A6

Prévia do material em texto

DIREITO CIVIL III: 
TEORIA GERAL DOS 
CONTRATOS
Patricia Fernandes Fraga
Compra e venda
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Descrever os elementos da compra e venda.
  Analisar os efeitos jurídicos da compra e venda.
  Identificar promessa de compra e venda, bem como as normas le-
gislativas do contrato de compra e venda.
Introdução
Dos contratos tipificados no Código Civil, a compra e a venda são os 
mais importantes, pois é por meio da troca de bens por dinheiro que se 
movimenta a riqueza em sociedade. 
Historicamente, com o desenvolvimento do comércio, junto da cria-
ção da moeda, nasceu uma forma de negociar bens diferente do mero 
escambo, que nem sempre era adequado e eficiente, pela dificuldade 
da equivalência dos bens envolvidos. Percebeu-se, assim, que eleger um 
elemento ou coisa que pudesse representar o valor dos bens disponíveis 
para comércio auxiliaria, inclusive, a negociar com outros povos e expandir 
os negócios. Por consequência, o uso da moeda fez surgir a espécie de 
contrato, em que o dinheiro (ou instrumentos que o representem, como 
um cheque) propicia a aquisição de bens pelos sujeitos.
Contemporaneamente, com maior desenvolvimento econômico e 
social, os contratos de compra e venda passaram a ter uma prevalência 
e relevância ímpares no mercado de consumo, uma vez que as suas 
características se ajustam perfeitamente à massificação dos negócios 
(contratos instantâneos, que podem, inclusive, ser realizados por meio 
eletrônico).
Neste capítulo, você vai ler sobre os aspectos principais do contrato 
de compra e venda, seus elementos essenciais e seus efeitos, bem como 
vai analisar a promessa de compra e venda e a legislação sobre o tema.
Noções de compra e venda 
A promessa de compra e venda é o negócio jurídico mais comum e difundido no 
mundo, além de ser, notoriamente, o ato jurídico negocial de maior relevância 
para o sistema capitalista (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2008). A origem 
mais remota do contrato de compra e venda, como dito, está ligada à troca de 
bens. Trocava-se o que se tinha de sobra por aquilo que se necessitava, até que 
determinadas mercadorias passaram a ser usadas como padrão de intercâmbio. 
Inicialmente, o padrão de intercâmbio foi o gado (a palavra pecúnia vem de pecus 
— gado) e, depois, os metais preciosos. Esses metais passaram a ser cunhados 
com seu peso, sendo-lhes atribuído um valor determinado. Por conseguinte, 
surgiu a moeda e, com ela, a compra e venda (GONÇALVES, 2010).
No ordenamento jurídico brasileiro, o Código Civil dispõe sobre a compra 
e venda em capítulo específico. Segundo o art. 481 do Código Civil, podemos 
conceituar a compra e venda como um negócio jurídico no qual uma das partes 
obriga-se a transferir o domínio de um bem (móvel ou imóvel) para a outra, 
que se obriga a pagar determinado preço em dinheiro, como segue transcrito 
(BRASIL, 2002, documento on-line): “Art. 481 Pelo contrato de compra e 
venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e 
o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
As partes são o vendedor ou alienante e o comprador ou adquirente. O 
vendedor obriga-se a entregar a coisa, que passará a ser de propriedade do 
comprador. O comprador obriga-se, por sua vez, a pagar o preço consensual-
mente acertado com o vendedor.
Para Gagliano e Pamplona Filho (2008), a compra e venda são negócios 
jurídicos em que se pretende a aquisição da propriedade de determinada coisa, 
mediante o pagamento de um preço, ou, ainda, são um negócio jurídico bilateral, 
pelo qual o vendedor obriga-se a transferir a propriedade de uma coisa móvel 
ou imóvel ao comprador, mediante o pagamento de uma quantia, que é o preço.
Assim, a natureza jurídica (enquadramento ou categoria jurídica) da compra 
e venda é de ato jurídico negocial ou de negócio jurídico. Esse ato jurídico 
negocial tem muitas peculiaridades que o diferenciam dos demais contratos 
admitidos pelo ordenamento jurídico. Importante, outrossim, examinar as 
características do contrato de compra e venda.
