Procedimentos Locação Imóvel

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CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Aluna: Maria do Socorro Soares Souto
Cidade/UF: Jandira - SP - 2024
UC 04 – Atividade 02
Locação de imóveis
Tutor(a) EAD: Frederico Pinho
A imobiliária Virtually lhe encaminhou um cliente que deseja alugar seu imóvel. Trata-se de um apartamento de um
dormitório, e já há clientes interessados.
- Descreva os procedimentos necessários para a locação do imóvel:
Encontrar uma casa ou apartamento que tem tudo a ver com seu estilo de vida não é uma
missão impossível. Para alcançar essa conquista,é necessário fazer três coisas: montar um
planejamento de acordo com suas possibilidades financeiras, entender um pouco sobre como
funciona um processo de locação e saber quais são os documentos para alugar o imóvel.
Primeiramente, análise do contrato de aluguel, verificando se ele garante os cumprimentos
de direitos e deveres dentro da negociação para locador e locatário. Nada substitui o valor de um
contrato reconhecido em Cartório com todas as informações pertinentes, com informações que
são obrigatórias em um contrato de aluguel residencial.
Esse processo envolve a apresentaçao de uma série de documentos que variam tanto da
política da imobiliátia ou do proprietário, quanto do tipo de garantia no contrato - se houver.
- Procedimentos necessários para locação do imóvel:
* De início, identificação do Locador e do Locatário;
* Contrato de Locação: constando nome completo de, RG e CPF, estado civil, profissão,
endereço e contato telefônico de ambos: Identificação do imóvel: se casa ou apartamento
residencial, quantidade de cômodos e endereço; Cláusuras obrigatórias em um contrado de
locação de imóveis.
- Valor do aluguel:
Essa informação é muito importante, deverá constar tanto o valor que estiver sendo
proposto quanto o valor de reajuste, bem como as datas para cada um desses valores.
No caso de reajuste, a taxa de reajuste deverá obedecer a base de cálculos fornecidas
pelos índices IGP-M, IPCA, INPC, IGP-DIou IVAR, B. No contrato já deve constar por qual desses
índices o locador reajustará o valor do aluguel.
- Garantia:
A garantia é o que o locatário deverá oferecer como umasegurança de pagamento do
aluguel. As formas mais comuns atualmente são depósitos de dois à quatro meses de
adiantamento do aluguel (valor estabelecido como cação), ou um fiador.
Essa necessidade fica a critério do locador do imóvel, maa a partir do momento em que for
inserida no contrato, só poderá ser alterada dentro das cláusuras estabebelecidas nomdocumento
sobre possibilidade de alteração.
- Responsabilidades sobre as despesas:
Outro ponto essencial deve constar no contrato de aluguel de imóvel residencial é a
descrição das despesas básicas e quem é o responsável por cada uma delas. Por exemplo, o
pagamento do IPTU, contas de energia e de água, serviço de telefonia, condomínio e manutenção
geral do imóvel. Quanto mais detalhado, melhor.
- Descrição e destiunação do Imóvel:
Nesta parte é necessário descrever as características do imóvel, quantos cômodos há, se
há mobília, e a descrição de cada item - além do estado de conservação dos mesmo, da casa ou do
apartamento de forma geral.
Sobre a destinação do imóvel significa especificar qual a sua finalidade, como por exemplo
se é aluguel residencial, comercial, ou ambos. Se é por temporada - especificando o período
determinado - se é por sublocação.
- Termo de Vistoria:
O termo de vistoria inicial do imóvel, em contrato de aluguel, tem como finalidade
evidenciar o estado em que o imóvel foi entregue. Neste documento devem ser evidenciadas
todas as benfeitorias, danos, pintura, avarias, defeitos dentre outras qualidades do imóvel, nos
termos do art. 22, inciso V, da Lei nº 8.245/91, que trata das locações urbanas, com o intuito de
viabilizar a vistoria final para entrega das chaves e entrega do imóvel nas mesmas condições em
que fora entregue ao locatário, conforme Art. 23, inc. II da referida lei. Ele serve como uma
garantia tanto para o locador (proprietário) quanto para o locatário (inquilino), pois permite
verificar possíveis danos ou alterações no imóvel durante o período em que foi alugado. Assim
descreve-se também que, caso o imóvel não seja devolvido com as mesmas condições de uso, a
responsabilidade de reparos é do locatário.
- Príodo de vigência do contrato:
Pincelando de forma rápida o assunto, é de suma importante se atentar para o prazo do
contrato de locação.
Isto porque, segundo a Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, o prazo de
vigência de uma locação poderá ser determinado ou indeterminado.
Em se tratando de prazo determinado, igual ou superior a 30 meses, (2 anos e meio), falamos de
uma maior facilidade de encerramento de contrato por parte de Imobiliárias e proprietários. Isto
porque, quando estipulado por este tempo de duração, caso o inquilino decida permanecer no
imóvel, sem oposição do proprietário, por mais de 30 dias, o contrato passa a ser por prazo
indeterminado, com retomada por Denúncia Vazia.
Contudo, quando falamos em prazo determinado, inferior a 30 meses, podemos encontrar maior
vantagem ao inquilino que, ao firmar acordo de vigência, não sendo requerido o imóvel em até 30
dias após concluído o prazo, terá seu contrato alterado automaticamente para prazo
indeterminado, com retomada por Denúncia Cheia.
Para que não haja arrependimento da decisão, tendo que passar por transtornos de fazer
alterações no contrato e talvez até de se desentender com o locatário , é melhoa optar por um
período mais curto, descrevendo no documento a possibilidade de renovação.
https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
- Descrição de multa recisória:
A Lei do Inquilinato diz que o locatário pode fazer a quebra de contrato de aluguel a
qualquer momento. Porém, a multa rescisória incide quando o prazo ainda está vigente.
Normalmente, esse período é de 1 ano. Depois disso, a relação continua estando protegida por
até 5 anos, mas sem a implicação de pagamento da penalidade.
Vale a pena destacar que, basicamente, apenas o inquilino pode fazer a rescisão de locação. O
proprietário está impedido denusar esse recurso, exceto m condições específicas,como: Prática de
infração legal ou contratual por parte do inquilino; Falta de pagamento do aluguel e outros
engargos. O ideal é que o prazo para a quebra de contrato, bem como o valor da multa sejam
estabelecidos e aceitos pelas partes, em reunião.
Assinaturas:
Para finalizar, todo contrato necessita de assinaturas das pessoas mencionadas ao longo do
contrato para que tenha validade. Então pode haver um campo ao final de todas as cláusulas com
os respectivos nomes. As rúbricas em cada uma das páginas do contrato são uma forma de
garantir que não haja alteração indevida.
- Confira abaixo quais são os documentos exigidos ( locador e locatário)
Para pessoa física: * RG e CPF; *Comprovante de residência atualizado; *Comprovante de
rendimento (igual ou superior a 3 vezes o valor do aluguel); * Declaração de Imposto de Renda e
Ficha cadastral preenchida e assinada.
Para pessoa jurídica: * Contrato Social e suas alterações; * Cartão de CNPJ; *Balanço e
balancete atualizados (assinados e carimbados pelo contador com o número do CRC); *Registro
deInscrição Estadual e Municipal; *Declaração de Imposto de Renda mais recente da empresa;
*Comprovantes de bens registrados em nome da empresa (se houver); *Comprovante de
endereço comercial; *Ficha cadastral completa com referências da empresa; * RG e CPF dos
sócios; *Comprovantes de endereços dos proprietários da empresa.
Para Fiador: * RG e CPF; *Comprovante de endereço atualizado; *Comprovante de
rendimento (igual ou superior a 3 vezes o valor do aluguel); * Registro do imóvel com matrícula
atualizada dos últimos 30 dias; * Declaração de Imposto de Renda; *Caso esteja alugando outro
imóvel, os 3 últimos recibos de pagamento; * Ficha cadastral preenchida e assinada.
Locador: * RG e CPF; *Comprovante deresidência atualizado; *Comprovante de
propriedade ou domínio do imóvel.
