DC CONTRATOS EM ESPÉCIE

Prévia do material em texto

1
 COMPRA E VENDA
Compra e venda é o contato pelo qual uma parte (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea para outra parte (comprador), mediante pagamento de um preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente. 
No nosso sistema (alemão), é preciso o ato de tradição ou entrega da coisa. 
Para adquirir a propriedade de uma coisa móvel é preciso entregar a coisa e não com o contrato. Nos atos inter vivos de bens imóveis se adquire com o registro do imóvel no Registro de Imóveis. 
Art. 1.226. CC = Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
Art. 1.227. CC = Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 108. CC = Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. 
Acima de 30 salários mínimos é necessário escritura e registro. Se não registrar só tem a posse. As exceções devem estar previstas expressamente no dispositivo legal. 
art 1361 CC § 1º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. 
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS = A COISA, O PREÇO, O CONSENTIMENTO E A FORMA. 
1 - A COISA	- deve ter existência, ainda que potencial (que vai existir), no momento do contrato. Deve ser individuada, isto é, determinada, no momento do contrato, ou determinável, na execução do contato. Deve ser disponível, "in commércio" (tem que ser comercializável). 
	por natureza = vender o sol, a lua, o mar...
	por lei = vender órgãos do corpo, bens públicos de uso comum, bem de família...
	por ato de vontade = (voluntário- doação, testamento).
1.1 - coisa litigiosa = Há uma disputa em juízo por duas ou mais pessoas. Pode ser vendida, mas quem compra a coisa litigiosa deve assumir a parte do réu se o autor concordar. 
Art. 457 CC. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. 
Art. 42 CPC - A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes.
1.2 - Coisa alheia = é possível vender, não é nulo, mas se o vendedor não se tornar dono, a venda é ineficaz. 
 Art. 457 CC. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
Art. 1.268 CC. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
§ 1º Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.
1.3 - Coisa futura = (safra de soja que está plantada) Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir.
Art. 459 CC. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada.
Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.
Art. 483 CC. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
1.4 -Coisa corpórea (tangível, que pode pegar) e incorpórea (ex. direitos autorais, de crédito) pode ser vendidos, mas se chama de cessão de direitos e não de contrato de compra e venda. 
2 - PREÇO = Sempre fixado em dinheiro. No nosso caso é o real. 
- compra e venda nacional - em R$ (real). 
- compra e venda internacional - pode estipular o preço em outra moeda (decreto lei 857/69).
- Se comprar em prestações- emite títulos de crédito
O preço pode ser determinável - ex. pelo preço que for apurado por Fulano..., pode indicar no contrato o nome da pessoa ou dizer que vão indicar. Se as partes não indicarem, o negócio ficará nulo. 
O preço poderá ser através de índices e parâmetros. Sempre que houver tabelamento oficial, vale o tabelamento e não pode ser preço maior. 
O preço deverá ser sério, real e verdadeiro, não podendo ser fictício ou irrisório. 
O preço deverá ser certo e determinado, mas pode ser determinável (ex. Preço da bolsa do dia X). Se não for possível determinar o preço a venda será nula por falta de elemento. Se houver tabelamento, este prevalece e o preço não pode ser maior. 
EMISSÃO DE TÍTULOS DE CRÉDITO
- Títulos pro solvendo ( para pagamento ) – conceito – diz-se do título de crédito representativo da obrigação contratual, só sendo esta considerada solvida pelo respectivo pagamento, cuja falta poderá levar à rescisão do negócio jurídico, nos termos do ajuste , só havendo o pagamento depois de pago o último título; a quitação só se dá ao final do contrato, caso em que, em havendo inadimplemento a causa do título pode ser alegada, deixando o mesmo de ser abstrato; credor pode executar o seu crédito ou rescindir a obrigação
títulos pro soluto ( em pagamento) – conceito – diz-se do título de crédito, representativo da obrigação contratual, que é recebido pelo credor para extinção desta, não afetando o contrato sua falta de pagamento, mas cabendo ao credor apenas o direito de cobrar o título cambial por meio de processo adequado; a quitação se dá a cada título; o inadimplemento da obrigação cambial não repercute na relação jurídica determinante; não há quitação pelo preço; ocorre quando o vendedor dá plena, geral e irrevogável quitação ; só assiste ao credor o direito de executar o seu crédito
3 – CONSENTIMENTO = pressupõe capacidade das partes. 
- capacidade genérica = maior e capaz
- capacidade específica = poder dispor do bem. 
O incapaz – assistido ou representado (tem que ter autorização judicial para comprar e vender com dinheiro do menor).
4 - FORMA = 
Art. 108 CC. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
forma escrita - pública (em cartório) ou particular. 
CARACTERÍSTICAS 
1 - Consensual = é o contrato que se forma com o simples consentimento. 
art 482 CC = A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
2 - bilateral ou sinalagmático = Nos bilaterais ou sinalagmáticos, os dois contratantes tem responsabilidades um com o outro, sendo esses reciprocamente devedores e credores um do outro. Nesta espécie de contrato não pode um dos lados antes de cumprir suas obrigações, exigir o cumprimento do outro. Obrigações para as duas partes.
3 - Oneroso = Os contratos onerosos, são aqueles que as duas partes levam vantagem – sendo estes bilaterais - como exemplo, a locação de um imóvel; o locatário paga aolocador para poder usar o bem, e o locador entrega o que lhe pertence para receber o pagamento. trás benefícios e sacrifícios para as 2 partes. 
Nos contratos gratuitos, somente umas das partes obtém proveito, como na doação pura, uma vez que o objeto do contrato nao obriga a outra parte a uma contraprestação.
4 – Comutativos e aleatórios:
O contrato comutativo é o que, uma das partes, além de receber prestação equivalente a sua, pode apreciar imediatamente essa equivalência, como na compra e venda. As partes já sabem sua prestação e contra-prestação. 
Nos aleatórios, as partes se arriscam a uma prestação inexistente ou desproporcional, como exemplos, seguros, empréstimos. Simplificando, é o contrato de compra e venda de coisa futura, são decisões futuras, em que uma parte é responsável por elas acontecerem ou não. 
5 - translativo do domínio = é o meio pelo qual alguém se torna proprietário de alguma coisa. É o meio de transferir o domínio.
	usucapião = não transfere, é só declaratório.
	Divórcio = também não transfere, é só declaratório. 
	Compra e venda = transfere o domínio. 
13/02/2012 Restrições ou limitações (artigos 179 e 496, 499, 504, 1691, 117 e 685, 497 CC – caso do falido).
	Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
Art. 496 trata de venda de ascendente vende para o descente sem a anuência do cônjuge e/ou dos demais filhos. Caso a venda seja justa (o valor do bem está correto, o negócio é verdadeiro e não simulado) os herdeiros não poderão propor ação anulatória, uma vez que não terão prejuízo. A jurisprudência tem sido cautelosa em anular a compra e venda somente caso seja comprovado o prejuízo. A intenção é proteger a integridade da cota de cada herdeiro na herança. No artigo 179 esta o prazo de dois anos, contado da data da realização do negocio, para propor a ação anulatória. 
O art. 499 permite a compra e venda entre cônjuges, desde que o bem seja de propriedade exclusiva do cônjuge que vende. Observar quando o regime do casamento for comunhão universal de bens, pois caso o bem seja de ambos a venda torna-se inócua.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
	O Art. 504 trata de bem que esteja em condomínio (dois ou mais proprietários do mesmo bem). Quando o bem estiver em condomínio e este bem for indivisível a lei diz que o condomínio que quiser a sua fração ideal daquele bem tem que dar preferencia aos demais condôminos em igualdade com os terceiros. O condômino que tiver interesse tem o prazo de cento e oitenta dias a partir do registro do bem no Registro de Imóveis, em caso de coisa móvel, em caso de coisa imóvel a partir da tradição, sendo que o prazo é decadencial (não se interrompe), para entrar com a ação de preempção ou preferencia, ele conseguirá que o juiz anule a compra e venda e adjudique em favor do condômino interessa. Quando proposta a ação deve o requerente depositar em juízo o valor que o terceiro pagou no imóvel e demais despesas. Caso mais de um condômino tenha interesse no imóvel a preferencia se dará: 1° por quem tem mais benfeitorias no imóvel; 2° pela fração maior; 3° quem depositar primeiro o valor do imóvel.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
O art. 1691 trata da venda de bens imóveis dos filhos. O imóvel só poderá ser vendido com autorização judicial e ouvido o MP.
Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo:
I - os filhos;
II - os herdeiros;
III - o representante legal.
Artigo 117 e 685. O artigo 117 diz que se constar expressamente na procuração que o procurador pode comprar para si o bem, hoje é válido. Neste caso, o procurador poderá escriturar em seu próprio nome o imóvel que tem poderes para vender.
O artigo 685 trata da procuração com clausula “em causa própria” não precisa da autorização. Este mandato é irrevogável.
Art. 11 CC. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.
Art. 685 CC. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.
	O artigo 497 traz casos de nulidade da compra e venda.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
	
