TEORIA E PRINCÍPIOS DO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

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MATERIAL DIDÁTICO 
 
TEORIA E PRINCÍPIOS DO DIREITO 
NOTARIAL E REGISTRAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
U N I V E R S I DA D E
CANDIDO MENDES
 
CREDENCIADA JUNTO AO MEC PELA 
PORTARIA Nº 1.282 DO DIA 26/10/2010 
 
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SUMÁRIO 
 
 
UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO ................................................................................. 03 
 
UNIDADE 2 – EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO DIREITO NOTARIAL ....................... 05 
 
UNIDADE 3 – TERMOS UTILIZADOS EM DIREITO NOTARIAL .......................... 10 
 
UNIDADE 4 – TEORIAS, CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO DIREITO 
NOTARIAL .............................................................................................................. 13 
4.1 Teorias .............................................................................................................. 13 
4.2 Conceitos e definições ...................................................................................... 14 
4.3 Natureza, bem e objeto jurídico ......................................................................... 19 
 
UNIDADE 5 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL ............. 22 
 
UNIDADE 6 – ATA NOTARIAL ............................................................................. 39 
6.1 Lavratura ........................................................................................................... 41 
6.2 Objeto ................................................................................................................ 43 
6.4 Espécies de ata notarial .................................................................................... 45 
6.5 Ata de documento eletrônico ............................................................................. 47 
6.6 Ata como prova no processo ............................................................................. 47 
6.7 Classificação dos Atos ...................................................................................... 48 
 
UNIDADE 7 – A IMPORTÂNCIA DA ATIVIDADE NOTARIAL E SUA 
RELAÇÃO COM O NOVO DIVÓRCIO ................................................................... 50 
 
REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 64 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO 
 
Sejam bem-vindos ao módulo que discorre sobre teorias e fundamentos do 
Direito Notarial e Registral, base para entendermos esse ramo do Direito que, em 
linhas gerais, podemos dizer atua como instrumento de pacificação social. 
O registro eficiente de um imóvel é uma das maneiras de tornar eficaz e 
seguro os direitos reais imobiliários, além de ser um elemento essencial para 
alavancar o crescimento da economia, tanto por isso, é importante que se adotem 
regras disciplinares ao direito à propriedade privada imobiliária. 
Enquanto podemos definir o Direito Notarial como o conjunto de princípios e 
normas que direcionam o serviço prestado somente pelo tabelião de notas na 
transladação ou na captação da vontade das partes, formalizando-a juridicamente 
ou dando autenticidade de seu conteúdo, tornando, essa vontade, existente, válida, 
eficaz e efetiva, o direito registral imobiliário, nos dizeres de MARIA HELENA DINIZ 
(2003) consiste num complexo de normas jurídico-positivas e de princípios atinentes 
ao registro de imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias 
imobiliárias. 
Tanto o Direito Notarial como o Registral são praticados por agentes 
públicos que colaboram com a Administração sempre obedientes aos princípios 
basilares da administração pública. 
Cada vez mais, a função notarial assume posição fundamental dentro da 
sociedade, pois esta, no desenvolvimento, cria normas e regras numa espantosa 
velocidade, mal entrando uma em vigor, para outra, a curto ou médio prazo, vir a 
revogá-la, tornando, pois, necessária a função de um agente contrabalanceador do 
Estado para prestar essas informações à Sociedade. Esse dever de informação 
resulta da relação da prestação jurídica que dispensa a segurança absoluta nas 
relações sociais, havendo a necessidade de que o mesmo certifique-se que os 
contratantes entenderam perfeitamente o conteúdo do negócio jurídico realizado, 
aplicando, dessa forma, a certeza e segurança da fé que lhe foi atribuída, para o 
exercício da função delegada (MARTINS, 2007). 
 
 
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Essas breves palavras mostram a que veio este módulo: compreender os 
princípios que regem a atividade notarial e registral, ponto de partida para demais 
estudos nesse campo. 
Partiremos de uma breve evolução história para entendermos o quão é 
complexo hoje em dia e ao mesmo tempo de aplicabilidade prática na vida dos 
cidadãos. Introduziremos alguns termos usados no Direito Notarial e Registral, bem 
como daremos ênfase aos detalhes da Ata Notarial e veremos a importância da 
atividade notarial em relação ao novo divórcio. 
Ressaltamos em primeiro lugar que embora a escrita acadêmica tenha como 
premissa ser científica, baseada em normas e padrões da academia, fugiremos um 
pouco às regras para nos aproximarmos de vocês e para que os temas abordados 
cheguem de maneira clara e objetiva, mas não menos científicos. Em segundo lugar, 
deixamos claro que este módulo é uma compilação das ideias de vários autores, 
incluindo aqueles que consideramos clássicos, não se tratando, portanto, de uma 
redação original e tendo em vista o caráter didático da obra, não serão expressas 
opiniões pessoais. 
Ao final do módulo, além da lista de referências básicas, encontram-se 
outras que foram ora utilizadas, ora somente consultadas, mas que, de todo modo, 
podem servir para sanar lacunas que por ventura venham a surgir ao longo dos 
estudos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 2 – EVOLUÇÃO DO DIREITO NOTARIAL E AS 
INFLUÊNCIAS DE PORTUGAL 
 
Desde a Antiguidade, encontramos já na Mesopotâmia, quando do 
surgimento da escrita, a necessidade do homem em armazenar informações e se 
comunicar para além da voz, ou seja, já se percebia a necessidade de reproduzir as 
mensagens através de tábuas de argila. 
 
Os sistemas logográficos (escritas) aparecem no quarto milênio a. C., e os 
textos nessas tábuas podem ser considerados como atas notariais, 
constatando-se que não se tratavam de contrato, mas de mera narração ou 
registro (de colheitas) e que tenha sido grafado por um escriba (SILVA, 
2004, p. 135). 
 
Surgida a partirda necessidade de mediação nos relacionamentos sociais 
primitivos (MARTINS, 1979), a atividade notarial é uma das mais remotas atividades 
jurídicas já desempenhadas pelo ser humano. A crer em registros deixados pelas 
civilizações longínquas, a referida atividade já era tradição na Roma antiga, onde se 
dava de modo muito peculiar. Naquela época e lugar, o notário (ou notarius, como 
era chamado) era responsável pela realização de transcrições e registros de 
julgamentos e de procedimentos judiciais. 
Ao lado desses, havia o tabelione, profissional que, conforme entendimento 
do professor MÁRIO RAPOSO (1986 apud LIMA, 2011), mais se aproximava do 
notário dos dias de hoje, na medida em que era responsável pela formalização da 
vontade das partes através de minutas, as quais eram redigidas sobre tábuas, com 
assinatura das partes, testemunhas e tabeliones. 
Outra referência antiga da atividade notarial, numa etapa mais concreta, 
data de 15 de janeiro de 1305, quando o rei de Portugal Dom Denis instituiu o 
Regimento dos Tabeliães. Naquela época o rei chamava o escriba – denominação 
dada para o tabelião ou notário – para documentar as doações de terras que fazia. 
Assim, certificava-se com fé pública a doação feita pelo rei e a aceitação do 
beneficiário (Colégio Notarial do Rio Grande do Sul, 2009 apud MARTINS, 2010). 
 