Características da compra e venda 
De forma resumida, a compra e a venda são negócios jurídicos bilaterais 
e sinalagmáticos, em regra, consensuais (ver art. 108 do Código Civil) e 
Compra e venda2
translativos de propriedade (o objeto do vendedor é transferir o domínio 
da coisa) (BRASIL, 2002). Ademais, pode ser um contrato comutativo 
ou aleatório, paritário ou de adesão, de execução instantânea, diferida ou 
continuada. Vale examinar as características da compra e venda de forma 
pormenorizada:
Bilateral — a compra e a venda são consideradas um contrato bilateral, pois 
produzem direitos e obrigações para ambos os contratantes — o vendedor 
deverá entregar a coisa e o comprador deverá pagar o preço. Salientamos que 
as partes se vinculam à compra e venda por meio da conjugação de vontades 
contrapostas, o que signifi ca que o consenso, o consentimento para contratar, 
é essencial à conclusão do contrato.
Sinalagmático — na compra e venda, a prestação de uma parte é a causa 
da prestação da outra, ou melhor, a obrigação do vendedor de transferir 
a propriedade da coisa é correlata, recíproca ou correspectiva à obriga-
ção do comprador de pagar o preço (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 
2008). Assim, o contrato de compra e venda tem como característica ser 
sinalagmático, visto que o sinalagma é a mútua dependência de obrigações 
em um contrato. 
Oneroso — a compra e a venda são onerosas, pois, em que pese permitam a 
obtenção de vantagens patrimoniais para ambos os contratantes, vendedor e 
comprador, diminuem, sob determinado aspecto, o patrimônio de ambos (um 
perde o bem; outro perde dinheiro). A onerosidade da prestação de uma das 
partes não poderá ser excessiva, em benefício da outra, sob pena de enrique-
cimento sem causa — princípio da equivalência das prestações. 
Translativo de propriedade — a compra e a venda são consideradas um 
contrato translativo de propriedade, pois, embora não tenham o condão de 
transferir a propriedade do bem no ato da conclusão do contrato (PEREIRA, 
2017), geram a obrigação de realizar essa transferência — que é o escopo do 
negócio. Nesse sentido, por si só, o contrato de compra e venda nunca trans-
fere, simultânea ou imediatamente, a propriedade e a posse da coisa (LÔBO, 
2012). Esse efeito translativo ocorre apenas quando se transfere a titularidade 
do bem entre vendedor e comprador, que se dará por meio da tradição — se 
bens móveis — ou do registro — se bens imóveis. 
3Compra e venda
O contrato translativo não é sinônimo de contrato real. Um contrato pode ser real e 
não ser translativo de propriedade, como o comodato. Para ser translativo (que muda 
ou transfere o domínio), o contrato tem de objetivar a modificação da titularidade de 
uma coisa, como no caso da compra e venda ou da troca ou permuta, por exemplo.
Comutativo ou aleatório — o contrato de compra e venda poderá ser tanto 
comutativo quanto aleatório. Se comutativo, as prestações das partes são certas 
(as partes conhecem o conteúdo de cada prestação); se aleatório, não haverá 
certeza quanto à ocorrência de uma prestação (GAGLIANO; PAMPLONA 
FILHO, 2008). São exemplos emptio spei, entre outros:
  contrato de esperança ou de safra;
  contrato de seguro;
  loterias.
Paritário ou por adesão — o contrato de compra e venda será paritário 
quando o conteúdo do contrato tiver sido negociado pelas partes; será por 
adesão (ou de adesão) quando o conteúdo do contrato tiver sido predisposto 
pelo proponente — o comprador, ora aderente, apenas adere ao contrato, se 
desejar contratar.
Informal, de forma livre, consensual ou formal, solene — em regra, o 
contrato de compra e venda possui forma livre (art. 107 do Código Civil), 
ou seja, não necessita qualquer solenidade. Caso necessite, a solenidade está 
expressa em lei (art. 108 do Código Civil — necessidade de escritura pública) 
(BRASIL, 2002). 
A compra e a venda concluem-se peloconsenso das partes, haja vista ser contrato 
consensual e não real — a entrega da coisa, na compra e venda, não é parte da 
conclusão do contrato, mas da sua execução, do seu cumprimento (GONÇALVES, 2008).