- Descreva detalhadamente omo deve ser realizada a vistoria do imóvel:
No laudo da vistoria , inquilino e proprietário devem listar todas as conndições de
conservação do imóvel, com o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais
móveis além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de
locação e é baseado nele que o inquilino vai adeguar o imóvel para a entrega, quando o
desocupar. Uma das cláusulas do contrato de locaçao diz que o inquilino deve devolver o imóvel
alugado para o proprietário da msma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura
era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo,
será preciso mandar lavá-lo -e se houver dano, terá que trocá-lo.
Confira 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel:
1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da
casa estão pintadas e qual o estado da pintura;
2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e
fechaduras da casa;
3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque oescoamento em todos os pontos de água do
imóvel;
4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente omtipo de piso e revestimento dentodos os
cômodos e o estado de conservação de cada um deles, nas áreas molhadas que tiverem azulejo
na parede, faça a mesma coisa;
5- Parte elétrica: acenda as luzes e teste todas as tomadas verificando o quadro de luz para
documentar o funcionamento e o estado de conservação da rede elétrica;
6- Vidros: é importante notar se os vidros as janelas estão em bom estado, bem como se as
janelas estão abrindo e fechando normalmente;registre qualquer tipo de rechadura ou trico que
encontrar;
7-Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabineter etc., certifique-
se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o
funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.
Se depois da vistoria, oinquilino encontrar algum problema estrutural, como um
entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, o mesmo uma infiltração, que não
pôde ser identificado na hora de fazer o laudi inicial, a responsabilidade pelo conserto é do
proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto ou abate a valor do aluguel.
- Se considerando o pagamento de taxas de condomínio e outras Informe
também os direitos e deveres de locador e locatário:
A Lei do Inquilinato estabelece os direitos e deveres do lacatário e locador, sem sequer
precisar constar como exigências do contrato, uma vez que já tem força suficiente para obrigar as
partes, por ser lei. Porém, não é incomum que algus direitos ou deveres das partes venham
expressos no contrato de aluguel.
O deveres do locador:
*Entregar ao locatário o imóvel em um bom estado antes de ser alugado;
*Garantir, durante o tempo d locação, o uso pacífico do imóvel locado;
*Manter, durante o tempo de locaççao, a forma e a destinaççao do imóvel ( residencial por
*temporada ou comercial);
*Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação atual;
*Fornecer ao locatáio, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, com os
eventuis defeitos expressos claramente;
*Fornecer ao locatário recibos de pagamentos feitos, vedada a quitação genérica;
*Pagar taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, onde se enquadram as
despesas necessárias à avaliaçã de idoneidade dompossível inquilino ou de seu fiador;
*Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Não se referem aos gastos comuns de
manutenção do edifício, comopor exemplo, reformas na estrutura, pintura da fachada, despesas
de decoração epaisagismo nas áreascomuns, constituição de fundo de reserva, entre outros.
Os deveres do locatário:
* Pagar pontualmente o alugul e os encargos da locação, exigidos por mio legal e do
contrato, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido;
* Usar o imóvel para o uso combinado, compatível com a estrutura dele e ao fim anque se destina,
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
*Devolver o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebu (contado na vistoria), salvo os
desgastes naturais decorrentes do uso;
*Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito
que requer reparação estrutural que seja de responsabilidade dele, bem como os eventiuais
incômodos de vizinhos que devem ser reportados à administração do condomínio (caso seja um
apartamento);
*Realizar a imediata reparaççap dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes , familioares ou visitantes;
*Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito
do locador;
*Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que
dirigida a ele (locatário);
*Pagar as despesas de telefone, consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
*Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
*Pagar oprêmio do seguro de fiança, caso seja essa a garantia locatícia do contrato;
*Pagar as despesas ordinárias de condomínio necessárias à administração, como, por exemplo,
despesas com consumode àgua, luz, gás das áreas comuns, com limpeza e conservação das áreas
comuns, rateios de saldo devedor referentes ao período da locação, entre outras.
Jandira, 26 de dezembro de 2024.