Aula 04 - Pratica

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AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E 
VENDA; 
Rescisão X Resolução X Resilição 
 
Rescisão significa anular ou romper. É a extinção do contrato, que pode ocorrer de várias formas, 
é uma palavra com plurissignificados e muitas vezes é utilizada como gênero de “quebra/ 
desfazimento de contrato”. 
Resolução é o termo utilizado quando o contrato é encerrado pelo descumprimento forçado das 
obrigações assumidas, também chamado de quebra contratual. A resolução também pode ocorrer 
quando há algum tipo de nulidade na formação do contrato. Está prevista nos artigos 474 e 475 do 
Código Civil. 
Resilição é o chamado distrato. Nela, as partes estão cumprindo o combinado, mas decidem que 
não querem mais continuar com o contrato. Pode ocorrer por iniciativa de ambas ou de apenas uma 
das partes. 
Assim sendo, a resilição uma quebra imotivada ou melhor, por vontade própria. Já a resolução é 
baseada em caso fortuito ou força maior e a rescisão é descumprimento de uma das cláusulas do 
contrato ou nulidades. 
 
Conforme o artigo 472 e 473 do Código Civil, a resilição exige a manifestação da vontade de não 
permanecer no contrato. A lei permite que apenas uma das partes desista, para que o contrato seja 
encerrado. Nesse caso, a parte desistente manifesta sua vontade de encerrá-lo, por meio do ato 
chamado de denúncia. 
 
Súmula 543 do STJ: “– “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de 
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das 
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do 
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao 
desfazimento." 
 
Para Quarta Turma, cláusula resolutiva expressa em contrato imobiliário dispensa ação para 
rescisão por falta de pagamento 
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com 
previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação 
possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o 
negócio de compra e venda de imóvel. 
 
Alterando o entendimento jurisprudencial que prevalecia até agora na interpretação do artigo 474 
do Código Civil, o colegiado, por maioria, concluiu que impor à parte prejudicada a obrigação de 
ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a 
garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos 
princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais. 
A decisão seguiu o voto do ministro Marco Buzzi, relator do recurso especial julgado na turma. 
Segundo ele, a Lei 13.097/2015 – mesmo não se aplicando ao caso, por ser posterior – trouxe um 
novo olhar na interpretação de controvérsias sobre contratos com cláusula resolutiva expressa. 
Inadimplência e reintegração de posse 
Na origem do caso, uma fazenda foi vendida em sete prestações e entregue ao comprador após o 
pagamento da primeira delas. Diante da inadimplência das demais parcelas, a vendedora notificou 
extrajudicialmente o comprador, com base no contrato – que trazia cláusula resolutória expressa –
, e promoveu a resolução contratual. 
Foi concedida a reintegração de posse do imóvel à vendedora, e o Tribunal de Justiça de Mato 
Grosso do Sul considerou desnecessário o ajuizamento de ação de resolução contratual, diante da 
existência de cláusula resolutória automática para o caso de falta de pagamento. 
No recurso especial, o comprador questionou a reintegração de posse sem pedido judicial de 
rescisão do contrato. 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art474
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art474
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm
 
Legislação não impõe resolução judicial 
O relator observou que, embora o artigo 474 do Código Civil dispense a via judicial quando existente 
a cláusula resolutiva expressa – a qual se opera de pleno direito – o STJ considerava imprescindível 
a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do compromisso de compra 
e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva. Entre 
outros precedentes, mencionou o REsp 620.787, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão. 
No entanto, para Marco Buzzi, "a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, 
em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o 
desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o 
decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora". 
O ministro destacou que a solução proposta – mais condizente com as expectativas da sociedade 
em relação a uma mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares – considera 
a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos. 
"Compreender a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se 
resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente enseja confusão e imposição que 
refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica 
sobre o compromisso de compra e venda de imóvel", sustentou o magistrado. 
Com motivos plausíveis, contrato pode ser mantido 
https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=870016&num_registro=200302326157&data=20090511&peticao_numero=-1&formato=PDF
 
Segundo Marco Buzzi, nada impede a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de 
compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem 
a quitação da dívida. A partir daí, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido 
pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial. 
"A eventual necessidade de o interessado recorrer ao Poder Judiciário para pedir a restituição da 
prestação já cumprida, ou devolução da coisa entregue, ou perdas e danos, não tem efeito 
desconstitutivo do contrato, mas meramente declaratório de relação evidentemente já extinta por 
força da própria convenção das partes", declarou. 
O ministro ressaltou ainda que, em situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e 
justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar 
manter o ajuste, oferecendo todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a 
declaração de prosseguimento do contrato. 
 
