Direito Imobiliário - Unidade 1

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Unidade 1: O Direito Imobiliário e a Propriedade Privada
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Sumário: 
1. O Direito Imobiliário (3) 
 1.1. Natureza Jurídica (5) 
 1.2. Relacionamento com outros ramos do Direitos (5) 
 1.3. Evolução legal do Direito Imobiliário (6) 
2. A propriedade privada (10) 
 2.1. Evolução histórica da tutela da propriedade privada (10) 
 2.2. A propriedade privada como direito fundamental (12) 
 2.3. A propriedade privada e a dignidade humana (13) 
 2.4. A Função social da propriedade (14) 
Referências Bibliográficas (17)
Créditos (18)
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Unidade 1: O Direito Imobiliário e a Propriedade Privada
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Olá! Seja bem-vindo ao estudo do Direito Imobiliário a distância. O conteúdo desta 
disciplina foi organizado em unidades para facilitar o seu aprendizado e, se você 
preferir, poderá baixar este material em formato PDF. Aproveite e bons estudos!
Para que você compreenda melhor este estudo, conheça a seguir o objetivo que foi 
definido para esta unidade:
A primeira unidade de estudo nos leva a conhecer o Direito Imobiliário, a entender 
sua natureza jurídica e a identificar sua correlação com os demais ramos do Direito. 
Veremos ainda temas de suma importância para a aplicação do Direito Imobiliário, 
como a tutela da propriedade privada, desde a sua origem até as limitações 
impostas pela função social.
1 O Direito Imobiliário
O Direito Imobiliário é o ramo do Direito que tem como objeto regular a posse e a propriedade imóvel, 
assim como as relações jurídicas delas decorrentes. Desta forma, qualquer interesse jurídico relacionado com 
a coisa imóvel será objeto do Direito Imobiliário. Acrescenta-se, ainda, como objeto do Direito Imobiliário, 
o conjunto normativo atinente à organização e funcionamento da atividade registral e notarial, bem como 
a ação do serventuário* na função de formalizar os negócios jurídicos (notários) ou de torná-los públicos 
(registradores).
Resta lembrar que o texto constitucional consagra a propriedade privada como direito fundamental, 
conforme o texto legal abaixo transcrito:
Glossário: Serventuário é o particular que presta serviço público delegado.
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CF. Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos 
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à 
igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII – é garantido o direito de propriedade; 
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
Lembre-se ainda que, além de direito fundamental, a propriedade privada há de ser entendida como 
princípio da ordem econômica, assim como está no dispositivo legal que segue:
CF. Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, 
tem por fim assegurar a todos, existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os 
seguintes princípios:
II – propriedade privada;
III – função social da propriedade;
Diante deste contexto, percebe-se que o Estado tem o dever de criar todas as condições necessárias 
para assegurar o dito direito fundamental e a concretização do princípio constitucional da propriedade privada 
(comentado). Neste sentido, cria o sistema registral imobiliário com a finalidade de garantir segurança 
jurídica para os proprietários. Quando mais seguro o cadastro imobiliário, mais atraente economicamente é 
a propriedade privada. 
Gabriel Junqueira (2002, p. 23) empresta ensinamento sobre o assunto e define o Direito Imobiliário 
da seguinte forma:
Direito Imobiliário é um complexo de normas que trata e rege a propriedade imóvel em todos os seus 
aspectos, isto é, sobre todas as coisas materiais consideradas imóveis. Todos os institutos jurídicos 
que se relacionam com imóveis ou dos atos a eles pertinentes pertencem ao Direito Imobiliário.
Nota-se, portanto, que o Direito Imobiliário nos apresenta o cadastro imobiliário ou sistema 
imobiliário pátrio, assim como a atividade notarial.
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1.1 Natureza jurídica
O Direito Imobiliário é considerado por muitos doutrinadores como sendo um misto de Direito Público 
e Privado, dependendo da ramificação de onde provenha. Assim, sua natureza jurídica é híbrida, tendo em 
vista que o seu objeto de estudo paira entre o Direito Público e o Privado, conforme o caso concreto.
1.2 Relacionamento com outros ramos do Direito
Pode-se dizer que o Direito Imobiliário se relaciona com todos os ramos do Direito 
em que exista relação com a posse e a propriedade, o que nos induz à percepção 
de sua amplitude doutrinária, legal e jurisprudencial, além da grande importância 
econômica e social.
