Administração de Condomínios

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Transações imobiliárias
Condomínio
Introdução
Condomínios são organizações regidas com base na legislação brasileira, a qual deverá ser
conhecida e estudada por aquele que se propõe a administrá-los, sob pena de sanções legais.
A primeira lei de referência é a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Este texto foi
abordado no tópico específico dentro desta mesma Unidade Curricular. Encontraremos também, no
Código Civil, o Capítulo VI – Do Condomínio Geral, disciplinado pelos artigos 1.331 a 1358 que
tratam das edificações, abrangendo os edifícios, as casas e loteamentos que possuem suas
respectivas convenções e dispõem de partes comuns e privativas, contemplando no texto outras
diversas situações sobre o tema.
A Lei da Acessibilidade, Lei nº 10.098 de 2000, também está sendo observada na construção
de novos condomínios, porém os antigos imóveis devem, na medida do possível, fazer as
adequações necessárias.
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Neste contexto, percebe-se que administração de condomínios é uma atividade bastante
complexa e que requer amplo conhecimento, dadas às diversas variáveis que ocorrem em cada um
deles. O síndico é o responsável civil e criminal do condomínio, mas, nos casos em que não se tenha
a especialização necessária, é recomendável a contratação de profissionais especializados, como as
administradoras de condomínio e/ou síndico profissional. Temos assim, como profissionais da área,
este segmento como possibilidade de prestação de serviço.
Então, tem-se, na administração de condomínios, um segmento de atuação que pode ser em
uma imobiliária ou de forma autônoma e/ou a partir da atuação como síndico profissional. Estas são
algumas das possibilidades de atuação para o profissional corretor de imóveis.
No entanto, estes profissionais enfrentam nos atendimentos várias perguntas dos clientes que
buscam imóveis em condomínio. Por exemplo:
Por isso, o estudo desse assunto é imprescindível para o corretor, que assessorará os clientes
nos processos de gestão de imóveis e locações.
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Vamos estudar agora alguns conceitos básicos que serão aplicados na grande maioria dos
condomínios, como: tipos de condomínios, áreas privadas e comuns, a convenção e o regulamento
interno, aspectos administrativos financeiros, administração de conflitos, acessibilidade em
condomínios, seguro, segurança e realização de obras.
Conceito
Como conceito de condomínio temos a seguinte definição:
Propriedade em comum; compropriedade, na qual cada comproprietário pode usar livremente a
coisa conforme seu destino, e exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro e alhear ou gravar a respectiva parte indivisa (OTHON, 1996).
Ou seja, o termo condomínio vem de copropriedade e designa um espaço indivisível, ou seja,
que tem duas ou mais pessoas como proprietárias. Há igualdade entre pares na propriedade privada,
pois todos são donos, todos têm os mesmos direitos tanto nas unidades privadas como nas de uso
comum.
As leis que regem um condomínio são as mesmas leis que regem as nossas relações
cotidianas, seja dentro de um estabelecimento residencial ou em um comercial, porém os
condomínios também têm leis específicas. Portanto, temos a regulamentação de condomínios na
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Constituição Federal, no Código Civil, na Lei específica nº 4.591/64 (abordada em tópico com o
mesmo nome nesta Unidade Curricular) e todas as regulamentações municipais, estaduais e
federais que se aplicam ao condomínio, como: Lei da Cidade, Lei da Acessibilidade, Plano Diretor,
Lei Antifumo etc.
Caso a convenção permita, por exemplo, algum aspecto, como fumar no condomínio, o que
vale é a lei e ela não pode ser desrespeitada. Salvo se na lei esteja explícito que a convenção
poderá regular de forma diferente.
Áreas privadas e comuns
A análise documental de um imóvel geralmente permite conhecer a área privativa e a área total.
Mas, nos prédios antigos, nem sempre essa especificação está presente. Este entendimento das
áreas serve tanto para o momento da venda e locação como para a administração do condomínio
em função da divisão das despesas. Vamos entender a diferença:
Área privativa
É a área interna do apartamento, de uso exclusivo do proprietário e composta pela área interna
do imóvel, garagem e área de despejo. É delimitada pela superfície externa das paredes. Nesta
medida está incluída a largura das paredes, o que representa 10% a 20% da área privativa.
Área comum
São as áreas de uso comum em um condomínio e são usufruídas por todos os moradores,
como: hall de entrada, portaria, salão de festas, piscinas, pracinha, quadras esportivas, áreas de
circulação, entre outros.
Área útil
É o espaço interno do imóvel, é a área medida do piso, excluindo as paredes e pilares. São os
espaços dos cômodos para habitação como: cozinha, dormitórios, living, banheiros, área de serviço
e corredores de circulação interna. Nesta área não estão incluídos: garagens, varandas e áreas de
lazer cobertas do imóvel.
Área total
É a soma da área privativa, das garagens e da área comum. A divisão é desta área é
proporcional entre os condôminos. É com esta medida que se encontra o valor do metro quadrado de
um apartamento, ou seja, por meio da divisão do valor atribuído pela área total.
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O rateio das despesas está expresso na convenção. Conforme o artigo 1.336, do Código Civil,
é dever dos condôminos contribuir com as despesas do condomínio na proporção de suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Neste momento, nos deparamos com o a
questão das frações ideais.
A fração ideal está prevista na Lei nº 4.591/64 (Lei Especial de Condomínios e Incorporações),
nos artigos 32 (letra “i”) e 53. É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de
um condomínio, proporcional à unidade autônoma de cada condômino, como regra geral ela é
composta de uma parte comum e de uma parte privativa. No artigo 1.331 do Código Civil, também
encontraremos o estabelecimento da fração ideal:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos. § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931,
de 2004).
