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Núcleo de Educação a Distância O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo professor conteudista, que é o responsável pela produção de conteúdo didático, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o processo ensino-aprendizagem. 2 Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: Lana Paula Crivelaro Monteiro de Almeida Supervisão Administrativa: Denise de Castro Gomes Produção de Conteúdo Didático: Darlene Braga Araújo Monteiro Design Instrucional: Andrea Chagas Alves de Almeida Projeto Instrucional: Amália Campos Farias Roteiro de Áudio e Vídeo: Glauber Peixoto Rocha Produção de Áudio e Vídeo: José Moreira de Sousa Identidade Visual/ Arte: Diego Silveira Maia Cordeiro da Silva, Sérgio Oliveira Eugênio de Souza, Viviane Cláudia Paiva Programação/Implementação: Jorge Augusto Fortes Moura Editoração: Régis da Silva Pereira Revisão Gramatical: Luís Carlos de Oliveira Sousa Créditos DIREITO IMOBILIÁRIO 3 DIREITO IMOBILIÁRIO Unidade 2: O Serviço Registral e Notarial Olá, esta é a Unidade 2 da disciplina de Direito Imobiliário. Nesse material você encontra o texto produzido pelo professor conteudista, além de outras fontes de pesquisa. Não esqueça de complementar seus estudos acompanhando à web-aula, que é o complemento direto desse material. Bons estudos! Para que você compreenda melhor este estudo, conheça a seguir o objetivo que foi defi nido para esta unidade: Objetivo Esta unidade de estudo tem como meta levá-lo a conhecer a atividade notarial e de registro, cuja normatização tem nascedouro no art. 236 da CF\88. Para melhor entendimento desta atividade híbrida, recomendo a leitura integral dos dispositivos da Lei 8.935\94, que veio regulamentar o referido dispositivo constitucional no link a seguir: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm 1 Natureza Jurídica dos Serviços Notariais e de Registro Segundo o entendimento de Tatiana Passos (2005, p. 20): “Os serviços de registro de imóveis têm natureza jurídica controvertida, debatendo-se os doutrinadores e a jurisprudência entre a natureza privada e pública”. Comentário É pacífi co o entendimento que considera híbrida a natureza jurídica dos serviços notariais e de registro, assim como a do Direito Imobiliário, tendo em vista tratar-se de serviço público prestado por um particular delegado. Entende- se por delegação a transferência de atribuições eminentemente estatais para particulares, no intuito de uma melhor prestação dos serviços aos administrados. A delegação atribui a realização do serviço ao particular, por conta e risco deste. O que signifi ca que o particular não recebe nenhum incentivo fi nanceiro do Estado para o exercício da atividade. SUMÁRIO: 1. NATUREZA JURÍDICA DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO (3) 2. FINALIDADE DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO (4) 2.1. COMPETÊNCIAS NOS REGISTRADORES E NOTÁRIOS (4) 3. INVESTIDURA DOS TITULARES DAS SERVENTIAS (5) 4. FÉ PÚBLICA ORIUNDA DA DELEGAÇÃO DOS SERVIÇOS REGISTRAIS E NOTARIAIS (6) 5. FISCALIZAÇÃO DAS SERVENTIAS (8) 5.1. INFRAÇÕES QUE PODEM SER COMETIDAS PELOS DELEGADOS (9) 5.2. PENALIDADES APLICADAS AOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (9) 6. HIERARQUIA FUNCIONAL DAS SERVENTIAS (10) 7. REMUNERAÇÃO PELA PRÁTICA DOS SERVIÇOS DELEGADOS (10) 8. RESPONSABILIDADE DE NOTÁRIOS E REGISTRADORES (11) 8.1. EVOLUÇÃO DA TEORIA DA RESPONSABILIDADE CIVIL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (12) 8.2. RESPONSABILIDADE PENAL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (13) 8.3. RESPONSABILIDADE FISCAL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (13) 9. DIREITOS E DEVERES DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (13) 10. EXTINÇÃO DA DELEGAÇÃO (15) REFERÊNCIAS (17) ANOTAÇÕES (19) Direito Imobiliário 4 Ele próprio tem que arcar com o custo de instalação e funcionamento do serviço, utilizando a receita advinda do pagamento dos usuários pelos serviços solicitados. Trata-se, portanto, de uma atividade pública, mas exercida em caráter privado, o que caracteriza sua natureza jurídica mista de Direito Público e Privado. Acrescenta-se ainda, que tais serviços são de natureza técnica e administrativa. A técnica que deve ser aplicada aos serviços deve ser a do Direito, razão pela qual a lei exige que o candidato ao concurso de titular da serventia, seja bacharel em Direito. Já o qualifi cativo “administrativo”, relacionado com os serviços delegados, está diretamente ligado com a gerência dos serviços, ou seja, fi ca a critério do titular a fi xação das tarefas dos seus auxiliares, a escolha da melhor forma para prestar o serviço, como efetuar as compras de material de expediente, enfi m, tudo que for relativo à prestação efi ciente do serviço delegado. Dica Sobre o assunto da atribuição administrativa de notários e registradores, Walter Ceneviva (2002, p. 24) assim se posiciona: O