Aula 11

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Aula 11 (Prof. Marcos Girão)
Direito Civil p/ TRE-PE (Analista Judiciário - Área Judiciária) - Com videoaulas
Professores: Aline Santiago, Marcos Girão
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
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Aula 11 ± Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) - I 
SUMÁRIO 
I - LEI nº 8.245/1991 ± LEI DO INQUILINATO (Parte I) ...................... 2 
1. O Objeto da Norma ........................................................................ 2 
2. O Valor do Aluguel ......................................................................... 4 
3. Deveres do Locador e do Locatário ................................................ 8 
3.1. Os Deveres do Locador ............................................................... 8 
3.2. Os Deveres do Locatário ........................................................... 10 
4. Regras de Locação em Geral ........................................................ 15 
5. Sublocação .................................................................................. 27 
6. Benfeitorias ................................................................................. 28 
QUESTÕES DE SUA AULA .................................................................... 39 
GABARITO .......................................................................................... 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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I - LEI nº 8.245/1991 ± LEI DO INQUILINATO (Parte I) 
 
 
 
1. O Objeto da Norma 
 
 Caro aluno, a Lei nº. 8.245, publicada em 18 de outubro de 1991, 
regula sobre as locações de imóveis urbanos e procedimentos a elas 
pertinentes. 
Aqui estudaremos sobre as obrigações assumidas pelos inquilinos, e as 
de responsabilidade do proprietário do imóvel, no momento de análise e 
assinatura de um contrato de locação. Veremos os deveres e os direitos dos 
locatários e locadores. 
 A título de esclarecimento, locador designa-se o proprietário do 
imóvel, enquanto locatário é o ocupante desse imóvel, mais conhecido 
como inquilino. 
Assim, portanto, a locação é a relação através da qual uma pessoa (o 
locador) cede temporariamente o uso e o gozo de um bem durante certo 
tempo a outro (locatário). O locatário se obriga a realizar pagamento de uma 
remuneração ou preço (aluguel). 
 
O que caracteriza o contrato de locação é o pagamento do 
aluguel, pois é o que vai diferenciá-lo do comodato. 
 
Pois bem, como dissemos, a Lei nº 8.245/1991, nossa Lei do Inquilinato, 
abrange todas as locações de imóveis urbanos, tanto das locações residenciais 
como as locações não residenciais. O imóvel é considerado urbano não por sua 
localização (urbano ou rural), mas sim por sua destinação (v.g. moradia, 
comércio, indústria, educação, saúde, cultura, lazer, esporte, etc. exceto 
agrícola). 
Desse modo, alguns tipos de locações não são por ela regulamentadas e 
saber logo de cara quais são esses tipos é uma informação importantíssima 
que você deve levar muito bem memorizada para a sua prova! 
Pois então, anota aí: 
 
 
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¾ Não se aplicam ao regime da Lei nº 8.245/91, sendo 
regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: 
ƒ as locações: 
9 de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 
9 de vagas autônomas de garagem ou de espaços para 
estacionamento de veículos; 
9 de espaços destinados à publicidade; 
9 em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, 
assim considerados aqueles que prestam serviços 
regulares a seus usuários e como tais sejam 
autorizados a funcionar; 
ƒ o arrendamento mercantil, em qualquer de suas 
modalidades. 
 
Os imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios não 
são regulados pela Lei do Inquilinato, porque nesse tipo de locação o locador é 
pessoa de direito público e o ato é disciplinado pela Lei 8.666/93. 
Com relação à exclusão de vagas autônomas de garagem ou apenas de 
espaços para estacionamento de veículos, é válido ressaltar que essa exceção 
atinge apenas as locações exclusivas de tais espaços, sem estarem vinculadas 
a qualquer imóvel (sala comercial, casa, loja ou apartamento). Ou seja, a Lei 
vai se aplicar para locação da vaga de garagem se também envolver a locação 
do imóvel conjuntamente. 
Como se pode ver também, foge do âmbito dessa Lei a disciplina dos 
contratos de locação de espaços destinados à publicidade, como, por exemplo, 
³RXWGRRUV´�H�DQ~QFLRV�HP�JHUDO��6mR�RV�HVSDoRV�SXEOLFLWiULRV�HP�EHQV�DOKHLos. 
A Lei do Inquilinato foi toda desenvolvida para disciplinar o imóvel tido como 
urbano, seja ele destinado para o uso residencial ou comercial e não para 
espaços publicitários. Essa locação fica submetida ao regime jurídico do Código 
Civil. 
 
 
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Com relação aos apart-hotéis, hotéis±residências ou assemelhados, é 
preciso analisar cada situação. As locações de apart- hotéis estão afastadas da 
Lei do Inquilinato por envolver também a prestação de serviços (recepção 
vinte quatro horas, serviço de refeição, serviço de quarto, segurança, etc.). A 
pessoa que ocupa a habitação não é locatária, e sim hóspede, ainda que resida 
no imóvel. Contudo, se a locação se restringir apenas à unidade autônoma 
em si, sem a prestação de serviços, a Lei do inquilinato poderá ser 
aplicada��e�R�FDVR��SRU�H[HPSOR��GRV�GRQRV�GH�³IODWV´�� 
A Lei do inquilinato também será observada nos casos em que espaços 
(salas) dos apart-hóteis são alugados para, por exemplo, serem instalados 
restaurantes, salões de beleza, etc. 
Bom, dito tudo isso, vamos destrinchar as regras da norma em estudo, a 
começar por aquelas que mexem no bolso do inquilino: as regras sobre o 
valor do aluguel. 
 
2. O Valor do Aluguel 
 
De acordo com o que estabelece o art. 17 da Lei do Inquilinato: 
 
 
 
 
¾ É livre a convenção do aluguel, vedada: 
9 a sua estipulação em moeda estrangeira; e 
9 a sua vinculação à variação cambial ou ao salário 
mínimo. 
 
 
É o pagamento do aluguel que caracteriza o contrato de locação. Em geral, 
os valores iniciais são calculados levando em consideração o preço médio do 
metro quadrado na região do imóvel locado, a localização (imóveis em 
esquina, acessos de ruas, metrô, etc.), o estado do imóvel e o valor dos 
encargos (IPTU, água, luz, etc). 
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É fundamental para o Estado que todas as pessoas tenham um local para 
morar e que as pessoas possam desenvolver suas atividades econômicas 
normalmente. Da mesma maneira, deve ser garantida ao locador a 
possibilidade de receber em dia. Para isso, é essencial que o valor do aluguel 
esteja estabilizado. 
Se o aluguel for fixado em moeda estrangeira, a desvalorização da 
moeda nacional pode elevar o valor devido; da mesma forma acontecerá se o 
valor do aluguel estiver vinculado à variação das taxas de câmbio ou ao salário 
mínimo. Na época que a leifoi promulgada, havia uma enorme inflação. Se o 
aluguel fosse fixado com base no salário mínimo, constantemente seria 
reajustado. 
 
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o 
aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. 
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após 03 anos de 
vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão 
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de 
mercado. 
 
Durante a vigência do contrato de locação, o valor do aluguel deverá ser 
compatível com o praticado no mercado. Esse é o valor considerado justo e 
que não implica em prejuízo para as partes. É por essa razão que o contrato de 
locação prevê que periodicamente o valor do aluguel seja reajustado. 
Pode ocorrer que o reajuste contratual do valor do aluguel o deixe acima 
dos preços de mercados para imóveis semelhantes, onerando o locatário. Ou 
pode ser que o valor do aluguel fique defasado, prejudicando o locador. Se as 
partes não chegarem a um consenso sobre o justo valor de aluguel, caberá ao 
Poder Judiciário fixá-lo. 
Quanto à revisão judicial de aluguel, esta trata-se de medida judicial 
cabível para locador e para o locatário ajustarem o valor do aluguel ao justo 
valor de mercado. Na próxima uala estudaremos mais a respeito dela. 
 Cabe destacar que a lei exige que o locador ou o locatário observem o 
prazo de 03 anos da vigência do contrato de locação ou contados do último 
acordo sobre o valor do aluguel para que a demanda seja ajuizada. 
 
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o 
locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. 
 
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A regra geral é que é expressamente vedado ao locador exigir o 
pagamento antecipado do aluguel. O locatário só deve pagar o valor do aluguel 
e demais encargos no dia acordado em contrato e posterior ao mês vencido. 
Ou seja, se entre no dia 10 de outubro no imóvel, só deverei pagar o primeiro 
aluguel no mês posterior ao vencido, ou seja, em dezembro. 
Muitos locadores querem que os locatários realizem antecipadamente o 
pagamento dos primeiros aluguéis devido ao tempo em que o imóvel demorou 
em ser alugado. Entretanto, é proibida essa atitude. 
Bom, mas o dispositivo acima prevê exceções não é verdade? E que 
exceções são essas? 
 
¾ Exceção nº 1: locação sem garantia (art. 42). 
 
 
 
¾ Se a locação não for garantida por fiança, caução ou 
seguro fiança, o locador pode exigir antecipadamente o 
pagamento do aluguel até o 6º dia útil do mês vincendo. 
 
¾ Exceção nº 2: locação para temporada. 
São aquelas locações destinadas ao turismo ou para que a locatário 
permaneça no imóvel por um determinado tempo. Na locação para 
temporada, é permitido ao inquilino realizar o pagamento de todo o 
preço da locação (todos os aluguéis e encargos) de uma só vez. 
Contudo, o prazo da locação não pode exceder 90 (noventa) dias, sob 
pena de descaracterizar o contrato, que passaria a ser considerado 
como locação por prazo indeterminado. 
 
Professor, e se o locador exigir o pagamento antecipado dos aluguéis fora 
dessas exceções? 
Aaaahh, se isso acontecer, ele comete infração penal, a ser por nós 
esteudada na próxima aula! Segura a ansiedade aí!! 
 
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Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da 
locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos 
aluguéis não poderá ser superior ao DOBRO do valor da locação. 
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário 
a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos. 
 
O legislador procura coibir que o locatário obtenha vantagem econômica 
com imóvel do locador. Para isso, é vedado que o valor que o locatário ou 
sublocador recebe a título de aluguel da sublocação seja superior ao valor que 
ele paga ao locatário. 
Exemplo: determinada pessoa aluga um imóvel por R$ 1.000,00 ao mês. 
Em seguida, subloca esse imóvel para um terceiro, cobrando valor de R$ 
1.200,00 de aluguel. De acordo com o dispositivo acima, isso não pode, é 
proibido pela Lei do Inquilinato. 
Pode ocorrer que o locatário ou sublocador subloque o imóvel locado para 
mais de uma família (habitações coletivas multifamiliares), recebendo diversos 
aluguéis. A soma desses valores não poderá ser superior ao dobro do valor da 
locação. 
 
Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares 
presumem-se locatários ou sublocatários. 
 
No caso das habitações multifamiliares coletivas, caberá a cada um dos 
sublocatários requerer a redução proporcional de seu aluguel para que a soma 
não ultrapasse o dobro do valor do aluguel pago ao locador. 
Guarde bem essas regras, beleza? 
Sigamos agora com os deveres dos locatários e dos locadores! 
 
 
 
 
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3. Deveres do Locador e do Locatário 
 
Cada uma das partes do contrato, locador e locatário, tem deveres a 
cumprir e a Lei do Inquilinato elenca tais deveres entre seus arts. 22 e 26. 
Vamos conhecê-los! 
 
3.1. Os Deveres do Locador 
 
Aqui não tem jeito, tem que memorizar mesmo o que dispõe o art. 22 da 
norma em estudo. Segundo o que estabelece esse dispositivo: 
 
 
 
 
¾ O locador é obrigado a: 
9 entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir 
ao uso a que se destina; 
9 garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do 
imóvel locado; 
9 manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
9 responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
9 fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição 
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, 
com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 
9 fornecer ao locatário recibo discriminado das 
importâncias por este pagas, vedada a quitação 
genérica; 
9 pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e 
de intermediações, nestas compreendidas as despesas 
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu 
fiador; 
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9 pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro 
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir 
sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no 
contrato; 
9 exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes 
relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; 
9 pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
 
E atenção! 
 
 
 
¾ Por despesas extraordinárias de condomínio se 
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros 
de manutenção do edifício, especialmente: 
9 obras de reformas ou acréscimos que interessem à 
estrutura integral do imóvel; 
9 pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e 
iluminação, bem como das esquadrias externas; 
9 obras destinadas a repor as condições de habitabilidade 
do edifício; 
9 indenizações trabalhistas e previdenciárias pela 
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao 
início da locação; 
9 instalação de equipamento de segurança e de incêndio, 
de telefonia, de intercomunicação,de esporte e de 
lazer; 
9 despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso 
comum; 
9 constituição de fundo de reserva. 
 
Bom, mas não é só o locador que tem obrigações! O locatário também tem 
deveres a cumprir! 
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3.2. Os Deveres do Locatário 
 
Os deveres do locatário estão elencados no art. 23 da norma, que assim 
dispõe: 
 
 
 
¾ O locatário é obrigado a: 
9 pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, 
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, 
em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao 
vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido 
indicado no contrato; 
9 servir-se do imóvel para o uso convencionado ou 
presumido, compatível com a natureza deste e com o fim 
a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado 
como se fosse seu; 
9 restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o 
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso 
normal; 
9 levar imediatamente ao conhecimento do locador o 
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a 
este incumba, bem como as eventuais turbações de 
terceiros; 
9 realizar a imediata reparação dos danos verificados no 
imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus 
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
9 não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem 
o consentimento prévio e por escrito do locador; 
9 entregar imediatamente ao locador os documentos de 
cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como 
qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, 
ainda que dirigida a ele, locatário; 
 
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9 pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz 
e gás, água e esgoto; 
9 permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu 
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem 
como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por 
terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
9 cumprir integralmente a convenção de condomínio e os 
regulamentos internos; 
9 pagar o prêmio do seguro de fiança; 
9 pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
 
E o que são mesmo consideradas despesas ordinárias?? 
 
 
 
¾ Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as 
necessárias à administração respectiva, especialmente: 
9 salários, encargos trabalhistas, contribuições 
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; 
9 consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de 
uso comum; 
9 limpeza, conservação e pintura das instalações e 
dependências de uso comum; 
9 manutenção e conservação das instalações e 
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de 
segurança, de uso comum; 
9 manutenção e conservação das instalações e 
equipamentos de uso comum destinados à prática de 
esportes e lazer; 
9 manutenção e conservação de elevadores, porteiro 
eletrônico e antenas coletivas; 
 
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9 pequenos reparos nas dependências e instalações 
elétricas e hidráulicas de uso comum; 
9 rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período 
anterior ao início da locação; 
9 reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente 
utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas 
nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período 
anterior ao início da locação. 
 
