Direito de Preempção

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Direito de preempção 
- Também chamado de direito de preferência/ ou direito de prelação 
- Direito conferido ao município 
Restrição ao direito de usar, fruir, dispor e gozar 
Constitui restrição à modalidade de dispor da coisa 
O DIREITO DE PREFERÊNCIA PODE SER APRESENTADO DE DUAS 
FORMAS: 
• CLAUSULA CONTRATUAL 
Ex.: Venda de imóvel, venda recorrente deve ter a consulta do ex-
proprietário 
Contrato de locação = transfere-se parte das propriedades contidas 
no contrato/ posse direta (não pode dispor) 
• DISPOSIÇÃO LEGAL 
Código Civil 
Art. 513 Impõem ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a 
coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento 
Doutrina: Direito tanto por tanto 
Estatuto da Cidade: 
Art. 25 Concede ao município preferência de aquisição de imóvel 
urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. 
§ 2º: independente de quantas alienações sejam feitas, deve-se 
observar o direito de preferência do município. 
Caso viole essa exigência legal (art. 166, CC), será declarado nulo de 
pleno direito (inobservância da preferência do município) 
O município edita uma lei específica delimitar/demarcar a área 
suscetível à preferência. 
Alienação onerosa: antes da venda para terceiros, o proprietário 
precisa ofertar a propriedade para o município, por meio de contrato, 
notificação cartorária, protocolo de processo administrativo com 
legislações e matrícula do imóvel, ou qualquer forma de 
manifestação válida. É necessário que, por meio desse ato jurídico, 
apesente-se também um terceiro interessado. 
Do momento da edição da lei, o prazo de validade dela será de 5 anos, 
podendo ser renovado por mais 1 ano. 
O município precisa manifestar, expressamente, o interesse nessa 
alienação. 
 
 Art. 26 
- Sempre que o poder público necessitar de áreas; 
I. Regularização fundiária; 
II. Execução de programas; 
III. Constituição de reserva fundiária; 
IV. Ordenamento e direcionamento da expansão urbana; 
V. Implantação de equipamentos urbanos comunitários = 
equipamentos sanitários, p/ evitar desapropriação; 
VI. Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; 
VII. Criação de unidades de conservação ou proteção de outras 
áreas 
§ único: a legislação especial editada será nula caso o município não 
promova o objetivo da alienação (dispostos no art. 26) 
 
Doutrina 
Prazo para impugnação desse direito é de 30 dias, após a publicação 
do edital e do interesse do município de alienar o imóvel. 
Regras do direito de preempção 
Art. 27 prazo de 30 dias para apresentação da intenção de venda por 
parte do proprietário. 
Desapropriação sanção: o município restringe pela má-fé (venda para 
terceiro com valor menor do que o avaliado e ofertado para o 
município) 
Operações urbanas consorciadas 
Gestão participativa entre o poder público e a iniciativa privada para 
desenvolvimento urbano. 
Ex.: Faria lima com a prefeitura de São Paulo 
Art. 32 A necessidade de se ter lei municipal específica, baseada no 
plano diretor, para delimitar área para aplicação de operações 
consociadas. 
Iniciativa privada promove a reorganização. 
§ Parceria Público Privada para promoção da operação, coordenada 
pelo poder público para fomentar melhorias sociais e valorização 
ambiental. 
Melhoria urbanística com 2 elementos: 
• melhorias sociais e 
• valorização ambiental. 
 
Doutrina 
- Não pode ser empregada para fins de especulações imobiliárias. A 
lei específica deve delimitar o interesse fundiário 
- Sempre coordenada pelo Poder Público, podendo ter recursos 
privados. 
- O interesse público vai reger toda a operação 
- A lei específica vai prever a área e as modalidades de intervenções 
por meio dessa parceria. 
§ 2º O que pode ser previsto nas operações 
I. Modificação de índices e características sobre o parcelamento 
do solo, uso e ocupação do solo, bem como alterações de 
normas edilícias (ventilação, vegetação, impacto ambiental 
II. A regularização de construções, reformas ou ampliações 
executadas em desacordo com a legislação vigente. 
III. Tratamento paisagístico e ambiental na área de operação 
urbana consorciada. 
Art. 33 Plano que desenvolva todos os elementos contidos 
O município devera expor no seu orçamento o valor utilizado. 
I – definição da área a ser atingida; 
II – programa básico de ocupação da área; 
III – programa de atendimento econômico e social para a população 
diretamente afetada pela operação; 
IV – finalidades da operação; 
V – estudo prévio de impacto de vizinhança; 
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários 
permanentes e investidores privados em função da utilização dos 
benefícios previstos nos incisos I, II e III do § 2º do art. 32 desta 
Lei; 
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado 
com representação da sociedade civil. 
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, 
usuários permanentes e investidores privados, uma vez atendido o 
disposto no inciso III do § 2o do art. 32 desta Lei. 
Art. 34 possibilidade de que sejam realizadas em aglomerações 
urbanas ou áreas que compreendam uma dinâmica estadual 
(transcende a área do município = área intermunicipal) 
 
Poderá ser administrada pelo Estado/ parceria entre os municípios 
 
Referências Bibliográficas 
BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. 
Diário Oficial da União: Brasília, DF: 10 jan. 2002. Disponível em: 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. 
Acesso em: 19 out. 2023. 
BRASIL. Lei n.º 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 
182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da 
política urbana e dá outras providências. Brasília, 10 jul. 2001. 
Disponível em: 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm. 
Acesso em: 14 abr. 2024.