(20250100-PT) Imobiliário

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Construção Ambiente Turismo Magazine 69 JAN/FEV 2025 €10 Blockchain: informação The information revolutionAL M A R BEACH NOVO LANÇAMENTO ENTRE A ALMA, A CALMA E O MAR Todos os apartamentos são equipados com o novo AMI 100% elétrico. A 10 minutos de Lisboa e das praias da Costa da Caparica Almar Beach é um empreendimento com óptima localização e excelentes acessibilidades. Os apartamentos exclusivos e de qualidade superior têm áreas amplas e um design moderno e arrojado que oferece todas as comodidades para o seu conforto - varandas privativas, cozinhas equipadas, suítes, estacionamento, espaços verdes envolventes e muito mais. Um projeto assinado pela Saraiva + Associados, um atelier de arquitetura e design premiado internacionalmente T1 a T4 Duplex a partir de €262.000, junto ao Parque da Paz em Almada ERA ERA AMORA amora@era.pt IMOBILIÁRIA Nunes & Reis Sociedade de Mediação Lda. AMI Cada Agência é jurídica e financeiramente independente.1 Editorial Entre mundo físico e virtual Between the physical and virtual world Há todo um mundo a acontecer. Nunca tive- They say that they don't need to buy a house mos antes uma nova geração tão tecnológi- because they'll no longer be living a fixed ca, tão bem formada, viajada e, também, so- abode life, and yet studies show that Genera- fredora. Todas as decisões que nós tomamos tion Z want to be property owners either in hoje, vão impactar as suas vidas amanhã. which to live or receive a rental income. Why? Disseram-lhes que não precisavam de com- Because they realise that property is an excel- prar casa porque iam deixar de ser sedentá- lent product, just like the big investor barons. Carla Celestino rios e, afinal, os estudos revelam que a Gera- Moreover, they see in their bank balances that Directora ção Z quer ser proprietária de um imóvel, ora their monthly mortgage interest payments to Director para habitar, ora para rendimento. Porquê? the bank are always lower than the rents paid Porque perceberam que o imobiliário é um to the landlord. The problem is the lack of bom produto, tal como os grandes barões in- product, but that's another story. vestidores. E, sobretudo, viram no saldo das In this new year, which is now looming, we suas contas que as mensalidades dos crédi- are thinking about the Z and Alfa generations tos pagos ao banco são sempre mais baixas and the generations to come to try and un- que as que rendas que pagam ao senhorio. o derstand how blockchain information will be problema é a falta de produto, mas isso são processed, particularly in estate agency. We outras contas à vida. would like to believe that in a virtual world Neste novo ano que agora se agiganta, pen- with frightening power, for good or bad, their sámos nas gerações Z e Alfa e nas outras and our confidential information will be pro- vindouras e tentámos perceber como vai ser tected. processada a informação em blockchain, no- Magazine Imobiliário is preparing for a new meadamente na mediação imobiliária. Que- more high-tech stage for its site and a 'virtual remos acreditar que, num mundo virtual com surprise' at the ceremony for the Real Estate um poder assustador, para o bem e para o 'Oscars' 2025. We remind that this coming 10 mal, as suas, e as nossas, informações reser- January, applications for the Portuguese Real vadas vão estar protegidas. Estate Awards - Best Development of the Year, A Magazine Imobiliário está a preparar-se close. And this year promises to be para uma nova etapa mais 'hightech' do seu site e com uma 'surpresa na cerimó- nia dos "Óscares" do Imobiliário 2025. Recor- damos que é já no próximo dia 10 de Janeiro que encerram as inscrições ao Prémio Nacio- nal do Imobiliário - Melhor Empreendimento do Ano. E este ano promete.. There's a whole world going on We have nev- er before had such a technological genera- tion that is so well trained, travelled and also suffering. All the decisions we take today will impact your lives tomorrow.Ficha técnica Datasheet Propriedade Property Palavras Aliadas Índice Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC - 510 653 901 Administração Summary Anabela Loureiro Rua Paulo Reis Gil 39, 3° Esq. 2745-195 Queluz 32 Ambiente 46 Telm. / Mobile: (+351) Opinião geral@palavrasaliadas.pt Mogazine www.magazineimobiliario.com Imobiliório Opinion fora Miguel Marques Abroad Fundador dos Santos Reino Unido da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário VdA, Vieira de United Kingdom Joaquim Pereira de Almeida Almeida Sociedade o caso do imobiliário de Advogados The case for real estate Directora Director Carla Celestino VdA, Vieira de Almeida, Law Firm Sede de Redacção / Editor Blockchain: Rua Paulo Reis Gil 39, 3° Esq. da informação 48 2745-195 Queluz 34 Paparazzi Colaboradora Permanente Permanent Contributor Capa Cover: peterschreiber.media on istock Papas e papistas Azimute Elisabete Soares Baby food and zealots Coordinates Colaboradora 4 Opinião Contributor Sara Vieira Opinion Grande Tema Quercus Fotografia Photography Lead Story Risco de cheias e Anabela Loureiro Blockchain na Mediação urbanismo imobiliária Tradução Translation The risk of floods and Chris Graeme Blockchain in Estate urban planning Agency Grafismo Graphics Silva 18 36 Contabilidade Accounting Nasceconta Atelier Periocidade Frequency Grande Entrevista Atelier Bimestral The Big Interview Miguel Saraiva Tiragem Number printed Pedro Lancastre Saraiva + Associados 3.000 exemplares CEO Dils Portugal Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. 42 Rua Qta. de Marcarenhas, 26 2820 Charneca da Caparica Ventos do Norte Depósito Legal Legal Deposit Metro Quadrado North Winds 363718/13 Square Meter Neoshoring no Porto e SSN 2183-0517 John Calvão, Principal ERC 126397 Norte Estatuto editorial Arrow & Fund Portfolio Nearshoring in the Porto disponível em: Vilamoura regressa aos and the North region Editorial policy available at: tempos áureos www.magazineimobiliario.com Vilamoura returns to its golden era A PALAVRAS ALIADASengexpor Excellence in Project and Construction Management YEARS Managing the Development of Your Projects www.engexpor.comGrande Tema Lead Story 01 10 107 001 U Blockchain na Mediação Blockchain in Estate Agency 1 1 Maravilhoso 1 Onovo mundo das transacções 1 1000 The marvellous new world of real estate transactionsGrande Tema 5 Lead Story Transparência, credibilidade, processos mais rápidos, seguros e de baixo custo vão passar a estar ao alcance da mediação imobiliária em Portugal. Resta saber quando a blockchain será uma realidade no nosso País. Transparency, credibility and faster, securer, and cheaper processes will soon be within the reach of estate Quando começámos a comunicar via email citadores, mediadores imobiliários, clientes, rapidamente nos adaptámos. Eliminámos os etc. agencies in Portugal. It telefonemas que nem sempre eram atendi- o acesso nessa rede é feito através de tokens remains to be seen when dos, chegámos às pessoas a qualquer hora, que geram códigos de acesso a determinada dia ou noite, e em qualquer parte do mundo. informação. Podem ser payment tokens que blockchain will become As mensagens passaram a ser rápidas, di- são utilizados na transferência de capital, rectas, sem obstáculos. o problema surgiu mas que também podem ser transacciona- a reality here. quando os emails começaram a ser alvo de dos como dinheiro electrónico (como crip- ameaças maliciosas, como malware, spam, tomoedas); utility tokens que oferecem a ataques de phishing e spoofing, entre outros, possibilidade de ter acesso a descontos ou tornando-os vulneráveis a vírus, fraudes, fal- acesso exclusivo a produtos e campanhas de sificações e roubo de dados imóveis; non-fungible tokens (NFT), em que A mediação imobiliária já foi vítima destes se compra um código que contém o registo esquemas. No arrendamento de um imóvel de um documento ou propriedade; e security já se assistiu a anúncios falsos nos portais tokens que abrem a porta a produtos regula- que pedem aos clientes para fazerem depó- dos e supervisionados no mercado de capi- sitos caso queiram ver os imóveis, mas que tais (Bolsa de Valores, CMVM). depois desaparecem com o seu dinheiro Se por um lado, os tokens de autenticação sem deixar rasto. Ou na venda de um imóvel, atestam a veracidade e concedem a autori- reconhecem palavras-chave nos e-mails e zação de um documento digital que contém quando identificam a reserva de pagamento informações sobre a identidade de quem faz através do NIB e IBAN retiram essa informa- a solicitação, do bem em si e que define que ção, redireccionando os e-mails e quando tipo de acesso está autorizado; por outro, a conta chega ao cliente para pagar é já de favorece a "tokenização" de um imóvel, ou uma conta diferente. seja, o imóvel pode ser fragmentado em frac- Num mundo ideal a comunicação deveria ções digitais. Como? Imaginemos um imóvel ser fidedigna e acessível a todos, baseada avaliado em 10 milhões de euros, no mundo na confiança e na segurança. Ora, é precisa- virtual pode ser dividido em 10 mil tokens mente aqui que surge a blockchain. Como o com o valor de 1.000 euros. Tudo isto é feito próprio nome indica, trata-se de informação na blockchain através de acessos, contactos em bloco que é partilhada dentro de uma ca- e contratos seguros e inteligentes. deia, de uma rede, que pode ser constituída A blockchain vai colocar milhares de servido- pelos Estados-membros da União Europeia, res a operar em simultâneo de forma a se po- Texto Text: Carla Celestino pelo Governo e as suas instituições, bancos, der validar a informação através de tokens. registos notariais e prediais, advogados, soli- E isso vai abrir um maravilhoso novo mundo6 Grande Tema Lead Story on de imobiliárias e facilitar a vida tas em desenvolvimento de software, que aos mediadores imobiliários. tem vindo a crescer ao longo dos últimos dois anos. " o lado positivo e negativo Para Rui Torgal a blockchain vem trazer à me- Bem sabemos que já há algum tempo, e diação imobiliária várias vantagens. Desde o mercado e os sobretudo durante e após o confinamento logo, uma maior "transparência e confiança, derivado da pandemia de Covid-19, que se assente nos dados e cadastro de proprieda- seus protagonistas - vendem ou alugam casas através da Inter- des imutáveis que são mais facilmente veri- consumidores, por um lado, net. Mas passar um imóvel do mundo físico ficáveis; a rapidez e eficiência nos contratos inteligentes que auto executam tarefas, ace- e empresas, por outro e a para o virtual tem a sua ciência. E a mediação imobiliária portuguesa está a dar os primei- lerando e optimizando a negociação; segu- maturidade da legislação ros passos nesta matéria. rança e fiabilidade nos pagamentos directos, nacional e europeia vão Com a blockchain vai passar a ser possível a rastreáveis e seguros, reduzindo erros e frau- verificação, obtenção e autorização de ce- des; e compliance legal, regras e requisitos condicionar o timing de dência de informações sobre uma determi- legais incorporados, simplificando audito- adopção massiva destas nada pessoa (exemplo, documento de IRS) rias." ou imóvel (exemplo, quantas vezes o imóvel Dentro da blockchain de informação, imagi- novas tecnologias. já foi vendido e a que preços). E vai passar ne, existe um mundo cujo acesso é feito por The market and its main também a ser possível encurtar o tempo de códigos que dão acesso a diferentes portas espera dos processos nas imobi- e cada uma delas dá acesso a diferentes ins- players consumers, on the liárias, acabar com a burocrática, tituições e informações. Uma vez colocada one hand, and the maturity diminuir as despesas e dispensar os inter- a informação numa destas portas, já não há mediários. Bem neste último ponto poderão a possibilidade de ser alterada. E qualquer of national and European não ser todos os intermediários, até porque tentativa de manipulação será rapidamente legislation on the other will a venda de casas é de pessoas para pessoas. detectada. Mas Torgal lembra também que existem pon- condition the timing of a CEO da ERA Portugal, Rui Torgal, avançou que a sua rede "tem investido e vai conti- tos menos positivos a evidenciar, nomeada- massive roll-out of these new nuar a investir significativamente em inves- mente a "complexidade técnica, é necessá- tigação e com o intuito de rio conhecimento especializado para imple- technologies." criar protótipos que possam testar e incor- mentar e manter a tecnologia; custo inicial Rui Torgal, CEO da ERA Portugal porar as tecnologias emergentes, como a elevado, investimento em infra-estrutura, blockchain." Para o efeito, já constituiu uma formação e adaptação de sistemas; resis- equipa interna de inovação com especialis- tência à mudança, os profissionais e clientesMagazine Depois do sucesso da primeira edição em 2024, a Revista MAGAZINE IMOBILIÁRIO volta a organizar a Conferência REAL ESTATE SHAPERS 2025. REAL ESTATE INVESTMENTS MARKETS: What are the major changes in the coming years? Este evento pretende reflectir sobre os mercados, os investidores e os fluxos de capital, sem deixar de questionar quais serão as maiores mudanças e desafios dos anos vindouros. 06.02.2025 I 9h00 BOÉMIO LOUNGE The One Palácio Anunciada8 Grande Tema Lead Story Temperatura Temperature lobal " Novo crédito à habitação com Na prática, o imóvel, que aumento expressivo istas loca não se mexe, passa por New mortgages suffer várias acções e sharp increase várias entidades, pelo que a novo crédito à habitação, excluindo blockchain é uma tecnologia renegociações, concedido pelas institui- ideal para o nosso sector. ções financeiras até Setembro de 2024, ascendeu a 12.311 milhões de euros, o In practice, the property, que corresponde a um expressivo au- that doesn't move, is mento de 34,7% em termos homólogos. No mês em foco, o valor mediano da subject to several actions, habitação, apurado para efeitos de transactions and entities so avaliação bancária, registou uma valo- rização de 10% em termos homólogos, that blockchain is the ideal em resultado de variações de 10,2% nos technology for our sector." apartamentos e de 8,6% nas moradias. No licenciamento municipal de obras de Ricardo Sousa, CEO de Portugal construção nova e reabilitação de edifí- e Espanha da Century21 cios habitacionais, até ao final do mês de podem demorar a adoptar novas práticas; e Setembro, verificou-se um crescimento regulação incerta, falta de padrões e regras de 2,3% em termos homólogos acumu- claras pode gerar insegurança jurídica." de de dados, em causa mesmo questões lados, invertendo a tendência de queda éticas. É preciso saber até onde é se pode anteriormente registada. Quanto ao li- Tecnologia ideal para o sector com a tecnologia, porque é uma tecnologia cenciamento de fogos em construções A Century21 é uma das mediadoras imobiliá- assustadoramente potente." novas, apesar da recuperação, ainda se rias que já está a fazer o caminho até à blo- Nesta equação diz que as instituições bancá- observa uma quebra de 1,4% em termos ckchain. rias vão ter um papel activo, nomeadamente homólogos acumulados, para um total Como o CEO de Portugal e Espanha, Ricar- ao nível do crédito à habitação. "A maioria de 24.611 habitações. do Sousa, explica: "Nós já há bastante tem- das imobiliárias em Portugal Fonte: AICCOPN po que estamos a estudar e a investigar são com a banca. A partir do momento que casos de utilização dos - Non-Fungible há uma digitalização, uma integração digital New mortgages, excluding renegotia- Tokens." No entanto, salienta que para a blo- com a banca, vai obrigar a maior