trabalho efi ciente dos notários e registradores transpõe a regra constitucional para o nível da operacionalidade em face de sua clientela. Requerer desenvolvimento harmônico que impeça ou restrinja o desperdício (método), em atuação conjunta de seus agentes (coordenação técnica), com vistas à consecução do fi m comum. Percebe-se, claramente que os serviços notariais e de registro possuem natureza jurídica mista e que sua organização privada vincula a atividade à gestão administrativa da serventia. Para fi xar este entendimento é conveniente destacar o que prevê o Art. 21 da Lei nº 8.935/94, a saber: Lei Art. 21. O gerenciamento administrativo e fi nanceiro dos serviços notariais e de registro é de responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações relativas à atribuição de funções e remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na prestação dos serviços. 2 Finalidade dos Serviços Notariais e de Registro O Art. 1º, da Lei nº 8.935/94 estabelece que, os serviços notariais e de registro são destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e efi cácia dos atos e fatos jurídicos. No intuito de atingir os fi ns defi nidos pela norma legal, os referidos serviços devem ser prestados, de modo efi ciente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos. 2.1 Competências nos Registradores e Notários Notário ou Tabelião, Ofi cial de Registro ou Registrador são terminologias utilizadas pelo legislador para designar os titulares das serventias delegadas, os quais vão diferir em suas atribuições Direito Imobiliário 5 através do exercício das competências em razão das matérias delegadas ao Tabelião de Notas nos Arts. 6º e 7º da Lei nº 8.935/94 e para os Registradores no Art. 12, Lei nº 8.935/94. Conforme previsão legal compete aos tabeliães de notas com exclusividade: lavrar escrituras e procurações públicas, lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados, lavrar atas notariais, reconhecer fi rmas e autenticar cópias. Aos registradores compete praticar todos os atos elencados na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Notários e registradores somente podem praticar os atos relacionados às atribuições que receberam em delegação e devem realizar suas atividades em um só local, sem a possibilidade de instalação de fi liais ou sucursais. Não se pode deixar de lembrar que é livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objetos do ato ou negócio. Desta forma, podemos lavrar uma escritura pública de doação no Rio de Janeiro, de um imóvel situado em Brasília. No entanto, o que não pode ocorrer é o titular da serventia de notassair do Rio de Janeiro e praticar atos fora da comarca para a qual recebeu a delegação. No que tange ao ofi cial de registro, sua competência territorial é fi xada com fundamento no Princípio da Territorialidade. Dessa forma, o exercício das funções delegadas ao ofi cial de registro de imóveis fi ca circunscrito à área territorial defi nida em lei, normalmente no Código de Divisão e Organização Judiciária do Estado. Tendo em vista o exemplo dado, pode-se concluir que a escritura do imóvel situado em Brasília poderá ser lavrada em qualquer cidade, mas o registro da escritura, somente poderá ser realizado em Brasília e, caso haja mais de uma serventia própria de registro de imóveis, a publicidade da escritura deverá ser feita na zona imobiliária da circunscrição do imóvel. 3 Investidura dos Titulares das Serventias A Carta Magna estabeleceu em seu Art. 236, caput, “os Serviços Registrais são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público” e, ainda, no seu § 3º, “o ingresso na referida atividade depende de concurso de provas e títulos”. O referido dispositivo encontra regulamentação na Lei n° 8.935/94, que dispõe sobre a atividade notarial e de registro. Atenção Resta lembrar que o fato do ingresso na atividade se dar por meio de concurso público não quer dizer que os titulares da serventia sejam funcionários públicos. Mesmo após o ingresso, continuam sendo entes privados que exercem atividade pública por delegação. Serão apenas equiparados a funcionários públicos para fi ns penais e perante a Receita Federal. Vale destacar ainda que, atualmente, existem titulares no exercício da atribuição que ingressaram sem concurso público, antes do advento da Constituição Federal de 1988. Estes possuem direito adquirido, podendo continuar na titularidade do serviço enquanto não ocorrer nenhuma hipótese de extinção da delegação prevista na Lei nº 8.935/94. Direito Imobiliário 6 Os que desejam ingressar na atividade deverão preencher os seguintes requisitos: ◆ Habilitação em concurso público de provas e títulos; ◆ Nacionalidade brasileira; ◆ Capacidade civil; ◆ Quitação com as obrigações eleitorais e militares; ◆ Diploma de bacharel em Direito; ◆ Verificação de conduta condigna para o exercício da profissão. Lembrando que ao concurso poderão concorrer candidatos não bacharéis em Direito, que