Plano Diretor Municipal

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Transações imobiliárias
Assista ao vídeo de uma entrevista com uma prefeita acerca da sustentabilidade
na cidade. A contribuição para a sustentabilidade pode ser alcançada por meio de
pequenas ações diárias. Além disso, educar-se sobre questões ambientais e apoiar
iniciativas locais de conservação e sustentabilidade são ações que também
desempenham um papel importante na construção de um futuro mais verde e
equilibrado para as próximas gerações. Pequenos gestos individuais podem,
coletivamente, fazer uma grande diferença no caminho para um mundo mais
sustentável. Assista!
No mundo inteiro, o plano diretor e as operações urbanas são temas de muito
estudo e planejamento nas grandes cidades. A necessidade de nortear o crescimento
urbano de forma equilibrada, para realizar articulações das diversas políticas públicas
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existentes tem como objetivo atender ao bem-estar geral da população, ou seja, a
satisfação de todos que compartilham determinado espaço.
Acredite, você vai ouvir falar muito sobre esse assunto em lançamentos de
empreendimentos, quando sua cidade passar por alterações ou mesmo em reuniões
do conselho de corretores. No decorrer desse material você compreenderá um pouco
mais sobre esse tema.
Entendendo a cidade como a matéria prima do trabalho de um corretor, esse é
um assunto de muita relevância, pois o corretor deve estar sempre atualizado sobre o
plano diretor de sua cidade, conhecendo as alterações e seus impactos, sabendo
quais mudanças estruturais irão acontecer e que planos significativos estão previstos
para um futuro próximo em determinados bairros.
Isso é importante para que o corretor possa passar informações corretas e com
segurança ao seu cliente comprador no momento em que estiver ofertando um
determinado imóvel.
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Quando a constituição federal foi elaborada, em 1988, vários movimentos
reivindicaram o planejamento do crescimento das cidades. Essa demanda resultou na
inclusão de um capítulo especifico sobre a política urbana (artigos 182 e 183) na
constituição, e posteriormente, a Lei 10.257 de julho de 2001, denominada Estatuto
da Cidade, que estabelece princípios e diretrizes da política e gestão urbana no Brasil.
O artigo 182 da constituição federal aborda como deve ser realizada uma política
de desenvolvimento urbano e como deve ocorrer a ocupação do solo urbano. Esse
artigo indica que a política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público
municipal, deverá ser organizada conforme diretrizes gerais fixadas em lei, com o
objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o
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bem-estar de seus habitantes. Em seu parágrafo 1º, o artigo 182 indica que o plano
diretor, aprovado pela câmara municipal, é instrumento básico da política de
desenvolvimento e da expansão urbana e que ele será obrigatório para cidades com
mais de 20 mil habitantes.
O Estatuto da Cidade regulamentou os artigos 182 e 183 da constituição. Ele
indica para o município como a ocupação do solo urbano pode ser organizada, além
de ampliar a obrigatoriedade do plano diretor também para:
Cidades integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações
urbanas.
Cidades nas quais o poder público municipal pretenda utilizar os
instrumentos previstos no parágrafo 4º do artigo 182.
Cidades integrantes de áreas de especial interesse turístico.
Cidades inseridas na área de influência de empreendimentos ou
atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou
nacional.
Cidades incluídas no cadastro nacional de municípios com áreas
suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações
bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, entre outras
situações.
O capítulo III do Estatuto da Cidade indica como deve ser feito o plano diretor e,
em seu artigo 41, parágrafo 2º, aborda atribuições e determinações para as cidades
com mais de 500 mil habitantes, como a elaboração de um plano de transporte urbano
integrado compatível com o plano diretor ou nele inserido. Trata-se de uma lei federal,
mas como cada município tem as suas peculiaridades, deverá estar contemplado no
seu plano diretor.
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Segundo a constituição federal, a propriedade urbana cumpre a sua função social
quando atende às exigências fundamentais dispostas no plano diretor. Isso envolve
estar acessível para toda a população com os seus serviços e equipamentos urbanos
de saúde, educação, assistência social, habitação, saneamento, lazer, emprego e
renda. No que diz respeito à função social da habitação/propriedade urbana, trata-se
de atender ao bem-estar geral, ou seja, ser bom para todos. Por isso a realização do
plano diretor é um processo participativo de toda a sociedade.