segurança tions, granted by financial institutions to ckchain avançar na mediação "precisa de ser da informação, dos dados, há aqui um pro- September 2024, reached 12,311 million preparada tanto na esfera privada como na cesso que acelera muito rapidamente." euros, which corresponds to a sharp in- parte pública", precisa de envolver todos os Ricardo Sousa dá o exemplo de uma FINE crease of 34% in like-for-like terms. stakeholders de uma transacção. (Ficha de Informação Normalizada Europeia For the month in focus, the average Um dos primeiros passos nesse caminho foi documento que as instituições de crédito house valuation for the effects of bank dado recentemente com o Registo Predial são obrigadas a facultar aos clientes antes de mortgages saw an appreciation of 10% que vai passar a partilhar informação sobre contratar um crédito à habitação) que passa in like-for-like terms as a result of varia- as Ricardo Sousa considera a estar à distância de um clique e de um có- tions of 10.2% for apartments and 8.6% esta acção fundamental, pois "enquanto não digo. Como esclarece: "Desta forma o media- for houses. existir essa partilha entre todos os interve- dor vai directamente ao centro de risco do As for planning permission licences for nientes numa transacção dificilmente have- banco com a informação do cliente, que por new build and for the refurbishment of rá blockchain." sua vez faculta uma proposta de crédito." Re- buildings for housing, until the end of Defende também a aposta na RegTech que cebida a FINE completa, e obtidos todos os September there was a 2.3% increase in "não é nada mais do que tecnologia regu- metadados, o mediador pode dar um com- accumulated like-for-like terms, revers- latória." regulador "tem de passar a usar parativo ao cliente dos diferentes créditos ing the downward trend previously reg- esta tecnologia, a dar o exemplo, a simplifi- à habitação consoante o banco, e o cliente As for planning licences for new car; e, por outro lado, como regulador, tem pode escolher o banco A, B ou C para con- build, despite a recovery, that was still de passar a regular a utilização da tecnolo- trair o seu empréstimo, neste âmbito, passa a 1.4% accumulated fall in like-for-like gia." Recordando que a blockchain coloca a existir autonomia de definição do preço. terms, to a total of 24,611 homes. "questões de segurança de dados, privacida- o CEO da Century 21 acredita que esta tec- Source: AICCOPNGARVETUR PROPERTIES & HOLIDAYS . by NEW T5 GREENS VILAMOURA Um ambiente único e uma localização A unique environment and a privileged privilegiada, perto do vibrante centro location, near the vibrant center of de Vilamoura das inúmeras praias Vilamoura the numerous desirable apetecíveis e a 2 passos dos mais beaches and 2 steps from the most aclamados campos de golfe. acclaimed golf courses. Contacte-nos para mais informações. Contact us for further information. T. 00351 289 322 488 vendas@garvetur.pt garvetur.pt10 Grande Tema Lead Story Fora da caixa Out of the box nologia "faz todo o sentido, seja no search and development, focada no cidadão, de seja no cadastral dos porque, como o fundador da empresa, Tiago imóveis em Portugal", porque, na prática, Dias, sublinha, "na verdade somos todos nós Sintra um exemplo "são bases de dados imutáveis, onde há um no final do dia." a seguir histórico de tudo o que acontece com elas." Refere também que "quer pôr a Unlockit no Na prática, "este imóvel, que não se mexe, centro do negócio da mediação imobiliária", Sintra, an example passa por várias acções e várias por isso já trabalha com diferentes redes, des- to follow entidades, pelo que a blockchain é uma tec- de a Century21 à KW e com isso já teve "me- Em 2015 a Parques de Sintra foi ga- nologia ideal para o nosso diadores a pouparem 40% em custos porque lardoada com o Prémio Nacional do trabalharam connosco." Mas nem todos par- Negócio imobiliário vai mudar tilham desta visão digital, e confessa que tem Imobiliário na categoria de Equipa- Há empresas imobiliárias que já estão a ope- sentido alguma "resistência" por parte dos mentos Colectivos, pela Revista Ma- rar totalmente em blockchain e bem aqui ao players do sector a esta mudança de shift. gazine Imobiliário. lado, em Espanha. Tiago Dias afirma que actualmente o processo Passados nove anos, esta entidade É o caso do marketplace espanhol Nash21 de compra ou venda de um imóvel conta com continua empenhada e dedicada em cujos contratos de arrendamento garantido "diferentes intervenientes, cada um com a sua desenvolver o seu trabalho ao nível e maximização do rendimento das rendas agenda, e isso torna as demora- da conservação, valorização e divul- têm recurso à tecnologia blockchain. Nesta das e caras porque requerem a autenticação gação dos mais importantes valores plataforma qualquer pessoa pode receber de vários documentos." Ora a sua empresa já patrimoniais que constituem a Pai- rendimentos de arrendamento sem ter de permite "assinaturas electrónicas qualifica- sagem Cultural de Sintra, classificada possuir um imóvel e pode encontra-se em das que têm o mesmo valor jurídico-aprobató- como Património Mundial pela UNES- qualquer parte do mundo. Como a empresa rio que uma assinatura manuscrita" e que são CO em 1995. refere no seu site: "Todos os nossos contra- "mais seguras e mais baratas". Em 2024 foi galardoada, pelo segun- tos de aluguer garantido foram tokenizados Declara que não tem quaisquer dúvidas que do ano consecutivo, como "Melhor na blockchain e são suportados por direitos a blockchain "está a chegar em força" ao nos- Destino Cultural" do mundo, nos de aluguer baseados na economia real." País e que a "tradicional forma de transac- World Luxury Travel Awards 2024. No que diz respeito ao processo de venda de cionar um imóvel irá mudar." Este negócio um imóvel, há, no nosso País, uma empresa passará a ser "completamente digitalizado" In 2015, Parques de Sintra- Monte da dedicada 100% à causa blockchain e que está e o "mercado imobiliário passará a ser mais Lua, S.A. (PSML) was given the Na- a desbravar caminho na mediação eficiente." tional Real Estate Award in the Collec- ria: a Unlokit. o fundador da Unlockit toca ainda em dois tive Facilities Category by Imobiliário Desenvolvida nos últimos cinco anos, é uma pontos vitais: as pessoas e o branqueamento Magazine. plataforma blockchain-based, produto de re- de capitais. this entity continues to be focused and dedicated to carrying " out its work in terms of conserving, valuing and disseminating the most important heritage values that make up the Cultural Landscape of Sintra, A blockchain está a chegar classified by UNESCO as a World Her- em força ao nosso País itage Site in 1995. In the past 10 years, the areas under e a tradicional forma de the company's management received transaccionar um imóvel irá around 25 million visits. It was one of the factors that led to the PSML to be mudar. awarded in 2024 for the second year Blockchain "is arriving in running as "Best Cultural Destina- force" in Portugal, and the tion" in the world at the World Travel Awards 2024. traditional way of transacting a property will change." Tiago Dias, da UnlockitGrande Tema 11 Lead Story "Os profissionais têm receio, sobretudo por cionar o timing de adopção massiva destas no- parte da mediação, que, com estas novas vas tecnologias." Do seu ponto de vista, prova- on tecnologias, as pessoas deixem de precisar velmente, "esta adopção deverá tardar entre dos mediadores e isso não é correcto, não vai cinco a dez anos, à medida que a regulação se ser esta a realidade." Acreditando que "elas adapte, a tecnologia amadureça e o mercado vão sempre precisar de mediadores que os aceite a mudança gradualmente." ajudem a encontrar a casa de que precisam." Quando tudo estiver estabelecido, os espe- No segundo ponto considera que, além des- cialistas defendem que existirá uma maior ta tecnologia ser "mais justa e democrática", estabilidade financeira, uma concorrência acima de tudo, "reduz o risco de corrupção, mais justa e leal, inovação no negócio imo- de lavagem de dinheiro ou de fraude", isto biliário, maior protecção dos investidores e porque garante a "transparência da informa- dos consumidores, e um travão à criminali- ção gerada e partilhada." dade financeira e à manipulação dos mer- Com efeito, uma das mais-valias da blo- cados. Acrescentamos a redução da pegada ckchain parece ser o combate ao branquea- carbónica dos activos imobiliários (ou crip- mento de dinheiro ilícito, que pode ser de toactivos). tráfico de menores, pode ser de droga, pode Recorde-se que a 21 de Maio de 2024, a Co- ser de armas... E aqui a mediação imobiliária missão Europeia decidiu criar a EUROPEUM- pode ter uma responsabilidade. -EDIC, uma nova entidade jurídica concebida por um consórcio de nove Estados-mem- Quando será real a blockchain em bros, dos quais faz parte Portugal, que irá Portugal? implementar e expandir a exploração da Rui Torgal remata dizendo que "o mercado e Infraestrutura Europeia de Serviços de Blo- os seus protagonistas consumidores, por um ckchain (EBSI) e prestar serviços à escala lado, e empresas, por outro e a maturidade da União Europeia. o objectivo "é reforçar a da legislação nacional e europeia vão condi- confiança e a?i 12 Grande Tema Lead Story Em que ficamos? Where we are now povo é que paga It's the people who pay Governo tinha anunciado inicial- mente que a obra do novo Aeropor- to Luís de Camões, em Alcochete, estava orçada em 6,1 mil milhões de euros. Mas o relatório da ANA - Aero- portos de Portugal revelou que pode custar um pouco acima dos oito mil milhões de euros. Além disso, o contrato não inclui as acessibilidades ao novo aeroporto, pelo que esta responsabilidade será assumida pelo Estado e, como tal, paga pelos contribuintes. Ora, depois de ter sido garantido que não seria necessário dinheiro públi- CO para esta obra, afinal, parte do custo do novo aeroporto pode vir a ser pago pelos contribuintes. A tokenização de activos imobiliários e as campaigns; non-fungible tokens (NFTs), in transacções imobiliárias em blockchain está which a code is bought that has a register The government had initially an- aí, pelo que dificilmente assistiremos a um of a document or property; and security nounced that the work for the Luís retrocesso nesta evolução. tokens that open the door to products that de Camões Airport in Alcochete had are regulated and supervised by the capital been budget at 6.1 billion euros. When we began communicating via e-mail we markets. (Stock Market or Securities regula- But the report from ANA Aeropor- rapidly adapted. We cut out phone calls that tor CMVM) tos de Portugal (the company that were not even always answered, we were able If on the one hand, authentication tokens are operates Portugal's airports) has re- to reach people anywhere in the world at any proof of veracity and give authorisation to a vealed that it could cost over 8 billion time of the day or night. Messages became digital document that has information about euros. fast, direct and obstacle free. The problem the identity of the person requesting it, the Moreover, the contract does not in- started when e-mails began to be the target property itself, and defines the kind of access clude access infrastructure to the of malicious threats such as malware, spam, that is authorised; on the other hand it favours new airport and that that responsi- and attacks of phishing and spoofing, among the 'tokenisation' of a property, in other words bility lies with the State, and as such others, making them vulnerable to viruses, the property can be broken up into digital frac- fraud, forgeries, and data theft. the bill will have to be picked up by tions. How? Let's imagine a property valued Estate agency has already become a victim at 10 million euros. In a digital world it can be the tax payers. of these scams. In property rental there divided into 10 thousand tokens each with a So, after having guaranteed that have already been false adverts on websites value of 1,000 euros. All of this is done in block- public money would not be required asking clients to make deposits if they want chain via accesses, contacts, and smart and for this work, in the end part of the to view the properties, but then vanish with- secure contracts. cost of the new airport may well have out a trace. Or on the sale of a property, they Blockchain will therefore have millions of serv- to be footed by the tax payers. recognise key words in e-mails and when ers operating at the same time to validate the they identify the payment deposit via the information via tokens. And thereby can open bank number (NIB) or IBAN, take this infor- up a marvellous new world of real estate trans- mation and redirect the e-mails, and when actions and make the lives of estate agents the invoice is sent to the client for payment easier. it is now a different account. There may be payment tokens that are used The positive and negative side in the transfer of capital, but can also be We have known quite well for some time, transacted with electronic money (such as particularly during and after the Covid-19 cryptocurrencies); utility tokens that offer pandemic lockdown, that houses were sold the possibility of getting discounts or ex- or rented via the Internet. But transferring clusive access to real estate products and a property from the physical to the virtualGrande Tema 13 Lead Story " world has its science. And Portuguese estate compliance, rules and built-in legal require- agency is taking the first steps in the matter. ments, and the simplification of audits." With blockchain it will now be possible to ver- Now imagine that within blockchain informa- ify, obtain and authorise the release of infor- tion there is a world whose access is made up Além desta tecnologia ser mation about a specific person (an example of codes that provide access to different doors IRS document) or property (an example how and each one of them grants access to differ- mais justa e democrática, many times a property has already been sold ent institutions and information. Once infor- acima de tudo, reduz o risco and for how much each time). And it will also mation has been placed in one of these doors, be possible to shorten the waiting time for there is no way of altering it. And any attempt de corrupção, de lavagem real estate transaction processes, cutting out at manipulation will be quickly detected. de dinheiro ou de fraude, red tape and paperwork, reducing expenses But Torgal also points out that there are less isto porque garante a and dispensing with the need for intermedi- positive points evident, namely technical aries. Regarding this last point, it might not complexity. Specialised knowledge is needed transparência da informação refer to all intermediaries since the sale of to implement and maintain the technology; gerada e partilhada. houses is by people for people. the high upfront cost, investment in infra- The CEO of ERA Portugal, Rui Torgal shares structure, training, and systems adaptation; In addition to this technology that his network has "invested significantly resistance to change, professionals and cli- being, above all it will reduce in research and development, with the idea ents may take time to adopt new practices; of creating prototypes that can be evaluated and unclear regulation, lack of standards and the risk of corruption, money and incorporate emerging technologies like clear rules can create legal insecurities." laundering or fraud because blockchain." To this effect ERA has already set up an internal innovation team with