Podemos citar os institutos do Direito Civil, tais como: contratos; posse e propriedade; vizinhança; 
compra e venda e promessa de compra e venda; hipoteca, penhor e anticrese; capacidade das pessoas 
para firmar negócios; condomínio civil e edilício; atos lícitos, ilícitos, nulos ou anuláveis, que possam refletir 
nas transações imobiliárias; responsabilidade civil; direitos reais; direito de família; sucessões; direito de 
superfície; servidões; uso, usufruto e habitação.
No Direito Tributário, elencamos impostos de competência federais, municipais e estaduais que tem 
como fato gerador a transferência da propriedade, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo 
agente arrecadador é o município. O referido imposto geralmente é recolhido antes da lavratura da escritura 
pública, conforme as peculiaridades da legislação própria de cada município.
Acrescente-se, ainda, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação ou ITCD, ou ainda, ITCMD, 
que deve ser recolhido ao Estado na transferência patrimonial em caso de morte do titular do direito de 
propriedade ou na livre destinação de bens no caso da doação.
Há ainda o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto Territorial Rural (ITR), sendo o 
primeiro de competência municipal e o outro federal.
Todos estes impostos são objeto de estudo do Direito Tributário e passam a ser analisados pelo 
Direito Imobiliário para a efetivação de atos notariais e registrais. Cabe aos notários e registradores a 
fiscalização dos impostos incidentes nas transações imobiliárias por eles formalizadas e publicitadas.
Passando a abordar o Direito Administrativo, percebe-se que institutos como o da desapropriação 
e da delegação são comuns ao Direito Imobiliário.
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No caso do Direito Comercial é bem claro seu relacionamento com o Direito Imobiliário. Isso 
ocorre quando se vislumbra o destino de bens imóveis de sócios que ingressam em uma pessoa jurídica 
para formação ou aumento de capital social, ou ainda a retirada destes bens imóveis por venda ou para 
pagamento de credores, no caso de extinção ou transformação da pessoa jurídica.
Relativamente ao relacionamento com o Direito Constitucional, podemos citar o direito de propriedade 
elencado como direito fundamental e como Princípio da Ordem Econômica e Financeira, assim como, o instituto da 
função social da propriedade e a previsão da delegação da atividade notarial e de registro.
O Direito Penal também prevê assuntos relacionados com o Direito Imobiliário, como o crime 
cometido na venda de imóveis na planta, sem o registro da incorporação imobiliária; o crime cometido 
pelo registrador de imóveis que tornar público loteamento sem a devida aprovação municipal, e ainda, a 
responsabilidade dos titulares e prepostos das serventias*.
O Direito Imobiliário mantém estreito relacionamento com o Direito Ambiental no tocante à 
necessidade de licenças para aprovação de projetos de loteamento e de edificações, com a previsão de áreas 
de preservação ambiental.
Por fim, citamos o liame com o Direito Urbanístico e o Municipal, através da tutela do parcelamentode solo e a previsão de índice de aproveitamento do solo para fins de construção.
1.3 Evolução legal do Direito Imobiliário
Não se pode esquecer que a criação do sistema registral sofreu influência dos costumes feudais, 
quando a propriedade privada era a essência do poder do senhor feudal, e ainda da herança advinda da 
Revolução Francesa, quando o sistema registral passou a auxiliar o controle das propriedades para fins de 
fiscalização tributária.
Na época do Brasil Império os registros eram vicariais, ou seja, a publicidade 
cadastral das posses sobre imóveis ficava a cargo do vigário da freguesia 
do Império, dentro das respectivas paróquias, com finalidades meramente 
declaratórias, para discriminar o domínio público do particular. Portanto, a Igreja 
mantinha o controle das transferências imobiliárias e mantinha a Coroa sempre 
informada.
Glossário: Entende-se por serventias os locais onde são realizados os serviços notariais e registrais delegados pelo Estado 
e realizados por um particular, no caso, pelo titular da Serventia. As Serventias são conhecidas popularmente como CAR-
TÓRIOS. Portanto, conforme o serviço delegado, as serventias podem ser Notariais ou de Registro.