tenham completado até a data da primeira publicação do edital do concurso de provas e títulos, além de 10 (dez) anos de exercício em serviço notarial e registral. O concurso é realizado pelo Poder Judiciário com a participação em todas as fases da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), do Ministério Público (MP), de um notário e de um registrador. As normas do concurso deverão constar em lei estadual e o edital deverá observar os critérios contidos na norma estadual, devendo os candidatos serem declarados habilitados na rigorosa ordem de classificação do concurso. A lei estabelece duas modalidades de concurso: remoção e provimento. Ao primeiro, somente poderão concorrer titulares que exerçam a atividade por mais de 2 (dois) anos. As vagas serão preenchidas alternadamente, duas terças partes por concurso público de provas e títulos e uma terça parte por meio de remoção, mediante concurso de títulos. Acrescente-se que as serventias não poderão ficar vagas, sem abertura de concurso inicial ou de remoção, por mais de seis meses, em razão da natureza pública do serviço, o qual não pode sofrer solução de continuidade. 4 Fé Pública Oriunda da Delegação dos Serviços Registrais e Notariais O Estado consagrou a propriedade privada como Princípio da Ordem Econômica e como Direito Fundamental, razão pela qual deve crias normas para garantir sua concretização, tendo em vista que de nada adianta um princípio ou um direito somente normativo, sem a direta correlação com a realidade. Neste contexto, se insere o sistema registral e notarial, ferramenta de concretização da propriedade privada, onde os principais protagonistas são os titulares das serventias. Esses titulares são particulares que atuam em nome do Estado, por sua conta e risco*, realizando atividade eminentemente pública, investidos na função após prestarem concurso público de provas e títulos, previsto na Constituição Federal. Também respondem pessoalmente, por si e por seus prepostos, pelos atos que praticam no exercício de suas atividades delegadas (Art. 236, Constituição Federal e Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994). Glossário: Essa expressão significa que o titular arca com todas as despesas de manutenção da atividade por ele exercida, sem contar com nenhum tipo de remuneração feita pelo Estado. Direito Imobiliário 7 A previsão constitucional da delegação dos serviços notariais e de registro encontra guarida no Art. 236 a seguir transcrito: Lei Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos ofi ciais de registro e de seus prepostos, e defi nirá a fi scalização de seus atos pelo Poder Judiciário. § 2º – Lei federal estabelecerá normas gerais para fi xação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. § 3º – O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fi que vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses. Exercer a atividade em nome do Estado signifi ca ser delegado estatal. É como se o delegado fosse a extensão do Estado. Para uma melhor compreensão, podemos imaginar o Estado como o corpo humano, um tronco cheio de órgãos que o mantém funcionando, e os delegados seriam seus braços, por meio do qual o Estado toda a sociedade, no que concerne aos serviços notariais e registrais. Não é demais destacar o conceito de delegação que nos empresta o administrativista José Cretella Júnior (1994, p. 612): “Delegação é a transferência de atribuição de uma entidade a outra”. Dica Portanto, podemos concluir que os serviços notariais e de registros fazem de seus titulares delegados do poder público, daí porque a responsabilidade do registrador é inerente ao próprio exercício de suas atribuições. Pode-se dizer ainda que tal responsabilidade, se funda no dever de garantir a publicidade, conferir autenticidade, segurança e efi cácia dos atos jurídicos, em decorrência da confi ança que lhe é depositada, tanto pelo poder público como pelos particulares que confi am em suas funções e muitas vezes são forçados por lei a submeter-se a elas. Importante Assim sendo, o registrador imobiliário, por desempenhar função pública e ser delegado do Estado, é detentor de fé pública*, possuindo seus atos presunção de veracidade, o que legitima sua atuação para publicizar informações em seus livros, agindo em conjunto com a Administração Pública. Evidentemente, uma das maiores vantagens do registro de imóveis é sua organização, porque facilita a obtenção da informação para a benefi ciária direta: a população local. Praticamente todas as comarcas do país possuem um cartório de Registro de Imóveis, o que permite um acesso fácil à informação registral. Glossário: A fé pública registral permite eliminar a incerteza que, para o mercado, implicaria o fato de que um vício não-publicado de uma titularidade anterior pudesse afetar o direito de um adquirente, fosse ele um comprador ou um mutuário com garantia hipotecária. Direito Imobiliário 8 Desse modo, constata-se que a