CCJ0015-WL-D-PP-Aula-10-Guido Cavalcanti

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DIREITOS REAIS
D. VIZINHANÇA, SUPERFÍCIES 
E SERVIDÃO
Prof. Guido Cavalcanti
Direito de Vizinhança
 Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um 
prédio tem o direito de fazer cessar as interferências 
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos 
que o habitam, provocadas pela utilização de 
propriedade vizinha.
 Parágrafo único. Proíbem-se as interferências 
considerando-se a natureza da utilização, a 
localização do prédio, atendidas as normas que 
distribuem as edificações em zonas, e os limites 
ordinários de tolerância dos moradores da 
vizinhança.
Das Árvores Limítrofes
 Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha 
divisória, presume-se pertencer em comum aos 
donos dos prédios confinantes.
 Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que 
ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser 
cortados, até o plano vertical divisório, pelo 
proprietário do terreno invadido.
 Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno 
vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, 
se este for de propriedade particular.
Da Passagem Forçada
 Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente 
ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger 
o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se 
necessário.
 § 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e 
facilmente se prestar à passagem.
 § 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes 
perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra 
deve tolerar a passagem.
 § 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes 
da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o 
proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Das Águas
 Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é 
obrigado a receber as águas que correm naturalmente do 
superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu 
fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio 
inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono 
ou possuidor do prédio superior.
 Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao 
prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o 
inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou 
se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
 Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do 
benefício obtido.
 Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem 
águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não 
pode impedir, ou desviar o curso natural das águas 
remanescentes pelos prédios inferiores.
 Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as 
águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos 
possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá 
recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for 
possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
 Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, 
açudes, ou outras obras para represamento de água em seu 
prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o 
seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor 
do benefício obtido
Dos Limites entre Prédios e 
do Direito de Tapagem
 Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de 
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu 
confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a 
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, 
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas 
despesas.
 § 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de 
marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum 
acordo entre proprietários.
 Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se 
determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela 
provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os 
prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um 
deles, mediante indenização ao outro.
Do Direito de Construir
 Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as 
construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os 
regulamentos administrativos.
 Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio 
não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
 Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou 
varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
 § 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem 
como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 
setenta e cinco centímetros.
 Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a 
conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço 
ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por 
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, 
nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, 
com prejuízo para o prédio vizinho.
Superfície
 É direito real de fruição ou gozo sobre coisa lheia, de 
origem romana. No moderno ordenamento, além de 
previsto na CF nos artigos 182 e 183 da CF, está 
inteiramente regulado pelos artigos 1.369 a 1377 do N.C.C

