A5

Esta é uma pré-visualização de arquivo. Entre para ver o arquivo original

CONTABILIDADE 
SETORIAL 
David Mendes
Procedimentos contábeis 
das empresas imobiliárias
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Relacionar as principais características das empresas da construção 
civil.
  Descrever a composição do plano de contas das empresas do ramo 
imobiliário.
  Identificar os fatos contábeis para as empresas imobiliárias.
Introdução
Neste capítulo, você estudará as diferenças entre as empresas de constru-
ção civil e a incorporação imobiliária. Além disso, verá como construir um 
modelo de plano de contas, conforme a legislação e as normas contábeis. 
Por fim, verá a importância da contabilização de fatos contábeis para as 
empresas imobiliárias.
1 As empresas da construção civil 
No que diz respeito à contabilidade imobiliária e de construção civil, Costa (2011, 
p. 19) diz que “[...] a atividade imobiliária engloba o desmembramento de terrenos, 
loteamento, incorporação de imóveis, construção própria ou em condomínio [...]”. 
As atividades de construção abrangem uma grande variedade de servi-
ços, como construções, reformas e demolições dos mais diversos tipos (p. 
ex., casas, condomínios, hospitais, portos, barragens, pontes, viadutos, etc.). 
A construção civil é um ramo imobiliário que executa trabalhos de edificações 
em geral, realizando obras para terceiros sob empreitada ou administração. 
Nesse ramo de atividade, os fatos que afetam a contabilidade estão relacio-
nados a construção, venda, locação e administração. Além disso, conforme 
Teixeira, Pantaleão e Teixeira (2013), a situação do imóvel deve ser analisada, 
de modo que sejam separadas as parcelas de custos das unidades vendidas e 
das unidades não vendidas.
Outro tipo de empresa desse setor é a incorporação imobiliária, que, no 
Brasil, é uma atividade regida pela Lei nº. 4.591/64. De acordo com a Lei, 
em seu Art. 28, incorporaç ã o imobiliá ria é “[...] a atividade exercida com o 
intuito de promover e realizar a construç ã o para alienaç ã o total ou parcial, 
de edificaç õ es ou conjunto de edificaç õ es compostas de unidades autô nomas 
[...]” (BRASIL, 1964). Souza complementa, apontando que:
Incorporaç ã o imobiliá ria é a atividade exercida pelo incorporador com o 
propó sito de promover e realizar a construç ã o de edificaç õ es destinadas a 
serem por ele alienadas. Incorporador é a pessoa, fí sica ou jurí dica, responsá vel 
pelo empreendimento imobiliá rio desde a sua concepç ã o até a sua alienaç ã o, 
incluindo todas as etapas necessá rias de planejamento, registro e execuç ã o das 
obras, comercializaç ã o e entrega das fraç õ es negociá veis (unidades, metros 
quadrados etc.) (SOUSA, 2015, p. 81).
Em suma, as empresas do setor de incorporação imobiliária são encarrega-
das de comprar terrenos, executar obras por empreitadas, fazer loteamentos, 
projetar obras e divulgar e vender imóveis. O incorporador pode delegar essas 
atividades, por exemplo, com a contratação de uma construtora para executar 
as obras, uma empresa de engenharia para a elaboração das plantas, um 
despachante para efetuar os registros em cartórios. Entretanto, a responsabi-
lidade é sempre do incorporador, conforme determinado na Lei nº. 4.591/64, 
“A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao 
incorporador [...]” (BRASIL, 1964, art. 31). 
De acordo com Costa (2011, p. 31), a atividade imobiliária compreende: 
“[...] o desmembramento de terrenos, loteamentos, incorporaç ã o de imó veis, 
construç ã o pró pria ou em condomí nio, locaç ã o de imó veis pró prios ou de ter-
ceiros e administraç ã o de centros comerciais, Shopping Centers e condomí nios 
residenciais [...]”. Assim, o incorporador é um articulador, ele é o responsável 
por todo o empreendimento imobiliário, articulando todos os envolvidos no 
negócio de modo a integrar todas as etapas do processo. 
Os empreendimentos podem ser os mais diversos, por exemplo: condomí-
nios residenciais, condomínios comerciais, loteamentos para construção de 
galpões ou condomínios, entre outros. Não é raro que empresas atuem como 
construção e incorporação cumulativamente. Entretanto, o contador precisa 
ter clareza quanto às diferenças entre essas duas atividades, para que possa 
reconhecer os fatos contábeis específicos de cada tipo de empresa e registrá-los 
corretamente. Por exemplo, as construtoras atuam exclusivamente nas obras, 
Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias2
portanto, são responsáveis pela parte técnica e administrativa da construção. 
As incorporadoras, por sua vez, são responsáveis por todas as etapas do em-
preendimento, desde a elaboração até a execução. Segundo Sousa (2015, p. 82):
Muitas incorporadoras constituem-se como empresas construtoras e incor-
poradoras, realizando diretamente essas duas atividades. Em alguns casos, 
sã o formados conglomerados empresariais em que determinada em- presa 
do grupo dedica-se exclusivamente à incorporaç ã o, outra dedica-se apenas 
à construç ã o e outra somente à comercializaç ã o. També m é comum que as 
incorporadoras constituam Sociedades de Propó sito Especí fico (SPE), criando 
uma para cada um de seus empreendimentos. 
A partir da Lei nº. 11.079, de 2004, a Sociedade de Propósito Específico 
(SPE) passou a existir no Brasil. A SPE deve possuir Cadastro Nacional da 
Pessoal Jurídica (CNPJ), sendo constituída com um propósito específico, 
e, uma vez atingido esse objetivo, a SPE se encerra. O fato de ter duração 
determinada é o que diferencia a SPE dos demais tipos de sociedade. Além 
disso, a SPE gera alguns benefícios para os empresários, como, por exemplo, 
agilidade na contratação de empréstimos, maior flexibilidade e transparência 
entre as partes no negócios (ABREU, 2019).
Além da SPE, outro tipo societário bastante comum na atividade imobili-
ária é a Sociedade em Conta de Participação (SCP). Esse tipo de sociedade é 
despersonalizado, ou seja, não possui personalidade jurídica, sendo formado 
pela união de, ao menos, duas pessoas, sendo pelo menos uma pessoa jurídica. 
A SCP é definida com um contrato entre os sócios, para uso interno entre 
eles. Assim, há dois tipos de sócios: o ostensivo, que realiza os negócios; e o 
oculto, que é desconhecido perante terceiros ao negócio. Em suma, as principais 
características da SCP são a despersonalização jurídica e seu carácter secreto.
Você já ouviu falar em patrimônio de afetação? E regime especial de tributação? 
Para conhecer um pouco mais sobre esses assuntos, assista aos vídeos Patrimônio 
de Afetação e Patrimônio de Afetação - Tributação especial, disponíveis no Canal 
SevilhaContabilidade, no YouTube. 
3Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias
2 Plano de contas das empresas
 do ramo imobiliário
Segundo Padoveze (2017, p. 49), plano de contas é “[...] o conjunto de contas 
criado pelo contador, para atender às necessidades de registro das transações 
dos eventos econômicos, de forma a possibilitar a construção dos principais 
relatórios contábeis e atender a todos os usuários da informação contábil [...]”.
O plano de contas deve anteceder a escrituração dos fatos contábeis. 
Portanto, cabe ao contador planejar um plano de contas que se adeque às 
necessidades de cada empresa, de modo que as informações contábeis possam 
ser úteis aos seus usuários. Para o setor de construção civil e incorporação 
imobiliária, particularmente, o plano de contas, além de auxiliar na estrutu-
ração de informações fiscais, serve como um instrumento gerencial. O plano 
de contas permite a padronização dos registros da contabilidade, deve ser 
flexível, ou seja, permitir a exclusão ou inclusão de contas de acordo com as 
necessidades do negócio, e os títulos das contas devem ser explicativos, porém 
de forma sucinta. Em geral, as contas devem ser codificadas com números, 
par as distinguir das demais.