special- Ideal technology for the sector it ensures the transparency ists in software development that has grown Century 21 is one of the real estate agencies of managed and shared over the past two years. that is already moving towards blockchain. information." Rui Torgal says that blockchain has brought As CEO Ricardo Sousa explains: "For quite various advantages to estate agency. First, a some time we have been studying and re- greater "transparency and confidence, based searching cases of using on data and immutable property registration Tokens." Moreover, he stresses that for block- which are more easily verified; rapidity and chain to advance in estate agency "it has to efficiency in smart contracts that automati- be prepared both in the private and public cally carry out tasks, accelerating and en- sphere" and involve all stakeholders in the hancing negotiations; security and reliability transaction. in direct payments which are traceable and One of the first steps on this road was recent- secure, cutting out errors and fraud; and legal ly taken over the Land Registry which will14 Grande Tema Lead Story Nevão Snow Incertezas pesam sobre a Zona Euro Uncertainties swirl around the Euro Zone A evolução dos riscos geopolíticos, nomeadamente a guerra na Ucrânia continua a pesar sobre as economias da Zona Euro, mas com o conflito a aproximar-se do seu terceiro ano, os impactos económicos estão, em cer- ta medida, considerados. Mais premente neste momento é a possibilidade de uma escalada no Médio Oriente, que ameaçaria o co- mércio de petróleo e enfraqueceria significativamente as moedas dos im- portadores de crude. Esta situação afectaria muito mais a Europa do que os Estados Unidos da now share information about transactions. proposal. Once the agency has received the América, prejudicaria o crescimento Ricardo Sousa thinks this step is fundamental completed ESIS, and has obtained all the na Zona Euro e faria com que o dólar since "while there is no sharing between all of meta data, the estate agent can give the cli- recuperasse como um activo de refú- the stakeholders involved in a transaction it ent a comparison of the different mortgages gio. will be difficult to have blockchain." offered by bank A, B or C, and in this respect Fonte: Crédito y Caución He also argues for investment in RegTech there is greater independence when it comes which is "nothing more than regulatory tech- to setting the price. The evolution of geopolitical risks, nology." On the one hand, the regulator The CEO of Century 21 believes that this technology "makes sense in registering namely the war in Ukraine, continues "should use this technology, set the example, and simplify; and on the other should regu- transactions when registering property at weigh on the Euro Zone economies, late the use of this technology." Pointing out the property and land registry in Portugal" but with the conflict approaching its that blockchain brings up "questions of data since in practice they are "immutable data third year, the economic impacts are, security, data privacy, and even raises ethical bases which have a history of everything that to a certain extent, recognized. questions. One needs to know to what point has happened with them." In practice, "this More pressing right now is the pos- can technology go because this is a frighten- property, which stays the same, is subject to sibility of an escalation in the Middle ingly powerful technology." various actions and transactions and several East that threatens the oil trade and In this equation he says that bank institu- entities so that blockchain is the ideal tech- significantly weakens the currencies tions will have an active role, namely at the nology for our sector." of crude oil importers. mortgages level. "The majority of real es- This situation would affect Europe far tate transactions in Portugal are with banks. The real estate business will more than the United States of Amer- From the moment that processes are digital, change ica, undermining Euro Zone growth digital integration with the bank will oblige There are real estate companies that are al- and resulting in the dollar recovering greater information and data security in a ready operating totally in blockchain and process that has evolved extremely quickly." right next door in Spain. as a refuge asset. Ricardo Sousa gives the example of a ESIS Such a case in the Spanish marketplace is Source: Crédito y Caución (European Standardized Information Sheet) Nash21 whose guaranteed rental contracts a document that credit institutions are and income maximisation uses blockchain required to provide clients with before tak- technology. On this platform anybody can ing out a mortgage which is just a click and receive rental income from leasing without code away. As he makes clear: "In this way having to have a property and can do any- the estate agent goes directly to the bank's where in the world. As the company states risk centre with client information which in on its site: "All of our guaranteed rental con- turn makes it easier to provide a mortgage tracts were tokenised in blockchain and areGrande Tema 15 Lead Story " supported by leasing rights based on the real ent networks from Century 21, KW and REMAX, economy." and through this already has "estate agencies Regarding the sale process of a property, in that are saving 40% on costs because they are our country there is a company that is 100% working with us." But not everyone shares this A blockchain vai coloca dedicated to the blockchain cause and is digital vision, and he admits that he has come milhares de servidores a blazing a trail in estate agency: Unlokit. up against some "pushback" from sector play- Developed over the past five years, it is a ers to this change in gear. operar em simultâneo de blockchain-based platform, the product of Tiago Dias says that the purchase and sale forma a se poder validar research and development, focused on the process of a property currently has "different citizen, because as the company's founder, a informação através de stakeholders," each with their own agenda, Tiago Dias, emphasises, "we're all 'us' at the and this slows down transactions and makes tokens. E isso vai abrir um end of the day." them more expensive because they require He also mentions that he aims to put Unlokit maravilhoso novo mundo the authentication of various documents." "at the centre of the estate agency business", Now his company already accepts "qualified de transacções imobiliárias and for this reason already works with differ- electronic signatures that have the same legal e facilitar a vida aos mediadores imobiliários. "Blockchain will have millions of servers operating at the same time to validate the information via tokens". This will open up a marvellous new world of real estate transactions and make the lives of estate agents easier".approval that a handwritten signature would fraud", because it ensures "the transparency ists argue that there will be greater financial have," and they are "securer and cheaper." of managed and shared information." stability, a fairer and more loyal competition, He says that he has no doubt that blockchain In effect, one of the assets of blockchain innovation in the real estate business, great- "is arriving in force" in Portugal, and that the seems to be in combating illicit money laun- er protection for consumers and investors, traditional way of transacting a property will dering from the trafficking of minors, drugs, while putting a brake on financial crime and change." This process will become "totally or arms And it is here that estate agency can market manipulation. We would add a reduc- digitalised" and the "real estate market will have a responsibility. tion in the carbon footprint of real estate as- become more efficient." The Unlokit founder sets (or cryptoassets). also touches on two vital points: people and When will blockchain in Portugal It should be remembered that on 21 May, money laundering. be real? 2024, the European Commission decided to "Professionals are afraid, particularly in es- Rui Torgal replies by saying that the "market set up EUROPEUM-EDIC a new legal entity tate agency, that with these new technolo- and its main on the one conceived by a consortium of nine member- gies estate agents will be made surplus to hand, and the maturity of national and Euro- States including Portugal that would imple- requirements and this isn't true and won't pean legislation, on the other, will condition ment and expand the exploration of Europe- happen." He believes that "house hunters will the timing of a massive roll-out of these new an Blockchain Services Infrastructure (EBSI) always need estate agents to help them find technologies." From where he stands, "this and provide services on a European Union the house that they are looking for." adoption should take between five and 10 scale. The objective is to "bolster confidence In the second point, he considers that in addi- years, as regulation adapts, technology ma- and cyber-resilience." tion to this technology being "fairer and more tures, and the market gradually accepts the The tokenisation of real estate assets and democratic," more than that it will "reduce change." real estate transactions has arrived and it's the risk of corruption, money laundering or When everything is established, the special- hard to see it going back to how it was.SUPERCASA Portal Nacional de Imobiliário supercasa.pt Um produto Janela digitalGrande Entrevista The Big Interview Dils Portugal Começamos O ano a celebrar" "We're starting off the year celebrating"Grande Entrevista 19 The Há anos que não surgia uma nova consultora imobiliária no mercado português. Aconteceu com a italiana Dils pela mão de Pedro Lancastre. A nova marca está focada no residencial, mas também no comercial. Em poucos meses, já conta com 600 milhões de euros em projectos no imobiliário comercial, mas diz que o maior activo da empresa Depois de 16 anos na JLL, surge, agora, à soas muito apaixonadas por estarem a fazer frente da Dils. o que o levou a arriscar nes- algo diferente e que essa diferença se tradu- são as pessoas. te novo desafio? zia em algo muito grande e muito forte em There hasn't been a new Aproveitei o meu interregno de seis meses, Itália onde eles são líderes completamente para ponderar sobre se iria voltar para o mer- demarcados em relação aos grandes concor- real estate consultancy cado numa perspectiva concorrencial àquilo rentes globais. que eu fazia, ou se iria trabalhar uma área E foi isso que me deu coragem para avançar for years. Now there completamente diferente dentro do sector. com uma marca nova em Portugal. is with the Italian Uma das coisas que eu tinha a certeza era que queria trabalhar no sector imobiliário e o projecto de expansão da Dils é, numa consultancy Dils thanks aproveitar aquilo que aprendi ao longo dos primeira etapa, abrir em sete países na to Pedro Lancastre. The últimos 24 anos. Mas sabia também que de- Europa, Portugal incluído. A aquisição da vido à minha pequena veia empreendedora Castelhana foi passo decisivo para a pe- new brand is residential preferia, que na minha próxima etapa pro- netração no mercado português? focused, but also on fissional, que pelo menos parte da empresa Com efeito, é um projecto para sete países fosse verdadeiramente minha. e que deve estar concretizado nos próximos commercial. In a few Nessa altura desloquei-me a Itália para ver dois/três anos. Portugal é o terceiro país, Es- como é que a Dils funcionava, para conhe- panha deverá acontecer para o ano e depois months it already has cer alguns dos accionistas e meus futuros faltará a Polónia, a França e a Alemanha. 600 million euros in sócios, e também perceber o que estava por Para acelerar a implementação da Dils nos detrás desta 'máquina'. novos países, temos como objetivo adquirir commercial real estate um player local, sendo depois o crescimento projects but says that Quando foi ver como essa "máquina" fun- feito de forma orgânica. Há um ano, adquiri- cionava, identificou-se com modelo de- mos nos Países Baixos a empresa de imobi- the company's biggest les? liário comercial Van Goedelburg e em Portu- assets are people. Em primeiro lugar, identifiquei-me muito gal foi a Castelhana. com as pessoas. Identifiquei-me também É completamente diferente entrar no merca- com o empreendedorismo e com a ambição do com uma empresa destas, do que se a Dils das pessoas. Com a forma de estar, com a começasse sozinha. liberdade e a confiança que os accionistas passam às pessoas que trabalham à volta da A actual designação de Castellana A Dils empresa. Também com a juventude da equi- Company vai mudar? pa e por ser uma empresa muito ágil e muito Sim, irá mudar, de forma gradual durante Texto Text: Carla Celestino tecnológica. este próximo ano. Castelhana A Dils Com- Fotos Photos: Anabela Loureiro o que despertou a minha atenção foi ver pes- pany é o nosso primeiro teaser e também20 Grande Entrevista The Big Interview uma forma de respeitar e potenciar todo o gica". Além do recurso a novas tecnologias histórico da marca com 25 anos. Ao longo do vão também apostar em novos talentos ano de 2025, temos planos de convergência tecnológicos? " das marcas para chegarmos definitivamente Queremos estar na vanguarda e assumimo- à marca Dils. -nos como um novo smart player através de o que despertou a minha uma nova plataforma europeia com uma Como está a ser formar a vossa equipa? forte componente digital e tecnológica. atenção foi ver pessoas muito Na Dils Portugal somos três sócios, o Fernan- Estamos a desenvolver aplicações tecno- apaixonadas por estarem a do Ferreira e a Patrícia Barão e eu, com um lógicas in-house para criar soluções tailor- sócio maioritário que é a empresa-mãe em -made para os nossos clientes e melhorar a fazer algo diferente e que essa Itália. experiência na sua utilização tecnológica. diferença se traduzia em algo Eu entrei em Junho e a Castelhana tinha sido Já desenvolvemos mais de 80 aplicações e adquirida há 15 dias. Em seis meses já entra- também desenvolvemos in-house um CRM muito grande e muito forte em ram mais 44 pessoas. que permite ter uma teia de data, que é tudo Itália onde eles são líderes. Nesta fase estivemos a contratar pessoas aquilo que as empresas hoje em dia procu- What fired my attention was experientes com quem nos identificávamos, ram ter. cheias de talento e com know-how enorme Quanto aos talentos, a título de exemplo, seeing people who were que vão dar um boost na implementação posso dizer-lhe que 20% das pessoas que really enthusiastic to be part mais rápida no mercado. trabalham na Dils não trabalham ligadas Tem sido um bocado people following people ao negócio, mas ligadas à transformação of something different and (pessoas a seguir pessoas), que, tal como eu, digital do nosso negócio. Isto significa que that difference translated entraram nesta aventura e acreditaram que nós temos na nossa equipa engenheiros in- este é um projecto muito promissor e em- formáticos, colaboradores que vieram das into something very big and preendedor. Googles ou das Amazons da vida, com o ob- strong in Italy where they are jectivo, de certa maneira, de revolucionar Há pouco disse que a Dils é "mais tecnoló- leaders." aquilo que nós fazemos e melhorar a expe-Grande Entrevista The Big Interview 21 riência dos nossos clientes ou dos nossos Que balanço faz dos primeiros meses de activade no imobiliário comercial"? Qual é a vossa meta para 2025? Não podemos estar mais satisfeitos, até um A nossa meta é consolidarmos as equipas das pouco surpreendidos, pela dimensão de pi- duas grandes áreas (residencial e imobiliário peline que em tão pouco tempo consegui- comercial), darmos a conhecer a marca Dils, e mos criar. Já fechámos os nossos primeiros abrir as nossas novas sedes em Lisboa, no Por- negócios, e estamos a trabalhar em sell side, to e no Estoril. Estamos a trabalhar com o nos- mandatos que nos atribuíram, ou buy side, objectivo de replicar a plataforma que te- em que estamos do lado da compra de de- mos no imobiliário residencial, através da Cas- terminadas operações. Posso dar-lhe um telhana, no imobiliário comercial onde vamos número por alto, estamos já envolvidos em estar em todos os sectores. com operações que somadas ultrapassam os 600 milhões de euros. muita força no residencial, porque aí já temos uma experiência de 25 anos, e depois em todas as outras áreas, como escritórios, logística e Está optimista com a vossa progressão no retalho, hotéis, natural capital, development e mercado imobiliário português? todo o setor de alternativos que ano após ano Estou muito optimista. o mercado de hoje tem ganho mais destaque não tem nada a ver com o mercado de há 20 De uma forma geral estamos mais focados anos. Quando comecei na área da consulto- do lado da transacção, mas com foco tam- ria imobiliária, mais ou menos há mais de 20 bém na área das avaliações. anos, nas grandes empresas havia se calhar ao todo 100 pessoas a trabalhar e agora de-22 Grande Entrevista The Big Interview vem haver mais de mil. o mercado português logística, há uma carência de residências do Saldanha e estamos muito entusiasma- também evoluiu, nomeadamente no tipo de para seniores e estudantes Com tudo isso, dos porque é um prédio novo que está a ser investidores institucionais e privados. acredito mesmo que há espaço para a Dils e recuperado e tem tudo para correr bem. Em Devo por isso dizer que, estou bastante op- até para novos players que possam também finais de Março ou inícios de Abril, lá estare- timista. Com um mercado português cada vir a entrar. mos com toda a equipa da Dils reunida de- vez mais sofisticado, com cada vez mais in- baixo do mesmo tecto. vestidores institucionais e privados oriundos Disse que há falta de escritórios, já encon- Estamos no caminho certo. No dia 13 de De- de todo o mundo, e com tudo o que ainda há traram um para a vossa empresa? zembro de 2024 abrimos a nossa nova loja no para fazer num mercado onde faltam casas, Na verdade, tivemos dificuldade em encon- Estoril. Em Março deste ano vamos mudar de onde há escassez de escritórios sobretudo trar um espaço para a nossa nova sede. Há, escritório no Porto. E vamos continuar em nas zonas do centro da cidade, não digo que de facto, uma enorme escassez de escritó- força em Lisboa e no Algarve. haja escassez, mas há muitos hotéis que vão rios sobretudo em zonas prime. ser construídos, há falta de bom produto de Mas já encontrámos! Posso dizer que é perto Começam o ano a celebrar uma nova eta- pa. Sim, começamos o ano a celebrar. Sabe que "celebrar" é precisamente o que gostamos de fazer. Já todos passámos por momentos difíceis na vida, mas acho que entre nós (os três partners), quanto mais dificuldades pas- samos na vida mais nos apetece celebrar. Lembro sempre a todos que celebrar é o me- lhor investimento e é aquilo que mais retor- no nos dá. After 16 years at JLL, you now head Dils. What led you to take a risk on this new challenge? I took advantage of my six months period be- tween executive jobs to think about if would return to the market in what used to do from a competitive point of view, or if would work in a totally different area within the sector. One thing I was certain of was that wanted to work in the real estate sector and use the knowledge that I had learnt over the past 24 years. But also knew that because of my modest entrepreneurial leanings, would prefer that on my next professional step at least a part of the company should really be mine. At that time, went to Italy to see how Dils worked, to meet some of the shareholders and my future partners, and also understand what was behind this 'machine.' When you went to see how this 'machine' worked, did you identify with their model? First of all, identified a lot with the people. also identified with the entrepreneurialism and ambition of the people there; with the way they are, with the freedom and confi- dence that the shareholders convey to the people that work for the company. Also, with how young the teams are and how the com- pany is so agile, and technology focused. What fired my attention was seeing peo- ple who were really enthusiastic to be partGrande Entrevista 23 The Big Interview " Tem sido um bocado people following people (pessoas a seguir pessoas), que, tal como eu, entraram nesta aventura e acreditaram que este é um projecto muito promissor e empreendedor. It has been somewhat people following people who, just like me, embarked on this adventure and believed that this is a very promising and enterprising project." of something different, and that difference translated into something very big and strong in Italy where they completely stand out as leaders and outliers regarding the large glob- al competitors. And it was this that gave me the courage to move forward with a new brand in Portugal. The Dils expansion project is, in a first step, Will the name Castelhana - Dils Company for our entry into the market more rapidly. about opening in six European countries, change? It has somewhat been a case of people fol- Portugal included. Was the acquisition of Yes, it will gradually change over next year. lowing people who, such as I, embarked on Castelhana the decisive step to enter the Castelhana- Dils Company is our first teaser this adventure and believed that this is a very Portuguese market? and is also a way of respecting and leveraging promising and enterprising project. In effect, it is a project for six countries and the entire 25-year history of the brand. Over should be realised in the next two/three 2025 we have plans to merge the brands to You just said that Dils is "more technologi- years. Portugal is the third country, Spain definitively call the brand Dils. cally focused." Apart from using new tech- should happen in a year and then Poland, nologies, will it also focus on new technol- France and Germany should follow. How are you forming your team? ogy talent? To speed up the expansion of Dils to new We are three partners at Dils Portugal, Fernan- We want to be in the vanguard, and we see countries, our goal is to acquire a local player, do Ferreira, Patrícia Barão and I, with the ma- ourselves as a new smart player through a followed by growth in an organic way. A year jority partner being the headquarters in Italy. new European platform with a strong digital ago, we acquired the commercial real estate came in in June and Castelhana had been and technological component. company Van Goedelburg in the Netherlands acquired 15 days beforehand. In six months, We are developing in-house technology ap- and Castelhana in Portugal. 44 people came in. plications to create tailor-made solutions It is completely different to enter the market In this phase we were hiring experienced peo- for our clients and improve their experience with a company like this than Dils starting ple who we identified with, full of talent and through their technological use. We have al- alone. immense know-how that will provide a boost ready developed over applications and have24 Grande Entrevista The Big Interview You said that there is a lack of offices, have you already found one for your company? In truth, we've had difficulty in finding a prem- ises for our new headquarters. There is, in fact, an enormous scarcity of offices, particularly in prime zones. But now we've found one! I can say that it is close to Saldanha and we're really excited be- cause it is a new building that is being refur- bished and has everything going for it. At the end of March or the start of April, the entire Dils team will be there under the same roof. We're on the right track. On 13 December 2024 we opened our new agency in Estoril. In March of this year, we'll move office in Porto. And we'll continue in force in Lisbon and the Algarve. You're kicking off the year celebrating a new phase? Yes, we're beginning the year celebrating. You know, celebrating is actually what we like do- ing. All have gone through difficult moments in life, but I think between us three partners, also developed in-house a CRM that will pro- surprised by the size of pipeline that we've the more difficult things we've gone through vide a web of data with everything that compa- managed to drum up in such a short time. We in life, the more we feel like celebrating. I like nies these days want to have. have already closed our first deals and are to remind everyone that celebrating is the best As talents, by way of example, I can say that working on sell side, mandates that have been investment and it's what brings us the best re- 20% of the people who work at Dils are not di- awarded to us, and the buy side where we are turn. rectly linked to the business but linked to the on the purchasing side of certain operations. I digital transformation of our business. This can give you a ballpark figure - we already in- means that we have on our team IT engineers, volved in operations that together exceed 600 employees that came from Google or the Ama- million euros. zons of this world with the goal, in a certain way, to revolutionise what we're doing and improve Are you optimistic about your progression in the experience of our clients and our staff. the Portuguese real estate market? " I am very optimistic. Today's market is nothing What is your target for 2025? like the market 20 years ago. When I started Our target is to consolidate the teams in the two out in the real estate consultancy area around Queremos estar na large areas (residential and commercial real es- 20 years ago the large companies had, all told, tate), inform the market about the Dils brand, perhaps 100 people working, and now there vanguarda e assumimo- and open our new offices in Lisbon, Porto, and are over 1,000. The Portuguese market has also nos como um novo smart Estoril. We are working on our goal to replicate evolved, namely in the type of institutional and player através de uma nova the platform that we have in residential real private investors. estate, through Castelhana in commercial real For this reason, I should say that I'm fairly op- plataforma europeia com estate where we will be in all sectors. We've got timistic. With a Portuguese market that is in- uma forte componente digital off to a strong start in residential because there creasingly more sophisticated with more insti- we have 25 years of experience, and then in all tutional and private investors from all over the e tecnológica. the other areas like offices, logistics, retail, world, and for all the things that are yet to do We want to be in the hotels, natural capital, development, and the in a market with a shortage of housing, where alternative assets sector that year-on-year has there is a lack of offices, particularly in the vanguard, and we see gained more visibility. city centre zones, and although I wouldn't say ourselves as a new Overall, we're more focused on the transaction there's a dearth of hotels - many hotels will get side, but also focusing on the valuations area. built with the lack of good logistics product, smart player through a and a need for student and senior residences. new European platform What balance do you make of the first With all this I really believe that there is space months of activity in commercial real estate? for Dils and even fresh players that could also with a strong digital and We couldn't be more satisfied, even somewhat enter the market. technological component."AGÊNCIA DE IMAGEME ONDE 'POD" DAR À SUA INFORMAÇÃO Novo Serviço PODCAST greenmedia@greenmedia.pt +351 216 058 045 | website www.greenmedia.ptMetro Quadrado Square Meter Plano para 10 anos The 10-Year Plan Vilamoura regressa aos tempos aureos Vilamoura returns to its golden eraMetro Quadrado 27 Square Meter John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfolio, apresentou a visão e estratégia de Vilamoura para a próxima década onde, além da Nova Marina agora inaugurada, vai deter novos empreendimentos residenciais, um novo Centro Desportivo, a renovação de clubehouses e campos de golfe, entre outros, de forma a tornar este um destino turístico apetecível durante todo John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfo- World à Lone Star, numa operação em ano. lio, esteve à conversa com a Magazine Imobi- -investimento com o fundo Arrow Global, que John Calvão, Managing liário no dia de inauguração da Marina de Vi- detinha a Norfin e a Whitestar Asset Solutions lamoura. Bem-disposto e orgulhoso da nova em Portugal, e que agora engloba também Principal Arrow & Fund estratégia traçada para Vilamoura, explica- outras empresas e activos. Portfolio, presented the -nos como foi possível fazer uma ruptura com Já sob a égide da Arrow Global, começam por o passado, como está a ser o presente e como comprar o "terreno de 250 mil metros qua- strategy and vision for ficará Vilamoura daqui a 10 anos. drados à Lusotur", relembra John Calvão, a Vilamoura for the next Certeiro nas palavras, começa por explicar par da marina, do centro hípico, do parque que existia "um perfil de visitantes que ia ambiental, da concessão de praias e de al- decade. In addition to para Vale do Labo e depois existia um outro gum retalho em Vilamoura. the recently opened perfil que ia para Vilamoura e que se encon- A este portfólio acresceram os campos de trava a um nível de quatro/cinco estrelas." golfe e os hotéis Dom Pedro, a Details Hotels Nova Marina, it will Esclarecendo também que a estratégia inicial & Resorts, os Hotéis Hilton Vilamoura, o Vila- boast new residential do projecto de Vilamou- moura Garden e a Estalagem das Cegonhas. ra era "comprar e vender rápido ou comprar Isto só em Vilamoura, porque a geografia developments, a e vender em partes", mas com o tempo "de- deste Grupo vai muito além da região algar- new Sports Centre, caiu um pouco de qualidade." Por isso, agora, via. a estratégia passa por "levantar e alavancar" Trata-se de um elevado investimento numa refurbished clubhouses este destino. malha urbana e de natureza de grandes di- and golf courses, among Recorde-se que o projecto Vilamoura come- mensões, mas John Calvão explica que "é çou por ser detido por António Cupertino de difícil ter qualidade quando não se tem tudo, other amenities, to Miranda, dono do banco Português do Atlân- não se pode contar que os outros façam o make this an attractive tico, e mais tarde foi adquirido pelo Grupo de mesmo que nós estamos a fazer." E acres- André Jordan que, atrevemo-nos a dizer, na centa que "para se ter um projecto único e de all-year-round tourism sua época este activo atingiu grande esplen- qualidade não pode ser disperso." destination. dor. Foi depois vendido à empresa espanhola Prasa, mas logo passou para as mãos da nor- Viver e investir em Vilamoura te-americana Lone Star. No dia em que se celebrava os 50 anos da Em Maio de 2021, João Brion Sanches prota- Marina de Vilamoura e se inaugurava a Nova Texto Text: Carla Celestino goniza um grupo de investidores nacionais Marina (23.11.2024), diz-nos que esta obra que adquire o designado resort Vilamoura "é muito importante porque vai trazer outra28 Metro Quadrado Square Meter clientela para Vilamoura que