 
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Conforme CLÁUDIO MARTINS (1979), a função notarial surgiu da 
necessidade de uma mediação nos relacionamentos sociais primitivos, face às 
relações econômicas estabelecidas na época. Esta intervenção foi inicialmente 
realizada pelo memorista, que acabou sendo substituído pelo nottarius e tabbellio, 
passando pelo Corpus Juris Civilis de Justiniano, chegando, finalmente, à figura do 
tabelião de notas como hoje é conhecido. 
O referido Corpus Juris Civilis foi um decreto expedido pelo imperador 
romano Justiniano I – Imperador Bizantino do século VI d.C. –, que transformou a 
atividade notarial em profissão regulamentada, expedindo várias disposições sobre a 
instituição do Tabelionato (COMASSETTO, 2003). 
Por muito tempo não existiu qualquer regulamentação para a atividade. 
Apenas no Século XIX surgiram as primeiras leis estabelecendo a necessidade de 
requisitos para o exercício da profissão. No Brasil o ofício surgiu na época do Brasil 
Colônia, quando o cargo era designado pela Coroa, em caráter vitalício, sem 
qualquer necessidade de comprovação de capacidade para seu exercício (Colégio 
Notarial do Rio Grande do Sul, 2009 apud MARTINS, 2010). 
JUSTINO ADRIANO FARIAS DA SILVA (2004, p. 121) conta que “Os 
primeiros notários brasileiros surgiram em decorrência da autorização dada por D. 
João ao Capitão-mor Martin Afonso de Souza, por carta régia de 20.11.1530”. 
Quanto ao surgimento do Registro de Imóveis no Brasil, PASCHOAL DE 
ANGELIS NETO e RODRIGO FELIX RODRIGUES (2008) pontuam esse momento 
em 1864, com a Lei Hipotecária, a fim de atender uma necessidade do mercado 
financeiro emergente, visando a total publicidade das hipotecas, a fim de conceder 
uma maior segurança aos negócios imobiliários. 
Para LUCAS ALMEIDA DE LOPES LIMA (2011), pode-se dizer que no 
Brasil, a atividade notarial e registral surgiu efetivamente a partir do chamado 
registro do vigário (Lei nº 601/1850 e Dec. 1318/1854), com o que a Igreja Católica 
passou a obrigar a legitimação da aquisição pela posse, através do registro em livro 
próprio, passando a diferençar as terras públicas das terras privadas. A aludida 
transmissão, com o tempo, passou a ser realizada através de contrato e, não raras 
 
 
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vezes, necessitava de instrumento público, confeccionado por um tabelião. 
Finalmente, com a ampliação dos atos registráveis, passaram a se submeter ao 
Registro Geral (Lei nº 1237/1864) todos os direitos reais sobre bens imóveis. 
Portanto, inicialmente o Registro de Imóveis no Brasil limitava-se a ser mero 
instrumento de publicidade. 
No transcorrer dos anos, vislumbrou-se várias transformações e evoluções 
no registro de imóveis, originando com isso, um sistema dirigido à própria eficácia 
constitutiva de direitos reais e a transmissão da propriedade imóvel por ato “inter 
vivos”, as quais culminaram no atual sistema registrário, instituído desde a 
promulgação do Código Civil Brasileiro em 01.01.1917, onde a aquisição da 
propriedade imóvel passou a se concretizar no momento em que o título aquisitivo é 
registrado em nome do adquirente, junto ao Cartório1 de Registro de Imóveis, 
conforme dispunha o artigo 530, I do já revogado Código Civil Brasileiro: 
“Adquire-se a propriedade imóvel: [...] I - Pela transcrição do título de 
transferência no registro do imóvel”. 
Hoje, no Novo Código Civil Brasileiro, tal instituto é abraçado pelo artigo 
1245, que reza in verbis: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro 
do título translativo no Registro de Imóveis. [...] Há de se observar que quando a lei 
refere-se a “título de transferência” ou a “título translativo”, ela determina a forma em 
que se processa a transação do negócio imobiliário. 
Portanto, a Escritura Pública lavrada em notas de tabelião, referente à 
aquisição da propriedade, apesar de ser dotada de fé pública, consubstanciando 
título hábil à transferência da propriedade, por si só, não faz prova de domínio, para 
tanto deve ser levada a registro junto ao Registro de Imóveis. Mormente, a posse do 
imóvel é transacionada através de instrumentos públicos (Escritura Pública de 
Cessão de Direitos Possessórios) ou mesmo particulares. Tal transação não 
integrará o sistema de registro de imóveis, porquanto se tratar de transferência da 
posse do imóvel, e não da propriedade (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008). 
 
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 Na atualidade, usa-se a denominação “Serviço Notarial e Registral”, mas em decorrência do uso/ 
costume, usaremos ao longo de todo curso, o termo “cartório”. 
 
 
 
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Todavia, aquele que detém meramente posse de imóvel, de acordo com os 
ditames legais (Artigo 1196 e seguintes do Novo Código Civil Brasileiro), poderá 
eventualmente adquirir a propriedade, por intermédio de procedimento judicial 
denominado de Ação de Usucapião. 
A atividade exercida pelo notário é, pois, assessorar juridicamente as partes 
e transpor a vontade das mesmas para o instrumento notarial depois de encaminhá-
las acerca dos atos a que pretendem dar forma jurídica. Nesta atividade, o tabelião 
orienta e aconselha as partes de maneira imparcial permitindo o nivelamento destes 
independentemente da preponderância da força econômica de um em relação ao 
outro (Colégio Notarial do Rio Grande do Sul, 2009 apud MARTINS, 2010). 
Segundo PEDRO ÁVILA ÁLVARES (s.d. apud BRANDELLI, 2011), a função 
notarial se resume na autorização do instrumento público, porém, complementada 
por uma série de atos. Assim, a função do notário consiste em: 
 receber ou indagar a vontade das partes; 
 assessorar como técnico as partes e com isso dar forma jurídica à vontade 
daspartes; 
 redigir o escrito que se converterá em instrumento público; 
 autorizar o instrumento público, dando-lhe forma pública e credibilidade; 
 conservar o instrumento autorizado; e, 
 expedir cópias do instrumento. 
 
Assim surgiu a função notarial que, nas palavras de LEONARDO 
BRANDELLI (2011, p. 125), é composta por “aquelas atividades que são o cerne do 
notariado e que sempre estão presentes a fim de orientar os poderes e deveres do 
agente notarial”. Desse modo, quando o notário aconselha as partes atuando como 
intermediador nos negócios jurídicos que serão formalizados, e direciona 
juridicamente a vontade das partes com o objetivo de proporcionar-lhes segurança 
jurídica, está exercendo a função notarial. 
 
 
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Infelizmente, a atividade notarial foi transformada no decurso dos séculos 
em patrimônio particular, sendo objeto de venda, doação e sucessão, o que somente 
foi modificado em 11 de outubro de 1827, por Dom Pedro, com o advento da lei que 
pôs fim ao título de propriedade das serventias e instituiu o regime de serventuário 
vitalício (MARTINS, 2007). 
No final do século passado, os Estados instituíram o provimento mediante 
concurso público, que passou a ser a regra, embora no imaginário de algumas 
pessoas a atividade seja ligada ao termo pejorativo de cartório, no sentido de uma 
reserva de mercado transmissível de forma hereditária, de pai para filho, o que não é 
verdadeiro há muitos anos. 
A Constituição Federal de 1988 reconheceu em seu artigo 236 o caráter 
privado da função e a necessidade do concurso público para obter-se a delegação 
do Poder Público, determinando que lei federal regulamentasse a atividade, o que 
ocorreu em novembro de 1994, com a edição da Lei 8.935/94. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 3 – TERMOS UTILIZADOS EM DIREITO 
NOTARIAL 
 
Registro, em sentido lato sensu, é o ato passível de ser encontrado em 
todos os Cartórios de Registros Públicos, a saber, Cartório de Registro de Imóveis, 
Cartório de Títulos e Documentos, Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais e 
de Pessoas Jurídicas. Denominação genérica a qual abrange as formas derivadas 
da inscrição, transcrição e averbação de informações relativas a imóveis, contratos 
(títulos e documentos os quais se referem a bens móveis), bem como de pessoas. 
Tratando-se de bens imóveis, o registro consiste no lançamento, sob a 
matrícula do bem de raiz, dos atos geradores do domínio e dos que impõem ônus ou 
estabelecem direitos reais de fruição de garantia ou de aquisição, restringindo a 
propriedade imobiliária. 
Já Registro, em seu stricto sensu, é uma terminologia utilizada para 
demonstrar a autenticidade e publicidade de atos ou fatos concernentes a bens 
móveis, imóveis e pessoas físicas ou jurídicas da seguinte forma: 
a) No que se refere ao registro de imóveis, este, além de caracterizar 
perfeitamente o imóvel com a sua localização, área e confinantes, bem como filiação 
(encadeamento dos titulares de domínio), assegura o direito de propriedade à 
pessoa a quem a coisa pertence. 
b) Quanto ao registro civil das pessoas naturais, é utilizado para informar 
nascimento, casamento, morte, tutela e curatela das pessoas físicas. 
Já o registro civil das pessoas jurídicas serve para demonstrar a existência, 
alienação ou extinção das pessoas jurídicas. Finalmente, o registro de títulos e 
documentos se presta a dar publicidade e informar por meio dos referidos títulos e 
documentos a sua existência. 
Em suma, em todas as suas formas, o registro constitui ato jurídico (já que 
decorre de atividade humana) declaratório, constitutivo e extintivo de direitos, 
conferindo-se autenticidade e publicidade erga omnes ao conteúdo do referido ato, 
 
