13ª Aula MODALIDADES DE CONTRATOS PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.

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 MODALIDADES
DE
CONTRATOS PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL
 
1) Contrato de Compra e Venda (art. 481/CC):
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
a) Conceito:
>> é um contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) a propriedade de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.
>> gera para o vendedor apenas uma obrigação de transferir o domínio, consequentemente, produz efeitos meramente obrigacionais, não conferindo poderes de proprietário àquele que não obteve a entrega do bem adquirido.
>> se houver contrato e pagamento do preço sem entrega do bem, o comprador não é proprietário, de modo que, se o vendedor o alienar novamente a terceira pessoa, o primitivo comprador não terá direito de reivindicá-lo, mas apenas de exigir que o vendedor lhe pague as perdas e danos.
>> há casos em que o nosso direito permite a transferência do domínio pelo contrato:
a) a compra e venda de títulos da dívida pública da União, dos Estados e dos Municípios (art. 8º do Decreto-Lei nº 3.545/41);
b) o art. 1.361/CC dispõe que a alienação fiduciária transfere a propriedade independentemente da tradição.
OBS. ‘1’ >> a “compra e venda comercial” está regulada pelo CC (arts. 1.143 a 1.148), se incidir sobre o estabelecimento, mas pode recair sobre coisas móveis ou semoventes e sobre coisa incerta.
Ex.: * lucro futuro, caso em que se regerá pelos arts. 481 e ss. do CC.
b) Características Jurídicas:
1ª) bilateral ou sinalagmática:
>> cria obrigações para ambos os contratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores.
>> a bilateralidade está no fato de estabelecer para o vendedor a obrigação de transferir a propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o preço avençado, pois se não houvesse essa reciprocidade, ter-se-ia uma “doação”.
2ª) onerosidade:
>> ambas as partes auferem vantagens patrimoniais de suas prestações.
>> de um lado o sacrifício da perda da coisa corresponderá ao proveito do recebimento do preço avençado.
>> do outro lado, o sacrifício do pagamento do preço ajustado relativo ao proveito do recebimento da coisa.
3ª) comutativo:
>> equivalência entre as prestações e contraprestações, pois se terá certeza quando ao valor e parcelas no ato do negócio, mas poderá ser aleatório, como a “emptio spei” e a “emptio rei speratae”.
4ª) consensual ou solene:
>> consenso entre as partes, e solene quando a lei exigir uma forma para a sua manifestação.
Ex,>> compra de imóvel em que a lei exige escritura pública (arts. 108 e 215/CC)
5ª) translativo do domínio:
>> onde o ato de transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição ou do registro, se for móvel ou imóvel.
c) Elementos Constitutivos:
1º) a coisa:
(a) deve ter existência, seja corpórea (móveis, imóveis e semoventes), seja ela incorpórea (direitos de invenção, propriedade literária ou científica, etc.)
(b) ser individualizada, determinada, ou pelo menos determinável no momento de sua execução, pois já foi indicada pelo gênero e quantidade (art. 243/CC)
(c) ser disponível ou estar “in commercio”, ou seja, ser suscetível de apropriação pelo homem.
(d) ter a possibilidade de ser transferida ao comprador:
>> ninguém pode transferir a outrem direito de que não seja titular.
>> se o vendedor estiver de boa-fé e vier a adquirir, posteriormente, o domínio do bem alienado, revalidar-se-á transferência, e o efeito da tradição retroagirá ao momento em que se efetivou (art. 219/CPC)
2º) o preço:
(a) deve ser em pecúnia, ou seja, soma em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro: 
Ex. >> cheque, duplicata, nota promissória, etc.
>> o preço não poderá ser convencionado mediante prestação de serviço, pois passa a ser “contrato inominado” e não compra e venda.
(b) deve conter seriedade, real e verdadeiro, com o firme objetivo de se entregar a coisa vendida.
(c) certeza, e determinado para que o comprador possa efetuar o pagamento devidamente.
>> portanto, nula é a cláusula “pague o que quiser”.
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>> o preço, em regra, é fixado pelos contratantes (art. 482/CC), não podendo ser estipulado arbitrariamente por um deles, sob pena de nulidade do ato negocial (art. 489/CC).
OBS. ‘2’ >> se o objeto a ser vendido estiver exposto numa vitrina com a determinação do preço, não se deverá interpretar que este foi estipulado pelo arbítrio exclusivo de uma das partes, mas que integra a proposta, considerando-se estabelecido pelos contraentes no instante em que o comprador o aceita.