O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas acima citadas, 
tudio bem, mas desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio 
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 
No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de 
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento 
das despesas acima citadas, desde que comprovadas. 
 
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva 
multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar 
judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em 
condições precárias pelo Poder Público. 
1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a 
comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. 
2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão 
desobrigados do aluguel durante a execução das obras 
necessárias à regularização. 
3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários 
poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização 
das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel. 
 
O Poder Público considera precária a construção se a habitabilidade 
estiver em risco. O locador ou o sublocador podem alugar o imóvel urbano 
para várias famílias coabitarem conjuntamente. É o caso de pensões, cortiços, 
etc. O Poder Público pode considerar que o imóvel não possui condições 
estruturais (de higiene e de segurança). Geralmente essa avaliação será feita 
pela Municipalidade. 
 
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Nesses casos, o locatário e o sublocatário estão autorizados a 
depositarem o valor do aluguel e demais encargos judicialmente, em uma 
conta à disposição do Juízo competente. A demanda cabível é a consignação 
em pagamento. Na petição inicial, o locatário ou sublocatário deverá expor o 
ato do Poder Judiciário que considerou o imóvel precário. 
E qual a razão para que tais depósitos sejam judiciais? 
O locatário ou sublocatário podem requerer a rescisão do contrato de 
locação pelo descumprimento das obrigações do locador ou sublocador. Mas, 
nesse caso, preferem manter o contrato de locação. O locador jamais poderá 
alegar que não possui dinheiro para realizar as obras de reparo necessárias. 
Esses valores serão a garantia de que as obras serão realizadas. 
O locador ou sublocador não podem levantar os valores depositados 
imediatamente. A regra geral é a de que os valores depositados judicialmente 
só poderão ser levantados pelo locador ou sublocador quando Poder Publico 
expressamente comunicar que o imóvel reúne condições de ser novamente 
habitado, sem colocar em risco a segurança e a saúde de seus ocupantes. 
Se o sublocatário ou locador necessitarem ou desejarem deixar o imóvel 
para a realização das obras de reparo, não estão obrigados a realizarem o 
pagamento do valor do aluguel durante o período de duração delas. É válido 
ressaltar que as obras que deverão ser feitas são aquelas apontadas pelo 
Poder Público. 
 O depósito judicial visa exatamente garantir que as obras de reparo 
sejam realizadas. Por isso, mediante expressa autorização judicial, o locador 
ou sublocador poderá realizar o levantamento dos valores depositados para 
custeio das obras necessárias à regularização do imóvel. 
Nessa hipótese, o locador ou sublocatário deverá demonstrar ao Juízo e ao 
Poder Público que as obras foram realizadas, pedindo para que sua obrigação 
seja considerada cumprida e para que o Poder Público considere que o imóvel 
esteja totalmente habitável. Após a liberação do Poder Público, a demanda de 
consignação em pagamento será extinta e os aluguéis deverão ser pagos 
normalmente. 
 
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelopagamento dos 
tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador 
poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a 
que se refiram. 
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele 
pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário 
reembolsá-lo integralmente. 
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É comum o locador antecipar o pagamento de algumas parcelas para 
obter alguns descontos. É o caso típico do IPTU. O locador pode pagar o valor 
antecipado para obter o desconto. Depois, ele pode repassar mês a mês ao 
locatário, junto com o aluguel, parcelas desse valor. 
 
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja 
realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-
los. 
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de 10 dias, o locatário 
terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período 
excedente; se mais de 30 dias, poderá resilir o contrato. 
 
 
Se durante a vigência da locação o imóvel locado necessitar de reparos a 
serem realizados pelo locador, o locatário é obrigado a consentir com as obras, 
sob pena de rescisão do contrato. A iniciativa pode partir do locador ou em 
virtude da solicitação do locatário. 
Que reparos são esses, professor? 
Bom, todos os reparos no imóvel devem ser realizados pelo locador. Ao 
locatário cabem pequenos reparos ou danos que ele mesmo tenha causado ao 
imóvel. 
O locatário pode recusar-se a aceitar a realização dos reparos a serem 
realizado pelo locador, desde que demonstre ao locador que as obras de 
reparo não são necessárias. Demonstrado que os reparos não são necessários, 
não há que se falar em recusa injustificada. 
E as obras de reparo não podem durar para sempre! 
Por essa razão, o inquilino deve pagar aluguel normalmente durante os 
dez primeiros dias de reparos no imóvel. Ou seja, ele pagará o aluguel 
proporcional a cada dia nos dez primeiros dias. Se as obras terminarem antes, 
ele continuará pagando aluguel normalmente, com o valor completo na data do 
pagamento. A lei é clara ao determinar que o locatário não terá qualquer 
direito ao abatimento do valor do aluguel se as obras terminarem antes dos 
dez dias do prazo. 
Se as obras se prorrogarem, ele ficará isento do pagamento pelo período 
excedente. Por exemplo, se os reparos durarem 20 (vinte) dias, o locatário é 
isento do pagamento de 10 (dez) dias de aluguel. 
 
 
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Agora, se as obras passarem de 30 (trinta) dias, o locatário poderá 
requerer a rescisão do contrato de locação! 
Bom, agora você está pronto para conhecer as regras sobre a locação em 
geral, trazidas pela Lei nº 8.245/91, em seus arts. 2º ao 13. 
 
 
4. Regras de Locação em Geral 
 
As regras relacionadas à locação em geral estão disicplinadas entre os 
arts. 2º e 13 da Lei do Inquilinato e são as seguintes: 
 
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, 
entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. 
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares 
presumem-se locatários ou sublocatários (disso você já sabe!). 
 
A solidariedade apenas deixa de existir se houver expressa manifestação 
em sentido contrário. De maneira expressa e inequívoca, as partes devem 
ajustar a responsabilidade de cada uma delas em cláusula especial no 
contrato. Caso contrário, haverá a solidariedade entre os participantes. 
Voltando à questão das moradias coletivas, o parágrafo único do art. 2º 
da nomra em comento trata da questão das moradias coletivas. É muito 
comum que os contratos de locação dessa natureza sejam celebrados apenas 
com um morador. 
 
Os outros moradores e ocupantes são considerados pela lei 
como locatários e sublocatários. 
 
Em uma eventual demanda de despejo, por exemplo, todos os ocupantes 
devem ser citados, pois se presumem locatários ou sublocatários, devendo a 
sentença também produzir efeito contra eles. 
 
 
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Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer 
prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a 10 
anos. 
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará 
obrigado a observar o prazo excedente. 
 
Como regra geral, as partes podem livremente pactuar o prazo de 
duração do contrato de locação, pois os dispositivos acima preveem essa 
liberdade para o ajuste de prazo. 
Se o contrato exceder mais de 10 (dez) anos, a lei determina que o 
cônjuge deva anuir (vênia conjugal). 
 
Essa determinação é exigida tanto para o locador quanto 
para o locatário. 
 
A anuência ou consentimento é necessário qualquer que seja o regime 
adotado pelos cônjuges e qualquer que seja a natureza da locação (comercial 
ou residencial). 
Se não houver a expressa concordância do cônjuge com o contrato 
estipulado por mais de 10 (dez) anos, ele não é nulo ou anulável. O 
parágrafo único é claro ao disciplinar que o contrato é ineficaz a partir 
do décimo ano. 
O cônjuge que não anuiu com o contrato, pode pedir judicialmente a 
invalidade ou ineficácia dele quanto ao prazo excedente dos 10 (dez) anos. Na 
prática é muito difícil encontrar contratos de imóveis urbanos residenciais ou 
comerciais com mais de 10 (dez) anos de prazo estipulado. De qualquer forma, 
é sempre prudente obter a vênia conjugal para evitar qualquer problema 
judicial. 
 
Art. 4o. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não 
poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que 
estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, 
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de 
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente 
estipulada. 
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O locador somente pode rescindir unilateralmente o contrato de locação 
(determinado ou indeterminado) dentro das hipóteses legais e taxativas. A lei 
do inquilinato expressamente proíbe o locador de rescindir ou findar o contrato 
de locação, a não ser nas hipóteses legais previstas na própria lei. 
O objetivo do art. 4ª da Lei do Inquilinato é manter a relação 
contratual e proteger o locatário de qualquer arbitrariedade do 
locador. 
A multa compensatória só é devida pelo locatário em caso de rescisão 
unilateral do contrato de locação. Para isso, é necessário observar os critérios 
de equitatividade. A multa compensatória pela rescisão contratual observará 
alguns requisitos: 
1 - É necessário que o locatário tenha cumprido rigorosamente todas as 
suas obrigações contratuais até o pedido de rescisão; 
 2 - A multa pactuada deverá ser proporcional ao período do 
cumprimento do contrato, pois o valor que deve ser pago nunca poderá ser 
superior ao valor da obrigação principal. Ora, o prejuízo do locador pela 
rescisão unilateral do locatário será apenas o não cumprimento do prazo do 
contrato de locação e, por essa razão, a multa será proporcional; 
 3- Na sua falta, o Juiz deverá arbitrar um valor pela rescisão antecipada 
e injustificada do contrato. O Juiz, para fixar essa multa, não poderá utilizar 
elementos alheios ao contrato.Art. 4º. (...) 
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a 
devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu 
empregador, privado ou público, para prestar serviços em 
localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, 
por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de 
antecedência. 
 
O parágrafo único traz uma hipótese de dispensa do pagamento da 
multa. Se o locatário for transferido por seu empregador para uma localidade 
diversa ao do imóvel (tanto no setor Público quanto no Privado), deverá 
notificar o locador por escrito, (carta ou e-mail: não há necessidade de ser 
judicial ou extrajudicial), com antecedência mínima de 30 dias. Apenas é 
necessária a prova de que o locador teve ciência inequívoca da notificação para 
não aplicação da multa. 
 
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Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação 
do locador para reaver o imóvel é a de despejo. 
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se à locação 
termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do 
expropriante na posse do imóvel. 
 
O locador só poderá reaver ou retomar seu imóvel do locador através da 
demanda de despejo. O locador, portanto, não pode por conta própria ou no 
exercício arbitrário das próprias razões remover o locatário do imóvel objeto da 
locação. Tampouco poderá valer-se de demandas possessórias. 
Agora, se o poder público (União, Estados e Município) decretar a 
utilidade pública do imóvel locado e determinar a sua desapropriação, o 
contrato de locação deverá ser rescindido. O expropriante ou 
desapropriante fará a rescisão do contrato de locação através da demanda de 
imissão na posse. Imitir significa tomar a si - ato de fazer valer seus direitos 
sobre algo. 
Até que o expropriante seja imitido na posse do imóvel, o contrato de 
locação continua em vigor, devendo todas as obrigações contratuais ser 
respeitadas. Se eventualmente o locatário tiver prejuízos em virtude da 
expropriação, deverá demandar o poder expropriante. 
 
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo 
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com 
antecedência mínima de 30 dias. 
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir 
quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes 
quando da resilição. 
 
Se o contrato de locação está vigorando por prazo determinado, o 
locatário poderá unilateralmente rescindir o contrato de locação e será 
obrigado a pagar a multa compensatória nos termos do art. 4º da Lei do 
Inquilinato. Contudo, se o prazo estipulado entre as partes já venceu, o 
contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, restando mantidas todas as 
demais cláusulas contratuais. 
Nessa hipótese, o locatário poderá unilateralmente e sem qualquer 
motivo rescindir o contrato de locação. É a chamada denuncia vazia do 
inquilino. 
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A lei exige que o locatário avise o locador de sua intenção em rescindir o 
contrato de locação por prazo indeterminado com antecedência de 30 dias. 
Não é necessária a notificação judicial, ou seja, ela poderá ser feita por carta 
ou até mesmo e-mail. Contudo, é preciso que o locador tenha ciência 
inequívoca da pretensão do locador. 
A lei prevê uma sanção ao locatário. Se o locatário deixar de avisar o 
locador, deverá pagar 1 (um) mês de aluguel e encargos que estiverem em 
vigor na data da resilição. Se o locatário não pagar esse aluguel, poderá 
ser ajuizada demanda para essa cobrança. 
 
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a 
locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser 
denunciada, com o prazo de 30 dias para a desocupação, salvo se 
tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do 
fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do 
usufrutuário ou do fiduciário. 
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 dias 
contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do 
usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na 
manutenção da locação. 
 
Professor, explica melhor isso aí? 
É pra já! 
Nem sempre o proprietário do imóvel é o locador. O locador poderá ser 
qualquer pessoa que tenha a posse da coisa (simples ou destacada do domínio 
pleno) 
O usufrutuário é todo aquele que, não sendo proprietário, possui o 
direito de usar e gozar do bem, que no caso é o imóvel urbano. Em outras 
palavras, o usufrutuário pode utilizar-se o imóvel, enquanto o proprietário 
(chamado de nuproprietário) apenas detém a propriedade. O imóvel dado 
em usufruto pode ser oferecido em locação. Para isso, basta possuir o 
título de usufruto inscrito no registro imobiliário. 
O fiduciário é todo aquele que recebe, por herança ou legado, do 
testador (chamado de fideicomitente) um determinado bem. Contudo, fica 
estabelecido que o fiduciário, após a sua morte, por certo tempo e sob certa 
condição, deve transmitir a referida herança ou legado para um terceiro, 
chamado de fideicomissário. 
 
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Pois bem, em ambas as hipóteses, a locação poderá ser denunciada pelo 
nuproprietário ou pelo fideicomissário, a menos que um ou outro tenha 
concordado por escrito com o contrato de locação. Se com a extinção do 
usufruto ou do fideicomisso a propriedade se consolidar na mão do locador, 
não caberá mais a denuncia fundada nesses dois institutos. 
A denuncia deve ser exercida no prazo de 90 dias contatos da extinção 
do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto. O locatário deve ser 
notificado dentro desse prazo. E tem um prazo de 30 dias para desocupar o 
imóvel. Se o locatário não desocupar, deverá ser ajuizada demanda de despejo 
o mais rápido possível para não caracterizar concordância na manutenção da 
locação. 
 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente 
poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a 
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o 
contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver 
averbado junto à matrícula do imóvel. 
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o 
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na 
posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 dias 
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - 
se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 
 
Vamos supor que um terceiro adquiriu o bem que esteja locado. O 
adquirente desse imóvel urbano deverá respeitar o contrato de locação, 
residencial ou comercial, se presentes os requisitos estipulados na Lei do 
Inquilinato. 
A locação deverá ser respeitada se o contrato estiver vigorando por 
prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e 
averbado na matrícula do imóvel. Se os requisitos não estiverem presentes, 
qualquer um deles, a alienação do imóvel poderá por fim ao contrato de 
locação. Dependerá exclusivamente da vontade do comprador a sua 
manutenção ou não. 
O outro caso citado é o do comprador e o premissãrio cessionário: aquele 
que se compromete por contrato a adquirir os direitos sobre o imóvel urbano 
também pode denunciaro contrato de locação (em palavras simples, por fim 
ao contrato). 
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Para isso, além de respeitar os requisLWRV� GR� ³FDSXW´�� GHYHUi� HVWDU: (i) 
imitido na posse; (ii) ter o respectivo instrumento averbado junto à matrícula 
do imóvel no Registro Imobiliário; e (iii) o compromisso deve ser celebrado em 
caráter irrevogável, ou seja, não se admite o arrependimento (Código Civil). 
Presentes os requisitos, para que o imóvel seja retomado é preciso que 
denúncia ou comunicação seja feita diretamente ao locatário, através de 
notificação judicial ou extrajudicial (carta com aviso de recebimento, cartório 
de notas, ou até mesmo e-mail), dentro do prazo decadencial de 90 dias 
contados a partir do registro da venda ou do compromisso na matrícula do 
imóvel. Antes do registro, não poderá ser exercitada pelo adquirente a 
denuncia. 
Se o novo proprietário não exercer o seu direito de denuncia no prazo 
legal, a locação está mantida. Se o novo proprietário não denunciar a locação 
no prazo legal, presume que ele tenha concordado com a locação. Ele assume 
a condição de novo locador, com as mesmas disposições contratuais em vigor. 
Agora atenção, muita atenção (art. 9º): 
 
 
 
¾ A locação também poderá ser desfeita: 
9 por mútuo acordo; 
9 em decorrência da prática de infração legal ou 
contratual; 
9 em decorrência da falta de pagamento do aluguel e 
demais encargos; 
9 para a realização de reparações urgentes determinadas 
pelo Poder Público, que não possam ser normalmente 
executadas com a permanência do locatário no imóvel 
ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. 
 
O artigo traz algumas hipóteses de rescisão do contrato de locação. 
Essas hipóteses não são exaustivas. Em outras palavras, existem outras 
situações que possibilitam a rescisão do contrato de locação. 
 
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Mútuo acordo: o que prevalece é a vontade de ambas as partes. 
Independente do prazo de duração estipulado no contrato, as partes entendem 
TXH�D�ORFDomR�GHYH�ILQGDU��1D�SUiWLFD��DV�SDUWHV�FHOHEUDP�R�³WHUPR�GH�HQWUHJD�
GH�FKDYHV´��&RQWXGR��QDGD�LPSHGH�TXH�HODV�FHOHEUHP�XP�GRFXPHQWR�H[WLQWLYR�
do contrato de locação, fixando prazo para desocupação do imóvel. 
Infração contratual: É uma hipótese que ambas as partes podem invocar, 
mas é mais própria do locador. O descumprimento do contrato é fundamento 
para demanda de despejo. Se a infração contratual é do locador, este poderá 
indenizar o locatário pelo fim da locação. 
Ausência de pagamento de aluguel e demais encargos: é uma hipótese 
que somente o locador poderá invocar. Em tese, o não pagamento do 
aluguel e demais encargos (água, luz, IPTU, etc.) nada mais é do que uma 
infração contratual. Contudo, dada a relevância ao contrato de locação, o 
legislador preferiu destacá-la nas hipóteses de rescisão. O pagamento do 
aluguel é dever do locatário, como já estudamos. 
Requisição do Poder Público: o Poder Público pode requisitar reparos 
urgentes no imóvel alugado. Isto pode ocorrer em qualquer situação de perigo 
aos moradores (desabamento, riscos de enchente, etc.). Em primeiro lugar, 
deve ser verificado se os reparos podem ser efetuados com locatário no local. 
Caso não seja possível, o contrato deve ser dado como rescindido, devendo o 
locatário desocupar o imóvel. Se o locatário não desocupar, o locador poderá 
ajuizar demanda de despejo com pedido liminar (art. 59, §1º, inc. VII). 
O mesmo ocorre se, podendo ser executadas as obras com o locatário no 
imóvel, ele se recusa a permiti-las. 
 
 
 
¾ Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros 
(art. 10). 
 
 
O que esse dispositivo quer nos ensinar? 
Que a morte do locador não rescinde o contrato de locação! 
Os herdeiros legítimos ou legatários assumem a condição de locador. Se 
o locador falecer durante o curso da locação, essa prossegue normalmente, 
assumindo os herdeiros a condição de locador. 
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Os herdeiros ou legatários se subrogam em todos os direitos e 
obrigações do locador falecido. A locação prossegue normalmente e os 
herdeiros ou legatários podem propor demanda de despejo, revisional de 
aluguel, etc. O pagamento do aluguel pode ser feito a qualquer um dos 
herdeiros, já que eles são solidários. 
E com relação à morte do locatário, também temos regrinhas boas de 
prova, essas constantes no art. 11 da Lei do Inquilinato: 
 
 
 
¾ Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos 
e obrigações: 
9 nas locações com finalidade residencial, o cônjuge 
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os 
herdeiros necessários e as pessoas que viviam na 
dependência econômica do de cujus , desde que residentes 
no imóvel; 
9 nas locações com finalidade não residencial, o espólio 
e, se for o caso, seu sucessor no negócio. 
 
Vamos por partes! 
 
Æ Morte do locatário: locação residencial 
 
 A lei de locação procura proteger aqueles que estavam residindo no 
imóvel locado no momento da morte do locatário. Desta forma, quando o 
locatário falace, quem se subroga nos direitos e obrigações do contrato de 
locação é o cônjuge ou companheiro sobrevivente. 
 A lei também estende esses direitos e obrigações para os herdeiros 
necessários (descendentes e ascendentes em qualquer grau ± pais, netos, 
bisnetos e avós), desde que residentes no imóvel. Se a cônjuge ou a 
companheira não quiserem continuar com o contrato de locação, os herdeiros 
necessários se sub-rogam no contrato, desde que, é claro, residam no 
imóvel. Se forem várias pessoas sucessoras no contrato de locação, eles serão 
responsáveis solidários (art. 2ª). 
 
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No caso de os moradores serem parentes colaterais ou amigos e se o 
locatário falecer, a locação não poderá continuar. Contudo, se os colaterais 
(também chamados de transversais ± são os irmãos, tios, sobrinhos e primos), 
herdeiros testamentários e até mesmo pessoas sem nenhum grau de 
parentesco (amigos e cunhados) vivem no imóvel e estavam na 
dependência econômica do falecido locatário (era ele que os sustentava), 
eles podem se sub-rogar nos direitos e obrigações assumidas. É evidente que a 
dependência econômica deverá ser demonstrada. 
 
Æ Morte do locatário. Locação comercial 
 
Se o locatário falecer, a subrogação de seus direitos e obrigações se dará 
em favor do Espólio ou do seu sucessor no negócio. O locador deve ser 
notificado da morte do locatário e informado de quem será o novo sucessor. O 
Espólio é representado por seu inventariante, que assume todas as obrigações 
até a finalização da partilha. Feita a partilha, os herdeiros assumirão a 
condição de locatários no contrato. 
O sucessor no negócio é aquele que assumirá a administração do 
estabelecimento comercial com a morte do locatário. Ele pode ou não ser 
herdeiro do falecido. 
O Espólio não tem o dever de continuar com a locação. Sua rescisão não 
pode implicar no pagamento da multa prevista no artigo 4º da lei de locação. 
E nos casos em que não foi aberto o inventário e os herdeiros não 
comunicaram a morte do locador? Todos os herdeirosnecessários são 
considerados solidários (artigo 2ª). Por exemplo, se o locador deseja denunciar 
um contrato de locação por prazo indeterminado (denuncia vazia), deverá 
notificar a todos os herdeiros. 
 
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, 
divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial 
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro 
que permanecer no imóvel. 
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a subrogação 
será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a 
modalidade de garantia locatícia. 
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no 
prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação 
oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da 
fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. 
 
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Com o mesmo espírito do artigo anterior, o legislador procura proteger a 
pessoa que continuará habitando o imóvel locado, caso ela não seja parte no 
contrato de locação. Nesses casos de rompimento da relação entre duas 
pessoas (separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade conjugal), a 
locação prossegue para aquele que continuou no imóvel. 
 E a separação de fato, professor? Apesar da lei não mencionar, não é 
necessário uma decisão judicial para que o artigo seja observado. O que a lei 
pretende é proteger a pessoa que fica no imóvel quando há um rompimento da 
relação. 
No caso da locação, a fiança será a garantia pessoal (prestada por fiador) 
que irá assegurar as obrigações assumidas pelo locatário, caso esse não as 
cumpra. A regra geral é a de que a fiança deixa de existir com a morte do 
afiançado. 
Se o locatário deixar o imóvel locado, mas o cônjuge ou companheiro 
continua a nele residir, também o fiador e o locador devem ser comunicados 
por escrito. Após ser comunicado pelo sub-rogado, o fiador pode se exonerar 
de suas responsabilidades. O fiador não está obrigado a manter a fiança com o 
novo locatário. Para isso, o fiador deve notificar o locador da sua intenção no 
prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida 
pelo novo locatário. Se a comunicação não foi feita, o prazo do fiador para 
exonerar-se da fiança começa a fluir a partir do momento em que ele teve 
ciência inequívoca do fato. 
 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do 
imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio 
e escrito do locador. 
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do 
locador em manifestar formalmente a sua oposição. 
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência 
de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de 30 dias 
para manifestar formalmente a sua oposição. 
 
Em linhas bem gerais, a cessão da locação ocorre quando o locatário 
(cedente), com o consentimento do outro contratante (cedido), transfere a sua 
posição no contrato para um terceiro (novo locatário ± cessionário). Todas as 
disposições contratuais permanecem inalteradas, salvo as garantias do 
contrato (fiança, garantia real, etc.). As partes também podem estipular que o 
locatário cedente seja o garantidor do contrato de locação. 
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Na cessão, é possível que o locador (cedido) exija a substituição do 
fiador ou o oferecimento de uma nova garantia. 
A sublocação será melhor analisada no próximo tópico (art. 14). O 
empréstimo do imóvel ou comodato do imóvel locado deve ser gratuito. Se for 
oneroso será sublocação. 
Durante o período inflacionário vivido no país, era comum o locatário não 
conseguir pagar o aluguel e demais encargos. O inquilino então não devolvia o 
imóvel ao locador; ele passava a locação para um terceiro. Esse terceiro 
pagava os aluguéis normalmente, em nome do verdadeiro locatário e sem que 
o locador tivesse qualquer conhecimento ou tivesse anuído com essa cessão ou 
sublocação. 
Para evitar, isso, o artigo 13 da Lei do Inquilinato determina a expressa 
anuência do locador para cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel. 
A lei expressamente determina que o locador anua previamente ou 
concorde com a transferência da locação. Nada impede que essa anuência seja 
posterior ao negocio, como forma de ratificá-lo. 
Tal fato constitui infração contratual que autoriza o locador a ajuizar 
demanda de despejo. O novo locatário ou sublocatário passa a ser considerado 
ilegítimo, e não pode exercer nenhum dos direitos conferidos aos locatários ou 
sublocatários regulares. 
A lei deixa claro que o fato do locador receber aluguéis ou não responder 
imediatamente a notificação de cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel 
não implica em concordância. Contudo, há um prazo para que o locador 
manifeste formalmente sua oposição. Ademais, o locatário não pode ceder ou 
sublocar, para depois notificar o locador. A notificação é prévia e dela decorre 
o prazo para oposição ou não do locador. 
O prazo é de 30 (trinta) dias contados da data em que o locador receber 
formalmente a notificação do locatário ou dela teve ciência inequívoca. 
Transcorrido sem qualquer manifestação, presume-se a concordância com a 
transferência da locação. 
E por falar em sublocação, vamos ver como a Lei do Inquilinato a 
regula. 
 
 
 
 
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5. Sublocação 
 
Com expressa e prévia anuência do locador, o locatário poderá sublocar 
(alugar) todo ou parte do imóvel que lhe é locado. Se o contrato de locação 
principal termina ou é extinto, o mesmo ocorre com a sublocação. Nada 
impede, porém, que o locador depois ratifique uma sublocação que se iniciou 
irregular. 
Segundo o art. 14 da Lei do Inquilinato, aplicam-se às sublocações, no que 
couber, as disposições relativas às locações. O artigo só é aplicado para as 
sublocações regulares. Eventual sublocatário irregular não passa de um 
invasor para o locador. Dessa forma, na demanda de despejo, o locador só 
deve notificar os sublocatários legítimos. 
As relações entre o sublocador (locatário original) e o sublocatário são 
disciplinadas pelas mesmas normas da locação. 
 
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, 
resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de 
indenização do sublocatário contra o sublocador. 
 
O sublocatário regular, (aquele cuja sublocação foi autorizada pelo 
locador), possui eventual direito de indenização, através de demanda própria, 
caso a locação entre o locador e o sublocador seja rescindida. Obviamente 
deverá demonstrar e provar os prejuízos que sofreu com o fim imediato da 
sublocação. 
A desocupação deve ser imediata. Ele estará sujeito à demanda de 
despejo a ser ajuizada pelo locador, bem como ao pagamento de eventual 
indenização pelo uso devido do imóvel, que não pode ser confundido com 
aluguel. 
 
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador 
pela importância que dever ao sublocador, quando este for 
demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a 
lide. 
 
 
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O sublocatário passa a garantir ao locador opagamento de alugueres e 
demais encargos devidos pelo locatário. Em outras palavras, se o locatário e 
sublocador deixa de pagar o aluguel ou qualquer outro encargo, o sublocatário 
irá responder perante o locador. Sua responsabilidade, portanto, é subsidiária, 
ou seja, só existe se o locatário não realizar o pagamento devido. 
O sublocatário responde pelo pagamento do aluguel e demais encargos 
do sublocador (locatário) no limite do valor correspondente ao preço da 
sublocação. 
O contrato de locação entre o locador e o locatário é diverso do contrato 
de sublocação entre o locatário (sublocador) e o sublocatário. Não há relação 
direta entre o locador e sublocatário. Contudo, esse artigo representa uma 
exceção a regra geral. O legislador procura garantir ao locador o recebimento 
dos valores devidos. 
Finalizaremos nossa primeira parte do estudo sobre a Lei nº 8.245/1991, 
tratando agora da regulamentação a respeito das benfeitorias realizadas nos 
imíveis locadas. 
 
 
6. Benfeitorias 
 
Você o que são benfeitorias? 
O Código Civil define o que são benfeitorias. Em linhas bem gerais, 
benfeitorias na locação são obras ou despesas que o locatário tem no imóvel 
locado com o objetivo de conservá-lo (benfeitorias necessárias), melhorá-lo 
(benfeitorias úteis) ou embelezá-lo (benfeitorias voluptuárias). 
Em seu art. 35, a Lei do Inquilinato assim dispõe: 
 
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as 
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que 
não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que 
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito 
de retenção. 
 
 A regra geral é a de o locatário terá o direito de indenização pela 
realização de benfeitorias necessárias (mesmo que sem autorização do 
locador) e pela realização de benfeitorias úteis (essas deverão ser autorizadas 
pelo locador). Contudo, as partes podem estipular no contrato de locação uma 
cláusula de renúncia expressa ao direito de indenização por benfeitorias. 
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 Se o contrato não prever a cláusula, o locatário poderá ajuizar a 
demanda de indenização. Essa cláusula é totalmente válida e reconhecida na 
jurisprudência. 
O direito de retenção é o direito que o locatário tem de reter ou 
permanecer no imóvel locado. A regra geral é a de que o locatário possa 
exercer o direito de retenção a fim de obter o ressarcimento pelas benfeitorias 
úteis e necessárias. Como no caso na indenização, as partes podem pactuar no 
contrato de locação cláusula expressa de renúncia ao direito de retenção. O 
locatário, portanto, não poderá reter o imóvel caso exista cláusula nesse 
sentido. 
Cabe destacar que no caso de sublocação, o sublocatário legítimo 
(autorizado pelo locador) terá direito de retenção e de indenização, 
salvo disposição contratual em sentido contrário. O sublocatário não autorizado 
terá direito de indenização apenas contra o sublocador. Ele jamais poderá 
exercer o direito a retenção. 
 
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, 
podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que 
sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. 
 
Lembra o que eu disse sobre benfeitorias voluptuárias? 
São todas aquelas obras ou despesas de mero deleite ou recreio, que 
não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável ou 
sejam de elevado valor. 
O locatário não faz jus a qualquer direito de indenização pela 
realização de benfeitorias voluptuárias. Na prática, é comum que o 
locador e o locatário negociem um valor para elas quando do término da 
locação. Caso não haja acordo, o locatário poderá retirá-las, desde que não 
afete a estrutura de imóvel. É obrigação do locatário devolver o imóvel no 
mesmo estado do que tenha recebido. 
Beleza? 
Bom, é isso! Fim de linha por hoje! 
Vamos agora exercitar o aprendizado! 
 
 
 
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01. [IPAD - ASSESSOR TÉCNICO II - SENAC/PE - 2012] É correto 
afirmar a respeito das disposições gerais sobre locação estabelecidas 
na Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245/1991) que: 
(A) o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo 
de vênia conjugal, se igual ou superior a dois anos. 
(B) é livre a convenção do aluguel, inclusive a sua estipulação em moeda 
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. 
(C) não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do 
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial 
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. 
(D) o locatário é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
(E) salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias 
necessárias introduzidas pelo locatário, desde que autorizadas pelo locador, 
serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 
Comentário: 
Item A - Muito cuidado com a leitura rápida! O contrato de locação pode ser 
ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, mas se esse prazo 
foi igual ou superior a dez dois anos (art. 3º). (Errado) 
Item B - De jeito nenhum! Você não deve se esquecer dessa importantíssima 
regra da Lei do Inquilinato (art. 17): 
 
 
 
 
 
 
(Errado) 
Item C - Ah, agora sim! De fato, não havendo acordo, o locador ou locatário, 
após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, 
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de 
mercado. É o que nos ensina a Lei nº 8.245/1991 em seu art. 19! (Certo) 
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Item D - Errado! É o locador locatário obrigado a pagar as despesas 
extraordinárias de condomínio (art. 22, XI). 
Item E - Opa, não é bem assim! Salvo expressa disposição contratual em 
contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que 
não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, 
serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 
Gabarito: Letra "C" 
02. [FCC - DEFENSOR PÚBLICO - DPE/PB - 2014] Romeu (locador) e 
Maurício (locatário) celebraram contrato de locação residencial com 
prazo de 30 meses, estipulando multa de 3 alugueres em caso de 
devolução antecipada do imóvel. Passados 6 meses, Maurício deixou de 
ter interesse na locação, pois a empresa na qual trabalha o transferiu 
para cidade muito distante. Maurício poderá devolver o imóvel, 
(A) desde que pague o valor da multa, com abatimento proporcional ao período 
de cumprimento do contrato, seja o empregador privado ou público. 
(B) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o 
empregador for público, ou pagando integralmente a multa pactuada, caso se 
trate de empregador privado. 
(C) desde que pague integralmente o valor da multa, seja o empregador 
privado ou público. 
(D) independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu 
da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando 
seja o empregador privado ou público. 
(E) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o 
empregador for público, ou pagando o valor da multa, com abatimento 
proporcional ao período de cumprimento do contrato, caso se trate deempregador privado. 
Comentário: 
De acordo com o art. 4º, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, o 
locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer 
de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar 
serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, 
por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência. 
Assim, no caso em tela, para que ocorra a devolução, Maurício poderá 
devolver o imóvel, independentemente de pagamento de multa, desde que 
notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, 
não importando seja o empregador privado ou público. 
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Gabarito: Letra "D" 
03. [FCC - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/SE - 2015] Na locação predial 
urbana, o locador é obrigado a: 
(A) pagar o prêmio do seguro de fiança, quando for a modalidade de garantia 
acordada entre as partes. 
(B) fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, 
vedada a quitação genérica. 
(C) pagar as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. 
(D) fornecer ao locatário, independentemente de solicitação, descrição 
minuciosa do estado do imóvel, no início do contrato. 
(E) pagar as despesas de força, luz, gás, água e esgoto, salvo estipulação em 
contrário no contrato. 
Comentário: 
De acordo com o art. 22 da Lei do Inquilinato, na locação predial urbana, 
o locador é obrigado a: 
9 entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se 
destina; 
9 garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
9 manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
9 responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
9 fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado 
do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais 
defeitos existentes; 
9 fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este 
pagas, vedada a quitação genérica; (item B) 
9 pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de 
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição 
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 
9 pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar 
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo 
disposição expressa em contrário no contrato; 
9 exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às 
parcelas que estejam sendo exigidas; 
9 pagar as despesas extraordinárias de condomínio. (as despesas 
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ordinárias são de responsabilidade do locatário) 
Item A - Pagar o prêmio do seguro de fiança, quando for a modalidade de 
garantia acordada entre as partes, é obrigação do locatário (art. 23, XI). 
Item E- Também é obrigação do locatário pagar as despesas de força, luz, 
gás, água e esgoto, salvo estipulação em contrário no contrato (art. 23, VIII). 
Gabarito: Letra "B" 
[CESPE - ASSESSOR TÉCNICO - TCE/RN - 2015] A respeito da posse, 
dos direitos reais e da locação, julgue o item seguinte. 
04. Caso duas pessoas aluguem um imóvel residencial em conjunto, serão 
consideradas devedoras solidárias, mesmo sem estipulação contratual nesse 
sentido. 
Comentário: 
Não é bem assim! De acordo com o art. 2º, caput, havendo mais de um 
locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário 
não se estipulou. Ou seja, a solidariedade apenas deixa de existir se houver 
expressa manifestação em sentido contrário. De maneira expressa e 
inequívoca, as partes devem ajustar a responsabilidade de cada uma delas em 
cláusula especial no contrato. Caso contrário, haverá a solidariedade entre os 
participantes. 
Gabarito: Errado 
05. [FCC - JUIZ DO TRABALHO - TRT/23ª - 2015] Lucas, empregado de 
Fit Construções, firmou contrato de locação com Mauro, pelo prazo de 
30 meses, tendo sido estipulado que, em caso de devolução antecipada 
do imóvel, seria devida multa equivalente a 3 aluguéis. Depois do início 
do contrato, Fit Construções transferiu Lucas para localidade diversa, 
levando-o a devolver o imóvel. Para que ocorra a devolução, Lucas 
deverá 
(A) notificar Mauro com antecedência mínima de 30 dias, ficando dispensado do 
pagamento de multa apenas no caso de Fit Construções se tratar de empresa 
pública. 
(B) pagar a multa pactuada, em sua integralidade. 
(C) pagar a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do 
contrato. 
(D) notificar Mauro com antecedência mínima de 30 dias e pagar a multa 
pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. 
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(E) notificar Mauro com antecedência mínima de 30 dias, ficando dispensado do 
pagamento de multa, seja Fit Construções empresa pública ou privada. 
Comentário: 
Segundo o que aqui estudamos, e o que estabelece o art. 4º, parágrafo 
único, da Lei do Inquilinato, o locatário ficará dispensado da multa se a 
devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, 
privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do 
início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no 
mínimo, 30 dias de antecedência. 
Assim, no caso em tela, para que ocorra a devolução, Lucas 
deverá notificar Mauro com antecedência mínima de 30 dias, ficando 
dispensado do pagamento de multa, seja Fit Construções empresa pública ou 
privada. 
Gabarito: Letra "E" 
06. [FCC - JUIZ DO TRABALHO - TJ/AL - 2015] No contrato de locação 
predial urbana 
(A) salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias 
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, 
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o 
exercício do direito de retenção. 
(B) as partes não podem dispor a respeito da indenização por benfeitorias, 
devendo seguir só o que a lei estabelece. 
(C) as benfeitorias necessárias introduzidas, ainda que não autorizadas pelo 
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e 
permitem o exercício do direito de retenção, não sendo permitida cláusula em 
sentido contrário, quando tratar de locação de imóvel residencial. 
(D) as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas 
pelo locatário, finda a locação, ainda que sua retirada afete a estrutura ou a 
substância do imóvel, mas, neste caso, poderá o locador optar pela 
indenização. 
(E) somente são indenizáveis as benfeitorias necessárias, independentemente 
de autorização do locador, não se admitindo cláusula em sentido contrário. 
Comentário: 
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Itens A, C e E - Eles cobram de você o conhecimento da regra do art. 35 da lei 
em estudo, que assim estabelece: 
 
 
 
 
Assim, pode-se concluir que o item A está correto e que os itens C e E 
estão errados. 
Item B - Errado, pois, como vimos no comentário dos itens acima, há 
possiblidade sim de as partes disporem a respeito da indenização por 
benfeitorias. 
Item D - Errado! As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis,podendo 
ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não 
afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). 
Gabarito: Letra "A" 
07. [UFMT - DEFENSOR PÚBLICO - DPE/MT - 2016] Sobre o contrato de 
locação, assinale a assertiva INCORRETA. 
(A) Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são 
solidários se o contrário não se estipulou. 
(B) O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo 
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. 
(C) Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para 
reaver o imóvel é a de despejo, mas se a locação termina em decorrência de 
desapropriação, haverá imissão do expropriante na posse do imóvel, não sendo 
necessária a ação de despejo. 
(D) Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução 
da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o 
cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Nesse caso, o fiador 
poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias 
contado do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da 
fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 
(E) Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar 
o contrato, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se a locação 
for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso 
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de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
Comentário: 
Item A - Corretíssimo! De acordo com o art. 2º, caput, havendo mais de um 
locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário 
não se estipulou. 
Item B - Também correto. O contrato de locação pode ser ajustado por 
qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos 
(art. 3º). 
Item C - Certinho, tal qual consta no art. 5º da Lei do Inquilinato. Vamos revê-
lo: 
 
 
 
 
 
Item D - Exato! De acordo com o caput do art. 12 da Lei nº 8.245/1991, em 
casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união 
estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou 
companheiro que permanecer no imóvel. Nesse caso, segundo o que dispõe o 
§2º do mesmo dispositivo, o fiador poderá exonerar-se das suas 
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da 
comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e 
vinte) dias após a notificação ao locador. 
Item E - Opa! Aqui a maldade foi grande e foi no prazo! Corrigindo: se o imóvel 
for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com 
o prazo de noventa trinta dias para a desocupação, salvo se a locação for por 
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de 
alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
Gabarito: Letra "E" 
[CESPE - ANALISTA FINANCEIRO - PARANÁ PREV/PR - 2002] Acerca da 
definição de aluguéis de imóveis locados, consoante a legislação 
vigente, julgue os itens subseqüentes. 
08. Tratando-se de sublocação, no caso específico das habitações coletivas 
multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao do valor da 
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locação. 
09. Em nenhuma hipótese o locador poderá exigir o pagamento antecipado do 
aluguel. 
Comentário 08: 
Muito cuidado com essa regra! E a banca foi no detalhe aqui! 
Segundo o que estabelece o art. 21 da Lei do Inquilinato, tratando-se de 
sublocação, no caso específico das habitações coletivas multifamiliares, a soma 
dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. 
Gabarito: Errado 
Comentário 09: 
Em nenhuma hipótese, não! 
De acordo com o art. 20 da norma em estudo: 
 
 
 
E que exceções são essas? 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gabarito: Errado 
[CESPE - DEFENSOR PÚBLICO - DPE/ES - 2012] Acerca da locação de 
imóveis urbanos, julgue os item que se segue. 
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10. Se o indivíduo A adquirir do indivíduo B imóvel no qual, por força de 
contrato de locação, resida o indivíduo C, presumir-se-á a concordância de A 
com a locação, caso este não a denuncie no prazo de noventa dias. 
Comentário: 
Certinho o item! Segundo o art. 8º da Lei do Inquilinto, se o imóvel for 
alienado durante a locação, o adquirente (indivíduo A) poderá denunciar o 
contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for 
por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de 
alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
Em mais: a denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 dias contados 
do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a 
concordância na manutenção da locação. 
Gabarito: Certo 
[CESPE - TÉCNÓLOGO - FUB - 2015] A respeito das normas que 
disciplinam as locações de imóveis urbanos, julgue o próximo item. 
11. Benfeitorias de qualquer natureza que, com autorização do locador do 
imóvel, tenham sido realizadas pelo locatário, deverão ser indenizadas. 
12. É vedado ao locatário ajuizar ação revisional de aluguel para adequar o 
valor do aluguel contratado à realidade de mercado. 
Comentário 11: 
Nem toda benfeitoria! As benfeitorias voluptuárias, por exemplo, não 
serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, 
desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). 
Gabarito: Errado 
Comentário 12: 
Errado! Segundo o que dispõe o art. 18 da lei em estudo, é lícito às 
partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou 
modificar cláusula de reajuste. No entanto, não havendo acordo, o locador ou 
locatário, após 03 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente 
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo 
ao preço de mercado (art 19). 
Gabarito: Errado 
*** 
Grande abraço e até a próxima aula! 
 
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QUESTÕES DE SUA AULA 
 
01. [IPAD - ASSESSOR TÉCNICO II - SENAC/PE - 2012] É correto 
afirmar a respeito das disposições gerais sobre locação estabelecidas 
na Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245/1991) que: 
(A) o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo 
de vênia conjugal, se igual ou superior a dois anos. 
(B) é livre a convenção do aluguel, inclusive a sua estipulação em moeda 
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. 
(C) não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do 
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial 
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. 
(D) o locatário é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
(E) salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias 
necessárias introduzidas pelo locatário, desde que autorizadas pelo locador, 
serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.