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DISCIPLINA DIREITO DOS CONTRATOS- CIVIL IV 
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DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
 
- O CC antigo disciplinava, quando de sua aprovação em 1916 e entrada em vigor em 
1º.01.1917, a locação em suas três modalidades: a locação de coisas, de serviços e a 
empreitada. 
 
- A locação de serviços, perdendo esta característica de locação, foi devidamente regulada 
pelas normas de proteção do trabalho laboral, pelas normas trabalhistas, posteriormente 
reunidas na CLT. 
 
- Cumpre ressaltar que a locação de serviços tem sido pouco aplicada tendo em vista a edição 
de normas específicas a cerca de algumas modalidades de serviços. 
 
Além disso, com o advento das leis trabalhistas, a locação de serviços abrange poucas 
relações, sendo tratada como um ramo à parte. 
 
- A empreitada, embora o CC guarde as normas de regulação, ganhou lei específica que a 
regula, a Lei 4591/64, a lei de Condomínios. 
 
- A locação de coisas por sua vez também ganhou diplomas reguladores, em alguma de suas 
várias espécies: 
 
LOCAÇÃO DE COISAS: 
a) MÓVEIS – continuam reguladas pelo CC. 
b) IMÓVEIS: 
b.1) RURAIS: Lei 4504/64, Estatuto da Terra e Dec. 59.566/66- Decreto regulamentador 
b.2) URBANOS: Lei 8245/91 – Lei do Inquilinato e CC 
 
 
 A locação experimentou mais do que qualquer outra matéria tratada no Código Civil, 
modificações profundas impostas pelo transcurso do tempo. 
 
 A locação de prédios (e a de serviços) sofreu brutal transformação nos anos que se seguiram 
a vigência da codificação. 
 
CONCEITO: 
 
A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, 
se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo: 
 
 
Para Washington de Barros Monteiro, define-se locação como sendo: o contrato pelo qual 
uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, compromete-se a fornecer, durante certo 
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lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um 
serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada). 
 
Por conta disso, Carlos Roberto Gonçalves traz como contraponto a seguinte contribuição 
para a construção da definição de locação. Para esse autor, os romanos disciplinaram três espécies 
ou modalidades de contrato: locatio conductio rerum (locação de coisas), locatio conductio 
operarum (locação de serviços) e locatio conductio operis (empreitada). É sabido que pela influência 
dos romanos, muitos códigos do século passado, principalmente o Código Civil brasileiro de 1916, 
mantiveram-se com esse conceito. Portanto, Gonçalves adota a definição de locação de coisas, 
como sendo o contrato pela qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma 
coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração. 
 
Segundo Rizzardo o objeto da regulamentação do Código Civil é a locação de coisas, ou 
de todos os bens materiais distintos de prédios urbanos alugados para fins residenciais ou outra 
motivação, como para o comércio, o uso profissional, a indústria, o ensino, a prestação de serviços, 
e a instalação de hospitais. Salienta-se ainda que, na locação de coisas, as partes denominam-se: 
locador,senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. Além disso, o vocábulo 
arrendamento é sinônimo de locação, podendo ambos ser usados indistintamente. 
 
 
NATUREZA JURÍDICA 
 
a)BILATERAL – porque envolve prestações recíprocas de cada uma das partes; 
 
b)ONEROSO – dado o seu propósito especulativo; 
 
c)CONSENSUAL – porque independe da entrega da coisa para seu aperfeiçoamento, opondo-se, 
assim, aos contratos reais onde a tradição é o elemento constitutivo do contrato. 
 
d)COMUTATIVO – porque cada uma das partes, desde o momento da feitura do ajuste, pode 
antever e avaliar a prestação que lhe será fornecida e que, pelo menos subjetivamente, é 
equivalente da prestação que se dispõe a dar. 
 
e)NÃO-SOLENE – porque a lei não impõe forma determinada para o seu aperfeiçoamento. 
 
ELEMENTOS: 
 
-TEMPO 
-PREÇO 
 Denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração, pois haverá 
comodato, e não locação, se o uso e gozo da coisa forem cedidos a título gratuito, como 
retromencionado. A fixação dá-se pelas partes ou mediante arbitramento administrativo ou 
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judicial, ou ainda imposto por ato governamental, citam-se: o caso dos táxis e dos prédios 
urbanos. 
 
 Com lei n° 8.245/91, Lei do Inquilinato, passou a preponderar a liberdade absoluta na matéria 
relativa aos aluguéis, em especial nas locações não residenciais. 
 
 Todavia, nas locações residenciais mantém-se o poder de controle do governo, porquanto os 
reajustes deverão seguir os critérios previstos na legislação específica. 
 
-OBJETO DO NEGÓCIO. 
Essa peculiaridade é que traz o caráter do contrato de locação, pois se a coisa for 
substituível, o contrato seria de empréstimo ou mútuo, e não locação. Contudo, em alguns casos, 
mesmo que a coisa seja substituível, por convenção das partes ela passa a ser infungível, podendo 
dessa forma ser objeto de locação. Um exemplo seria a locação de fitas de vídeo ou DVD's. 
 
PARTES; 
 
-LOCADOR (proprietário) 
-LOCATÁRIO (inquilino) 
 
 
DO TERMO FINAL DA LOCAÇÃO: 
 
 A locação de coisas pode ajustar-se por prazo determinado ou indeterminado. Segundo 
Silvio Rodrigues: Na hipótese de se haver fixado tempo determinado de duração e fora das 
exceções trazidas para a locação de prédios urbanos por leis subseqüentes, a relação ex locato 
cessa de pleno direito com o advento do termo, 
independentemente de notificação ou aviso (CC, art. 573), impondo-se, portanto, ao locatário, [...], o 
dever de devolver a coisa. Se tal devolução não se perfaz, o locador deve reclamá-la mediante 
notificação judicial dirigida ao locatário, a fim de colocá-lo em mora, pois, caso contrário, seu silêncio 
poderá ser interpretado como concordância com a prorrogação do contrato, por igual aluguel, mas 
sem prazo determinado (CC, art. 574). 
 Se o locatário, não restituir a coisa, quando notificado, sua mora poderá provocar dupla 
sanção: pagará o aluguel que o locador, na própria notificação, arbitrar e responderá pelo dano que 
a coisa venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito, conforme art. 575 do Código Civil. 
 Já a locação por tempo indeterminado cessará desde que qualquer das partes resolva dá-la 
por finda. Mas se se tratar de locação de imóvel, tem o locatário o prazo de noventa dias, nos casos 
de alienação do bem durante o contrato, após a notificação, para fins de desocupação, é o que 
preceitua o art. 576, § 2º do C.C. Contudo, destaca-se o art. 78 da Lei do Inquilinato58, no que diz 
respeito aos prédios urbanos de fins residenciais, com contratos anteriores à Lei; 
 
 A locação sem prazo determinado exige prévia notificação do locatário. Se este, notificado, 
não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e 
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responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito (art. 575). Se o 
aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta 
o seu caráter de penalidade (parágrafo único). Tais regras não se aplicam à locação de prédios 
urbanos. Salvo convenção em contrário, o locatário pode reter a coisa alugada, no caso de 
benfeitoria necessária, mesmo feita sem prévia licença do proprietário.Quanto às úteis, só pelas 
realizadas com expresso consentimento do locador. 
 
+++Os contratos fixados por tempo determinado cessam de pleno direito quando findo o prazo 
estipulado, independente de notificação ou aviso. 
 
+++Os contratos fixados por tempo indeterminado cessam por deliberação de qualquer das 
partes, notificada a outra, com antecedência prevista na lei. 
 
 
DA LOCAÇÃO DE COISAS – art. 565/578 CC 
 
ART. 565 CC - Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e 
gozo de coisa não-fungível, mediante certa retribuição. 
 
 Se tratando de bens móveis – estes devem ser INFUNGÍVEIS, pois se a coisa cujo uso se 
concede é fungível, o contrato se degenera em mútuo feneratício – tem que devolver outra coisa 
mesmo gênero, qualidade e quantidade - 
 
 O preço na locação de coisas é chamado de RENDA OU ALUGUEL. 
 
 OBRIGAÇÕES DO LOCADOR : 
 
ART. 566 CC - o locador é obrigado: 
I. a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-
la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; 
II. a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa . 
 
O locador tem que entregar a coisa para o locatário, mas entregá-la em estado de servir ao 
uso a que se destina – art. 566, I 
 
 
ART. 567 CC – Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução 
proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim, a que se destinava. 
 
O locador, no curso do contrato de locação, tem como obrigação principal entregar a coisa 
ao locatário, em perfeito estado ao uso para o qual se destina, além dos acessórios que revestem a 
coisa. Essa obrigação irá prevalecer desde que as partes não tenham acordado de forma diferente. 
Além de entregar a coisa, o locador tem a obrigação de conservá-la. Dessa forma é 
responsável pelos gastos decorrentes de obras de conservação. Da mesma forma, essa obrigação 
pode ser convencionada de forma diversa no contrato. 
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Importante diferenciar aqui o que seriam obras de conservação e meras reparações 
locativas, pois em cada uma delas a responsabilidade pela reparação será ora do locador, ora do 
locatário. 
Obras de conservação são medidas sérias, tomadas para que a coisa em si não se perca ou 
deteriore. Já as reparações locativas servem para corrigir os pequenos estragos decorrentes do uso 
frequente. 
O não cumprimento do dever de conservação pode ensejar a resolução (extinção) do 
contrato. Se o locatário fizer por sua conta obras de conservação, tem direito de ser restituído. Outra 
consequência é que, havendo deterioração na coisa, o locatário pode exigir a redução no preço do 
aluguel ou mesmo a extinção do contrato. 
O locador deve garantir o locatário contra a existência de vícios redibitórios, ou seja, defeitos 
pré-existentes na coisa, que posteriormente se manifestam fazendo com que a coisa se torne 
imprópria para o uso ou reduza seu valor. 
O locador deverá garantir o locatário, ainda, contra os efeitos da evicção, entendida como a 
perda total ou parcial da coisa pelo adquirente em função de ação judicial promovida pelo real 
possuidor ou proprietário. 
As consequências jurídicas da evicção perante o contrato de locação são a resolução 
(extinção) do contrato e indenização ao locatário pelos prejuízos sofridos. 
 
Os atos da administração pública, tais como desapropriação, condenação do edifício dentre 
outros também serão de responsabilidade do locador caso este tivesse ciência que essa providência 
estava tramitando antes de firmar o contrato de locação. Mas se o locatário é quem deu causa ao 
ato administrativo, é dele a responsabilidade, tendo o mesmo que indenizar o locador. 
O locador também é obrigado a indenizar o locatário por perdas e danos caso retire a coisa 
locada da posse do locatário antes de findo o prazo estabelecido no contrato de locação. 
 
 
 
DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO – inquilino - 
 
1.O locatário é obrigado a zelar pela coisa alugada como se fosse sua - se não conservar a coisa 
com prudência, o locador poderá promover a rescisão da locação ou pedir indenização; 
 
Deve usar a coisa alugada para os fins convencionados - ou para aqueles que decorrerem 
de sua natureza, sendo que não poderá modificá-los sem a autorização do locador, sob pena de 
rescisão do contrato; 
O locatário tem como obrigações principais: pagar o aluguel estipulado no contrato de 
locação; cuidar da coisa como se fosse o próprio dono, conservando-a da maneira como recebeu. 
O locatário também deve avisar ao locador sobre eventuais incômodos sofridos em sua 
posse por terceiros, de maneira com que o locador tenha ciência da situação e possa tomar as 
medidas cabíveis. 
 
 Ex. se alugou um automóvel para passeio não poderá usá-lo para disputar corridas de 
velocidade. 
 
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 A coisa alugada destina-se, por natureza, a um determinado fim, e assim deve ser utilizada, 
ou seja, de acordo com a forma convencionada. 
 
 Se isso não ocorrer há um inadimplemento contratual, e de acordo com o art. 570, poderá o 
locador além de pedir a rescisão reclamar perdas e danos. 
 
ART. 570 CC - Se locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do que a que se destina, ou se ela se 
danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato exigir perdas e danos. 
 
O locatário tem que pagar o aluguel no prazo legal ou no ajustado - pois esta prestação por 
ele devida é que constitui a causa das prestações fornecidas pelo locador. 
 
O locatário quando terminar a locação deverá restituir a coisa no estado em que a recebeu - 
salvo as deteriorações naturais ao seu uso regular. 
 
 1ª. parte do art. - Portanto, finda a locação ex locato, não tem o locatário qualidade de 
conservar a coisa, devendo devolvê-la. 
 
 Até o final do prazo da locação a posse que desfrutava e havida por título precário por conta 
da locação, que era direta e justa, tornar-se-á injusta se não devolver a coisa reclamada pelo 
locador. 
 
 Assim, se o locatário não devolver a coisa, sua posse é viciada, caracterizada por esbulho. 
 
 2ª. parte do art. - consta a obrigação do locatário de devolver a coisa em bom estado de 
conservação, exceto as deteriorações naturais e esperadas. 
 
 Se a coisa for devolvida em mal estado o locador poderá recusar-se de recebê-la, até que 
submeta a vistoria, onde verifique sua condição, para depois apurar o montante da reparação que 
terá direito de exigir do locatário. 
 
DO TERMO FINAL DA LOCAÇÃO – prazo determinado ou indeterminado 
 
A locação de coisas poderá ser ajustada por prazo determinado ou indeterminado. 
 
TEMPO DETERMINADO DE DURAÇÃO – nesta hipótese a relação ex locato cessa de pleno direito 
com o advento do termo, independentemente de notificação ou aviso, impondo-se assim ao locatário 
o dever de devolver a coisa. 
 
ART. 573 CC – A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de 
notificação ou aviso 
 
 Se a devolução não se perfaz, o locador deve reclamá-la através de notificação judicial ou 
extrajudicial dirigida ao locatário, a fim de colocá-lo em mora, pois, caso contrário, seu silêncio 
poderá ser interpretado como concordância com a prorrogação do contrato, por igual prazo, mas 
sem prazo determinado. 
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ART. 574 CC – Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugadasem oposição do locador, presumir-
se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. 
 
 Se com a notificação o locatário não restituir a coisa, sua mora poderá provocar dupla 
sanção: 
 
1. Pagará o aluguel que o locador, na própria notificação arbitrar – a lei dá ao locador um meio 
compulsório para forçar o locatário a cumprir sua obrigação. 
 
 Algumas jurisprudências tem entendido que esta multa não poderá ultrapassar ao dobro do 
aluguel convencionado. 
 
2. Responderá pelo dano que a coisa venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito - 
 
ART. 575 CC – Se, notificado, o locatário não restituir a coisa, pagará, enquanto estiver em seu poder, o aluguel que o 
locador arbitrar e responderá pelo dano, que venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. 
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em 
conta o seu caráter de penalidade. 
 
 Mas, de outro lado, deve-se esclarecer que antes do vencimento do prazo, o locador não 
poderá reaver a coisa alugada, senão ressarcindo aos locatários os prejuízos resultantes, nem o 
locatário poderá devolver, a menos que pague os aluguéis pelo tempo que faltar. 
 
 
ART. 571 CC – Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a 
coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador 
senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
Parágrafo único – o locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. 
 
 Mas, claro que o contrato poderá ser rescindo por qualquer das partes, ante o 
inadimplemento de outro contratante. 
 
 Ex. O locador que não garante ao locatário o uso pacífico da coisa (570CC), ou se o locatário 
empregar a coisa em uso diverso do ajustado ou daquele para que se destina. 
 
 
TEMPO INDETERMINADO DE DURAÇÃO – cessará desde que qualquer das partes resolva dar 
fim. 
 
DO DIREITO DE RETENÇÃO DO LOCATÁRIO – 
 
 O direito de retenção é a faculdade, concedida pela lei ao credor, de conservar em seu poder 
a coisa alheia que já detenha legitimamente, além do momento em que deveria restituir, em garantia 
de um crédito que tenha contra o devedor e decorrente de despesas feitas ou perdas sofridas em 
razão da coisa. 
 
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Direito de retenção do locatário. Segundo o art. 571 do C.C, é permitido ao locador reaver a coisa 
locada antes do vencimento do prazo, desde que seja ressarcido o locatário das perdas e danos 
resultantes. 
 O direito de retenção é a faculdade, concedida pela lei ao credor, de conservar em seu poder a 
coisa alheia que já detenha legitimamente, além do momento em que a deveria restituir, em 
garantia de um crédito que tenha contra o credor e decorrente de despesas feitas ou perdas 
sofridas em razão da coisa. Trata-se de um meio direto de defesa, concedido ao credor de 
determinadas prestações, com o escopo de lhe proporcionar um meio compulsivo de maior 
eficácia, contra o devedor relapso. 
 Recusando-se a entregar a coisa sem antes receber o que em razão dela lhe é devido, o 
detentor estimula o dono, que a reclama, a saldar o seu débito. Admite-se, também, que a coisa 
seja devolvida ao locador, desde que o locatário pague, proporcionalmente, a multa prevista no 
contrato. Tal norma é supletiva, podendo ser alterada pela vontade das partes, e não se aplica à 
locação de prédios urbanos, que tem regulamentação própria. Se a obrigação de pagar o aluguel 
pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases 
razoáveis (art. 572). 
 
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 DA LOCAÇÃO DE PRÉDIOS – LEI DO INQUILINATO 8245/91 – 
 
 
A Lei do Inquilinato é uma norma complexa, cheia de minúcias, e exige muito cuidado no 
seu estudo. Para o perfeito enquadramento dos dispositivos a um fato concreto, é necessário ler e 
reler todos os títulos que têm ligação com as características da situação; do contrário a interpretação 
do leitor pode não ser totalmente correta. 
Não se pode imaginar que o simples ato de ler, por uma vez, o texto comentado vá trazer ao 
leitor um conhecimento sólido. 
É necessário ainda que o leitor se acostume com algumas palavras do vocabulário jurídico, 
visto que estas constam da Lei e dos comentários. 
Senão, por mais que se queira, não será possível interpretar o significado e a amplitude da 
lei. 
Seria mais simples se pudéssemos usar neste estudo, por exemplo, as expressões 
"Proprietário" e "Inquilino", todavia é bom lembrar que não é só o "proprietário" que pode ceder em 
locação seus imóveis, mas também o posseiro, o usufrutuário e até o inquilino, que podem figurar na 
relação de locação como senhorios. 
Será, portanto, necessária a correta compreensão das expressões jurídicas mais usadas, 
mesmo porque, em algumas situações, o leitor poderá ter de recorrer ao texto da lei, que, como 
óbvio, usa o vocabulário jurídico. 
Assim, é sempre bom lembrar que LOCADOR é o personagem que figura na condição de 
senhorio, e LOCATÁRIO é o personagem que figura na condição de inquilino. 
Este estudo está baseado na Lei 8.245, de outubro de 1991, com vigência a partir de 19 de 
dezembro de 1991, denominada "Lei do Inquilinato", na interpretação dos melhores doutrinadores 
nacionais e da jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça. 
 
Imóveis Urbanos 
 
Para abordar o tema "Lei do Inquilinato," é necessário, antes de tudo, entender o que está 
compreendido no texto legal.Neste caso, é importante destacar que a locação ora comentada é 
apenas aquela relativa aos imóveis urbanos (art. 1º), sendo que a locação dos imóveis rurais 
continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos 
Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável 
 
 
São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham 
finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, 
sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não 
residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc. 
 
Imóveis de Propriedade da União, Estados e Municípios 
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A Lei faz algumas restrições, excluindo desta tutela especial as locações de imóveis de 
propriedade da União, Estados ou Municípios, bem como de suas autarquias e fundações públicas, 
e também as vagas autônomas de garagens ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, 
ainda, quando for a hipótese de Arrendamento Mercantil. 
Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado para residência, não haverá 
de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil. 
Saliente-se, por oportuno, que este é menos benéfico ao inquilino do que a Lei do 
Inquilinato. 
 
Prazo Contratual da Locação 
 
 
As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejando proteger a hipótese de 
locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer 
privilégio e por longo tempo, em detrimento do outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o 
Locador que pretender alugar um imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, 
ou então este não ficará sujeito a observar o prazo pactuado (art. 3º). 
 
Isso quer dizer que, na hipótese de locações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do 
Locador, que não participou da locação, rescindi-lae postular a retomada do imóvel. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
VEREMOS ALGUNS DOS PRINCIPAIS ARTIGOS 
 
ART. 1º. - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. 
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: 
a) as locações: 
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 
3. de espaços destinados à publicidade; 
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a 
seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. 
 
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A lei 8.245/91 trata das locações urbanas, residenciais e não residenciais. 
 
A doutrina diz que é totalmente errônea a designação da seção I, quando fala em locação em 
geral, pois por locação em geral estariam incluídas as locações de coisas e serviços e a locação de 
obra (empreitada), quando a lei VISA REGULAMENTAR APENAS AS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS 
URBANOS (residencial e não residencial). 
 
Os doutrinadores dizem que a designação deveria ser “as locações de imóveis urbanos em 
geral”. 
 
ART. 2º. - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se 
estipulou. 
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. 
 
Expõe o princípio da solidariedade. Em caso de mais de um locador ou locatário, a lei é clara, 
existe a solidariedade se nada foi estipulado ao contrário. 
 
A solidariedade é incompatível com o fracionamento da obrigação. Por exemplo se cada 
credor tiver o direito de exigir apenas uma parcela do débito, não existirá solidariedade. 
 
ART. 3º. – O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou 
superior a dez anos. 
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. 
 
O prazo do contrato pode ser ajustado por qualquer prazo, mas se por ventura for igual ou 
superior a 10 anos precisará a assinatura de ambos os integrantes do casal (vênia conjugal). 
 
Art. 4
o
 Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O 
locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do 
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu 
empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se 
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. 
Multa pela quebra de contrato 
 
ART. 5º. – Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. 
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a 
imissão do expropriante na posse do imóvel. 
 
Estabelece a ação competente – despejo – para o locador reaver o imóvel objeto da locação. 
Retomada. 
 
ART. 6º. – O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com 
antecedência mínima de trinta dias. 
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Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, 
vigentes quando da resilição. 
 
Denúncia vazia do locatário. Espécie de resilição unilateral(estudamos na Extinção do 
Contrato, lembram?) 
 
O locatário de contrato INDETERMINADO poderá notificar o locador com no mínimo 30 dias 
de antecedência do seu desinteresse de permanecer com a relação contratual. 
 
 Se por ventura não ocorrer a notificação o parágrafo único abre a possibilidade do locador 
exigir a quantia correspondente a um mês de aluguel mais encargos. É uma forma de cessação da 
relação contratual por prazo indeterminado. 
 
 O locatário poderá desligar-se do vínculo contratual desfazendo a relação ex locato, SEM 
QUALQUER JUSTIFICAÇÃO. 
 
A saber!!!!! 
 
TIPOS DE DENÚNCIA NA LEI 8245/91. 
 
Art. 4º - pelo locatário 
Art. 7º - pelo nú-proprietário ou fideicomissário 
Art. 8º - Adquirente 
Art. 46, par. 2º - locador 
Art. 47, V – locador 
Art. 50, par. Único,primeira parte – locador 
Art. 57 – locador 
Art.78 – locador. 
 
Denúncia vazia é a denúncia imotivada, unilateral 
 
PRAZO DA DENÚNCIA: 
O prazo legal para a denúncia é o mínimo que a lei determina. 
Se fixar prazo maior é válido haja vista o direito de liberalidade do locador. 
Se fixar prazo menor, a denúncia é válida, porém, considera-se não escrito o prazo e vale o prazo 
legal. 
 
 
ART. 8º.- Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa 
dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em 
caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
§ 1º. Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na 
posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
§ 2º. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, 
presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 
 
UNIVATES 
 
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13 
Retomada pelo adquirente Regra: primeira parte do artigo. Exceção : segunda parte 
 
O adquirente PODERÁ DENUNCIAR, DANDO PRAZO DE 90 DIAS PARA A EVACUAÇÃO, 
SEM QUALQUER JUSTIFICATIVA (denuncia vazia), SALVO SE EXISTIR PRAZO CONTRATUAL 
(locação por tempo determinado) E O CONTRATO EXTIVER AVERBADO JUNTO AO CRI – 
publicidade - (junto a matrícula do imóvel), EXISTIR CLÁUSULA DE VIGÊNCIA EM CASO DE 
ALIENAÇÃO. 
 
ART. 9º. – A locação também poderá ser desfeita: 
I - por mútuo acordo; 
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente 
executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. 
 
Este artigo apresenta os modos extintivos da relação ex locato. 
 
a)distrato ou resilição bilateral – mútuo acordo 
 
b) resolução por inexecução voluntária do contrato – infração de qualquer cláusula contratual (falta 
de pagamento - sublocação) 
 
c)resolução por inexecução involuntária – devido à necessidade de realização de reparos urgentes, 
que não possam ser executadas com a permanência do inquilino no imóvel ou se ele se recusar. 
 
 
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação 
residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada 
pela Lei nº 12.112, de 2009) 
§ 1
o
 Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, 
se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
§ 2
o
 O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da 
comunicação oferecida pelo sub-rogado,ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias 
após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do 
consentimento prévio e escrito do locador. 
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. 
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o 
prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 
§ 3
o
 (VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
 
ART. 14. – Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações 
 
 A sublocação é proibida a não ser se houver consentimento expresso. A sublocação é um 
contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e o sublocatário (terceira pessoa), 
com a prévia autorização do locador. 
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14 
 
 Equivale a uma nova locação. 
 
 A sublocação é regida pelas mesmas regras da locação. 
 
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente 
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado. 
 
A ação revisional só é possível após 3 anos do início do contrato ou do último acordo. 
 
Discutiu-se muito se o acordo que reinicia a contagem é aquele que eleva a preço de 
mercado ou qualquer acordo. 
 
Vale para ambas as partes. Vale para locação residencial e não residencial, no sistema 
anterior eram ações diferentes para cada caso. 
 
Procedimento da Ação Revisional: artigo 68 CC: 
 
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor 
do aluguel cuja fixação é pretendida; 
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo 
locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes 
moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; 
(Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009) 
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel 
vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009) 
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os 
elementos para tanto; 
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância 
quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, 
se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 
2009) 
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a 
decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou 
quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. 
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. 
 
 
 
 
 
ART. 22º. – O locador é obrigado a: 
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
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V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minunciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com 
expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; 
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas 
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidem ou venham a incidir 
sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; 
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos 
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da 
locação; 
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
 
São os deveres do locador 
I)... 
... 
VIII)pagar não só impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana e taxas municipais, mas 
também valor do prêmio de seguro complementar contra incêndio. 
 
 Relativamente a este dever deve-se esclarecer que as partes podem estipular ao contrário. 
... 
X)a lei arrola quais as despesas consideradas extraordinárias. 
 
ART. 23º. O locatário é obrigado a: 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, 
em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido 
indicado no contrato; 
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se 
destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso 
normal; 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este 
incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus 
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; 
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como 
qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; 
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem 
como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no artigo 27; 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
XII - pagar as despesas ordináriasde condomínio. 
§ 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; 
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b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso 
comum; 
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; 
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; 
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas 
nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 
§ 2º. O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a 
previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 
§ 3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam 
obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 
 
 Trata das obrigações do locatário. 
I)... 
... 
IV)levar imediatamente ao conhecimento do locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, 
cuja reparação deve ser feita pelo locador, por ser o proprietário, e, também, as turbações de 
terceiros, por exemplo, o proprietário vizinho que se recusa a permitir o exercício de uma servidão 
de passagem 
V)fazer reparos em estragos não provenientes do desgaste natural. Ex. desentupimento de canos, 
colocação de fechaduras quebradas, substituição de vidros partidos. 
 
ART. 27º - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, 
o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador 
dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de 
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação 
pertinente. 
 
DIREITO DE PREFERÊNCIA. Este artigo confere ao locatário o direito pessoal de preferência 
na aquisição de imóvel locado, destinado a fins residenciais ou não. 
 
ART. 28º. – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação 
integral à proposta, no prazo de trinta dias. 
 
O locatário perderá o direito de preferência (caducará) se não se manifestar dentro do período 
de 30 dias. 
 
 
ART. 29º. – Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a 
este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. 
 
ART. 30º. – Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao 
locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for 
o interessado. 
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma 
data, ao mais idoso. 
 
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 Quando ocorrer a sublocação também teremos o direito de preferência, tanto para os 
locatários como para os sublocatários, mas a lei estabeleceu uma ordem de preferência. 
 
Primeiramente o direito de preferência é do sublocatário e depois do locatário, já que o 
sublocatário é o ocupante do prédio. 
 
A lei prevê também a hipótese de vários subinquilinos, prevendo o direito de preferência 
conjunto entre eles, ou àquele que se interessar, portanto, o direito de preferência será em favor de 
todos. 
 
Se vários forem os interessados primeiramente o locatário mais antigo e após o mais velho. 
 
ART. 31º. – Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a 
totalidade dos bens objeto da alienação. 
 
A jurisprudência entende que se o dono de um edifício quiser vender várias unidades, ele não terá de 
efetuar a notificação dos seus inquilinos sobre cada uma das áreas ocupadas, quando na verdade pretende a 
venda em um único ato de várias unidades. 
 
ART. 32º. – O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, 
permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. 
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1
o
 de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este 
artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por 
quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar 
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído 
pela Lei nº 10.931, de 2004) 
O direito de preferência é próprio em casos de alienação onerosa, logo, não poderá ser 
exercido na alienação forçada e nos atos de liberalidade. 
 
 O direito de preferência não é possível em casos de venda judicial, permuta, doação, entre 
outros... 
 
ART. 33º. – O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, 
depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo 
de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo 
menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também 
por duas testemunhas. 
 
 
ART. 34º. – Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. 
 
ART. 35º. – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, 
ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o 
exercício do direito de retenção. 
 
Trata das benfeitorias. CONCEITO DE BENFEITORIAS: São obras ou despesas feitas na coisa com 
o fim de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. 
 
CLASSIFICAÇÃO: NECESSÁRIAS, ÚTEIS E VOLUPTUÁRIAS (art. 96 do CC). 
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CLÁUSULA EXONERATIVA DA INDENIZAÇÃO: se houver cláusula contratual negando 
qualquer indenização, o locatário não terá direito a indenização e/ou retenção, mesmo das 
benfeitorias necessárias. (é discutível) 
 
Nada prevendo o contrato vale as disposições da lei. 
 
DIFERENCIAR ACESSÃO E BENFEITORIAS. 
Tecnicamente são distintos, entretanto, na prática se equivalem para fins de 
indenização.(discute-se se para acessão também) 
 
Acessão é obra nova que se junta à principal, pode ser por força da natureza ou ação 
humana (construções e plantações) 
 
A doutrina tem ampliado o entendimento de benfeitoria para abarcar a acessão. 
 
 As necessárias não precisam ser autorizadas pelo locador – são as de conservaçãodo 
imóvel, para evitar a deterioração. Ex. reforço das fundações. O locatário terá o direito de ser 
indenizado e também de reter o bem em seu poder se não receber o valor dos gastos. 
 
 As úteis precisam de autorização – são as obras ou despesas que se fazem no imóvel para 
melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Ex. instalação de aparelhos hidráulicos ou 
sanitários modernos, construção de uma garagem. Se foi autorizado expressamente tem condições 
de requerer uma indenização, com o direito de retenção. Se, não existir autorização são 
consideradas benfeitorias de má-fé e não darão ao locatário o direito de receber a indenização. 
 
ART. 36º. – As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, 
desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. 
 
Trata das benfeitorias voluptuárias que são aquelas obras ou despesas feitas no imóvel 
apenas para embelezá-lo. Tais benfeitorias não aumentam o uso habitual do imóvel, apenas o 
tornam mais agradável. 
 
 Ex. revestimento de mármore em um piso de cerâmica, construção de uma quadra de tênis, 
construção de uma piscina. 
 
 Estas não são indenizáveis, terminada a locação o locatário poderá levantá-las, desde que, 
não haja detrimento do imóvel, ou seja, desde que não prejudique a sua estrutura. 
 
ART. 37º. – No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: 
I - caução; 
II - fiança; 
III - seguro de fiança locatícia. 
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de 
locação. 
 
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Este artigo trata das garantias locatícias, que poderão ser prestadas através da fiança, 
caução ou seguro de fiança locatícia. 
 
 
ART. 38º. - A caução poderá ser em bens móveis e imóveis. 
§ 1º. A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá 
ser averbada à margem da respectiva matrícula. 
§ 2º. A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em 
caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário 
todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. 
§ 3º. A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou 
liquidação das sociedades emissoras. 
 
 
ART. 39º. – Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garan-tias da locação se estende até a efetiva 
devolução do imóvel. 
 
ART. 40º. – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: 
I - morte do fiador; 
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; 
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao 
locador; 
IV - exoneração do fiador; 
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; 
VI - desaparecimento dos bens móveis; 
VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
 
Este artigo permite a transformação da garantia pessoal em caução real, e vice-versa. 
 
 Se a caução real for insuficiente permite-se que seja reforçada com novos bens ou com 
outras garantias. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição do mesmo no caso de 
morte... 
 
ART. 41º. – O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. 
 
ART. 42º. - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o 
pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. 
 
Se o locador não tiver garantias arroladas no art. 37 poderá exigir que o locatário pague o 
aluguel e demais encargos até o 6º. dia útil do mês vincendo. 
 
 Ex. o aluguel de maio que venceria no 6º. dia de junho passará a vencer no sexto dia útil de 
maio. 
 
ART. 43º. – Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a 
doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: 
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; 
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; 
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do artigo 42 e da locação para temporada. 
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Penalidades criminais ou civis. 
 
ART. 44º. - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída 
pela prestação de serviços à comunidade: 
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel 
e encargos; 
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do artigo 47, de 
usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; 
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do artigo 9º, 
inciso IV do artigo 47, inciso I do artigo 52 e inciso II do artigo 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de 
sessenta dias contados de sua entrega; 
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do artigo 65. 
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo 
próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel 
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel. 
 
ART. 45º. – São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente 
Lei, notadamente as que proíbem a prorrogação prevista no artigo 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese 
do artigo 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. 
 
 
ART. 46º. – Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato 
ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
§ 1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição 
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do 
contrato. 
§ 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias 
para desocupação. 
 
 Início do capítulo II – locações residenciais 
 
 § 2º. Denúncia vazia ou imotivada. 
 
Denuncia IMOTIVADA – art. 46 – igual ou mais de 30 meses 
 
Denuncia MOTIVADA – art. 47 – menos de 30 meses. 
 
Trata das locações residenciais, feitas por escrito com prazo superior ou igual a 30 meses, 
que cessará de pleno direito, independentemente de prévia notificação ou aviso. 
 
 Se o inquilino no vencimento do prazo ajustado não devolver o imóvel, equiparar-se-á ao 
possuidor de má-fé, e, pelo inadimplemento do seu dever legal de restituir o imóvel, poderá ser 
acionado pelo locador que poderá ingressar com a ação de despejo sem a necessidade de 
notificação premonitória. 
 
 Existem doutrinadores que sustentam ser necessária a notificação. 
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 O locatário do prédio residencial não está mais protegido pela denúncia vazia ou imotivada, 
que é a prerrogativa que se concedeao senhorio de propor o despejo sem qualquer justificativa. O 
locador não está obrigado a demonstrar a plausibilidade do despejo, já que a lei lhe confere este 
direito independentemente da necessidade, sem apresentação de qualquer motivo. 
 
 Se o locatário, com o vencimento do prazo contratual, quiser entregar o prédio e o locador se 
recusar a recebê-lo, o inquilino, deverá efetuar o depósito judicial, evitando assim a continuidade da 
locação. 
 
 Vencido o prazo sem a entrega do imóvel, nem promovendo o locador a retomada do prédio 
locador, se o inquilino continuar na posse do bem por mais de 30 dias sem que o locador se oponha, 
presumir-se-á prorrogada a locação, mas sem prazo determinado. Trata-se da prorrogação 
voluntária tácita. Poderá, neste caso, alterar-se o valor do aluguel e a cláusula de reajuste. 
 
 Se, por ventura, ocorrer esta prorrogação contratual por tempo indeterminado, poderá o 
locador SEM QUALQUER JUSTIFICATIVA, a qualquer momento, denunciar a locação, dando por 
fim a avença locatícia, desde que, conceda ao inquilino o prazo de 30 dias para desocupação. 
 
ART. 47º. – Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, 
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 
I - nos casos do artigo 9º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o 
seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou 
pensão, em cinqüenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
§ 1º. Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: 
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua 
propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel 
anteriormente; 
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. 
§ 2º. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou 
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do 
mesmo. 
 
Caso de denúncia cheia (motivada) 
 
Inciso I – casos art. 9º.: 
-reparos urgentes 
-determinação Poder Público 
-mútuo acordo 
-infração legal ou contratual 
 
Trata das locações com prazo inferior a 30 meses e ajustadas verbalmente ou por escrito. 
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 Nesta hipótese findo o prazo contratual prorroga-se automaticamente, por prazo 
indeterminado, sendo que só poderá ocorrer a retomadas nas seguintes hipóteses: 
 
I. 
(...) 
II. Locação vinculada a emprego 
 
III.se tiver necessidade do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso 
residencial de ascendentes ou descendente, que não dispuser, nem o respectivo cônjuge ou 
companheiro de imóvel residencial próprio. 
 
ART. 48º. – Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, 
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado 
tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e 
utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. 
 
 
 Da locação por temporada. 
 
Trata da locação por temporada, aquela para férias, descanso, estudos, tratamento de 
saúde... 
 
 Temporada significa época do ano propício ou escolhida para determinadas realizações por 
parte do locatário. 
 
 A figura da temporada não se restringe aos imóveis situados em estâncias climáticas, 
hidrominerais ou na orla marítima. Pouco importa a localização do imóvel, o que interessa é 
 
-ter locação finalidade residencial temporária; 
-conter prazo de duração não excedente a três meses; 
-atender a necessidade específica do inquilino, como: lazer, descanso, tratamento de 
saúde... 
 
 Se o imóvel for mobiliado deverá constar no contrato a descrição dos móveis e utensílios, 
com o estado em que se encontram. 
 
ART. 49º. – O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir 
qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo 37 para atender as demais obrigações do contrato. 
 
Na hipótese de locação por temporada o locador terá direito de cobrar antecipadamente o 
aluguel e os encargos locativos, e, também, exigir garantias como caução, fiança... 
 
ART. 50º. – Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta 
dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do 
aluguel e dos encargos. 
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Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu 
início ou nas hipóteses do artigo 47. 
 
Nas locações por temporada se findo o prazo o locatário permanecer no imóvel por mais de 
30 dias, estará prorrogada a locação por tempo indeterminado, perdendo o locador o direito do 
pagamento antecipado do aluguel. PASSARÁ O CONTRATO A REGER-SE PELAS DISPOSIÇÕES 
DAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS. 
 
 
ART. 51º. – Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual 
prazo, desde que, cumulativamente: 
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 
§ 1º. O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de 
sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. 
§ 2º. Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e 
que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela 
sociedade. 
§ 3º. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a 
renovação, desde que continue no mesmo ramo. 
§ 4º. O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim 
lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 
§ 5º. Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis 
meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. 
 
Trata das locações não residenciais. Trata da renovação do contrato de imóveis comerciais. 
 
 Na renovação o contrato existente não se estende no tempo, pois sempre se terá um novo 
contrato, que se justapõe ao anterior, ao contrário da prorrogação, resultante de vontade das partes 
ou da lei. 
 
 A lei exige determinadascondições: 
 
I.para ação renovatória é imprescindível a apresentação do contrato escrito. 
 
II.o prazo mínimo de locação a renovar seja por 5 anos; a locação comercial por prazo 
indeterminado não está sujeita a renovatória. 
 
III.exige-se o triênio pois em prazo menor não se poderá presumir formação de clientela. Além dos 3 
anos exige-se o contrato escrito pelo prazo de 5 anos, sendo inadmissível a sua prova por meio de 
testemunha. Inadmissível será a renovação de contratos verbais, por tempo indeterminado ou por 
prazo menor a 5 anos. 
 
 
PROCEDIMENTOS 
 
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ART. 58º. – Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do artigo 1º, nas ações de despejo, consignação em 
pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o 
seguinte: 
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; 
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido 
eleito no contrato; 
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do artigo 47, a três salários 
vigentes por ocasião do ajuizamento; 
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso 
de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, 
sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; 
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. 
 
 Disposições gerais. 
 
I. os processos de despejo, consignação em pagamento de aluguel e seus acessórios, 
revisionais e renovatórias correm nas férias forenses. 
 
II. a sede do imóvel é o foro competente 
 
III. o valor da causa é de 12 meses de aluguel 
 
IV. (...) 
 
V. os recursos serão recebidos apenas com efeito devolutivo, ensejando, desde já, o 
cumprimento da sentença, o que não impedirá a concretização dos efeitos decorrentes da 
sentença recorrida. 
 
Das ações de despejo. 
 
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e 
desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento 
exclusivo: 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas 
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do 
instrumento; 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela 
demonstrada em audiência prévia; 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o 
vencimento do contrato; 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, 
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. 
VI – o disposto no inciso IV do art. 9
o
, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, 
determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, 
podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a 
manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do 
cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
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IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer 
das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, 
independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no 
processo como assistentes. 
§ 3
o
 No caso do inciso IX do § 1
o
 deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de 
desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de 
cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. 
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação 
de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e 
sem garantia válida de pagamento. 
 
Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale 
também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias 
contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha 
substituído. 
Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de 
garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. 
 
Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por 
inteiro, a ordem judicial será cancelada. 
 
A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de 
necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando 
determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. 
 
A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis 
não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos 
casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de 
não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as 
locações residenciais. 
 
ART. 60º. – Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do artigo 9º, inciso IV do artigo 47 e inciso II do artigo 53, a 
petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. 
 
Art. 9º.: 
-reparos urgentes determinados pelo Poder Público 
 
Art. 47: 
-pedido de demolição 
 
A petição inicial da ação de despejo deverá ser instruída com a prova da propriedade do imóvel. 
 
ART. 61º. – Nas ações fundadas no § 2º do artigo 46 e nos incisos III e IV do artigo 47, se o locatário, no prazo da 
contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis 
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meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários 
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu 
ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo. 
 
 
Este artigo se aplica em casos de pedido de despejo em razão da denúncia do locador, 
quando concede 30 dias para desocupação e nas hipóteses de necessidade do prédio locado para 
uso próprio do locador, de seu cônjuge....,e, em casos de reformas aprovada pelo Poder Público 
com aumento da área construída em mais de 20% 
 
 Nestes casos se o locatário, no prazo da contestação, concordar com a desocupação do 
imóvel, o juiz acolherá o pedido de despejo, fixando 6 meses para desocupação, a partir da citação, 
condenando-se o locatário ao pagamento das custas e honorários. 
 
 Mas se o locatário desocupar no prazo estabelecido não arcará com os ônus fixados na 
sentença. 
 
 Se não desocupar além dos ônus será despejado sumariamente. 
 
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel 
provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: 
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da 
locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para 
responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; 
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da 
citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: 
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; 
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 
c) os juros de mora; 
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato 
não constar disposição diversa; 
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá 
complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou 
diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela 
Lei nº 12.112, de 2009) 
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o 
locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos 
vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos; 
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início 
antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. 
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 
(vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 
2009) 
 
 
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A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente 
processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de 
pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação. 
O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de 
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao 
locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos discriminados e atualizados do 
débito deverão ser apresentados com a peça inicial. 
A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se à limitação do direito do 
locatátio de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. A faculdade somente será concedida se 
nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado. 
A disposição antiga era mais benéfica para o locatario. 
As demais alterações são detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as 
intimações das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, além de estabelecer 
definições aos procedimentos judiciais. 
 
ART. 63º. – Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, 
ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. 
§ 1º. O prazo será de quinze dias se: 
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou 
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do artigo 9º ou no § 2º do artigo 46. 
§ 2º. Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo 
de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias 
escolares. 
§ 3º. Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de 
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o 
despejo for decretado com fundamento no inciso IV do artigo 9º ou no inciso II do artigo 53, o prazo será de um ano, 
exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese 
em que o prazo será de seis meses. (Redação dada ao parágrafo pela Lei nº 9.256, de 09.01.1996) 
§ 4º. A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. 
 
 
Se for julgada procedente a ação de despejo o juiz fixará 30 dias para desocupação 
voluntária, prazo contato da notificação, excluindo-se o dia do começo e incluindo o do vencimento 
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o 
prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada 
pela Lei nº 12.112, de 2009) 
§ 1º O prazo será de quinze dias se: 
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou 
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46. 
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9
o
 ou no § 2
o
 do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, 
de 2009) 
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo 
de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias 
escolares. 
§ 3° Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de 
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9° 
ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira 
instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. 
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de 
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o 
despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto 
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no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o 
prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) 
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. 
 
 
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