Resumo de Direito Civil IV 1º semestre (propriedade)

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DIREITO DE PROPRIEDADE
Conceito:
→ Sintético: A propriedade é o poder que tem um pessoa de submeter a sua vontade, uma coisa com todas relações jurídicas. Enfatiza o poder de submissão de uma coisa a vontade de uma pessoa (Orlando Gomes).
- Descritivo (é o mais completo): A propriedade é um direito complexo, absoluto, exclusivo, perpetuo em que uma coisa com todas suas relações jurídicas se submete a vontade ao poder de uma pessoa, respeitando os ditames legais.
→ Analítico: Conceito legal previsto no Art. 1228 do CC.
 	A propriedade é o direito que uma determinada pessoa tem de usar, gozar e dispor de uma cosa e deve reavê-la onde ela estiver e das mãos de quem a possuir e a detiver injustamente. 
 	Dessa forma, trata – se do poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.
Elementos constitutivos da propriedade:
 	A propriedade é um direito complexo porque resulta de uma soma de poderes ou direitos, de um feixe de poderes e direitos, que são basicamente direitos de uso, gozo, disposição e direito de sequela.
Direito de uso (Jus Utendi): Consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, sem no entanto, alterar-lhe a substância, podendo excluir terceiros de igual uso. É a prorrogação que tem a pessoa de retirar da coisa objeto de seu direito, todo serviço que o bem pode oferecer.
 	Exemplo: Uso de um carro, pois retira o serviço que ele pode oferecer.
Direito de Gozo (Jus Fruendi): Compreende o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente os seus produtos. É a prerrogativa que tem a pessoa de retirar da coisa objeto do seu direito, as utilidades ou frutos que o bem possa oferecer.
Exemplo: Se o individuo loca a quadra, e recebe alugueis está exercendo o seu direito de gozo, ou seja, retira a utilidade ou frutos que o bem possa oferecer.
Direito de Disposição (Jus Abutendi): Consiste no poder de transferir a coisa, de gravá-la de ônus e de aliená-la a outrem a qualquer titulo. É a prerrogativa que tem a pessoa de alienar a coisa objeto de seu direito a título gratuito ou oneroso.
Exemplo: Se um indivíduo faz doação de um quadro, cria a coisa em título gratuito. Já se vende o imóvel, faz a título onerosos, em ambos faz o direito de disposição.
Direito de Sequela (Jus Persoquendi): É o direito de reaver a coisa, de reivindicá-la das mãos de quem injustamente a possua ou detenha, como corolário de seu direito de sequela, que é uma das características do direito real. Envolve a proteção especifica da propriedade, que se perfaz pela ação reivindicatória. É a prerrogativa que tem a pessoa de perseguir a coisa objeto do seu direito onde ela estiver e reavê-la das mãos de quem injustamente à possuir ou detivar.
Obs.: É consequência da aderência, quando você é dono de algo, a qualidade de proprietário adere a pessoa.
Características do Direito de Propriedade
COMPLEXIDADE A propriedade é um direito complexo porque resulta de uma soma de poderes ou direitos, de um feixe de poderes e direitos, que são basicamente direitos de uso, gozo, disposição e direito de sequela.
ELASTICIDADE: Consiste na projeção de direitos, que constituem um domínio do patrimônio de uma pessoa, para o patrimônio de outra, em razão de uma relação jurídica obrigacional ou real. Cessando a projeção quando cessada a relação referida, retornando o direito projetado para o patrimônio de origem ou se consolidando no patrimônio em que se projetou. Característica enfatizada no direito alemão e para entender, deve-se compreender a propriedade plena e restrita.
PROPRIEDADE PLENA: Ocorre quando todos os elementos constitutivos estiverem reunidos em uma só pessoa, ou seja, quando o titular concentra em suas mãos todos os direitos que constituem o domínio (uso, gozo, disposição e sequela).
PROPRIEDADE RESTRITA/LIMITADA: Ocorre quando o título do domínio concentra em suas mãos algum ou alguns dos direitos que constituem a propriedade, ou seja, há um desmembramento dos elementos constitutivos, passando um ou alguns deles a serem exercidos por outra pessoa. Por exemplo, Alexandre transfere a Yuri um imóvel por meio de um contrato de doação com reserva de uso fruto. O locador tem o direito de isso e de sequela, pois ele mantém o gozo e a sequela. O locatário torna o uso e a sequela. 
PERPETUIDADE: A propriedade é irrevogável/perpétua, porque não se extingue pelo não uso. Não estará perdida enquanto o proprietário não a alienar ou enquanto não ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriação, o perecimento, a usucapião, etc. 
EXCLUSIVIDADE: A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas, ou mais cotitulares, inclusive na hipótese de condomínio em que cada condômino tem exclusividade a propriedade de sua fração ideal. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre essa mesma coisa. O termo é empregado no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se. 
→ Dois corpos não ocupam o mesmo espaço;
→ Duas pessoas não pode ser coproprietárias da mesma coisa, mesmo tratando de condomínio.
→ Ela tem que ser vista com certa ressalva. Cada condômino pode exercer como um todo.
Obs.: Tal noção não se choca com a de condomínio, pois cada condômino é proprietário, com exclusividade, de sua parte ideal. Os condôminos são, conjuntamente, titulares do direito; o condomínio implica divisão abstrata da propriedade. 
→ Preceitua o artigo 1.231 do Código Civil:
 	Encontram – se em mãos do proprietário todas as faculdades inerentes ao domínio, o seu direito se diz absoluto ou pleno no sentido de poder usar, gozar e dispor da coisa da maneira que lhe aprouver, podendo dela exigir todas as utilidades que esteja apta a oferecer, sujeito apenas a determinadas limitações impostas no interesse público. 
CONDOMÍNIO (exclusividade)
Conceito: Para Caio Mario da Silva Pereira, o condomínio ou a copropriedade é o fenômeno jurídico em que dois ou mais cotitulares exercem a propriedade de uma coisa comum, tendo cada condômino o direito de usar a propriedade como um todo, tendo ainda uma fração ideal abstrata qualitativamente considerada. 
 	O condomínio é a co-propriedade. Nada mais é, do que o exercício do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas.
 	O condomínio não viola o caráter exclusivo da propriedade. São duas ou mais pessoas exercendo o mesmo direito sobre a mesma coisa, de modo que, cada condômino terá o seu quinhão.
 	Todo e qualquer condomínio traz consigo unicidade de objeto com pluralidade de sujeitos. São duas ou mais pessoas exercendo simultaneamente o mesmo direito de propriedade. No condomínio, o que teremos é uma situação jurídica qualitativamente igual e quantitativamente diferente, isto porque, aquelas pessoas estão exercendo o mesmo direito, portanto, qualitativamente igual, muito embora, quantitativamente diferentes porque cada um dos condôminos tem uma fração ideal, uma cota-parte distinta.
→ Cada condômino tem a sua fração ideal, que é a sua quota parte, o seu quinhão, mas exerce os seus direitos sobre o todo. Por isso, sob o ponto de vista dos sujeitos, o condomínio é uma comunhão, mas sob o ângulo do objeto é uma indivisão.
Teorias sobre a propriedade:
Teoria da Propriedade Integral/Total:
 	Vislumbra no condomínio um só direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercício desse direito é limitado pelos direitos dos demais consortes. O direito é um só, exercendo-se por cada um dos condôminos indistintamente. Assim, o exercício de cada um se limita pelo exercício dos demais.
 	O condomínio se estrutura do geral para o particular da propriedade, como um todo para a fração ideal, em umraciocínio dedutivo. O proprietário é dono da coisa como um todo. 
 	 O condomínio independe de sua fração ideal, de modo que, qualquer um dos condôminos pode requerer a extinção do condomínio. 
Obs.: Essa é a teoria adotada pelo Código Civil Brasileiro. 
Teoria da Propriedade plúrima parcial:
 	De acordo com a teoria das propriedades plúrimas parciais, o condomínio consiste em vários direitos de propriedade sobre frações ideais da coisa comum. Cada condômino só é dono apenas de sua parte ideal, havendo no condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja união é que daria origem ao condomínio.
 	Atua do particular para o geral, sendo que cada condômino é proprietário apenas de sua fração ideal e não do todo. 
 	Na Alemanha, a extinção do condomínio só é possível se todos os condôminos concordarem, ou seja, precisa ser unânime. 
 	As divisões em torno da coisa normalmente resultam do voto da maioria absoluta dos condôminos, qualitativamente considerados. 
CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMINIO:
→ QUANTO Á ORIGEM: Pode ser convencional, eventual/incidental/fortuito ou forçado legal. 
Condomínio voluntário: É aquele que se forma por vontade das partes, por ato espontâneo dos condôminos. 
Exemplo: Regime de bens do casamento e de união estável. 
Condomínio legal forçado: Por obrigatoriedade legal. É aquele que vincula a relação jurídica. Exemplo: muros, cercas, valas, paredes divisórias.
Exemplo: Casinhas de interior. A mesma parede serve para as duas casas. Um muro divide as duas propriedades. O código diz que muro divisório (parede, vala, cerca, etc.) forma presunção de condomínio, bem como as árvores limítrofes. 
Legal fortuito (aleatório) / eventual / incidental: Resulta de uma circunstância alheia a vontade dos condôminos de uma situação eventual. 
 Exemplo: Sucessão hereditária, por exemplo, os filhos que em decorrência do falecimento do pai tornam – se condôminos e exercem a situação, independente de acordo. 
→ QUANTO AO OBJETO: Pode ser universal ou particular.
Condomínio universal: O condomínio será de comunhão universal se compreender a totalidade do bem, ou seja, o condomínio como um todo, inclusive frutos e rendimento. 
Exemplo: Fazenda, incluindo os animais, a porteira, a lavoura e todas as partes do imóvel. 
Condomínio particular/singular: o condomínio será de comunhão particular se restringir-se a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais, ou seja, apenas uma parte da coisa é objeto do condomínio. 
Exemplo: Pedro, Felipe e Ricardo se tornam condôminos de uma fazenda, porém Pedro, por meio de acordo, transforma os frutos da fazendo em objeto de condomínio. 
→ QUANTO A NECESSIDADE: Pode ser permanente ou transitório.
Condomínio ordinário ou transitório: É aquele que, oriundo ou não de convenção, vigora durante certo lapso temporal ou enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar. Trata – se da possibilidade mais comum e tende a ter uma existência temporal por um determinado período. A extinção costuma decorrer de 3 motivos:
Incapacidade civil de algum dos condôminos. 
Ausência jurídica dos condôminos, ou seja, abandono da residência sem indicar paradeiro.
Incompatibilidade entre os condôminos. 
Condomínio permanente: É aquele que não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo, e nunca pela vontade das partes. É perpétuo. 
→ QUANTO A FORMA: Pode ser pró-diviso ou pró-indiviso.
Condomínio pró-diviso: A coisa objeto do condomínio é divisível de fato e indivisível de direito.
Exemplo: Condomínio em prédio
Condomínio pró-indiviso: A coisa objeto do condomínio é indivisível de fato e de direito, ou seja, é aquele cuja comunhão perdura de fato e de direito. Todos permanecem na indivisão, não se localizando o bem, que se mantém indiviso. 
Exemplo: Cavalo, carro, apartamento. 
Espécies de condomínio no Código Civil: 
CONDOMÍNIO GERAL/TRADICIONAL: 
 	Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel, ou seja, decorre do exercício simultâneo do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas. 
 	O condômino tem o direito de usar e retirar utilidades o condômino pode ser compelido a prestar contas. Cada condômino, portanto, pode ser obrigado a prestar contas dos frutos que eventualmente retirou, colheu. 
 	No condomínio geral existe o direito de defesa e proteção da coisa como um todo, independentemente de sua cota, de sua fração ideal. Cada condômino tem direito de promover tutela possessória e tutela reivindicatória contra terceiros.
Obs.: Um condômino, contra o outro, só pode promover ação possessória. Não é possível que um condômino promova reivindicatória contra o outro porque todos são proprietários e não será possível ao juiz estabelecer que um é melhor proprietário do que outro. 
 	Em relação a extinção do condomínio, cada condômino tem direito, a qualquer tempo, de requerer a divisão do condomínio através de ação de divisão, haja vista que, ninguém é obrigado a conviver com outra pessoa. 
→ Cláusula de indivisibilidade: O código permite às partes estabelecerem um prazo de indivisibilidade, no qual não podem requerer a divisão, estipulando uma cláusula de indivisibilidade, sendo o prazo máximo de 5 anos, com direito a uma prorrogação, pela vontade de todos. Dessa forma, se as partes assim desejarem podem estabelecer um prazo de indivisibilidade que é um prazo máximo de 5 anos, prorrogável uma única vez. 
Obs.: Se o condomínio foi formado por herança ou doação, não é admitida a prorrogação.
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS:
 	Para se compreender o conteúdo e o modo pelo qual um condômino pode exercer seus direitos sobre a coisa é preciso fazer uma distinção entre as relações internas entre os coproprietários e as relações externas entre terceiros.
DIREITOS DOS CONDÔMINOS:
RELAÇÕES INTERNAS:
  Nas relações internas, o direito dos condôminos está limitado quantitativamente, pois a sua extensão irá depender da cota parte ou fração ideal do respectivo condômino sobre o bem.
Obs.: A fração ideal é a expressão da medida do aproveitamento econômico de cada um dos condôminos.
Para fins didáticos, podemos organizar essas limitações quantitativas da seguinte maneira:
 	→ Limitações à faculdade de uso e fruição
A primeira limitação a ser analisada refere-se à restrição às faculdades de uso e fruição, visto que tais poderes não atenderão somente o interesse de uma pessoa, mas sim a de todos os condôminos. Neste caso, a lei impõe algumas restrições:
Utilização da coisa segundo a sua destinação 
 	A destinação econômica da coisa objeto do condomínio depende da decisão da maioria dos votos dos condôminos qualitativamente consideráveis. Qualquer condômino poderá utilizar – se da coisa como um todo (100%), desde que exerça a atividade estipulada pela maioria dos condôminos qualitativos.
Um determinado bem, como uma fazenda, pode ser utilizada para os mais diversos fins. Ela pode se destinar, por exemplo, à cultura, à criação de gado ou à indústria, mas o que vai determinar a destinação dela é a vontade da maioria dos condôminos. É, portanto, neste sentido que se deve entender esta restrição. O condômino não poderá utilizar o bem para fins diversos da destinação definida pela maioria dos condôminos.
Aliás, a alteração da destinação da coisa, de acordo com o parágrafo único do art. 1.314 do CC, só pode ser realizada por consenso dos outros condôminos. Ou seja: a deliberação deve ser unânime!