informação registral está presente por todo o território nacional, o que corrobora com a ideia de facilidade da utilização da estrutura do Registro de Imóveis. Nesse contexto, percebe-se claramente que a informatização é a base para disponibilizar o acessoaos dados de forma mais rápida e efi caz. Portanto, quando todos os registros de propriedade do país estiverem ligados em rede de dados informatizada e disponibilizada via Intranet, utilizando soft wares de visualização das propriedades imóveis*, o mercado poderá contar com informações precisas e rápidas, assim como a rapidez das negociações exige. Nesse ângulo, torna-se necessário que o registrador brasileiro tenha noção da importância da informatização do cartório (serventias ou ofícios), a qual servirá como forma efi caz de divulgação do serviço disponibilizado pelos registros imobiliários do país. Segundo Sérgio Jacomino (2010), o registro é o guardião do direito de propriedade, dos detentores do referido direito, sua extensão e efeitos. No Brasil, é constitutivo de direitos que nascem dentro do Registro de Imóveis que exerce a função de controle de tráfi co imobiliário. No parecer de Ana Fiúza (2008, p. 45) “o Registro Imobiliário espelha a evolução do sistema econômico porque a fi nalidade é a proteção do direito de propriedade nas transferências e negociações imobiliárias confi áveis”. Assim, a propriedade imobiliária é o termômetro que mede o progresso econômico da sociedade, consequentemente, o registro imobiliário é fator preponderante na sistematização dos negócios imobiliários. Atenção O sistema de registro de imóveis pode ser visto como uma âncora jurídica da estabilidade econômica e social do país, uma vez que oferece um conjunto de ferramentas efi cazes na defesa do direito constitucional de propriedade, favorecedoras do crédito imobiliário, garantindo a credibilidade e o desenvolvimento da economia de mercado interno e externo. Dessa forma, o conhecimento jurídico aliado à tecnologia da informação pode ser considerado como um pressuposto do adequado desempenho da atividade jurídica outorgada aos delegados de notas e registros, mostrando-se fundamental para a efetiva implantação em todo o Brasil do regime jurídico previsto na Constituição Federal, com o aperfeiçoamento e a possibilidade da mais ampla e responsável atuação jurídica desse profi ssional do direito. 5 Fiscalização das Serventias O artigo 37 da Lei nº 8.935/94 estabelece que a fi scalização judiciária dos atos notariais e de registro será exercida pelo juízo competente assim defi nido na órbita estadual e do Distrito Federal sempre que necessário ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte de notário ou de ofi cial de registro ou seus prepostos. Esta fi scalização pode ser periódica ou mediante provocação de algum usuário que se julgar prejudicado pela prática registral ou notarial. Direito Imobiliário 9 Durante a fi scalização, normalmente denominada de correição, pode ser verifi cada a prática de algum crime de ação pública. Caso isto ocorra, o Juiz remeterá ao Ministério Público as cópias e os documentos necessários ao oferecimento da denúncia. Ademais, o juízo competente zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo efi ciente, podendo sugerir à autoridade competente a elaboração de planos de adequada e melhor prestação desses serviços, observados, também, critérios populacionais e socioeconômicos, publicados regularmente pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografi a e Estatística. Em cada comarca em que os serviços são realizados, o juízo competente para a fi scalização das atividades notariais e de registro será aquele previsto no Código de Organização e Divisão Judiciária do Estado. Na maioria dos Estados, esta fi scalização compete à Corregedoria Geral da Justiça, órgão do Tribunal de Justiça do Estado. Lembre-se que o juízo competente para a fi scalização, também é responsável pela organização do serviço. A ele compete fi xar o horário de funcionamento das serventias para a prestação dos serviços, receber denúncias, reclamações e sugestões sobre a prática registral e notarial. Lembrete 5.1 Infrações que Podem ser Cometidas pelos Delegados Conforme disposto no Art. 31 da Lei de Notários e Registradores, são infrações disciplinares que sujeitam os notários e os ofi ciais de registro às penalidades previstas na Lei nº 8.935/94, o seguinte: ◆ A inobservância das prescrições legais ou normativas; ◆ A conduta atentatória às instituições notariais e de registro; ◆ A cobrança indevida ou excessiva de emolumentos, ainda que sob a alegação de urgência; ◆ Violação do sigilo profi ssional; ◆ Descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no art. 30 da mesma norma. 