Atividade 2 UC 4 - Processo de locação

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Curso: Técnico em Transações Imobiliárias 
Modulo: INTERMEDIAR PROCESSOS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E PERMUTA DE IMÓVEIS 
Atividade 2 – UC4 – Intermediando um processo de Locação 
Aluno: Marlone Souza Costa 
 
1) Efetuar cadastro de cliente pessoa física: 
 
 Enviar ficha de cadastro com dados necessários para confecção do contrato de locação de 
imóvel. 
 Coletar assinatura no documento de “AUTORIZAÇÃO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA ______ 
(COM/SEM) EXCLUSIVIDADE 
 Análise de documentação para confecção de contrato de locação de imóvel com prazo mínimo 
de 2 (dois) dias uteis. 
 
2) Documentação do Locatário/Locador: 
 
 Carteira de identidade e CPF (se casado, apresentar do cônjuge); 
 Certidão de casamento/separação/óbito/nascimento (se casado, separado, viúvo ou 
solteiro); 
 Comprovante de endereço atualizado (30 dias); 
 03 últimos comprovantes de renda (se casado apresentar do cônjuge); 
 Declaração de Imposto de renda completa (se casado apresentar do cônjuge); 
 Cópia da carteira de trabalho (para assalariados); 
 Contrato social e última alteração (para sócios de empresas); 
 Certidão (ões) atualizada(s) do(s) registro(s) do(s) imóvel(eis) e IPTU(s) do ano corrente; 
 Documento do(s) veículo(s) atualizado (s); 
 Dados bancários locatário 
 
3) Documentos do Fiador 
 
 RG e CPF do fiador e de seu cônjuge (se tiver); 
 Comprovante de residência; Cópia atualizada do registro do imóvel; 
 Certidão atualização de estado civil; 
 Comprovante de renda que pode ser holerite ou Imposto de Renda do fiador e de seu cônjuge 
(se tiver). 
 Se o fiador possuir imóvel, deverá apresentar a certidão de inteiro teor expedida pelo Cartório 
de Registo de Imóveis, datado pelo menos há 30 (trinta) dias da pretensão da locação. 
 
4) Direito do locador e locatários: 
4.1 – Do Locador 
 Receber aluguéis: o contrato de locação é o instrumento que regula a cessão temporária de 
coisa infungível, mediante remuneração. Esta faz parte inseparável do caráter oneroso desse 
tipo de contratação. O locador faz jus ao recebimento do valor da remuneração pela cessão. 
Caso o locatário não pague, estará sujeito à ação de cobrança de aluguel e despejo. 
 Atualização anual do valor do aluguel. 
 Exigir o oferecimento de garantias locatícias: as garantias legais do pagamento, conforme o 
artigo 37 da LLPU são: 
 Caução: afetação do patrimônio do devedor ou de terceiros para garantir o pagamento. 
 Fiança: garantia fidejussória em que um terceiro. Proprietário de pelo menos um imóvel, 
garante o pagamento da dívida. 
 Seguro-fiança: uma seguradora, contratada pelo locatário, cobre o risco de seu eventual 
inadimplemento. 
 Caso o interessado em realizar uma locação não tenha como oferecer alguma das três 
garantias possíveis, poderá ajustar com o proprietário pagar antecipadamente o mês da 
locação (locação com pagamento de aluguel antecipado – artigo 42 da LLPU). É crime a 
exigência por parte do locador de mais de uma modalidade de garantia para o m esmo 
contrato de locação. 
4.2 - Do Locatário 
 Proteção contra a retomada imotivada do imóvel pelo locador. Porém, há algumas 
justificativas para a retomada do imóvel, o locador pode exercer o seu direito de retomada 
do imóvel em contratos de locação residencial com prazo superior a 30 meses, e deverá 
apresentar algumas das seguintes justificativas, que podem ser encontradas nos artigos 9º 
e 47 da LLPU.5) 
 