 	Por exemplo, Daniel, Marcos e Lucas são condôminos numa fazenda, sendo que, Daniel tem 20% como fração ideal, Marcos possui 29% e Lucas possui 51%. Daniel e Marcos decidem pela atividade pecuarista, e Lucas decide pela atividade agrícola, então a destinação econômica da fazenda será agrícola, considerando a maioria qualitativamente (maior porcentagem dafração ideal). 
Frações ideais: 
 	Salvo disposição em contrário, cada condômino deverá contribuir com as despesas do condomínio segundo sua fração ideal, como também, perceber os frutos da mesma forma, de acordo com suas frações ideais. 
Limitações à Faculdade de Disposição (alienação da fração ideal).
 	O condômino pode alienar e gravar o ônus real a sua fração ideal independentemente da anuência dos demais condôminos. 
 	O poder de disposição compreende todos os atos de alteração material ou jurídica da coisa. Por alteração material entendem-se os atos que impliquem a destruição da substância da coisa, como o ato de consumo, e a alteração jurídica, quando parcial, importa na instituição de um gravame (ônus real) sobre o bem, e quanto total, representa mudança da própria titularidade, como se dá na alienação inter vivos.  
Especificamente em relação ao poder de disposição jurídica total (alienação onerosa por ato inter vivos, por exemplo) ou parcial (instituição de uma hipoteca) da coisa, não há restrições ao exercício deste direito, que, portanto, pode ser transferido independentemente da autorização dos demais condôminos. 
Portanto, o condômino pode livremente alhear (alienar) ou gravar de ônus real a sua fração ideal a terceiros. Observa-se que a liberdade é quanto à alienação da fração ideal, o que significa, a contrario sensu, que o condomínio não poderá alienar o todo sem autorização dos demais. Se isto acontecer, ter-se-á uma hipótese de ineficácia relativa do negócio jurídico em relação aos demais condôminos – venda a non domino.
O mesmo se pode dizer quanto aos atos de disposição jurídica parcial, pois nada impede que o condômino institua um direito real de garantia (penhor, hipoteca ou anticrese) sobre a sua fração ideal, independentemente de audiência dos demais, nos termos da parte final do art. 1.420,§2º do CC.
Ademais, o condômino pode alienar sua fração ideal a terceiros, devendo oferece-la a outros condôminos, que se interessados preferem um terceiro, desde que ofereça o mesmo valor oferecido por ele, e nas mesmas condições de pagamento. Se houver mais de um condômino interessado, terá preferencia dentre os condôminos aquele que realizou na coisa benfeitorias de maior valor, e não havendo benfeitorias realizadas, ou se realizadas de igual valor, terá preferência a condomínio que tiver maior fração ideal entre os condôminos.
 Pode o condomínio alienar sua fração ideal ao terceiro sem informar. Nesse caso, poderá o condômino preterido no seu direito de preferência, no prazo decadencial de 180 dias a contar do conhecimento da alienação, depositar o preço em juízo e adjudicar a fração ideal alienda. 
Dessa forma, é erro muito comum é imaginar que a venda realizada sem prévia notificação dos demais condôminos conduz à nulidade ou anulação do contrato. Para não incorrer no erro, deve-se ter em conta que a preferência não está no plano de validade do contrato, mas, se exercida dentro do lapso previsto em lei, pode suprimir a eficácia do negócio.
Sendo assim, nesse caso, a venda realizada é valida e eficaz, mas os efeitos poderão ser obstados pelo exercício tempestivo do direito de preferência. E tempestivo é o direito de preferência exercido no prazo decadencial de até 180 dias. Além de se atentar ao prazo, o condômino deverá cumprir outro requisito, qual seja: o preço respectivo em juízo.
Obs.: Destaca-se que o art. 504 do Código Civil não faz distinção se a indivisibilidade é real ou jurídica. A herança, por exemplo, pode ser composta por bens móveis ou imóveis, divisíveis ou indivisíveis. No entanto, a lei expressamente dispõe que a herança, considerada como um todo, é bem indivisível.
 	 
Concessão de posse, uso ou gozo do bem a terceiros
Outra limitação às faculdades de uso e fruição é a de que a concessão de posse, uso ou gozo do bem a terceiros também depende de consenso dos demais titulares. Assim, o condômino não pode, sem autorização dos demais titulares, celebrar contrato de locação, comodato, ou instituir direitos reais de fruição como o usufruto e a superfície sobre o bem.
Cumpre advertir que tal restrição não se aplica ao condomínio pro diviso, uma vez que nesta modalidade, como visto, o espaço de atuação do condômino está devidamente delimitado, não havendo razões para se exigir autorização dos demais.
Exercício de todos os direitos compatíveis com a indivisão
Essa restrição reforça a anterior, no sentido de condicionar o exercício dos direitos à realização do objetivo comum dos condôminos.
Restrições em relação aos frutos
O exercício do poder de fruição permite que o proprietário possa extrair as utilidades renováveis do bem principal, isto é, os frutos, assim como permite a extração dos produtos – utilidades não renováveis.
No entanto, existem regras específicas no condomínio que regulam o aproveitamento e a divisão desses frutos e produtos entre os condôminos.
A primeira regra é a de que o condômino responde aos outros pelos frutos que recebeu da coisa. A título de ilustração, imaginemos a hipótese de um ex-casal que aguarda o julgamento de uma ação divórcio litigioso, na qual está pendente a partilha definitiva de bens.
Nesta hipótese, o ex-cônjuge que permaneceu com a posse direta de um imóvel e recebeu os alugueis deve restituir ao outro o valor correspondente a 50% dos rendimentos auferidos. 
Da mesma forma, se um imóvel for arrendado, os frutos civis (alugueis) serão repartidos entre os demais condôminos, na falta de estipulação contrária ou disposição de última vontade, na proporção do quinhão de cada um. Se os quinhões não foram especificados, entende-se que são iguais. 
É oportuno salientar, também, que tais regras não se aplicam na hipótese de condomínio pro diviso, pelas razões já explicitadas acima.
RELAÇÕES EXTERNAS:
Referem – se a relação entre o condômino e terceiros fora do condomínio. 
Nas relações com terceiros, cada um dos condôminos pode se comportar como se fosse o proprietário único e exclusivo sobre a coisa, por mais ínfima que seja a sua fração ideal sobre o bem, sendo legitimada a defesa da posse e da propriedade da coisa comum e pode ser feita por qualquer condômino, independente da anuência da participação dos demais consortes.
Por exemplo, num condomínio em que o titular A detenha fração ideal de 1/10 sobre o bem, o mesmo poderá propor ação reivindicatória para proteger o bem como um todo, independentemente da autorização dos demais.
A possibilidade de manejo da ação reivindicatória decorre da previsão do artigo 1.314 do Código Civil, que permite ao condômino reivindicar a coisa de terceiro. Por outro lado, não poderá figurar no pólo passivo da ação reivindicatória algum outro condômino, vez que a ação petitória é a ação específica do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário. 
 → Locação da coisa comum:
 	Depende da aprovação do voto da maioria absoluta qualitativamente considerável dos condôminos. Se a maioria dos condôminos optar pela locação, essa será a destinação econômica respeitada. Pode qualquer condômino se interessar pela coisa comum, preferindo condôminos à terceiros, em condições iguais; e se houver mais de um condômino interessado, terá preferência aquele que realizou benfeitorias de maior valor; ou, caso inexistentes as benfeitorias, será preferido aquele que tiver frações ideais maiores. 
Exemplo: Imóvel de Carlos, Eduardo e Vinicius na forma de condomínio, sendo que Carlos possui 20% das frações ideais, Eduardo tem 29% e Vinicius possui 51% e há discussão sobre a ocupação do imóvel, sendo que Vinicius vota pela locação, e Carlos e Eduardo pela administração. Sendo assim, a locação será implantada no condomínio, pois é a escolha econômica da maioria qualitativa. 
 	Qualquer condômino pode requerer o despejo do terceiro para usufruir do próprio imóvel, sem necessidade de notificar ou requerer com os outros condôminos. 	 
→ Administração do Condomínio:
 	Existe 3 finalidades que podem ser determinadas na relaçãocondominial. Os condôminos podem decidir:
Pelo uso comum da coisa.
Pela locação da coisa.
Pela administração do condomínio. 
 	A decisão pela locação ou administração da coisa comum dependerá do voto da maioria absoluta dos votos quantitativamente considerados. 
 	O administrador pode ser qualquer condomínio ou até o terceiro, que administrará o condomínio de forma remunerada ou não. Este administrador representa o condomínio judicialmente e extrajudicialmente, e, pode inclusive demitir e admitir funcionários que trabalhe na coisa objeto do condomínio. 
 	O Código Civil prevê a figura do administrador expresso e tácito:
→ Administrador tácito: É aquele que embora não escolhido pelos condôminos passa a ter uma conduta de administrador sem oposição dos demais consortes.
→ Administrador expresso: É aquele escolhido pelos condôminos para administrar o condomínio. 
  	DEVERES DOS CONDÔMINOS: 
Ainda perscrutando as regras inerentes às relações internas entre os condôminos, cabe analisar os deveres de cada um deles em relação ao bem. Nesta análise, a primeira regra que desponta é aquela sobre as despesas de conservação ou divisão, assim como os ônus a que a coisa está sujeita.
 	→ Rateio de despesas
Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer com as despesas de conservação e divisão da coisa. A obrigação é proporcional, na medida em que a extensão da titularidade de cada condômino varia conforme o caso. Cada um é titular de uma fração sobre o todo.
Nada impede, porém, que os condôminos estabeleçam uma divisão de responsabilidade não necessariamente proporcional à quota parte de cada um, podendo lançar mão de regra diversão em convenção de condomínio.
      Obrigações Propter Rem
Na rubrica das despesas podem ser incluídos quaisquer custos, como tributos, cotas condominiais, valores gastos com reforma do bem etc. Aliás, algumas dessas despesas são obrigações propter rem e vinculam o condômino mesmo sem ter ele se obrigado pessoalmente.
E mais: as despesas relativas aos impostos, predial e territorial, e às cotas condominiais dão azo à penhora da quota parte do condômino, mesmo em se tratando de bem de família, por se tratar de situação excepcional prevista no art. 3º, inciso IV,  da Lei 8.009/90,
O dever do condomínio de arcar com este tipo de despesa não decorre precisamente do artigo 1.315, do Código Civil, mas sim em razão de regras específicas que classificam tais despesas como ambulatórias.
Tanto é assim que o credor poderá exigir o valor integral do condômino simplesmente por ser este um dos proprietários da coisa.
      Demais despesas (dívida coletiva ou isolada)
Em relação às outras modalidades de despesas, tais como débitos contraídos para a realização de benfeitorias, acessões, matéria prima para atividade produtiva etc, é necessário verificar se todos os condôminos ou apenas um ou alguns deles se obrigaram pessoalmente.
No primeiro caso, isto é, se todos se obrigaram (dívida coletiva), cada um deles responderá proporcionalmente por elas, como prevêem os artigos 1.315 e 1.317, exceto se o contrato discriminou a parte de cada um na obrigação ou contemplou cláusula de solidariedade.
 	O condômino pode se eximir do pagamento das despesas condominiais bastando que para tanto renuncie sua fração ideal, tendo direito à fração ideal renunciada os demais condôminos, na proporção dos pagamentos das despesas pelos condôminos. Dessa forma, a fração ideal renunciada passará a pertencer aos demais condomínios proporcionalmente às suas frações ideais. 
 	Todos os condôminos assumem uma obrigação, uma divida para o todo da coisa, sem que ela seja diferenciada em relação a cada fração ideal, entender – se – à assumiram a divida proporcionalmente as sua frações ideais. 
No entanto, se apenas um ou alguns deles contraíram dívidas em proveito da comunhão, mas sem prévia anuência dos demais condôminos (dívidas isoladas), somente os que se obrigaram pessoalmente responderão pelo débito. 
Dessa forma, nos termos do artigo 1.318 do CC, se o condômino assumir a divida, uma obrigação que venha beneficiar a coisa como um todo, responde pelo total cumprimento da obrigação, mas tem o direito de propor uma ação regressiva em face dos demais condôminos para ser reembolsado do que lhe é devido. 
A regra pode até parecer injusta, mas tem uma lógica, pois o condômino que contratou a dívida não atuou como representante/mandatário dos demais, mas sim como um mero gestor de negócio, que depende de ratificação para vincular terceiros ao ato praticado.
Sendo assim, para evitar o enriquecimento sem causa, aquele que pagou terá ação regressiva contra os demais, pois, afinal, desde que tenha revertido algum proveito em favor do condomínio. Mesmo assim, o condômino que não participou do negócio responde perante o co-proprietário, mas não em relação ao terceiro.
Renúncia da Parte Ideal.
Como visto, as despesas podem ser de naturezas diversas e o surgimento delas pode ter resultado da vontade geral dos condôminos ou de apenas alguns deles, fatores que influirão no grau de responsabilidade de cada um.
Agora, independentemente da natureza da dívida ou de quem se obrigou ou não por ela, o Código Civil (art. 1.316) permite que um condômino possa eximir-se do pagamento dos débitos, mediante renúncia de sua parte ideal.
Em termos técnicos, a renúncia é ato jurídico unilateral, mas que não se confunde com o abandono, que também é conhecido como derrelicção ou derelição. Ambos são, na verdade, hipóteses de perda da propriedade.
Além de serem classificados como tal, a renúncia e o abandono ainda têm em comum a circunstância de que o titular da coisa pretende se despojar dela. Representam, portanto, verdadeira abdicação à coisa.
Ainda na zona de interseção entre os dois institutos, deve-se mencionar que, em ambos os casos, o bem se torna coisa sem dono (res nullius), já que nada se transmite a ninguém. Não era para menos, pois se a renúncia beneficiasse alguém, ela não seria um ato de abdicação ou despojamento, mas sim uma alienação.
No entanto, a renúncia só produz efeitos quando for realizado o registro do ato renunciativo no Registro de Imóveis, conforme dispõe o artigo 1.275, parágrafo único do CC. O abandono, diversamente, é aferido pelo comportamento do proprietário em relação à coisa.
Portanto, a renúncia da parte ideal de um bem em condomínio, para produzir efeitos, deve ser registrada. Feito o registro, a parte ideal ficaria sem dono, mas a lei permite que os demais titulares possam adquirir a parte do renunciante, desde que assumam as dívidas e realizem os respectivos pagamentos.
E se não houver quem faça os pagamentos, a coisa comum será divida, seja pela via amigável, por acordo entre condôminos capazes, ou pela via contenciosa/judicial, na hipótese de litígio ou interesse de incapaz. Sendo indivisível o bem, procede-se à alienação do bem, com a divisão proporcional do preço obtido.
