05 - UNIDADE V - CORRETAGEM

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UNIDADE V - DA CORRETAGEM
5.1. CONCEITO
Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta todas as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. 
É o que se depreende do art. 722 do Código Civil.
O corretor aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se este se concretizar. 
A retribuição será devida quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação. 
Denomina-se comitente o que contrata a intermediação do corretor. A obrigação por este assumida é de resultado.
Somente fará jus à comissão se houver resultado útil, ou seja, se a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar na efetivação do negócio. 
A esse respeito, proclama o art. 725 do Código Civil:
 “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
O contrato de corretagem não se confunde com o mandato a prestação de serviços, a comissão ou qualquer outro contrato que estabeleça vínculo de subordinação.
É também chamado de mediação, embora esta seja mais ampla, podendo verificar-se em outras modalidades de contrato. 
O mediador é pessoa neutra, sem vinculação com qualquer das partes, devendo ser imparcial. Procura aproximá-las, para que se conciliem. 
O corretor, no entanto, embora busque aproximar as partes, visa satisfazer os anseios daquela que lhe transmitiu as instruções e lhe pagará a remuneração.
O art. 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da legislação especial,
 “Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial”. 
A legislação especial é encarregada de tecer normas mais minudentes a respeito da matéria, ficando reservado ao Código Civil o estabelecimento de preceitos genéricos. 
Em face do regramento do mencionado contrato no novo Código como contrato típico, a legislação especial tem aplicação subsidiária ou complementar.
02 ESPÉCIES:
Os corretores podem ser livres e oficiais. 
CORRETORES LIVRES: são pessoas que, sem nomeação oficial, exercem, com ou sem exclusividade, a atividade de intermediação de negócios, em caráter contínuo ou intermitente. 
CORRETORES OFICIAIS são os de valores públicos, de mercadorias, de navios, de seguros e de operações de câmbio, que têm a sua profissão legalmente disciplinada e são investidos em cargo público, cujos atos por esta razão gozam de fé pública, estando sujeitos a requisitos especiais para exercê-la, tais como idade, idoneidade e cidadania (Lei n. 6.530/78, regulamentada pelo Dec. n. 81.871/78).
Os CORRETORES PÚBLICOS, investidos em seu cargo mediante nomeação governamental, devem ter matrícula na Junta Comercial ou em outro órgão público competente e possuir os livros necessários ao exercício da função, denominados cadernos manuais, para registro das operações em que atuaram como intermediários.
São obrigados a prestar fiança, como garantia de seu bom desempenho.
►Para a validade do contrato de corretagem exigem-se os mesmos requisitos gerais, aplicáveis a todos os contratos: 
capacidade do agente e 
objeto lícito, possível, determinado ou determinável. 
Não há forma prescrita em lei para a sua celebração. 
2. NATUREZA JURÍDICA
A corretagem é contrato:
A - BILATERAL ou SINALAGMÁTICO, porque gera obrigações para ambos os contratantes. 
O corretor se obriga a obter um ou mais negócios para o comitente e este, por sua vez, obriga-se a pagar a remuneração ajustada ou arbitrada (CC, arts. 722 e 725).
B - É também contrato CONSENSUAL, visto que se aperfeiçoa com o acordo de vontades, não exigindo nenhum outro procedimento. 
C - Tem natureza ACESSÓRIA porque prepara a conclusão de outro negócio, que é realizado pelas partes, considerado principal. 
D - É contrato ONEROSO, uma vez que ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício: para o comitente, pagamento da comissão e realização do negócio sem o desgaste de procurar interessados; para o corretor, eventual remuneração como contraprestação de seu trabalho e empenho.
E - A corretagem é ainda considerada contrato ALEATÓRIO, porque o corretor assume o risco do insucesso da aproximação. 
F - O contrato de corretagem é, finalmente, NÃO SOLENE, pois não exige forma especial. 
Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Destarte, pode concretizar-se por meios diversos, como, por exemplo:
entendimento verbal direto entre o comitente e corretor, 
telefone, 
correspondência escrita, 
computador, fax e outras formas de comunicação. 
Observação: Em princípio, todas as modalidades contratuais lícitas admitem a corretagem, inclusive a matrimonial.
3. DIREITOS E DEVERES DO CORRETOR
A profissão de corretor de imóveis é disciplinada pela Lei n. 6.530/78, que é a Lei Orgânica da Profissão de Corretor de Imóveis, regulamentada pelo Decreto n. 81.871/78, que limita o seu exercício, no território nacional, ao possuidor de título técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) da circunscrição. 
O fato de não ser corretor habilitado pode sujeitá-lo a sanções administrativas, mas não o inibe de receber a remuneração, sob pena de o comitente locupletar-se indevidamente à custa de seu trabalho se não pagá-la.
DIREITOS: O principal direito do corretor é justamente o de perceber a comissão. 
 “se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais” (CC, art. 724).
DEVERES: Quanto aos deveres, destacam-se: 
o de executar a mediação “com a diligência e prudência que o negócio requer”, prestando ao cliente, espontaneamente, “todas as informações sobre o andamento dos negócios”; 
b) o de prestar esclarecimentos ao cliente, “sob pena de responder por perdas e danos”, todos os “esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca de segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência” (CC, art. 723, com a redação dada pela Lei n. 12.236, de 19-5-2010).
C - O corretor tem, efetivamente, o dever de diligência e prudência no exercício de sua atividade. 
Cabe-lhe esforçar-se para obter o resultado esperado, aproximando as partes e acompanhando-as 
Quando se tratar de venda de imóvel e os terceiros desejarem conhecê-lo e vistoriá-lo, deve o corretor dar toda a assistência até que o negócio se considere ultimado. 
É importante, também, que o corretor informe o comitente sobre todos os aspectos que dizem respeito às negociações e que podem ter influência na decisão de celebração ou não do contrato em estudo, sob pena de responder por perdas e danos.
4. A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR
A principal obrigação do comitente é pagar a comissão, na forma convencionada pelas partes, ou segundo o que determina a lei ou os costumes locais (CC, art. 724). 
Em princípio, quem usualmente paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, encarregando-o de procurar determinado negócio. 
Não determinando a lei quem deve pagar a corretagem, prevalecem os usos locais. 
►Nos contratos de venda, a praxe é a comissão ficar a cargo do vendedor.
A remuneração é denominada comissão ou corretagem e representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho proporcionou, aproximando as partes e tornando possível a conclusão do negócio. 
►A comissão ou corretagem não depende do recebimento integral do preço ou da execução do contrato. 
A comissão é devida desde que se considere concluído o negócio, representado o ajuste final pela assinatura de instrumento particular ou pela entrega do sinal ou arras. 
►Embora o pagamento, em regra, se façaem dinheiro, não há empeço a que as partes o convencionem de modo diverso.
A partir do momento em que o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontades, o corretor faz jus à comissão, ainda que posteriormente venham as partes a desistir do negócio. 
Dispõe, com efeito, o art. 725 do novo Código Civil que
 “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
A jurisprudência do STJ mostrava-se vacilante antes da entrada em vigor do Código Civil de 2002,
ora considerando indevida a comissão se, após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrependesse e desistisse da venda, uma vez que o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado; 
ora, ao contrário, considerando devida a comissão se, após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio não se perfizesse por desistência de uma das partes.
☼☼Desistência posterior. Resultado útil não configurado. Comissão indevida. 
Nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. 
É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra.
Não se pode confundir arrependimento com desistência. 
ARREPENDIMENTO pressupõe a celebração do negócio, com a retratação posterior, o que é uma situação excepcional. 
DESISTÊNCIA, por sua vez, se situa ainda na fase pré-contratual, motivo pelo qual, não havendo ainda o negócio jurídico principal, não há que se falar em direito à comissão.
O corretor perde a comissão se nulo o negócio que ensejou o seu pagamento. A simples anulabilidade somente se lhe torna oponível, todavia, se conhecia a causa.
Estatui a primeira parte do art. 726 do Código Civil que
se o negócio, todavia, é efetuado diretamente entre as partes, “nenhuma remuneração será devida ao corretor”. 
Desse modo, se o dono do negócio anuncia diretamente a aceitação de oferta, por exemplo, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que seja.
A comissão só é devida a quem intermedeia o negócio de modo que a sua atividade tenha relação direta com a concretização deste. 
Se não houve nenhuma intervenção do corretor, não tendo este contribuído para a aproximação das partes e a obtenção do resultado por elas desejado, nenhuma remuneração é devida.
Acrescenta ainda a segunda parte do aludido art. 726 que: se todavia
“por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. 
Ajustada a corretagem exclusiva, a solução é outra: 
a comissão se torna devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. 
Em geral a chamada opção de venda, que configura a exclusividade, é concedida por prazo determinado. 
No período estipulado, a atuação do corretor deve ser plena e produtiva, sob pena de descaracterizar-se, pela comprovada inércia ou ociosidade, o direito à remuneração, quando efetivada a venda pelo próprio comitente.
Observe-se que o mencionado art. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito. 
Essa avença é denominada, OPÇÃO DE VENDA e se constitui no documento que traça as regras básicas do negócio, delimitando a atuação do corretor e o prazo de que dispõe para obter o resultado almejado.
Já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que
“o corretor fará jus à sua remuneração se o negócio agenciado for concluído mesmo após o vencimento do lapso temporal previsto na autorização, “desde que com pessoa por ele indicada ainda quando em curso o prazo do credenciamento e nas mesmas bases e condições propostas”. 
Essa solução é prevista na segunda parte do art. 727 do novo Código Civil, que considera devida a corretagem
“se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.
Igual solução se adotará se, NÃO HAVENDO PRAZO DETERMINADO, o dono do negócio “dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação” (art. 727, primeira parte). 
►►Justifica-se o pagamento da corretagem nesses casos em função do resultado útil obtido e para o qual contribuiu o trabalho do corretor.
Prevê o art. 728 do Código Civil que:
 “se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”. 
O dispositivo não distingue a atuação de cada um, afastando a possibilidade de se proporcionalizar a remuneração com base na maior ou menor participação de cada um na conclusão exitosa do negócio, salvo naturalmente ajuste em contrário. 
O critério não se afigura o mais justo, especialmente naqueles casos em que um corretor dedica todo o seu tempo na busca da efetivação do negócio, e outro tem uma discreta atuação, de poucos minutos. 
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, se um corretor de imóveis faz a aproximação entre o comprador e o dono da propriedade, e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado do processo de conclusão da compra e venda. 
Consta do acórdão que o recebimento da comissão está atrelado à aproximação das partes e à conclusão bem-sucedida do negócio jurídico: 
A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão pelo comitente.