O contador não deve elaborar o plano de contas de forma impositiva, pois 
é preciso consultar as pessoas envolvidas nas atividades
da empresa, de modo 
que o conhecimento do negócio e de suas particularidades seja contemplado 
no plano elaborado. Assim, é fundamental que o contador conheças as prin-
cipais características da empresa para a qual fará a contabilidade. Padoveze 
(2017, p. 49) lista alguns cuidados que devem ser tomados na elaboração do 
plano de contas:
a) deve atender primariamente às necessidades específicas de cada empresa e 
às necessidades de informação dos principais usuários dos relatórios;
b) a classificação deve partir do geral para o particular;
c) deve ser codificado;
d) os agrupamentos devem ser feitos pensando nos relatórios que deles se 
originarão;
e) os títulos das contas utilizados devem refletir imediatamente os elementos 
patrimoniais que representam – devem ser claros e sucintos;
f) deve ter flexibilidade (margem para ampliação) e operacionalidade. 
O plano de contas pode ser dividido em: contas analíticas e contas sintéti-
cas. As contas analíticas são aquelas que receberão os lançamentos dos fatos 
contábeis, ao passo que as sintéticas são aquelas que apresentam a somatória 
Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias4
das contas analíticas, ou seja, o saldo. As contas devem ser analíticas o bas-
tante para informar os usuários, mas não podem ser demasiado detalhadas a 
ponto de se tornarem incompreensíveis ou de difícil compreensão, uma vez 
que a elaboração de um plano de contas, no setor imobiliário, deve ser um 
instrumento útil para as análises gerenciais. Além disso, devem ser dispostas 
de modo a incluir todos os aspectos relacionados às transações imobiliárias. 
A seguir, observe um exemplo de modelo de plano de contas simplificado e 
adaptado por Chaves (2013).
1 ATIVO
1.1 Circulante
 1.1.1 Caixa
 1.1.2 Bancos
 1.1.3 Aplicações financeiras
 1.1.4 Clientes
 1.1.5 Impostos a recuperar
 1.1.6 Estoques de imóveis destinados à venda
 1.1.6.1 Estoques de imóveis concluídos
 1.1.6.2 Estoques de imóveis em construção
 1.1.7 Terreno em estoque a comercializar
1.2 Não circulante 
 1.2.1 Realizável a longo prazo
 1.2.2 Imobilizado 
 1.2.2.1 Terrenos 
 1.2.2.2 Edificações 
 1.2.2.3 Veículos 
 1.2.3 Investimentos 
 1.2.4 Intangível 
2 PASSIVO 
2.1 Circulante
 2.1.1 Fornecedores 
 2.1.2 Obrigações sociais e tributárias 
 2.1.3 Adiantamentos de clientes 
 2.1.4 Outras contas a pagar 
 2.1.5 Custo orçado 
2.2 Passivo não circulante
 2.2.1 Financiamentos a longo prazo
 2.2.2 Fornecedores a longo prazo
5Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias
Esse plano de contas é apenas um exemplo, de modo que os nomes das 
contas podem ser alterados de acordo com as necessidades de cada empresa. 
Além disso, outras contas podem e devem ser criadas, quando necessário, 
de forma a se obter um maior controle dos fatos contábeis das empresas do 
setor imobiliário.