Plano diretor
Como exemplo de ações que podem afetar o desenvolvimento urbano, podemos
citar a construção de uma nova residência, abertura de uma rua, reurbanização de
uma favela, entre outros. Ou seja, o plano diretor serve para que a cidade se organize,
para que não se construa qualquer coisa em qualquer lugar, para que a população
tenha uma melhor qualidade de vida, para que haja um melhor aproveitamento do
solo.
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Se perguntarmos o que valoriza a terra, o solo urbano, iremos nos deparar com
explicações sobre a sua localização. O que entendemos por localização quando
estamos buscando um imóvel? Chegaremos as explanações sobre a qualidade dos
serviços urbanos e a infraestrutura disponível no bairro. O aproveitamento que pode
ser feito na ocupação de um terreno também o valoriza. Se for possível construir mais
ou menos andares, se pode implantar essa ou aquela atividade. O valor do imóvel não
representa o investimento de capital e trabalho utilizado na sua construção, mas o que
está à disposição em termos de serviço e qualidade de vida é o que o valorizará.
O impacto de qualquer lançamento residencial ou da instalação de um shopping
center, de um prédio com quatro ou seis andares, de um prédio comercial, ou da
instalação de uma universidade tem que ser planejado para que a cidade possa fluir.
Isso pode envolver até mesmo alterações no trânsito com a criação de novas ruas ou
avenidas, como também impacto de ruído e de acessibilidade. O corretor muitas vezes
não entende porque determinados lançamentos estão sendo feitos em certas regiões,
porque alguns bairros antes comerciais passam a ter a construção de prédios
residenciais com a mudança da vocação do bairro. Tudo é fruto do planejamento do
plano diretor, que pode envolver até mesmo a reurbanização de uma favela, por
exemplo.
O cenário das grandes cidades muda constantemente e o planejamento urbano
se faz necessário e imprescindível para que a cidade se torne mais habitável. Na
construção de novos prédios, na mudança de vocação do bairro tem outras
implicações, no qual o poder público necessitará levar transporte, energia elétrica,
redes de esgoto até esses locais, e tudo isso deve ser planejado no momento da
decisão de como uma cidade será ocupada.
Imaginem se as construtoras e empresários decidissem construir em qualquer
lugar. Eles necessitariam dessa infraestrutura e é isso que o plano diretor articula, ele
coloca incentivos e regras que irão nortear essa ocupação, e ao mesmo tempo indica
ao poder público a necessidade de intervenção, como a construção de um viaduto, de
uma avenida, mudança de direção de rua, tendo muitos órgãos envolvidos, por isso a
necessidade de se ter um único plano de planejamento do desenvolvimento das
cidades.
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O corretor de imóveis deve entender porque em certos bairros o preço do metro
quadrado é mais elevado, e determinados bairros que têm procura, mas não tem
lançamento,os terrenos ficam mais caros e o valor dos imóveis sobe, e ainda tem a
questão da cobrança da outorga onerosa pela prefeitura.
Imagine um bairro muito adensado, como por exemplo, onde havia duas ou três casas,
de repente é construído um prédio que comporta 60 famílias, então, todo fornecimento
de energia tem que ser alterado e isso gera custo, pois a prefeitura tem que fazer
mudança em todas as instalações gerando encargos chamador de outorga. Por isso
construir em determinados bairros sai mais caro do que em outros mais afastados, e o
preço do metro quadrado fica mais caro. A prefeitura incentiva a
construção/lançamentos em novos bairros, com a infraestrutura migrando para estes
bairros. A outorga onerosa é explicitada no Estatuto da Cidade na seção IX- da
outorga onerosa do direito de construir. Artigos 28, 29, 30 e 31.