vai precisar de e os Deverá ficar concluída du- novos amenities", mas sublinha que "os nos- rante o primeiro semestre de 2025. apartamentos já estão a puxar por essa o The Nine, próximo do campo de golfe, da " qualidade e por esses novos clientes." praia e da marina e a apenas quatro minutos Entre os empreendimentos residenciais que de distância do centro, conta com 48 apar- Até ao momento já foram fazem parte do universo da Arrow Global es- tamentos dos quais 39 são T2 e nove T3, os tão: o Vilamoura Parque, o Natura Village (que quartos são maioritariamente em suite, pos- investidos perto de 500 os jornalistas tiveram a oportunidade de ver in sui áreas amplas entre os e os milhões em Vilamoura, loco), o The Nine, o Terracota e o Nobilus. com varandas e rooftops privados. Da oferta Localizado no centro da região algarvia, o Vi- faz parte duas piscinas e uma zona lounge ex- ao qual acresce o valor da lamoura Parque contempla um condomínio clusiva, jardim no exterior, além de estaciona- requalificação dos edifícios, privado com 40 moradias, de tipologias T2 e mento subterrâneo privado, com postos para T3 com áreas, em média, de 155 metros qua- carregamento de veículos eléctricos. dos campos de golfe e de drados e preços a partir dos 960.000 eu- o condomínio privado Terracota é composto outras infra-estruturas. ros. Com amplos espaços verdes privados, é o por 87 apartamentos de tipologias T2, T3 e T4, To date close to 500 million local ideal para viver ou passar férias. com áreas entre os 78 e os 157 espaços À volta do Natura Village existem campos de ajardinados e área comum com uma piscina euros has been invested in golfe e um Parque Natural com 170 hectares. única, rodeada de areia branca, dando a sen- Vilamoura to which the cost Visitámos o andar modelo deste condomínio sação de uma praia literalmente à porta. De- e comprovámos que é ideal para quem procu- verá estar concluído em Maio de 2026 e o valor of the refurbishment of the ra viver num local tranquilo e muito próximo dos apartamentos inicia-se nos 420 mil euros. buildings, the golf courses da natureza. É constituído por 12 moradias Situado a cinco minutos do centro, da praia e da marina, o Nobilus é constituído por 47 and other infrastructures V3 e por 14 moradias V2, todas com garagem, implantadas em terrenos com áreas entre os apartamentos de tipologias T2, T3 e T4, áreas must be added."Metro Quadrado 29 Square Meter dor' o antigo jogador de futebol e homem de negócios Luís Figo. "A ideia é dotar este des- tino de ocupação durante todo o ano, porque hoje em dia é apenas oito ou nove meses." No final de 2025 vão inaugurar um Centro Hípico de "categoria cinco estrelas" que pro- moverá o hipismo, nomeadamente os saltos de alto nível, e que abrirá portas entre No- vembro e Fevereiro e que poderá, trazer dos países nórdicos, da Irlanda, de Inglaterra, da Alemanha, entre outros, ou seja, de onde faz frio, "à volta de 4000 pessoas por semana" durante o nosso Inverno, frisa Jonh Calvão. Todo este fluxo de atletas e turistas vai bene- ficiar com as novas ligações aéreas com Nova Southampton, Helsínquia, Brest e Ponta Delgada. Depois do Hospital das Lusíadas, têm ainda na manga construir uma segunda escola in- ternacional, porque, como diz, "quem quer viver nesta região precisa de diferentes infra- -estruturas de apoio." Jonh Calvão, Principal Arrow & Fund Portfo- lio, remata dizendo: "Sou americano, mas te- nho de ter muita calma em desenvolver este projecto para ter sucesso", uma vez que se "concretizará nos próximos 10 anos." entre os 107 e os piscinas privadas electricidade, pontos de carregamento dedi- John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfo- e comuns, estacionamento privado, e edifica- cados a barcos eléctricos, sistemas de dessa- lio chatted with Magazine Imobiliário on the ção sustentável. A sua construção iniciou-se linização de ponta e geração de energia foto- day that the Nova Marina in Vilamoura was no final de Abril de 2024 e deverá estar con- voltaica em prol da sustentabilidade. opened. Proud and happy with the new strat- cluído em 2025. A comercialização já se en- Até ao momento já foram investidos perto de egy outlined for Vilamoura, he explains how contra a decorrer e o valor dos apartamentos 500 milhões em Vilamoura, ao qual acresce they were able to break with the past, the re- começa nos 680 mil euros. o valor da requalificação dos edifícios, dos sort's situation now and where he sees Vilam- o último projecto que será concretizado, e campos de golfe e de outras infra-estruturas. oura in 10 years' time. que para Jonh Calvão é a "cereja no topo do Os jornalistas tiveram a oportunidade de visi- Precise in his words, John Calvão started off bolo", corresponde ao antigo Lakes. Localiza- tar no Dom Pedro Golf Vilamoura o renovado by explaining that there had been "a type of do no terreno por detrás da Marina, ainda se Clubhouse Old Course que reabriu portas em visitors who would go to Vale do Lobo, and encontra em fase de desenvolvimento e vai Novembro de 2024. Ainda cheirava a novo e then there was another four to five-star pro- dar lugar a um empreendimento residencial ali respirava-se a ambição, depois do campo file of visitors that you'd find at Vilamoura" num futuro próximo. ter sido alvo de melhorias, de se tornar num He also clarified that the initial strategy for destino de golfe de primeira classe e num dos Vilamoura's tourism real estate project was Figo, Ernie Els e muito mais melhores campos de golfe da Europa. for a "quick sales turnover" or to buy and sell A Marina de Vilamoura abriu com 612 postos Só na área de golfe John Calvão avança que in fractions", but that over time "the quality de amarração, mas em 1981 procedeu-se a já foram investidos cerca de "30 milhões de suffered". Now the strategy is to "leverage uma expansão que permitiu aumentar para euros" e uma das grandes apostas está a ser the resort as an up-market destination". 1000. A partir de agora, com a Nova Marina feita no Victoria Golf Course que deverá rea- Many may recall that the Vilamoura project vai passar a deter três novos pontões com brir em Fevereiro de 2025. A grande novidade began life as a project from António Cuperti- 68 postos de amarração, especificamente é que as renovações estão a ser feitas pela no de Miranda, the owner of bank Banco Por- projectados para embarcações de grande lenda do golfe Ernie Els que permitirá a este tuguês do Atlântico, and later it was acquired dimensão, entre os 20 e os 40 metros, posi- campo de golfe fazer parte do PGA Tour e que by the André Jordan Group, who, we dare say, cionando estrategicamente Vilamoura na promete ser o destino de eleição dos golfistas at that time took the asset to a whole new and vanguarda do sector náutico. Cada posto de de topo da região do Algarve. Após toda esta splendid level. amarração inclui tecnologia avançada, com mudança vai chamar-se Els Club Vilamoura. It was later sold to the Spanish company sistemas individuais de pump-out, serviços Outra das grandes novidades prende-se com Prasa but later passed to the hands of the US de gestão remota dos consumos de água e o novo Sport Center que terá como 'embaixa- equity fund Lone Star.30 Metro Quadrado Square Meter In May 2021, João Brion Sanches headed a quality when you don't have everything and group of national investors who acquired can't count on others doing the same that the resort now called Vilamoura World from we're doing." And added that "to have a " Lone Star in a co-investment operation with unique quality project it can't be scattered the fund Arrow Global which held Norfin and around." A ideia é dotar este destino Whitestar Asset Solutions in Portugal, and which also involves other companies and as- Living and investing in Vilamoura de ocupação durante todo o sets. On the day that the 50th anniversary of Mari- ano. Now under the aegis of Arrow Global, they be- na de Vilamoura is celebrated, the new mari- gan by buying a "250 thousand square metres na is being inaugurated (23.11.2024). He tells The idea is to bestow on this parcel of land from Lusotur", recalls John us that this "project is very important as it destination an all-year-round Calvão, along with the marina, an equestrian will bring another clientele to Vilamoura that centre, an environmental park, beach con- will require new amenities," but stresses that occupation rate." cessions and some retail in Vilamoura. "our new apartments are already high quality To this portfolio were added the golf cours- and aimed at these new clients." es, the hotels Dom Pedro, Details Hotels & Among the residential developments that Resorts, the hotels Hilton Vilamoura, the make up the Arrow Group world are: Vilam- Vilamoura Garden and the Estalegem das oura Parque, Natura Village (that the journal- Cegonhas. This is just in Vilamoura since the ists had the opportunity to see firsthand in geographical reach of this group goes far be- situ), The Nine, Terracota and Nobilus. yond the Algarve region. Located in the centre of the Algarve region, It is a high investment in a project of large the Vilamoura Parque envisages a private dimensions in an urban setting, but John condominium with 40 town houses ranging Calvão explains that it is "difficult to have from 2-3 bedrooms with average areas of 155Metro Quadrado 31 Square Meter square metres and prices from 960,000 40 metres, strategically positioning Vilamoura Another of the big novelties has to do with euros. With ample private green spaces, it is in the vanguard of the nautical sector. Each the new Sport Centre whose 'ambassador' the ideal place to live or spend the holidays. mooring post includes advanced technology will be the ex-football player and business- Surrounding Natura Village there are golf with individual pump-out systems, remote man Luís Figo. John Calvão says that the courses and a 170 hectares Parque Natural. water, and electricity management services, "idea is to bestow on this destination an all- We visit the show house at this condominium, charging points specifically for electric boats, year-round occupation rate because these and we can confirm that it is ideal for those state-of-the-art desalination, and solar ener- days it is only eight or nine months." who want to live in a peaceful place and be gy systems for the sake of sustainability. At the end of 2025 they will inaugurate a very close to nature. It is comprised of 12 V3 To date close to 500 million euros has been in- "five-star category" Equestrian Centre that town houses and 14 V2 town houses set on vested in Vilamoura to which the cost of the re- will promote equestrianism, namely high- plots of land with areas of between furbishment of the buildings, the golf courses level show jumping, and that it will open its and It should be concluded during the and other infrastructures must be added. doors between November and February and first half of 2025. Journalists had the opportunity to visit the will be able to attract "around 4,000 people The Nine, close to the golf course, beach, and Dom Pedro Golf Vilamoura and the renovat- a week from the Scandinavian countries, marina, and only four minutes distance from ed Old Course Clubhouse that reopened its Ireland, the United Kingdom and Germany, the centre, has 48 apartments of which 39 are doors in November 2024. Everything there among others during our winter", meaning two-bedrooms and nine are three-bedrooms. still smelled new after the course underwent from cold countries, stresses John Calvão. The rooms are mostly en-suite and have gen- improvements, and one can smell the ambi- This flow of athletes and tourists will benefit erous areas of between and with tion to become a first-class golf destination from new air routes with New York/Newark, verandas and private rooftops. The develop- and one of the best golf courses in Europe. Southampton, Helsinki, Brest, and Ponta ment also includes two swimming pools and In the golf area alone John Calvão says that Delgada. an exclusive lounge area, outdoor garden, around 30 million euros has been invested" After the Hospital, das Lusíadas, there is also not to mention private underground parking and one of the biggest investments is being a project in the pipeline to build a second in- with electric vehicle charging posts. made in Victoria Golf Course that should reo- ternational school since, as he says, "those The private condominium Terracota compris- pen in February 2025. The big news is that the who want to live in this region require differ- es 87 two-, three- and four-bedroom apart- renovations are being designed by the golf ent support infrastructures." ments with areas of between 78m2 and legend Ernie Els which has enabled this golf John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfo- garden spaces and a shared area with a pool course to be part of the PGA Tour, and which lio, closes by saying: am an American, but and the beach literally on the doorstep. It promises to be the destination of choice in have to be very calm developing this project should be completed in May 2026 and the val- the Algarve region. After all this change it will that it will be successful" since it will take ue of the apartments starts at 420,000 euros. be renamed Els Club Vilamoura. 10 years to fully achieve." Situated five minutes from the centre, the beach and marina, Nobilus comprises 47 two- three- and four-bedroom apartments with areas of between and private and shared swimming pools, private park- ing, and sustainable building. Its construc- tion was begun at the end of April 2024 and should be completed in 2025. The develop- ment is already in the development phase, and the prices of the apartments start at 680 thousand euros. The final project to be built, and which for John Calvão is the "cherry on the cake," cor- responds to what was formerly Lakes. Locat- ed on the parcel of land behind the Marina, and still in the development phase, the pro- ject will give rise to a new residential develop- ment soon. Figo, Ernie Els and much more Vilamoura Marina opened with 612 moor- ing points, but in 1981 an expansion plan in- creased this number to 1,000. From now on, with the new marina there will be three new pontoons with 68 mooring posts, specifically designed for large size boats between 20 andOpinião Opinion Miguel Marques dos Santos A inviabilidade do build to rent - uma questão ideológica The unviability of build to rent - an ideological question Em contraste com o que aconteceu nas últi- rendamento. Temos uma lei do arrenda- mas cinco décadas, existe hoje um consen- mento anacrónica, mas, mais grave do que so, mais ou menos generalizado na socie- isso, imprevisível e em mutação constante. dade portuguesa, de que a construção para Como é fácil de perceber, em nenhum sector arrendamento é uma actividade essencial os investidores investem quando o quadro para ultrapassar a crise de habitação que regulatório é desadequado e, muito menos, vivemos e dar um horizonte de esperança quando o quadro regulatório é incerto. a quem precisa de casa e actualmente não o segundo desses factores é a lentidão dos tem acesso a ela. É pena que tenha demo- serviços públicos, em particular dos relac- rado tanto tempo, mas o aspecto positivo é cionados com esta actividade. Por um lado, que o consenso existe, e, nessa medida, es- a lentidão dos processos de licenciamento tarão reunidas as condições para ultrapas- urbanístico, e, por outro lado, a lentidão das sar este flagelo social, que se agrava de ano decisões dos tribunais (em particular, dos para ano. processos de despejo). Como é fácil de per- Mas estarão efectivamente reunidas as con- ceber, nenhum investidor consegue definir Miguel Marques dos Santos dições? Infelizmente, não. E não estão por com clareza a sua taxa de rentabilidade se Sócio I Partner da VdA Sócio Responsável da Área de Imobiliário & Urbanismo preconceito ideológico e por dificuldade em os processos (de licenciamento e judiciais) Partner Responsible for the Real Estate & Urbanism Area ver a realidade como ela é. se arrastam de forma imprevisível e muito diagnóstico está feito há muito tempo: é para além do razoável. necessário aumentar exponencialmente a o terceiro desses factores é a carga fiscal oferta, devendo essa oferta chegar ao mer- (em particular o IVA e o IRC), que distorcem cado a preços razoáveis. Mas porque é que de forma acentuada o preço de custo dos isso não acontece? Porque não existem in- projectos e, nessa medida, não permitem vestidores com vontade de investir neste colocar no mercado soluções a preço razoá- sector ou porque não existe capital disponí- vel. vel? Não, isso não acontece porque a ideolo- Para resolver o primeiro factor, é preciso gia (infelizmente) dominante e a vertigem do ultrapassar o preconceito ideológico de politicamente correcto não têm permitido que não se pode tocar no regime do arren- que aconteça. Senão vejamos. damento e de que os senhorios devem de- Os três factores determinantes que afastam sempenhar a função social que o Estado os investidores desta actividade têm todos não cumpre. Para resolver o segundo factor, um carácter marcadamente ideológico e é preciso ultrapassar o preconceito ideoló- fracturante, sendo que mesmo aqueles que gico de que não se pode tocar na adminis- que têm ideias políticas diferentes optam tração pública, no sentido da respectiva por não agir sobre eles por receio de interfe- modernização, substituindo funções sem com o politicamente correcto. conteúdo e pessoas sem produtividade o primeiro desses factores é o quadro re- por mais pessoas nos sectores necessários. gulatório, ou seja, o nosso regime do ar- Para resolver o terceiro factor, é preciso ul-Metro Quadrado 33 Square Meter trapassar o preconceito ideológico de que the regulatory framework is not fit for pur- não se pode tocar na carga fiscal, no sentido pose and even less so when it is uncertain. de a alinhar com os comparáveis europeus. The second of these factors is the sluggish- Ao contrário do que acontece na saúde, na ness of public services, particularly those educação, na administração interna e na de- related to this activity. On the one hand, the fesa, em que o Estado não consegue resol- slowness of urban licence processes, and on ver os problemas que tem porque, para isso, the other, the crawling pace of court deci- precisa de enormes recursos que não sions (in particular, eviction processes). And na habitação e, em particular, na habitação you don't have to be a genius to grasp that para arrendamento, o capital está disponí- no investor can clearly work out the rate vel e os investidores ansiosos por aplicá-lo of return if licensing and judicial processes em Portugal. Só é preciso que os decisores drag on unpredictably and far beyond what políticos se livrem dos seus preconceitos is reasonable. ideológicos e tomem as medidas necessá- The third factor is the tax burden (in particu- rias para que isso aconteça. lar VAT and IRC), that sharply distort the cost price of projects, and, by this measure, make In contrast to what happened over the past it impossible to put affordable housing pro- five decades, today there is a more or less jects on the market. across-the-board consensus in Portuguese To resolve the first factor the ideological society that construction for rent is an es- prejudice that the rental regime can't be sential activity to overcome the housing cri- touched and that landlords should some- sis which we're going through, and to give a how have a social duty to make up for the glimmer of hope to those in need of housing duty that the State doesn't cover have to be who currently don't have access to any. It's overcome. To resolve the second factor, the a shame that it has taken so much time, but ideological prejudice that the public admin- the positive aspect is that the consensus ex- istration is a sacred cow in the sense that and by this measure, all the conditions it can't be modernised, that job functions are in place to overcome this social scourge without content can't be extinguished and that gets worse with every passing year. people who are not productive can't be re- But are the conditions really in place? Unfor- placed with more staff in the necessary sec- tunately, not. And it is not out of ideologi- tors needs to be overcome. To resolve the cal prejudice and difficulty to see things for third factor, the ideological prejudice that what they really are. the tax burden can't be reduced needs to be The diagnosis was made ages ago: afford- surmounted by aligning taxes in the same able supply needs to be exponentially in- direction as comparable European tax re- creased and put on the market. But why isn't gimes on developers and property. this happening? Is it because there aren't Contrary to what happens in health, educa- the investors interested in investing in this tion, internal administration and defence, sector, or because there isn't the capital where the State cannot solve the prob- available? No, this doesn't happen because lems that it has because, in order to do so, (unfortunately) the dominant ideology and it would need enormous resources that it silliness of politically correctness hasn't al- doesn't have, in housing, and in particular, lowed it to happen. So, let's take a look: in housing for rent, the capital is available The three deciding factors that scare inves- and investors are anxious to apply it in Por- tors away from investing in affordable hous- tugal. It only requires political movers and ing are of an ideological and divisive nature, shakers to shed their ideological prejudices with even those who have different political and take the necessary measures for this to ideas choosing to not act on them for fear of happen. getting in the way of political correctness. The first of these factors is the regulatory framework, in other words our rental laws. We have an anachronistic rental law, but, worse than this, its unpredictable and con- stantly changing. As is easy to understand, investors will not invest in any sectors whenAzimute Opiniao Coordinates Opinion Habitat Verde Green Habitat Risco de cheias e urbanismo The risk of floods and urban planning Desde os primórdios da nossa espécie, as de ordenamento do território, alicerçada em zonas costeiras (litorais) e a proximidade de diagnósticos técnicos. Contudo, interesses massas de água interiores, como rios e lagos, contraditórios frequentemente comprome- sempre foram privilegiadas para a fixação de tem esses planos, que acabam esquecidos, populações e comunidades. desvirtuados ou subordinados a pressões Desde cedo, as populações humanas adop- imobiliárias. No país, a Agência Portuguesa taram diversas estratégias para equilibrar a do Ambiente (APA) identificou 63 zonas de permanência nestes ecossistemas ricos em risco significativo de inundações, colocando recursos com os riscos associados. Entre es- em perigo mais de 100 mil pessoas em quase sas estratégias, destacam-se: Técnicas de metade dos concelhos. construção, como edificações sobre paliça- A renaturalização de rios e a implementação das ou sobre-elevadas em relacção ao solo; de infraestruturas de drenagem são parte construções em zonas limítrofes às áreas das soluções necessárias, mas estas trans- inundáveis; e habitações flutuantes. cendem a questão específica, requerendo Com a evolução das sociedades humanas, o coerência em políticas sectoriais. Alexandra Azevedo aumento populacional e os avanços tecnoló- Enquanto se investe na protecção da orla Presidente da Direcção Nacional da Quercus gicos permitiram a adopção de medidas mais costeira e na renaturalização de áreas de ris- President of the Quercus National Board complexas para desviar águas e procurar pro- co, decisões como a autorização de empreen- tegen pessoas e bens em zonas vulneráveis, dimentos imobiliários em zonas vulneráveis, como a construção de diques. Contudo, o como a Quinta dos Ingleses, expõem a fragili- crescimento demográfico e o êxodo rural in- dade do sistema de ordenamento do territó- tensificaram a pressão sobre estas áreas, le- rio. Em vez de actuar preventiva e pró-activa- vando frequentemente a um crescimento ur- mente, as autoridades parecem estar presas bano caótico e à proliferação de construção a uma gestão reactiva, incapaz de lidar com clandestina, aumentando significativamente as consequências crescentes de décadas de o risco para populações em caso de inunda- urbanização desordenada. ções. Este cenário agrava-se ainda mais pe- É imperativo renaturalizar o máximo rante fenómenos extremos. vel da paisagem urbana e rural, assim como Um exemplo elucidativo ocorreu recente- promover práticas agrícolas e florestais mais mente em Valência, Espanha, onde uma sustentáveis. A natureza, mais cedo ou mais Depressão Aislada em Níveis Altos (DANA) tarde, reclama o espaço que lhe pertence! provocou inundações devastadoras. Este fe- nómeno meteorológico extremo levou à que- Since the dawn of our species, coastal areas da de um ano de chuva em apenas algumas and being near to large masses of water such horas, causando a morte de mais de 155 pes- as rivers and lakes, were always highly prized soas e deixando dezenas de desaparecidos. locations for the settlement of populations As sociedades modernas criaram mecanis- and communities. mos para mitigar riscos, como a legislação From early on, human populations haveAzimute Coordinates 35 adopted diverse strategies to balance settle- legislation tied in with diagnostics tech- ments in these ecosystems rich in resources niques. However, conflicting interests fre- with the associated risks. From among these quently compromise these plans that end up strategies the following stand out: Construc- being shelved, dumbed down, or subordinat- tion techniques, such a buildings built on ed to real estate pressures. In Portugal, the piles and stilts and elevated in relation to the Portuguese Environment Agency (APA) iden- soil; constructions in areas on the edge of tified 63 areas in significant risk of flooding, flood plains; and floating houses. putting at risk over 100,000 people in almost With the evolution of human societies, popu- half of these boroughs. lation increases and advances in technology Returning rivers to their natural state and cre- have enabled the adoption of more complex ating drainage infrastructures are part of the measures to divert water and protect people solutions necessary, but these transcend the and goods in vulnerable areas, such as the specific question, requiring coherence in sec- construction of dykes. However, population tor policies. growth and the rural exodus has put pressure While investing in the protection of the coast- on these areas, frequently leading to chaotic line and the re-naturalisation of risk areas, urban growth and the proliferation of illegal decisions such as planning permission for construction, significantly increasing the risk real estate developments in vulnerable areas, for populations in the case of floods. This sce- such as Quinta dos Ingleses, expose the fragil- nario is made even worse by extreme weather ity of Portugal's territorial planning system. phenomena. Instead of taking preventative and pro-active An example by way of illustration recently OC- measures, the authorities seem locked into a curred in Valencia, Spain, where a High-Alti- reactive management, incapable of dealing tude Isolated Depression (HAID) caused dev- with the growing consequences of decades of astating floods. This extreme weather event disorganised urban planning. led to the fall of a year's worth of rain in just a It is imperative to renature the urban and few hours, causing the death of over 224 and rural landscape as much as possible, as well leaving dozens missing. as fostering more sustainable farming and Modern societies have created mechanisms forestry practices, Sooner or later, nature will to mitigate risks, such as territorial planning reclaim the space that belongs to it!Atelier Atelier Saraiva + Associados Arquitectura de escala e qualidade internacional CERELAC An architects studio do Miquel on an international scale and qualityAtelier 37 Atelier A humanização, a inclusão, a requalificação urbana e o planeamento urbanístico são determinantes para o futuro das nossas cidades na visão do arquitecto Miguel Saraiva, fundador do atelier Saraiva + Associados. Humanisation, inclusion, urban regeneration, and urban planning are determining factors for No número 69 da Avenida Infante Santo, em Passando esta fase, enaltece a "qualidade the future of our cities Lisboa, fica um dos maiores ateliers de ar- dos promotores para levarem até ao fim os in the view of architect quitectura da Península Ibérica: Saraiva + projectos com a qualidade com que estão de- Associados (S+A). Fundado há 28 anos, já foi senhados e pensados." Miguel Saraiva, founder distinguido inúmeras vezes com prémios e of Atelier Saraiva+ menções honrosas, e revela-se perpetua- Verdadeiras obras-primas mente um pioneiro na forma de moldar o seu, Ele que nos perdoe, mas nós dizemos que o Associados. o nosso, mundo. seu atelier não se pode queixar, é que já fez o mentor, fundador e arquitecto Miguel Sa- obras de beleza rara, e outras tantas que nos raiva começa por declarar que o sinuoso deixam boquiabertos. Aqui e além-mar. caminho da Arquitectura, Imobiliário e Cons- Parecendo adivinhar os nossos pensamen- trução requereu, ao longo dos anos, "muito tos, menciona um projecto muito importante trabalho, acompanhado por uma forte ins- para a capital: a ampliação do IPO e para o piração, minha e dos meus colegas, compro- qual "tenho uma grande expectativa". Objec- misso e um grau de disponibilidade gigante." to de um concurso, no qual ficaram em pri- Tudo isto tem sido acompanhado por um tra- meiro lugar, consiste num novo edifício com- balho e serviço prestado ao cliente que prima plementar aos existentes e trata-se de uma pela elevada qualidade e inovação, e que tem "obra gigantesca." Os desenhos e maquetas proporcionado à S+A manter-se no mercado não deixam dúvidas, ali irá nascer um edifício através de uma constante "encomenda". E, moderno e de grande dimensão. como diz, é "a encomenda o que nos motiva", Fala de outro projecto de igual proporção pois "sem ela não há que se localiza onde outrora existia a saudo- Mas há encomendas e encomendas, e nem sa Feira Popular, na zona de Entrecampos. sempre é fácil conciliar gostos e vontades, "Vai ser um projecto extraordinário, que vai nomeadamente dos promotores ter um enorme impacto, mexer com a cidade rios. Nessas alturas, a sua sensibilidade é e com a sua centralidade!" E sobre o qual tem fundamental para desmontar ideias pré- uma "forte expectativa!". o seu atelier está -concebidas antes de passarem para o papel, envolvido na área dos escritórios e retail, para o desenho. Tal é "hoje o meu maior des- em parceria com a KPF, bem como no con- conforto", isto porque a partir daí é que "crio substanciar do desenho urbano. Este é, sem Texto Text: Sara Vieira Fotos Photos: Anabela Loureiro o conforto para os meus clientes e para os sombra de dúvida, um bom exemplo de como meus projectos". se deve pensar a cidade, de como se deve38 Atelier Atelier preencher um vazio urbano e como se