5.2 Penalidades Aplicadas aos Notários e Registradores Temos no artigo 32, Lei nº 8.935/94, a previsão de que os notários e os ofi ciais de registro estão sujeitos, pelas infrações que praticarem, assegurado amplo direito de defesa, às seguintes penas: repreensão, multa, suspensão por noventa dias, prorrogável por mais trinta e perda da delegação. As penas serão aplicadas da seguinte forma: ◆ A de repreensão, no caso de falta leve; ◆ A de multa, em caso de reincidência ou de infração que não confi gure falta mais grave; ◆ A de suspensão, em caso de reiterado descumprimento dos deveres ou de falta grave. Direito Imobiliário 10 Tais penalidades serão impostas pelo juízo competente, independentemente da ordem de gradação, conforme a gravidade do fato, fi cando a critério subjetivo deste fi xar no caso concreto a gravidade da infração verifi cada. 6 Hierarquia Funcional nas Serventias Importante O ofi cial de registro, assim como o notário, é o titular da serventia, o qual foi nomeado e recebeu a delegação estatal. Ofi ciais são profi ssionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade e respondem pessoalmente por todos os atos praticados no exercício da atividade e podem contar para o desempenho de suas funções com prepostos, empregados com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho. Dentre os prepostos, poderão escolher substitutos e auxiliares. Lembrando que, em cada serviço há tantos substitutos e auxiliares quantos forem necessários, a critério de cada titular, no exercício de sua função administrativa. Os substitutos podem, simultaneamente com o titular, praticar todos os atos que lhe sejam próprios e os auxiliares poderão praticar somente os atos autorizados pelo titular. Cada titular deve encaminhar ao juízo competente os nomes dos substitutos. Lembramos que os prepostos são livremente admitidos e demitidos pelo titular da serventia, o qual estabelece suas atribuições, seu salário e seu horário de trabalho. 7 Remuneração pela Prática dos Serviços Delegados Importante Emolumentos diz respeito a remuneração dos titulares das serventias, pelos atos que praticarem. São pagos diretamente pelo interessado, no ato de requerimento ou de apresentação do título e são fi xados no Regimento de Custas do Estado. Com relação ao Registrador de imóveis, assim estabelece o Art. 14 da Lei nº 6.015/73: Lei nº 6.015/73. Art. 14. Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, os Ofi ciais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fi xados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título. Portanto, não é o titular quem fi xa o valor do serviço que pratica. Este, apenas aplica o valor constante em uma tabela, igual para todas as serventias do estado. A referida tabela é aprovada na Assembleia Legislativa de cada estado, consoante vontade da maioria dos deputados estaduais, conforme processo legislativo constitucionalmente previsto. Assim, os valores dos emolumentos variam de estado para estado, mas nunca dentro do mesmo estado. Direito Imobiliário 11Percebe-se que o titular não tem receita fi xa, tendo em vista que sua remuneração depende da demanda dos serviços em cada mês. Ademais, com o valor recebido dos emolumentos, o titular deve arcar com as despesas de custeio e pagar seus empregados, INSS, aluguel, condomínio, IPTU do imóvel onde funciona a serventia, efetuar o recolhimento de FGTS dos empregados, pagar as contas de luz e água e compra de material de expediente. Isto quer dizer que o titular deve arcar com todas as despesas para o pleno funcionamento da serventia. O que restar, após o adimplemento das despesas, constitui a remuneração do titular. Curiosidade No registro de imóveis, caso o requerente desista do pleito, a legislação prevê a devolução dos emolumentos, deduzida a importância relativa às buscas e a prenotação, nos termos do Art. 206, Lei n° 6.015/73. É bom lembrar também que há previsão de apresentação de título apenas para cálculo de emolumentos. Neste caso, o título não é lançado no Protocolo, por conseguinte, não é prenotado e não goza do direito de preferência. 8 Responsabilidade de Notários e Registradores Do verbo latino “respondere”, o instituto da responsabilidade visa o restabelecimento de uma hierarquia quebrada. Todo prejuízo reclama por uma reparação. Assim, pode-se dizer que a fonte geradora da responsabilidade é o interesse de restabelecer o equilíbrio violado pelo dano. Trata-se de uma necessidade moral, social e jurídica de garantir a segurança da vítima do prejuízo. Assemelha-se a uma sanção compensatória e pressupõe uma relação jurídica. A responsabilidade civil origina-se da infração de uma norma ou da obrigação do agente que não executou o seu dever. Já na seara penal, verifi ca-se a ocorrência da turbação social ou lesão aos deveres de cidadão para com a ordem da sociedade. O registrador de imóveis possui responsabilidade contratual quando assume obrigação de resultado, inerente a prática de seus deveres funcionais e ainda, extracontratual, que atinge terceiros interessados em razão da oponibilidade dos registros. Exemplo Exemplos de descumprimento de dever funcional do registrador: 1) Art. 9º, Lei