As regras para o cálculo desta proporcionalidade estão contidas na norma da ABNT de nº
12.721, intitulada: Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e
outras disposições para condomínios edilícios. Esta fórmula envolve os seguintes itens:
Esta fração ideal de cada imóvel, em relação ao todo do terreno, deve constar na convenção do
condomínio, além do memorial de incorporação e do respectivo quadro de frações ideais, conforme
previsão da Lei nº 4.591/64. Desse modo, temos, como exemplo de texto presente em uma
convenção, e também nas respectivas matrículas dos imóveis, a seguinte descrição: apartamento
com área útil de 110,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 153,51 m2, correspondendo a
fração ideal de terreno de 1,53510% [...].
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Tipos de condomínio
Para um melhor entendimento do termo condomínio é importante o conhecimento das
classificações. As construções podem ser divididas em horizontais e verticais. Com relação a sua
finalidade temos os residenciais e os comerciais.
Condomínios horizontais
São condomínios horizontais aqueles que possuem a sua construção no plano horizontal ou uma ao
lado da outra, são os conhecidos condomínios de casas residenciais, como mostra a Figura 1.
Também podem ser comerciais, como um centro de compras, por exemplo, cuja extensãoseja
somente no plano horizontal. Como ocupam uma grande extensão nos terrenos, estão cada vez
menos presentes nos grandes centros urbanos. Mas, ainda os encontrados nas cidades menores e
no litoral.
Imagem de um grande condomínio com entrada e saída separadas para carros, e mais de 20 casas,
as quais seguem o mesmo padrão construtivo.
Figura 1 – Condomínio horizontal
Fonte: . Acesso em: 05 out. 2017.
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Condomínio vertical
Condomínio vertical é um prédio de apartamentos em forma de torre com vários andares. Eles são
muito encontrados nas grandes e médias cidades e podem também ser residenciais ou comerciais.
Um dos últimos lançamentos é o back to back, com 2 torres: 1 torre comercial com salas e 1 torre
com apartamentos compactos. É uma construção voltada para o púbico executivo. As duas torres
possuem entradas independentes e utilizam o mesmo espaço de garagem. Na infraestrutura
possuem smart services (lavanderia, café da manhã, concierge, serviços de manutenção, camareira
e wi-fi zone) e smart parking. Todos os serviços funcionando com pay-per-use. Além disso, oferecem
uma infraestrutura super desenvolvida (restaurante, academia, salão de festas, piscina, praça
mirante, solário etc.), conforme mostra a Figura 2:
Fachada de um condomínio do tipo back-to-back, constituído por 2 torres, uma de costas para a
outra. Apresenta-se a fachada da torre comercial, voltada para uma avenida. A torre residencial é
voltada para a rua paralela. Toda a fachada é em pele de vidro bronze, com chapas em perfil de
alumínio que demarcam cada andar.
Figura 2 - Condomínio vertical
Fonte:
.
Acesso em: 05 out. 2017.
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Condomínios residenciais
Condomínios residenciais são assim denominados em função da sua finalidade. Nestes, somente é
permitido o uso para fins de moradia, com características próprias e diferenciadas como: salão de
festas, piscina, academia, espaço gourmet e quadras esportivas. Ou seja, vários espaços e área
comuns destinados ao bem-estar das pessoas e a convivência do grupo de moradores.
Normalmente, os contratos expressam a obrigatoriedade do uso somente para fins residenciais.
Condomínios comerciais
Condomínio para fins comerciais, compostos geralmente de lojas, restaurantes, cafés no andar
térreo e nos andares superiores estão disponibilizados salas de escritórios de diversos tamanhos. A
administração dos condomínios comerciais obedece a mesma legislação dos residenciais, porém
possuem necessidades diferentes. Para se estabelecer um comércio tem que ser observado
algumas normas técnicas específicas em função da função do estabelecimento e as questões de
segurança e conservação são mais criteriosas e mais cuidadas. Este nível de exigência a mais
requer que o administrador invista em tecnologias e inovação para prestar um atendimento de
excelência com pessoal qualificado.
Convenção, regimento interno, síndico e conselho fiscal
Convenção de condomínio
Convenção de condomínio é a carta magna do condomínio. Neste documento estão previstos
todos os princípios, direitos e deveres dos condôminos. A convenção também pode ser chamada de
estatuto.
É um documento que institui um condomínio, aponta a finalidade, modos de administração,
atribuições do síndico, quórum e formas de aprovação e alteração do regimento interno e os
encargos a serem compreendidos pelos condôminos.
A convenção se assemelha a um contrato. No entanto, a convenção irá obrigar não só as partes
iniciais, mas todos aqueles que passarem a adquirir unidades naquele condomínio.
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De acordo com a lei vigente, artigos 1.332 a 1.334, do Código Civil, a convenção deve:
Discriminar a individualização das unidades autônomas e das partes comuns
Determinar a fração ideal atribuída a cada unidade, relativa ao terreno e partes comuns
Definir o fim a que as unidades se destinam
Apresentar a quota proporcional e o modo de pagamento para as contribuições dos
condôminos para atender as despesas do condomínio
Determinar a forma de administração
Definir a competência das assembleias (forma de convocação e quorum específico
para as deliberações)
Delimitar as sanções a que estão sujeitos os condôminos
Determinar o regimento interno
O que diferencia a convenção do regimento interno é que este último irá tratar dos
pormenores, ou seja, é um complemento, cuja finalidade é meramente interna, instituindo
normas minuciosas sobre o uso de coisas em comum. Alguns construtores, ao instituírem a
convenção, já incluem o regimento interno.
Para alterar uma convenção são necessários 2/3 dos condôminos. Para modificar o regimento
interno, é preciso conferir o que está definido na convenção. Geralmente é por maioria simples que
se determina a possibilidade de modificação do regimento. A convenção é mais rígida, no entanto o
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regimento é mais flexível, pois as pequenas regras mudam mais frequentemente, de acordo com as
necessidades.