5) Obrigações do locador e locatário 
5.1 – Do Locador 
 Transmitir a posse do bem ao locatário; 
 Concorrer com o pagamento das despesas necessárias à manutenção do imóvel; 
 Assegurar o uso pacífico da coisa no período de locação, respeitando a posse do 
 locatário e defendendo ela contra turbações de terceiros. 
Ainda, o artigo 22 da LLPU apresenta mais algumas obrigações do locador: 
 Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação: o locador responde pelos vícios ou 
defeitos no imóvel existentes ao tempo da celebração do contrato de locação. 
 Fornecer o memorial descritivo. 
 Emissão do recibo de quitação: o locatário tem o direito de exigir do locador a emissão do 
recibo de quitação das parcelas pagas. 
 Pagamento de taxas de administração imobiliária e de intermediação. 
 Pagamento de tributos e seguro complementar contrafogo. 
 Exibição dos comprovantes relativos às parcelas que estão sendo exigidas do locatário: o 
locatário tem o direito de exigir do locador os comprovantes dos pagamentos que efetuou 
relativos às despesas que tinha a obrigação contratual de solver. Por exemplo, as despesas 
de IPTU, normalmente, são enviadas ao locador que é o proprietário do imóvel. O inquilino tem 
a prerrogativa de exigir a comprovação de tais pagamentos. 
 Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
 
5.2 – Do Locatário 
 Remunerar pontualmente o locador pela cessão de uso. 
 Cuidar e ser diligente com a coisa locada como se dono fosse. 
 Utilizar o imóvel de acordo com a destinação fixada em contrato: o critério norteador para a 
definição do uso do imóvel é o uso convencionado, isto é, a destinação da locação será a 
indicada no contrato para fim residencial ou não residencial. O desrespeito ao determinado, 
caracteriza quebra de obrigação contratual que poderá implicar sua resolução por desvio de 
finalidade. 
 Conservar o imóvel e restituí-lo ao final da locação. 
 Dever de informar a turbação e os danos ou defeitos no imóvel: o locatário tem o dever de 
providenciar a imediata notificação do locador quando sua posse for turbada por terceiros para 
que este possa tomar as providências cabíveis (defesa possessória). 
 Reparar de forma imediata os danos de sua responsabilidade: a responsabilidade pelos danos 
no imóvel não recai apenas sobre atos praticados pelo locatário, mas também é extensiva para 
seus familiares, dependentes e, até mesmo, aos visitantes que danificarem o bem locado. 
 Observação: quando o dano for decorrente de incêndio provocado por alguma das pessoas 
arroladas no artigo 23, V, da LLPU (familiares, dependentes, locatário, visitantes, preposto), a 
responsabilidade pela reparação não será necessariamente do locatário. Lembre-se de que 
dentre as obrigações do locador está o pagamento do seguro complementar contrafogo e, no 
caso de imóvel em condomínio, o pagamento das despesas extraordinárias para instalação de 
equipamentos de segurança e de incêndio (artigo 22, VIII, E, da LLPU). 
 Não modificar a forma externa e interna do imóvel. 
 Entregar documentos dirigidos ou de interesse do locador. 
 Pagar despesas de consumo: a responsabilidade pelos débitos de prestação de serviços 
públicos é do inquilino, entretanto, é limitada ao período em que locou o imóvel, não 
respondendo por dívidas oriundas do consumo realizado por inquilinos anteriores ou 
posteriores ao tempo em que usou o bem. 
 Permitir a vistoria in loco do imóvel: a lei do inquilinato não prevê datas periódicas para a 
verificação do imóvel, a fim de fiscalizar se o locatário está utilizando o bem da forma 
contratada. Assim, a chamada vistoria do bem poderá ser realizada pelo locador desde que 
seja dada prévia ciência ao locatário, agendando dia e hora para a sua realização. Assim deve-
se fazer na hipótese de vistoria do imóvel por terceiros interessados na sua aquisição. 
 Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos. 
 Pagar as despesas ordinárias de condomínio: as despesas ordinárias de condomínio são 
aquelas necessárias a sua administração, como manutenção e conservação de elevadores, 
limpeza e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre as outras descritas no 
inciso XII do artigo 23 da LLPU. 
6) Realização da Vistoria 
 
