Engenharia Econômica

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SERGIPE 
CENTRO DE CIÊNCIAS EXATAS E SUAS TECNOLOGIAS 
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL 
 
 
 
 
 
 
 
 
FELLIPE ANDERSON HORA DOS SANTOS 
HELLEN PRISCILA DIAS DE SOUSA 
JOSÉ AUGUSTO DOS SANTOS JUNIOR 
RUTE FERNANDES GERVASIO DO NASCIMENTO 
VITORIA LORRANY SANTOS ACCIOLY LINS 
 WESLLEY JOSÉ SILVA SACRAMENTO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA 
CONJUNTO HABITACIONAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Cristóvão, SE 
2022 
Definição do programa 
 
Conjunto habitacional é um tipo de moradia destinado à população de baixa renda que não 
tem acesso aos mecanismos normais do mercado imobiliário. Os imóveis podem ser alugados 
ou comprados com financiamentos subsidiados pelo governo. 
Com a crescente desigualdade social, onde a população considerada de baixa renda precisa 
de acesso aos chamados direitos básicos, sendo o principal deles, uma moradia. Um dos 
possíveis responsáveis pela diminuição desse chamado déficit habitacional é o ramo da 
construção civil a partir de projetos de habitação de interesse social, o chamado conjunto 
habitacional. Dessa forma, a criação desses projetos tem como principal objetivo a projeção 
e construção de casas para a população que não possuem fácil acesso às chamadas moradias 
formais, bem como, esses projetos também são voltados para famílias que não possuem 
condições de contratar serviços dos profissionais da construção civil. Pensando nessa 
população, em 2005, o Governo Federal criou o Sistema Nacional de Habitação de Interesse 
Social ou também conhecido como SNHIS, e o Fundo Nacional de Habitação de Interesse 
Social ou FNHIS. Dentre os programas de destaque destinados à habitação de interesse social 
podemos citar o Programa Minha Casa, Minha Vida, projeto criado em 2009, que facilita as 
condições para o financiamento de imóveis em áreas urbanas a famílias com baixa renda. 
O minha casa minha vida visa assistir as camadas sociais mais baixas. Por isso, assiste as 
pessoas que tem uma renda mensal que varia até R$ 9000. As faixas são separadas em 1; 1,5; 
2 e 3. A menor faixa é para as pessoas que podem comprovar renda de até R$ 1800. Para 
esse grupo específico as parcelas variam de R$ 80 até R$ 270. Além disso, o programa custeia 
cerca de 90% do imóvel. A faixa 1,5 é para pessoas que recebem até R$ 2600. O tempo determinado 
é de 30 anos. O valor total que pode ser financiado é de até R$ 144 mil.As outras duas faixas são 2 e 
3. As pessoas do grupo 2 podem financiar um imóvel até R$ 240 mil com taxa de até 7%. Já o último 
grupo específico é para pessoas que recebem até R$ 9000 com taxa de até 9,16%. 
Pesquisa de demanda 
A primeira etapa do trabalho foi realizar uma pesquisa de demanda através de um formulário 
para entender a demanda do mercado para a nossa proposta de projeto. A amostra 
populacional foi de 52 pessoas e os resultados obtidos serão mostrados abaixo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Com base nessas informações podemos filtrar as seguintes diretrizes para embasamento das 
nossas escolhas: faremos o empreendimento para a faixa 1,5 do Programa Casa Verde e 
Amarela uma vez que 69,2% das pessoas que responderam marcaram que tem renda mensal 
até 2600,00; vimos que a faixa de preço que 80,8% das pessoas disseram que poderiam pagas 
foi de 150 a 170 mil e 63,5% poderiam pagar até 5 mil reais de entrada no imóvel; Apesar 
do local mais escolhido terem sido o Conjunto Jardins e o Lamarão, não encontramos terrenos 
disponíveis em tais localidades e por isso decidimos fazer a escolha de um outro terreno que 
atendesse às necessidades e tivesse valor coerente. 
 
Localização 
Como citado acima, de acordo com a pesquisa de demanda, a maioria das pessoas queriam 
uma casa no Conjunto Jardins, porém não foi encontrado terreno grande e com um bom custo 
benefício nessa localidade. Foi pesquisado terrenos nas redondezas porém só foi achado um 
no bairro Parque dos Faróis. Bairro este que fica a 15 minutos do centro de Aracaju que tem 
escolas e supermercados, além de ser muito próximo do Hospital de urgência de Sergipe 
Governador João Alves. O terreno fica na rua 7, número 135, cep 49160000, município de 
Nossa Senhora do Socorro. A metragem do terreno é de aproximadamente 38. 000 m2, possui 
licença ambiental para construção de um conjunto habitacional. O valor do terreno foi de 
1.300.000 reais, o que dá em torno de 35 reais por metro quadrado, o que é um valor 
considerado baixo e condizente com a ideia da construção. Abaixo segue a figura 1 com a 
demarcação das limitações do terreno. 
 
