CONTRATO DE COMPRA E VENDA (1)

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
CONTRATO MAIS FREQUENTE!!!
1) Conceito:
É o contrato em que uma das partes (vendedor) obriga-se a transferir o domínio de uma coisa e a outra (comprador) a pagar-lhe o preço em dinheiro (art. 481, do CC).
2) Classificação:
Consensual: se constitui quando vendedor e comprador chegam a um acordo relativamente a preço e coisa
Bilateral e oneroso
Se tiver por objeto bem imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, classifica-se como contrato formal, por ser a escritura pública indispensável à validade do negócio (art. 108, do CC).
3) Regime jurídico:
(qualidade das parte)
Compra e venda civil: particular x particular
Compra e venda empresarial: 
 empresário x empresário
Compra e venda de consumo: 
 Fornecedor x consumidor
4) Elementos do contrato:
Podem ser subjetivos e objetivos!
Subjetivos: dizem respeito aos sujeitos da relação contratual (vendedor e comprador)
Objetivos: dizem respeito ao objeto do contrato (coisa e preço)
a) Vendedor:
Qualquer sujeito pode, em regra, vender livremente os seus bens, mas quando a
Venda de ascendente para descendente: é condição de validade a anuência expressa dos demais descendentes e do cônjuge do alienante, salvo se o regime de casamento é o da separação obrigatória (não concorre com os descendentes à herança; nem como meeiro).
*sob pena de ser anulável
Compra e venda entre cônjuges: é lícita relativamente aos bens excluídos da comunhão
Ex.: marido quer vender à esposa bem de que era proprietário antes do casamento, em regime de comunhão parcial.
b) Comprador:
tutor, curador, testamenteiro e administrador não podem comprar os bens que administram
Leiloeiros e seus prepostos não podem contratar a compra daqueles bens cuja venda se encarregam
c) Coisa:
Bem de qualquer espécie (corpórea, incorpórea – normas da cessão de direito, móvel, imóvel, certa ou incerta), mas precisa estar determinada ou ser passível de determinação
Ex.: bem fungível identificado pelo gênero e quantidade
O objeto não precisa ser necessariamente coisa presente (integrante do patrimônio do vendedor no momento da constituição do vínculo contratual), mas ser coisa futura, que o vendedor tem meios de fabricar ou adquirir, mas a execução desse contrato será diferida.
Ex.: quem vende carro usado pode contratar a obrigação de equipá-lo com certo acessório a ser adquirido.
* NÃO SE ADMITE CONTRATO SOBRE HERANÇA DE PESSOA VIVA (ART. 426): A COISA FUTURA NÃO PODE SER OBJETO DE COMPRA E VENDA SE O TÍTULO DE AQUISIÇÃO PELO VENDEDOR FOR A SUCESSÃO POR MORTE!!!
D) Preço:
O pagamento deve ser necessariamente em dinheiro. Se for entrega de coisa diversa, desnatura-se a compra e venda e é o caso de troca.
O preço será definido em reais (excepcionalmente, em moeda estrangeira, quando permitido em lei) (ex.: quando uma das partes reside no exterior – Decreto Lei 857/69).
5) Obrigações da partes:
Vendedor:
Transferir o domínio da coisa (móvel: pela tradição; imóvel: pela outorga do instrumento apto ao registro da nova titularidade – em regra, escritura pública)
Descumprimento desse dever: dá ao comprador o direito de optar entre a entrega da coisa (execução específica) e a resolução do contrato mais perdas e danos
Despesas de tradição, se as partes não convencionarem de modo diverso
Débido atinentes à coisa, até a tradição, salvo convenção em contrário
Responsabilidade por vícios
Responsabilidade por evicção
Comprador:
Pagar em dinheiro: à vista, salvo convenção em contrário. Não tendo as partes estipulado a venda a crédito, não é exigível a coisa antes da entrega do preço 
Descumprimento: dá ao vendedor o direito de optar pela resolução do contrato ou pela cobrança judicial mais perdas e danos.
- Pagamento das despesas de escritura e registro: salvo se convencionarem a repartição ou assunção pelo vendedor
6) Cláusulas especiais (modalidades):
Vendas condicionais: as obrigações das partes ficam sujeitas ao implemento de condição suspensiva ou resolutiva.
ex.: c. e v. carro se ingressar no curso de pós-graduação no exterior (condição resolutiva). O contrato constitui-se desde logo, vinculando as partes. Realizada a condição, deve entregar o carro e o outro pagar o preço. Se não passar, desfaz-se o vínculo contratual, liberando-se as partes de suas obrigações.
Venda a contento do comprador: a coisa é apreciada subjetivamente. O contrato torna-se exigível quando ela for do agrado do comprador e se desconstitui no caso x.
Ex.: c. e v. de tela pintada por artista famoso.
Venda sujeita à prova: a avaliação é objetiva. Opera a condição, tornando exigíveis as obrigações sempre que a coisa vendida corresponder ao padrão descrito pelo vendedor. 
Ex.: vinho no restaurante.
b) Retrovenda: trata-se de pacto pertinente à c. e v. de imóvel em virtude do qual é outorgada ao vendedor a opção de recomprar o bem no prazo assinalado em contrato, de no máximo 3 anos, mediante a restituição do preço, reembolso de despesas autorizadas e indenização de benfeitorias necessárias.
A cláusula pode ser executada em juízo.
c) Preempção: o comprador se obriga a dar preferência ao vendedor na hipótese de revenda do bem adquirido (não pode ultrapassar o prazo de 180 dias, se móvel ou 2 anos, se imóvel), sob pena de p. e d. se não notificar o contratante.
d) Reserva de domínio: é cláusula de garantia, em que o vendedor continua a titularizar a propriedade da coisa, enquanto o comprador exerce desde logo a posse. Quando inteiramente adimplida a obrigação de pagar o preço, resolve-se a propriedade do vendedor sobre a coisa vendida, passando a titularizá-la o comprador ou o vendedor adquire a titularidade plena do bem, caso o comprador não cumpra a obrigação.
objeto: bem móvel
Venda: não à vista
Instrumento escrito
Registro no domicílio do comprador
Para execução: deve o vendedor constituir em mora o comprador mediante interpelação (exceção à regra “dies interpellat pro homine”)
7) Tradição e riscos da coisa:
Até a tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador (art. 492, do CC).
8) Venda “ad mensuram” e venda “ad corpus”:
Contrato A-------------------------------------------B
 venda de terras
No contrato: Na realidade:
Dimensões: 1.000 alqueires 900
B pode reclamar (desde que a venda seja “ad mensuram” – art. 500):
Rescisão do negócio (ação redibitória)
Abatimento do preço (ação “quanti minoris” ou estimatória)
Pode pedir o complemento da área (ação “ex empto” ou “ex vendito”)
Venda “ad mensuram”: é aquela que se determina a área do imóvel vendido estipulando-se o preço por medida de extensão. A especificação da área é que determinará o preço.
Venda “ad corpus”: alienação do imóvel como corpo certo e determinado. O bem é adquirido pelo conjunto e não em atenção à área declarada (não haverá complemento de área, nem devolução de excesso)
Presunção (juris tantum) de venda “ad corpus”: § 1º do art. 500
“Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio”
Obrigada!
Profa. Renata Munhoz
(renatamunhoz@mackenzie.br)