O corretor de imóveis deve conhecer o condomínio que está vendendo e na maioria das vezes
basta a leitura da convenção. Nas imobiliárias é exigido a apresentação da convenção dos imóveis
para locação, pois necessitarão orientar os inquilinos; já para a venda, este documento não é
exigido, mas o corretor pode solicitar ao proprietário do imóvel.
Importante destacar que tanto a convenção como o regimento interno não podem contrariar a
lei. Algumas vezes, poderemos ouvir que a assembleia é soberana, mas ela é soberana dentro
dos limites das leis.
No entendimento da convenção, é necessário interpretar quem é o condômino e quem é o
morador. O condômino é o proprietário que está com o nome na matrícula ou o promitente
comprador. O morador é todo aquele que habita e ocupa um apartamento de forma permanente,
podendo ser os filhos, esposa e empregados que dormem no emprego.
Síndico
O síndico é o responsável civil e criminal pelo prédio, ou seja, toda a lei que é aplicada ao
condomínio deve ser observada e seguida. Desta forma, o síndico é a pessoa que conduz os
procedimentos e ações para que ela seja respeitada.
Artigo 1.348 do Código Civil trata das competências do síndico:
I. convocar a assembleia dos condôminos;
II. representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os
atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III. dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV. cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
V. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI. elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
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VII. cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII. prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX. realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou
as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da
convenção.
O subsíndico não é mais exigido pelo Código Civil, então ele só irá existir se a convenção
determinar. Cabe ao subsíndico substituir o síndico na sua ausência e convocar uma assembleia
para nomear um novo síndico em função da vacância do cargo por renúncia ou morte do síndico.
Não havendo subsíndico existe o conselho fiscal.Conselho fiscal
O conselho fiscal também não é mais obrigatório pelo Código Civil, podendo a sua existência
estar estabelecida na convenção. Conforme o artigo 1.356, poderá haver no condomínio um
conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois
anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. No entanto, deve estar estabelecida,
na convenção, a sua existência. A eleição do conselho, portanto, é obrigatória.
O conselho fiscal tem como objetivo principal auditar e fiscalizar as contas do condomínio.
Periodicamente, o conselho deve fazer a conferência das contas (originais) do condomínio,
emitindo parecer para apreciação em assembleia geral para que sejam aprovadas ou não.
Para que o síndico consiga a aprovação das contas, a análise delas pelo conselho deve ter
sido feita anteriormente. Se o conselho for omisso, fatalmente estas contas não serão
aprovadas.
Em alguns prédios que possuem convenção mais antiga, além do conselho fiscal, também
existe o conselho consultivo. Este último tem como função aconselhar e acompanhar as atividades
do síndico.
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Aspectos administrativos e financeiros
Receitas do condomínio
As receitas do condomínio são compostas pela contribuição condominial, acrescidas, algumas
vezes, de multas, juros e de aluguel. Por exemplo, aluguel de espaço para instalação de antena de
concessionária de telefonia móvel.
Despesas do condomínio
São as despesas ordinárias e extraordinárias de manutenção do edifício.
Composição da taxa condominial
A taxa condominial é composta pelas seguintes despesas:
Despesas ordinárias
Estas despesas fazem parte da previsão orçamentária e são necessárias à administração geral. São
elas:
Gastos administrativos: remuneração do síndico, honorários profissionais (assessoria
contábil e/ou jurídica), seguros, material de escritório etc.
Despesas com funcionários ou terceirizados: salários, uniformes, benefícios, encargos
sociais e impostos.
Despesas de consumo: energia elétrica, saneamento básico, gás, telefone etc.
Despesas com limpeza e conservação: piscina, salão de festas, elevadores,
interfones, portões eletrônicos, extintores, geradores etc.
Reposição do fundo de reserva.
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Despesas extraordinárias
Elas estão previstas no orçamento, mas com rateio extra. Representam os seguintes gastos com
benfeitorias:
Obras e reformas
Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício
Pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas
Instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação e de
esporte e lazer
Decoração e paisagismo
Indenizações trabalhistas pela dispensa de funcionários
Constituição do fundo de reserva
Fundo de reserva (5%)
Ele está determinado de forma permanente na convenção e tem a finalidade de atender despesas
que não estão previstas. Representa uma reserva para despesas de urgência que não estão
previstas no orçamento. O valor determinado depende da convenção ou fica a critério da assembleia
geral.
Despesas pessoais
São as despesas individuais dos condôminos e devem vir especificadas de forma separada no
boleto mensal de cada um. São despesas com:
Consumo de gás
Utilização do salão de festas
Locação de vaga de garagem do condomínio
Contratação de empregados
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Os empregados do condomínio devem ser contratados segundo as exigências da Consolidação
das Leis do Trabalho (CLT). Mas, também é possível contratá-los por meio da administradora do
condomínio, sendo eles terceirizados. Em qualquer situação a CLT deve ser seguida com rigor.
Desta forma, é fundamental observar os seguintes aspectos:
Controles internos
Cadastro de moradores
É preciso manter o cadastro atualizado com o número do apartamento, o nome do morador, os
telefones de contato (fixo e celular) e e-mail, entre outros.
Registro de ocorrências
O condomínio deve ter um livro ou formulários de registro de ocorrências, à disposição dos
moradores, para registro de todo tipo de ocorrência de fatos que devem ser levados ao
conhecimento do síndico.
Reserva do salão de festas e/ou churrasqueiras
As reservas devem ser solicitadas previamente por meio de formulários próprios com
agendamento de dia e horário. Terá direito ao uso aquele que primeiro efetivar a reserva.
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Consumo individualizado de gás
Este consumo é registrado por medidor individual e mensalmente deve ser verificado, a partir
da definição de uma data para verificação. O consumo mensal será a diferença entre a leitura atual e
a anterior, esta diferença representa a quantidade consumida no mês. Este registro deve ter um
formulário próprio.
Consumo de água
Deve ser registrado em formulário de leitura de água a partir do medidor de do condomínio,
possibilitando o rateio e a identificação de possíveis vazamentos.