Compra e venda4
Nominado, típico e impessoal — é nominado, pois possui designação 
própria e típica (tipicidade), uma vez que está expresso em lei (art. 481 do 
Código Civil) (BRASIL, 2002). É impessoal, pois só interessa o resultado 
da atividade, da prestação contratada, independentemente de quem seja a 
pessoa que cumpra a prestação — os objetivos são adquirir a coisa e receber 
o preço, assim, o sujeito que realizará o ato não é relevante (GAGLIANO; 
PAMPLONA FILHO, 2008).
Causal — é ligado à causa que o gerou e poderá ser invalidado caso o seu 
motivo determinante seja inexistente (coação absoluta), imoral ou ilícito (com-
pra apartamento para ponto de tráfi co, exploração sexual) (GAGLIANO; 
PAMPLONA FILHO, 2008).
Instantâneo — é instantâneo em razão de os seus efeitos serem produzidos 
de uma só vez. Posto que, chegando ao consenso sobre o bem e o preço, o 
contrato estará perfeito e acabado, operando efeitos imediatos para as partes 
— cada um passa a ser obrigado à sua prestação. 
Execução imediata, diferida ou continuada — o contrato de compra e venda 
será, geralmente, de execução imediata, quando se consumar no momento da 
celebração, inclusive com a tradição ou o registro; mas poderá ser de execução 
diferida — quando fi xado prazo para sua exigibilidade ou cumprimento (por 
exemplo, quando acertado pelas partes o prazo de 30 dias para a entrega do 
bem ou para o pagamento do preço) — ou de execução continuada. O professor 
Paulo Lôbo assevera que a compra e venda poderão ser consideradas como 
contrato de execução continuada nos casos de contratos de fornecimento, 
como os de água, luz e gás, pois a operação de dar o preço é correspondente 
ao consumo realizado em cada período medido (LÔBO, 2012). Nesse caso, 
devemos compreender os contratos de fornecimento contínuo de bens ou 
coisas, como espécies do gênero compra e venda.
Elementos de compra e venda
Os elementos essenciais do contrato de compra e venda são:
  consentimento;
  objeto da compra e venda;
  preço.
5Compra e venda
Consentimento 
É o núcleo da compra e venda. A compra e a venda estarão perfeitas e acabadas 
quando as partes consentirem a respeito do preço e da coisa a ser vendida 
(art. 482 do Código Civil). Para que seja válido esse consentimento, as partes 
devem ser capazes, ter legitimidade para contratar e manifestar sua vontade 
de forma livre, objetivando o cumprimento do negócio.
O ordenamento jurídico prevê algumas situações em que alguns sujeitos 
não possuem legitimidade para praticar a compra e venda. São limitações à 
liberdade de contratar na compra e venda (PEREIRA, 2017):
Venda de ascendente para descendente — de acordo com o art. 496 do 
Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line):
Art. 496 É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros 
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge 
se o regime de bens for o da separação obrigatória.
O objetivo da restrição é proteger a igualdade da legítima dos descendentes 
e do cônjuge, ou seja, resguardar a isonomia dos direitos sucessórios entre 
os herdeiros necessários. Em tempo, a legítima é a parte não disponível do 
patrimônio do testador, que deve se destinar aos herdeiros necessários.
Hipóteses do art. 497 do Código Civil para evitar o comportamento 
oportunista dos contratantes — o art. 497 do Código Civil prevê, com o 
objetivo de resguardar a eticidade do negócio jurídico fi rmado, as situações 
de falta de legitimidade das partes, nas quais o negócio poderá ser decla-
rado nulo, de ofício, pelo juiz (tal possibilidade não sofre decadência, nem 
convalesce com o decurso do tempo) (BRASIL, 2002). Nessas situações, 
os bens não poderão ser objeto de compra e venda, ainda que por ocasião 
de leilão ou pregão público, como segue: 
Art. 497 Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em 
hasta pública:
I — pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens con-
fiados à sua guarda ou administração;
II — pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa 
jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou 
indireta;
Compra e venda6
III — pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros 
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar 
em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender 
a sua autoridade;
IV — pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encar-
regados (BRASIL, 2002, documento on-line).
Venda por condômino — de acordo com o art. 504 do Código Civil:
Art. 504 Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a 
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem 
não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para 
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, 
sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias 
de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes 
forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, 
depositando previamente o preço (BRASIL, 2002, documento on-line).