 
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bem como efeitos no mundo jurídico (GUGLIOTTI; BARCI JUNIOR, 2012). 
Cumpre lembrar que só é possível realizar registro de bem imóvel se este já 
estiver matriculado (art. 236 da Lei de Registros Públicos – LRP), devendo sempre 
observar os princípios da Lei de Registros Públicos. 
A matrícula pode referir-se a imóvel, de forma a caracterizá-lo e confrontá-lo 
com os imóveis que o margeiam. São suscetíveis de nela serem registrados as 
hipotecas, penhoras, anticrese, os arrestos e sequestros de bens (art. 239 da LRP). 
Também serão matriculados os jornais ou publicações periódicas, as 
oficinas impressoras, as empresas de radiodifusão que mantenham serviços de 
notícias, reportagens, comentários, debates e entrevistas e as empresas que 
tenham por objeto o agenciamento de notícias. 
Averbação refere-se à comunicação de alterações ocorridas por meio de 
fatos ou atos supervenientes a sua existência incidentes sobre bens móveis, imóveis 
e estado das pessoas, constituindo assim, ato modificativo de direito. 
Consoante dispõe o artigo 245 da Lei de Registros Públicos, o regime 
obrigatório de separação de bens deve ser averbado. 
Tratando-se de bens imóveis, consiste no lançamento de ocorrências ou 
fatos que, não se sujeitando ao assento, oneram o domínio (Registradores e 
Notários/ RJ-2002 apud GUGLIOTTI; BARCI JUNIOR, 2012). 
Denomina-se Transcrição, o nome do registro efetuado antes da LRP. 
Consiste em uma reprodução fiel de texto trasladado em livro próprio. Até o início da 
vigência da Lei dos Registros Públicos, o registro dos imóveis era feito através das 
transcrições (o nome vinha do próprio processo de assentamento, no qual os dados 
característicos de cada imóvel eram transcritos manualmente em livro próprio). A 
partir da vigência da LRP, o primeiro assentamento realizado passou a chamar-se 
MATRÍCULA. A matrícula inicial assume a descrição contida na última transcrição, 
incluindo as averbações e as inscrições preexistentes. 
Inscrição significa a anotação de certos fatos ou atos, de forma a incluí-las 
em um registro já existente, como por exemplo, inscrição de loteamentos urbanos ou 
rurais. 
 
 
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Assento traduz-se pela inserção ou anotação de dados em local apropriado. 
Título aquisitivo é o documento público ou particular que autentica ou 
formaliza um direito individualizado, geralmente representativo de valor, objeto da 
aquisição. 
Certidão é o documento reproduzido de um original pelo oficial do cartório e 
por ele subscrito ao final, no qual se atesta publicamente determinado fato ou ato 
cujo conteúdo tenha sido lavrado em livro ou autos próprios. 
A reprodução pode consistir num resumo, relatório ou cópia fiel do original, 
denominada traslado (art. 19 da LRP). 
Certificado consiste em documento hábil a atestar a existência de um 
fato/ato presenciado por alguém em razão de ofício ou profissão e por ele lavrado. 
Por fim, autenticação é Ato praticado pelo oficial de registro público 
competenteno qual declara que o documento a ele apresentado é verdadeiro, digno 
de fé (Registradores e Notários/RJ 2002 apud GUGLIOTTI; BARCI JUNIOR, 2012). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 4 – TEORIAS, CONCEITO E NATUREZA 
JURÍDICA DO DIREITO NOTARIAL 
 
Sempre ouvimos falar que teoria e prática deveriam andar juntas, certo? Mas 
o que é teoria, para que ela serve, quais seus propósitos? Não seremos prolixos 
para responder tais questões. 
Podemos resumir teoria em um instrumento, uma ferramenta que utilizamos 
para produzir um conhecimento, para realizar um trabalho. Ela nos faz pensar antes 
de agir, nos orienta, nos dá a direção a seguir. É uma hipótese que já foi testada e 
provada, ou um conjunto de ideias abstratas para explicar algum acontecimento. 
Essas breves explicações tem como objetivo mostrar que toda e qualquer 
ciência se baseia em teorias. Igualmente a ciência do Direito e as áreas que 
estamos estudando, por isso vamos lançar mão de algumas teorias voltadas para o 
Direito Notarial e Registral. 
 
4.1 Teorias 
De acordo com a Teoria Instrumentalista, o direito notarial tem por objeto a 
forma pública, na qual há intervenção de um notário que a formaliza por instrumento 
público. 
Dessa forma, o direito notarial visa à autenticidade do documento notarial. 
Exemplo: a diferença da procuração particular e pública está justamente no grau de 
formalidade e solenidade da procuração feita por um notário, dando autenticidade da 
vontade do outorgante. 
Pela teoria subjetivista, o próprio notário é o objeto do direito notarial, ou 
seja, a fé pública outorgada pelo Estado em decorrência do art. 236 da Carta Magna 
acontece na pessoa do Tabelião ou Notário. 
Nessa esteira, somente pelo fato do Tabelião outorgar em qualquer 
documento seu sinal público seria suficiente para dar autenticidade de seu conteúdo, 
como, por exemplo, a autenticação de documentos. 
 
 
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Estas são as duas teorias que mais permeiam nosso universo de estudo. 
 
4.2 Conceitos e definições 
De acordo com LEONARDO BRANDELLI (2007), na arquitetura de um 
conceito de direito notarial, devem-se buscar os elementos universais, que sejam 
válidos independentemente do tipo de notariado e de sua extensão, e alheios a 
todas as divergências doutrinárias. 
Devem ficar fora do labor conceitual do direito notarial as nuanças 
provenientes do tipo de notariado (seja ele de base judicial, seja de número, seja 
livre, etc.), bem como as provenientes de discussões gnoseológicas (provenientes 
do conhecimento – FERREIRA, 2004) acerca da sua natureza jurídica, como, por 
exemplo, a questão da sua autonomia científica ou da sua taxinomia. 
Vários juristas buscaram conceituar o direito notarial, citados por Brandelli 
(2007). Vejamos alguns deles: 
Mengual y Mengual: “É o ramo científico do Direito Público que, constituindo 
um todo orgânico, sanciona com a Fé Pública as relações jurídicas voluntárias e 
extrajudiciais mediante a intervenção de um funcionário que atua por delegação do 
Poder Público”. 
Francisco Martinez Segovia: “É a especialidade, dentro do estudo da ciência 
jurídica, que se ocupa do Notariado”. 
Cláudio Martins: “É o conjunto de princípios e normas de direito adjetivo 
privado que presidem à organização e funcionamento da instituição notarial e à 
teoria e técnica dos atos e contratos que lhe correspondem”. 
Ocorre, no entanto, que tais conceitos incorporam a si elementos que devem 
ser abstraídos da labuta conceitual, já que lhe são estranhos. Incorrem assim em 
equívoco, porquanto se utilizam de componentes mutáveis ao sabor do tipo de 
notariado, de correntes doutrinárias e de discrepâncias sociais no qual estão 
inseridos. 
 
 
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15 
 
No III Congresso Internacional do Notariado latino, realizado em Paris, em 
1954, definiu-se o direito notarial como o conjunto de disposições legislativas, 
regulamentárias, usos, decisões jurisprudenciais e doutrinas que regem a função 
notarial (ARISTIDES SOBRINHO, 2002; CAVALCANTE NETO, 2011). 
 