 Termo de vistoria é o documento que possui finalidade de avaliar o estado de conservação e 
manutenção do imóvel no momento do aluguel, garantindo que o inquilinoreceba o imóvel em 
boas condições de uso e também ao locatário de no ato da finalização de contrato ou 
rescisão, o imóvel seja entregue em condições iguais. 
 A vistoria é realizada pelo profissional habilitado, sendo acompanhada pelo inquilino e também 
proprietário do imóvel, devendo abranger a parte interna e externa do imóvel, incluindo área 
de lazer. É importante também anexar a vistoria, fotos de todos os ambientes para maior 
veracidade e melhor visualização do que está sendo entregue. 
 Escolha um dia preferencialmente, com tempo bom e boa luminosidade, isso sempre ajuda. 
 As vistorias serão feitas no ato de entrega e de recebimento do imóvel, detalhando os itens 
abaixo: 
 
 Analise detalhadamente casa cômodo do imóvel: teste as maçanetas, as portas e as janelas, 
todas devem estar funcionando perfeitamente, veja se existem as chaves de todas as portas. 
 
 Observe o piso de cada cômodo do imóvel: veja se não está solto, afundado, descascando 
por motivo diferente de uso normal. Tenha atenção com as infiltrações próximas às portas e 
janelas. 
 Tenha atenção especial aos dormitórios: caso você observe que o mesmo é um cômodo bem 
seco e arejado, lembre-se de reforçar isso com o seu cliente. Aproveite para demonstrar com 
situações concretas como ele está fazendo um bom negócio. 
 No banheiro ou lavabo: verifique as louças. 
 
 
1. Nas pias: veja se o fluxo de água é bom e se não apresenta entupimentos. Teste a água quente 
e veja se esquenta de forma satisfatória e em um tempo considerado adequado. 
2. Nos vasos sanitários ou bacias sanitárias: veja se estão com a louça em perfeito estado. 
Verifique a descarga e acione para testar se a vazão de água é satisfatória, repetindo o 
acionamento para ter certeza do bom funcionamento. 
3. Nos pontos de luz do banheiro: observe se não há sinais de infiltrações, banheiro são lugares 
muito úmidos por natureza. Olhe para o teto e examine a pintura buscando pontos pretos ou 
que pareçam estar mofados. 
4. No box: entre dentro do box, teste o chuveiro veja se esquenta de forma satisfatória e em um 
tempo considerado adequado. Observe a vazão de água e se ela escoa de forma adequada. 
Analise a esquadria do banheiro, veja se está funcionando de forma adequada. 
 
 A cozinha também é um local de destaque: procure localizar pontos de infiltrações. Teste as 
máquinas que serão vendidas juntamente com imóvel, caso existam. 
 
 A área de serviços e a garagem também deverão ser vistoriadas: teste os equipamentos que 
fazem parte delas, teste portas e janelas. 
 
 Instalações elétricas: teste todos os interruptores do imóvel. Leve o carregador de seu celular 
(que geralmente é bivolt) e teste todas as tomadas do imóvel. 
 
 Aparelhos eletrônicos: que acompanharão o imóvel, relacione tais aparelhos na escritura de 
compra e venda ou no contrato de compra e venda. Teste cada um deles. Caso exista no imóvel 
algum aparelho especial que você não se sinta em condições de verificar, sugira que um 
técnico faça isso, como por exemplo: motor de piscina, adega com refrigeração especial, 
saunas diversas, aparelhos áudio visuais complexos etc. 
 
 Se o imóvel possuir pátio externo: leve o comprador para verificá-lo e tenha atenção com as 
árvores de grande porte que poderão comprometer o imóvel a longo prazo. 
 
 Pintura interna: este item da vistoria, geralmente, não é ajustável. O imóvel usado geralmente 
é vendido no estado de pintura que se encontra. Entretanto, é interessante ter atenção aos 
pontos de infiltração se existentes. 
 
 Pintura externa: da mesma forma que a pintura interna, será entregue no estado que se 
encontra. Porém, é interessante ter atenção aos pontos de infiltração se existentes. 
 
 Lareiras e churrasqueiras: trata-se de itens que merecem destaque, uma vez que, são bons 
elementos de venda. É interessante que sejam testadas, para isso, o corretor deverá 
providenciar equipamento necessário. 
 
 Projetos do imóvel: será ainda dever do corretor de imóvel ajudar o comprador, solicitando 
junto ao vendedor os projetos do imóvel, como: projeto estrutural, hidráulico, elétrico e 
sanitário.