02 1 Contrato de compra e venda

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<p>De acordo com conceitos do direito civil, um contrato de compra e venda envolve duas pessoas.</p><p>Uma pessoa, denominada vendedora, obriga-se a transferir para outra pessoa, denominada</p><p>compradora, o domínio de um bem, mediante o pagamento de certo preço em espécie ou de valor</p><p>fiduciário correspondente.</p><p>Trata-se do tipo de contrato mais praticado no cotidiano das transações imobiliárias. Portanto,</p><p>estaremos diante dele diversas vezes durante a nossa prática profissional.</p><p>Via de regra, não há forma especial na instrumentalização do contrato de compra e venda. Ele pode</p><p>ser celebrado por escrito ou até mesmo verbalmente, por instrumento público ou particular.</p><p>Entretanto, o artigo 108 do Código Civil determina que, quando o negócio jurídico versar sobre</p><p>imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, haverá a</p><p>obrigatoriedade da escritura pública. Essa é a situação em que se encontra a grande maioria dos</p><p>imóveis transacionados na atualidade.</p><p>O corretor de imóveis deve conhecer esta máxima do direito: “Só é dono quem registra”. Ela faz</p><p>referência à necessidade de se registrar a escritura de compra e venda no cartório de registro de</p><p>imóveis competente, que é o cartório da comarca onde se situa o imóvel. Para o direito brasileiro, a</p><p>propriedade dos bens imóveis só é transferida com o registro do título no cartório competente.</p><p>Quando o contrato de compra e venda é celebrado por meio de instrumento particular, não sendo a</p><p>hipótese trazida no artigo 108 do Código Civil, que dispensa de escrituração os imóveis com valor</p><p>inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, poderá ser interpretado como um mero</p><p>contrato preliminar ou promessa de compra e venda, que não se presta para efetuar o registro de</p><p>transmissão da propriedade. Para que a propriedade seja transmitida do vendedor para o comprador</p><p>do imóvel, é indispensável a realização da escritura pública com posterior registro no órgão</p><p>competente.</p><p>Sobre a formalização do contrato na prática, o artigo 490 do Código Civil disciplina que, salvo</p><p>cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador nos</p><p>contratos de compra e venda de bens imóveis. Essa norma jurídica determina de forma clara a</p><p>responsabilidade de cada uma das partes quanto às despesas de transferência no momento da</p><p>concretização da compra e venda. No entanto, nada impede que as partes estipulem de forma</p><p>diversa no contrato.</p><p>O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos referentes ao bem até o</p><p>momento da transmissão, ou seja, ele será responsável por: despesas condominiais; seguro; IPTU;</p><p>ITR; taxa de água, luz, lixo e gás; contribuições de melhoria; etc.</p><p>Durante o exercício de sua prática profissional, o corretor de imóveis poderá ser colocado diante de</p><p>situações que fogem da normalidade, ou seja, que não são corriqueiras. Assim, é importante</p><p>conhecer algumas situações que podem ser impeditivas para a concretização do contrato de compra</p><p>e venda.</p><p>Algumas situações práticas exigem um pouco de cautela por parte dos envolvidos na negociação,</p><p>pois a legislação veda ou exige procedimentos específicos diante da possibilidade de negociação</p><p>entre algumas pessoas específicas. O Código Civil considera anulável, por exemplo, a venda de</p><p>ascendentes a descendente, exigindo, para tanto, o consentimento dos outros descendentes e do</p><p>Contrato de compra e venda</p><p>cônjuge alienante. O consentimento do cônjuge será, contudo, dispensado quando o regime de bens</p><p>for o de separação obrigatória.</p><p>De acordo com a lei, não poderão ser comprados, ainda que em hasta pública, sob pena de</p><p>nulidade:</p><p>Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores os bens confiados à sua</p><p>guarda ou administração</p><p>Pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que</p><p>servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta</p><p>Por juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou</p><p>auxiliares da Justiça os bens ou os direitos sobre quais se litiga o tribunal, juízo ou</p><p>conselho, no lugar onde servirem ou a que se estende a sua autoridade</p><p>Por leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam encarregados</p><p>De acordo com a lei, não poderão ser comprados, ainda que em hasta pública, sob pena de</p><p>nulidade:</p><p>Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores os bens confiados à sua</p><p>guarda ou administração</p><p>Pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que</p><p>servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta</p><p>Por juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou</p><p>auxiliares da Justiça os bens ou os direitos sobre quais se litiga o tribunal, juízo ou</p><p>conselho, no lugar onde servirem ou a que se estende a sua autoridade</p><p>Por leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam encarregados</p><p>Assim, considera a lei que os que têm por dever de ofício ou profissão zelar pelos bens alheios</p><p>estão proibidos de adquiri-los, mesmo em leilão público, sob pena de nulidade, por razões de</p><p>ordem moral.