nº 6.015/73, realizar ato registral fora do horário estabelecido; 2) Art. 21, Lei nº 6.015/73, omissão dos requisitos da certidão; 3) Art. 52, Lei nº 6.766/79, registrar loteamento não aprovado Para que se confi gure a responsabilidade do notário ou registrador, é necessário que seja verifi cado o ato danoso, se realmente houve o dano, quem foi o agente que praticou o dano, se o agente estava agindo no exercício de atos próprios da atividade notarial ou de registro e se existe o chamado nexo de causalidade entre a atividade do agente e o dano verifi cado. Direito Imobiliário 12 8.1 Evolução Da Teoria da Responsabilidade Civil dos Notários e Registradores Quando do advento da Lei de Notários e Registradores não havia previsão legal para a responsabilidade Civil dos Notários, aplicava-se, por analogia, a Lei nº 6.015/73. Nesta época, prevalecia a Teoria Subjetiva da Responsabilidade dos delegados, como se observa no dispositivo legal abaixo transcrito: Lei Art. 28. Além dos casos expressamente consignados, os ofi ciais são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que indicarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro. Com a entrada em vigor da Constituição Federal de 1988, passou a prevalecer a Teoria da Responsabilidade Objetiva* para as pessoas de direito privado prestadoras de serviço público. Todavia, como ainda não havia regulamentação para o § 1º do Art. 236, da Constituição Federal, ainda se aplicava aos delegados das serventias registrais e notariais a previsão legal contida no artigo 28 da Lei nº 6.015/73, antes retratado. Observe abaixo os dispositivos constitucionais ora mencionados: Lei Art. 37. § 6º – As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa. Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos ofi ciais de registro e de seus prepostos, e defi nirá a fi scalização de seus atos pelo Poder Judiciário. Com a regulamentação do § 1º do Art. 236, através de Lei nº 8.935/94, não é mais tecnicamente correto aplicar a previsão legal contida no art. 28 da Lei nº 6.015/73, tendo em vista a existência de lei posterior e mais específi ca que regulamenta a matéria. Desta forma, a partir de 1994 passou a ser aplicada a teoria da responsabilidade objetiva para os atos praticados por notários e registradores, como se pode observar no texto legal a seguir: Lei Art. 22. Os notários e ofi ciais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direitos de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos. Para os prepostos, prevalece a Teoria da Responsabilidade Subjetiva, ou seja, para condená-los, há a necessidade de comprovação do dolo ou da culpa do preposto na prática do ato que causou o dano. Glossário: Teoria aplicada ao Estado e seus agentes, segundo a qual não há necessidade de comprovação de dolo ou culpa de quem comete a ação ou omissão danosa. Bastando a comprovação do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, para gerar a obrigação de indenizar. Direito Imobiliário 13 Percebe-se ainda o direito de regresso do titular. Caso seja condenado e efetue o pagamento da indenização, poderá acionar o preposto para pagar o valor correspondente à indenização, mas terá que comprovar o dolo ou a culpa do mesmo. 8.2 Responsabilidade Penal dos Notários e Registradores A respeito da responsabilidade penal de notários e registradores, é importante destacar que a responsabilidade civil independe da criminal. Desta forma, pode haver condenação penal e absolvição na seara cível e vice-versa. Importante A responsabilidade criminal será individualizada, aplicando-se, no que couber, a legislação relativa aos crimes contra a administração pública. Esta individualização signifi ca que a pena não pode ser aplicada à pessoa diversa do criminoso. Desta forma, o titular da serventia não responde penalmente pelos atos praticados por seus prepostos, embora seja civilmente responsável pelos atos praticados na atividade. Portanto, a individualização penal não exime os notários e os ofi ciais de registro de sua responsabilidade civil. 8.3 Responsabilidade Fiscal dos Notários e Registradores Notários e registradores possuem também responsabilidade fi scal, assim como estabelecem o Art. 30, Lei nº 8.935/94, Art. 289, Lei nº 6.015/73 e Art. 134, VI, Código Tributário Nacional. O legislador indicou como dever de notário e registradores fi scalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar. Desta forma, no exercício de suas funções, cumpre aos ofi ciais de registro fazer rigorosa fi scalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Em decorrência de tal obrigação, nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício. 9 Direitos e Deveres dos Notários e Registradores Os direitos dos titulares da serventia são: organizar associações ou sindicatos de classe edeles participar; exercer opção*, nos casos de desmembramento ou desdobramento de sua serventia. Entende-se por desmembramento, quando uma determinada