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O registro da propriedade imóvel, que assim aparece pela primeira vez na nossa legislação, era feito 
pelo possuidor, que escrevia, ele mesmo, as suas declarações, ou as fazia escrever por outrem, em dois 
exemplares iguais, assinando-os ambos ou mandando assiná-los quem os houvesse escrito, a seu rogo, se 
não soubesse ler nem escrever. 
Em largos traços, eis como se pode acompanhar a evolução histórica do Direito Imobiliário no nosso 
sistema legislativo: suspensas, pela Resolução de 17 de julho de 1822, as concessões de terras, que eram 
feitas, ora com o nome de sesmarias, ora por ordem de datas, veio depois a Constituição Imperial, de 25 
de março de 1824, que então, aboliu o confisco e consagrou o respeito à propriedade, assegurando prévia 
indenização em caso de desapropriação por utilidade ou por necessidade pública. 
Posteriormente, como decorrência desses princípios constitucionais, foi promulgada a Lei nº 601, de 
18 de agosto de 1850 (Lei de Terras), com o fim de discriminar o domínio público do particular e regularizar 
a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias. Em seu artigo 3º, § 2º, Lei nº 
601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras), exclui do domínio público, a que então estavam sujeitas, as 
terras que originariamente tivessem sido adquiridas por sucessão, por concessão de sesmarias, não medidas 
ou não cultivadas nem confirmadas, e considerou não devolutas, todas as terras que se achavam no domínio 
particular, por qualquer título legítimo.
O Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854, por sua vez, declarou que os possuidores de terras 
havidas por sesmarias e outras concessões dos governos Geral e Provincial, ou por sucessão, não incursas 
em comisso por falta de medição, de demarcação e de cultura. 
Em 25 de julho de 1854, o conselheiro Nabuco, então Ministro da Justiça, apresentou à Câmara dos 
Deputados um projeto de Lei hipotecária, que antes anunciara em relatório, no qual lançou a criação, entre 
nós, de um registro já admitido por outras legislações, para os atos translativos da propriedade imóvel, 
dando a esta a segurança que o crédito real requeria. Esse projeto, depois de dez longos anos de trânsito 
em todas as comissões legislativas do Senado e da Câmara, converteu-se, ao final, na Lei nº 1.237 de 24 de 
setembro de 1864, que estabeleceu a constituição de ônus reais. 
O registro de propriedade imobiliária, como função do Estado, foi instituído no Brasil pela Lei nº 
1.237, de 24 de setembro de 1864.
Posteriormente, o Decreto nº 169-A, de 19 de janeiro de 1890, estabeleceu um rudimentar Princípio 
da Especialidade, o qual não tinha por fim assegurar o direito do proprietário, mas garantir o imóvel para o 
credor que recebeu o imóvel em garantia. No Decreto nº 451-B, de 31 de maio de 1890, foi estabelecido o 
Registro de Torrens, espécie de registro com presunção absoluta de verdade. 
Glossário: Tem-se como sendo fólio registral o sistema de registro em que se concentram as informações relacionadas ao 
imóvel.
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O Código Civil de 1916 instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoção do Princípio da Inscrição, 
a exemplo do sistema registral alemão. A Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, estabeleceu o 
procedimento para registro das Incorporações Imobiliárias, o que agregou uma maior segurança jurídica 
para a compra de imóveis ainda em construção, a chamada compra de unidade autônoma (casa, loja ou 
apartamento) “na planta”, ou seja, antes da conclusão da construção.
Em seguida, a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, instituiu a matrícula, um moderno fólio 
registral* que centraliza as informações do imóvel em um único documento, tornando o entendimento do 
registro muito mais fácil e simplificado, sem prejudicar a segurança jurídica do procedimento registral.
A Lei de parcelamento do solo urbano, Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, estabeleceu 
normas para o registro do Loteamento e Desmembramento de imóvel para a venda parcelada. Tal norma é 
o embrião do crescimento ordenado das cidades, com obediência às normas municipais e ambientais, sob a 
fiscalização dos registradores de imóveis.
A Constituição Federal, promulgada em 1988, trouxe uma grande inovação 
no sistema registral e notarial: o requisito do concurso público para ingresso na 
atividade. Este critério para a delegação do serviço impulsionou sobremaneira a 
modernização na prestação das atividades que antes se transmitiu por critérios de 
hereditariedade.
A Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, regulamentou a delegação do serviço registral e 
notarial previsto na Carta Magna, prevendo a forma de ingresso na atividade, a forma de extinção, direitos 
e deveres de notários e registradores, fiscalização, além de infrações, penalidades e responsabilidade de 
notários e registradores.
A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, instituiu uma nova forma de garantia real, a alienação 
fiduciária* de bem imóvel, sob o escopo de estimular o mercado financeiro a investir no mercado imobiliário. 
Trata-se de uma lei eminentemente econômica, em que se busca criar um mercado atrativo e seguro.
Glossário: Alienação Fiduciária consiste no negócio jurídico formal, bilateral, com escopo de garantia. Tema que será apro-
fundado no Módulo IV – Unidade 8.
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Todavia, julgo-a economicamente inviabilizada, com enorme dificuldade para sua 
implantação no Sistema Imobiliário, uma vez que os investidores desejam taxas 
superiores e os alienantes querem empréstimo a juros baixos, criando um paradoxo 
econômico. 
Em 2001 surge o Estatuto da Cidade, como se autodenomina a Lei nº 10.257, a qual reflete a iniciativa 
estatal de atingir a plena utilização da propriedade. A Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, regulamenta 
os artigos. 182 e 183 da Constituição Federal, e pode ser considerada como um marco de referência para 
questões jurídicas intrínsecas ao processo de uso, ocupação e parcelamento do solo urbano, bem como, 
poderá servir de anteparo jurídico às práticas de gestão urbana, sobretudo a municipal. Prescreve, como 
diretriz geral, a cooperação entre a iniciativa privada e o poder público no processo de urbanização em 
atendimento ao interesse social. Adicione-se ainda que o Estado, para atingir o pleno desenvolvimento das 
funções sociais da cidade, deverá planejar tal desenvolvimento, assim como, a distribuição da população e 
das atividades econômicas do Município, no intuito de evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano 
e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente.
O Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de2002, recepcionou o sistema registral vigente, 
admitindo a constituição do direito de superfície e abolindo o surgimento de novas enfiteuses, mantidas as 
existentes até sua extinção.
A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, admitiu a retificação administrativa do registro imobiliário, 
ou seja, a principal inovação desta Lei é a criação de uma instância administrativa para as hipóteses previstas 
no artigo 213, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).
Assim, a partir da entrada em vigor da Lei que modernizou, em parte, o registro imobiliário, há 
a possibilidade de efetivar uma alteração no cadastro do imóvel (Transcrição, Inscrição ou Matrícula), 
que resulte, por exemplo, em inclusão de dimensões e alteração de áreas, por meio de um procedimento 
administrativo.
Mesmo com toda esta evolução e preocupação estatal em regular da maneira mais segura a tutela da 
propriedade privada, muito ainda temos que evoluir, no sentido de diminuir a burocracia existente, fortificar 
o cadastro imobiliário público e, com isso, conceder efetiva segurança aos negócios imobiliários.
Cumpre destacar que a competência legislativa acerca dos registros públicos é privativa da União, 
conforme estabelece o texto do artigo 22, XXV da Constituição Federal pátria. Estados e Municípios não 
podem, portanto, criar direitos reais novos ou normas procedimentais diversas das previstas nas Leis 
Nacionais.
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Podemos considerar como Legislação Básica do Direito Imobiliário: a Constituição 
Federal, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), a Lei de Registros Públicos (Lei nº 
6.015/73) e a Lei de Notários e Registradores (Lei nº 8.935/94). Esta última, objeto de 
estudo de nossa próxima unidade.
2 A propriedade privada
A propriedade privada, principalmente a imóvel, está arraigada na vida do homem, assim como o ar 
que respiramos. Tão importante é o direito de propriedade que o legislador originário cuidou de protegê-lo, 
erigindo-o à qualidade de direito fundamental.