pode Evolução fugaz do País criar novas centralidades. Miguel Saraiva sa- Nesta conversa com o arquitecto lança-nos lienta ainda que este projecto é também "im- um olhar algo cansado sobre a realidade do " portante por se inserir numa freguesia que é Certeiro nas palavras, de quem já altamente populosa, a das Avenidas Novas, anda há muito tempo nestas lides refere que Enaltece as competências Alvalade, etc." "a área de projecto está muito desestrutura- Visivelmente satisfeito, acrescenta que está da e é muito pouco reconhecida." e profissionalismo dos prestes a ver a luz do dia: a nova sede da Cai- Quase como num desabafo partilha a sua opi- promotores para levarem xa Geral de Depósitos no Parque das Nações nião de especialista na matéria, e explica que (término no início de 2025); o empreendimen- "montar um atelier de Arquitectura é de uma até ao fim os projectos com to Nova Belas, na zona de Sintra; a Fundição complexidade enorme e hoje, infelizmente, a qualidade com que estão de Oeiras, em Oeiras; o novo Centro de For- contra as minhas expectativas, a Arquitectu- mação da GNR em Portalegre; a par de gran- ra ainda é tão pouco reconhecida quanto o desenhados e pensados. des projectos em Gaia, Almada e Barreiro. era há 30 anos." He praises the skills and Mas lá fora continuam também a dar cartas, Miguel Saraiva acha que é "muito difícil con- trariar os factores negativos condicionados professionalism of the muito embora a S+A mantenha actualmente a sua carteira internacional na ordem dos pelos económicos". Talvez por isso, diga que developers to complete their 10 por cento, nomeadamente focada nos "prevalecem os 95 por cento de Construção mercados do Médio Oriente e do Norte de Civil em relação aos cinco por cento de Arqui- projects with the quality with África. "A diminuição da internacionalização tectura." A somar a isso, está também a ques- which they are designed and aconteceu conscientemente, como opção tão cultural: "A verdade é que, no panorama conceived." do grupo, e face à nova realidade do próprio geral, os urbanistas e os arquitectos são pou- mercado nacional que agora está em alta" e CO escutados e consultados. E, infelizmente, que tanto o ocupa. ao fim de 30 anos de prática, estou pessimis-Atelier 39 Atelier ta relativamente ao futuro da nossa área". mérito a estudantes de Arquitectura. Sonha balho, pois gosto muito do que faço e vivo, há Para se conhecer a essência deste esmoreci- ainda com a "possibilidade de um conjunto 30 anos, apaixonado por esta profissão". mento com a actualidade, temos de recuar de arquitectos de qualidade continuar o meu até aos anos 2000, quando se realizaram os trabalho e melhorá-lo", tal seria, "um grande On Avenida Infante Santo Number 69 in Lis- grandes eventos da Expo'98 e do Euro 2004, legado à profissão". bon is one of the largest architectural stu- em que se aspirou a grandes conquistas e Depois do foco na formação dos jovens, diz, dios in the world: Saraiva+ Associados (S+A). evoluções que "mudariam um pouco o para- meio a brincar, que "falta desenhar muito e Founded 28 years ago, it has already received digma social português" e que fizeram com bem." countless awards and honorary mentions que se pensasse que "iam marcar um ritmo o seu rosto ganha contornos de felicidade and is a constant pioneer in the way it moulds diferenciador para o resto do Passados quando diz que vem todos os dias para o ate- its and our future. anos, regredimos. Foi fugaz". lier "como se fosse o meu primeiro dia de tra- The mentor, founder and architect, Miguel Apaixonado e sonhador É bonito ver as linhas do seu rosto mudar con- soante o tópico de que falamos. E falar nas cidades do futuro parece ser algo que lhe sai das suas entranhas, da sua alma, como algo de bom. Determinado, diz que a "cidade do futuro deve ser muito mais humanizada e inclusiva." E para isso, é determinante "a requalificação do espaço urbano existente" e "pensar e pla- near muito melhor o crescimento da cidade." Mas os desafios que se colocam à Arquitectu- ra são também tecnológicos e a Inteligência Artificial (IA) afigura-se como algo incontor- nável. Neste tópico vai avançando que "ainda não tenho uma opinião bem formada" ou não fosse tudo isto muito recente. Além disso, levanta algumas questões no que concerne a direitos de autor e crê que tal vá ter um fortíssimo impacto no futuro e na prá- tica profissional: "Positivamente, vai nivelar os arquitectos, puxando os menos bons para um nível mais alto. No entanto, não creio que um bom arquitecto vá ser melhor por utilizar a IA." Acredita mesmo que esta ferramenta vai "acrescentar valor à nossa prática e, pos- sivelmente, dentro de cinco anos, a profissão poderá ser outra coisa por essa via". Desafiado a pensar sobre o que ainda lhe falta fazer no futuro, "sonha" continuar a "formar e dar prática profissional aos jovens arquitectos e a passar o testemunho do co- Este tema é de uma impor- tância tal que o arquitecto revela o especial orgulho na constituição há cerca de três anos da S+Academy, um projecto pioneiro, catali- sador de conhecimento e pulverizador de for- mação contínua, que se traduz em desenvol- vimento de talento e no crescimento pessoal e profissional de todos os colaboradores da S+A. Uma plataforma estratégica e diferen- ciadora, fundamental para o crescimento do atelier, para a atração e retenção dos melho- res quadros. Neste âmbito, refere ainda que entregaram recentemente quatro bolsas de40 Atelier Atelier Saraiva begins by declaring that the winding always easy to balance tastes and desires, True works of art path of Architecture, Real Estate, and Con- particularly from real estate developers Perhaps he should forgive us for saying that struction has required, over the years, "a lot which he says, without fear are a pain in the his studio can hardly complain and has cre- of work, accompanied by a strong inspiration, neck at times!" At this time, his sensibility is ated works of rare beauty, and many oth- from me and my colleagues, commitment vital to dethrone preconceived ideas before ers that it leaves us with mouths gaping. Here and a huge degree of availability." All of this putting them on the drawing board to be and overseas has been accompanied by a work and service designed. That is my greatest discomfort," Seeming to read our thoughts, he mentions provided to the client which stands out for its because from this departure point, I create a very important project for the capital: the high quality and innovation, and which has comfort for my clients and for my projects." extension of the Lisbon cancer hospital IPO enabled S+A to remain in the market with a Moving on from this phase, he praises the for which "I have great expectations." The constant stream of orders." And, as he says, "quality of developers to complete their pro- subject of a tender competition in which they "it is the orders that motivate us," for without jects with the quality with which they are de- came in first place, it consists of a new build- them there are no studios." signed and conceived." ing to complement the existing ones and is But there are orders and orders, and it is not a "huge work." The designs and blueprints leave no space for doubts; this will be a huge and modern building. He speaks of another equally gigantic project which is located where there was once the much-missed Popular Fair (Feira Popular) in the Entrecampos area of Lisbon. "It's going to be an extraordinary project that will have a huge impact, changing the city and its cen- trality!" It is a project for which he has "high expectations!" His studio is involved in the of- fices and retail area in partnership with KPF, " A cidade do futuro deve ser muito mais humanizada e inclusiva. E para isso, é determinante "a requalificação urbana no espaço urbano existente e pensar e planear muito melhor o crescimento da cidade. The city of the future should be much more people centric and inclusive. Which is why urban regeneration in the existing urban space is essential, as well as thinking about and better planning the way cities grow."Atelier 41 Atelier A passionate dreamer It's charming to see the lines of his face change depending on the topic we're discuss- ing. And talking about the cities of the future seems to be something good that comes from his guts and soul. Determined, he says that the "city of the fu- ture should much more human and inclu- sive." Which is why urban "regeneration in the existing urban space" is essential as well as "thinking about and better planning the growth of the city." But the challenges facing architecture are also technological and Artificial Intelligence (AI) is undeniable. On this topic he advances that "I don't yet have a crystallised opinion" because it was all very recent. Moreover, it raises some questions regarding author's rights and believes that it will have a very strong impact on the future and on professional practice: "On the positive side, it will create a level playing field for architects, pushing the not good ones to a higher level. However, I don't believe that a good architect is going to be better from using Al." He actu- ally believes that this tool will "add value to as well as consolidating urban design. This is, press, he says that the "project area is very our practice and, possibly, within five years, without a shadow of a doubt, a good example unstructured and not well recognised." the profession might become something else of how the city should be imagined, of how it In almost a whisper he shares his opinion through it." should fill an urban void and create new cen- as a specialist on the matter and explains Challenged into thinking about what he tralities. Miguel Saraiva also stresses that this that "starting an architects studio is hugely still has to do in the future, "he continues to project is also "important because it is within complicated and today, unfortunately, con- "dream" and "train and give professional work a parish that is highly populated - Avenidas trary to my expectations, architecture still experience to young architects and pass on his Novas and Alvalade, etc." goes as unrecognised as it did 30 years." experience and knowledge." This topic is of Visibly satisfied, he adds other projects that Miguel Saraiva thinks that it is "very dif- such importance that the architect reveals that it should soon see the light of day: the new ficult to counter the negative factors con- he is especially proud of setting up S+Academy headquarters of Caixa Geral de Depósitos in ditioned by economic situations." Perhaps three years ago a pioneering project and driv- Parque das Nações (completion at the start it's why he says that "95% is dominated by er for know-how and continuous training re- of 2025); the Nova Belas development Sintra; Civil Construction in relation to five per- sulting in talent development and the personal the Oeiras Foundation in Oeiras; the new GNR cent Architecture. On top of this too is the and professional growth of all S+A employees. Training Centre in Portalegre; as well as large cultural issue: "The truth is that, generally A strategic and differential platform, funda- projects in Gaia, Almada, and Barreiro. speaking, urban planners and architects mental for the growth of the studio and to at- But they have projects overseas too, although are very badly treated, are hardly listened tract and retain the best teams. In this regard, currently S+ has an international portfolio of to, or consulted. And unfortunately, at the he also mentions that they recently awarded eight to 10 per cent of its total focused on end of 30 years of practice, I am pessimistic four scholarships of merit to students of archi- markets in the Middle East and North Africa. about the future of our area". tecture. He also dreams of the "possibility of a "Reducing its presence in the international To better understand the essence of to- group of quality architects continuing on his market was a conscious decision given the day's lacklustre market, we have to go work and improving it," new reality of the national market which is back to the first decade of the 21st century Then after focusing on training young archi- doing well and occupies most of their time. when large events like Expo 98 and Euro tects, he says, half joking, that "there's still 2004 were organised, which aspired the much to design and design well." The country's fleeting great conquests and developments that He face lights up with happiness and almost development "changed the Portuguese social paradigm" looks like a child's when he says "I arrive at In this conversation with the architect, he and made you think that this would "mark the studio every day as though it was my first casts us a somewhat tired look as to the a turning point for the rest of the country. day at work, indeed I really like what I do and sector's reality. Choosing his words care- Years later, we've gone backwards. It was live and I've been passionate about this pro- fully, like anyone used to dealing with the fleeting." fession for 30 years".Ventos do Norte North Winds 06 07 Porto Norte no centro do investimento de proximidade The North in the centre of nearshoring investmentVentos do Norte 43 North Winds nearshoring é cada vez mais uma realidade na atracção de investimento na região do Porto e Norte, nomedamente por parte de grandes grupos europeus. Nearshoring is increasingly more of a reality in attracting investment in the Porto and the North region, namely from large European groups. o Porto e a Região Norte de Portugal estão produzir equipamentos médicos. entre as regiões mais atractivas no investi- Miguel Garcia, da Garcia Garcia grupo es- mento directo em Portugal, quer na compo- pecializado na construção de unidades lo- nente de serviços, quer em novos projectos gísticas e industriais confirma que "têm em industriais. curso vários projectos industriais no Norte do o nearshoring uma prática de negócios na País que comprovam a grande atractividade qual uma empresa contrata serviços ou es- do mercado nacional". tabelece parcerias em países próximos geo- Na sua opinião, nos "últimos anos tem-se ve- graficamente é "uma tendência que se tem rificado um interesse superior na instalação vindo a acentuar e, em particular a Região de novas unidades produtivas que vão desde Norte, está a captar novos investimentos", bens de grande consumo, moldes & packa- afirma Tiago Cortez, capital markets associa- ging, automóvel ou energias". Uma tendência te da Savills. que se acentuou com o eclodir da guerra na São vários os casos, alguns deles muito recen- Ucrânia. tes, como é o investimento da Airbus, que inau- Miguel Garcia é de opinião que "a menor gurou a sua unidade de produção de secções dependência energética de Portugal face à de fuselagem em Santo Tirso em 2021, e que, energia russa, assim como a distância geográ- recentemente, anunciou a expansão, em mais fica do conflito e da influência russa, quando 30%, da capacidade produtiva. Actualmente a comparado com outras economias do Centro Airbus emprega cerca de 350 trabalhadores. e Leste europeu, têm favorecido Portugal na Tiago Cortez destaca outros exemplos de em- atracção de investimento estrangeiro". presas que anunciaram investimentos muito Tiago Cortez, reforça que a deslocalização relevantes na criação de novas unidades pro- numa lógica de nearshoring é uma prática dutivas ou na expansão das suas actividades muito competitiva e Portugal e toda a região industriais no Norte do "São os casos da Norte deverão manter a tendência de aumen- Bosch, Coloplast, Borgwarner, WEG, Testo ou