Às vezes, além do plano diretor é necessário ter operações urbanas que são um
conjunto de regras e incentivos para determinados bairros para que haja uma
mudança de vocação, como é o exemplo de algumas cidades com relação às zonas
centrais, que geralmente são mais degradadas e perigosas da cidade. Veja o exemplo
o bairro do Porto, em Recife ou o caso do Pelourinho, em Salvador, da área do
Mercado Central em São Luiz do Maranhão, Centro Dragão do Mar de Arte e Cultura
em Fortaleza. Todas essas áreas foram revitalizadas e reintegradas à sociedade com
muito sucesso e se transformaram em pontos turísticos.
Quando o corretor de imóveis estiver intermediando a venda de terrenos é importante
conhecer a lei municipal que determina o parcelamento, edificação ou a utilização do
solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, conforme estabelece o artigo
5º da Lei do Estatuto da Cidade. Conhecer o zoneamento da sua cidade é fundamental
para solucionar as dúvidas do cliente comprador que deseja construir a sua casa ou o
seu negócio, o corretor deverá informar se naquele terreno é possível realizar a
construção desejada com base no plano diretor.
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Zoneamento
Trata-se de um instrumento utilizado nos planos diretores, que regulariza o uso
do solo urbano, onde a cidade é dividida em áreas com diferentes diretrizes para uso e
ocupação do solo. A escolha de abertura de uma via urbana pode afetar a
acessibilidade da área e consequentemente o valor imobiliário. Cada atividade liberada
deve ter seu impacto medido e calculado.
A lei do zoneamento trata de 3 aspectos importantes no desenvolvimento urbano:
o parcelamento do solo urbano, os usos desses solos e os parâmetros de ocupação.
Clique ou toque nos títulos para expandir o conteúdo.
Parcelamento do solo
O parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente
independentes para edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento,
desmembramento e fracionamento. Esse tema é abordado com mais
profundidade no material intitulado Parcelamento do solo urbano dessa unidade
curricular. A Lei Nº 6766 de 19 de dezembro de 1979 – Lei do Loteamento também
é conhecida como Lei do Parcelamento do Solo. Desde sua aprovação, esta lei foi
alterada pelas seguintes legislações: Lei Federal nº 9.785, de 29 de janeiro de
1999, Lei nº 10.932, 03 de agosto de 2004, Lei n º 11.445, de 5 de janeiro de 2007
e pela Lei 12.608, de 10 de abril de 2012 – que se aplica a áreas urbanas dentro
da zona urbana dos municípios.
Zonas de uso
Definição do que se pode fazer, de quais atividades podem ser desenvolvidas
dentro dessa zona de uso (residencial, comércio, serviços, industrias).
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Parâmetros de ocupação
Define como deve ser feita a ocupação de um determinado lote para uma
determinada atividade, o que significa que para ter um determinado tipo de
comércio dentro de uma zona de uso, os parâmetros definirão de que forma
poderá ser colocado esse comércio dentro do lote, quais são os recusas (resposta
negativa) que tem que se obedecer, qual o gabarito máximo de altura, nível
máximo de ruído etc.
O zoneamento define o que devemos fazer em cada espaço da cidade. Essa
definição tem que ser feita de forma coletiva e consensual. Já o porte das edificações
é controlado por meio de índices que estabelecem o número máximo de pavimentos,
e/ou altura total da edificação, pelo coeficiente de aproveitamento máximo do terreno
(CA), que diagnostica a área máxima a ser construída; pela taxa de ocupação máxima
permitida para o terreno e os afastamentos frontal, lateral e de fundos e o tamanho
mínimo do terreno.
Taxa de ocupação
A legislação diz que não se pode construir em toda a área de um terreno,
existindo a “ taxa de ocupação”, que é uma porcentagem máxima de construção
permitida em um terreno de uma determinada zona da cidade, definido no plano
diretor, nas leis de zoneamento e de edificações. Esta lei municipal pode ser
encontrada na câmara municipal de cada município, no seu site, em legislação.
A taxa de ocupação é um instrumento que controla o crescimento urbano, pois
estabelece a forma como acontecerá a ocupação de determinada área ao longo dos
anos. Esse limite é dado aos investidores ou proprietários de terrenos particulares que
desejam construir em suas propriedades.