A concepção de propriedade acompanha o momento político histórico das sociedades. Atualmente, 
com o próspero Estado Democrático de Direito, a propriedade perdeu o caráter absoluto de outrora. Nesse 
contexto, pode-se afirmar que a Constituição Federal de 1988, ao consagrar o Princípio da Função Social da 
Propriedade, fez com que o direito de propriedade, antes perpétuo, individual e intocável, sofresse crescente 
publicização. Afonso Celso Rezende (2004, p. 11), ao falar sobre a origem do direito de propriedade, assevera 
o seguinte:
O direito de propriedade nasceu com a sociedade, sentido definido como o direito de usar, gozar 
e dispor das coisas da forma mais absoluta, desde que delas não se faça uso proibido pelas leis ou 
pelos regulamentos. No fundo, na base, este direito tem o caráter de delegação, pois consiste na 
atribuição que o Estado (nação) confere ao titular para que este use, goze e disponha de uma coisa.
Ainda ressaltando a importância do direito de propriedade, destaca-se que o civilista Silvio de Salvo 
Venosa (2003, p. 159) defende a ideia de que “negar a propriedade individual é negar a própria natureza 
humana”.
2.1 Evolução histórica da tutela da propriedade privada
Ultrapassadas as considerações filosóficas sobre o assunto, resta demonstrar algumas referências 
históricas acerca do tema sob análise. Dessa forma, é plausível enfatizar que dentre os mais remotos direitos 
objetos de proteção normativa, encontra-se o direito de propriedade, principalmente a imóvel. Na Bíblia 
(1995, p. 31-32) encontra-se registro, no Gênesis, de Abraão providenciando a aquisição de um túmulo para 
enterrar sua esposa Sara.
Nota-se, portanto, com base no citado texto bíblico, a antiguidade da tutela da propriedade privada 
imóvel, o que noticia a importância do estudo das normas que regulam a proteção de tal direito, pois a 
violação do mesmo, historicamente, já foi o pivô de várias guerras.
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Na Grécia Antiga, o direito de propriedade tinha a enfiteuse* como indicador
da existência da propriedade privada, com base na qual se dividia o domínio em 
direto e útil, chegando até nossos dias. Esse direito não foi recepcionado pelo 
Código Civil de 2002 para a constituição em bens particulares, mas foi mantido
para bens de domínio da União, nos termos do disposto no artigo 2.038, parágrafo 
2º, Código Civil Brasileiro e Decreto-lei 9.760, de 5 de setembro de 1946.
Como afirma Caio Mário da Silva Pereira (1992, p. 65), “Em Roma, desde a sua origem, a propriedade 
sempre foi individual”, o que realça a ideia de que, naquela época, a propriedade era um nítido divisor de 
classes sociais e nem todo povo podia ser titular de tal direito.
Verifica-se, portanto, que a organização política de uma sociedade reflete diretamente na maneira 
como a propriedade é tratada em diversos momentos da história do homem. O que leva Venosa (2003, p. 
1153-1154) a concluir que:
Sem dúvida, embora a propriedade móvel continue a ter sua relevância, a questão da propriedade 
imóvel, moradia e o uso adequado da terra passam a ser a grande, senão a maior questão do século 
XX, agravada nesse início de século XXI pelo crescimento populacional e empobrecimento geral das 
nações. Este novo século terá sem dúvida, como desafio, situar devidamente a utilização social da 
propriedade.
Em 1804, com o Código de Napoleão, a propriedade privada encontrou sua afirmação máxima. Esse texto 
incluiu um conceito legal de propriedade, no seu artigo 544: “A propriedade é o direito de gozar e dispor das coisas de 
maneira mais absoluta, uma vez que não se faça um uso proibido pelas leis e regulamentos”.
O ordenamento francês amparou a propriedade, a qual passou a assumir papel fundamental na 
sociedade francesa. Outro ordenamento que merece destaque é o alemão, estabelecido por meio do Código 
Civil de 1896, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1900. O referido Código Civil alemão, em seu artigo 
903, instituiu o seguinte conceito de propriedade: “O proprietário de uma coisa pode, salvo o efeito das 
prescrições da lei ou os direitos de terceiros, dispor da referida coisa a seu arbítrio e excluir todas as outras 
pessoas de qualquer ato sobre ela”. O Código do Japão (artigo 206) menciona que “O proprietário está, 
atendidas as limitações das leis e regulamentos, inteiramente capacitado para usar, fruir e dispor da coisa 
que constitui o objeto de sua propriedade”.
Glossário: Nos termos do Art. 678 do Código Civil de 1916, a enfiteuse, também conhecida por aforamento ou aprazamento, 
é a subdivisão da propriedade em domínio direito e domínio útil, por meio de ato entre vivos ou de última vontade.
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O Código Civil português (artigo 1.305) preceitua: “O proprietário goza de modo pleno 
e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, 
dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”.
Verifica-se, pelas referências históricas mencionadas, que a organização política de uma sociedade 
reflete diretamente na maneira como a propriedade é tratada em diversos momentos da história do homem.
2.2 A propriedade privada como direito fundamental
Atualmente, sabe-se que a propriedade – entendida não como o direito real que uma determinada 
pessoa tem sobre um dado bem móvel adquirido, mas como direito de aquisição, ou seja, capacidade jurídica 
– está enquadrada no rol dos direitos fundamentais, aqueles considerados sumamente valiosos, essenciais, 
vitais e indispensáveis.
Ao falar em direitos humanos fundamentais, necessariamente lembra-se do homem em sua dimensão 
social e política e, por conseguinte, de sua natural vontade de agregar-se a seus semelhantes. Obviamente, essa 
vida gregária impõe limitações às liberdades, pois, ao se socializar, o homem precisa dos outros para realizar e 
aprimorarsuas habilidades, desenvolver a cultura e laços de afetividade. Toda esta sociabilidade converge para 
a criação de mecanismos de proteção dos interesses individuais e coletivos.
Assim, quando se fala em direitos humanos fundamentais, lembra-se do mínimo de direitos que 
devem ser preservados para que o homem possa viver em sociedade e manter sua espécie, para que a 
convivência em sociedade seja harmônica, com o mínimo de conflitos possível, o Direito é responsável pela 
criação de mecanismos para dirimi-los.
Os direitos humanos fundamentais podem ainda ser entendidos como 
instrumentos de alcance da paz, uma vez que respeitadas as individualidades, 
diminui-se as hostilidades. Como princípios universais, os direitos humanos são 
invioláveis, autônomos, irrenunciáveis, inalienáveis, imprescritíveis e inexauríveis, 
como nos diz a tese desenvolvida por Valério de Oliveira Mazzuoli (2002, p. 62-65). 
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Todavia, não se pode esquecer que até mesmos os direitos fundamentais possuem suas limitações, 
assim como José Rodrigues Arimatéa (2003, p. 26) afirma: “A propriedade é um direito individual, mas 
nenhum direito individual é absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum”.
2.3 A propriedade privada e a dignidade humana
Etimologicamente, dignidade vem do latim dignitas, termo adotado desde o Século XI significando 
cargo, honra, honraria ou título, podendo ser usado no sentido de postura socialmente conveniente diante 
de determinada situação. Hoje, o vocábulo de origem latina assumiu um sentido mais amplo, intimamente 
ligado a um valor espiritual e moral inerente à pessoa, que pressupõe o respeito pelos demais seres humanos, 
constituindo-se como direito fundamental, um mínimo invulnerável.
Sabe-se que, nos tempos atuais, a dignidade da pessoa humana foi erigida ao rol dos direitos 
fundamentais, considerada como um verdadeiro núcleo de todos os demais direitos fundamentais do 
cidadão, razão pela qual se propôs o seu estudo em conjunto com outro direito fundamental, igualmente 
antigo e salutar à existência do homem, o direito de propriedade.
Todo ser humano deve ser respeitado como pessoa e não ser prejudicado em sua 
existência e deve fruir de um âmbito existencial próprio. Dessa forma, a vida, o 
corpo e a saúde do homem devem ser juridicamente tutelados, para o bem de sua 
preservação. Vida, corpo e saúde são, portanto, elementos que integram a dignidade 
do homem.
Então, como alcançar a dignidade sem moradia adequada, saneamento básico e outras condições 
que garantam a saúde e, por conseguinte, a sobrevivência do homem? Conclui-se, portanto, que não há 
dignidade para o homem sem que o direito de propriedade seja alicerçado em sua concepção moderna. Não 
há dignidade em morar nas ruas, embaixo de pontes e viadutos, realidade distante dos países europeus, mas 
duramente verificável em países como o Brasil.
A Carta das Nações Unidas de 1945 traz em seu preâmbulo a referência à dignidade da pessoa 
humana, assim como a Declaração dos Direitos do Homem, elaborada pela ONU em 1948. No Brasil, a 
Constituição Federal de 1988, no rol dos direitos individuais, trouxe no seu artigo 5º importantes exigências 
que o Estado deve observar no intuito de respeitar a dignidade da pessoa humana. Assevera-se, ainda, que 
algumas constituições de países desenvolvidos integraram em seus ordenamentos jurídicos, em especial no 
capítulo destinado aos direitos fundamentais, o princípio referente à dignidade do homem.
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A propriedade privada pode ser entendida como fruto do trabalho, razão pela qual é importante a 
participação das autoridades públicas no desenvolvimento deste, pois a cadeia de interesses é interligada: 
trabalho, propriedade e dignidade.
Atualmente, o Estado brasileiro vem tentando efetivar a distribuição dessas liberdades, aplicando 
políticas urbanas que limitam o direito de propriedade, como o Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 10 de julho 
de 2001. No entanto, é necessário que as previsões legais se materializem.
2.4 A função social da propriedade
A função é um poder-dever (dever-poder) ao Direito Privado ou, mais especificamente, ao direito 
individual (no caso, a propriedade privada), algo que até então era tido por exclusivo do Direito Público: o 
condicionamento a uma finalidade. Sobre o tema, Gilberto Bercovici (2005, p. 147) menciona que “A função é 
o poder de dar à propriedade determinado destino, de vinculá-la a um objetivo. O qualificativo ‘social’ indica 
que esse objetivo corresponde ao interesse coletivo, não ao interesse do proprietário”.
A função social da propriedade pode ser entendida como instrumento de
proteção de valores fundamentais e, ainda, como uma norma programática dirigida 
à ordem econômico-social. Eros Roberto Grau (2004, p. 232) afirma que “A ideia da 
função social como vínculo que atribui à propriedade conteúdo específico, de sorte 
a moldar-lhe um novo conceito, só tem sentido e razão de ser quando referida à 
propriedade privada”.
Mantendo o mesmo raciocínio, é importante fixar que o preceito da função social da propriedade 
deve balizar a política pública de desenvolvimento urbano, pela construção de uma nova ética urbana, em 
que os valores ambientais e culturais sejam preponderantes, garantindo sustentabilidade e desenvolvimento. 
Acrescenta-se, ainda, que o direito ao desenvolvimento está vinculado à proteção dos direitos humanos e ao 
meio ambiente, além de ser reconhecido por diversos tratados jurídicos internacionais, dos quais o Brasil é 
signatário. Não se trata, portanto, de diretriz ligada exclusivamente aos princípios econômicos.
• A função social como limite ao direito de propriedade
O ordenamento jurídico brasileiro consagra a função social da propriedade como um princípio. Dessa 
forma, é pilar da ordem jurídica brasileira que a propriedade privada atenda a uma função, o que configura 
uma limitação ao direito de propriedade. Este pode ser entendido como direito individual e, como tal, não é 
absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum.
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Nesse contexto, é oportuno afirmar que, no Brasil, país onde reina a democracia, há a necessidade de 
um equilíbrio entre os valores da igualdade e da liberdade. Sabe-se que este equilíbrio é um ideal almejado, 
uma bandeira política constantemente levantada. O importante é que ambos os valores citados foram 
erigidos à categoria de direitos constitucionalmente consagrados. Um dos limites impostos ao direito de 
propriedade pela ordem constitucional brasileira, para alcance desse equilíbrio, é a função social.
• Referências legais de adoção da função social da propriedade
Historicamente, a função social da propriedade admitida na atual ordem constitucional brasileira foi 
reconhecida na Constituição Germânica de 1919 e já havia sido prevista na Constituição dos Estados Unidos 
do Brasil de 1934.
Na Constituição Federal de 1988, o artigo 5º, inciso XXIII, dispõe expressamente que: “a propriedade 
atenderá a sua função social” e o Código Civil de 2001 segue a esteira deste raciocínio arrematando nos 
artigos 421 e 1.228, parágrafo 1º ao 5º, que os contratantes e os proprietários também devem observar a 
função social da propriedade.