Figura 1: Demarcação das limitações do terreno 
 
Tamanho dos lotes e das casas 
 
O percentual destinado aos lotes é de 65% da área total do terreno, o que deu uma área de 
24.700 m2, 35% será destinado às áreas de lazer, de circulação e acessos comuns. Ficou 
decidido que cada lote terá 100 m2, o que permite a divisão em construção de 247 casas. 
No projeto indica que a metragem mínima para casa se enquadrar no programa Casa Verde e 
Amarela é de 38m2, como mostra a figura 2, porém o programa não especifica a metragem 
máxima. Portanto, ficou acordado então que seriam dois tipos de plantas para as casas, sendo 
o primeiro com três quartos, tendo 52m2 (Figura 3) e o segundo com dois quartos, tendo 
46m2 ( Figura 4). Consequentemente, essas casas terão valores diferentes. 
 
Figura 2: Metragem mínima para a casa se enquadrar no programa Casa Verde e Amarela. 
 
 
Figura 3 e 4: Casa de 3 quartos com 52 m2 e casa de 2 quartos com 46 m2 respectivamente. 
 
Pesquisa de mercado 
Foi realizada uma pesquisa de mercado através de corretores e sites de vendas de casas, a 
partir desta pesquisa ficou conhecido os valores de casas com mesma metragem e número de 
quartos, na mesma localidade (Parque dos Faróis) ou próxima da mesma (Guajará, Taiçoca, 
Marcos Freire). 
No bairro Parque dos Faróis, os valores de casas novas com características semelhantes 
(metragem e número de quartos) variam de 110 mil a 140 mil. Em outros bairros próximos, a 
média de preços variava de 100 mil a 140 mil. 
Os valores médios ficaram em torno de 100 mil para casa com dois quartos e 130 mil para 
casa de três quartos. Próximo ao terreno há um conjunto habitacional, já construído, com lotes 
de 100 m2, onde os valores são de 120 mil. 
Os imóveis do programa Casa Verde e Amarela devem ser avaliados em até 180 mil reais, 
nas regiões Norte e Nordeste. 
Após a pesquisa de mercado e verificação do teto máximo, ficou acordado que os valores das 
casas seriam de 100 mil para casa de dois quartos (Figura 4), e 115 mil para casa de três 
quartos (figura 3).Sobre o valor de entrada e a forma de pagamento,o valor máximo do 
subsídio do governo é de 47.500 reais, sendo que o resto pode parcelar até 30 anos. As 
parcelas podem variar de 300 reais até 2000, variando de acordo com a entrada e com a 
quantidade de parcelas. 
 
Receita 
● Cálculo da quantidade de unidades: 
 
38.000m² x 0,65 = 24700 m² de área destinada aos lotes 
24.700m² / 100m² = 247 unidades habitacionais 
 
● Cálculo do valor de cada unidade: 
 
Faixa de valor médio no mercado atual: 100.000,00 a 130.000,00 
(modelos propostos) 
 
Faixa de valor mais votada pela nossa amostra populacional: 150.000,00 a 170.000,00 
 
● Condições de pagamento: 
 
62,7% da amostra populacional pode dar entrada de 5.000,00 
Sendo o restante pago através de parcelas. 
● Variação de acordo com os modelos propostos: 
124 unidades com 46m² no valor de 100.000,00 
123 unidades com 52m² no valor de 115.000,00 
 
● Faturamento médio: 
124 x 100.000,00 = 12.400.000,00 
123 x 115.000,00 = 14.145.000,00 
Valor médio = (12.400.000,00 + 14.145.000,00) / 247 ≃ 107.469,64 reais 
 
● Cálculo da receita em si: 
Receita = valor médio x unidades 
Receita = 107.469,64 x 247 
Receita = 26.545.000,00 
 
Velocidade de vendas 
 
Com base em informaçõespassadas por corretores, no período de incorporação, normalmente 
vende-se 30 a 40% das unidades habitacionais, uma vez que acontecem feirões e divulgações 
intensas da obra que vai iniciar, no caso de empresas pequenas, essa porcentagem de venda 
garante o início da construção já que as mesmas trabalham junto ao banco e precisam dar uma 
garantia de que o investimento é válido. No período da construção em si, há um aumento 
dessas vendas uma vez que as pessoas começam a visualizar o imóvel e ter uma idéia de 
quando será entregue, portanto a porcentagem nessa fase gira em torno de 50 a 60%. Por fim, 
na pós-obra temos de 0 a 10% de vendas, pois num cenário ideal, a maior parte dos imóveis 
já foram vendidos e assim para facilitar essas últimas vendas há a concessão de mais alguns 
benefícios.