Avisos
O síndico deve informar, por escrito, aos moradores, todo e qualquer eventual débito a ser
lançado fora do previsto do orçamento, ele também deve avisar sobre mudança nas taxas de
utilização do salão de festas e precisa informar sobre as chamadas para assembleia.
Seguros e segurança
Seguros
A contratação de seguro é obrigatória para condomínios, conforme o artigo 1.346 do Código
Civil. O texto do artigo estabelece que deve ser feito o seguro de edificações, abrangendo todas as
unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição total ou
parcial. O pagamento da apólice de seguro deve ser computado nas despesas ordinárias do
condomínio e o seu valor deve ser o suficiente para suportar qualquer sinistro.
O prazo de contratação do seguro é de 120 dias, contados a partir do Habite-se, sendo que o
não cumprimento da lei acarreta multa ou sanções executivas dos poderes públicos.
O síndico, como responsável civil e criminal deve fazer cumprir a lei. No momento da
contratação do seguro, é preciso estar atento a outras coberturas adicionais, tais como: vendaval e
impacto nos veículos, danos elétricos, vida e acidentes pessoais de empregados do condomínio,
alagamento, desmoronamento e roubos, entre outros.
Segurança
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O síndico deve solicitar um estudo criterioso das necessidades do prédio, por meio de
empresas especializadas em segurança. No mínimo são recomendados os seguintes cuidados:
A seleção de agentes de portaria deve ser rigorosa. É aconselhado selecionar pessoas
com escolaridade mínima de 2º grau completo, carta de referência e atestado de
antecedentes criminais. É interessante a contratação de pessoas que recentemente
saíram das Forças Armadas, pois possuem treinamento recente e são mais
qualificadas.
Os funcionários devem ser identificados com crachás contendo nome, função e foto.
A entrada de alguém no prédio deve ser feita mediante identificação prévia, mesmo
tratando-se de parente de algum morador ou visitante frequente.
O acesso de entregadores de pizza, flores ou de compras diversas deve acontecer
apenas até o portão principal.
O interfone deve ser sempre utilizado para liberação de acesso de qualquer pessoa
que não seja moradora.
A iluminação deve ser suficiente e as entradas do prédio devem estar visíveis para o
porteiro, inclusive com instalação de circuito interno de TV com gravação de imagens.
Os carros dos condôminos devem ser identificados com selos adesivos afixados no
para-brisas, mas não é indicado identificar o prédio e o endereço.
No caso de bicicletas e motos, é aconselhável a utilização de correntes e cadeados.
Além dos serviços de rotina dos agentes de portaria, é recomendada a contratação de
uma empresa de segurança 24 horas, com existência de uma senha combinada entre
os moradores, que será acionada em caso de perigo.
É recomendável que o edifício disponha de um telefonena portaria e tenha um sistema
de alarme que toque em algum prédio vizinho.
Realização de obras no condomínio
As realizações de obras no condomínio são de difícil administração, pois envolvem diversos
aspectos. Existem obras necessárias e até obrigatórias por conta de manutenção e conservação do
edifício e/ou por desejo de melhorar o que existe, com a criação de novas estruturas e novos
espaços e até para a adequação a Lei de Acessibilidade.
Há também as obras que cada condômino deseja realizar na sua própria unidade habitacional,
o que pode colidir com direitos de outros condôminos. Alguns aspectos negativos acabam surgindo
nestes momentos, entre eles: barulho, entrada e saída de prestadores de serviço, a obrigatoriedade
de obediência às normas da ABNT, sujeiras etc.
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Como pré-requisito temos que toda benfeitoria em áreas comuns do condomínio deve ter
aprovação em assembleia com a escolha de fornecedores, aceite do valor e rateio para a
execução da obra.
Em qualquer situação, obras nas áreas comuns do condomínio e dentro de uma unidade
habitacional, devem respeitar regras, precisam ter precauções e devem prever dificuldades que
possam ocorrer no decorrer da obra. É imprescindível também o estudo da viabilidade técnica e
legal, e a definição detalhada do que será feito, a partir de um projeto desenvolvido por engenheiros
ou arquitetos, com assinatura no termo de responsabilidade técnica (RT) para que possa ser feito o
requerimento para aprovação da obra. Com estes procedimentos, objetiva-se certificar e habilitar a
execução da reforma.
Em algumas convenções e regimentos internos é exigido que, antes do início das obras, o
condômino envie a planta modificada e o alvará para a realização. Mesmo com todos os cuidados,
com todas as licenças necessárias e com o respeito às regras, há a possibilidade de problemas no
decorrer da execução da obra.
Os horários de execução das atividades devem estar estabelecidos no regimento interno e
precisam ser fornecidos aos empreiteiros e aos condôminos. Em geral, o horário permitido para
obras compreende o intervalo das 8h às 17h. Há regimentos que estabelecem este horário de
segunda a sexta-feira, sendo que nos sábados é permitido trabalhar até as 13h. Em alguns casos,
existe horário de intervalo para o almoço.
Administração de conflitos em condomínio
A vida em condomínio, com muitas pessoas habitando um mesmo espaço, está sujeita a
problemas de relacionamento e resistência na observância das normas estabelecidas na convenção
e do regimento interno. Desta forma, cabe ao síndico administrar estes conflitos cotidianos.
Os conflitos encontrados são os mais diversos possíveis, entre eles podemos destacar:
morador que não paga em dia seus compromissos, o funcionário que processa o condomínio e as
brigas entre vizinhos. Sempre haverá a necessidade da participação do síndico na solução destes
problemas, desde que uma das partes preste reclamação formal. Inicialmente, o síndico deve buscar
um diálogo amigável, seguido de advertências, multas e, em último caso, partir para o âmbito
jurídico.
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Conflitos comuns e algumas formas de resolvê-los:
Barulho excessivo
O síndico deve pedir ao zelador que fale com o condômino ou, na ausência do zelador, o próprio
síndico deve falar. Mas, as normas do regimento interno devem ser consultadas e verificadas para
que se tenha certeza do descumprimento do determinado. Em seguida, é possível aplicar
advertências e multas, nos casos reincidentes.
