CCJ0014-WL-A-AMMA-06-Contrato Preliminar - Extinção dos Contratos

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DIREITO CIVIL III
Aula 6 - Contrato preliminar.
 Extinção dos contratos.
Conteúdo Programático desta aula
 Compreender a fase de contrato
preliminar e as obrigações dela
decorrentes.
 Distinguir as várias espécies de extinção
do contrato;
Do Contrato Preliminar
Contrato preliminar, também conhecido como
pré-contrato, promessa de contratar, contrato
preparatório ou compromisso, é a convenção
de que se valem as partes, em uma fase inicial
de entabulamento de negócio, para obrigarem,
ou uma delas, à outorga futura de um contrato
definitivo. É fonte de uma obrigação de fazer,
qual seja, celebrar um contrato definitivo.
Requisitos de Validade do Contrato Preliminar:
Requisito Subjetivo – sujeito capaz (art. 104,I do Código
 Civil) e legitimado
Requisito Objetivo – lícito, possível, determinado ou
 determinável (art. 104, II do Código Civil)
Requisito Formal - Art. 462. O contrato preliminar,
 exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos
 essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com
 observância do disposto no artigo antecedente, e desde
 que dele não conste cláusula de arrependimento,
 qualquer das partes terá o direito de exigir a
 celebração do definitivo, assinando prazo à outra para
 que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado
 ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do
 interessado, suprir a vontade da parte inadimplente,
 conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar,
 salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato
 preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito,
 e pedir perdas e danos.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o
 credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá
 manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo
 este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo
 devedor.
Da Promessa de Compra e Venda
É a espécie de contrato preliminar
mais comum. Nesse tipo de
contrato as partes se obrigam a
contratação de compra e venda
definitiva posteriormente.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em
 que se não pactuou arrependimento, celebrada por
 instrumento público ou particular, e registrada no
 Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente
 comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito
 real, pode exigir do promitente vendedor, ou de
 terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
 outorga da escritura definitiva de compra e venda,
 conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
 houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do
 imóvel.
STJ Súmula nº 239 
    O direito à adjudicação compulsória não se condiciona
 ao registro do compromisso de compra e venda no
 cartório de imóveis.
Extinção do Contrato
1. Modo normal de extinção do contrato.
Cumprimento:
“O vínculo contratual é, por natureza,
passageiro e deve desaparecer, naturalmente,
tão logo o devedor cumpra a prestação
prometida ao credor”.
(Humberto Theodoro Junior)
2. Modos anormais de extinção do
 contrato. Extinção do contrato
 sem cumprimento.
2.1. Causas anteriores ou
contemporâneas à formação do
contrato:
a) Nulidade absoluta e relativa.
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for
 ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere
 essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a
 prática, sem cominar sanção.
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas
 subsistirá o que se dissimulou, se válido for na
 substância e na forma.
§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas
 diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou
 transmitem;
II - contiverem declaração, confissão, condição ou
 cláusula não verdadeira;
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou
 pós-datados.
§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em
 face dos contraentes do negócio jurídico simulado.
Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem
 ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo
 Ministério Público, quando lhe couber intervir.
Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas
 pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos
 seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo
 permitido supri-las, ainda que a requerimento das
 partes.
 
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de
 confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os
 requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que
 visavam as partes permitir supor que o teriam querido,
 se houvessem previsto a nulidade
Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada
 por sentença, nem se pronuncia de ofício; só os
 interessados a podem alegar, e aproveita
 exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de
 solidariedade ou indivisibilidade.
 
Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para
 pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:
I - no caso de coação, do dia em que ela cessar;
II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de
 perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio
 jurídico;
III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a
 incapacidade.
OBS: Rescisão
Existe o hábito no meio negocial de utilizar a
expressão rescisão englobando as figuras da
resolução e da resilição. Contudo,
tecnicamente falando, a rescisão ocorre nas
hipóteses de dissolução de determinados
contratos, como aqueles em que ocorreu lesão
ou que foram celebrados em estado de perigo.
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa,
sob premente necessidade, ou por
inexperiência, se obriga a prestação
manifestamente desproporcional ao valor da
prestação oposta.
§ 1º Aprecia-se a desproporção das prestações
segundo os valores vigentes ao tempo em que
foi celebrado o negócio jurídico.
§ 2º Não se decretará a anulação do negócio,
se for oferecido suplemento suficiente, ou se a
parte favorecida concordar com a redução do
proveito.
Art. 156. Configura-se o estado de
perigo quando alguém, premido da
necessidade de salvar-se, ou a pessoa
de sua família, de grave dano
conhecido pela outra parte, assume
obrigação excessivamente onerosa.
Parágrafo único. Tratando-se de pessoa
não pertencente à família do
declarante, o juiz decidirá segundo as
circunstâncias.
b) Cláusula resolutiva.
Na execução do contrato, cada
contraente pode pedir a resolução do
acordo, se o outro não cumpre as
obrigações avençadas. Essa faculdade
pode resultar de estipulação ou de
presunção legal.
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno
 direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir
 a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
 cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
 indenização por perdas e danos.
Teoria do Adimplemento Substancial
Evita a extinção por motivo ínfimo, dando mais
estabilidade às relações contratuais e,
portanto, mais garantias à sociedade de um
julgamento justo quando a demanda versar
sobre este tema. Sua importância reside no
fato de que assegura os princípios da boa-fé
objetiva e da função social dos contratos.
c) Direito de arrependimento.
Desde que expressamente previsto
no contrato, o arrependimento
autoriza qualquer das partes a
rescindir o ajuste, mediante
declaração unilateral da vontade,
sujeitando-se à perda do sinal,ou
à sua devolução em dobro, sem,
no entanto, pagar indenização
suplementar. Estamos diante das
arras penitenciais
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de
 arrependimento para qualquer das partes, as arras ou
 sinal terão função unicamente indenizatória. Neste
 caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra
 parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o
 equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a
 indenização suplementar.
Arrependimento no CDC
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no
prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de
recebimento do produto ou serviço, sempre que a
contratação de fornecimento de produtos e serviços
ocorrer fora do estabelecimento comercial,
especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de
arrependimento previsto neste artigo, os valores
eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo
de reflexão, serão devolvidos, de imediato,
monetariamente atualizados.
2. Modos anormais de extinção do
 contrato. Extinção do contrato
 sem cumprimento.
2.2. Causas supervenientes à
formação do contrato:
a) Resolução- tem como causa a
inexecução por um dos
contratantes.
a.1) Resolução por inexecução voluntária.
Decorre de comportamento culposo de um
dos contratantes, com prejuízo ao outro.
Produz efeitos ex tunc, extinguindo o
que foi executado e obrigando a restituições
recíprocas, sujeitando ainda o inadimplente
ao pagamento de perdas e danos e da
cláusula penal.
Entretanto, se o contrato for de trato
sucessivo há efeito ex nunc.
Exceção do contrato não cumprido
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos
contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode
exigir o implemento da do outro.
a.2) Resolução por inexecução
involuntária.
A resolução pode também decorrer
de fato não imputável às partes,
como nas hipóteses de fato de
terceiro ou de acontecimentos
inevitáveis, alheios à vontade dos
contraentes, denominados caso
fortuito ou força maior, que
tornam impossível o cumprimento
da obrigação.
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos
 resultantes de caso fortuito ou força maior, se
 expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior
 verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era
 possível evitar ou impedir.
Art. 399. O devedor em mora responde pela
 impossibilidade da prestação, embora essa
 impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força
 maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se
 provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda
 quando a obrigação fosse oportunamente
 desempenhada.
Art. 478. Nos contratos de execução
continuada ou diferida, se a prestação de uma
das partes se tornar excessivamente onerosa,
com extrema vantagem para a outra, em
virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a
resolução do contrato. Os efeitos da sentença
que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada,
oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente
as condições do contrato.
a.3) Resolução por onerosidade
 excessiva
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem
a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que
a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo
de executá-la, a fim de evitar a onerosidade
excessiva.
a.3) Resolução por onerosidade excessiva
b) Resilição
b.1) Distrato
Art. 472. O distrato faz-se pela
mesma forma exigida para o
contrato.
b.2) Resilição unilateral:
Art. 473. A resilição unilateral, nos
casos em que a lei expressa ou
implicitamente o permita, opera
mediante denúncia notificada à
outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato,
uma das partes houver feito investimentos consideráveis
para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá
efeito depois de transcorrido prazo compatível com a
natureza e o vulto dos investimentos.
c) Morte de um dos contratantes
A morte de um dos contratantes só
acarreta a dissolução dos
contratos personalíssimos, que não
poderão ser executados pela
morte daquele em consideração do
qual foi ajustado. Subsistem as
prestações cumpridas, pois seu
efeito é ex nunc.
Exercícios Semana 5
Caso concreto 1
Mariana (promitente compradora) celebrou contrato de
 promessa de compra e venda de imóvel no valor de
 R$300.000,00 com Kelly (promitente vendedora),
 através de instrumento público. Durante a vigência do
 pacto, Kelly e Mariana decidiram voltar atrás no
 negócio e celebraram novo acordo, através de
 instrumento particular, extinguindo o contrato inicial.
Considerando as normas relativas ao contrato preliminar e
 à extinção do contrato, responda JUSTIFICADA E
 FUNDAMENTADAMENTE:
a) qual a modalidade de extinção ajustada?
b) foi válida a extinção feita através de instrumento
 particular?
Questão objetiva 1
(OAB 2010/1) No que diz respeito à extinção dos contratos, assinale a
 opção correta.
A) Na resolução por onerosidade excessiva, não é necessária a
 existência de vantagem da outra parte, bastando que a prestação
 de uma das partes se torne excessivamente onerosa.
B) A resolução por inexecução voluntária do contrato produz efeitos
 ex tunc se o contrato for de execução continuada.
C) Ainda que a inexecução do contrato seja involuntária, a resolução
 ensejará o pagamento das perdas e danos para a parte
 prejudicada.
D) A eficácia da resolução unilateral de determinado contrato
 independe de pronunciamento judicial e produz efeitos ex nunc.
Gabarito: alternativa D.
Questão objetiva 2
(OAB 2009/2) Com relação ao contrato, assinale a opção correta.
A) A resilição consiste na extinção do contrato por circunstância
 superveniente à sua formação, como, por exemplo, o
 inadimplemento absoluto.
B) A resolução constitui a extinção do contrato por simples renúncia
 da parte.
C) A rescisão tem origem em defeito contemporâneo à formação do
 contrato, e a presença do vício torna o contrato anulável ou nulo.
D) O distrato constitui espécie de resolução contratual.
Gabarito: alternativa C.
Por hoje é só... Até a próxima aula!!!!