compra e venda

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Direito Civil – Contratos 
Contratos em Espécie – Da Compra e Venda Arts. 481 à 532
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 481 
A 532 
Conceito: é aquele em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a 
outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, 
mediante o pagamento de certo preço em dinheiro.
Obrigação pessoal entre os contraentes;
Não opera a transferência da propriedade – móvel (tradição) imóvel 
(Registro);
 
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 481 
A 532 
Classificação: 
Se aperfeiçoa com a declaração de vontade das partes;
> Bilateral, Oneroso, Comutativo, Típico, nãosolene ( mais 30 salários 
mínimos – art. 108 ), principal, de execução imediata ou diferida, Impessoal 
(via de regra), Prazo determinado, Paritário ou de adesão;
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 
481 A 532 Elementos constitutivos do contrato de compra e venda
São três: coisa, preço e consentimento. 
1)Coisa - deverá ter existência, ainda que futura ou em potencial. Tem que 
existir no momento do contrato, corpórea ou incorpórea, individuada, 
disponível e ter possibilidade de ser transferida ao comprador “ non domino”.
art. 483 – coisa atual ou futura, fica sem efeito o Contrato se esta não vier a 
existir – Contrato aleatório
Incorpóreo como objeto, usamos o termo cessão: de direitos autorais, de 
títulos da Bolsa, cessão de clientela, de bancos de dados em geral, 
propriedade literária, artística, científica.
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 
481 A 532 2) Preço - certa soma em dinheiro, deve ser justo, real, verdadeiro;
Doação dissimulada é passível de anulação, bem como a permuta 
de um apartamento por uma bicicleta.
o preço pode ser pago em coisas representativas de dinheiro, 
como título de crédito, cheque, nota promissória, cartão de 
crédito;
 
No caso de lesão a preço justo, se constatada depois da compra, o 
contrato poderá ser anulado.
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
 Certeza: O preço tem que ser certo e determinado para que o comprador 
efetue o pagamento de forma devida, correta, no momento da 
contratação.
 
preço pode não estar certo, porém poderá ser determinável (Taxa ou 
índice, indicadores da variação de preços de certos produtos no mercado – 
petróleo, bolsa)
art. 489 - Nulidade negocial quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma 
 das partes a fixação do preço.
3)Consentimento – no momento em que as partes concordarem com o 
objeto e com o preço ( compra e venda pura) – art. 482
Despesas:
Escritura e registro - comprador;
Tradição: vendedor;
Art. 490: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro 
a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”
O vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de recebido o preço 
(exceto venda a crédito);
Insolvência do comprador - venda a crédito, comprador inadimplente com a primeira 
parcela, vendedor pode sustar a entrega da coisa. 
Se antes da tradição - comprador insolvente -prestar caução e o vendedor deve 
entregar a coisa sob pena de perdas e danos.
Riscos: Res perit in domino. A coisa perece para o dono.
Riscos da coisa até o momento da tradição – vendedor;
Riscos do preço – comprador;
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Restrições legais à liberdade de comprar e vender
1) Venda a descendente – sem o consentimento expresso dos demais - 
anulação
Art. 496: “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os 
outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem 
consentido.”
Parágrafo único: “Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do 
cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Restrições legais à liberdade de comprar e vender
2) venda a cônjuge. Art. 499: “É lícita a compra e venda entre cônjuges, com 
relação a bens excluídos da comunhão.” 
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 
481 A 532 3) Compra por pessoa encarregada de zelar por interesse do vendedor
Art. 497 do Código: “Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda 
que em hasta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens 
confiados à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a 
que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros 
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar 
em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a 
sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam 
encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.”
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 Compra por pessoa encarregada de zelar por interesse do vendedor – 
nulidade absoluta
Perito, que é quem determina o valor de mercado, obviamente não poderá 
comprar bens que ele mesmo avaliou.
Os que têm por dever ou profissão (tutores, curadores, testamenteiros, 
administradores) não podem comprar bens confiados à sua guarda. 
Advogado pode comprar bens do constituinte! Súmula 165 do Supremo: “a 
venda realizada diretamente pelo mandante ao mandatário não é atingida 
pela nulidade do art. 1133, II, do código civil.”
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 Compra por pessoa encarregada de zelar por interesse do vendedor – 
nulidade absoluta
Prazos
Art. 179 do CC: “Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem 
estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a 
contar da data da conclusão do ato.”
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 481 
A 532 Venda por condomínio indivisível – Direito de Preferência LEGAL
Art. 504: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte 
a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a 
quem não se der conhecimento da venda, poderá depositando o preço, 
haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 
cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver 
benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão 
maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os 
comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.”
Prazo – 180 dias – decadência ( conclusão do ato ou ciência - 
posicionamentos divergentes)
Ação anulatória de negócio jurídico. 
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 
481 A 532 REGRAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA 
Entregar coisa diferente do que foi amostrado é inadimplemento do 
vendedor (vício redibitório)
Venda ad mensuram – art. 500 CC
É aquela que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o preço 
por medida de extensão.
Medida - condição essencial ao contrato efetivado, a área não é meramente 
enunciativa – M2
Ação para complemento de área e se, impossível, resolução do negócio 
(ação redibitória) ou abatimento do preço (ação quanti minoris); (vicio 
redibitório) 
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 REGRAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA 
Presunção “ juris tantum” de menção enunciativa de área 
> Se na venda ad mensuram se encontrar uma diferença inferior a 1/20 
ter-se-á presunção de que a menção foi meramente enunciativa ( não 
cabe a ação de complemento), salvo se provar que não teria feito o 
negócio;
>O que interessa é o tamanho do imóvel. O tamanho é indispensável 
como elemento do negócio. É pelo tamanho que comprarei.
Excesso de área - o comprador poderá optar pela complementação do 
preço ou devolução do excesso – ciência após a conclusão do negócio – 
boa-fé;
Prazo - decadencial é de 1 ano contados do Registro do Título (art. 501 
CC)
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 
481 A 532 
Venda “ ad corpus” É a venda de imóvel feita como corpo certo e 
determinado, independente de medidas especificadas no instrumento.
Não quero saber do tamanho, mas sim a coisa.
Não cabe implemento de área, nem devoluçãodo excesso, pois adquiriu 
pelo conjunto e não pela área declarada, que assume caráter 
meramente enunciativo, a metragem é meramente elucidativa, e não é 
condição para o contrato;
Não precisa constar a expressão “ ad corpus” - consta “ mais ou 
menos” 
Ex; Rancho banhado pelas águas de um rio para pesca; 
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Das cláusulas especiais da compra e venda
São previsões que alteram os efeitos da compra e venda.
Pacto adjeto ou acessório - convenção acessória dentro de uma 
convenção principal, com a finalidade de garantir seu adimplemento ou 
modificar seus efeitos.
Cláusula de retrovenda - arts. 505 a 508;
Cláusula de preempção ou preferência – arts. 513 a 520;
Cláusula de venda com reserva de domínio – arts 521 a 528;
DEVEM CONSTAR EXPRESSAMENTE DO INSTRUMENTO.
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Cláusula de retrovenda
Conceito: cláusula em que o vendedor reserva-se o direito de reaver o 
imóvel que está sendo alienado, em certo prazo restituindo o preço e 
reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de 
resgate, desde que previamente ajustadas, incluindo as benfeitorias 
necessárias.
Prazo decadencial – exercício em até 3 anos - data em que se concluiu o 
contrato;
Admissível – vendas de bens imóveis.
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Cláusula de retrovenda Cláusula resolutiva expressa – reconduz as partes 
 ao estado anterior;
Enquanto não se resolve a cláusula nesse prazo, o domínio do imóvel será 
resolúvel, ou seja, não se resolveu ainda
Comprador que se recusa a receber as quantias a que faz jus, o 
vendedor para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente – 
art. 506 CC;
O direito de resgate poderá ser exercido pelos herdeiros ou legatários;
A cláusula de retrovenda fica registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis e valerá contra terceiros. 
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Cláusula de retrovenda
Retrovenda feita por condômino – duas ou mais pessoas couber o 
direito de retrato, e uma delas somente o exercer poderá o comprador 
intimar os demais para nele acordarem. O pacto prevalecerá em favor de 
quem fizer o depósito na integralidade.
Deve constar no mesmo instrumento da venda. Se estiver em outro, 
será promessa de compra e venda, e não cláusula de retrovenda.
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 481 
A 532  Ação - Qual a ação cabível quando o adquirente aliena o imóvel quando havia 
cláusula de retrovenda? Reivindicatória contra o novo comprador. 
 Preciso comprovar o domínio e pedir a posse. 
 Antes de ajuizá-la, deposito em juízo o valor que recebi. 
 O novo comprador estava de má-fé pois havia a cláusula registrada em 
cartório, portanto ele não terá direito à evicção.
Extinção da retrovenda
>Pelo exercício do direito do vendedor;
 Pela preclusão do prazo decadencial (3 anos no máximo); acabado o prazo, 
resolvido está o contrato;
 Pela renúncia do vendedor. 
 
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Preempção, preferência ou prelação CONVENCIONAL 
Conceito: é aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá 
obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou 
extrajudicial, para que este use de seu direito de prelação, em igualdade de 
condições, no caso de alienação futura.
Venda e dação em pagamento;
Prazo de extensão da preferência: 180 dias para bens móveis e 2 anos para 
bens imóveis (contados da realização da venda original);
art. 513: “A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de 
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para 
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
DA COMPRA E VENDA – ARTS. 
481 A 532 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá 
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se 
imóvel.”
Passado do prazo, poderá vender para quem quiser;
> Prazo para manifestação do vendedor após a notificação: 3 dias para 
móveis e 60 dias para imóveis - artigo 516 CC (prazo dentro do período de 
extensão da preferência)
O direito à preempção é indivisível por força de lei (art. 517 CC);
Vendedor preterido no direito de preferência - prelação convencional, não 
poderá anular a venda ou haver a coisa para si por meio de ação 
adjudicatória, mas tão somente perdas e danos.
Perdas e danos – prazo de 3 anos - ação condenatória;
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532  Não cabe cessão do direito de preempção, preferência ou prelação;
 É personalíssimo. Não há cessão inter vivos ou causa mortis.
 Requisitos do contrato
1 – Que o comprador queira vender;
2 – Que o vendedor queira comprar;
3 – Que esse seja exercido dentro de determinado prazo do art. 516.
Direito de Retrocessão em favor do expropriado
 Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade 
pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se 
desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, 
caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da 
coisa.
DA COMPRA E VENDA – 
ARTS. 481 A 532 
Preempção, preferência ou prelação convencional 
Preempção legal - 
condômino
Preempção convencional 
Artigos 504 CC 513 A 520 CC
Ação Anulação de 
Compra e Venda 
ou adjudicação 
(erga omnes)
Ação de Perdas e Danos 
(inter partes)
Prazo decadencial 180 
dias
 prescricional 3 anos 
Preempção Convencional Retrovenda
Objeto Bens móveis ou imóveis imóveis
Negócios dois Um - 1 só imposto
Direitos Do comprador de conceder 
a preferência 
Do vendedor de 
recomprar
Pedidos Perdas e danos O bem, objeto do 
negócio
Valor Dado por quem é 
proprietário do bem
Valor do negócio 
original
Do Contrato Estimatório ou Venda em 
Consignação – arts. 534 a 537 do CC
 Conceito: Contrato em que alguém, consignante, transfere ao consignatário bens 
móveis para que o último os venda, pagando um preço de estima; ou devolva os 
bens findo o contrato, dentro do prazo ajustado – art. 534 do CC;
 Contrato bilateral ou sinalagmático, oneroso, real (aperfeiçoamento com a entrega 
da coisa consignada)e comutativo, informal e não solene, pode ser de execução 
instantânea ou continuada;
Natureza Jurídica da Obrigação assumida pelo consignatário: alternativa
Findo o prazo do Contrato o consignante terá duas opções:
a) Cobrar o preço de estima;
b) Ingressar com ação de reintegração de posse para reaver os bens cedidos;
Do Contrato Estimatório ou 
Venda em Consignação – arts. 
534 a 537 do CCSe uma das prestações não puder ser cumprida a obrigação se concentra na 
restante;
Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a 
restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele 
não imputável.
Da Venda com Reserva de 
Domínio – art. 523 do CC
Conceito: ´É a cláusula penal pela qual o comprador assume a posse da coisa, mas só 
se torna seu proprietário após pagar o preço integral da coisa. (art. 521)
Vendas a prazo;
Bens móveis individualizável e durável; 
Objetivo: facilitar a compra a prazo; gerar empregos, movimentar a economia;
Garantia do comerciante: recuperar a mercadoria;
Propriedade: tradição + pagamento integral da coisa;
Recuperação judicial da coisa – caso de inadimplemento;
Da Venda com Reserva de 
Domínio – art. 523 do CC
 Coisa tem que estar individualizada - cor, ano, modelo para permitir a apreensão 
judicial;
 Cláusula tem que ser expressa – caso contrário venda a prazo (perdas e danos);
 A coisa perece para o comprador enquanto estiver com ela – EXCEÇÃO;
 Forma escrita e não solene;
 Registro no Cartório de Títulos e Documentos;
 Comprador não pode vender a coisa - desfazimento;
 Comprador de boa-fé - venda prevalece;
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