Para o sucesso na administração dos conflitos o síndico deve saber ouvir as partes, ter uma
boa comunicação (com todos os condôminos e com os empregados do condomínio) e deve
estabelecer uma boa relação com o zelador, pois este tem um maior contato com os problemas que
estão acontecendo. O síndico também deve ser discreto e conhecer bem os condôminos.
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Animais de estimação
Não há no código civil regramento sobre animais de estimação em condomínios, portanto é
permitido. Porém, algumas convenções os proíbem, o que deve ser esclarecido com os condôminos
novos ou antigos para que não decidam ter um animal de estimação. O que deve vigorar entre os
condôminos é o bom senso e a razoabilidade. Aquilo que foge ao bom senso – como ter animais de
grande porte frequentando áreas comuns, com possibilidade de colocar em risco outros condôminos,
por ataque do animal ou mesmo dificultando o direito de ir e vir das pessoas – deve ser tratado para
que seja evitado e par que se mantenha uma boa convivência entre todos.
Briga de vizinhos
Dificilmente poderemos prever brigas com agressões verbais e, algumas vezes, até agressões
físicas. O síndico somente deverá intervir quando houver uma reclamação por escrito,
preferencialmente no livro de ocorrências, por uma das partes. Inicialmente, o síndico deve
conversar com as partes separadamente atuando como conciliador e pacificador, porém esta atitude
não é obrigatória. O síndico pode apurar os fatos e depois multar um dos envolvidos ou ambos,
dependendo da situação, se entender que realmente houve algum problema grave de infração do
regulamento interno. Caso contrário, não deve se envolver, e a parte que se sentir prejudicada ou
agredida moral ou fisicamente pode procurar juizados especiais cíveis ou a justiça comum.
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Vagas de garagem
As queixas mais comuns são por invasão de vaga, carros que impedem a passagem por estarem
mal estacionados, posicionamento irregular em um espaço comum e uso de espaços das vagas para
acomodar mais de um veículo. Por exemplo, no caso de invasão de espaço em que outro condômino
se sinta prejudicado ou por não conseguir fazer manobra do seu carro ou por dificuldade de abertura
da porta do carro, uma conversa entre os 2 é indicada. Mas, se o diálogo não resolver, o síndico
deverá intervir. Caso o problema persista, a pessoa que se sente prejudicada pode entrar com uma
ação no juizado especial.
Outro problema comum é o de utilização da vaga para mais de um veículo, o que pode atrapalhar a
manobra de outros carros ou dificultar a circulação de pessoas. Se alguém se sentir lesado, prestar
reclamação e a conversa amigável do síndico não resolver, é possível partir para uma notificação
extrajudicial – um tipo de carta não oficial em que esteja explicitada as reclamações com um aviso
de que, se não sanado o problema, este será levado à justiça.
Salão de festas
A falta de regras na utilização do salão de festas pode gerar muitos conflitos. Além das festas, muitas
vezes, ultrapassarem os horários permitidos, o barulho também se tornou um problema a ser
administrado. O que rege os bons costumes é o que está escrito no regimento, mas o bom senso
deve sempre se fazer presente.
Todos os condôminos devem conhecer os horários permitidos e o limite do barulho estipulado no
regimento interno, antes de reservar o salão para a suas festas. Este é o primeiro passo para evitar
conflitos. Mas, em alguns casos, há a transformação da festa em bagunça com a utilização de outras
áreas comuns do condomínio. Geralmente, o morador incomodado aciona o porteiro para que este
avise o responsável pela festa sobre o incômodo. Caso o porteiro não consiga resolver o problema,
ele acionará o síndico e/ou fará o registro no livro de ocorrências para que a administração acione as
medidas necessárias, aplicando as penalidades previstas.
O que foi mostrado até aqui é uma prévia de toda a complexidade da administração de
condomínios, pois o assunto é bastante extenso, pois envolve muita legislação e vários
conhecimentos técnicos. Ainda hoje é possível encontrar o síndico executando todas as funções em
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um sistema de autogestão, o que é, de certa forma, tranquilo em edifícios pequenos que têm poucasáreas comuns. Nestes casos, o síndico cuida do faxineiro, dos problemas de manutenção e da
segurança. Mas, esta opção de funcionamento pode comprometer a administração.
Para que se mantenha um condomínio funcionando bem, é necessária uma boa gestão. As
regiões sul/sudeste têm mais tradição e experiência nesta prática, pois já a fazem há bastante
tempo. No norte e nordeste do país, esta especialização está crescendo. Os chamados condomínios
clubes ou o backtoback, que fazem parte dos mais recentes lançamentos imobiliários em todo o país,
são equipados com uma infinidade de componentes, serviços e as mais variadas áreas de lazer e
conforto, portanto, exigem uma administração profissional.
Como vimos até aqui, a administração de condomínios possui muitos detalhes e legislação,
portanto, não pode ser desenvolvida por quem não conheça profundamente o assunto, sob
pena de se deparar com grandes problemas administrativos e legais.
Não podemos nos esquecer de que é uma grande oportunidade que está se delineando no
segmento imobiliário, é só se qualificar e gostar de administrar funções administrativas, legais e
técnicas. Evidente que o administrador pode ter na sua equipe vários especialistas de apoio, no
entanto, deve saber em que circunstâncias consultar uma opinião técnica. Gostar de resolver
problemas também será um diferencial, pois sempre haverá muitas situações a serem administradas
e solucionadas.
Aspectos legais da administração de condomínios
A Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios, regulou por muitos anos todo o
mercado imobiliário brasileiro, mas perdeu grande parte de sua aplicação e efetividade, no tocante
aos condomínios, com as alterações trazidas pelo Novo Código Civil.