Extinção do Condomínio Voluntário
Dentre as características mencionadas do direito de propriedade, uma delas é o seu caráter perpétuo, que significa que o bem ficará vinculado ao respectivo titular, se assim for da vontade deste, por toda a sua vida, sendo posteriormente transmitida aos seus herdeiros.
No entanto, como o condomínio é geralmente conhecido como um manancial de discórdia, não é possível lhe atribuir esta característica da perpetuidade. Muito pelo contrário, afirma-se que a transitoriedade é da sua essência. Justamente por isso, a primeira forma de extinção do condômino a ser estudada é a sua divisão.
 	Qualquer condômino, independentemente da sua fração ideal pode requerer a extinção do condomínio. Normalmente é originada por 3 causas:
Incapacidade civil da alguns dos condôminos. 
Ausência jurídica de alguns dos condôminos. 
Incompatibilidade entre os condôminos. 
→ A extinção do condômino pode ocorrer de forma:
Amigável: Deve ser lavrada por escritura pública. 
Judicial: Por meio deuma ação judicial se dá a propositura de uma ação. Qualquer condomínio independente da sua fração ideal, tem legitimidade para entrar com a ação divisória. 
 	A coisa objeto do condomínio pode ser divisível ou indivisível: 
Divisível: Cada condômino fica com uma parte da coisa que corresponde a sua fração ideal, salvo disposição em contrário.
Indivisível: Diante da alienação do bem, o valor monetário obtido será distribuído pelos condôminos de acordo com suas frações ideais, salvo disposição em contrário.
Obs.: Na arrematação, qualquer condômino pode participar e ter preferência sobre terceiros se pagar o mesmo preço e nas mesmas condições. Em condições iguais; e se houver mais de um condômino interessado, terá preferência aquele que realizou benfeitorias de maior valor; ou, caso inexistentes as benfeitorias, será preferido aquele que tiver frações ideais maiores. 
Artigos 1.314 a 1.327 CC: 
CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral
Seção I
Do Condomínio Voluntário
Subseção I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Subseção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
Seção II
Do Condomínio Necessário
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código 
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado 
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
CONDOMÍNIO EDILICIO/UNIDADES: 
 	Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Trata – se um imóvel constituído de edificações com partes de propriedade exclusiva e comum, conjuntamente (qualquer espécie de construção, seja o empreendimento constituído de apenas um bloco, ou mais; com qualquer número de pavimentos; com a destinação que houver).
 	Dessa forma, condomínio edilício é o condomínio em prédios, e chamado também condomínio de casas, que tem sido entendido pela jurisprudência que no caso de condomínio de casas, teremos a mesma aplicação legal aos condomínios em prédios.
Obs.: Condomínio edilício, era denominado de condomínio horizontal. Condomínio horizontal porque o andar é horizontal, justaposto ao outro. Isso vem da doutrina portuguesa. O condomínio vertical é o condomínio de muros paredes, cercas, etc.
 	É uma forma especial de condomínio – Tem regulamentação híbrida: nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei 4591/64 (Lei de Incorporações e Condomínios)
 Obs.: É importante ressaltar que o condomínio edilício não abrange os atuais condomínios horizontais, como os condomínios residenciais de casa. Em relação a esses condomínios, o Código Civil é omisso, e, devido a necessidade de regulação, a jurisprudência tem entendido que as regras do condomínio edilício se aplicam, por analogia, aos condomínios horizontais.
→ Instituição do condomínio:
 Vai determinar o nascimento do condomínio. Memoriais indicando a fração ideal de cada unidade de apartamento, a quantidade de unidades de apartamentos e também a finalidade do condomínio, se residencial, comercial ou mista. Pode ser apartamentos, sobrelojas, garagens, qualquer relação que envolva condomínio. 
Exemplo.: A unidade tem 20 apês, cada unidade vai ter 1/20 do terreno.
Obs.: O mero detentor, possuidor da uma entidade condominial, também será considerado um condômino e também se submete às regras do condomínio.
A instituição pode ocorrer por ato inter vivos ou causa mortis:
Instituição por ato Inter vivos: 
 	IOO
 A propriedade jurídica será adquirida mediante um negócio jurídico realizado entre pessoas vivas.
→ Por destinação: a instituição do condomínio por destinação, que é uma declaração unilateral de vontade que cria o condomínio. Por destinação dá pra criar condomínio.
Exemplo.: Construção de prédio com 24 apartamentos, e por consequência, estabelece-se/cria-seo condomínio. 
→ Por incorporação imobiliária: Trata-se de negócio unilateral. O incorporador, sendo normalmente pessoa jurídica, aliena as unidades condominiais na planta, a fim de arrecadar capital para efetuar a construção, e de captar renda no mercado para construir o prédio. É a venda na planta.
 O incorporador pode ser o construtor, mas também pode firmar um contrato de empreitada com o construtor e efetuar a edificação. 
Exemplo.: O incorporador vende na planta, e o imóvel é cerca de 30% mais barato. 
Instituição por ato causa mortis: 
 O pressuposto é a morte do antigo proprietário, que deixa a propriedade da coisa para outrem, ocorrendo à sucessão hereditária. Realizado normalmente por meio de testamento. 
Exemplo.: Possuo um imóvel prédio, e resolvo colocar o condomínio para as pessoas, criando o próprio testamento do condomínio. Opto por 1 apartamento para cada primo. Os memoriais devem ser levados onde o terreno se encontra maculado, muitas vezes o tamanho não é suficiente, então se adquire 3 ou 4 apartamentos, e ocorre a fusão das matriculas, e as constituem em uma só, e com base nessa fusão, determina a instituição do condomínio.
Constituição do condomínio: 
 O condomínio se constitui por meio da elaboração da convenção condominial. Referida convenção condominial deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos e deve ser levada a registro, no registro imobiliário onde se encontra o condomínio, terreno ou prédio matriculado.
 Com a realização do registro, os seus efeitos passam a ser absolutos e oponíveis contra todos (erga omnes). Então qualquer pessoa que for ocupar o prédio, se submete à convenção condominial. 
Obs.: Terceiros de fora não serão alcançados pelos efeitos jurídicos da convenção, só gera efeitos pessoas, para as partes.
 Juntamente com a convenção, existe o regulamento do condomínio. A convenção disciplina as regras que passarão a existir entre os condôminos, no entanto, essas regras não podem violar o Código Civil, bem como a Lei 4.591/1964 (lei do condomínio) e a Constituição Federal. Dessa forma, a convenção determinará as regras, mas deve estar em consonância com a convenção, a lei e o regulamento.
→ O regulamento deve ser fixado, haja vista que, tem o objetivo de detalhar as regras da convenção condominial.
Obs.: Se houver na constituição uma regra que permita a alteração da fachada, essa regra é nula, porque ela afronta o artigo 1.346 do Código Civil (não adianta convencionar uma lei diferente do que está já estipulado no CC).
Deveres do condômino
 O próprio CC ponta esses deveres no art. 1336. 
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
 Os incisos I a IV, determinam 5 deveres.
Despesas condominiais: 
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:
 O primeiro dever é de pagar as despesas condominiais, de acordo com a sua unidade condominial, com a sua fração ideal indicada. A assembleia decide o valor de condomínio a ser pago e cada unidade deve contribuir.
→ Outros critérios foram se estabelecendo no decorrer de outras situações:
O pagamento diferenciado, por conta da quantidade de moradores.
Exemplo.: Até 4 moradores, um determinado preço - acima de 4 moradores, um preço diferente. Tendo uma quantidade maior de moradores, eles vão gerar uma despesas maior, internamente e nas áreas comuns. Isso pode ser perfeitamente definido.