>> o preço também poderá ser determinável:
 pela taxa do mercado; 
 pela taxa da bolsa de valores (média da oscilação);
 por tarifamento de autoridade pública, que poderá impor o limite máximo (Ex.: água e energia);
 preço corrente nas vendas habituais do vendedor, mas sempre atendendo-se aos princípios da:
I – função social do contrato;
II – probidade, e,
III – da boa-fé (art. 422/CC).
3º) o consentimento:
>> poder de disposição e capacidade para transacionar, e é por isso que os absoluta e relativamente incapazes só poderão contratar se representados ou assistidos por seus representantes legais, sob pena de se tornarem nulos ou anuláveis os contratos.
>> há restrições legais à liberdade de comprar e vender:
(a) pessoa casada1 = exceto no “regime de separação total de bens” não pode vender ou gravar de ônus imóvel sem a autorização do outro cônjuge;
(b) pessoa casada2 = em regra, não pode efetivar contrato de compra e venda com o seu cônjuge, e se o regime de casamento for de “comunhão universal”, ter-se-á uma venda fictícia, pois os bens são comuns e ninguém pode comprar o que já lhe pertence;
(c) os ascendentes = não podem vender aos filhos, netos e bisnetos sem o consentimento do seu cônjuge e dos demais descendentes e respectivos cônjuges, salvo se casado sob o regime de “separação obrigatória” (art. 1.641/CC).
>> só através escritura pública, mandato particular com poderes especiais (arts. 220, 496 e § ún./CC).
OBS. ‘3’ >> tal venda não é permitida porque poderia acobertar uma doação a um dos filhos/netos/bisnetos preferido(s), prejudicando a parte dos demais herdeiros.
>> se dentre os descendentes houver menor de idade, será preciso a intervenção de curador especial (JTJ, 179:328).
>> a doação de pai a filho ou de um cônjuge a outro só é permitida pois se trata de “adiantamento de herança” (art. 544/CC):
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
>> o donatário (que recebe a doação) será obrigado a trazer o bem doado à colação (de volta à herança) para igualar as partes dos demais herdeiros (art. 2.002 e 2.003, e § ún./CC).
>> pode ocorrer que certo pai pretende beneficiar um dos seus filhos, simulando uma venda à terceiros, tal venda será tida como inválida (art. 167/CC), a não ser que os demais herdeiros concordem com tal venda.
Art. 167 - É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
>> se os demais herdeiros não consentirem com essa venda, a mesma será passível de anulação, e, segundo a Súmula 494/STF, “a ação para anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais, prescreve em vinte anos”.
(d) os que tem o dever de ofício ou profissão = de zelar pelos bens alheios estão proibidos de adquiri-los, mesmo em hasta pública, sob pena de nulidade (art. 497, I a IV/CC) por razões de ordem moral:
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
(e) o condômino = se a coisa comum for indivisível, o condômino não poderá vender sua quota-parte à estranhos, depois de tê-la oferecido mediante comunicação judicial ou extrajudicial expressa, por igual preço aos demais comunheiros (art. 504/CC), que, por sua vez, a recusaram
>> se a coisa for indivisível (ex.: uma obra de arte) e pertencer a duas ou mais pessoas, o condômino que pretender alienar sua parte deverá dar preferencia aos demais, e se porventura omitir desse dever, o condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá, depositando o preço, haver para sai parte vendida a estranhos, e o requer no prazo decadencial de 180dd (art. 504/CC), contados da data em que ele teve ciência da venda.
>> se forem muitos os condôminos interessados preferir-se-á o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior, e, se as partes forem iguais, terão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o valor correspondente ao preço (§ ún. do art. 504).
(f) o proprietário da coisa alugada = para vende-la deverá dar conhecimento ao inquilino, que tem o direito de preferencia (30dd) na compra em igualdade com terceiros.
>> se o prédio estiver sublocado em sua totalidade, a preferencia caberá ao sublocatário.
>> o locatário que não foi notificado sobre a venda do imóvel poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 06m (seis meses) contados do registro no Cartório de Imóveis.
(g) o enfiteuta = pensão de imóvel (revogado pelo art. 2.038/CC).
(h) os menores = são proibidos de venderem:
I – fitas e DVD’s de vídeos que estejam em descordo com a faixa etária atribuída à obra (art. 77, da Lei. 8.069/90 = Estatuto da Criança e do Adolescente);
II – revistas e publicações improprias para menores, que só poderão ser comercializadas em embalagens lacradas, e se contiverem em suas capas imagens ou mensagens obscenas, deverão ser protegidas com embalagens opacas (art. 78), que não poderão ser vendidas à menores (art. 81, inc. V);
III - revistas e publicações destinadas ao público infanto-juvenil não poderão conter ilustrações, legendas ou anúncios de bebidas alcoólicas, tabaco, armas, munições, dentre outras (art. 79).
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