A seguir, analisaremos um pouco mais este assunto.
Você sabe o que significa condomínio?
Ela é uma palavra oriunda do latim, condominium, e significa posse ou direito simultâneo, por duas
ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto ou seja: copropriedade.
Tecnicamente tem-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas
envolvidas têm igual direito, de uma forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes.
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Modalidades de condomínio
Neste material, trataremos das seguintes modalidades: condomínio geral ou edilício.
Condomínio geral
É utilizado para qualquer tipo de copropriedade: cada pessoa aporta um valor, em seguida,
adquire-se algo e, então, surge o condomínio. É possível existir condomínio sobre inúmeras coisas:
bola de futebol, carro, bicicleta, terreno, aparamento etc. Assim, condomínio geral é algo que ocorre
muito no cotidiano das pessoas, pois ele irá se caracterizar pelo fato de existir, simultaneamente,
dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, que poderá ser móvel ou
imóvel.
Vejamos um exemplo bem comum de condomínio geral.
Imagine duas irmãs que, não tendo dinheiro para comprar individualmente uma casa de
veraneio no litoral, se cotizam e resolvem adquirir uma só casa de veraneio para ambas. Ou seja,
elas são condôminas da mesma casa, e não, como muitos pensam, sócias. Assim, fica evidente que:
condomínio geral não é sociedade, ou seja, condôminos não são sócios.
Condomínio edilício
Trata-se de um espaço, vertical ou horizontal (#) (o tratamento legal dispensado será o mesmo
para condomínios verticais ou horizontais), em que há a coexistência de propriedades privadas e
comuns. Ele irá referir-se exclusivamente aos imóveis nos quais coexistem partes comuns e
exclusivas. Todos os condôminos possuem direito qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem,
sofrendo limitações na proporção quantitativa. Por exemplo, um edifício residencial, no qual o
apartamento é propriedade exclusiva de um proprietário (condômino) e os outros espaços, como
elevadores, piscinas, portaria e salões de festas, são partes comuns ou áreas comuns. Sendo assim,
cada condômino será dono de seu apartamento e de mais uma fração ideal referente às áreas
comuns.
Devido a isso, é importante que seja desfeita uma outra confusão bastante comum: locatário
não é condômino.
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Condômino será, exclusivamente, o proprietário do bem imóvel. É importante esclarecer ainda
que locatário será, mais precisamente, compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do
bem (apartamento) compartilhará as áreas de uso comum com os demais condôminos e
compossuidores do edifício.
O condomínio edilício possuirá certas características especificas. Vamos conhecer algumas
delas:
O artigo 1.331 do Código Civil explica que o condomínio é composto de áreas comuns
e áreas exclusivas.
A Lei nº 4.591/64 exige que cada propriedade tenha designação especial, numérica ou
alfabética (artigos 1º e 2º).
Serão obrigatórios os documentos de instituição, convenção e regulamento interno.
Conforme o artigo 1.335 do Código Civil, é direito dos condôminos: usar, fruir e
livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua
destinação, e contanto que não exclua utilização dos demais compossuidores; votar
nas deliberações da assembleia e delas participarem, estando quites.
O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de
autorização dos outros condôminos (artigo 4º da Lei nº 4.591/64).
Ao contrário do condomínio ou condomínio geral, o edilício não poderá ser extinto,
devido à indivisibilidade das áreas comuns, seja ela determinada por convenção de
assembleia geral entre os condôminos ou de forma judicial. Por exemplo, no caso
hipotético de destruição do prédio por caso fortuito, no caso de deliberarem os
condôminos por não efetuar sua reconstrução; ou por força de desapropriação pública.
O condomínio não é pessoa jurídica e sim, um ente despersonalizado.
Instituição de condomínio
As alterações trazidas pelo artigo 1.332 do Novo Código Civil, juntamente com o artigo 7º da Lei
nº 4.591/64, não estabeleceram de forma expressa se, para a instituição do condomínio edilício
(tradicionalmente denominado de propriedade horizontal), seria necessária/obrigatória a utilização de
instrumento público. A instituição de condomínio, quando não realizada no momento do registro de
incorporação imobiliária, deverá ser feita após a averbação da construção, ou concomitante a
mesma.
Assim, no artigo 1.332 do Novo Código Civil encontramos o seguinte texto:
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Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma
das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
O artigo 7º da Lei nº 4.591/64 esclarece que:
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de
cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes
comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
A convenção de condomínio ainda determinará outros itens fundamentais como: as quotas
proporcionais, pagamentos das contribuições, forma de administração, sanções a serem aplicadas,
regimento interno etc. Todas as determinações devem estar registradas conforme artigo 1.334 do
Novo Código Civil. Na sequência, vamos abordar essa temática.
É muito importante esclarecer que a primeira minuta ou minuta inicial da futura convenção de
condomínio deverá ser proposta no momento da incorporação imobiliária do empreendimento. Neste
caso, quem fará a sua proposição será a própria construtora ou incorporadora responsável peloempreendimento.
A construtora/incorporadora é obrigada a registrar junto ao Registro de Imóvel uma minuta
inicial do que será a futura convenção de condomínio, durante o processo de incorporação. Esse
procedimento é primordial para que o comprador possa saber sob quais regras foi criado o seu
empreendimento.
O ato seguinte, após a ocupação das unidades por seus proprietários (no caso de
lançamentos), será realizado pelos próprios moradores. Estes irão se organizar e transformar a
minuta inicial em convenção definitiva, mediante a realização de uma assembleia.
Condomínio é pessoa jurídica?
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É fato que os condomínios edilícios no Brasil possuem CNPJ. Todavia, a luz da lei civil brasileira eles
não são pessoas jurídicas. Nossa legislação é omissa e não define a situação legal deste ente
corporativo. Apesar de não ser pessoa jurídica, o condomínio edilício é capaz de contrair obrigações
e adquirir direitos. Prova maior disso, é o fato de que os condomínios admitem funcionários, assinam
contratos de prestação de serviços dos mais diversos tipos, assumem dívidas e possuem
capacidade postulatória em juízo (como por exemplo: ações de cobrança, ações trabalhistas etc.).