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A taxa de ocupação refere a área total da edificação no plano horizontal, não
considerando a altura e o número de pavimentos que é controlado pelo coeficiente de
aproveitamento. Caso o andar superior superar a área do andar térreo, deverá ser
contabilizado, pois a área excedente passa a contar para a taxa de ocupação. Veja a
figura 1.
Figura 1 – Exemplificação de taxa de ocupação
Fonte: .
Acesso em: 25 ago. 2017.
Coeficiente de aproveitamento – CA
O coeficiente de aproveitamento (CA), também denominado de índice de
aproveitamento, é definido pelo plano diretor, especificamente na lei de zoneamento de
cada município que estabelece a quantidade máxima de metros quadrado que podem
ser construídos no terreno. O cálculo é simples: CA é o número definido que
multiplicado pela área do terreno indica a quantidade total de metros quadrado que
pode ser construído.
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Geralmente, é possível encontrar no zoneamento da cidade as tabelas com
esses parâmetros construtivos de cada zona. Poderemos encontrar além do CA, a
taxa de ocupação, o número máximo de pavimentos e os afastamentos a serem
respeitados pelas edificações em relação às divisas do terreno.
Como lei municipal, o plano diretor e a lei de zoneamento têm critérios próprios
em cada município, e estará determinando o que é ou não contabilizado. Por exemplo,
em alguns municípios não são contabilizados a área de sacada/ varanda e/ou
garagens.
Recuos
A lei de zoneamento define a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento
de uma edificação e também o quanto de recuo deve estar livre na frente, nos fundos e
nas laterais do terreno, especificamente no código de obras.
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Recuo frontal
É distância entre o início do terreno e a construção, é a frente do terreno. Em
algumas cidades é de 2 metros, mas pode variar até 4 metros ou 5 metros. Ou seja, só
poderá começar a construir a partir destse recuo determinado.
Recuo lateral
Nesse recuo deve ser observado se a edificação terá ou não aberturas. Se não
possuir aberturas na lateral (portas, janelas) a construção poderá iniciar na divisa do
terreno. Se tiver abertura, deverá ter uma distância obrigatória de no mínimo 1,5
metros em algumas cidades, e também estará na diretriz do município essa distância
em relação ao número de andares.
Recuo dos fundos
Semelhante ao recuo lateral, se possuir abertura ou não quando fizer divisa com
outro terreno, ou sefizer divisa com rua ou praça deverá estar definido o limite mínimo.
Esses recuos podem variar nos diferentes bairros do município.
O plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e
expansão de sua cidade. É uma lei municipal que impõe obrigações conforme
estabelecido na constituição federal e no Estatuto da Cidade. Deste modo, não é
possível a criação de projetos e construções de edificações de forma independentes e
desvinculadas do plano.
O corretor de imóveis necessita conhecer a fundo o seu produto, o imóvel, e para
tanto, necessitará conhecer o zoneamento do local. Sem esses conhecimentos,
poderá induzir um comprador ao erro, intermediando uma transação imobiliária em
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desacordo com as definições locais, como a intenção de abertura de um negócio
comercial em uma zona em que não é permitido ou a edificação de uma casa acima
dos limites possíveis.
Temos que entender que hoje o corretor não é simplesmente um aproximador de
partes, ele é um profissional necessário tanto nas transações imobiliárias, como nas
definições da política urbana, pois é um conhecedor da sua cidade. Em um mercado
tão competitivo, não há mais lugar para amadorismo na área imobiliária, como os ditos
“tiradores de pedidos” ou “mostradores de imóveis”.O corretor de imóveis deve
buscar sempre atualização, para alcançar um profissionalismo, para ser um consultor
imobiliário ou um gestor imobiliário.
O plano diretor tem um impacto muito grande no imóvel, caso seja alterado ou
modificado, podendo haver valorização, desvalorização ou nenhuma alteração para o
imóvel. Saber se o bairro mudará ou não a sua vocação ou se será construído um
shopping faz toda a diferença em um atendimento.
Você conhece o plano diretor de sua cidade? O que acha de visitar o site da câmara
municipal e se apropriar desse importante argumento de vendas?
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