</p><p>No entanto, a lei admite exceções à regra, permitindo os casos de compra e venda ou cessão entre</p><p>coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes às pessoas</p><p>anteriormente designadas.</p><p>É permitido compra e venda entre cônjuges com relação aos bens excluídos da comunhão. Desse</p><p>modo, estará proibido compra e venda entre marido e mulher se o regime patrimonial for o de</p><p>comunhão universal de bens.</p><p>Os contratos de compra e venda podem ser contemplados com cláusulas especiais, que serão</p><p>utilizadas dependendo da situação que se pretende formar no caso concreto. A sua inserção ficará a</p><p>critério das partes contratantes.</p><p>As cláusulas especiais para compra e venda frequentemente utilizadas são:</p><p>Clique ou toque nos títulos para expandir seus conteúdos.</p><p>Retrovenda</p><p>É a cláusula inserida no contrato segundo a qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo</p><p>prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas,</p><p>inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel. É apenas admissível nas vendas de imóveis.</p><p>O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de três anos</p><p>ininterruptos, não sendo passível de suspensão. O direito de resgate é intransmissível, não sendo</p><p>suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa aos herdeiros.</p><p>Venda a contento</p><p>É a cláusula que determina que o contrato será desfeito se o comprador não se agradar da coisa. A</p><p>venda é realizada sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que</p><p>a coisa adquirida lhe satisfaz.</p><p>Preempção, ou preferência</p><p>É uma cláusula em que as partes convencionam que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica</p><p>com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu direito de preferência</p><p>em igualdade de condições no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.</p><p>Retrovenda</p><p>É a cláusula inserida no contrato segundo a qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo</p><p>prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas,</p><p>inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel. É apenas admissível nas vendas de imóveis.</p><p>O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de três anos</p><p>ininterruptos, não sendo passível de suspensão. O direito de resgate é intransmissível, não sendo</p><p>suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa aos herdeiros.</p><p>Venda a contento</p><p>É a cláusula que determina que o contrato será desfeito se o comprador não se agradar da coisa. A</p><p>venda é realizada sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que</p><p>a coisa adquirida lhe satisfaz.</p><p>Preempção, ou preferência</p><p>É uma cláusula em que as partes convencionam que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica</p><p>com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu direito de preferência</p><p>em igualdade de condições no caso de pretender</p><p>vendê-la ou dá-la em pagamento.</p><p>Diante de tudo acerca do contrato de compra e venda, fica evidente a importância de que ele seja</p><p>analisado minuciosamente. Isso evitará problemas e, consequentemente, situações de difícil</p><p>resolução para o corretor de imóveis responsável pela intermediação no negócio.</p><p>Vale destacar aqui que a análise prática de um contrato de compra e venda deve ter início pela</p><p>verificação de alguns itens indispensáveis, tais como: nome completo, endereço e qualificação</p><p>(CPF, identidade) de cada um dos contratantes; bem(ns) objeto(s) da negociação; preço estipulado e</p><p>modo de pagamento (à vista, em parcelas, periodicidade, valor de cada parcela); e outras condições</p><p>gerais (como data de entrega das chaves, no caso de imóvel).</p><p>Não se pode esquecer que esse contrato deve ser feito por meio de instrumento público, a que</p><p>chamamos de escritura, exceto para as situações previstas no artigo 108 do Código Civil. Para que</p><p>a escritura gere todos os efeitos esperados em uma compra e venda regular, ela deve ser levada a</p><p>registro no cartório de registro de imóveis da comarca onde se encontra situado o imóvel.</p><p>NEGOCIAÇÃO/ INTERMEDIAÇÃO, ESBOÇO DA COMPRA E VENDA</p><p>ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA</p><p>REGISTRO DA ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS</p><p>TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE, COMPRADOR SE TORNA DONO DO IMÓVEL</p><p>Clique ou toque sobre botão abaixo para fazer o download do "Modelo de contrato de compra e</p><p>venda".</p><p>Modelo de contrato de compra e venda VOLTAR</p><p>https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11789312-dt-content-rid-308901585_1/institution/Senac%20RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC05/conteudo_presencialidade/2/pdf/modelo.pdf</p><p>https://alt-638e5f8fa10ff.blackboard.com/bbcswebdav/pid-11789312-dt-content-rid-308901585_1/institution/Senac%20RS/_cursos_tecnicos/TTI/UC05/conteudo_presencialidade/2/index.html?page=1</p>