Sobre essa vedação, o disposto no art. 504 do Código Civil não se aplica 
ao que chamamos de condomínio edilício. O proprietário de um apartamento 
poderá dispor de seu bem, propriedade exclusiva, sem a limitação do art. 504 
do Código Civil.
Venda entre cônjuges/companheiros — nos regimes de bens em que o casal 
mantém patrimônio próprio e separado (separação parcial, participação fi nal 
nos aquestos, separação total de bens), nada impede, em tese, que seja celebrada 
a compra e venda entre os cônjuges (companheiros estariam equiparados em 
razão da isonomia constitucional). No regime de comunhão universal, o bem 
transacionado já pertence ao patrimônio comum, logo, não há utilidade ou 
efi cácia na compra e venda desse patrimônio — o bem comprado voltaria a 
pertencer ao patrimônio comum.
Ainda em relação ao casamento, ressaltamos que, salvo situações em que o 
regime escolhido seja o da separação absoluta de bens, não poderá o cônjuge, 
sem a concordância do outro, realizar compra e venda de imóvel, necessitando 
da outorga uxória ou marital (ver arts. 1.647, I, e 1.648 do Código Civil).
Cláusulas de exclusividade — as cláusulas de exclusividade, pactuadas livre-
mente pelas partes, são lícitas e efi cazes. Praticadas, em geral, no comércio, 
impõem obrigação de uma das partes adquirir, ou vender, exclusivamente, 
mercadorias de fornecedor determinado, em troca de vantagens (preço especial, 
7Compra e venda
comodato de máquinas, entre outras). Não vigorando indefi nidamente, não 
limitarão sobremaneira a liberdade de contratar, assim, tratam-se de cláusulas 
plenamente válidas.
Coisa ou objeto
O bem objeto do contrato de compra e venda deve ser coisa passível de cir-
culação no comércio (lícita, possível física e juridicamente), coisa certa e 
determinada ou determinável. Ademais, o bem deverá ser de propriedade do 
vendedor ou, ao menos, estar regularmente em sua posse. 
O objeto da compra e venda deve possuir algumas características específicas:
Existência — não há compra e venda de coisa que não exista. Em regra, o 
objeto da compra e venda deverá ser coisa atual, quando existente e dispo-
nível ao tempo da celebração do negócio, mas nada impede que a compra e 
venda recaiam sobre coisa futura, aquela que, embora não tenha existência 
real, seja de potencial ocorrência (a exemplo da compra e venda de uma 
safra de café). O art. 483 do Código Civil versa sobre essa possibilidade: 
“Art. 483 A compra e venda pode ter por objeto coisa atualou futura. 
Neste caso, fi cará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se 
a intenção das partes era de concluir contrato aleatório” (BRASIL, 2002, 
documento on-line). 
O pacta corvina ou a venda de herança de pessoa viva é proibida, como disposto no 
art. 426 do Código Civil. Poderá, também, haver compra e venda de coisa corpórea 
(imóveis e móveis em geral) ou coisa incorpórea (valores cotados em Bolsa de 
Valores, direitos de autor, entre outros) (PEREIRA, 2017), mas vale ressaltar que a 
compra e a venda de bens incorpóreos chamam-se, especificamente, de cessão, o 
que se verifica na cessão de créditos, na cessão de direito de imagem, entre outras 
(GONÇALVES, 2008). 
Individuação — o objeto da compra e venda tem de ser determinado ou 
passível de determinação quando do cumprimento da obrigação. Contudo, 
Compra e venda8
admitem-se a compra e a venda de coisa incerta desde que indicados o seu 
gênero e a sua quantidade (art. 243 do Código Civil). Essa indeterminação 
fi ndará com a escolha dos bens que se destinarão ao cumprimento da obrigação 
(concentração). Há, ainda, a possibilidade de compra e venda por meio de 
amostra, protótipo ou modelo, situação em que o vendedor deverá garantir 
que o objeto a ser entregue está em conformidade com o modelo ou a porção 
da coisa exibida ao comprador, sob pena de rejeição do objeto (art. 484 do 
Código Civil) (BRASIL, 2002).
Disponibilidade — o objeto da compra e venda tem de ser coisa disponível 
e alienável, pois coisas indisponíveis ou fora do comércio não poderão ser 
transferidas ao comprador. “Sempre que a coisa for inalienável, o contrato de 
compra e venda não pode tê-la por objeto, sob pena de invalidade” (PEREIRA, 
2017, p. 155). Ainda sobre a disponibilidade, cumpre rememorar os requisitos 
de validade dos negócios jurídicos. Para ser considerado válido, o objeto do 
negócio terá de ser lícito e, igualmente, possível (art. 104, II, do Código Civil) 
(BRASIL, 2002).
Preço
O preço é elemento essencial ou constitutivo da compra e venda; sem a fi xação 
do preço, a venda é nula (sine pretio nulla venditio) (GONÇALVES, 2008). 
O preço, em geral, é fi xado pelas próprias partes. Todavia, poderá, também, 
ser estipulado por terceiro designado pelos próprios contratantes, assim como 
poderá fi car atrelado à taxa de mercado ou bolsa em determinado dia e lugar. 
Em eventuais oscilações de preço, devemos considerar o preço médio, se 
nada for estipulado pelas partes. Na fi xação do preço, devemos considerar 
o princípio da equivalência material das prestações, além disso, não se deve 
fi xar preço ínfi mo, simbólico, a ponto de confi gurar uma doação simulada 
(deve ser preço sério, sob pena de nulidade).
Quem deve cumprir primeiro sua prestação na compra e venda à vista, 
comprador ou vendedor? De acordo com o art. 491 do Código Civil (BRASIL, 
2002, documento on-line): “Art. 491 Não sendo a venda a crédito, o vendedor 
não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. 
Assim, o comprador deverá ser o primeiro a cumprir com sua obrigação, 
devendo pagar o preço: “Art. 489 Nulo é o contrato de compra e venda, quando 
se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço”. 
9Compra e venda
As condições potestativas são condições que dependem do arbítrio, da vontade, de 
uma das partes. As condições puramente potestativas, como a expressa no art. 489 
do Código Civil, são consideradas ilícitas, pois deixam a fixação do preço ao arbítrio 
exclusivo de uma das partes, traduzindo vantagem injustificada, ou abuso de poder 
econômico. São exemplos de condições puramente potestativas as que se utilizam 
das expressões:
  “se eu quiser”;
  “caso seja do interesse do declarante”;
  “se pedir”;
  “se desejar”. 
Já as condições simplesmente potestativas não são consideras ilícitas, pois 
subordinam a realização ou o cumprimento da obrigação a um evento externo 
ou circunstancial e demandam um determinado esforço ou trabalho pelo outro 
contratante. Por exemplo, na expressão “doar-te-ei um carro se passares na prova 
da OAB”, não há ilegitimidade nesse tipo de condição para o contrato de doação 
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2008).
Efeito jurídico da compra e venda
O primeiro aspecto a ser destacado é que a compra e a venda produzem, 
inicialmente, apenas efeitos jurídicos obrigacionais, não realizando, por si, 
a transferência da propriedade. Signifi ca dizer que, celebrado o contrato de 
compra e venda, o vendedor não pode se considerar dono do preço, nem o 
comprador pode se considerar dono da coisa, até que se opere a tradição 
ou o registro (a transcrição na matrícula do imóvel) da coisa vendida e a 
entrega do dinheiro. Por outro lado, poderão exigir a prestação pactuada, 
isto é, o cumprimento da obrigação pela entrega da coisa e pelo pagamento 
do preço.
Realizado o acordo de vontades, quanto à coisa e ao preço, o contrato 
está perfeito e acabado, mas esse consenso apenas faz nascer a obrigação 
de transferir a coisa e de pagar o preço, não operando, automaticamente, a 
transferência de propriedade.
Após o consenso, encontra-se perfeito e acabado o contrato de compra 
e venda. O comprador ainda não é o proprietário da coisa, assim como o 
vendedor ainda não é o proprietário do preço. Essa transferência de coisa e 
preço dependerá de outros atos que representarão o cumprimento da obrigação 
das partes (Figura 1). 
Compra e venda10
Figura 1. Estrutura da compra e venda — efeitos jurídicos.
Considerando que a compra e a venda são contratos bilaterais, em que 
ambas as partes têm direitos e obrigações, comportam todas as consequências 
jurídicas da bilateralidade, quais sejam:
Cláusula resolutiva — de acordo com o art. 475 do Código Civil (BRASIL, 
2002, documento online): “Art. 475 A parte lesada pelo inadimplemento 
pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, 
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
Exceção de contrato não cumprido ou exceptio non adimpleti contractus 
— de acordo com o art. 476 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento 
on-line): “Art. 476 Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes 
de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 
Enriquecimento sem causa — é o incremento do patrimônio de um dos 
contratantes em detrimento do patrimônio do outro, sem que exista causa 
juridicamente idônea, válida, que sustente, justifi que, tal evento.
Desaparecimento da base contratual — situação que pode dar ensejo à 
resolução ou revisão contratual. Ocorrerá o desaparecimento ou a quebra da 
base contratual, quando um evento futuro transformar as circunstâncias nas 
quais o contrato foi fi rmado, a ponto de a relação de equivalência entre as 
prestações desaparecer.
Vícios redibitórios — nos contratos bilaterais e onerosos, como a compra e a 
venda, poderá ser reivindicada a resolução ou o abatimento do preço no caso 
11Compra e venda
de vícios ocultos da coisa que a tornem imprópria para uso ou diminuam seu 
valor (art. 441 do Código Civil) (BRASIL, 2002).
Evicção — de acordo com o art. 447 do Código Civil: “Art. 447 Nos contratos 
onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que 
a aquisição se tenha realizado em hasta pública” (BRASIL, 2002, documento 
on-line). 
A evicção é a perda, pelo adquirente, chamado de evicto, da posse ou 
propriedade da coisa transferida, por força de uma sentença judicial ou ato 
administrativo que reconheceu o direito anterior de terceiro, chamado de 
evictor. Impõe-se, assim, ao alienante garantir o uso da coisa, protegendo 
do adquirente de vícios ocultos da coisa, inclusive os vícios jurídicos (GON-
ÇALVES, 2008). Depreende-se do art. 447 do Código Civil que o objetivo 
da evicção é resguardar o adquirente de uma eventual compra e venda a non 
domino, ou seja, de coisa não pertencente ao alienante.
Outros efeitos
A seguir, serão apresentados outros efeitos das despesas e dos riscos gerados 
pela compra e venda.
DespesasPara que ocorra a transferência de propriedade do bem na compra e venda, 
serão necessários, como visto, a tradição ou o registro. O registro importa em 
custos que, segundo o art. 490 do Código Civil, correrão por conta do comprador 
(BRASIL, 2002). A entrega da coisa, tradição, também pode acarretar despesas 
que, segundo o mesmo art. 490 do Código Civil, correrão por conta do vendedor. 
Segue o teor do referido artigo, transcrito: “Art. 490 Salvo cláusula em contrário, 
fi carão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do 
vendedor as da tradição” (BRASIL, 2002, documento on-line).
O disposto no art. 490 do Código Civil é considerado norma supletiva, pois 
permite que as partes acordem de modo diverso sobre as despesas contratuais. 
Igualmente supletiva é a norma que diz respeito aos débitos que gravem a coisa 
até a tradição (art. 502 do Código Civil), nada mais coerente do que (conside-
rando que a compra e a venda são um contrato consensual, não transmitindo a 
propriedade sem a tradição ou o registro) determinar que o vendedor responda 
por esses débitos, sem excluir a possibilidade de disposição diversa pelas partes 
(BRASIL, 2002; GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2008). 
Compra e venda12
Responsabilidade pelos riscos da coisa — perecimento 
ou deterioração
Res perit domino ou res perit domino suo — a coisa perece para o dono! De 
acordo com o art. 492 do Código Civil:
Art. 492 Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do 
vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou as-
sinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou 
assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão 
por conta deste.
§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, 
se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, 
lugar e pelo modo ajustados (BRASIL, 2002, documento on-line).
Em relação aos riscos — se, após celebradas a compra e a venda, antes 
da tradição, a coisa perecer em razão de caso fortuito ou força maior —, o 
vendedor da coisa suportará o prejuízo; se a coisa deteriorar, antes da tradição, 
sem culpa do vendedor, o comprador poderá aceitar a coisa no estado em que 
se encontre, com o abatimento do preço, ou resolver a compra e venda, caso 
a coisa já não seja do seu interesse ou proveito.
Entretanto, se no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, postas à dis-
posição do comprador, as coisas perecerem ou deteriorarem, mesmo que por 
caso fortuito ou de força maior, responderá pela perda o comprador, uma vez 
que as coisas já estavam à sua disposição. Do mesmo modo, correrão por 
conta do comprador os riscos da coisa que está em mora de receber, isto é, 
que quando o bem objeto da compra e venda já foi colocado à sua disposição, 
conforme contratado, e ainda não foi retirado.
Sobre o local em que se deve dar a tradição, o art. 493 do Código Civil 
estabelece: “Art. 493 A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação ex-
pressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda” (BRASIL, 
2002, documento on-line).
Sobre os casos em que o comprador solicite o envio da coisa para local diverso 
daquele que deveria ser entregue, o art. 494 do Código Civil estabelece: “Art. 
494 Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua 
conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se 
das instruções dele se afastar o vendedor” (BRASIL, 2002, documento on-line). 
Sobre os casos de insolvência do comprador, o art. 495 do Código Civil 
estabelece: “Art. 495 Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes 
13Compra e venda
da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar 
a entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo 
ajustado” (BRASIL, 2002, documento on-line).
A venda ad corpus (art. 500, § 3º, do Código Civil) é aquela venda por referência mera-
mente enunciativa (sem descrição), na qual o que interessa é o imóvel em si (o prédio 
da Empresa X, a fazenda Dona Marieta, entre outros). Na venda ad corpus, a coisa é certa 
e determinada, independentemente de sua extensão, ou dimensão, pois a medida, a 
metragem, é meramente enunciativa.
Já a venda ad mensuram (art. 500 do Código Civil) é aquela por medida de extensão, 
isto é, uma venda especificada, oficialmente certa e segura (a medida é detalhadamente 
apresentada), na qual o que interessa ao comprador é a real dimensão do bem. O 
objetivo do adquirente é a coisa de determinada dimensão, tamanho, comprimento, 
para satisfazer sua finalidade ou interesse. Por exemplo, necessita de X hectares de 
terra para o plantio de soja. Nesse caso, portanto, se a área do imóvel não corresponder 
às dimensões dadas, o comprador terá direito de exigir o complemento da área e, 
não sendo isso possível, de reclamar a resolução do contrato ou pedir o abatimento 
proporcional do preço (BRASIL, 2002; GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2008).
Promessa de compra e venda
Conceito — o contrato de promessa de compra e venda ou compromisso de 
compra e venda é um contrato preliminar que tem como objeto uma obriga-
ção de fazer — obrigação de realizar, futuramente, um contrato de compra 
e venda defi nitivo. Por meio da promessa, o promitente vendedor permanece 
com a titularidade do bem, mas se obriga a realizar contrato defi nitivo com a 
transmissão da propriedade, quando o promitente comprador terminar de pagar 
o preço (em geral, já estará de posse do imóvel). É contrato utilizado para a 
aquisição de imóveis e, em virtude de suas características, acaba por conferir 
maior garantia ao alienante nos casos de descumprimento pelo comprador 
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2008). 
Tendo como característica ser um contrato bilateral (mas poderá ser uni-
lateral, quando apenas uma das partes comprometer-se ou a vender, ou a 
comprar), pois o promitente comprador deverá pagar o preço e o promitente 
vendedor deverá firmar contrato definitivo para a transferência do imóvel; 
caso o promitente comprador não consiga cumprir suas obrigações, poderá vir 
Compra e venda14
a perder a posse do bem (deverá ser constituído em mora) pela resolução do 
contrato, além de arcar com as perdas e danos pelo inadimplemento contratual.
A promessa de compra e venda encontra-se expressamente regrada pelo 
Código Civil: 
Art. 1.417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada 
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito 
real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, 
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no 
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação 
do imóvel (BRASIL, 2002, documento on-line).
Forma — como se depreende dos arts. 1.417 e 462 do Código Civil, a forma 
do compromisso de compra e venda poderá ser pública ou particular. Segundo 
o art. 462 do Código Civil: “Art. 462 O contrato preliminar, exceto quanto à 
forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado” 
(BRASIL, 2002, documento on-line).
Características — a promessa de compra e venda é contrato preliminar, geral-
mente bilateral, informal ou formal, retratável (prevendo o arrependimento) ou 
irretratável. Se irretratável, deverá ser levada a registro (para ter efi cácia contra 
terceiros) e constituirá direito real sobre o bem imóvel objeto da promessa. 
Efi cácia — a promessa de compra e venda gera uma obrigação de fazer — 
fazer o contrato defi nitivo de compra e venda, não tendo, entre os seus efeitos, 
a transmissão da propriedade do imóvel. Corroborando, é oportuno citar:
Pelo nosso direito, a promessa de venda nunca pode operar a transferênciado domínio, dada a distinção rigorosa entre o contrato definitivo e o con-
trato preliminar. Cria este a obrigação de prestar um fato, e seu objeto é a 
outorga do contrato definitivo. Em contraposição, o contrato definitivo de 
compra e venda gera uma obrigação de dar, e seu principal efeito é obri-
gação de transferir o domínio, mediante a tradição da coisa ou a inscrição 
do título. Descumprida a escritura definitiva, o comprador tem sempre 
execução direta, e assiste-lhe a imissão de posse. Infringida a promessa de 
compra e venda, nasce para o promitente comprador o direito de pleitear a 
adjudicação compulsória, desde que não haja cláusula de arrependimento 
e independentemente do registro do contrato no Registro de Imóveis (PE-
REIRA, 2017, p. 172).
15Compra e venda
Do exposto, concluímos que, se o inadimplemento partir do promitente ven-
dedor, o recurso a ser buscado pelo promitente comprador será o pedido judicial 
de adjudicação compulsória, no qual o juiz suprirá a manifestação de vontade do 
promitente vendedor, e sua sentença fará as vezes de escritura da compra e venda, 
transferindo o domínio do bem para o requerente. Por outro lado, se o inadim-
plemento partir do promitente comprador, o promitente vendedor terá direito 
à resolução por descumprimento contratual com todas as suas consequências. 
Direito das partes — sobre o direito do promitente comprador, este adquire 
a faculdade de receber a escritura defi nitiva e, registrado o contrato, adquire, 
também, a faculdade de anular eventuais atos de alienação que o promitente 
vendedor venha realizar com terceiros; sobre o direito do promitente vendedor, 
este possui a faculdade de resolver o contrato, notifi cando o promitente com-
prador e constituindo-o em mora, em razão do inadimplemento da obrigação 
(PEREIRA, 2017). No mesmo sentido, seguem os arts. 464 e 465 do Código Civil:
Art. 464 Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir 
a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato 
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465 Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá 
a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos (BRASIL, 2002, 
documento on-line). 
Embora tenhamos abordado os artigos de lei que tratam da compra e venda, 
é apropriado apresentar um breve resumo esquemático das disposições do 
Código Civil (Quadro 1).
COMPRA E VENDA — LEGISLAÇÃO — CÓDIGO CIVIL
Compra e venda Disposições gerais: arts. 481 a 504
Da retrovenda: arts. 505 a 508
Da venda a contento e da sujeita à prova: arts. 509 a 512
Da preempção ou preferência: arts. 513 a 520
Da venda com reserva de domínio: arts. 521 a 528
Da venda sobre documentos: arts. 529 a 532
Promessa de 
compra e venda
Do contrato preliminar: arts. 462 a 466
Do direito do promitente comprador: 1.417 e 1.418
Quadro 1. Compra e venda no ordenamento jurídico
Compra e venda16
BRASIL. Lei Federal nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário 
Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/Leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018.
GAGLIANO, P. S.; PAMPLONA FILHO, R. Novo curso de Direito Civil: contratos. 4. ed. São 
Paulo: Saraiva, 2008. v. 4.
GONÇALVES, C. R. Direito Civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 7. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2010. v. 3.
LÔBO, P. Direito Civil: contratos. 1. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
PEREIRA, C. M. S. Instituições de Direito Civil. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. v. 3.
Leituras recomendadas
SILVA, C. V. C. A obrigação como processo. Rio de Janeiro: FGV, 2007.
TARTUCE, F. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 12. ed. São 
Paulo: Forense, 2017. v. 3.
17Compra e venda
Conteúdo: