Estatuto da Cidade e seus Instrumentos

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Estatuto da Cidade 
 
 
A Cidade Brasileira 
• Contraste entre uma parte qualificada e uma parte 
desqualificada, em geral maior do que a primeira 
• A estrutura e a forma urbana reafirmam e reproduzem a 
desigualdade 
• Regiões de preservação ambiental ameaçadas pela 
ilegalidade e ocupação precária 
Movimento Nacional pela 
Reforma Urbana 
 
Fortalece-se na década de 80, com a 
redemocratização e a organização de 
movimentos sociais por melhorias urbanas 
 
Durante o processo de construção da 
Constituição de 1988, agregação intersetorial 
 
Emenda Popular pela Reforma Urbana (250.000 
assinaturas)‏ 
 
Inclusão do Capítulo de Política Urbana no Texto 
Constitucional (artigos 182 e 183)‏ 
 
Projeto de Lei 181/89 
 
Projeto de autoria do Senador Pompeu de Souza 
(PMDB)‏ 
 
Origem do Estatuto da Cidade 
 
Aprovado no Senado em 1990 
 
Início da tramitação na Câmara em Dezembro de 
1990 (projeto 5.788/90)‏ 
 
Oposição de setores ligados aos proprietários 
urbanos 
 
Paralisação da tramitação (1990-1997)‏ 
 
Aprovação do Estatuto da 
Cidade 
 
Pressão permanente do Fórum Nacional Pela 
Reforma Urbana 
 
Aprovação no Congresso em junho de 2001 
 
Sanção Presidencial em Julho de 2001 
 
 
 
A aprovação do Estatuto da Cidade não garante 
por si só a democratização da gestão das 
cidades. 
 
O Estatuto da Cidade ressalta a importância dos 
municípios, onde ocorre grande parte das 
disputas e tensões 
 
 
 
 
 
Instrumentos do Estatuto da 
Cidade 
Instrumentos de Indução do 
Desenvolvimento Urbano 
 
Instrumentos de Regularização Fundiária 
 
Instrumentos de Democratização da 
Gestão urbana 
 
Instrumentos de Financiamento da 
Política Urbana 
 
 
Função Social da Cidade e da 
Propriedade Urbana 
 O Estatuto da Cidade estabelece que a 
propriedade urbana precisa cumprir uma 
função social, ou seja, a terra urbana deve 
servir para o benefício da coletividade, e não 
apenas aos interesses de seu proprietário. 
 
Como aplicar o Estatuto da 
Cidade? 
Para aplicar a maior parte dos instrumentos 
urbanísticos que o Estatuto da Cidade prevê, 
o Poder Executivo do município deve, 
obrigatoriamente, produzir um Plano 
Diretor, ou seja, uma lei que deve ser 
aprovada na Câmara, e que é o instrumento 
básico da política municipal de 
desenvolvimento e expansão urbana. 
Outros instrumentos, como a Regularização 
Fundiária e o Estudo de Impacto de 
Vizinhança, podem ser utilizados sem a 
necessidade de um Plano Diretor. 
 
 
Plano Diretor 
Para que serve um plano 
diretor? 
O Plano diretor organiza o crescimento e o 
funcionamento da cidade. No Plano Diretor 
está o projeto da cidade. Ele diz qual é o 
destino de cada parte da cidade. Sem 
esquecer, claro, que essas partes formam um 
todo. 
 
O Plano diretor vale para todo o município, ou 
seja, para as áreas urbanas e também 
rurais. 
 
O Plano Diretor é uma lei municipal criada 
com a participação de toda a sociedade. 
Deve contar com a participação popular 
em todas as etapas. 
O que é um Plano Diretor? 
Ele deve ser 
aprovado na 
Câmara 
Municipal. 
 
De instrumento 
técnico, passa a ser 
um instrumento 
político. 
1 Identificar bem a realidade
da cidade e seus
problemas
2 Escolher os temas e os
objetivos a serem
trabalhados.
3 Escrever a proposta do
Plano diretor
4 Enviar a proposta para a
Câmara Municipal, para os
vereadores discutirem e
aprovarem.
5 Estabelecer prazos e
maneiras de colocar o
Plano Diretor em prátca.
6 Revisar o Plano Diretor. A
cidade sofre mudanças
difíceis de prever. E a lei
que orienta seu destino
precisa acompanhar essas
mudanças por isso o Plano
Diretor deve ser revisto
pelo menos a cada 10
anos.
As etapas do Plano Diretor 
Quais as Funções de um 
Plano Diretor? 
 
• Propiciar o crescimento e desenvolvimento 
econômico local em bases sustentáveis 
 
• Garantir o atendimento às necessidades dos 
cidadãos quanto à qualidade de vida e justiça social 
 
• Garantir que a propriedade urbana sirva aos 
objetivos anteriores 
 
• Fazer cumprir as determinações do Estatuto da 
Cidade 
 
 
Quais municípios devem ter 
obrigatoriamente um Plano Diretor? 
• Municípios com mais de 20.000 habitantes 
 
• Municípios integrantes de regiões 
metropolitanas e aglomerações urbanas 
 
• Municípios integrantes de áreas de especial 
interesse turístico, segundo as definições dos 
Estados e da União 
 
• Municípios situados em áreas de influência de 
empreendimentos ou atividades com significativo 
impacto ambiental na região ou no país 
 
Instrumentos de
Indução do
Desenvolvimento
Urbano
Regulação do Uso e 
Ocupação do Solo 
• Significa a destinação das diferentes partes 
da cidade para os diferentes segmentos da 
sociedade 
 
• Pode concentrar riqueza e oportunidades, ou 
operar contra a concentração 
 
• Pode produzir uma cidade segregada, ou 
combater a segregação 
O que são vazios urbanos? 
 Terrenos vazios, sem 
construções, edifícios 
subutilizados ou não utilizados 
em áreas com boa infra-estrutura, 
fruto de investimentos públicos, 
devem ser utilizados para cumprir 
sua função social. 
A propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja, 
a terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas 
aos interesses de seu proprietário. 
Macrozoneamento 
• Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as diferentes zonas, 
por exemplo: zona urbana, zona rural, zona de preservação de 
vegetação nativa, zona central a ser repovoada, zonas periféricas que 
devem receber usos comerciais e de serviços para deixarem de ser 
bairros-dormitório, zonas de urbanização prioritária (onde já exista 
infra-estrutura disponível). 
 
• É a base para aplicar os demais instrumentos de regulação 
urbanística. 
 
• Diferentemente do zoneamento tradicional, o macrozo-neamento não 
interfere em questões de vizinhança ou nas normas de ocupação de 
cada lote. 
 
• Estabelece também um direito de construção básico na cidade, que 
servirá como base para aplicação dos novos instrumentos do Estatuto. 
 
Macrozoneamento 
Plano Diretor de Piracicaba – SP 
As etapas para obrigar o uso 
social da propriedade 
I - Área Homogênea 
de Preservação 
Ambiental; 
 
II - Área Homogênea 
de Desenvolvimento 
Econômico; 
 
III - Área 
Homogênea de 
Urbanização Precária; 
 
IV - Área Homogênea 
de Urbanização 
Consolidada. 
Plano Diretor Taboão da Serra – SP 
As etapas para obrigar o uso 
social da propriedade 
As etapas que pressionam a utilização da 
propriedade: 
 
1°: Parcelamento e Edificação Compulsórios 
 
2°: IPTU Progressivo no Tempo 
 
3°: Desapropriação 
As etapas para obrigar o uso 
social da propriedade 
 
O poder público dispõe de alguns instrumentos para pressionar a utilização da 
terra urbana dotada de infra-estrutura: 
• Edificação compulsória obriga o proprietário a edificar no terreno 
subutilizado. 
• Se num prazo de dois anos, o proprietário não cumprir a edificação 
compulsória, o município pode 
aplicar o IPTU progressivo no 
tempo, aumento anual da alíquota 
do IPTU, até o máximo de 15% do 
valor do imóvel. 
• Se, ainda assim, o terreno não 
ficar inutilizado, o município pode 
desapropriá-lo pelo seu valor 
venal, e pagar a desapropriação 
com títulos da dívida pública. 
 As regras do estatuto da Cidade servem para: 
 
• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir em 
habitação. 
 
• Regularizar e melhorar a situação de quem mora em 
terrenos irregulares. 
 
• Criar moradias populares emáreas que já têm boa 
infra-estrutura. 
 
• Criar espaços de participação na hora de votar leis e 
também na hora de colocá-las em prática. 
 
O que o Estatuto pode fazer 
pela moradia? 
Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo 
Plano Diretor para abrigar moradia popular. 
As ZEIS servem para: 
 
• reservar terrenos ou prédios vazios para moradia popular 
• facilitar a regularização de áreas ocupadas 
• facilitar a regularização de cortiços 
 
O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em 
áreas com boa infra-estrutura. Aí fica mais fácil para a 
prefeitura exigir que nela sejam construídas moradias 
populares. 
 
 
 
ZEIS - Zonas especiais de 
interesse social 
ZEIS - Zonas especiais de 
interesse social 
• Viabilizam a regularização de 
áreas encortiçadas, favelas e 
loteamentos clandestinos 
 
• São perímetros dentro da área 
urbanizada onde valem regras 
específicas de urbanização, 
permitindo a regularização 
urbanística 
 
• Criam reservas de terras para a 
Habitação de Interesse Social 
 
 
ZEIS - Zonas especiais de 
interesse social 
ZEIS - Zonas especiais de 
interesse social 
 Solo Criado: 
 
O plano Diretor diz quantos metros quadrados a pessoa 
pode construir, de acordo com o tamanho do terreno e 
sua localização. 
 
Tudo que é construído além do que é permitido chama-se 
Solo Criado. Para construir a mais é preciso pagar à 
prefeitura pelo solo criado. 
 
No Estatuto da Cidade essa regra tem o nome de 
Outorga Onerosa do Direito de Construir. 
 
 
 
 
Como a prefeitura pode conseguir 
dinheiro para habitação? 
Direito de superfície 
Torna o direito de construir na superfície, espaço 
aéreo ou subsolo do terreno, independente do 
direito de propriedade, separando o direito 
de propriedade e direito de construir 
• Permite concessão do direito de superfície de 
um determinado terreno 
• Permite que o poder público possa cobrar das 
empresas concessionárias de serviços públicos 
um valor pelo uso do espaço aéreo ou do 
subsolo (ex: redes de eletricidade, telefonia, 
TV a cabo, infovia, etc)‏ 
Solo-Criado ou 
Outorga Onerosa do Direito de 
Construir 
• Separação do direito de propriedade e direito de construir 
• Serve para combater a valorização imobiliária decorrente de 
investimentos públicos 
• Limites máximos podem ser definidos por reserva de área adicional ou 
por densidades-coeficientes máximos 
• Preço por m2 previamente definido (porcentagem do valor de mercado 
do solo)‏ 
• Conforme a estratégia urbanística, pode ser gratuita (por exemplo, 
para Habitação de Interesse Social)‏ 
• Recursos captados constituem um Fundo de Urbanização com 
destinação definida 
 
 
 
Outorga Onerosa do Direito de 
Construir – Plano Diretor SP 
Três tipos de coeficiente de aproveitamento: 
COEF. APROVEITAMENTO = metragem da área construída 
 metragem da área total do lote 
• Coeficiente Básico – indica o quanto se pode construir 
gratuitamente, de acordo com a área. 
• Coeficiente Máximo – indica qual é construção máxima 
permitida no lote. Por exemplo, se temos um lote de 
coeficiente máximo de 4, isso significa que ele pode 
construir no máximo 4 vezes a área do terreno. Se a área 
do lote for de 100m2, sua edificação deverá ter no máximo 
400m2. 
3. Coeficiente Mínimo – indica se o lote está subutilizado, ou 
seja, se a edificação tiver uma metragem abaixo do 
coeficiente mínimo, essa propriedade está sendo 
subutilizada. 
 
Solo-Criado ou 
Outorga Onerosa do Direito de 
Construir 
Primeiras experiências 
• São Paulo – Olavo Setúbal (1976) criou o coeficiente 
básico = 1 para toda a cidade. O preço pago serviria 
para obter recursos para preservação histórica e 
controle de densidades (dotar a região de equipamentos 
urbanos exigidos pelo adensamento das novas 
construções); 
• França – correção da distorção do preço dos terrenos 
liberados para prédios e os bairros vizinhos com limites 
rígidos. Paris = coef. 1 e o resto da França = 1,5. 
Somente governo vendia o potencial; 
• Chicago – ressarcimento aos proprietários de imóveis 
tombados que poderiam transferir o potencial 
construtivo de forma onerosa. Transação entre 
particulares. 
Solo-Criado ou 
Outorga Onerosa do Direito de 
Construir 
Alertas 
• Não confundir a possibilidade de adensamento 
construtivo através do coeficiente máximo, com 
adensamento populacional. O puro aumento do 
coeficiente de aproveitamento pode levar ao menor e 
não ao maior aproveitamento de uma área da cidade. 
 
Exemplos: 
• Grandes bairros que se transformam em centros de 
negócios tendem a expulsar a população, esvaziando-se 
à noite e desequilibrando a infra-estrutura. 
• Bairros que sofreram aumento na área construída como 
Tatuapé e Vila Madalena em São Paulo, tiveram 
decréscimo populacional. 
Operações Urbanas 
• Definição de áreas para requalificação urbana 
e/ou implementação de projetos específicos 
• Define-se o projeto (usos, volumetria, 
investimentos requeridos)‏ 
• Vende-se potencial adicional ao direito básico e 
utilizam-se regras específicas de uso e 
ocupação do solo 
• Os recursos formam um Fundo de Operação 
que financia os investimentos 
 
 
 
Operações Urbanas 
Direito de Preempção 
• Demarcação de regiões na cidade onde o 
poder público tem preferência no caso de eles 
serem ofertados no mercado 
• Podem facilitar a realização de planos urbanos 
a médio e longo prazo 
• As áreas devem estar assinaladas no Plano 
Diretor 
Consórcio Imobiliário 
 
 
Associação entre o 
proprietário de terras e 
o poder público 
 
O Proprietário cede a terra 
urbana ao poder 
público, que realiza um 
empreendimento e 
devolve ao proprietário 
unidades construídas 
(casas ou 
apartamentos) no valor 
da terra cedida. 
 
Instrumentos de 
Regularização 
Fundiária 
Ilegalidade Urbana 
Morar na cidade “fora da lei” é não ter direito à cidade - 
atinge entre 30% e 50% da população urbana brasileira. 
Formas de ilegalidade: 
• favelas 
• cortiços 
• loteamentos clandestinos e irregulares 
• conjuntos habitacionais ocupados 
• casas sem “habite-se”, etc. 
 
Direito à propriedade (Código Civil): 
• Antes - direito absoluto do proprietário 
• Hoje - condicionado à função social da 
propriedade 
 
Mercado imobiliário: 
propriedade urbana = mercadoria cara e 
inacessível para boa parte da população 
Ilegalidade Urbana 
 
• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir 
em habitação 
• Regularizar e melhorar a situação de quem 
mora em terrenos irregulares 
• Criar moradias populares 
• Criar espaços de participação na gestão da 
cidade 
 
O que o Estatuto pode fazer 
pela moradia? 
O que é Regularização Fundiária? 
Titulação + Urbanização 
 
• É um processo de intervenção 
cujo objetivo prioritário é 
legalizar a permanência de 
moradores de áreas 
urbanas ocupadas 
irregularmente para fins de 
moradia, além de promover 
melhorias no ambiente urbano 
e na qualidade de vida do 
assentamento. 
 
• Importância da participação da 
comunidade 
 
Ocupação em Área de Risco 
• Impossibilidade da permanência no local 
 
• Reassentamento próximo ao local original 
 
 
• Terreno/imóvel - particular 
• Viver há mais de 5 anos - permitida a soma de posses 
sucessivas 
• Uso para fins de moradia 
• Área até 250m² 
• não pode ser proprietário de outro imóvel 
• usucapião individual ou coletivo (condomínio)‏ 
• A sentença de usucapião é o título hábil para o registro 
Usucapião Especial Urbana 
Usucapião Especial Urbana 
individual x coletivaUSUCAPIÃO
INDIVIDUAL
USUCAPIÃO
COLETIVO
 posse de área urbana
particular
 posse de área urbana
particular
 área até 250m²  área até 250m²
 posse sem interrupção e
oposição pelo período
mínimo de 5 anos
 posse sem interrupção e
oposição pelo período mínimo
de 5 anos
 não ser proprietário de
outro imóvel urbano ou
rural
 não ser proprietário de outro
imóvel urbano ou rural
 posse destinada para fins
de moradia própria ou de
sua família
 posse destinada para fins de
moradia própria ou de sua
família
 ocupação por população de
baixa renda
 deve Ter usado sempre que
não for individualizar os lotes
ocupados
Etapas da usucapião urbana 
 
 
 
• Pesquisa sobre o titular da propriedade 
 
• Elaboração de planta/croqui 
 
• Recolhimento de provas do tempo da posse: contas de luz, 
carnês de pagamento, etc. 
 
• Encaminhamento de toda a documentação recolhida, junto 
com a planta de localização do imóvel, para o Serviço de 
Assistência Jurídica que for atender os moradores. 
 
• Preparação e ingresso das ações judiciais 
 
• Acompanhamento das ações em Juízo 
 
• Averbação de sentenças de usucapião especial para fins de 
moradia no registro de imóveis. 
 
 
Papel da prefeitura 
 
• Prestar assistência jurídica gratuita para a população, 
• Prestar assistência técnica gratuita - levantamento 
topográfico, elaboração de planta, memorial descritivo, 
etc; 
• Desenvolver políticas sociais junto à comunidade - 
visando urbanização, regularização, assegurando a 
participação no Plano de Urbanização; 
• Favorecer a inclusão social, com mecanismos 
econômico-financeiros como a isenção e anistia de taxas 
e impostos. 
Concessão de uso especial 
para fins de moradia 
 
• Terreno/imóvel - público. 
• Viver há mais de 5 anos - permitida a soma das 
posses sucessivas 
• Uso predominante para moradia 
• Área até 250m² 
• não pode ser proprietário de outro imóvel 
 
Para o pedido da Concessão Especial: 
1. Identificação da área pública 
2. Identificação da existência de oposição à posse 
3. Descrição da área 
Concessão de uso especial 
para fins de moradia 
CONCESSÃO DE USO
INDIVIDUAL
CONCESSÃO DE USO
COLETIVA
 possuir com sua área de até
250m²
 possuir com sua área de até
250m²
 por 5 anos, até 30 de julho de
2001
 por 5 anos, até 30 de julho de
2001
 posse sem interrupção e
oposição pelo período mínimo
de 5 anos
 posse sem interrupção e
oposição pelo período mínimo
de 5 anos
 não ser proprietário de outro
imóvel urbano ou rural
 não ser proprietário de outro
imóvel urbano ou rural
 posse destinada para fins de
moradia própria ou de sua
família
 posse destinada para fins de
moradia própria ou de sua
família
 deve ser usado sempre que não
for possível individualizar os
lotes ocupados
 
• O morador ou os moradores precisam pedir a 
concessão especial para fins de moradia ao órgão 
público que é o dono oficial. 
• Depois de um ano, se o órgão não tiver passado a 
propriedade de terreno para os moradores, eles 
podem lutar pela propriedade na justiça comum. 
Concessão de uso especial 
para fins de moradia 
Atenção: esta regra é provisória! 
A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que 
foi cortada do texto do Estatuto, aparece na Medida 
Provisória 2.220. Para ser lei, a medida provisória precisa 
ser votada. 
 
 
• Garante a segurança da posse e o direito à moradia 
aos ocupantes de áreas públicas. 
• Contrato por tempo indeterminado 
• Gratuita - mas se ocorrer desvio da finalidade contratual 
(moradia), o imóvel reverte ao patrimônio público. 
• O direito à concessão é transmissível. 
• Será facultativamente no próprio local, nos casos de área 
de uso comum do povo, áreas destinadas a projetos de 
urbanização ou áreas de defesa nacional e interesse 
ambiental. 
 
 
A Concessão pode ser feita por meio de termo 
administrativo - posteriormente registrado em 
Cartório. 
Concessão de uso especial 
para fins de moradia 
Etapas da Concessão 
de Uso Especial para Fins de Moradia 
• Seleção da área 
• Cadastro socioeconômico dos moradores. 
• Levantamento topográfico cadastral do assentamento. 
• Elaboração do Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU). 
• Discussão e aprovação do EVU pela comunidade. 
• Aprovação administrativa do EVU nos órgãos de planejamento 
municipais. 
• Recolhimento de provas do tempo da posse e da documentação dos 
moradores. 
• Elaboração do projeto de lei de desafetação da área (se for 
necessário). 
• Elaboração dos contratos de Concessão de uso especial para fins de 
moradia. 
• Assinatura dos contratos de Concessão definitivos. 
• Encaminhamento dos contratos para registro em cartório de registro 
de imóveis. 
• Acompanhamento permanente do Poder Público (pós-intervenção) 
com programas de apoio, como educação ambiental, geração de 
emprego e renda, acesso ao crédito, etc. 
 
 
• Concessão de Uso Especial para fins de moradia: 
- regulada pela MP 2.220/2001 
- é gratuita 
- a Administração Pública tem dever de concedê-la para 
aqueles que preencham os requisitos legais 
- pode ser reivindicada na Justiça 
 
 
• Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): 
- regulada pelo Decreto-Lei 271/1967 
- gratuita ou onerosa 
- é uma faculdade do Poder Público 
Diferenças entre: 
concessão especial / CDRU 
Regularização de Loteamentos 
Clandestinos e Irregulares 
• O Estatuto da Cidade não regulou o parcelamento do solo no 
Brasil, portanto, as Leis Federais 6.766/79 e 9.785/99 
continuam vigentes - são leis que exigem fluxogramas 
burocratizados e lentos. Para isso, é necessário o 
envolvimento das Procuradorias Municipais para o ingresso de 
ações judiciais contra os loteadores. 
 
• Alguns municípios estão estudando as possibilidades técnicas e 
jurídicas de tentar a Usucapião Especial para fins de moradia 
na forma coletiva como uma via alternativa para a 
regularização de loteamentos antigos e com muitas 
dificuldades técnicas para a regularização pela via tradicional 
da 6766/79. Este pode vir a se tornar um caminho para o 
impasse dos loteamentos no Brasil. 
 
Gestão (Democrática) da 
Regularização Fundiária 
 
• Municípios são legalmente responsáveis pela regularização 
fundiária. - Devem oferecer apoio técnico e jurídico às 
populações. 
 
• Os processos de Regularização Fundiária deverão ser 
conduzidos com: participação ativa dos beneficiários das 
intervenções ( Conselhos de Política Urbana e/ou de Política 
Habitacional, e a formação de comissões de moradores ). 
 
• Interlocução com o Ministério Público (área a regularizar 
deva ser objeto de desafetação ou situe-se em área que 
apresente bens ambientais a preservar)‏ 
 
Prevenção da Ilegalidade 
Fundiária 
Regularizar é muito mais trabalhoso e mais caro 
que prevenir a ilegalidade. 
 
Prevenção é o município abrir espaços para a 
população de baixa renda, dentro da área 
urbanizada e provida de infra-estrutura, por exemplo, 
com o estabelecimento de Zonas de Especial Interesse 
Social. 
 
Os instrumentos de regulação, como o Plano Diretor, 
o Código e Edificações e Posturas e a Lei de 
Parcelamento, devem ser adequados à realidade 
socioeconômica local. 
 
 
Instrumentos de 
democratização da Gestão 
Urbana 
 
Como participar das 
decisões da cidade? 
 
O que é a Gestão 
Democrática da Cidade 
• As desigualdades sociais expressam-se na 
segregação espacial e nas relações políticas na 
cidade 
• A gestão democrática da cidade significa a 
democratização dos processos decisórios 
e o controle social sobre a implementação 
da política urbana 
• Rompe o círculo vicioso declientelismo que 
ocorre na gestão das cidades, à medida que 
estabelece mecanismos transparentes, 
conhecidos e legitimados pelos diferentes 
setores da sociedade para a gestão urbana. 
Instrumentos de Gestão 
Democrática da Cidade 
• Ampliam o conhecimento sobre o planejamento 
territorial e a gestão urbana 
• Ajudam a democratizar a tomada de decisões, e a dar 
oportunidades para que diferentes grupos e setores da 
cidade se façam representar 
• Os mecanismos de gestão democrática devem estar 
presentes em todas as etapas do Plano Diretor 
 
Conselhos de Habitação e 
Desenvolvimento Urbano 
• Órgãos colegiados, com representação do 
poder público e da sociedade civil 
• Permitem a participação direta da população 
na construção da política urbana, 
acompanhando e fiscalizando a 
implementação do planejamento territorial. 
• Podem ser consultivos ou deliberativos 
• Deve-se estabelecer claramente suas 
atribuições e garantir seus recursos, por meio 
de um Fundo de Desenvolvimento Urbano 
• Deve-se garantir a representatividade dos 
diversos setores 
 
Conferências da Cidade 
• São grandes encontros, realizados 
periodicamente, com ampla divulgação e 
participação popular. 
• Fórum para a definição de políticas e 
plataformas de desenvolvimento urbano para 
o período seguinte. 
• São momentos de construção de pactos entre 
o poder público e os diversos setores da 
sociedade, e de definição de direitos e 
responsabilidades. 
• Pode ser acionada uma Conferência da 
Cidade para a consolidação e aprovação de 
um Plano Diretor 
Audiências Públicas 
• São apresentações que o poder público deve 
fazer em alguns momentos, quando estão em 
jogo projetos ou planos de grande 
importância para o conjunto ou para partes 
da cidade. 
• Podem ser convocadas pela Câmara Municipal 
ou pelo Poder Executivo 
• O Poder Público deve estar disposto a discutir 
seus projetos, e se necessário negociar e 
rever posições. 
 
Audiências Públicas 
Essa consulta funciona como uma votação e 
ocorre de duas maneiras: 
• Referendo: o resultado da votação serve só 
para orientar a decisão dos governantes 
• Plebiscito: o resultado da votação vale 
como decisão final 
Estudos de Impacto de 
Vizinhança 
• Servem para medir o efeito de futuros 
grandes empreendimentos sobre a região 
vizinha 
• Os impactos podem ser urbanísticos (no 
trânsito, na área desmatada, no adensamento, 
etc.) ou socioeconômicos (na estrutura de 
emprego e renda, nos negócios que podem ser 
atraídos ou expulsos). 
• Devem dar voz à população dos bairros e 
comunidades afetados pelos empreendimentos 
• Se necessário, devem exigir compensações e 
contrapartidas dos empreendedores, em todos 
os pontos onde incidirão os impactos. 
Orçamento Participativo 
• Significa a participação da população nas 
decisões de como será gasto o dinheiro 
público no ano seguinte. 
• Baseia-se em assembléias realizadas nas 
diferentes regiões da cidade, nas quais são 
escolhidas as prioridades de investimento 
da cidade e são eleitos os delegados, que 
representam um número determinado de 
cidadãos 
• Os delegados votarão nas assembléias 
que decidem onde será alocado o dinheiro 
no projeto de lei do orçamento público do 
ano seguinte. 
• Podem ser feitas plenárias temáticas 
(Habitação, Educação, Saúde), ou por 
grupo urbano (Juventude, Idoso)‏ 
 
 
Pavimentação 
Saúde 
Habitação 
Iniciativa Popular 
• A população também pode 
propor planos, projetos ou 
alterações na legislação, por 
meio da iniciativa popular de 
projetos de lei. 
• Um Projeto de Lei de 
Iniciativa Popular deve 
reunir um grande número de 
assinaturas de cidadãos 
(número que deve ser 
definido em lei no próprio 
município)‏ 
• Tramita e é votado 
normalmente na Câmara. 
Desafios da Gestão 
Democrática da Cidade 
• Fragilidade das conquistas 
 
• Dificuldades de permanência dos 
mecanismos de gestão democrática 
 
• Persistências das relações de 
clientelismo 
 
 
Ameaças à Participação 
• Da parte do Estado: 
Tendência à criação de espaços de 
negociação pro forma 
Risco de esvaziamento político, 
econômico, logístico dos mecanismos 
de participação 
• Da parte da sociedade: 
Tendência ao abuso de relações 
privilegiadas com os canais de 
liberação de recursos 
 
 
Instrumentos de 
Financiamento do 
Desenvolvimento 
Urbano 
As realizações do município dependem 
de recursos e das prioridades de 
governo definidas no orçamento. 
As fontes de recursos são de origem 
tributária (impostos, taxas e 
contribuições) e outras, como 
multas, dívida ativa, preços públicos, 
rendimentos financeiros, etc. 
O Estatuto da Cidade pode 
ampliar substancialmente esses 
recursos, incorporando alguns 
instrumentos no Plano Diretor. 
 
Alternativas Tributárias e de 
Financiamento 
 
1. IPTU Progressivo no Tempo 
2. Emissão de Títulos 
3. Outorga Onerosa do Direito de Construir 
4. Operações Urbanas Consorciadas 
5. Transferência do Direito de Construir 
6. Consórcio Imobiliário 
7. Política Tributária 
8. Recursos Orçamentários 
 
 
 
IPTU Progressivo no Tempo 
Este mecanismo é diferente do IPTU progressivo sobre o 
valor venal do imóvel. Trata-se de uma punição, para 
induzir o proprietário a dar à propriedade a 
destinação socialmente prevista pelo Plano 
Diretor. 
O IPTU Progressivo no tempo aplica-se aos vazios 
urbanos, dotados de infra-estrutura, que estejam 
sendo estocados com finalidade especulativa. O 
instrumento só poderá ser utilizado em caso de 
descumprimento do parcelamento, edificação ou 
utilização compulsórios do solo urbano não edificado, 
subutilizado ou não utilizado (link), pela majoração da 
alíquota durante cinco anos consecutivos. E a alíquota 
a cada ano não pode exceder a duas vezes a do ano 
anterior, chegando a um máximo de 15% do valor do 
imóvel. 
No caso de aplicação do IPTU progressivo no tempo, não 
se pode conceder isenções nem anistia. 
Atenção: a finalidade da aplicação do IPTU Progressivo 
no Tempo não é o aumento da arrecadação municipal, 
e sim o uso mais racional do espaço da cidade. 
Emissão de Títulos 
Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU 
progressivo, o município poderá 
desapropriar o imóvel, pagando com 
títulos da dívida pública aprovados pelo 
Senado. (link para consorcio imobiliario, 
como alternativa à desapropriação)‏ 
Outorga Onerosa do Direito de 
Construir 
 A outorga onerosa do direito de construir ou Solo-Criado 
significa que o proprietário deverá pagar ao município 
pelo direito de construir, em circunstâncias definidas 
no Plano Diretor. 
O Plano Diretor deve fixar áreas nas quais: 
• o direito de construir poderá ser acima do coeficiente 
de aproveitamento - CA (relação entre a área 
edificável e a área do terreno), ou densidade básica, com 
contrapartida pelo beneficiário; 
• poderá ser permitida alteração de uso do solo, com 
contrapartida pelo beneficiário. 
O potencial dos recursos depende das áreas envolvidas, das 
transformações necessárias no uso do solo e das regras 
de partilha da valorização imobiliária gerada pela 
elevação do CA ou densidade, ou pela alteração de uso. 
 
Operações Urbanas e 
Operações Interligadas 
Operações urbanas e operações interligadas são 
instrumentos que servem para o poder público 
recuperar parte dos investimentos que 
realiza na infra-estrutura urbana e que 
resultam na valorização imobiliária. 
Esse tipo de instrumento só deve ser aplicado por 
municípios que possuam mercados imobiliários 
muito fortes, geralmente os municípios 
maiores. 
Onde não há um mercado imobiliário forte, pode-
se utilizar outros instrumentospara ressarcir 
investimentos, como a Contribuição de 
Melhoria. 
 
Transferência do Direito de 
Construir 
Pode-se, por meio de lei municipal, autorizar o 
proprietário de imóvel urbano a alienar ou exercer em 
outro local o direito de construir quando o imóvel for 
necessário para fins de: 
1) implantação de equipamentos urbanos e comunitários 
2) preservação de interesse histórico, ambiental, 
paisagístico, social ou cultural 
3) servir a programas de regularização fundiária, 
urbanização de áreas ocupadas por população de baixa 
renda e habitação de interesse social 
 
Esta alternativa é válida também para o proprietário que 
doar seu imóvel ao poder público, para os fins acima 
previstos. 
 
Consórcio Imobiliário 
Consórcio Imobiliário é uma forma de viabilizar 
planos de urbanização ou edificação, quando o 
proprietário não tem os recursos para isso. 
Este instrumento permite que o proprietário 
transfira seu imóvel ao poder público e, 
após a realização das obras, receba como 
pagamento unidades imobiliárias 
devidamente urbanizadas ou edificadas, 
em valor correspondente ao valor do imóvel 
antes da execução das obras. 
Pode ser aplicado em áreas atingidas pelo 
parcelamento, edificação ou utilização 
compulsórios do solo urbano. 
 
Direito de Preempção 
• Pode melhorar a arrecadação do 
ITBI 
Política Tributária 
O Estatuto da Cidade apresenta uma política 
clara para o estabelecimento de tributos e 
tarifas, determinando que todos os tributos 
sobre imóveis urbanos e todas as tarifas 
relativas a serviços públicos urbanos, serão 
diferenciados em função do interesse 
social. 
 
O Estatuto da Cidade é uma lei. Mas 
tem lei que “pega”, tem lei que “não 
pega”. Ocupe os espaços de 
participação que o Estatuto trouxe 
para fazermos nossas cidades mais 
justas e mais equilibradas. 
Mas como fazer pra que essas 
leis não fiquem só no papel?