Rotinas de administração de um condomínio
Gerenciar um condomínio não é tarefa fácil: são inúmeros os itens de manutenção a serem
observados, atividades operacionais especificas, gestão de funcionários, administração da parte
legal, contabilidade, além da constante preocupação com o bem-estar e com o bom relacionamento
dos condôminos.
O corretor de imóveis, caso atue junto a uma administradora de condomínios, deverá dominar
todas estas rotinas. Vamos começar com as atividades não legais que este profissional deverá
desenvolver.
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Gestão administrativa
Controle dos mandatos do Corpo Diretivo – Síndico e Conselho Consultivo
Assessoria nas reuniões do Corpo Diretivo (quando realizadas fora do horário de
expediente da empresa será cobrada à parte)
Emissão e distribuição de cartas, circulares, editais de convocação e atas das
assembleias gerais
Coleta de orçamentos de obras e serviços que se fizerem necessários
Controle da manutenção das áreas de recreação: salão de festas, salão de jogos,
piscinas, salão de ginástica, quadras poliesportivas etc.
Controle e cobrança dos aluguéis pelo uso do salão de festas, de churrasqueira etc.
Gerenciamento do seguro de incêndio (obrigatório) e de responsabilidade civil
(controle do vencimento da apólice, coleta das propostas para a renovação, análise e
encaminhamento para a deliberação pelo síndico)
Gestão da situação/manutenção dos equipamentos de segurança, considerando as
normas do Corpo de Bombeiros, a legislação municipal e as normas técnicas da ABNT
Gestão dos contratos de conservação e de manutenção de equipamentos
Gestão de contratos de prestação de serviços terceirizados: serviços de vigilância
patrimonial, monitoramento de segurança 24 horas e sistema de proteção perimetral,
serviços de limpeza e serviços de portaria
Vistoria técnicas periódicas
Controle/emissão de gráficos referente aos consumos de água/esgotos, de energia
elétrica e de gás (são anexados às pastas mensais de prestações de contas)
Administração de locações de espaços/áreas comuns do edifício (lajes de cobertura,
fachadas etc.) – serviço cobrado à parte na base de 5% da receita auferida pelo
condomínio
Diligências junto às concessionárias de serviços públicos, cartórios e repartições
públicas para obtenção de parcelamentos, certidões etc. – serviço geralmente cobrado
à parte
Atendimento a fornecedores de materiais e serviços
Elaboração das planilhas de concorrência e acompanhamento financeiro das obras e
serviços
Acompanhamento da liquidação de sinistros
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Gestão de recursos humanos (para funcionários não terceirizados)
Seleção de funcionários com pesquisa cadastral
Admissão, procedimentos de registro e contrato de experiência
Treinamento de funcionários – interno e externo – com realização de cursos, palestras
etc.
Criação das rotinas de admissão de funcionários
Formalização de advertências disciplinares
Criação da escala de revezamento e de férias – elaboração e controle
Controle das horas extraordinárias com elaboração de crachá de ponto e controle do
sistema de ponto-eletrônico
Elaboração da folha de pagamento e 13º salários
Rescisões dos contratos de trabalho – emissão de recibos e guias, planilha de cálculo,
homologação das rescisões dos contratos no sindicato de classe ou na Delegacia
Regional do Trabalho (reembolso de despesas objeto de cobrança em separado)
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Gestão financeira
Prestação de contas mensais
Confecção das pastas de prestação de contas mensais e controle da remessa e
devolução das respectivas pastas
Elaboração de balancetes anuais para apresentação na assembleia geral ordinária
Elaboração e acompanhamento das previsões orçamentárias
Elaboração do quadro de rateio das despesas
Emissão dos recibos/boletos bancários
Controle dos pagamentos das cotas condominiais – conferência das baixas
relacionadas pelo banco
Cobrança administrativa de devedores – via carta e telefonemas
Emissão de declaração negativa de débitos condominiais
Contas a pagar – controle dos vencimentos e emissão de cheques para a liquidação
dos pagamentos
Gestão tributária – cálculo para aplicação das alíquotas, retenção e recolhimento do
PIS, Cofins, CSLL, ISS, INSS e IRF
Disponibilização dos balancetes e demais demonstrativos financeiros na internet
Gestão dos contratos coletivos
Gestão da conta corrente bancária exclusiva do condomínio
Obtenção de certidão negativa de débitos de tributos e contribuições federais
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Gestão de assuntos jurídicos
Atualização permanente da legislação que envolve a administração de condomínios
Domínio e assessoria da convenção de condomínio
Domínio e assessoria na elaboração de regimentos internos
Expedição de notificações extrajudiciais
Acompanhamento das ações propostas pelo condomínio – mediante consultorias
tributária, fiscal e trabalhista
Acompanhamento das ações propostas em juizados especiais – serviço cobrado de
forma separada
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Efetivamente, cada um destes pilares tratará de uma parte determinada do convívio em
condomínio, mas, muitas vezes, os assuntos são complementares e podemos nos deparar com
algumas situações que gerarão dúvidas, pois não são sempre totalmente lógicas.
Vejamos cada um dos pilares.
Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406/2002
No Código Civil Brasileiro existe um capítulo destinado especificamente às relações
condominiais. Este assunto está disciplinado entre os artigos 1.331 e 1.358-A. São ao todo27 artigos,
os quais irão nortear tudo que existe sobre os condomínios edilícios, abordando principalmente o que
é parte comum, parte privativa, obrigações, multas etc.
Atualmente o Código Civil Brasileiro é a legislação superior com relação a condomínios,
devendo os demais regramentos existentes estarem de acordo e em sincronia com ele. O problema
acontece quando o Código deixa algum assunto a critério da convenção do condomínio ou das
assembleias. Nestas situações pontuais, estes dois instrumentos passariam a ter mais força legal
que o próprio Código Civil para resolver determinadas situações.