Quanto maior o “andar”, maior a parcela condominial, porque evidentemente existe o conforto da extensão do andar, bem como possivelmente se tem uma vista melhor. A convenção pode definir isso.
Inadimplemento da parcela condominial:
 Havendo dívida, será responsável por essa parcela o proprietário da unidade condominial. 
Exemplo.: Rodrigo deve 6 meses de parcela condominial, razão pela qual vende o imóvel para Thiago, alterando, portanto, a titularidade do imóvel. Thiago passa a ser o proprietário, logo as 6 parcelas em aberto passam a ser dever de Thiago e não de Rodrigo. A obrigação que envolve as parcelas condominiais é uma obrigação propter rem, uma prestação obrigatória.
→ Deverá pagar do próprio bolso e poderá cobrar em juízo, numa ação regressiva, exigindo o ressarcimento de quem deixou de pagar, ou seja, no caso em tela, Thiago precisa arcar com as prestações atrasadas e posteriormente interpor ação de regresso contra Rodrigo. 
Atraso no pagamento das parcelas: 
 Se fixa um valor como multa, geralmente já estabelecido na convenção condominial. Não sendo estabelecido, considera-se que a multa é de 2% + juros moratórios de 1% ao mês.
Obs.: Se for convencionado uma multa de 20%, tal montante não prevalece, haja vista que, a multa deve ser de 2%. Pode alterar o valor do juros, mas não pode alterar o valor da multa. 
→ O condômino inadimplente pode ser privado das áreas comuns do prédio? Não! Essa é uma questão suscitada até hoje na jurisprudência, pois algumas decisões tem entendido que sim. Mas há um meio termo: quando a privação não atinge a dignidade do morador, ela pode ocorrer, pode privar o condômino de algumas áreas que não vão lhe atingir a dignidade, por exemplo: uso da piscina, do playground, etc, no entanto não pode privá-lo de usar o elevador, água, pois são ofensas que violam a dignidade humana. – É possível executar judicialmente os valores devidos e não privar o morador dessas áreas, desses serviços essenciais.
Não realizar obras que possam interferir na estrutura do edifício, em áreas comuns ou na própria unidade condominial.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
Não alterar a fachada do prédio, suas partes ou esquadrias:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
Art. 9, da lei 459/64: A fachada do prédio é a apresentação do próprio prédio. A poluição visual vai fazer com que o prédio sofra uma deterioração. 
→ A alteração da fachada somente é possível, se todos os condôminos, na assembleia geral, concordarem com sua alteração, não havendo unanimidade nesse sentido, não será alterada.
Obs.: Algumas alterações têm sido admitidas pela jurisprudência, tais como a colocação de redes, envidraçamento dos terraços, etc. 
O condômino não pode dar a unidade condominial finalidade diversa daquela dada pelo condomínio. 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
 A finalidade do prédio é residencial, e o condômino quer transformar em comercial, ou vice versa.
Exemplo.: Gustavo resolveu morar, transformar o escritório dele comercial em uma residência. Isso é uma infração grave que gera aplicação de multa. Pode ser aplicada uma multa até de 5x o valor da parcela condominial em favor desses 4 incisos.
Não pode causar interferência no sossego dos demais condôminos;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
 Uma complicação se da com a habitação dos animais, haja vista que, pode tirar o sossego de um vizinho. Hoje o animal doméstico pode coabitar no prédio, desde que o animal ali utilizado seja um animal doméstico e que não cause perturbaçãoao sossego.
Exemplo.: Animal de pequeno porte, pássaro que não cause interferência, etc.
Obs.: Além dessa multa aplicada, 5x o valor da parcela condominial, há uma multa que pode ser aplicada ao condômino que tem uma conduta antissocial – multa que pode chegar 10x mais do valor da parcela condominial.
→ A problemática da questão é saber o que é uma conduta antissocial:
Exemplo.: Um condômino que era policial militar e gostava de resolver tudo na valentia, e por conta disto exibia sua arma na cintura e coagia os condôminos - O sindico aplicou uma multa por conduta antissocial.
Direito dos condôminos: 
 O art. 1335 trata dos direitos dos condôminos e possui 3 direitos básicos:
Usar a unidade condominial da forma que melhor entender, melhor puder aproveita, sempre tendo em vista a vedação de um uso que cause interferência na propriedade vizinha.
Usar as áreas comuns. 
 Essas áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Todos tem direito, a única exceção é quando está inadimplido
Exemplo.: escadas, elevadores, garagem, etc.
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Participar das assembleias gerais e votar;
 O condômino pode ate participar da assembleia, porém não tem direito a voto quando está inadimplido, mesmo que seja uma parcela apenas. Deve estar quite com todas as parcelas condominiais.
Administração do condomínio
 O administrador do condomínio é o sindico que por sua vez, pode ser um condômino ou um terceiro no condômino, pode ser remunerado ou não remunerado, a depender da convecção condominial.
 
 O mandato é de 2 anos, podendo ser renovado por 2 anos, e assim indefinidamente. Há uma limitação temporal, porque caso contrário, o sindico cria uma confiança de poder muito grande, e um desinteresse do condômino. 
 A função do sindico é a de representar o condomínio judicialmente e extrajudicialmente. 
 O condomínio possui síndico, subsíndico, e o conselho consultivo que vai auxiliar, além de um conselho fiscal, composto por 3 conselheiros. Esse conselho visa emitir pareceres a respeito das contas do síndico (pareceres favoráveis ou não à prestações de conta dos síndicos). Também existe uma administradora que auxilia no trabalho do sindico, efetuando assessoria jurídica e contábil.
→ Funções essenciais do sindico:
Administrar o próprio condomínio no que se refere a despesas e receitas. 
Prestar contas em reunião ordinária, que ocorre uma vez ao ano (pode ser uma causa de destituição do próprio síndico, se ele não prestar contas na reunião ordinária). 
Pode permitir a realização de benfeitorias necessárias, independentemente da assembleia geral – Importante frisar que apenas benfeitorias necessárias podem ser autorizadas, as demais não.
Pode aplicar multa aos condôminos infratores. 
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
 § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 
 § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;  
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valoratribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
Regime jurídico das Garagens: O direito brasileiro reconhece três diferentes regimes para as garagens:
1º Regime – Garagem como área comum: Quando o condomínio é criado com as unidades autônomas e com vagas de estacionamento. O uso delas será definido pela convenção de condomínio. Quando a garagem é área comum é a convenção do condomínio é que definirá o seu uso.
2º Regime – Garagem como acessório da unidade autônoma: Ocorre quando a unidade autônoma já vem com garagem. Sendo acessório, não pode ser alienado sem o principal porque, afinal de contas, aplica-se aqui a regra da gravitação. O acessório segue o principal. Nesse segundo regime, a garagem não pode ser alienada sem a unidade autônoma.
3º Regime – Garagemcomo unidade autônoma: Quando se trata de edifício-garagem. Mas, nos condomínios residenciais não é rara a possibilidade de aquisição de garagem em separado. A unidade autônoma vem com duas garagens, mas você pode adquirir uma a mais. Aquela que você adquiriu em separado é uma unidade autônoma. 
Obs.: O art. 1.338 do Código Civil permite aluguel de garagem, qualquer que seja o regime de garagem. E, com um detalhe: o condômino tem preferência com relação a um estranho, desde que pague o mesmo preço. 
 → A convenção de condomínio pode proibir esse aluguel (é possível alugar, caso a convenção não proíba). E sendo possível aluguel, o condômino tem preferência em relação ao terceiro.
 
ABSOLUTEZ: Ao falarmos que a propriedade é absoluta, devemos ter cautela, haja vista que, é considerada absoluta dentro de certos limites. O indivíduo tem a propriedade absoluta dentro de certos limites e interesse/ restrições determinados, pelo interesse público, pelo privado ou pelo próprio titular da coisa (Limites das Normas de Natureza Pública e Privado e Oriundo da Própria Vontade do Titular da Coisa).
Exemplos:
→ Normas de Natureza Pública que limita a absolutez como característica do direito de propriedade: a velocidade limite de 50 Km; limitação pelo rodizio (pois limitam o uso do veículo).
→ Interesse Privado Limita a Absolutez Como Exercício Absoluto: resulta das normas da natureza privada (Capitulo que trata do direito de vizinhança, Art. 1.277 a 1.313 do CC).
DIREITO DE VIZINHANÇA (absolutez):
 	O direito de vizinhança são normas de natureza privada que restringem o exercício absoluto da propriedade a fim de que haja um convívio harmônico entre vizinhos, convívio social que apresente estabilidade jurídica e social.
USO NOCIVO DA PROPRIEDADE: Trata – se do uso anormal da propriedade, de modo a perturbar a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos. É nocivo porque causa interferência na propriedade de vizinho no que se refere à segurança, sossego e saúde;
Segurança: construção de um muro com inclusão a propriedade vizinha; deposito de gás clandestino.
Sossego: Vizinho de templo de qualquer culto ou religião, pois assim casa perturbação, é o uso anormal, bem como os animais que emite sons, uso de som automotivo ou residencial.
Saúde: manutenção de uma pessoa num condomínio que tenha doença contagiosa; fabricas que emitem poluentes que contaminam o ar e os rios.
Obs.: A linha entre o normal e o anormal, tem critérios para distinguir, sendo assim, o juiz que avalia se é normal ou anormal, baseando-se em sua convicção.
 	A avaliação do juiz para designar o que pode ser considerado anormal se dá com base em 4 critérios: 
Tolerabilidade
Uso e costumes da região
Natureza da interferência
Encontro e pré-ocupação.
Tolerabilidade: Pode ser visto sob o aspecto objetivo ou subjetivo.
→ Objetivo: Leva-se em conta a coletividade a comunidade e verificará se a situação é intolerável apenas para o autor da ação ou para um grupo de pessoas.
→ Subjetivo: O juiz pode levar em consideração tendo prova que a situação é intolerável, afetando a saúde, segurança e sossego. Leva-se em consideração a própria pessoa objeto de averiguação.
Exemplo.: Caso do idoso que reclama de barulho.
Usos e Costumes da Região: Considera os usos e costumes daquele determinado local. Dependendo da circunstância esse critério tem muito peso. 
Exemplo.: Pessoa reside em um bairro tranquilo, entretanto, depois mora na Vila Madalena (cada morador tem sua tolerabilidade).
Exemplo.: O juiz analisa se o problema é a pessoa ou a indústria.
Natureza da Interferência: Esse critério é estritamente técnico, baseado em perícia determinada pelo juiz, ou seja, diz respeito ao caso em que o juiz determina a atuação do perito para provar tal fato. Está ligado a uma questão técnica, pericial.
Exemplo.: Determinação de pericia técnica para provar um fato especifico. 
Pré-Ocupação: Com base nesse critério o juiz procura verificar quem primeiro ocupou a região. O vizinho que reclama a interferência ou o proprietário que causa a interferência, existindo uma tendência de o juiz atribuir razão a quem primeiro ocupou a região. Não pode ser aplicado isoladamente.
Exemplo.: Industria que há 20 anos está instalada no local; e o vizinho está 01 ano no local e começa a reclamar que está interferindo na sua saúde (só ele reclama).
Obs.: A tendência é o juiz proteger a indústria, caso contrário, a tendência é atribuir razão a pessoa física. 
→ Algumas ações podem ser propostas e que visam à proteção do vizinho a essas interferências:
Ação de Dano Infecto: 
 	A ação de dano infecto é a medida judicial, fundada nos artigos1.280 e 1.281 do Código Civil, que serve a quem tem justo receio de sofrer dano em seu imóvel, em virtude do uso anômalo de propriedade alheia.
 	Em suma, a ação de “dano infecto” serve para obrigar o causador da nocividade a não fazer ou a fazer, com a possibilidade de cominação de multa diária estipulada pelo Juízo competente. É a ação é movida entre os vizinhos com o objetivo de pagamento de indenização.
Exemplo.: Caso noturna que prejudica um vizinho, impossibilitando que ele loque o imóvel, causando prejuízo material (financeiro).
Ação Demolitória e caução de dano iminente: 
 	Ação de competência do vizinho, quando há violação na norma de construção, forçando a demolição da obra erigida com violação dos direitos de vizinhança ou de preceito legal. O objetivo é devolução de obra já concluída e que causa risco aos vizinhos.
Ação Cautelar de Embargo de obra: 
 	A obra não está concluída, porém, se chegar a conclusão, irá causar um grande prejuízo a um dos vizinhos, razão pela qual, este pede liminarmente que a obra seja paralisada.
Ação Cominatória: 
 	Tratam-se da questão das astreintes, em que o magistrado é autorizado a cominar, inclusive de ofício, pena de multa diária, sem prejuízo de perdas e danos, para o caso de descumprimento de comando sentencial condenatório. São cabíveis em obrigações tanto fungíveis quanto infungíveis. Requer a fixação de pena pecuniária caso o vizinho continue a causar interferência a sua propriedade.
Exemplo.: Caso noturna sem isolamento acústico. Você entra em juízo, pede uma pena (multa) diária caso o aquela situação continue.
→ As ações possessórias também pod m ser usadas entre vizinhos para determinar o fim da turbação:
Ação Demarcatória: 
 	Visa à demarcação do solo para estabelecer a demarcação de dois imóveis vizinhos. O objetivo é estabelecer limites.
Ação Confessória:
 	Visa uma sentença declaratória que reconheça a existência de uma certidão predial.
Ação Negatória: 
 	Ação que visa uma sentença declaratória que negue a existência de uma servidão predial.
ÁRVORES LIMÍTROFES:
 	A referida modalidade refere-se às árvores que estão localizadas no limite de duas ou mais propriedades. Dessa forma, quando uma árvore encontra-se plantada numa linha divisória de dois imóveis, ela pertence a ambos os proprietários na forma de um condomínio forçado ou legal (50% para casa proprietário). Dispõe o art. 1.282 do CC:
Obs.: Pouco importa se o tronco está mais inclinado para uma ou para outra propriedade.
 	Sendo pertença em comum, deverão ser observadas algumas condutas: caso seja cortada ou arrancada, deve ser repartida; os frutos deverão ser repartidos pela metade.
 	Pode ainda, conforme previsto no art. 1.283, o proprietário ter o terreno invadido pelas raízes ou ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio, sendo possível cortá-los até o plano divisório. Dessa forma, o proprietário vizinho pode fazer justiça com as próprias mãos, ou seja, cortar o ramo, as raízes, até a linha divisória entre os prédios. Tal conduta pode ser feita sem autorização, contanto que não acarrete dano à árvore. 
 	 
 	Se a arvore encontra-se plantada em 100% do imóvel, e seus frutos naturalmente se soltarem e se depositarem no solo da propriedade vizinha, são possíveis duas situações:
Se o imóvelfor particular, os frutos depositados a ele o pertencerão. O acessório segue o principal. Dessa forma, tem direito, também, o vizinho aos frutos que caírem naturalmente no solo de seu imóvel, se este for particular.
Se a propriedade vizinha for pública, os frutos depositados continuam a pertencer ao dono da árvore. Dessa forma, se cair em propriedade pública, o proprietário continuará sendo seu dono. 
PASSAGEM FORÇADA:
 	A passagem forçada é o direito assegurado ao proprietário que através do seu imóvel, não tem acesso à via pública, nascente ou porto, ou seja, ocorre a passagem forçada quando o imóvel encontra-se naturalmente travado, sem saída (chamado de prédio encravado).
 	O direito a passagem forçada tem como fundamento a solidariedade nas relações de vizinhança e a necessidade econômica de se aproveitar o prédio encravado. É de interesse social que seja estabelecida uma passagem, caso contrário o imóvel se tornaria improdutivo.
Obs.: O encravamento deve ser absoluto, e de maneira natural, não pode ser originado pelo próprio proprietário, ou seja, este direito só será válido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma saída mesmo que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem.
 	Nessa situação o titular do imóvel pode exigir do vizinho que lhe conceda uma passagem pelo imóvel; onerosa (indenizável) para a via pública, porta ou nascente, para que assim, o imóvel travado possa cumprir sua função econômica e social.
Exemplo.: Num terreno, existem duas casas, sendo que a única saída é pela parte da frente. O morador da casa da frente é obrigado a deixar o proprietário da casa de trás passar pelo seu terreno para acessar a via publica. Entretanto, para ocorrer essa passagem tem haver uma indenização acordada pelas partes, ou indenização determinada pelo juiz. 
	Argui o art. 1.285 do CC:
 	Sendo assim, se houver alienação parcial do prédio e uma das partes ficar sem acesso à via pública, cabe à outra parte tolerar a passagem. Se não houver acordo, o juiz determinará a passagem pelo imóvel que mais facilmente prestá-la. 
 	A lei confere ao vizinho que concederá a passagem, o direito a indenização cabal, ou seja, justa, que poderá ser convencionada pelos interessados ou determinada judicialmente nos em que o vizinho se negar a permitir a passagem.
→ Havendo mais de um vizinho, será constrangido o vizinho cujo imóvel possibilitará a passagem de forma mais natural e de maneira mais fácil, sem a necessidade de construção de uma pequena estrada, ou adequação do terreno, o que dará o acesso mais rápido à via.
Obs.: Passagem forçada é diferente de passagem predial de trânsito, vez que a última é decorrente de um acordo de vontades, sendo que todas as partes tem acesso à rua, mas optam por acessar através da propriedade de um individuo. Já na passagem forçada, as partes não tem acesso a via pública, tendo necessariamente que passar pela propriedade vizinha.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES:
 	Quando em um determinado imóvel não tem serviço público, a passagem de cabos, condutores e tubulações são obrigatórias.
 	Nessa modalidade, o proprietário é obrigado a tolerar passagem de cabos e tubulações e outros condutos subterrâneos, no seu imóvel, em benefício de seus vizinhos desde que não haja outro meio de fazê-lo e que sejam serviços de utilidade pública.
Exemplo.: O imóvel X tem cabos, condutores e tubulações, entretanto o Y não possui, sendo assim X é obrigado a suportar a passagem dos referidos objetos para atender a propriedade de Y.
 	O proprietário também terá direito a indenização e de exigir que a instalação seja feita do modo menos gravoso possível, bem como depois seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel, como prevê o parágrafo único do art. 1.286 do CC.
 	Ademais, se, por algum motivo, as instalações oferecerem risco a propriedade onde serão instalados os cabos e tubulações, o proprietário poderá exigir a realização de obras de segurança, conforme verifica-se no artigo 1.287 do Código Civil.
REGIME DE ÁGUAS:
 	 A lei visa coibir o mau uso das águas por um determinado proprietário, em detrimento de seus vizinhos. Preleciona o artigo 1.288 do CC
 	O prédio inferior se refere ao que imóvel que fica localizado mais próximo da aérea da nascente, enquanto o inferior mais distante e posterior ao superior. O dono do prédio inferior tem o direito de receber as águas que correm naturalmente do superior, porém não pode estancar seu fluxo. 
 	Segue lógica determinada por uma ordem natural, a lei da gravidade. Determinam que as águas fluviais ou pluviais fluem de um plano superior para um plano inferior, e por conta disso o curso e volume dessas águas não podem ser alterados pelo proprietário vizinho por onde essas águas fluem naturalmente.
Exemplo.: Considere 3 imóveis vizinhos, sendo X em um plano superior, seguido de Y e de Z, respectivamente em um plano inferior (decida). As águas fluviais e pluviais devem fluir naturalmente. O X, por exemplo, não pode represar a água, não pode criar barreiras, etc. O que pode ser feito é desviar o curso da água para não passar no seu terreno, mas desde que não prejudique os demais.
 	Prevê ainda o art. 1.290 do mesmo código o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão.
 	Não pode o proprietário do prédio superior poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem, conforme dispõe o art. 1.291 do CC.
 	Estabelece também o art. 1.292 do mesmo diploma que:
LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM:
 
 	Existem 03 subitens:
I - Da Demarcação do Solo:
	Essa modalidade dispõe sobre as demarcações entre os terrenos vizinhos. Cada proprietário tem o direito de murar, cercar, valar, ou de qualquer outra forma, delimitar a sua propriedade e as despesas oriundas dessa demarcação deverá ser repartida entre os interessados.
 	O proprietário do imóvel pode exigir, inclusive judicialmente, que seja demarcado o solo externamente a linha divisória, entre seu imóvel e o do vizinho. Pode exigir, caso ali nunca tenha existido a demarcação, ou aviventar as que se apagaram.
 	Em algumas situações além de não ter demarcação, o vizinho invade outro imóvel, turbando a posse. Sendo assim, o autor pode pedir para demarcar o solo e pedir o fim da turbação.
 	Logo, ela será de propriedade comum aos vizinhos delimitados, e as delimitações através de sebes vivas, árvores ou plantas, só poderão ser cortadas com o comum acordo entre os proprietários. .
 	
II - Direito de Tapagem:
 	O tapume é uma parede, um muro, uma cerca, cebis vivas (vegetação), e tem o objetivo de impedir a passagem de animais e pessoas pelos imóveis; e de preservar a intimidade dos proprietários.
 	O proprietário do imóvel pode construir um tapume na linha divisória do seu imóvel e do imóvel vizinho. 
 	Entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietários confinantes que, por isso, devem arcar com as despesas de conservação e construção em partes iguais. Porém, para a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas. 
 	Preceitua o art. 1.297 do CC: 
 	Dessa forma, o tapume é colocado na linha divisória, a princípio. Destaca-se que ele pertencerá na forma de um condomínio forçado ou legal a ambos proprietários vizinhos. 
 	O proprietário que construir na linha divisória poderá cobrar reembolso de 50% das despesas. Se um não reembolsar o outro, quem arcou com as despesas de aquisição e colocação, fica sendo dono do tapume, não existindo condomínio forçado.
	A ação cabível para solucionar as confusões entre as linhas divisórias é a demarcatória, que não se confunde com ações possessórias e reivindicatórias.
 	Interposta