O direito notarial pode ser conceituado como o “conjunto sistemático de 
normas que estabelecem o regime jurídico do notariado” (LARRAUD, 1966 apud 
BRANDELLI, 2007). 
Para Néri (1980 apud ANTUNES, 2005) “o direito notarial pode definir-se 
como o conjunto de normas positivas e genéricas que governam e disciplinam as 
declarações humanas formuladas sob o signo da autenticidade pública”. 
“Aglomerado de normas jurídicas destinadas a regular a função notarial e o 
notariado” (BRANDELLI, 2007). 
Definido o Direito Notarial, vamos discorrer um pouco sobre a função do 
Notário e da própria atividade notarial. 
A atuação do notário visa garantir a publicidade, autenticidade, segurança e 
eficácia dos atos jurídicos preventivamente, desobstruindo o Judiciário do acúmulo 
de processos instaurados no intuito de restabelecer a Ordem Jurídica do país, e 
atuando como instrumento de pacificação social (ANTUNES, 2005). 
Para um melhor entendimento da função notarial deve-se discorrer sobre 
seus caracteres, abarcando seu caráter jurídico, cautelar, imparcial, público, técnico 
e rogatório. 
A atividade notarial apresenta seu caráter jurídico quando o Tabelião orienta 
as partes e concretiza a sua vontade na formulação do instrumento jurídico 
adequado à situação jurídica apresentada, assim, através da orientação prévia, 
nota-se o caráter cautelar da atividade. 
LEONARDO BRANDELLI (2007) afirma que o caráter de imparcialidade do 
agente notarial tem sido posto a coberto pelo legislador mediante um regime de 
incompatibilidades e inibições, bem como a obrigação de segredo profissional e um 
 
 
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sistema de responsabilidades civil, administrativa e criminal, tudo a fim de mantê-lo 
intacto e sempre presente. 
Quanto a atividade notarial, esta é exercida por particulares em colaboração 
com o Poder Público, através de delegação da função pública. Apesar de ser 
exercida em caráter privado, a atividade notarial exerce uma função pública, de 
garantia da segurança jurídica dos atos praticados pelos Tabeliães. 
Os preenchimentos dos requisitos formais do ato praticado são essenciais à 
sua validade jurídica, demonstrando o seu caráter técnico. 
O notário precisa da provocação da parte interessada para agir, tendo em 
vista o caráter rogatório da função notarial, não podendo exercer o seu mister por 
iniciativa própria (ANTUNES, 2005). 
O notário exara pareceres jurídicos a seus clientes, esclarecendo-os sobre a 
possibilidade jurídica de realizar-se determinado ato, sobre a forma jurídica 
adequada, bem como sobre as consequências que serão engendradas pelo ato. 
A função de polícia jurídica pode ser analisada sob dois aspectos: 
 
A aplicação doseu mister de acordo com os ditames do Direito, e o zelo 
pela autonomia da vontade. Quanto ao primeiro aspecto, revela o dever do 
notário de desempenhar sua função em consonância com o ordenamento 
jurídico; deve receber a vontade das partes e moldá-la de acordo com o 
Direito, dentro de formas jurídicas lícitas. (...) O outro aspecto contempla a 
obrigação do tabelião de velar pela autonomia da vontade daqueles que o 
procuram; deve ele assegurar às partes, dentro do possível, uma situação 
de igualdade, bem como assegurar a livre emissão da vontade, despida de 
qualquer vício, recusando-se a desempenhar sua função caso apure estar 
tal vontade eivada por algum vício que a afete (BRANDELLI, 2007). 
 
 
Os atos notariais são revestidos de forma (forma ad probationem) que 
documenta a realização do ato jurídico, com a finalidade primordial de constituição 
de prova. 
Representam tarefas do notário a investigação dos elementos levados pelos 
particulares para realização de um ato, o seu parecer jurídico acerca de sua 
concretização, a instrumentalização da vontade das partes, buscando os meios mais 
 
 
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adequados e condizentes com o sistema jurídico-normativo e a guarda de 
documentos, com a intenção de revestir o ato de maior segurança jurídica. 
Importante: a fé pública notarial é uma atividade notarial. 
Percebe-se na fé pública três categorias distintas: 
 a fé pública administrativa, que tem por função certificar atos da 
administração pública; 
 a fé pública judicial, envolvendo procedimentos judiciais, na área puramente 
litigiosa; e, 
 a fé pública notarial, inerente à função dos notários. 
A fé pública notarial corresponde à especial confiança atribuída por lei ao 
que o delegado declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade; 
afirma a eficácia de negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado 
pelo registrador e pelo notário (CENEVIVA, 2002). 
A lei atribui aos Notários e Registradores a fé pública, mas por outro lado 
impõe um regime severo de responsabilidades civis, administrativas e criminais, 
apurados mediante fiscalização do Judiciário. A fé pública é inerente à função 
notarial, dela sendo indissociável. 
A fé pública além de exigir pessoa autorizada a praticar a função notarial, 
requer o atendimento aos requisitos formais exigidos em cada ato notarial, para que 
seja assegurada. 
O serviço prestado pelos notários, tendo a finalidade de segurança jurídica 
de seus atos, se perfaz através de sua fé pública, como forma de dar eficácia à 
vontade das partes, que buscam uma maneira mais ágil e eficaz de justiça, de forma 
a prevenir a instauração de um processo judicial, para garantir a tutela de seus 
direitos subjetivos. 
A forma pública dos atos notariais é essencial à sua formalização, estando 
revestida de juridicidade, ou seja, adequada às normas de direito. Para WALTER 
CENEVIVA (2002), os atos notariais devem ser praticados por profissionais 
 
 
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habilitados, em livros próprios, sempre de modo a preservar a intenção e a verdade 
da manifestação neles contida. 
A inobservância do requisito formal dos atos notariais pode gerar a nulidade, 
em casos como a lavratura de testamento público, do pacto antenupcial, e a 
anulabilidade conforme o caso. 
O princípio da autenticação significa a confirmação, pela autoridade da qual 
o notário é investido, da existência e das circunstâncias que caracterizam o fato, 
enquanto acontecimento juridicamente relevante (CENEVIVA, 2002). 
Comentando a doutrina de Néri, RICARDO GUIMARÃES KOLLET (2003) 
aplica à autenticação a ideia de certeza da existência de um fato ou ato jurídico, 
atestado pelo notário em instrumento solene. 
A autenticação nos reserva algumas características próprias: 
a) Imediação – relação de proximidade entre as diferentes partes que 
intervém na função notarial, primeiramente há uma relação entre o 
notário e os interessados em lavrar o documento público e entre o notário 
e o documento público. 
b) Rogação – com a atuação do notário através do requerimento das partes. 
c) Unidade do ato – o documento público deverá apresentar unidade formal 
e substancial. 
d) Protocolo – tem o escopo de armazenar os documentos necessários à 
produção do documento público e estampar as primeiras e originais manifestações 
de vontade. 
Além dos princípios acima, conforme Néri (1980), Richter (2004) citados por 
ANTUNES (2005), devemos acrescentar o princípio da independência funcional, 
representado principalmente pelo exercício em caráter privado da função notarial, 
isto é: gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro 
sob responsabilidade exclusiva do titular, inclusive no que diz respeito às despesas 
de custeio, investimento e pessoal (art. 21); inexigência de autorização para a 
prática dos atos necessários à organização e execução dos serviços (art. 41); 
 
 
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independência no exercício de suas atribuições, com direito à percepção dos 
emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e garantia de permanência 
da delegação (art. 28). Mais adiante falaremos em detalhes de outros princípios 
inerentes tanto ao direito notarial como registral e suas respectivas funções. 
 
4.3 Natureza, bem e objeto jurídico 
A natureza jurídica da atividade notarial é a delegação especial do serviço 
público decorrente do art. 236 da Constituição Federal. O bem jurídico tutelado pelo 
direito notarial é a manifestação de vontade e objeto, pode ser entendido como a 
matéria ou sujeito de uma ciência. 
São várias as correntes doutrinárias que buscam definir o que seja o objeto 
do direito notarial, porém, dentre elas, podem-se extrair duas principais, sem 
prejuízo das variadas nuanças que cada uma admita. 
A primeira posição baseia-se no instrumento público notarial, primando 
alguns pela sua natureza formal, e outros pelo seu conteúdo autenticante. A 
segunda corrente, por sua vez, centra-se na instituição notarial. 
As doutrinas instrumentalistas afirmam que o direito notarial tem por objeto a 
forma pública na qual há intervenção de um notário, ou seja, o instrumento público. 
Assim, sustentam estar o direito notarial erigido sobre duas vigas principais e 
indissolúveis: o notário e o instrumento. 
Ao abordar o tema, RUFINO LARRAUD (1966)2 diz que da mesma maneira 
que no direito real existe uma relação jurídica entre pessoa e coisa, no direito 
notarial também existe uma pessoa – o notário – e a coisa – o instrumento público. 
Um documento sem firma do notário não pertence ao Direito Notarial e a atividade 
notarial sem documento, em potencial o ato, é estranha ao Direito Notarial, do 
mesmo modo que o documento é a coisa real, elemento essencial, principal e final 
do Direito Notarial. 
Ainda dentro das teorias instrumentalistas, porém nas que dão enfoque 
especial à autenticidade do documento notarial, estas falam que a concepção de fé 
 
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 Traduzindo livremente as suaspalavras. 
 