Falido: a partir da sentença que decretou a falência qualquer compra e venda realizada com o falido é nulo, uma vez que o falido perde a capacidade para gerir seus bens, os quais serão geridos por um administrador. 
Responsabilidade pelos riscos (perigo de dano ou perecimento a que a coisa está sujeita em caso de caso fortuito ou força maior) da coisa (responsabilidade pelo perecimento da coisa vendida).
Lugar da tradição: considera-se feita a tradição no local onde estava o bem no momento da celebração do negócio jurídico (art.493).
Art. 493 CC. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
	Antes da tradição: por conta do vendedor; 
	Após a tradição: por conta do comprador;
	Coisa colocada à disposição do comprador, pela forma, tempo e lugar convencionados: por conta do comprador;
	Coisa colocada à disposição do comprador, no momento de pesar, marcar, assinalar ou contar: por conta do comprador; (perece para o comprador as que cumprido as diligencias constantes do item “4” mesmo que ainda na fazendo do vendedor);
	Na venda com reserva de domínio: diz que quando o vendedor entrega a coisa para o comprador, com reserva de domínio (venda a prazo), e o bem vier a perecer, perece para o comprador. O perecimento para o comprador se dá a partir do momento que o comprar tem a posse do bem;
	No caso de mora do comprador em receber a coisa: perece para o comprador;
	No caso de transporte: o CC diz que a partir do momento que o vendedor entregar a coisa para o transportador por ordem do comprador a coisa perece para o comprador. Se o vendedor transportar de forma diversa da solicitada e/ou acordada e houver perecimento da coisa, o perecimento é responsabilidade do vendedor.
Espécie de Tradição