Apostila 24 - Ação renovatória

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Da ação renovatória de locação não residencial. 
Pelo art. 71 da LL, além dos demais requisitos exigidos pelo art. 315 do CPC a petição inicial na ação renovatória deverá ser instruída com: a) prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51, ou seja: contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado, com prazo mínimo ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, bem como a prova do exato cumprimento do contrato em curso e da quitação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. 
Também e pelo inciso V do art. 71 o locatário, na petição inicial da ação renovatória de locação não residencial, deverá indicar o fiador, quando esta for a garantia no contrato a renovar, caso não prevaleça o já existente, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda (CPF/MG), endereço e tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira, trazendo também a prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se caso for. Evidentemente que, se o regime for o de separação total, não há que se falar em anuência do outro cônjuge. 
Portanto, os documentos acima são indispensáveis ao ajuizamento da ação. Porém, se faltar algum, ao locatário, autor da ação renovatória, deverá ser facultado o prazo de juntá-lo, desde que não demonstrada má-fé por parte do mesmo. 
Pelo art. 72 a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: não preencher o autor os requisitos estabelecidos na LL; não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto do lugar; ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores. 
Também na contestação o locador, réu na ação renovatória, poder alegar que não está obrigado a renovar, em razão do disposto nos incisos I e II do art. 52, da LL, isto é: necessidade de realização de obras no imóvel, por determinação do Poder Público, que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade ou que o imóvel vai ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Notas que na hipótese última, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. Em se tratando de locação de shopping Center o locador também não poderá retomar o imóvel, na hipótese ora aventada aqui (para uso próprio). 
Caso a contestação seja com base no inciso II do art. 72, ou seja, a oferta do locatário, para renovação, não atender a real valor locatício do imóvel, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. Caso a defesa do locador, seja a melhor proposta de terceiro, deverá comprovar, documentalmente tal proposta, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. E, nesta hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. 
É permitido, pelo § 4º do art. 72, que na contestação o locador ou o sublocador peçam a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta pro cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. 
E na sentença, se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. 
Evidentemente que, não acordando as partes sobre o novo valor locatício, e não sendo caso de retomada do imóvel, nos casos acima especificados, necessária será a realização de perícia, seguindo, a partir da contestação, o feito o procedimento comum. 
Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez, por determinação do art. 73 da LL. E, pelo art. 74, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Assim, se não houve pedido, na contestação da ação renovatória, nada impede que o locador, nos 30 dias após o vencimento do contrato não renovado, ajuíze ação de despejo, por denúncia vazia ou, se ultrapassado os 30 (trintas) dias, também retome imotivadamente o imóvel, desde que notificação o locatário, para desocupação em 30 (trinta) dias. 
Nota-se que, se a locação não for renovada, em razão de melhor oferta de terceiros, pelo art. 75 da LL a sentença fixará, desde logo a indenização ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.