 
 
 
 
 
 
AÇÃO REIVINDICATÓRIA; 
 
Ação Reivindicatória é uma via judicial utilizada por quem é proprietário do imóvel, mas está sem 
a sua posse e pretende obtê-la de quem quer que injustamente a detenha. 
É uma ação que se baseia no direito de propriedade, e se opõe à uma posse existente, 
considerando-se que o proprietário não pode, por si só, retirar alguém da posse de um imóvel. 
Por que usar uma Ação Reivindicatória?A primeira pergunta que costuma surgir é: se sou o dono, por que devo ajuizar uma ação 
reivindicatória? Não posso simplesmente entrar no imóvel e recuperá-lo? 
E a resposta é: não, você não pode. Posse e propriedade são direitos diferentes, e costumam ser 
defendidos de forma separada. 
Quem está na posse de um imóvel, mesmo que não seja o proprietário, tem direito a 
permanecer lá e a defender sua posse, a menos que haja uma ordem judicial em sentido 
contrário. 
 
Além disso, violar a posse alheia pode reverter a situação e gerar problemas cíveis e até criminais, 
dependendo do caso. Por isso, o ideal é sempre recorrer a um profissional especializado antes de 
tomar qualquer decisão. 
Requisitos da Ação Reivindicatória 
A ação reivindicatória está prevista no art. 1.228 do Código Civil, que dispõe: 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de 
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
 
Deste texto decorre a maioria de seus requisitos. São eles: 
 Comprovar a sua propriedade: como a base da ação reivindicatória é a propriedade, esta 
deve ser comprovada na ação; 
 Demonstrar que a posse do atual possuidor é injusta: o proprietário deve comprovar que 
o possuidor não tem o direito de manter a posse; 
 Descrever e identificar o imóvel ou área que se pretende reivindicar: o imóvel (ou parte 
do imóvel) deve estar perfeitamente identificada na ação, para que não haja qualquer 
confusão. 
 
Mesmo com esses requisitos, há algumas confusões entre a ação reivindicatória e a ação de 
imissão na posse, ou entre as demais ações possessórias. Vou falar delas agora. 
Diferença entre ação reivindicatória e ação de imissão de posse 
A ação reivindicatória e a ação de imissão na posse têm fundamentos e objetivos semelhantes. 
Ambas servem para o proprietário requerer a posse com base em seu direito de propriedade. 
No entanto, existem algumas diferenças fundamentais: 
 A ação de imissão na posse é utilizada quando o proprietário nunca teve a posse. Um 
exemplo prático é quando se adquire um imóvel em um leilão judicial. 
 Já a ação reivindicatória é utilizada quando o proprietário já teve a posse do imóvel e 
não a tem mais, e reivindica essa posse de volta. 
É importante destacar que, em caso de erro, pode haver o reconhecimento da fungibilidade entre 
as ações, como citam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald: 
“Ainda observamos no cotidiano forense o equívoco de vários profissionais que confundem, no 
petitório, a imissão na posse com a reivindicatória. Mesmo em face dessas incorreções, deve o 
magistrado adotar postura liberal de adotar a fungibilidade entre as ações dominiais e receber a 
 
inicial, mesmo diante de terminologia imprópria, caso os fundamentos jurídicos do pedido estejam 
adequados ao objeto da demanda.” 
 
Diferença entre ação reivindicatória e ações possessórias 
A ação reivindicatória não se confunde com as ações possessórias, pois seu fundamento é 
diverso. 
 A ação reivindicatória tem como fundamento o direito de propriedade do autor. 
 Já as ações possessórias discutem apenas o direito de posse. 
A ação reivindicatória interrompe a contagem do prazo prescritivo de usucapião. É um efeito 
importantíssimo, pois vai impedir que o ocupante venha a usucapir o imóvel em litígio. 
Trata-se de entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 
 
 
 
https://www.aurum.com.br/blog/acoes-possessorias/
https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao/
 
CABIMENTO 
 
Quando o proprietário deseja buscar coisa sua, móvel ou imóvel, que se encontra na posse injusta 
de terceiros. 
A Ação reivindicatória visa a proteção da propriedade, cabendo seu uso unicamente ao proprietário, 
devidamente legitimado pelo seu título, que o caso de bens imóveis, é a escritura pública 
regularmente registrada no cartório de Imóveis (artigo 1.245, CC), e em se tratando de bens moveis, 
qualquer documento que confirme o domínio (nota fiscal). 
 
BASE LEGAL 
 
O direito de sequela, ou seja, o direito de reivindicar a “coisa” de quem quer injustamente a possua, 
encontra arrimo no artigo 1.228 do CC.