Como pode ser visto no exemplo de plano de contas, diversas contas são 
iguais às de quaisquer outras empresas, como a divisão em ativo circulante e 
não circulante, as contas de clientes e fornecedores. Entretanto, algumas contas 
2.3 Patrimônio líquido 
 2.3.1 Capital social 
 2.3.2 Reservas de capital 
 2.3.3 Reservas de lucros
3 RECEITAS 
3.1 Receitas operacionais 
 3.1.1 Vendas 
 3.1.1.1 Vendas de unidades imobiliárias 
 3.1.1.1.1 Vendas da obra A 
 3.1.1.2 Impostos faturados 
 3.1.1.2.1 PIS 
 3.1.1.2.2 COFINS 
 3.1.2 Outras receitas 
 3.1.2.1 Receita de aluguéis 
4 CUSTOS E DESPESAS 
4.1 Custos 
 4.1.1 Custo das unidades vendidas 
 4.1.1.1 Custo das unidades vendidas da obra A
4.2 Despesas operacionais 
 4.2.1 Despesas com vendas 
 4.2.1.1 Comissão 
 4.2.1.2 Propaganda 
 4.2.2 Despesas administrativas 
 4.2.2.1 Despesas com pessoal 
 4.2.2.1.1 Salários 
 4.2.2.1.2 INSS 
 4.2.2.1.3 FGTS 
 4.2.2.2 Outras despesas operacionais 
 4.2.2.2.2 Aluguéis 
 4.2.2.2.3 Depreciação 
 4.2.3 Despesas financeiras 
 4.2.3.1 Juros 
Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias6
são específicas do setor imobiliário, como as contas Estoques de imóveis em 
construção, Estoques de imóveis concluídos, Custo orçado. 
Estoques de imóveis em construção é uma conta que serve para a contabilização 
de todos os custos com a obra. É uma conta sintética (i.e., não recebe lançamento) 
que deve ser subdivida em várias contas analíticas, que receberão os lançamentos 
com todos os gastos referentes a determinado imóvel em construção, como, por 
exemplo, salários, tijolo, cimento, entre outros. Após a finalização da obra em 
construção, há a transferência para a conta Estoques de imóveis concluídos. 
A conta Custo orçado é uma conta de passivo em que são registrados 
os valores referentes aos custos ainda não realizados de unidades vendidas 
na planta, ou seja, em construção. Assim, debita-se os custos proporcionais 
realizados para cada unidade vendida na planta e credita-se quando houver a 
venda da unidade não concluída.
3 Os fatos contábeis das empresas imobiliárias
É muito comum que as incorporadoras comercializem seus produtos (aparta-
mentos, casas, etc.) antes mesmo de estarem concluídos, de modo que, muitas 
vezes, os imóveis são vendidos ainda na planta. Nesse sentido, pode-se destacar 
alguns fatos contábeis: venda à vista de imóvel concluído; venda a prazo ou à 
prestação de imóvel concluído; venda à vista de imóvel não concluído; venda 
a prazo ou à prestação de imóvel não concluído. Observe o exemplo a seguir 
dos lançamentos necessários para os diversos fatos contábeis que ocorrem 
quando da venda à vista de imóvel concluído, adaptado de Scherrer (2015).
A Construtora VG LTDA. adquiriu um terreno de 250 m2 em 01/01/2011 e promoveu 
a construç ã o de um edifí cio com 20 (vinte) apartamentos iguais, com mesma á rea e 
mesmo padrã o de acabamento, cujo té rmino deu-se em 30/11/2011. Em 20/12/2011, 
vendeu 1 (um) apartamento, à vista, por R$ 240.000,00. Para a compra do terreno foram 
gastos R$ 200.000,00, as despesas com a legalização do empreendimento somaram 
R$ 50.000,00, e os custos com a construção foram de R$ 1.600.000,00. 
Os lançamentos quanto à aquisição de terreno são:
Débito: terreno em estoque a comercializar = R$ 200.000,00.
Crédito: caixa/bancos = R$ 200.000,00.
7Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias
ABREU, L. P. A. Uma contribuição sobre aspectos societários e tributários na estruturação de 
negócios em empreendimentos imobiliários na região de Pouso Alegre – MG. 2019. Dissertação 
(Mestrado em Ciências Contábeis e Atuariais) – Programa de Estudos Pós-Graduados em 
Ciências Contábeis e Atuariais, Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, São Paulo, 2019. 
Disponível em: https://sapientia.pucsp.br/handle/handle/22347. Acesso em: 25 dez. 2019.
Os lançamentos quanto à legalização são:
Débito: estoque de imóveis em construção = R$ 50.000,00.
Crédito: caixa/bancos = R$ 50.000,00.
Os lançamentos quanto aos custos incorridos durante a construção são:
Débito: estoque de imóveis em construção = R$ 1.600.000,00.
Crédito: caixa/bancos = R$ 1.600.000,00.
Os lançamentos quanto à transferência dos custos (aquisição, legalização e 
construção) para a conta de imóveis concluídos são:
Débito: estoque de imóveis concluídos = R$ 200.000,00.
Crédito: terrenos em estoque a comercializar = R$ 200.000,00.
Débito: estoque de imóveis concluídos = R$ 1.650.000,00 (1.600.000,00 + 50.000,00).
Crédito: estoque de imóveis em construção = R$ 1.650.000,00 (1.600.000,00 + 
50.000,00).
Ao considerar que o custo de construção dos 20 apartamentos foi de R$ 1.600.000,00 
e todos são iguais, tem-se, então, que cada apartamento custou R$ 80.000,00 
(1.600.000,00/20). Portanto, foram gastos:
Para o recebimento e reconhecimento da receita:
Débito: caixa/bancos = R$ 240.000,00.
Crédito: receita
de venda de imóveis = R$ 240.000,00.
Para o reconhecimento dos custos das unidades vendidas: 
Débito: custo das unidades imobiliárias vendidas = R$ 80.000,00.
Crédito: estoque de imóveis concluídos = R$ 80.000,00.
É preciso estar sempre atualizado com relação às normas contábeis para realizar 
corretamente as contabilizações. A partir de 2018, o pronunciamento contábil CPC 
17 – Contratos de Construção, que havia entrado em vigor em 2012, foi revogado e 
substituído por outro pronunciamento, o CPC 47 – Receita de Contrato com Cliente. 
Essas mudanças causaram impactos na contabilidade do setor imobiliário e, conse-
quentemente, influenciaram na forma de contabilização.
Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias8
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edifi-
cações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 25 dez. 2019.
BRASIL. Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004. Institui normas gerais para licitação e 
contratação de parceria público-privada no âmbito da administração pública. Dispo-
nível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L11079.htm. 
Acesso em: 25 dez. 2019.
CHAVES, F. C. Contabilidade prática na construção civil. São Paulo: Atlas, 2013.
COSTA, M. A. Contabilidade da construção civil e atividade imobiliária. 2. ed. São Paulo: 
Atlas, 2011.
PADOVEZE, C. L. Manual de contabilidade básica: contabilidade introdutória e interme-
diária. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2017.
SCHERRER, A. M. Contabilidade imobiliária: abordagem sistêmica, gerencial e fiscal. 4. 
ed. São Paulo: Atlas, 2015.
SOUSA, E. P. Contabilidade de contratos de construção e de incorporação imobiliário: de 
acordo com as IFRS. São Paulo: Atlas, 2015. 
TEIXEIRA, P. J.; PANTALEÃO, M. J.; TEIXEIRA, G. J. M. Construção civil: aspectos tributários 
e contábeis. 4. ed. Porto Alegre: Alternativa, 2013.
Os links para sites da web fornecidos neste capítulo foram todos testados, e seu fun-
cionamento foi comprovado no momento da publicação do material. No entanto, a 
rede é extremamente dinâmica; suas páginas estão constantemente mudando de 
local e conteúdo. Assim, os editores declaram não ter qualquer responsabilidade 
sobre qualidade, precisão ou integralidade das informações referidas em tais links.
9Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias