Aula 04 - Urbanístico

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Aula 04
Direito Urbanístico p/ Carreira Jurídica
2021 (Curso Regular) - Prof. Igor Maciel
Autor:
Igor Maciel
Aula 04
1 de Março de 2021
37171323005 - Júnior Souza Ferreira
 
Sumário 
Considerações Iniciais .......................................................................................................................... 3 
1 - Introdução ....................................................................................................................................... 4 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ..................................................................................................... 4 
Capítulo I – Diretrizes Gerais ................................................................................................................ 5 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ..................................................................................................... 7 
Capítulo II – Dos Instrumentos de Política Urbana ............................................................................ 13 
a) Dos instrumentos em geral ..................................................................................................... 13 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 15 
b) Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios ...................................................... 17 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 20 
c) Do IPTU progressivo no tempo ................................................................................................ 23 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 25 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 27 
d) Da desapropriação com pagamento de títulos ....................................................................... 30 
Valor Real da Indenização .............................................................................................................................. 31 
Títulos e poder liberatório .............................................................................................................................. 32 
Procedimento Expropriatório ......................................................................................................................... 33 
Adequado aproveitamento do imóvel pelo Município .................................................................................. 34 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 34 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 36 
e) Da usucapião especial de imóvel urbano ................................................................................ 38 
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Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 40 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 43 
f) Da concessão de uso especial para fins de moradia ............................................................... 49 
g) Do direito de superfície ........................................................................................................... 49 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 51 
h) Do direito de preempção ......................................................................................................... 54 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 58 
i) Da outorga onerosa do direito de construir ............................................................................ 61 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 66 
j) Das operações urbanas consorciadas ..................................................................................... 68 
k) Da transferência do direito de construir ................................................................................. 73 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 75 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 75 
l) Do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) ............................................................................. 77 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 80 
Capítulo III – Do Plano Diretor ........................................................................................................... 87 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 95 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 95 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................. 101 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................. 104 
Capítulo IV – Da Gestão Democrática da Cidade ............................................................................. 108 
Gestão Orçamentária ................................................................................................................................... 109 
Organismos Gestores das Regiões Metropolitanas ...................................................................................... 110 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................. 110 
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Capítulo V – Disposições Gerais ....................................................................................................... 111 
a) Consórcio Imobiliário ............................................................................................................ 111 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................. 112 
b) Programas Habitacionais de Interesse Social ....................................................................... 114 
c) Aspectos de Improbidade ...................................................................................................... 114 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................. 117 
d) Demais disposições ............................................................................................................... 119 
2 - Bibliografia ..................................................................................................................................121 
3 - Resumo da aula ........................................................................................................................... 122 
4 – Questões Objetivas .................................................................................................................... 127 
4.1 - Questões............................................................................................................................... 127 
4.2 - Gabaritos .............................................................................................................................. 141 
4.3 – Comentários ............................................................................................................................ 1 
5 - Considerações Finais ..................................................................................................................... 45 
 
 
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CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
 
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1 - INTRODUÇÃO 
 
Hoje falaremos em nossa aula sobre a Lei 10.257/2001, o Estatuto das Cidades, que dispõe 
sobre normas gerais sobre a política urbana, bem como outras providências relacionadas ao Direito 
Urbanístico. 
O próprio artigo 1º da norma estabelece que esta regulamenta o disposto nos artigos 182 e 
183 da CF: 
Art. 1º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição 
Federal, será aplicado o previsto nesta Lei. 
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, 
estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da 
propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos 
cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(FCC - Ana (MPE SE)/MPE SE/Serviço Social/2009) A Lei nº 10.257/2001, Estatuto da 
Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam 
a) a cooperação entre governos somente nas esferas estadual e municipal. 
b) o direito às cidades sustentáveis entendido como direito ao uso real do solo. 
c) o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar 
dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. 
d) a oferta de equipamentos de uso privado, transporte e de serviços públicos. 
e) a ordenação de forma a evitar a integração entre as atividades urbanas e rurais. 
Comentários: 
 
 Gabarito, letra C. 
 Percebam que a questão cobrou exatamente o conhecimento do parágrafo único 
do artigo 1º, do Estatuto das Cidades. 
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CAPÍTULO I – DIRETRIZES GERAIS 
 
 O artigo 2º, do Estatuto das cidades estabelece o objetivo da política urbana: ordenar o 
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana. 
Além disso, estabelece o dispositivo as diretrizes gerais da política urbana. 
 Tratam-se de 18 incisos em que o estudo deve ser voltado à análise da “letra fria da lei”. 
Necessário, pois, que os senhores memorizem os dispositivos, haja vista que as cobranças do CESPE 
quanto a este ponto foram exclusivamente do texto legal. 
 Eis o dispositivo legal: 
 
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções 
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: 
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, 
à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos 
serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações; 
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações 
representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e 
acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano; 
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade 
no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social; 
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da 
população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de 
influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos 
negativos sobre o meio ambiente; 
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos 
adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais; 
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: 
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; 
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; 
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c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação 
à infra-estrutura urbana; 
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos 
geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente; 
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não 
utilização; 
f) a deterioração das áreas urbanizadas; 
g) a poluição e a degradação ambiental; 
 h) a exposição da população a riscos de desastres. (Incluído dada pela Lei nº 12.608, 
de 2012) 
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em 
vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de 
influência; 
VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão 
urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica 
do Município e do território sob sua área de influência; 
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização; 
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos 
gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os 
investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes 
segmentos sociais; 
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a 
valorização de imóveis urbanos; 
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do 
patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico; 
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos 
de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente 
negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da 
população; 
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa 
renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação 
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do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas 
ambientais; 
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas 
edilícias, com vistasa permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e 
unidades habitacionais; 
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de 
empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o 
interesse social. 
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações urbanas, de 
sistemas operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a 
redução de impactos ambientais e a economia de recursos naturais. (Incluído pela 
Lei nº 12.836, de 2013) 
XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia, 
telecomunicações, abastecimento de água e saneamento. (Incluído pela Lei nº 13.116, 
de 2015) 
 
 A recente lei nº 13.699/2018 acrescentou o inciso XIX ao artigo 2º, o qual assim dispõe: 
 
XIX – garantia de condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas 
dependências internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao 
serviço dos trabalhadores domésticos, observados requisitos mínimos de 
dimensionamento, ventilação, iluminação, ergonomia, privacidade e qualidade dos 
materiais empregados. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(FCC - Proc (ALPB)/ALPB/2013) O Estatuto da Cidade prevê diretrizes gerais que visam 
ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade 
urbana, dentre as quais: 
a) maximização dos padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão 
urbana compatíveis com as metas de desenvolvimento social e econômico do 
Município e do território sob sua área de influência. 
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b) regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa 
renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e 
ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população 
e as normas ambientais. 
c) separação adequada entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o 
desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de 
influência. 
d) prevalência de condições para os agentes privados na promoção de 
empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, quando atendido 
o interesse social. 
e) financiamento do Poder Público em projetos que tenham por resultado a 
valorização de imóveis urbanos 
Comentários: 
 
Alternativa correta, letra B. Trata-se da expressa disposição do inciso XIV: 
 
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa 
renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e 
ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população 
e as normas ambientais; 
 
Os demais itens, todos, procuraram confundir o candidato com a alteração do texto da 
norma dos incisos do artigo 2º, mudando o seu sentido. Em ordem, vejamos: 
 
Letra A: VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de 
expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e 
econômica do Município e do território sob sua área de influência; 
 
Letra C: VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, 
tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob 
sua área de influência; 
 
Letra D: XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção 
de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o 
interesse social. 
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Letra E: XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado 
a valorização de imóveis urbanos; 
 
 
(FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) As diretrizes de política urbana, cujo 
objetivo é ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da 
propriedade urbana, estabelecidas pelo Estatuto da Cidade, determinam a 
a) adoção de privilégios para os agentes privados na promoção de empreendimentos 
e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social. 
b) complexificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das 
normas edilícias, com vistas a permitir a observância da situação socioeconômica da 
população e a legislação ambiental. 
c) garantia do direito a cidades sustentáveis, limitando-se, portanto, o crescimento das 
médias e pequenas cidades, para garantir às gerações futuras cidades sustentáveis. 
d) realização da gestão democrática por meio da participação da população e de 
associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, 
execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento 
urbano. 
e) realização da regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por 
população de baixa renda, independentemente de serem áreas de riscos. 
Comentários: 
 
 Alternativa correta, letra D. Trata-se da expressa disposição do inciso II, do artigo 
2º: 
 
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações 
representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e 
acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano; 
 
Os demais itens, todos, procuraram confundir o candidato com a alteração do texto da 
norma dos incisos do artigo 2º, mudando o seu sentido. Em ordem, vejamos: 
 
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Letra A: 
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de 
empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o 
interesse social. 
 
Letra B: 
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas 
edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e 
unidades habitacionais; 
 
Letra C: 
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, 
à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos 
serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações; (Não há 
qualquer limitação) 
 
Letra E: 
 
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: 
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não 
utilização; 
 
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa 
renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e 
ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população 
e as normas ambientais; 
 
(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002) A oferta de transporte inclui-se entre 
as diretrizes para a política urbana dispostas do referido estatuto. 
 
Inclui-se entre as diretrizes para a política urbana dispostas no mencionado estatuto 
da cidade a ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar, entre outros 
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aspectos, a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como 
polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente. 
Comentários: 
Ambos os itens estão verdadeiros, conforme disposto nos incisos V e VI, do artigo 2º, 
do Estatuto das Cidades: 
 
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções 
sociais da cidade e da propriedade urbana, medianteas seguintes diretrizes gerais: 
 
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos 
adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais; 
 
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: 
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; 
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; 
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação 
à infra-estrutura urbana; 
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos 
geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente; 
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não 
utilização; 
f) a deterioração das áreas urbanizadas; 
g) a poluição e a degradação ambiental; 
h) a exposição da população a riscos de desastres. 
 
 Já o artigo 3º, da referida norma estabelece as competências da União quanto às atribuições 
de interesse da política urbana. Aqui também devemos analisar a “letra fria da lei”. Segundo o texto 
legal: 
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Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana: 
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico; 
II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal 
e os Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do 
desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional; 
III - promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e 
os Municípios, programas de construção de moradias e melhoria das condições 
habitacionais, de saneamento básico, das calçadas, dos passeios públicos, do mobiliário 
urbano e dos demais espaços de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 
2015) (Vigência) 
IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento 
básico, transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais 
de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência) 
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de 
desenvolvimento econômico e social. 
 
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CAPÍTULO II – DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA 
URBANA 
 
a) DOS INSTRUMENTOS EM GERAL 
 
 Já o capítulo II da norma prevê os instrumentos de política urbana que também são cobrados 
como a “letra fria” da lei. Vejamos o texto legal e depois analisemos as questões do CESPE sobre o 
tema, haja vista a inexistência de questões FCC. 
 
Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos: 
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de 
desenvolvimento econômico e social; 
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; 
III – planejamento municipal, em especial: 
a) plano diretor; 
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; 
c) zoneamento ambiental; 
d) plano plurianual; 
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual; 
f) gestão orçamentária participativa; 
g) planos, programas e projetos setoriais; 
h) planos de desenvolvimento econômico e social; 
IV – institutos tributários e financeiros: 
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a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; 
b) contribuição de melhoria; 
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros; 
V – institutos jurídicos e políticos: 
a) desapropriação; 
b) servidão administrativa; 
c) limitações administrativas; 
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; 
e) instituição de unidades de conservação; 
f) instituição de zonas especiais de interesse social; 
g) concessão de direito real de uso; 
h) concessão de uso especial para fins de moradia; 
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; 
j) usucapião especial de imóvel urbano; 
l) direito de superfície; 
m) direito de preempção; 
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; 
o) transferência do direito de construir; 
p) operações urbanas consorciadas; 
q) regularização fundiária; 
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos 
favorecidos; 
s) referendo popular e plebiscito; 
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t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; (Incluído pela Lei nº 
11.977, de 2009) 
u) legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009) 
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança 
(EIV). 
§ 1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é 
própria, observado o disposto nesta Lei. 
§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos 
por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a 
concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada 
coletivamente. 
§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por 
parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a 
participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
 O gabarito de todas as questões abaixo encontra-se ao longo do texto do artigo 4º, razão 
pela qual entendemos demasiado útil que o aluno tente responder às questões e retorne, sempre 
que possível, ao texto da norma para memorização. 
 
(CESPE – Câmara dos Deputados - Analista Legislativo – 2014) Entre os instrumentos 
urbanísticos utilizados inclui-se o favorecimento de estoques de terras para a 
promoção pública de moradias. 
 
Os instrumentos urbanísticos garantem a preservação do patrimônio histórico, 
arquitetônico e paisagístico, com exclusividade, para o uso privado. 
Comentários: 
O item I está verdadeiro (inciso V, q, artigo 4º) e o item II está falso, eis que inexiste 
exclusividade para o uso privado, dado que o meio ambiente é patrimônio de uso 
comum do povo, conforme previsão constitucional. 
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(CESPE – PGDF – Procurador – 2013) São instrumentos do Estatuto da Cidade para a 
realização da política urbana, entre outros: o zoneamento ambiental, a contribuição 
de melhoria, a desapropriação, a servidão administrativa, o direito de preempção e a 
usucapião especial de imóvel urbano. 
Comentários: 
Item verdadeiro, conforme disposto no artigo 4º, incisos III, c, IV, b, V, a, b, m e j. 
 
(CESPE – ANTT – Especialista em Regulação – 2013) No Brasil, incluem-se entre os 
instrumentos de políticas urbanas municipais: operações urbanas consorciadas, 
referendo popular e plebiscito, e tombamento de imóveis. 
Comentários: 
Item verdadeiro, conforme disposto no artigo 4º, incisos V, p, s e d. 
 
(CESPE – TRE/PA – Analista Judiciário – 2005) A Lei n.º 10.257/2001, conhecida como 
Estatuto da Cidade, compõe, juntamente com o texto constitucional, as principais 
diretrizes para a política urbana no país. 
A respeito dos instrumentos utilizados para os fins da lei citada no texto II, assinale a 
opção correta. 
a) O plano diretor é previstono instrumento de planejamento municipal. 
b) O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) está previsto no 
instrumento de gestão participativa. 
c) Zoneamento ambiental só é aplicado no planejamento de regiões metropolitanas. 
d) Concessão de direito real de uso está previsto no instrumento de institutos 
tributários e financeiros. 
e) Nos estudos de impacto, o instrumento previsto é unicamente o estudo prévio de 
impacto ambiental (EIA). 
Comentários: 
A alternativa correta é a letra A, conforme artigo 4º, inciso III, alínea “a”. 
Os demais itens estão errados, eis que: 
Letra B – IPTU é instituto tributário e financeiro; 
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Letra C – Zoneamento ambiental (inexiste qualquer limitação quanto à exclusividade 
das regiões metropolitanas); 
Letra D – Concessão de direito real de uso é instituto jurídico e político; 
Letra E – Há tanto o estudo prévio de impacto ambiental como de impacto de 
vizinhança; 
 
b) DO PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO 
COMPULSÓRIOS 
 
De acordo com o artigo 5º, da Lei 10.257/2001: 
 
Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o 
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, 
subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para 
implementação da referida obrigação. 
 
Percebam, pois, que a lei municipal com conteúdo específico em relação àquela determinada 
área incluída no plano diretor deve prever que imóveis daquela região, acaso estejam em situação 
de não utilização, subutilização ou não edificação poderão sofrer as determinações deste 
dispositivo. 
 Segundo Carvalho Filho (2013, pg. 96): 
 
No caso, o conteúdo específico consistirá na indicação de área incluída no plano diretor, 
em relação à qual podem ser expedidas as imposições urbanísticas de parcelamento, 
edificação e utilização compulsórios. 
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 Assim, o Poder Executivo Municipal notificará o proprietário para que parcele, edifique ou 
utilize o imóvel em evidência. Tal notificação deverá ser, inclusive, averbada no competente cartório 
de registro de imóveis. 
E o que seria parcelamento e edificação? 
 
 José dos Santos Carvalho Filho com muita propriedade nos ensina que (2013, pgs. 99, 100 e 
101): 
 
Parcelamento do solo é a providência pela qual se procede a sua subdivisão, em partes 
iguais ou não, de modo a resultarem vários módulos imobiliários autônomos em 
substituição à área parcelada. 
 
Edificação é a atividade por meio da qual se executa alguma construção sobre o solo. 
Edificar, por conseguinte, é construir, erguer, levantar, fundar algum edifício, a partir de 
alguma profundidade do subsolo, mas com o início visível a partir do solo. 
 
 Ressalte-se que será considerado subutilizado o imóvel que: 
 
§ 1º Considera-se subutilizado o imóvel: 
I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em 
legislação dele decorrente; 
 
 Normalmente um servidor do Município faz a notificação formal do proprietário do imóvel 
ou do seu representante legal, em caso de pessoa jurídica. E, acaso frustrada três vezes a tentativa 
de notificação pessoal, o Município a fará por meio de edital. 
 
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§ 2º O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento 
da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis. 
§ 3º A notificação far-se-á: 
I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do 
imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral 
ou administração; 
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma 
prevista pelo inciso I. 
 
Após a notificação, qual o prazo para o particular cumprir as obrigações 
determinadas? 
 
 Trata-se do disposto nos parágrafos 4º e 5º do artigo 5º, do Estatuto das Cidades. A previsão 
da lei municipal não poderá ser inferior a: 
 
I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão 
municipal competente; 
 
 Terá, pois, o particular o prazo mínimo de um ano (a depender da previsão da lei municipal) 
para protocolar o projeto da destinação que pretende dar ao bem. Tal prazo será contado a partir 
da notificação. 
 Por outro lado, aprovados os projetos, terá o particular o prazo de dois anos para iniciar as 
obras do empreendimento, contados da data da aprovação dos projetos. 
 
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento. 
 
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 Além disso, em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal 
poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o 
empreendimento como um todo (§5º). 
 
E se o proprietário desejar alienar o imóvel após ser notificado? 
 
 O Estatuto das Cidades estabeleceu que a transmissão do imóvel – a título gratuito ou 
oneroso, por ato inter vivos ou causa mortis – posterior à notificação transfere todas as obrigações 
previstas quanto ao parcelamento, edificação e utilização do imóvel e sem qualquer interrupção 
dos prazos. 
 Se a notificação consta no registro de imóveis, o comprador tem total ciência das obrigações, 
não podendo, pois alegar qualquer causa de suspensão ou interrupção dos prazos definidos na 
notificação. 
 Percebam que o ato de registro da notificação no cartório de imóveis gera efeitos erga 
omnes quanto ao teor da notificação 
 
Art. 6º A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da 
notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas 
no art. 5º desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(Proc MPC (TCM-GO)/TCM-GO/2015) O parcelamento, a edificação ou a utilização 
compulsória do solo urbano 
a) cabem em qualquer hipótese de descumprimento da função social da propriedade 
urbana. 
b) dependem ainda de regulamentação por lei federal específica. 
c) dependem de lei municipal específica impondo-os ao proprietário ainda que já 
incluída a área onde se situa o imóvel no plano diretor municipal. 
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d) podem ser impostos apenas ao proprietário de imóvel urbano não edificado. 
e) substituem a aplicação do IPTU progressivo sobre o imóvel. 
Comentários: 
 
Alternativa correta, letra C. De acordo com o artigo 5º, da Lei 10.257/2001: 
 
Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar 
o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não 
edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para 
implementação da referida obrigação. 
 
Assim, a lei municipal deve ter conteúdo específico em relação àquela determinada 
área incluída no plano diretor e deve prever quais imóveis daquela região, acaso 
estejam em situação de não utilização, subutilização ou não edificação poderão sofrer 
as determinações deste dispositivo. 
O parcelamento, edificação e utilização compulsóriaserão cabíveis apenas em caso de 
imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados. Por esta razão, a 
alternativa A e a alternativa D estão falsas. 
Ademais, inexiste qualquer necessidade de nova regulamentação por lei federal, haja 
vista que o Estatuto das Cidades cumprira este papel, tornando a alternativa B falsa. 
Por fim, a aplicação dos instrumentos de política urbana são sucessivos e não 
substituem um ao outro, tornando a alternativa E falsa. 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) O parcelamento, a edificação 
ou a utilização compulsórios, o imposto predial e territorial urbano (IPTU) progressivo 
no tempo e a desapropriação são instrumentos de política urbana que, se bem 
aplicados, podem promover uma reforma urbana estruturada por política fundiária 
que garanta a função social da cidade e da propriedade. 
 
Em relação a esses instrumentos, julgue o item seguinte. 
O Estatuto da Cidade estabelece que lei municipal específica para área incluída no 
plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização 
compulsórios do solo urbano não-edificado, subutilizado ou não-utilizado, devendo 
fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. 
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Comentários: 
 
Item Verdadeiro, conforme caput do artigo 5º. 
 
(CESPE – ANTT – Especialista em Regulação – 2013) Solo urbano não edificado ou não 
utilizado, mas constante no Plano Diretor, poderá, conforme lei municipal específica, 
ser destinado a parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. 
Comentários: 
Item Verdadeiro, conforme caput do artigo 5º. 
 
(CESPE – CAIXA – Arquiteto – 2006) Com o Estatuto da Cidade a qualidade da vida 
urbana no Brasil vai melhorar? Não necessariamente. Embora sejam ferramentas 
importantes, não é apenas por falta de instrumentos legais que não se implementa 
uma política urbana socialmente justa. Ao lado das variáveis políticas (de nada 
adiantam instrumentos postos à disposição de lideranças políticas que não pretendam 
utilizá-los), deve-se considerar os aspectos orçamentários do financiamento das 
cidades. E, nesse campo, não bastam as soluções estritamente urbanísticas, físicas. É 
preciso encontrar mecanismos de sustentabilidade econômica e social das cidades 
brasileiras. 
 
A partir do texto acima, escrito por José Roberto Bassul Campos, julgue o item que se 
segue, relativo ao planejamento urbano e a seus instrumentos segundo o Estatuto da 
Cidade. 
 
Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o 
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, 
subutilizado ou não-utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para 
implementação da referida obrigação. Contudo, a ausência de definição acerca do que 
seja subutilização do solo urbano é uma grave deficiência do Estatuto da Cidade, que 
não apresenta princípio para a caracterização de qualquer caso, de forma a orientar o 
legislador municipal. 
Comentários: 
 
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Item Falso. 
Isto porque o Estatuto das Cidades define o solo subutilizado no parágrafo 1º, do artigo 
5º. 
 
(CESPE – PGDF – Procurador – 2013) A respeito do Estatuto da Cidade, da 
desapropriação e das regras de uso do solo urbano no DF, julgue o item que se segue. 
 
Caso o imóvel urbano seja considerado subutilizado, o proprietário deverá ser 
notificado pelo Poder Executivo municipal, averbando-se a notificação no cartório de 
títulos e documentos. 
Comentários: 
 
Item Falso, eis que a notificação deve ser averbada no cartório de registro de imóveis 
(parágrafo 2º, do artigo 5º); 
 
(CESPE – Câmara dos Deputados - Analista Legislativo – 2014) Com relação às 
diretrizes gerais da política urbana estabelecidas pelo Estatuto da Cidade, julgue o item 
seguinte. 
 
Conforme lei específica que determina a utilização compulsória de solos urbanos, os 
proprietários de lotes nessas áreas, que não edificá-los ou subutilizá-los, poderão ter 
seu imóvel desapropriado mediante pagamento em títulos da dívida pública. 
Comentários: 
Item Verdadeiro, eis que esta uma das etapas que pode se valer o município (artigos 
5º e 8º). 
 
c) DO IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO 
 
Há a possibilidade do Município utilizar o IPTU progressivo no tempo. 
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Acaso não cumpridas as condições e prazos estabelecidos quanto às determinações de 
edificação, parcelamento e utilização compulsórios ou, ainda, acaso o particular descumpra os 
prazos relativos à apresentação dos projetos ou inícios das obras (um ano ou dois anos – parágrafo 
5º, do artigo 5º), poderá o Município proceder à aplicação do IPTU progressivo no tempo. 
Em verdade, descumpridas as obrigações impostas na notificação anteriormente explicada, 
o Município poderá aplicar a majoração das alíquotas do IPTU pelo prazo de cinco anos 
consecutivos. 
 
Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do 
caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 
5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial 
e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo 
prazo de cinco anos consecutivos. 
 
 Para Carvalho Filho (2013, pg. 120): 
 
A progressão do valor do tributo configura-se como mecanismo de coerção ao 
proprietário tendo em vista a necessidade de ser preservada a ordem urbanística e 
cumprido o objetivo firmado pelo plano diretor da cidade. 
 
 O valor máximo das alíquotas – progressivo no tempo – será de 15% (quinze por cento). E, a 
partir do primeiro ano, até chegar ao valor máximo, a alíquota não excederá a duas vezes o valor 
referente ao ano anterior. 
 
§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se 
refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano 
anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento. 
 
 Percebam, portanto, que o Estatuto das Cidades estabeleceu limites para se evitar um 
possível abuso dos Prefeitos Municipais, a pretexto de manutenção da ordem urbanística. 
Além disso: 
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§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva 
de que trata este artigo. 
 
Mas professor e se mesmo assim o proprietário continuar descumprindo a obrigação 
de parcelar, utilizar ou edificar o imóvel? 
 
 Neste caso, passados os cinco anos de cobrança de IPTU progressivo, o Município poderá ou 
manter a cobrança do IPTU em valores máximos até que o proprietário cumpra sua obrigação ou 
proceder à desapropriação do imóvel. 
 
§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, 
o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida 
obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o. 
 
 Vejam que poderá o Prefeito Municipal, por conveniência e oportunidade, entender que não 
é interessante a desapropriação do imóvel, apenas a manutenção da cobrança de IPTU em valores 
elevados. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(FCC - DP MA/DPE MA/2009) O Estatuto da Cidade prevê a possibilidade de cobrança 
do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivono tempo, como sanção à 
não-utilização ou subutilização do imóvel urbano. O prazo mínimo no qual o IPTU 
progressivo pode ser cobrado antes da desapropriação com pagamento em títulos e a 
alíquota máxima do tributo são, respectivamente, 
a) 5 exercícios consecutivos e 15%. 
b) 5 exercícios consecutivos e 12%. 
c) 3 exercícios consecutivos e 15%. 
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d) 3 exercícios consecutivos e 12%. 
e) 3 exercícios consecutivos e 10% 
 
(FCC - Proc Jud (Recife)/Pref Recife/2008) De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei nº 
10.257/01), o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) poderá 
ser progressivo no tempo pelo prazo de 
a) 10 (dez) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 15% 
(quinze por cento), sem exceder o dobro da alíquota do ano anterior. 
b) 10 (dez) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 10% 
(dez por cento), sem exceder o dobro da alíquota do ano anterior. 
c) 5 (cinco) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 15% 
(quinze por cento), sem exceder o dobro da alíquota do ano anterior. 
d) 5 (cinco) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir indefinidamente, sem 
exceder o dobro da alíquota do ano anterior. 
e) 5 (cinco) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 10% 
(dez por cento), sem que haja restrição quanto ao aumento da alíquota de um ano para 
outro. 
 
(FCC - Proc Jud (Recife)/Pref Recife/2003) Observados todos os requisitos 
constitucionais e legais, um Município resolve aplicar o IPTU progressivo no tempo 
como sanção a determinado proprietário. Considerando-se que a alíquota original do 
IPTU a que estava sujeito esse proprietário era de 0,5%, ao final de 7 anos de cobrança, 
pelo máximo de progressão permitido na Lei, a alíquota será de 
a) 4%. 
b) 8%. 
c) 15%. 
d) 16%. 
e) 32%. 
Comentários: 
 
 O gabarito das questões deve ser, respectivamente: A, C e C. Trata-se da expressa 
disposição dos parágrafos 1º e 2º, do artigo 7º, do Estatuto das Cidades: 
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§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se 
refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano 
anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento. 
 
§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, 
o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida 
obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o. 
 
O IPTU progressivo no tempo deve ser cobrado durante pelo menos cinco anos e a 
alíquota máxima deve ser de 15%. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) O parcelamento, a edificação 
ou a utilização compulsórios, o imposto predial e territorial urbano (IPTU) progressivo 
no tempo e a desapropriação são instrumentos de política urbana que, se bem 
aplicados, podem promover uma reforma urbana estruturada por política fundiária 
que garanta a função social da cidade e da propriedade. 
 
Em relação a esses instrumentos, julgue o item seguinte. 
 
O poder público municipal pode aplicar o IPTU progressivo no tempo, 
independentemente de o proprietário de imóvel urbano ter cumprido o prazo da 
obrigação de parcelar ou edificar, nos termos do plano urbanístico local. 
Comentários: 
 
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Item falso, eis que a aplicação do IPTU progressivo no tempo depende do 
descumprimentos dos prazos pelo particular. 
 
(CESPE – ABIN – Oficial Técnico – 2010) No que concerne à legislação ambiental e 
urbanística e ao Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/2001), julgue o item a seguir. 
 
Isenção ou anistia relativas à tributação progressiva do IPTU em uma propriedade 
ociosa, conforme definido pela Lei n.º 10.257/2001, só pode ser concedida caso a 
obrigação do proprietário de edificar ou utilizar a propriedade não seja atendida após 
a definição de lei específica pelo município, no prazo de cinco anos. 
 
(CESPE – MPOG – Analista – 2012) Com base no Estatuto da Cidade, que estabelece as 
diretrizes gerais da política urbana, julgue o item subsequente. 
 
Caso o proprietário de imóvel esteja pagando imposto progressivo sobre a propriedade 
predial e territorial urbana, poderá ser concedida a ele anistia em relação a essa 
tributação, desde que possua renda inferior a três salários mínimos. 
Comentários: 
 
Ambos os itens estão Falsos (questão ABIN e MPOG), eis que é vedada a concessão de 
isenção ou anistia ao imóvel sujeito ao IPTU progressivo, conforme parágrafo 3º, do 
artigo 7º: 
 
§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva 
de que trata este artigo. 
 
(CESPE – ANTT – Especialista em Regulação – 2013) A respeito de planejamento 
territorial, julgue o item subsequente. 
O Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana progressivo no tempo é uma variável 
do IPTU que aparece mais como instrumento urbanístico do que fiscal. De acordo com 
o Estatuto da Cidade, ele deverá ser aplicado, de forma progressiva, à propriedade que 
não cumprir sua função social. 
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Comentários: 
Item Verdadeiro, eis que esta a ideia do IPTU progressivo no tempo previsto no 
Estatuto das Cidades. 
 
(CESPE – TCE/ES – Analista – 2013) Assinale a opção correta acerca dos institutos 
tributários e financeiros definidos como instrumentos de ordenamento territorial 
urbano do Estatuto da Cidade. 
a) A majoração da alíquota do IPTU progressivo no tempo deverá ser contínua até o 
limite de dez anos do descumprimento da determinação de parcelamento, edificação 
ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado. 
b) O fato gerador da contribuição de melhoria cobrada dos proprietários de lotes 
urbanos é a valorização real das propriedades definida pelo mercado imobiliário. 
c) O valor máximo da alíquota do IPTU progressivo no tempo não deve superar o 
percentual de 20 % do valor do imóvel. 
d) A aplicação do IPTU progressivo no tempo pode motivar a concessão de anistia caso 
a câmara municipal reconheça, por ato específico, que a cobrança do referido imposto 
seja injusta ou descabida. 
e) Aplica-se o IPTU progressivo no tempo caso não seja cumprida a determinação de 
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado. 
Comentários: 
 
Alternativa correta, letra E. Trata-se do disposto no caput do artigo 7º, do Estatuto 
das Cidades. 
 
A letra A está falsa, eis que não há limite temporal para a cobrança do IPTU progressivo 
no tempo (até que se cumpra a referida obrigação – parágrafo 2º, artigo 7º). 
 
A letra B está falsa, eis que a contribuição de melhoria também depende do custo total 
da obra. 
 
A letra C está falsa eis que o limite percentual máximo do IPTU progressivo será de 
15% (parágrafo 1º, artigo 7º). 
 
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A letra D está errada, uma vez que não cabe anistia na cobrança do IPTU progressivo 
no tempo (parágrafo 3º, artigo 7º); 
 
d) DA DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO DE TÍTULOS 
 
Passados cinco anos da cobrança do IPTU progressivosem o cumprimento das obrigações 
por parte do proprietário, poderá o Município proceder à desapropriação do imóvel com 
pagamento em títulos da dívida pública. 
Referidos títulos terão prévia autorização pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo 
de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, mantendo-se o valor real da indenização 
e juros legais de seis por cento ao ano. 
 
Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário 
tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município 
poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida 
pública. 
§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão 
resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, 
assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano. 
 
 Percebam que a lei não estabelece ao Município um dever de desapropriar, mas um 
faculdade, podendo o ente optar por prosseguir com a cobrança da alíquota máxima do IPTU. 
 
(CESPE – PG/DF – PROCURADOR – 2013) Por ser a desapropriação-sanção uma 
penalidade decorrente do descumprimento de obrigação ou ônus urbanístico, o 
proprietário que sofrer esse tipo de desapropriação não terá direito a indenização. 
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COMENTÁRIOS 
 Item Falso. 
 Sim! É possível a desapropriação de imóvel urbano como penalidade pelo 
descumprimento de obrigação ou ônus urbanístico. 
 Sim! Haverá indenização mesmo nestas hipóteses, contudo, ao invés de 
pagamento prévio e em dinheiro, o pagamento será em títulos da dívida pública. 
 
Valor Real da Indenização 
 
 A doutrina estabelece uma diferença entre a indenização justa (prevista no Decreto 
3.365/41) com a indenização real, prevista no Estatuto das Cidades (CARVALHO FILHO, 2013, pg. 
144): 
 
Mas o que significa valor real? Caso se tratasse da desapropriação geral, teríamos que 
admitir que valor real seria aquele que correspondesse ao exato valor do imóvel. A 
expressão teria então o significado de indenização justa, tal como os autores 
comumente a interpretam. 
 
Parece-nos, contudo, que o requisito justiça da indenização não tem – insistimos – 
inteira aplicação no caso da desapropriação urbanística sancionatória. A ratio que 
conduz o Poder Público a processar a desapropriação por utilidade pública ou interesse 
social não tem qualquer conotação com eventual comportamento ilícito do 
expropriado. Cuida-se apenas da aquisição do imóvel para certo fim público. 
 
 Certo é que devemos ter em mente para concursos públicos o teor do parágrafo 2º, do artigo 
8º, do Estatuto das Cidades: 
 
§ 2º O valor real da indenização: 
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I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em 
função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a 
notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei; 
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios. 
 
 Assim, o valor não deverá computar expectativas de ganhos futuros, lucros cessantes ou 
compensatórios, mas o valor real apurado naquele momento quanto ao imóvel. 
 Além disso, e aqui o ponto mais importante do dispositivo, o valor do imóvel deve refletir 
a base de cálculo do IPTU no momento da notificação feita pelo Município para que o proprietário 
aproveitasse o imóvel. 
 O valor da indenização deve ser o valor do imóvel descontado o montante incorporado em 
função de obras públicas realizadas na área onde ele se localiza após a notificação. 
 Segundo José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 146): 
 
O valor indenizatório, por conseguinte, há de ser o que se atribuía ao imóvel antes da 
execução das obras. 
 
Para que se possa efetuar o desconto do sobrevalor é preciso que as obras tenham sido 
realizadas após a notificação prevista no art. 5º, § 2º, do Estatuto, ou seja, depois da 
comunicação para que o proprietário providencie o cumprimento da obrigação de 
parcelamento ou de edificação. Deve entender-se notificação, nesse caso, como a 
efetiva ciência dado ao proprietário, seja ela direta, seja presumida, como ocorre por 
meio de edital. Resulta que o Poder Público deve prevenir-se em relação à execução de 
obras antes de notificar os proprietários da área que davam amoldar-se ao plano diretor. 
 
Títulos e poder liberatório 
 
 Em determinadas situações, é possível a utilização de títulos da dívida pública para 
pagamentos de tributos. 
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 Contudo, os títulos previstos para pagamento da desapropriação urbanística não poderão 
ser utilizados com este fim. 
 
§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de 
tributos. 
 
Procedimento Expropriatório 
 
 O Estatuto das Cidades estabeleceu apenas requisitos materiais para a desapropriação 
urbanística, silenciando quanto ao procedimento judicial. Assim, fica a pergunta: qual deve ser o 
procedimento adotado quando proposta a desapropriação urbanística? 
 A doutrina nos socorre afirmando que o rito a ser observado é o do Decreto-lei 3.365/41, 
em especial os artigos 11 a 30, que na matéria teria caráter geral (CARVALHO FILHO, 2013, pg. 139). 
 Contudo, referido Autor faz a ressalva de que o procedimento do Decreto-lei 3.365/41 
apenas deve ser aplicado no que couber, devendo o intérprete proceder à adequação entre os 
procedimentos fins a que se destina cada espécie de desapropriação. 
 
Professor, não entendi. É possível termos algum exemplo prático? 
 
 Sim e quem nos fornece tal exemplo é o próprio José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 
139 e 140): 
 
Apenas para exemplificar a necessidade de adequação: na desapropriação comum, os 
critérios relativos ao depósito para a imissão provisória na posse são mencionados no 
art. 15, § 1º, “a” a “d”, do Decreto-lei nº 3.365/41; na desapropriação urbanística 
sancionatória, o critério deve ser considerar não só o pagamento em títulos, como os 
elementos contidos no art. 8º, § 2º do Estatuto, obviamente diversos adotados para a 
desapropriação comum. 
 
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Adequado aproveitamento do imóvel pelo Município 
 
 De acordo com o parágrafo 4º, do artigo 8º, do Estatuto das Cidades, o Município tem o 
prazo máximo de cinco anos – contado a partir da incorporação do imóvel ao patrimônio público 
para proceder ao seu adequado aproveitamento. 
 Ressalte-se que tal aproveitamento poderá ser feito pelo Município diretamente por si ou 
através de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, naturalmente, o devido 
procedimento licitatório. 
 
§ 4º O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo 
de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público. 
§ 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público 
ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o 
devido procedimento licitatório. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
(FCC - Proc Jud (Recife)/Pref Recife/2003) Determinada Lei municipal, para dar 
aplicação a instrumento do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor do Município, 
estabelece, dentre outras, as seguintes regras sobre a desapropriação de imóvel 
urbano com pagamentoem títulos da dívida pública: 
I. Os títulos serão resgatados no prazo de até 20 anos, em prestações anuais iguais e 
sucessivas. 
II. Os títulos terão poder liberatório para pagamento de tributos municipais. 
III O aproveitamento do imóvel poderá ser efetuado diretamente pelo Poder Público 
ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o 
devido procedimento licitatório. 
Dessas regras, APENAS a 
a) I está de acordo com o Estatuto da Cidade. 
b) II está de acordo com o Estatuto da Cidade. 
c) III está de acordo com o Estatuto da Cidade. 
d) I e a II estão de acordo com o Estatuto da Cidade. 
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e) I e a III estão de acordo com o Estatuto da Cidade 
Comentários: 
 
 Alternativa correta, letra C. 
 Apenas o item III está correto, visto que se trata do parágrafo 5º, do artigo 8º, do 
Estatuto das Cidades: 
 
§ 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público 
ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o 
devido procedimento licitatório. 
 
 O item I está falso uma vez que o parágrafo 1º, do artigo 8º, estabelece o prazo de 
resgate em até 10 (dez) anos. 
 
§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão 
resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, 
assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano. 
 
 Já o item II está falso, uma vez que o parágrafo 3º, do artigo 8º é cristalino: 
 
§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de 
tributos. 
 
Se o Município alienar o imóvel, como fica a questão das obrigações de parcelar ou 
edificar o bem? 
 
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 De acordo com o parágrafo 6º, do artigo 8º, do Estatuto das Cidades, as obrigações 
transmitem-se ao adquirente do imóvel: 
 
§ 6º Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5º as mesmas 
obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5º desta Lei. 
 
 Isto porque, conforme lições de José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 153): 
Nem poderia ser diferente. A função do adquirente do imóvel será a de torna-lo 
amoldado às regras e situações previstas no plano diretor. Portanto, se a obrigação 
anterior consistia em proceder à edificação no terreno, fica o adquirente sujeito a essa 
mesma obrigação. 
 
E o Município deve encetar todo o esforço para verificar se a obrigação será realmente 
honrada, porque, se não o for, sujeitar-se-á o novo proprietário a todas as sanções 
urbanísticas cabíveis. 
 
Só não é cabível a renovação da notificação para o cumprimento da obrigação, porque 
esta se presume conhecida pelo proprietário. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) O parcelamento, a edificação 
ou a utilização compulsórios, o imposto predial e territorial urbano (IPTU) progressivo 
no tempo e a desapropriação são instrumentos de política urbana que, se bem 
aplicados, podem promover uma reforma urbana estruturada por política fundiária 
que garanta a função social da cidade e da propriedade. Em relação a esses 
instrumentos, julgue o item seguinte. 
É estabelecido no Estatuto da Cidade que, decorridos cinco anos de cobrança do IPTU 
progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, 
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edificação ou utilização, o município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com 
pagamento em títulos da dívida pública. 
Comentários: 
 
Item Verdadeiro, conforme disposto no caput do artigo 8º. 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) Com referência à 
desapropriação, para definir o valor real da indenização, o poder público deve refletir 
o valor base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em razão de 
obras realizadas pelo poder público na área onde o imóvel se localiza, e computar 
expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios. 
Comentários: 
Item Falso, eis que não se pode computar no cálculo da indenização a expectativa de 
ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios (parágrafo 2º, artigo 8º). 
 
(CESPE – MPE/MT – Promotor – 2005) O Estatuto da Cidade prevê diversos 
instrumentos para o cumprimento da política urbana, entre os quais a desapropriação 
do imóvel que não obedecer a essa política; para a decretação dessa medida, contudo, 
é requisito, entre outros, a prévia submissão do imóvel à cobrança do imposto sobre a 
propriedade predial e territorial urbana com caráter progressivo. 
Comentários: 
Item Verdadeiro, conforme estudado na sequência da determinação para 
parcelamento do solo urbano. 
 
(CESPE – SUFRAMA – Engenheiro Ambiental – 2014) No que se refere ao Estatuto da 
Cidade, que regula a desapropriação para fins urbanos, julgue o item subsequente. 
 
I) Na desapropriação para fins de reforma urbana, o pagamento da indenização deve 
ser realizado por meio de títulos da dívida pública, resgatáveis em um prazo de dez 
anos. 
 
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==1bd45a==
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II) Para o cálculo do valor real de desapropriação para fins de reforma urbana, deverão 
ser consideradas as expectativas de ganho, os lucros cessantes e os juros 
compensatórios. 
 
III) O Estatuto da Cidade obriga o poder público a dar destinação adequada ao imóvel 
após a desapropriação, sob pena de, se tal não ocorrer, o prefeito e os demais agentes 
públicos envolvidos incorrerem em improbidade administrativa e, por isso, sujeitarem-
se a sanções que podem ocasionar a suspensão dos direitos políticos, a perda da 
função pública, a indisponibilidade de bens e o ressarcimento ao erário. 
Comentários: 
Item I – Verdadeiro, conforme artigo 8º, caput e parágrafo 1º. 
 
Item II – Falso, conforme parágrafo 2º, do artigo 8º. 
 
Item III – Verdadeiro. Trata-se da expressa disposição do artigo 52, II, do Estatuto das 
Cidades. 
 
e) DA USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO 
 
 O artigo 183, da Constituição Federal institui uma espécie de usucapião de imóvel urbano, 
denominado pela doutrina de usucapião pró-moradia, em favor de quem possuir como sua por 
cinco anos ininterruptos e sem oposição, área de até 250m². Todavia, o possuidor não pode ser 
proprietário de outro imóvel urbano ou rural e deve utilizar o referido bem para sua moradia ou de 
sua família. 
 
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros 
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de 
outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, 
ou a ambos, independentemente do estado civil. 
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§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 
 
 Tal direito não será reconhecido mais de uma vez ao mesmo possuidor e, naturalmente, não 
se aplica aos imóveis públicos. Trata-se de forma de aquisição originária de propriedadee (DA SILVA, 
2015, pg. 58): 
 
uma vez satisfeitos os requisitos previstos, a propriedade é adquirida com o decurso do 
tempo referido, podendo o interessado requerer ao juiz que assim o declare por 
sentença, que servirá de título para a matrícula no Registro Imobiliário. 
 
 Este dispositivo é regulado pelos artigos 9 a 14 do Estatuto das Cidades. O caput do artigo 9, 
bem como os parágrafos 1º e 2º são praticamente reproduções do texto constitucional: 
 
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e 
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, 
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não 
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais 
de uma vez. 
 
 Já o §3º estabelece que o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu 
antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. 
 
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse 
de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. 
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Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) O usucapião especial de 
imóvel urbano é um instrumento de regularização fundiária estabelecido em lei. 
Segundo esse dispositivo, aquele que possuir, como sua, área ou edificação urbana de 
até 250 m2, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário 
de outro imóvel urbano ou rural. 
 
(CESPE – CAIXA – Arquiteto – 2006) Aquele que possuir área ou edificação urbana de 
até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem 
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, 
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, sendo que a esse 
instrumento denomina-se a usucapião especial de imóvel urbano. 
 
(CESPE – ABIN – Oficial Técnico – 2010) Chefe de família que ocupe imóvel com área 
urbana de 250 m2, ininterruptamente, para sua moradia ou de sua família, sem 
oposição por seis anos, pode adquirir o imóvel ocupado, desde que não seja 
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
Comentários: 
Itens Verdadeiros, dada a previsão do caput do artigo 9º. 
 
(CESPE – Câmara dos Deputados– Analista Legislativo – 2014) A usucapião especial de 
imóvel urbano se aplica apenas a imóveis públicos, e a concessão de uso especial para 
fins de moradia se aplica a imóveis privados. 
Comentários: 
Item Falso, dada a previsão expressa do artigo 183, parágrafo 3º, da CF: 
 
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 
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 O artigo 10º, do Estatuto das Cidades, previu a previu a hipótese de usucapião especial 
urbana coletiva. O caput deste dispositivo sofrera recente alteração pela Lei 13.465/2017, razão 
pela qual acreditamos em uma possível cobrança em provas. 
 Conforme o texto legal atual: 
 
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e 
cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta 
metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, 
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 
 
 Rapidamente, antes de aprofundarmos na discussão acerca do tema, cabe-nos diferenciar o 
texto antigo com o atual da referida norma. 
 
ANTIGA REDAÇÃO ATUAL REDAÇÃO 
Art. 10. As áreas urbanas com mais de 
duzentos e cinqüenta metros quadrados, 
ocupadas por população de baixa renda 
para sua moradia, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição, onde 
não for possível identificar os terrenos 
ocupados por cada possuidor, são 
susceptíveis de serem usucapidas 
coletivamente, desde que os possuidores 
não sejam proprietários de outro imóvel 
urbano ou rural. 
Art. 10. Os núcleos urbanos informais 
existentes sem oposição há mais de cinco 
anos e cuja área total dividida pelo número 
de possuidores seja inferior a duzentos e 
cinquenta metros quadrados por possuidor 
são suscetíveis de serem usucapidos 
coletivamente, desde que os possuidores 
não sejam proprietários de outro imóvel 
urbano ou rural. 
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 Os requisitos da norma atualmente, portanto, são: 
 
a) Núcleo urbano; 
 
b) Cuja área total dividida pela quantidade de possuidores seja inferior a 250 m² por 
possuidor; 
 
c) Ocupado por pessoas de baixa renda ou não; 
 
d) Por cinco anos sem oposição; 
 
e) Não podem os possuidores ter outros imóveis urbanos ou rurais; 
 
Poderá o possuidor contar o prazo acrescentando a sua posse a de seu antecessor, contanto 
que ambas sejam contínuas (parágrafo 1º). 
Nesta hipótese poderá ser concedida a usucapião especial coletiva, mediante declaração 
judicial que servirá de título para registro no cartório de imóveis (parágrafo 2º). 
Ressalte-se que: 
 
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, 
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de 
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. 
 
E quais as regras deste condomínio? 
 
 São regras deste condomínio especial os parágrafos 4º e 5º, do artigo 10º, do Estatuto das 
Cidades. Trata-se de condomínio indivisível e que não pode ser extinto, a não ser por deliberação 
de dois terços dos condôminos em hipótese de urbanização posterior à constituição do condomínio. 
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 Além disso, as deliberações do condomínio especial são tomadas por maioria dos presentes, 
obrigando a todos os demais (discordantes e ausentes). 
 
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, 
salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no 
caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. 
 
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas 
por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, 
discordantes ou ausentes. 
 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(FCC - ADG Jr (METRO SP)/METRO SP/Arquitetura/2014 -ADAPTADA) De acordo com 
o Estatuto da Cidade, o usucapião especial de imóvel urbano é instrumento da política 
urbana. Em relação a esse instituto jurídico e político, considere: 
I. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até trezentos metros 
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário 
de outro imóvel urbano ou rural. 
II.A posse de um antecessor não é transmissível a herdeiros, legítimo ou não, ainda que 
resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. 
III. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas 
por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente