Propriedade e Direito Real

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PROPRIEDADE
	Direito real que vincula a coisa a um sujeito de Direito. Então a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (três faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de quem injustamente a ocupe. 
	Poder absoluto que não significa ilimitado, visto que o exercício dos direitos de seu titular deve coadunar-se com a função social que dele se espera.
	Abrange todos os direitos sobre coisas corpóreas e incorpóreas que constituem o patrimônio do sujeito e pode ser reduzido a um valor pecuniário.
	Mutações profundas no decorrer dos séculos, consoante o tipo de sociedade, cultura, religião e sistema econômico de produção de bens.
	Propriedade sobre bem móvel sempre existiu.
	Sobre bem imóvel surge com a posse temporária da terra, que, na sequencia, se torna duradoura e, posteriormente, definitiva. Homem sedentário que se fixa no imóvel para o desenvolvimento de cultura agrícola.
	Propriedade eminentemente social. A propriedade era de um grupo de pessoas reunidas por um grau de parentesco. Propriedade tribal. O patriarca ou chefe da tribo era o administrador do bem, mas, não seu único proprietário. A propriedade era inalienável, tendo em vista que era coletiva.
ORIENTE
	Egito – cada casta social tinha sua propriedade.
		Sacerdotes para religião
		Militares para manobras
		Produtores para atividade econômica.
	Código de Manu - parte de uma coleção de livros bramânicos, constitui-se na legislação do mundo indiano e estabelece o sistema de castas na sociedade Hindu. Redigido entre os séculos II a.C. e II d.C. em forma poética e imaginosa, as regras no Código de Manu são expostas em versos. Cada regra consta de dois versos cuja metrificação, segundo os indianos, teria sido inventada por um santo eremita chamado Valmiki, em torno do ano 1500 a.C.
	Grécia – propriedade coletiva até a fase da República, sendo individual depois do surgimento desse fenonemo.
	Direito Romano – Propriedade originalmente social, desenvolvendo-se para propriedade individual a partir do reconhecimento da propriedade da cidade, da propriedade da família e da propriedade individual.
	Modelo feudal – propriedade rural, entretanto não somente privada, ante a existência de núcleos de atividade extrafamiliares.
	Senhor das terras – a propriedade e o dominio direto do imóvel
	Vassalo – domínio útil da área para o exercício de atividade determinada junto a gleba do senhor feudal, exploração economica da terra mediante o pagamento da corvéia ou talha.
	Moderna – A declaração dos direitos do Homem e o Cidadão, oriunda da Revolução Francesa, proclamou em 1789, que a propriedade é um direito sagrado e inviolável, considerando-a uma exteriorização da própria pessoa e de sua cidadania. (art. 17 da DDHC).
	A falta de distribuição suficiente de renda e das terras a todas as pessoas levou a constituição de normas jurídicas de ordem pública para disciplinarem o uso da propriedade. No início surgiram duas correntes:
1 – Savatier – publicização do direito de propriedade.
2 – Duguit - desempenho da função social da propriedade pelo seu titular, como detentor social das riquezas.
	Orlando Gomes destaca a expressão função social da propriedade como um cocneito jurídico indeterminado cujo conteúdo deve ser fixado pelo julgador à luz das normas e princípios adotados pelo sistema jurídico.
	Caio Mário observa que uma nova propriedade foi concretizado com a evolução do direito moderno, que é a propriedade empresarial. Afirma o Autor que a concentração do poder economico acarretou a necessidade de uma maior flexibilidade do domínio.
SUJEITOS 
Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o proprietário, qualquer pessoa física ou jurídica, desde que capaz. O menor pode adquirir mediante representação do pai ou do tutor. Do outro lado o sujeito passivo indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito de propriedade. 
OBJETO 
O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, móvel ou imóvel. Admite-se propriedade de coisas incorpóreas como o direito autoral e o fundo de comércio. Lembrem-se que a pessoa mais rica do mundo hoje (Bill Gates) possui propriedade incorpórea protegida pelo direito do autor (os softwares). 
PROPRIEDADE INDIVIDUAL OU PRIVADA – é aquela pertence a um ou mais sujeitos, nesta última modalidade, sob a forma de condomínio.
PROPRIEDADE COLETIVA – é aquela pertencente a uma coletividade de sujeitos ou pode político que determina, de forma centralizada, os mecanismos de produção a serem adotados. É inalienável e insuscitível de apropriação.
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE
– Absolutismo – o direito que o proprietário tem sobre o bem é oponível erga omnes, desde que observada a função social a qual a coisa se destina.
– Exclusividade – apneas o titular da coisa pode usar, fruir e dispor do bem, quando julgar conveniente.
– Irrevogabilidade – o direito de propriedade não é suscetível de revogação por qualquer pessoa física ou jurídica, tendo 2 exceções a essa regra a desapropriação, revogação da propriedade contra a vontade do proprietário; e a propriedade resolúvel ou revogável advento de evento modificativo do direito de propriedade, por condição termo ou outra causa superveniente.
PROPRIEDADE E DOMÍNIO – de acordo com o Código Civil são sinonimos. Domínio é a livre faculdade de usar e dispor de alguma coisa, seu objeto é a coisa corpórea, bem como, os frutos dela decorrentes.
Integram a noção de domínio:
Posse da coisa;
Poder de dar uma destinação a coisa;
Percepção dos frutos e rendimentos;
Poder de transformação da coisa;
Direito a substância da coisa;
Defesa da propriedade do bem; e,
Direito a indenização por eventuais danos causados à propriedade.
Os direitos reais desmembrados do domínio e transferidos a terceirossão denominados direitos reais sobre coisa alheia e podem ser divididos em direitos de fruição e os direitos de garantia.
Fruição – Gozo – usufruto, uso, habitação, servidão, direito de superfície e a enfiteuse - Enfiteuse é o desmembramento da propriedade, do qual resulta o direito real perpétuo. em que o titular (enfiteuta), assumindo o domínio útil da coisa, constituído de terras não cultivadas ou terrenos por edificar (prazo, bem enfitêutico ou bem foreiro), é assistido pela faculdade de lhe fruir todas as qualidades, sem destruie a substância, mediante a obrigação de pagar ao proprietário (senhorio direto) uma pensão anual invariável (foro
Garantia – Hipoteca, penhor e a anticrese - Anticrese é uma convenção mediante a qual o credor, retendo um imóvel do devedor, percebe os seus frutos para conseguir a soma em dinheiro emprestada, imputando na dívida e até o seu resgate, as importâncias que for recebendo.
PODERES DO TITULAR: O Titular dispõe de todos os poderes decorrentes do domínio da propriedade.
1 – ius utendi – direito que o titular tem de se servir do bem para todas as finalidades para as quais ele prestar, proibindo-se, entretanto, o abuso do direito de propriedade;
2 – ius fruendi – direito de gozar da coisa, percebendo todos os frutos e rendimentos possíveis;
3 – ius abutendi – direito de disposição da coisa. Venda, alienação e instituição de gravames.
4 – ius possidendi – direito de possuir a coisa, não confundir com posse 
5 – ius vinvicandi – direito de reaver a coisa de quem esta na posse injustamente.
6 – ius satisfiendi – direito de percepção de indenização.
ALCANCE DO DIREITO DE PROPRIEDADE: O direito de propriedade compreende a superfície, o espaço aéreo e o subsolo. Orlando Gomes e Caio Mario consideram que a propriedade não se estende verticalmente, mas, sim, o poder do proprietário. O Código Civil adotou o princípio da utilidade do aproveitamento e do interesse do proprietário.
PROPRIEDADE PLENA OU LIMITADA.
Plena é aquela que o proprietário pode exercer em toda a sua extensão, usuando, fruindo e dispondo do bem se assim o desejar, encontrando seu limite somente na função social da propriedade.
Limitada é aquela em que o exercício do direito doproprietário é restrito por conta de desdobramento de algum ônus real. O direito de propriedade permanece sendo do seu titular, entretanto sofre restrição, uma vez que algum dos direitos inerentes à propriedade passou a ser exercido por terceiro, em virtude da existência de lei ou de declaração de vontade. Hipoteca Servidão Usufruto.
CO-PROPRIEDADE OU CONDOMÍNIO. É a propriedade conjunta de um mesmo bem, cuja titularidade é de dois ou mais sujeitos.
1 – bem indivisível por natureza;
2 – bem divisível por natureza, porém a indivisibilidade advém da lei ou da vontade das partes interessadas. Exemplo dinheiro deixado por ocasião da abertura da sucessão que será rateada entre os herdeiros somente por ocasião da partilha..
PROPRIEDADE APARENTE. É aquela que se supõe pertencer a determinado sujeito quando, na realidade, outro é seu real titular. Os efeitos da propriedade aparente só serão reconhecidos se houve boa-fé daquele que se equivocou sobre a titularidade do bem ou se o erro foi comum a qualquer pessoa, ou seja, qualquer sujeito de padrão médio poderia ter cometido o erro. Erro invencível. 
Admite-se tanto na aquisição de bens móveis, como imóveis, em que pese na questão dos imóveis existir o registro imobiliário, todavia o registro imobiliário tem presunção de verdade, cuja qual é relativa, não oferecendo o registro imobiliário segurança absoluta sobre o direito de propriedade.
AUTOTUTELA DA PROPRIEDADE. É a defesa da titularidade que o sujeito tem de exercer o domínio da coisa, exclusivamente privado por meio dos desforços necessários para a defesa de um bem.
TUTELA JUDICIAL DA PROPRIEDADE. São as ações dominiais, ou seja, aquelas que se destinam a defesa da propriedade, as mais comuns são:
Ação Reivindicatória é a medida judicial utilizada por aquele que objetiva a restituição do exercício dos direitos inerentes à propriedade para si, por se tratar do proprietário da coisa. Pode ser ajuizada em face do possuidor que retém o bem sem justo título ou quando o mesmo possuidor se insurge contra os direitos do proprietário. Tem por finalidade a restituição da coisa, bem como de seus acessórios. Sentença de natureza condenatória.
Ação declaratória é a medida judicial daquele que tem por finalidade a declaração judicial de que é o proprietário do imóvel. Sentença de natureza declaratória.
Ação negatória é a medida judicial daquele que tem por finalidade a declaração de que a propriedade não pertence a outra pessoa, mas, sim ao Autor. Declaratória negativa. Também pode ser utilizada para impedir a constituição de uma servidão ou mesmo de outro direito real sobre coisa alheia – fruição ou gozo.
Ação Indenizatória é a medida judicial aforada por aquele que pretende o ressarcimento pelos danos acarretados sobre o bem de sua propriedade, em virtude da prática de um ato ilícito.
Ação de dano infecto aparelhada pelo proprietário ou pelo inquilino contra o responsável pela realização de obras no bem ou em prédio vizinho, objetivando a prestação de caução, para fins de garantia do pagamento de eventual indenização ante a ocorrência de dano possível e iminente.
Ação compulsória pode ser ajuizada pelo proprietário ou pelo inquilino que tem por finalidade a garantia de que o imóvel vizinho não será utilizado com desvio de finalidade prejudicando a segurança, o sossego ou a saúde dos vizinhos.
Ação demolitória aforada pelo proprietário ou pelo inquilino que tem por objeto a demolição ou reforma do imóvel vizinho que está em péssimo estado de conservação ameaçando ruir.
Ação de Usucapião não se desitna especificamente para defesa do domínio, mas, sim, para o reconhecimento judicial do domínio sobre a coisa possuida, por esse remédio jurídico o interessado por adquirir a propriedade móvel ou imóvel pelo decurso do tempo, desde que tenha exercido a posse mansa e pacífica sobre o bem e cumprido os demais requisitos, confomre a modalide do usucapião.
CLASSIFICAÇÕES DA PROPRIEDADE.
Plena e limitada. Conforme o exercício de poderes fixados ao titular
Livre e gravada. Conforme a existência de ônus reais
Definitiva, resolúvel e a propriedade fiduciária. – Quanto ao negócio jurídico entabulado entre as partes
Domínio real e domínio útil. 
LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE
Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade que não é mais tão absoluto. O código velho no art. 527 considerava a propriedade um direito ilimitado. Mas atualmente já vimos que a propriedade precisa cumprir uma função social; já vimos que os minerais do subsolo pertencem à União. Há também outros limites ao direito real de propriedade:
a) limitação legal, em respeito ao interesse da sociedade: tal limitação legal se dá por força de leis de direito privado (são os direitos de vizinhança, que veremos em breve) e por força de leis de direito público (ex: desapropriação, requisição para as eleições, segurança nacional, tombamento, urbanização, leis ambientais, a questão da função social e da exploração dos minerais, assuntos que vocês estudarão em direito administrativo/constitucional/eleitoral; ver §§ 3º, 4º e 5º do art 1228). Nas limitações privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o particular não pode desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenização e brigar na Justiça contra abusos dos governantes. 
b) limitação jurídica, em respeito ao direito natural, em respeito ao que é justo para viver honestamente, não enganar os outros e dar a cada um o que é seu. Exemplos de limitações jurídicas: o abuso de direito do § 2º do 1228 c/c 187; a desapropriação privada do 1258 e 1259.
c) limitação voluntária, em respeito à autonomia privada: tal limitação decorre da vontade do dono, ou seja, é o dono da coisa que resolve limitá-la em troca de alguma vantagem financeira, por exemplo: servidão de não construir mais alto para garantir vista e ventilação para o terreno de trás, se dispondo os donos do terreno de trás a pagar por essa vantagem (veremos servidões prediais no próximo semestre); o dono da coisa pode também limitar a propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herança com inalienabilidade do 1911; o pai deixa para o filho uma casa proibindo o filho de vendê-la porque sabe que o filho é descontrolado e gasta tudo; veremos em Civil 7).