to da atracção de investimento. "Há muitas da Somfy". intenções de investimento para Portugal e De referir que no final de 2023 a multinacio- alguns investimentos ainda não avançaram nal dinamarquesa Coloplast anunciou um in- por alguma instabilidade nos países onde es- vestimento de cerca de 100 milhões de euros tão sediadas as multinacionais". Texto Text: Elisabete Soares numa nova unidade industrial com 30.000 Reforça, "veja-se o caso da Alemanha e Fran- metros quadrados em Felgueiras, para ça (entre os principais responsáveis pelo in-44 Ventos do Norte North Winds vestimento directo em Portugal em 2023), a Porto and the region of the North of Portu- somar à situação de retração económica, têm gal are among the most attractive regions estado com uma situação de enorme instabi- for direct investment in Portugal, both in the lidade política, o que leva alguns decisores component of services and in new industrial empresariais a uma situação de wait-and-see projects. (esperar para ver)". Nearshoring a business practice whereby a A transferência de operações ou serviços company contracts services or establishes para países ou zonas geograficamente próxi- partnerships in geographically close coun- mas - sobretudo a nível dos países da Euro- tries - is a "trend that has increased and, pa - beneficiando de custos mais baixos e de particularly in the North Region, is attracting uma maior proximidade cultural, geográfica new investments" says Tiago Cortez, Capital e segurança é, contudo, uma má notícia para Markets Partner at Savills. os países asiáticos, como a China, Índia, Tai- There are various cases, some of them more lândia, entre outros, e que já está a afectar recent, such as investment from Airbus that a economia desta região, de acordo com um inaugurated its fuselage sections manufac- estudo recente da Crédito y Caución, grupo turing factory in Santo Tirso in 2021, and de seguro de crédito. which recently announced its expansion by Isto porque "as cadeias de valor globais estão an extra 30% in production capacity. Airbus a ser reestruturadas através de processos de currently employs around 350 workers. nearshoring e friendshoring (parcerias entre Tiago Cortez highlights other examples of empresas de países próximos), transferindo a companies that have announced very impor- produção para países geograficamente mais tant investments in creating new production próximos ou onde os riscos são considerados units or expanding their industrial activities mais baixos", destaca a Crédito y Caución. in the North of the country. "Cases in pointVentos do Norte 45 North Winds " include Bosch, Coloplast, Borgwarner, WEG, this trend to increase investment attraction. Testo and Somfy." "There are many investment intentions for It is worth mentioning that at the end of 2023 Portugal and some investments have not the Danish company Coloplast announced an yet advanced because of some instability in o Porto e a Região Norte investment of around 100 million euros in a countries where multinationals have their new industrial unit of 30,000 square metres headquarters." de Portugal estão entre (m2) in Felgueiras to produce medical equip- He adds, "You can see with the case of Ger- as regiões mais atractivas ment. many and France (among the other countries no investimento directo Miguel Garcia, of Garcia Garcia - a group spe- responsible for direct investment in Portugal cialised in the construction of logistics and in 2023), added to the situation of an econom- em Portugal, quer na industrial units - confirms that it has "various ic retraction and massive political instability componente de serviços, industrial projects underway in the North of have led to some company decision-makers Portugal that show the great attractiveness to adopt a wait-and-see attitude. quer em novos projectos of the Portuguese market. The transfer of operations or services to industriais. In his opinion, in "recent years there has been countries or zones that are geographically great interest in installing new production close to Portugal - particularly European Porto and the region of units that range from large consumer goods countries- have benefitted from lower costs the North of Portugal are producers, moulds and packaging to car and a greater cultural, geographical and se- plants and energy. A trend that has increased curity closeness and, moreover is bad news among the most attractive with the continued war in Ukraine. for Asian countries like China, India, Thailand, regions for direct investment Miguel Garcia's opinion is that "Portugal's among others, and is already affecting the lesser energy dependency on Russian ener- economy of this region, according to a recent in Portugal, both in the gy, as well as the geographical distance from study from Crédito y Caución, a credit insur- component of services and in the conflict and Russian influence compared ance group. to other economies in Central and Eastern This is because "global value chains are being new industrial projects." Europe has favoured Portugal in attracting restructured through processes of nearshor- overseas investment." ing and friendshoring (partnerships between Tiago Cortez emphasises that moving away companies in countries that are closer), from conflict zones within a nearshoring logic transferring production to countries that are is a very competitive practice and the entire geographically closer", emphasises Crédito y North region of Portugal should maintain Caución.La fora Abroad Reino Unido United Kingdom caso do imobiliário The case for real estate Para aqueles que interagem comigo profis- veis, no seu nível mais baixo de risco, é com- sionalmente ao longo dos anos, sabem que parável a um portfólio de títulos soberanos não sou um grande de directrizes sobre europeus com rendimento em torno de 3%, onde investir o seu capital. ou um pouco mais se assumir algum risco de Para mim, trata-se sempre mais da oportu- crédito, potencialmente atingindo 4%. nidade individual do que de um mercado ou Obviamente, a diferença entre imóveis e sector específico. Existem boas oportuni- renda fixa é a possibilidade de crescimento dades em maus mercados e más oportuni- dos rendimentos dos imóveis. Considerando dades em sectores bons. Mas, assim como o mercado mais amplo, vemos alguma força um investidor não pode na prática investir nas economias europeias para justificar um em todo o mercado imobiliário, tendo que forte crescimento dos rendimentos? investir em activos individuais, o investidor Há outro obstáculo que o sector enfrenta na focado nos fundamentais de um imóvel, tem Europa. De acordo com a pesquisa de inten- que viver com uma taxa de juros mais um ções dos investidores da INREV para 2024 spread e/ou custo de capital próprio. Mesmo (a de 2025 deve ser lançada em Janeiro), os Roberto Varandas Managing Director Europa Capital Partners / Mitsubishi um investidor que se concentra exclusiva- investidores institucionais na Europa, em Estate Co. mente no sector imobiliário deve, em última média, têm uma alocação alvo para imóveis análise, decidir se investe no próximo pro- de A alocação actual é, em média, de jecto, na próxima propriedade ou mantém o 10,5%. Muitos dos nossos colegas do imo- dinheiro no banco. biliário, investidores institucionais, não po- Embora já tenha examinado a atractividade dem investir capital fresco em novos fundos da nossa classe de activos, é hora de a re- e, em alguns casos, são obrigados a reduzir frescar. Espero poder fornecer alguma pers- a exposição. Certamente, a situação melho- pectiva sobre os mercados de capitais. rou ao longo do ano, à medida que o forte Começando com os retornos que nossa clas- desempenho nos mercados de acções e a se de activos oferece aos investidores na queda nas taxas de juros significaram que Europa, os spreads entre o financiamento acções e renda fixa ganharam terreno ao e os rendimentos dos imóveis permanecem longo do ano. bastante próximos, senão negativos, apesar A relativa falta de atractividade da classe do recente corte nas taxas de juros do euro. de activos, juntamente com menos capi- Tenho ouvido colegas e parceiros mencio- tal disponível, significou que os volumes narem taxas de financiamento actuais de de transacções estão nos níveis de 2010 na 100bps de spread para financiamento ban- maioria dos mercados. Em alguns mercados cário, o que coloca o custo da dívida em europeus, há sectores inteiros passando ou cima de 4%, enquanto os rendimentos para por uma reestruturação de larga escala, ou propriedades principais começam nos 5%, um forte dinamismo. Na Alemanha, o sector dependendo do mercado e do sector. Fora de escritórios corrige a ponto de, em alguns desses limites, o financiamento rapidamen- casos, os imóveis valerem menos que o fi- te torna o negócio potencialmente nanciamento associado. Por outro lado, os rio. promotores de hóteis no Sul da Europa pa- o custo de oportunidade de investir em imó- recem felizes em continuar a construir ho-Fora Abroad 47 téis de quatro e cinco estrelas nas principais tate and fixed income is the possibility of cidades, sustentados pelo forte crescimento rental growth for real estate. Considering do turismo. the broader market, do we see any strength Então, o que isso significa para os mercados in the European economies to justify strong imobiliários na Europa nos próximos anos? rental growth? This is without considering Quem sabe? Mas, com este pano de fundo, opportunities in very specific properties, quem consegue entusiasmar-se com esta markets, and sectors. nossa classe de activos? Bem, na verdade, There is another headwind that the sector não precisamos. Precisamos nos empolgar faces in Europe. According to the INREV in- com os nossos projectos, as nossas transac- vestor intentions survey for 2024 (the 2025 is ções e o que podemos fazer com os nossos due to be released in January), institutional imóveis. investors in Europe, on average, have a tar- Desejando aos nossos leitores um próspero get allocation to real estate of Their 2025! current allocation is, on average, Many of our real estate colleagues within the For those who have interacted with me pro- investor institutions are being told they can- fessionally over the years, you know that not invest any new capital in new funds and, am not a big fan of top-down directives on in some cases, are required to dial down the where to invest your capital. To me, it is al- exposure. Certainly, the situation has im- ways more about the individual opportunity proved over the year as strong performance than a particular market or sector. There in the equities markets and declining inter- are good opportunities in bad markets and est rates have meant that equities and fixed bad opportunities in good sectors. But just income have gained ground over the year. as the top-down investor cannot really just The relative lack of attractiveness of the as- invest in a market, rather, having to invest set class together with less actual capital in individual assets, the bottom-up inves- available has meant that transaction vol- tor has to deal with an interest rate plus a umes are at 2010 levels in most markets. spread and/or a broad cost of capital. Even In some European markets, there are en- an investor who focuses solely on real estate tire sectors undergoing either a significant must ultimately decide whether to invest in shakeout or strong dynamism. In Germany, the next project, the next property, or keep the office sector is repricing to the point the money in the bank. where, in some cases, the properties are not While I have previously examined the at- worth enough to cover the debt financing. tractiveness of our asset class, it is time for On the other hand, developers in Southern a refresh. Hopefully, can provide some per- Europe seem happy to continue building 4 spective on the capital markets. and 5 start hotels in the main cities, under- Starting with the broad returns our asset pinned by strong tourism growth. class provides investors in Europe, spreads So, what does this mean for real estate mar- between debt financing and property yields kets in Europe in the coming years? Who remain fairly close, if not negative, despite knows? But with this backdrop, how can we the recent cut in Euro interest rates. have get excited about the asset class? Well, we heard counterparties mention current fi- don't need to. We need to get excited about nancing rates as low as 100bps of spread for our projects, our transactions and what we bank financing, which puts the cost of debt can do to our properties. at or above 4%, while yields for core proper- Wishing our readers a prosperous 2025! ties start with a 5, depending on the market and the sector. Outside of these boundaries, financing quickly becomes a potentially loss-making enterprise. The opportunity cost of investing in real es- tate, at its lowest level of risk, is comparable to a portfolio of European sovereign bonds yielding around 3%, or slightly more if taking on some credit risk, potentially reaching 4%. Obviously, the difference between real es-48 Paparatti Anabela Loureiro Papas e papistas Baby food and zealots Este ano recebemos como boa notícia a des- cida do IVA aplicado no consumo de electrici- dade de 23% para 6% nos primeiros 200 a 300 quilowatts-horas consumidos em cada mês. Até nas papinhas dos bebés e nas comidas das crianças o IVA desceu. Ora, quando tudo levava a crer que a mesma percentagem seria aplicada na Construção, aliás uma das propostas apresentadas pelo Governo no pacote Construir Portugal, uma directiva europeia veio ditar a continuidade dos Recordando a UE que são os papis- tas disto tudo. Na corrida do imobiliário, estão, de um lado, os players do sector imobiliário que há mui- to reivindicavam esta medida e que agora vêem goradas as suas expectivas; e, do ou- tro, os que defendem que esta descida não iria travar a escalada de preços na habitação e só contribuiria para que os "gatos gordos", ficassem mais gordos. Não obstante os pontos de vista divergentes, o objectivo desta descida seria o aumento da oferta de casas no mercado português. Só a União Europeia ainda não percebeu que a cri- se na habitação em Portugal (e não só) está ao nível básico da pirâmide da sobrevivência, está ao nível das 'papinhas This year we received the good news about the reduction in VAT applied on electricity consumption from 23% to 6% on the first 200 to 300 kilowatts/hour consumed each month. VAT even went down on baby and children's zealots when it comes to this. Notwithstanding the divergent points of view, food. In the competitive world of real estate, on the the goal of reducing VAT was to increase the So, when everything led people to believe that one hand are the players in the real estate sec- supply of housing in the Portuguese market. the same percentage would be applied on Con- tor that called for this 6% measure for long Only the European Union has not yet grasped struction indeed it was one of the proposals and now see their expectations dashed; and, that the housing crisis in Portugal (and not presented by the government in the package on the other hand, are those who argue that only in Portugal) reflects a basic need for 'Construir ('Build Portugal'), a Euro- this reduction would not have stemmed esca- housing a feature for survival in Maslow's pean directive arrived stating that the 23% VAT lating prices in housing and would have only Hierarchy of Needs and a such is equally im- should continue, reminding us that the EU are contributed to the 'fat cats' getting even fatter. portant for survival as baby