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Lei nº 4.591/64
A famosa Lei dos Condomínios regulou todo o mercado imobiliário brasileiro por cerca de 40
anos, mas perdeu grande parte de sua aplicação e efetividade com o surgimento do Novo Código
Civil. Ela engloba ainda direito de propriedade,direito de convivência, relação de responsabilidade
do síndico e do conselho, a forma de se convocar, realizar e operacionalizar as assembleias, além de
outros tantos tópicos que também possuem previsão no nosso novo Código Civil Brasileiro (CCB).
Todavia, em caso de conflitos, prevalecerá o CCB.
Convenção de condomínio
É o documento específico e único elaborado para cada condomínio. A convenção do
condomínio edilício é composta por normas internas como regras de convivência entre os
moradores, formas de administração, formas de utilização das partes comuns, previsão de aplicação
de sanções etc. Dentro de um condomínio edilício a convenção terá força de lei e deverá ser seguida
por todos os condôminos, sob pena de advertência. Trata-se de um regime jurídico próprio, ao qual
os condôminos serão submetidos.
Entretanto, ela não pode contradizer nenhum dos seguintes documentos: o Código Civil ou a
Lei dos Condomínios. Se houver qualquer tipo de contradição, esses terão mais valor.
Você sabia que existem itens obrigatórios que deverão estar
presentes na convenção de condomínio?
Veja quais são estes itens:
Segundo o artigo 1.334 (CCB), existe um regramento para a realização da convenção de
condomínio. Ela deverá obrigatoriamente conter:
Quota proporcional e a maneira de pagamento dos contribuintes, como água, energia
elétrica, (despesas ordinárias) e edificações como garagem, reconstrução de telhado
(despesas extraordinárias)
Forma de administração
Modo de convocação para assembleia e quórum exigido para deliberações, que pode
ser livremente fixado. Qualquer alteração posterior à convenção reclama quórum de
dois terços das frações ideais
Sanção, como pagamentos de multas
Não pode conter cláusulas contrárias à lei, à ordem pública e aos bons costumes
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O regimento interno apresentará detalhes do cotidiano condominial, na ausência de convenção
registrada. É interessante ainda observar o regramento constante nos artigos 1.314 e 1.332 do CCB
e 9 da Lei nº 4.591/64.
Regimento interno
O regimento interno é considerado o quarto pilar. Este documento organiza apenas as normas
de comportamento, a conduta e convivência entre os condôminos e o uso das coisas comuns como:
elevadores, piscina, salão de festas e bicicletários. Ou seja, detalhará o que é direito e o que é dever
para os condôminos.
Este documento é elaborado pelos próprios condôminos e deverá ser aprovado por, no mínimo,
⅔ dos membros. É importante esclarecer que as assembleias gerais dos condomínios, ao contrário
do que é dito, não são soberanas. Elas podem alterar a convenção de condomínio e o regimento
interno, desde que seja aprovada com o quórum mínimo de ⅔ dos condôminos.
É importante esclarecer que as assembleias não poderão ir contra os ditames do Código Civil e
da Lei dos Condomínios. Diante disso, podemos concluir que os níveis de poder não deveriam se
contradizer, todavia tais contradições ocorrem inúmeras vezes. Se você, corretor de imóveis, se
deparar com uma situação em que é possível perceber que existe contradição, seja no seu
condomínio ou em algum outro que você operou vendas ou administrou imóveis para locação, será
necessário analisar as legislações na seguinte ordem:
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Registros das assembleias
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A seguir, alguns aspectos a considerar no processo de registro das assembleias:
Os itens discutidos na assembleia deverão ser especificados em ata, bem como o que
foi deliberado sobre cada um destes itens.
Não será necessário alongar-se muito sobre cada assunto, tampouco registrar todos os
comentários feitos. Será suficiente o registro dos assuntos dos itens que foram
resolvidos e dos eventuais protestos dos condôminos que fizerem questão.
Será enviada uma cópia da ata da assembleia para cada condômino.
A antiga Lei dos Condomínios determinava a distribuição da cópia da ata aos
condôminos no prazo de até 08 dias. Todavia, com o novo CCB (atual Lei dos
Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Assim, prevalecerá o que estiver
determinado na convenção do condomínio. Caso esta seja omissa, recomenda-se
respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei nº 4.591/64.
É importante esclarecer que o não atendimento das atas da assembleia, dentro de um
prazo razoável, implicará no não comprometimento do princípio da transparência,
podendo esse não comprimento gerar insatisfação e desconfiança nos demais
condôminos.
As atas das assembleias deverão estar registradas e mantidas no livro de atas do
condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico.
Devendo, como qualquer documentação do condomínio, estar sempre disponível para
qualquer condômino.
Não será obrigatório o registro em cartório das atas das assembleias, a não ser que
seja determinado tal ato na convenção do seu condomínio.
Direitos e deveres dos condôminos
Os direitos e deveres dos condôminos são itens que o corretor de imóveis deve conhecer, pois
são indispensáveis para articular sua argumentação de venda.
Vejamos o que o CCB institui a esse respeito:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização
dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
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I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Ainda é interessante saber que, de acordo com o artigo 1.336, o condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados. Caso não estejam previstos,
serão aplicados1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
De acordo com o artigo 1.336, o condômino que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Esta
multa não poderá ser superior em5 vezes o valor das contribuições mensais do condômino,
independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa,
caberá à assembleia geral, composta por no mínimo 2/3 dos demais condôminos, deliberar sobre a
cobrança da multa.
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Diante do que foi abordado, podemos perceber que é muito detalhada a situação legal dos
condomínios edilícios em nosso país. Assim, é importante que o corretor de imóveis tenha
conhecimento deste assunto para poder exercer suas funções com relação à administração de
condomínios.
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