circunscrição imobiliária* é dividida e cria-se uma nova zona imobiliária, e o desdobramento quando a serventia acumula várias espécies de delegações e, em razão do crescimento da demanda, o Estado vislumbra a necessidade de criação de serventias específi cas para cada uma das competências delegadas. Por exemplo, ocorre quando uma comarca acumula as atribuições de notas e de registro de imóveis. No caso de desdobramento, cabe ao titular que exercia as funções cumuladas escolher aquele que deseja realizar a partir de então. Direito Imobiliário 14 Ademais, os notários e ofi ciais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, o que está relacionado com a sua função administrativa. Eles têm direito à percepção dos emolumentos integrais pelos atos que praticarem na serventia, ou seja, assim como o Estado não subsidia fi nanceiramente o exercício da atividade, também não recebe nenhuma parcela dos emolumentos, e somente perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei. Atenção Notários e registradores possuem muitos deveres em razão da delegação da atividade pública que recebem do ente Estatal, um destes deveres é manter em ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia, guardando-os em locais seguros. Este dever refl ete a necessidade de organização do objeto de trabalho dos delegados. Tudo deve ser organizado de tal forma, que qualquer pessoa possa localizá-los, como no caso de uma fi scalização. Por todos os meios, notários e registradores devem também facilitar o acesso à documentação existente às pessoas legalmente habilitadas. Assim, estando em ordem toda a documentação e livros, fi ca muito mais fácil para a realização de fi scalização. No entanto, não é qualquer pessoa que pode examinar o acervo da serventia, mas tão somente, quem tiver autorização para tanto. Atender prioritariamente as requisições de papéis, documentos, informações ou providências que lhes forem solicitadas pelas autoridades judiciárias ou administrativas para a defesa das pessoas jurídicas de direito público em juízo também confi gura um dever dos notários e registradores. Não signifi ca dizer que as requisições públicas devem ser realizadas em detrimento das demais requisições que tramitam na serventia, mas sim, que devem ser respondidas com prioridade, mantendo a regularidade do serviço. Afi nal, não podem deixar de observar os prazos legais fi xados para a prática dos atos do seu ofício. Devem ainda manter em arquivo as leis, regulamentos, resoluções, provimentos, regimentos, ordens de serviço e quaisquer outros atos que digam respeito à sua atividade. Tal obrigação refl ete a adoção do Princípio da legalidade, tendo em vista que a atividade notarial e de registro mantém estreita observância à técnica do Direito. Devendo também, observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente. Proceder de forma a dignifi car a função exercida, tanto nas atividades profi ssionais como na vida privada, é um dever antes previsto como requisito para ingresso na atividade. Desta forma, como o titular representa o Estado, no exercício de suas atribuições, deve manter conduta condigna, assim como o Estado. Glossário: Circunscrição Imobiliária é a zona imobiliária defi nida em lei estadual: perímetro no qual todos os imóveis são da competência territorial de um determinado registrador de imóveis. Também conhecido como Princípio da Territorialidade. Glossário: Exercer opção é o direito de optar, fazer opção, escolher. Direito Imobiliário 15 Curiosidade Notários e registradores tem acesso a muitas informações pessoais dos usuários dos serviços que realizam. Ademais, existem muitos processos judiciais que tramitam em segredo de justiça e no curso destes são requisitadas informações aos notários e registradores e estes acabam tendo conhecimento do conteúdo dos referidos processos. Diante destas situações, o legislador também atribuiu como dever para os notários e registradores guardar sigilo sobre a documentação e os assuntos de natureza reservada de que tenham conhecimento em razão do exercício de sua profi ssão. Relativamente aos emolumentos, devem tais profi ssionais afi xar em local visível, de fácil leitura e acesso ao público, as tabelas de emolumentos em vigor; observar os emolumentos fi xados para a prática dos atos do seu ofício e dar recibo dos emolumentos percebidos. No exercício da função delegada, devem fi scalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar. No cumprimento de tal dever, notários e registradores, assumem função de fi scais do Estado, o que é muito lucrativo para o fi sco, uma vez que não tem nenhum custo com a execução desta fi scalização. Desta forma, nenhum ato registral ou notarial pode ser realizado sem o recolhimento do imposto devido sobre a transação realizada, sob pena do titular ser responsabilizado pelo não recolhimento do tributo e de seus acessórios. Devem ainda os titulares das serventias, atender as partes com efi ciência, urbanidade e presteza, refl exo do Princípio da Efi ciência, constitucionalmente previsto. Por fi m, notários e registradores devem encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados, uma vez obedecido a sistemática processual fi xada pela legislação respectiva. O procedimento de suscitação de dúvida está previsto na Lei nº 6.015/73 e trata-se de um remédio jurídico a favor dos usuários os registros públicos contra titulares da serventia que estejam exorbitando do dever legal. 10 Extinção da Delegação Extinguir-se-á a delegação a notário ou a ofi cial de registro, consoante disposição do Art. 39 da Lei de Notários e Registradores: por morte; aposentadoria facultativa; invalidez; renúncia; descumprimento comprovado da gratuidade estabelecida na Lei nº 9.534, de 10 de dezembro de 1997 (registro civil de nascimento e assentamento de óbito, bem como a primeira certidão respectiva – Artigo 30, Lei nº 6.015/73) e, por fi m, perda por falta administrativa, observado o procedimento administrativo da intervenção, nos termos do art. 35, da Lei nº 8.935/94. Importante A perda da delegação depende de sentença judicial transitada em julgado; ou de decisão decorrente de processo administrativo, instaurado pelo juízo competente, assegurado amplo direito de defesa. Quando o caso confi gurar a perda da delegação, o juízo competente suspenderá o notário ou o ofi cial de registro, até a decisão fi nal, e designará interventor: é o chamado processo de intervenção. Direito Imobiliário 16 No processo de intervenção, quando, para a apuração de faltas imputadas a notários ou a ofi ciais de registro, for necessário o afastamento do titular do serviço, poderá ele ser suspenso preventivamente pelo prazo de noventa dias, prorrogável por mais trinta. Isso quer dizer, que a intervenção deverá durar, no máximo, cento e vinte dias. O interventor será nomeado pelo juízo competente para responder pela serventia quando o substituto também for acusado das faltas ou quando a medida se revelar conveniente para o serviço. Normalmente, o substituto é afastado pelo juízo competente uma vez que se trata de pessoa da confi ança do titular, por ele contratado e nomeado. Durante o período da intervenção, o titular perceberá a metade da renda líquida da serventia; outra metade será depositada em conta bancária especial com correção monetária. Absolvido o titular, receberá o montante dessa conta; condenado, caberá esse montante ao interventor. Conclui- se, portanto, que o interventor somente será remunerado pelos serviços prestados no caso do titular ser condenado, caso contrário ele terá trabalhado até cento e vinte dias sem remuneração, o que é umabsurdo e uma grande falha de previsão legal. Lembre-se que a aposentadoria facultativa ou por invalidez dar-se-á nos termos da legislação previdenciária federal e que não cabe aposentadoria compulsória para notários e registradores, uma vez que não há previsão legal sobre a mesma. Extinta a delegação a notário ou a ofi cial de registro, a autoridade competente declarará vago o respectivo serviço, designará o substituto mais antigo para responder pelo expediente e abrirá concurso. As leituras sugeridas a seguir contemplam o conteúdo abordado nesta Unidade. O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado. O autor comenta todos os artigos da Lei nº 8.935/94, minuciosamente e de forma clara e didática. A segunda obra traz um aprofundamento sobre a responsabilidade do Estado face aos atos notariais e de registro. 1) CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e Registradores Comentada. 4. ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2002. 2) BENÍCIO, Alexandre da Costa. Responsabilidade Civil do Estado decorrente de atos notariais e de registro. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005. Leitura Complementar Concluímos a Unidade 2 do estudo do Direito Imobiliário. Lembre-se de acompanhar as web aulas da disciplina para complementar o tema estudado nesta Nota de Aula. Direito Imobiliário 17 Referências Bibliográficas AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2001. ALENCAR, José de. A propriedade. Rio de Janeiro: Garnier, 1883. BERCOVICI, Gilberto. Constituição econômica e desenvolvimento: Uma leitura a partir da constituição de 1988. São Paulo: Malheiros, 2005. BREY, Enrique Rajoy. A importância sócio-econômica dos sistemas registrais: Boletim Eletrônico do IRIB. São Paulo: n. 313, 2003. Disponível em: http://www.irib.org.br/html/ boletim/boletim-iframe.php?be=2760 CAMPOS, Antônio Macedo. Comentários à Lei de Registros Públicos. São Paulo: Ed. Javoli, 1977. CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e Registradores Comentada. 4 ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2002. CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 5 ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2003. CHERON, Newton Cláudio. 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