 
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pública é o conceito que se tem do direito notarial, dando também relevância ao 
documento notarial, porém como mais uma dentre as formas públicas. 
Contra tais posições formaram-se inúmeras críticas. Primeiro porque 
engendram elas uma confusão entre o objeto do direito notarial e objeto da função 
notarial. As objeções, porém, continuam. Tais concepções excluem do direito 
notarial importantes normas relacionadas à realização do serviço notarial, as quais 
estão contidas na legislação e na teoria do instrumento notarial. Excluem ainda uma 
parte da atividade dos tabeliães, que é de grande importância, qual seja a atividade 
da qual não se origina documento algum (em caso de qualificação notarial negativa, 
por exemplo) ou que se manifesta em instrumentos privados (a autenticação de uma 
cópia de um documento privado, verbi gratia) (BRANDELLI, 2007). 
A norma contida no art. 14 da Lei nº 8.935/94, por exemplo, 
indubitavelmente integra o corpo do direito notarial, todavia, pelo critério 
instrumentalista, tal norma estaria fora do âmbito de abrangência desse direito de 
maneira injustificável. 
O verdadeiro objeto do direito notarial é o notário e a sua conduta, ou seja, o 
notariado; é o notário como realizador da função notarial, uma vez que, direta ou 
indiretamente, todos os enunciados contidos no conjunto de disposições do direito 
notarial recaem sobre eles (o notário e sua conduta). 
Não se está com isso a dizer que é o notário o único sujeito das normas de 
direito notarial; que essas normas se refiram sempre e tão somente ao notário. Há 
as que se refiram às partes, às testemunhas, ao Estado, etc., porém, seja quem for 
o sujeito direto da norma, seja quem for o sujeito ao qual a norma imediatamente se 
refira, há um único personagem sempre aludido, a quem a norma sempre se refere, 
embora possa fazê-lo de forma indireta: o notário, no papel de executor da atividade 
notarial. 
O protagonista comum de todas as normas de direito notarial é o tabelião. 
Está ele presente quando a norma estabelece os requisitos para sua investidura, 
quando estabelece os requisitos e formas que deve ele observar no seu labor, 
quando fixa os impedimentos no exercício de sua função, quando define suas 
 
 
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responsabilidades, etc. Assim, o objeto do direito notarial é, verdadeiramente, o 
notário, na função de executor da atividade notarial (BRANDELLI, 2007). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 5 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE NOTARIAL E 
REGISTRAL 
 
Em cada ramo do direito encontramos seus princípios próprios (trabalho in 
dúbio pro misero, penal in dubio pró réu), mas todos os ramos seguem primeiro aos 
princípios comuns a todos os ramos que são os princípios gerais (CINTRA; 
GRINOVER; DINAMARCO, 2006). 
Princípios são normas que fornecem coerência e ordem a um conjunto de 
elementos sistematizando-o, são fundamentos que servem para regular as relações 
entre as pessoas. São proposições que se colocam na base da Ciência Jurídica 
Processual e auxiliam na compreensão do conteúdo e extensão do comando 
inserido nas normas jurídicas e em caso de lacuna da norma, servem como fator de 
integração. 
A palavra princípio, em sua raiz latina última, significa “aquilo que se toma 
primeiro” (primum capere), designando início, começo, ponto de partida. Princípios 
de uma ciência, segundo JOSÉ CRETELLA JÚNIOR (1989, p. 129), “são as 
proposições básicas, fundamentais e típicas que condicionam todas as estruturas 
subsequentes”. Correspondem, mutatis mutandis, aos axiomas, teoremas e leis em 
outras determinadas ciências. 
Igual concepção nos oferece TALDEN FARIAS (2006, p. 3) ao ressaltar que a 
palavra princípio significa o alicerce, a base ou o fundamento de alguma coisa. [...]. 
Na ideia de princípio está a acepção de início ou de ponto de partida. 
MAURÍCIO GODINHO DELGADO (2009, p. 184) afirma que a palavra 
princípio significa “proposição elementar e fundamental que embasa um 
determinado ramo de conhecimento ou proposição lógica básica em que se funda 
um pensamento”. 
No entendimento de ROQUE ANTÔNIO CARRAZA (1998, p. 31), o princípio 
jurídico é um enunciado lógico implícito ou explícito que, por conta de sua grande 
generalidade, ocupa posição de preeminência nos vastos quadrantes da Ciência 
 
 
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Jurídica e por isso mesmo vincula de modo inexorável o entendimento e a aplicação 
das normas jurídicas que com ele se conectam. 
ÉDIS MILARÉ (2004) bem nos lembra que, entre ciências afins, um princípio 
pode não ser exclusivo, cabendo na fundamentação de mais de uma ciência; o que 
ocorre, sabidamente, quando os princípios são mais gerais e menos específicos. 
Com esta advertência, interessa destacar, aqui, não apenas os princípios 
fundamentais expressamente formulados nos textos de um sistema normativo 
específico, como também os decorrentes do sistema de direito positivo em vigor, a 
que a doutrina apropriadamente chama de princípios jurídicos positivados. 
Os princípios exercem uma função especialmente importante frente às outras 
fontes do Direito porque, além de incidir como regra de aplicação do Direito no caso 
prático, eles também influenciam na produção das demais fontes do Direito. 
É com base nos princípios jurídicos que são feitas as leis, a jurisprudência, a 
doutrina e os tratados e convenções internacionais, já que eles traduzem os valores 
mais essenciais da Ciência Jurídica. 
TALDEN FARIAS (2006) assevera que se na ausência de uma legislação 
específica há que se recorrer às demais fontes do Direito, é possível que no caso 
prático não haja nenhuma fonte do Direito a ser aplicada a não ser os princípios 
jurídicos. 
Com efeito, pode ser que não exista lei, costumes, jurisprudência, doutrina ou 
tratados e convenções internacionais, mas em qualquer situação os princípios 
jurídicos poderão ser aplicados (FARIAS, 2006). 
Na opinião de JOAQUIM JOSÉ GOMES CANOTILHO (1999, p. 122), os 
princípios desempenham um papel mediato, ao servirem como critério de 
interpretação e de integração do sistema jurídico, e um papel imediato ao serem 
aplicados diretamente a uma relação jurídica. Para o autor, as três funções 
principais dos princípios são: 
1. Impedir o surgimento de regras que lhes sejam contrárias. 
2. Compatibilizar a interpretação das regras. 
 
 
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3. Dirimir diretamente o caso concreto frente à ausência de outras regras. 
LUÍS ROBERTOBARROSO (2002, p. 149) defende que segundo a 
dogmática moderna as normas jurídicas podem ser divididas em normas-disposição 
e em normas-princípio, de maneira que a distinção entre normas e princípios está 
superada. Enquanto as normas-disposição são regras aplicáveis somente às 
situações a que se dirigem, as normas-princípio ou simplesmente princípios, 
possuem um grau maior de abstração e uma importância mais destacada dentro do 
sistema jurídico. 
CELSO ANTÔNIO BANDEIRA DE MELLO (1992, p. 230) entende que os 
princípios jurídicos constituem o mandamento nuclear do sistema normativo, já que 
além de servirem de critério para a interpretação de todas as normas jurídicas, eles 
têm a função de integrar e de harmonizar todo o ordenamento jurídico 
transformando-o efetivamente em um sistema. 
O certo é que princípio é uma ideia, mais generalizada, que inspira outras 
ideias, a fim de tratar especificamente de cada instituto. É o alicerce das normas 
jurídicas de certo ramo do Direito; é fundamento da construção escalonada da 
ordem jurídico-positiva em certa matéria. 
MIGUEL REALE (2003) trabalha essa categoria sob o ponto de vista lógico, 
como enunciados admitidos como condição ou base de validade das demais 
asserções que compõem dado campo do saber, “verdades fundantes” de um 
sistema de conhecimento. 
As regras ordinárias, portanto, devem estar embebidas destes princípios, 
sob pena de se tornarem letra morta, ou serem banidas do ordenamento. Adota-se, 
aqui, para efeitos deste estudo, que os princípios não deixam de ser normas 
jurídicas, segundo a elaboração constante da obra de Robert Alexy, citada, entre 
outros, por DANIEL MACHADO DA ROCHA (2004, p. 125), em que as normas 
jurídicas são subdivididas em princípios e regras, sendo a diferença entre estas duas 
espécies traduzida na ideia de que os princípios são “mandados de otimização”, 
enquanto as regras são imposições definitivas, que se baseiam nos princípios 
 