Tal noção traduz uma tendência socialista do direito em contraposição a visão individualista que 
dominava as antigas sociedades. Sobre o assunto, Alexandre de Moraes (2003, p. 173) afirma que “Dessa 
forma, a Constituição Federal adotou a moderna concepção de direito de propriedade, pois ao mesmo tempo 
em que consagrou como direito fundamental, deixou de caracterizá-lo como incondicional e absoluto”.
• A função social da propriedade privada no Brasil
A Constituição Federal aborda a propriedade privada de forma contemporânea, protegendo-a, mas 
exigindo que cumpra sua funçãosocial, no intuito de propiciar o desenvolvimento econômico das cidades 
e ampliar o bem-estar dos cidadãos. Na concepção de Ricardo Aronne (1999, p. 204) “A função social da 
propriedade vem densificar o princípio da igualdade, cidadania e da dignidade da pessoa humana”, e ainda 
que: “O Poder legislativo Pátrio há muito vem buscando novo contornos ao estado proprietário, oferecendo 
vasto tratamento legal à matéria, do qual o mais importante, em dúvida, reside* na positivação, não recente, 
do princípio da função social”
Ainda sobre a função social da propriedade, José Rodrigues Arimatéa leciona da seguinte 
forma: “A função social exige que o proprietário exerça seu direito para alcançar fins individuais lícitos e 
concomitantemente atenda às exigências do bem comum” (2003, p. 51).
Todavia, para que a função social deixe de ser um ideal perseguido e passe à realidade factual, 
o ordenamento tem que dispor de ferramentas que auxiliem a materialização da mesma. Neste sentido, 
pode-se afirmar que o sistema notarial e de registro de imóveis configura um instrumento para alcance da 
função social da propriedade, no sentido de conferir segurança jurídica aos negócios imobiliários, criando 
uma estabilidade econômica e uma melhor circulação dos bens imóveis, que, por serem considerados 
investimentos seguros, acabam se transformando em investimentos atrativos, o que reflete em toda a 
economia do país.
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Conclui-se, portanto, que a propriedade privada é assegurada sob a ótica do Direito Privado, como 
direito individual e fundamental e no Direito Público como princípio da ordem econômica. Assim, a função 
social visa coibir as deformidades do uso da propriedade e pode ser considerada como um conjunto de 
normas constitucionais que visa recolocar a propriedade que haja sido degenerada na sua trilha normal.
1) Aghiarian, Hércules. Curso de direito imobiliário. 12ª. ed. São Paulo: Atlas, 2014. 
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Referências Bibliográficas
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2001.
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DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4 ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2003.
FIÚZA, Ana Teresa Araújo Mello. Sistemas registrais: Breve histórico do sistema brasileiro e 
sua importância para o crescimento econômico. In: ARAÚJO, Maria Darlene Braga (Org.)Direito 
imobiliário em debate - Volume I: Principais assuntos enfocados durante os 30 anos de 
vigência da lei de Registros Públicos. Florianópolis: Conselho Editorial, 2008.
JACOMINO, Sérgio; MELO, Marcelo Augusto Santana de; CRIADO, Francisco de Asis Palacios. 
Registro de imóveis e meio ambiente. São Paulo: Saraiva, 2010.
JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Teoria e Prática do direito imobiliário: Aquisição, perda, defesa, 
ações: de acordo com o novo Código Civil, Lei nº. 10.406 de 10 de janeiro de 2002. 3 ed. São 
Paulo: EDIPRO, 2002.
KOLLET, Ricardo Guimarães. Tabelionato de Notas. Porto Alegre: Ed. Norton, 2003.
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: Teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica, 2007.
RIOS, Arthur. Manual de Direito Imobiliário. 3 ed. Curitiba: Juruá, 2006.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003, vol. 5. 
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Núcleo de Educação a Distância
O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo professor conteudista, que 
é o responsável pela produção de conteúdo didático, e foi desenvolvido e implementado por 
uma equipe composta por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o 
processo ensino-aprendizagem.
Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: 
Andrea Chagas Alves de Almeida 
Produção de Conteúdo Didático: 
Darlene Braga Araújo Monteiro 
Supervisão Pedagógica do Desenvolvimento de Projetos: 
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Projeto Instrucional: 
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Produção de Áudio e Vídeo: 
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