 O priprietário pode conceder a outrem o direito de 
construir ou de plantar em seu terreno, por tempo 
determinado, mediante escritura pública devidamente 
registrada.
 Isso veio a substituir a enfiteuse, que tinha praticamente as 
mesmas características, mas tinha como característica a 
perpetualidade.
 Ele tem muita semelhança com um arrendamento (aluguel), mas 
como foi elevado a categoria de direito real, ganhou um status de 
maior proteção.
 Observe que a superfície não abrande o subsolo, como se lê no 
parágrafo único. Portanto, a utilização do subsolo tem que ser a 
inerente a mera obra.
 Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no 
subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
 É de se notar que nosso atual código só admite a superfície por 
tempo determinado.
 Também é de se notar que se o imóvel já possuir construção ou 
plantação não poderá ser objeto de direito de superfície, porque 
somente o terreno se presta a essa finalidade, salvo se for 
convencionada a demilição da construção existente.
Modo de constituição
 Deve ser realizada mediante escritura pública, 
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
Também pode nascer por ato de última vontade, p.ex., 
testamento. 
 Neste caso, não basta a mera transferência, pois o direito 
real só irá nascer com a solenidade cumprida.
 Pode ter duas modalidades: gratuita ou onerosa.
 Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou 
onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento 
será feito de uma só vez, ou parceladamente
Transferência do Direito de 
Superfície
 Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, 
por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
 Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a 
nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
 Isso é uma regra que é frontamente diferente da enfiteuse, que 
quando da transferência havia o pagamento do famoso 
laudêmio. No caso de superfície, esse tipo de pagamento é 
proibido.
 Observe também que a superfície acaba gerando um claro direito 
de preferência, em igualdade de condições
 Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de 
superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de 
preferência, em igualdade de condições.
Extinção do Direito de 
superfície
 Termina a superfície, portanto, com o advento do 
termo estabelecido no contrato. Mas existemcausas 
especiais para extinção da superfície:
 Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a 
concessão se o superficiário der ao terreno 
destinação diversa daquela para que foi concedida.
 Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário 
passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, 
construção ou plantação, independentemente de 
indenização, se as partes não houverem estipulado o 
contrário.
 O proprietário tem portanto a expectativa de 
receber a coisa com a obra ou plantação.
SERVIDÃO
 É a utilização de vantagem de prédio alheio, vizinho ou 
próximo, pode, sem ser indispensável, mostra-se 
necessária ou útil por aumentar as possibilidades e 
condições de uso, implicando alguma restrição ao primeiro.
 Também pode ser chamada servidão real, predial ou 
simplismente servidão.
 Trata-se de um ônus real, voluntariamente imposto a um 
prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em 
virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício 
de algum de seus direitos dominicais.
 Ou seja,acaba um prédio servindo ao outro
 Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para 
o prédio dominante, e grava o prédio serviente, 
que pertence a diverso dono, e constitui-se 
mediante declaração expressa dos proprietários, 
ou por testamento, e subseqüente registro no 
Cartório de Registro de Imóveis.
 Observe que são prédios de donos diversos. Tem 
por objeto uma parcela do direito dominial de 
usar. Ela nasce da vontade dos proprietários, não 
se confundindo com as servidões legais, que são 
direitos de vizinhança impostos coativamente. 
Então, torna-se um ônus imposto 
voluntariamente.
 Podem ser de trânsito (passagem) que 
assegura ao proprietário a prerrogativa de 
transitar pelo imóvel de outrem. 
 Podem ser de aqueduto (canalização), que faz 
que a água atravesse pelo prédio serviente. 
Pode ser de iluminação ou ventilação. De 
pastagem, que confere ao pecuatista o direito 
de fazer com que o seu gado penetre e se 
alimente nos pastos vizinhos.
 Os prédios devem ser vizinhos, embora não 
haja necessidade de que sejam contíguos.
Características
 O prédio serviente sofre as restrições em benefício do 
outro, chamado dominante.
 A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-
se com ele, tendo existência independente da pessoa do 
proprietário. Acaba sendo uma obrigação propter rem.
 Os prédios devem pertencer a donos diversos. Se houve 
confusão, a servidão estará extinta. 
 A servidão serve a coisa e não ao dono. Tanto é assim que 
mesmo diante da modificação do dono de algum dos 
prédios, a servidão perdura.
 A servidão não se presume, pois constitui-se 
mediante declaração expressa dos proprietários, 
ou por testamento, e subsequente registro no 
Cartório de Imóveis.
 A servidão é de duração indefinida, porque perde 
sua característica de servidão quando 
estabelecidade por tempo determinado. 
Portanto, em regra, perpétua.
 A servidão é indivisível, porque não se desdobra 
em caso de divisão do prédio dominante ou do 
prédio serviente.
 Um servidão é contínua quando exercida 
independente de uma ação humana e, em geral, 
ininterruptamente. 
 É o exemplo das águas, as de passagem de cabos, 
energia, ventilação. Já a servidão descontínua é a 
que tem o seu exercício condicionado a ato humano.
 A aparente é a servidão que se manifesta por obras 
exteriores, visíveis e permamentes, como a de 
passagem e a de aqueduto, em que o caminho é os 
condutos podem ser vistos. Não aparente é a 
servidão que não se revela por obras exteriores, 
como a de não edificar além de certa altura.
Extinção das servidões
 Da Extinção das Servidões
 Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, 
uma vez registrada, só se extingue, com respeito a 
terceiros, quando cancelada.
 Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver 
hipotecado, e a servidão se mencionar no título 
hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o 
consentimento do credor.

 Somente no caso de desapropriação é que a 
extinção ocorre sem necessidade de cancelamento 
do registro.
 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios 
judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio 
dominante lho impugne:
 I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
 II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou 
a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
 III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
 Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do 
prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a 
prova da extinção:
 I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
 II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, 
ou de outro título expresso;
 III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.