 
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norteadores do sistema, sendo, portanto, os princípios erigidos à categoria de 
normas mais relevantes do ordenamento jurídico. 
Pois bem, feitas essas explicações sobre a questão e importância dos 
princípios, vamos àqueles que nos interessam nesse momento. 
Dentre os princípios constitucionais e administrativos aplicáveis ao exercício 
da atividade notarial e registral, temos os princípios da legalidade, impessoalidade, 
moralidade, publicidade e eficiência, dispostos no art. 37 da Constituição Federal. 
Isto porque, reafirmando, a atividade notarial e registral constitui uma função pública, 
realizada através dos notários e registradores, agentes públicos que atuam em 
colaboração com o poder público através de delegação. 
a) Princípio da legalidade: 
Princípio basilar do regime jurídico-administrativo (...). É o fruto da 
submissão do Estado à lei. É em suma: a consagração da ideia de que a 
Administração Pública só pode ser exercida na conformidade da lei e que, de 
conseguinte, a atividade administrativa é atividade sublegal, infralegal, consistente 
na expedição de comandos complementares à lei (MELLO, 1997, p. 58). 
Os notários e registradores no exercício da função pública, devem se 
submeter ao princípio da legalidade, só podendo praticar os atos de seu ofício 
permitidos por lei. Mesmo sendo a função pública exercida em caráter privado, este 
não tem o condão de submeter a atividade ao princípio da autonomia da vontade, 
que prevalece nas relações privadas. Sendo a função pública delegada pelo Estado 
ao particular, devem prevalecer os princípios norteadores da Administração Pública 
(ANTUNES, 2005). 
b) Princípio da impessoalidade: 
Este princípio está elencado no art. 37 da CF/88 e no entendimento de 
MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO (2004, p. 71), 
exigir impessoalidade da Administração tanto pode significar que esse 
atributo deve ser observado em relação aos administrados como à própria 
Administração. No primeiro sentido, o princípio estaria relacionado com a 
finalidade pública que deve nortear toda a atividade administrativa. Significa 
que a Administração não pode atuar com vistas a prejudicar ou beneficiar 
pessoas determinadas, uma vez que é sempre o interesse público que tem 
 
 
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que nortear o seu comportamento. No segundo sentido, o princípio significa, 
segundo José Afonso da Silva, baseado na lição de Gordillo, que os atos e 
provimentos administrativos são imputáveis não ao funcionário que os 
pratica, mas ao órgão ou entidade administrativa da Administração Pública, 
de sorte que ele é o autor institucional do ato. Ele é apenas o órgão que 
formalmente manifesta a vontade estatal. 
 
Para CELSO ANTÔNIO BANDEIRA DE MELLO (1997, p. 59), o princípio da 
impessoalidade não é senão o princípio da igualdade ou isonomia e conforme HELY 
LOPES MEIRELLES (1997), o princípio da impessoalidade, referido na Constituição 
de 1988 (art. 37, caput), nada mais é que o clássico princípio da finalidade, o qual 
impõe ao administrador público que só pratique o ato para o seu fim legal. E o fim 
legal é unicamente aquele que a norma de direito indica expressa ou virtualmente 
como objetivo do ato, de forma impessoal. 
c) Princípio da moralidade: 
O princípio da imparcialidade ou moralidade significa dizer que o notário 
deve buscar o equilíbrio no atendimento dos interesses dos particulares, não 
favorecendo ninguém no desempenho de suas funções, estabelecendo a tutela dos 
interesses difusos e coletivos acima dos interesses particulares envolvidos, pois o 
tabelião, ou seu preposto, representa o Estado no momento da prestação do serviço 
notarial, obrigando-se a fazer o controle de cláusulas e redigindo o melhor 
instrumento para atender a vontade das partes. 
Outro significado importante para esse princípio é a lealdade com os 
usuários de seus serviços, tanto o habitual como o acidental. 
d) Princípio da publicidade: 
O princípio da publicidade exige a ampla divulgação dos atos praticados pela 
Administração Pública. Na esfera administrativa, o sigilo só se admite a teor do art. 
5°, XXXIII quando imprescindível à segurança da Sociedade e do Estado. 
De acordo com o inciso, “todos têm direito a receber dos órgãos públicos 
informações de seu interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão 
prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas àquelas cujo 
sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado”. 
 
 
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O princípio da publicidade informa que sendo a função notarial, de ordem 
pública, é obrigação do notário atender aos interesses da coletividade, sendo o 
acervo notarial de livre consulta. 
Essa publicidade é informativa, ou seja, todo ato notarial e documento 
arquivado no tabelionato é público, não devendo confundir forma pública com a 
publicidade decorrente do ato. Os atos notariais não são públicos por conta da 
publicidade, mas da delegação pública, do caráter público, que a lei lhes atribui. 
e) Princípio da eficiência: 
Dever de eficiência é o que se impõe a todaagente público de realizar suas 
atribuições com presteza, perfeição e rendimento funcional. É o mais moderno 
princípio da função administrativa, que já não se contenta em ser desempenhada 
apenas com legalidade, exigindo resultados positivos para o serviço público e 
satisfatório atendimento das necessidades da comunidade e de seus membros 
(MEIRELLES, 1997, p. 90). 
Para a consecução dos fins a que se destinam, os registros devem obedecer 
a algumas diretrizes, a certas proposições diretoras das quais não pode se afastar. 
Tais princípios gerais são diversos, muitos deles aplicáveis a todos os ramos do 
direito, outros em especial ao registro imobiliário, e são eles: o princípio da 
continuidade, o princípio da especialidade, o princípio da disponibilidade, o princípio 
da publicidade, o princípio da prioridade, o princípio da instância, o princípio da 
unitariedade da matrícula e o princípio da legalidade (ANGELIS NETO; 
RODRIGUES, 2008). 
Esses princípios normalmente acham-se expressos em inúmeros artigos da 
LRP, e devem ser observados nos títulos que são apresentados ao Registro de 
Imóveis, sejam eles de natureza pública (escrituras lavradas em Tabeliães), sejam 
de natureza particular (instrumentos particulares firmados pelos contratantes), e até 
mesmo nos títulos judiciais (formais de partilha, cartas de sentença, mandados, etc.), 
que se sujeitam, tal como os demais, à qualificação registrária, ou seja, ao exame de 
sua regularidade formal pelo Oficial do Registro Imobiliário. A falta de observância 
dos princípios descritos a seguir muitas vezes impossibilita o registro do título, 
 
 
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ocasionando devoluções inevitáveis, quase sempre recebidas com desagrado e 
inconformidade pelos interessados. 
a) Princípio da Continuidade: 
O princípio da continuidade é, sem dúvida alguma, a viga mestra do nosso 
sistema registral, aquele que garante a segurança dos registros imobiliários. 
Segundo AFRÂNIO DE CARVALHO (2001, p. 253): 
 
o princípio, que se apoia no da especialidade, quer dizer que, em relação a 
cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de 
titularidade à vista da qual se fará a inscrição de um direito se o outorgante 
dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas 
transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a 
preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. 
 
Igualmente, na LRP esse princípio vem expresso em diversos de seus 
artigos. O artigo 195 determina que “se o imóvel não estiver matriculado ou 
registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do 
título anterior (...) para manter a continuidade do registro”. Também no artigo 236 
afirma que “nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir 
esteja matriculado”, devendo a matrícula mencionar obrigatoriamente ao número do 
registro anterior. Ordena ainda, no artigo 237 que “Ainda que o imóvel esteja 
matriculado, não se fará o registro que dependa da apresentação do título anterior, a 
fim de que se preserve a continuidade do registro”. 
A LRP busca observar sempre este princípio tornando mais fácil a instituição 
da matrícula do imóvel, na qual os registros são lançados cronologicamente, 
permitindo uma rápida visualização da situação jurídica do imóvel e a titularidade de 
seu proprietário. Disso fundamentalmente decorre a segurança dos registros 
imobiliários. 
Existe uma regra básica para o exame inicial de um título apresentado a 
registro: o imóvel, ou direito a que ele se referir, tem de estar registrado em nome do 
disponente, ou seja, do outorgante (transmitente, devedor, cedente, etc.). 
 
 
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Essa verificação é aparentemente simples, mas requer muita atenção. Não 
basta ser a mesma pessoa o outorgante e o titular do direito. É preciso verificar 
como se acha qualificado no registro existente e comparar essa qualificação com a 
declarada no título apresentado para ser registrado. Se era ele solteiro e casou-se, 
deve-se averbar tal fato. Se era casado e aparece como separado ou divorciado, 
igualmente deve ser averbada a separação e o divórcio. Se era casado, hoje viúvo, 
deve ser exigido o registro do formal de partilha. Resumindo: sempre que houver 
qualquer modificação no estado civil do proprietário, essa alteração deve ser 
averbada para que ele possa dispor do imóvel, ou onerá-lo. 
Com relação às pessoas jurídicas, cabe observar que qualquer alteração da 
razão social ou do tipo de sociedade deve ser também averbada, para que seja 
preservado o princípio da continuidade. 
Também com relação ao imóvel tal princípio encontra teto, uma vez que ao 
se examinar o título apresentado e encontrar nele como objeto uma casa construída, 
e na matrícula constar somente um terreno, é preciso previamente averbar-se a 
construção desta. O mesmo procedimento deve ser adotado quando houver reforma 
do prédio, com ou sem aumento de área, ou sua demolição. 
Todavia, voltando ao que diz respeito à titularidade do imóvel, observamos 
que mesmo os títulos de origem judicial devem observar ao princípio da 
continuidade. É inadmissível, por exemplo, o registro de uma adjudicação 
compulsória cuja ação tenha sido proposta contra quem não é titular do domínio do 
imóvel. Esse título tem que ser recusado, da mesma forma que não poderia ser 
registrada escritura de venda e compra outorgada pelo cedente (no caso, 
promissário comprador), que não é proprietário do imóvel. 
Devemos lembrar, entretanto, duas exceções a tal princípio: quanto ao 
usucapião e na desapropriação, que são denominadas aquisições originárias. 
Nesses dois casos, é farta a doutrina e a jurisprudência no sentido de que não existe 
um transmitente que realiza a transferência do imóvel. Não há vinculo entre o 
anterior titular do domínio e o possuidor que adquire o imóvel (ANGELIS NETO; 
RODRIGUES, 2008). 
 
 
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b) Princípio da Especialidade: 
Emprestado dos direitos reais de garantia, este princípio significa que toda 
inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado (CARVALHO, 2001). 
 
Assim, o requisito registral da especialidade do imóvel, vertido no fraseado 
clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua 
representação escrita como individualidade autônoma, como o seu modo de 
ser físico, que o torna inconfundível e, portanto heterogêneo em relação a 
qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no 
espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode 
encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as 
raias definidoras da entidade territorial (CARVALHO, 1983, p. 230). 
 
O artigo 176 da Lei nº 6.015/73 é a expressão do princípio da especialidade, 
exigindo a identificação do imóvel com todas as suas características e 
confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, 
se urbano, e sua designação cadastral, se houver. 
A doutrina divide o princípio da especialidade em três classes: 
a) Adenominada especialidade objetiva que concerne ao objeto da situação 
jurídica que é o imóvel com todas suas características que acabamos de discorrer. 
b) A chamada especialidade subjetiva, que diz respeito às pessoas titulares 
de direitos ou poderes enunciados na situação jurídica, principalmente à completa 
identificação. 
c) A especialidade do fato jurídico exprimindo-se sua natureza, extensão às 
condições que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos 
e amplamente difundidos em razão da maior aplicação ou relevância registrária 
(MELO, 2004). 
c) Princípio da Disponibilidade: 
O princípio da disponibilidade está intimamente ligado ao direito de 
propriedade, que é direito de usar, fruir e dispor de determinado bem (artigo 1228 do 
Novo Código Civil Brasileiro). E o direito de dispor pode tanto significar a faculdade 
de transferir o imóvel para terceiro (alienações em geral: venda, doação, permuta, 
etc.), ou de gravá-lo com algum ônus real (compromissando-o, oferecendo-o em 
 
 
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garantia hipotecária, instituindo usufruto sobre ele em favor de terceiro, etc.) 
(ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008). 
Trata-se de corolário do princípio da continuidade. Alicerça-se o princípio da 
disponibilidade em uma primeira análise, na máxima “ninguém poderá transmitir o 
que não possui” – nemo dat quod sine non habet – nemo plus jus transfere. Assim 
sendo, na transferência de domínio deve-se sempre respeitar a exata propriedade 
do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando 
na matrícula determinada pessoa proprietária da parte ideal de cinquenta por cento 
do imóvel, deverá a mesma, na transmissão, comparecer alienando essa mesma 
parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente (MELO, 2004). 
Mas não é só, o princípio da disponibilidade é aplicado também nos 
parcelamentos e apurações de remanescente de imóveis. Com efeito, nessas 
hipóteses é preciso respeitar sempre a área total do imóvel primitivo a fim de que a 
transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, 
afastando-se eventuais sobreposições. 
Essa análise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, 
mero cálculo aritmético da área total do imóvel até proceder-se seu esgotamento, 
todavia, após o advento da Lei 6.015/73, passou-se à uma análise qualitativa ou 
geodésica, observando-se todas as características do imóvel, tais como medidas 
lineares, área total, confrontações e distância da próxima esquina (MELO, 2004). 
d) Princípio da Prioridade: 
A observância do princípio da prioridade tem sua importância nitidamente 
percebida quando surge no Registro de Imóveis a preocupante situação da 
existência, para registro, de dois títulos que se referem a direitos reais contraditórios 
sobre um mesmo imóvel. Por exemplo, duas escrituras de venda e compra do 
mesmo imóvel, pelo mesmo proprietário, a compradores diferentes. Ou então, um 
mandato de penhora de determinado imóvel e a escritura de hipoteca desse mesmo 
imóvel (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008). 
Os títulos apresentados para registros são recepcionados e recebem uma 
numeração cronológica após lançados no livro de protocolo, esse ato é denominado 
 
 
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prenotação ou protocolização. O oficial registrador tem trinta dias para efetuar o 
registro do título, sendo que em caso de desqualificação, deverá devolvê-lo à parte 
em quinze dias, para que esta possa satisfazer as exigências. Nesse período (30 
dias), o título apresentado recebe uma prioridade com relação a qualquer outro título 
envolvendo o mesmo imóvel, de sorte que somente perderá esse direito no caso da 
não satisfação das exigências e consequente término do prazo (MELO, 2004). 
Para AFRÂNIO DE CARVALHO (2001), 
 
significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não 
ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação 
de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento. 
 
Dessa forma, uma vez protocolizado um título envolvendo determinado 
imóvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imóvel, 
poderá ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentação de títulos 
em datas diversas, tendo por objeto, porém, o mesmo imóvel, o que foi apresentado 
primeiramente terá preferência sobre o segundo, ocorrendo o que denomina-se 
títulos contraditórios, ou seja, títulos que têm por objeto direitos que não podem 
coexistir ou cuja força depende da ordem de ingresso no Registro de Imóveis. 
É preciso salientar que a data da prenotação é de suma importância para o 
registro, em razão de constar no artigo 1.246 do Código Civil que “O registro é eficaz 
desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o 
prenotar no protocolo”. Assim sendo, com o registro do título ter-se-á efeito retroativo 
da data da aquisição, que para todos os efeitos jurídicos é a mesma da prenotação. 
PONTES DE MIRANDA (1983, p, 330 apud MELO, 2004) comentando referido 
dispositivo alerta que o adquirente “desde a data em que... obtém a protocolização o 
imóvel é seu”. 
e) Princípio da Instância: 
Este princípio nos informa que o notário deve ser provocado a praticar seus 
atos, seja de forma verbal ou escrita, não podendo agir de ofício, salvo em ocasiões 
 
 
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especiais. Assim, o notário deverá ser instado pelo usuário de forma expressa ou 
tácita (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008). 
Entende-se por este princípio que a iniciativa de requerer a prática de 
determinado ato registrário deve partir da parte interessada ou pela autoridade, não 
podendo o oficial registrador praticar atos de ofício que onerem de qualquer forma a 
parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Públicos. 
Assim sendo, todos os títulos que forem apresentados à qualificação do 
oficial deverão conter expressa ou implicitamente a autorização para se proceder os 
atos requeridos. 
Existem exceções ao referido princípio, sendo permitido ao Oficial 
Registrador, por exemplo, a correção de atos por ofício em erros evidentes (art. 213, 
§ 1º da Lei 6.015/73), averbações de alteração de denominação de logradouros 
públicos, abertura de matrícula para imóveis transcritos desde que contenham os 
elementos necessários, etc. (MELO, 2004). 
f) Princípio da Unitariedade da matrícula: 
Entende-se por este princípio a impossibilidade da matrícula conter mais do 
que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal 
de imóvel, consoante interpretação do artigo 176, § 1º, inciso I da Lei nº 6.015/73. 
Conforme RICARDO HENRY MARQUES DIP (1992), a unitariedade exige 
que 
 
a matriz abranja a integralidade do imóvel, e que a cada imóvel corresponda 
única matrícula. A agregação de prédios contíguos supõe a unidade social 
ou econômica do todo, formado com a anexação dos imóveis antes 
autônomos, de sorte que não se vislumbra exceção à rígida concepção de 
unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro.A expressão “cada imóvel” contida no referido artigo 176 da Lei nº 6.015/73 significa 
unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos e individualizada 
de outras glebas. 
Dessa forma, é expressamente vedada a abertura de matrícula envolvendo 
parte ideal de imóvel, o que era possível no sistema das transcrições, onde se era 
 
 
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transcrito o título que muitas vezes envolvia parte ideal de imóvel, devendo ser 
recomposto o imóvel todo para se abrir a matrícula, ou mais claramente, segundo o 
Conselho Superior da Magistratura, referida recomposição “é semelhante à feitura 
de uma colcha de retalhos, reúne as expressões aritméticas das partes e os seus 
titulares atuais: é físico-jurídica” (Apel. Cível nº 003183-0). 
Ultimamente esse princípio tem sofrido muitas críticas, principalmente no 
tratamento dos chamados terrenos de marinha (BANDEIRA DE MELLO, 1980), onde 
muitas vezes encontramos matrículas abrangendo dois imóveis (parte alodial e parte 
terreno de marinha). MARCELO TERRA (2000) defende uma nova reformulação do 
princípio da unitariedade matricial, principalmente com relação à definição de imóvel, 
que deve abranger também o conceito econômico como ocorre em outros países, 
bem como da possibilidade da matrícula abranger dois ou mais imóveis desde que 
respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento imobiliário. 
g) Princípio da Presunção e da Fé Pública 
Esses dois princípios têm cada qual seu significado próprio, mas foram 
amalgamados durante certo tempo no nosso país por uma corrente da doutrina que 
pretendeu dar ao primeiro, previsto na lei, a eficácia do segundo, omitido nela. Ao 
passo que o primeiro reforça a eficácia da inscrição, sem a tornar, contudo, 
saneadora, pois mantém o primado final do direito subjetivo, o segundo abre uma 
brecha nesse primado ao admitir que a inscrição se torne saneadora relativamente 
ao terceiro de boa-fé que, confiando nela, adquire o direito. A regra é a tutela do 
direito subjetivo, ou a segurança jurídica, a exceção é a tutela do terceiro de boa-fé, 
ou a segurança do comércio (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008). 
De certa maneira, esse princípio reporta-nos ao princípio anterior, onde a 
presunção juris tantum admite prova contrária, uma vez que a aquisição feita não é 
frustrada por motivos que se ignora. 
Nesse sentido, AFRÂNIO DE CARVALHO (2001, p. 178) comenta que: 
 
Embora o princípio de fé pública se circunscreva à transmissão negocial, a 
diferença de segurança que disso resulta entre os atos negociais e os atos 
judiciais de aquisição tende, entre nós, a dissipar-se na prática graças às 
cautelas tomadas para o processamento dos segundos. Para que os atos 
 
 
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judiciais de aquisição não discrepem dos atos negociais na menção dos 
requisitos de inscrição, o Código de Processo Civil exige a especialização 
dos imóveis e a indicação do número de inscrição do título anterior tanto na 
descrição dos bens em inventário, como no edital de praça (CPC, artigo 
993). 
 
A proteção do terceiro de boa-fé, que confia na inscrição ou no 
cancelamento, pressupõe que ele tome conhecimento do conjunto de assuntos 
relativos ao imóvel, em vez de ater-se a uma inscrição isolada. Essa proteção 
frustra-se se o terceiro ler apenas a inscrição originária do direito, seja da matrícula 
do imóvel, seja a de uma hipoteca, sem ter abaixo a inscrição preventiva de uma 
contradita de uma penhora ou a cessão de grau de uma hipoteca a ele referente. 
Além de prevenir malogro, a atual LRP preceitua que, requerida uma certidão, o 
registrador deverá consignar de sua iniciativa a qualquer alteração posterior, de 
sorte que, se for concernente a ônus de imóvel, alcançará aqueles inscritos após o 
requerimento (LRP, artigo 21). 
É íntima a ligação do princípio da fé pública com o da publicidade, razão 
pela qual muitos autores entendem englobarem um único princípio. Com efeito, para 
que a publicidade tenha o atributo necessário para gerar a segurança exigida às 
relações jurídicas, é preciso outorgar-lhe presunção de veracidade para garantir-lhe 
a eficácia (MELO, 2004). 
Entende-se pelo princípio da fé pública na presunção de veracidade que têm 
os atos de determinados funcionários públicos (sentido lato) por eles realizados ou 
praticados em sua presença, sempre no exercício de suas respectivas funções. 
Transportado o princípio para o Registro de Imóveis, podemos dizer que o 
conteúdo da matrícula é uma verdade jurídica, devendo-lhe ser outorgada 
presunção de veracidade, lembrando sempre que referida presunção é relativa no 
direito brasileiro (MELO, 2004). 
Ressalte-se que caso o registro não exprima a verdade, poderá o 
prejudicado proceder sua retificação (artigos 860 do Código Civil, e 212 e 213 da Lei 
6.015/73). 
h) Princípio da Inscrição 
 
 
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36 
 
O princípio da inscrição significa que a constituição, transmissão e extinção 
de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante sua 
inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido 
estipulada negocialmente entre particulares, na verdade só se consumará para 
produzir efeitos o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao 
adquirente pela inscrição. A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio 
desta, se exterioriza a terceiros (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008). 
Para AFRÂNIO DE CARVALHO (2001, p. 137): 
 
O princípio da inscrição justifica-se facilmente pela necessidade de dar a 
conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre imóveis, uma 
vez que ela tem de respeitá-los. Quando duas pessoas ajustam uma 
relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual das partes e atinge a 
coletividade por exigir a observância geral. Daí o apelo a um meio que, ao 
mesmo tempo, a traduza e a torne conhecida do público. 
 
A inscrição é sempre obrigatória, quer se trate da constitutiva (aquela que 
aufere direito real), quer da declarativa (aquela que divulga direitos auferidos antes 
dela); mas não é saneadora. Pode ela ser promovida por qualquer dos interessados, 
já que a lei alude à “qualquer pessoa”. Algumas devem ter como fundamento título 
bilateral, isto é, em acordo de vontades que cria o jus ad rem (escritura), outras em 
título unilateral, oriundo de apenas uma das partes, daquela a quem a inscrição 
beneficia, prescindindo-se assim do consentimento da outra (cancelamento). 
Temos ainda outros princípios a serem seguidos pelos notários, elencados 
por Sander (2005) como: 
a) Princípio do Dever de Exercício 
O notário não pode negar-se a realizar atos de sua função, devido ao caráter 
jurídico necessário, próprio desse mesmo público. Dessa forma, o notário é obrigado 
a praticar todos os atos que a ele sejam requeridos. A recusa somente poderá 
ocorrer, se para o exercício, tiver que ferir qualquer dos princípios de sua função e 
os princípios do direito. 
 
 
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