Aula 09 - Parte 01

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AULA 09 
DIREITO DAS OBRIGAÇÕES 
= PARTE ESPECIAL = 
CONTRATOS EM ESPÉCIE 
Meus Amigos e Alunos. Observem que estamos caminhando por uma 
sequência lógica dentro do Direito Civil. Quando iniciamos a análise da Parte 
Especial do Código Civil falamos primeiro das Obrigações de uma forma geral. 
Na aula seguinte falamos da Parte Geral dos Contratos. Os elementos 
constitutivos, os princípios fundamentais, a formação dos contratos, seu início, a 
classificação, os efeitos (só para recordar alguns: exceção de contrato não 
cumprido, direito de retenção, onerosidade excessiva, revisão dos contratos, 
arras ou sinal, vício redibitório e evicção) e finalmente a extinção da relação 
contratual. Hoje vamos falar sobre os contratos em espécie. Isto é, as 
modalidades de contratos previstas no Código Civil e mais exigidas nos 
concursos. Os contratos propriamente ditos. E com essa aula encerraremos o 
Direito das Obrigações. Um aviso: a aula de hoje também será longa, pois são 
muitos os contratos que veremos. Embora o tema não esteja exaurido, posto 
que pode haver outros contratos. 
A partir da próxima aula veremos um novo ponto do Direito Civil: o Direito 
das Coisas. E iremos desmembrar este tema em duas aulas para que o aluno 
tenha mais tempo para estudar. Mas isso fica para depois... 
Comecemos, então com as espécies de contratos. Vamos iniciar pelo 
contrato mais importante. A Compra e Venda. É o que mais vemos na prática e 
também o que mais cai nos concursos. Além disso, ele é o primeiro na ordem do 
Código Civil. 
COMPRA E VENDA 
(arts. 481 a 532, CC) 
CONCEITO 
Contrato de compra e venda é aquele pelo qual um dos contratantes se 
obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro lhe pagar o preço em 
dinheiro (art. 481, CC). 
 
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Inicialmente é importante deixar uma coisa bem clara: o contrato de 
compra e venda não transfere o domínio (ou seja, a propriedade). A 
propriedade é transferida pela tradição (em relação aos bens móveis) ou pelo 
registro do título aquisitivo no cartório de Registro de Imóveis (em relação aos 
bens imóveis). O contrato de compra e venda dá aos contratantes tão somente 
um direito pessoal, gerando ao vendedor a obrigação de transferir o 
domínio. Caso o vendedor não entregue a coisa vendida, o contrato será 
resolvido nos termos do inadimplemento das obrigações de dar (que vimos na 
aula anterior). Concluindo: não é o contrato que transfere a propriedade da 
coisa. A propriedade é transferida pela tradição ou registro. O contrato somente 
cria a obrigação de uma transferência da coisa. 
CARACTERÍSTICAS 
Na aula passada vimos a classificação genérica dos contratos. Eles 
podem ser unilaterais ou bilaterais; onerosos ou gratuitos; comutativos ou 
aleatórios, etc. Na aula de hoje vamos aplicar a teoria da aula passada. Ou seja, 
cada contrato será enquadrado em uma classificação específica. Vou fazer isso 
com todos os contratos que veremos. Logo a seguir vou explicando as 
características especiais do contrato em análise. Dessa forma, o Contrato de 
Compra e Venda pode ser classificado com sendo: 
• Bilateral ou sinalagmático ⎯ cria obrigações para ambos os 
contratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores, uns dos 
outros. 
• Oneroso ⎯ não importa em liberalidade; ambas as partes auferem 
vantagens patrimoniais de suas prestações. 
• Comutativo ⎯ objeto certo e seguro (certeza quanto ao valor) com 
equivalência aproximada das prestações e contraprestações. Admite-se, 
em algumas hipóteses, que seja Aleatório ⎯ dúvida quanto à existência 
ou valor de uma das prestações, dependendo de um evento incerto (ex: 
venda de colheita futura, havendo ou não a safra). 
• Consensual ⎯ o contrato de compra e venda é consensual, pois ele se 
aperfeiçoa com o simples consenso ou manifestação de vontade dos 
contraentes, não se exigindo forma especial. Com a manifestação de 
vontades o contrato já se torna apto a gerar efeitos. Embora consensual 
ele pode ter a forma solene em algumas situações ⎯ além da vontade 
das partes, a lei exige uma forma especial para a sua manifestação (ex: 
escritura pública para a compra de bens imóveis). 
• Translativo do domínio ⎯ embora a propriedade só seja transferida 
com a tradição (para bens móveis) ou com o registro (para bens 
imóveis), serve como título adquirendi, isto é, serve como fato gerador 
da transmissão da propriedade; cria a obrigação para a transferência da 
coisa. 
ELEMENTOS 
 
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São elementos dos contratos de compra e venda (além dos comuns a 
todos os negócios jurídicos): a) coisa; b) preço e c) consentimento. Em latim 
dizemos: res, pretium et consensus. Vejamos cada um desses elementos. 
A) COISA (res) OU OBJETO ⎯ é o objeto da compra e venda. Segundo 
a doutrina ela deve ser corpórea (móveis ou imóveis). Isto porque os bens 
incorpóreos (direitos de invenção, de propriedade literária, científica ou artística) 
somente poderiam ser objeto de contrato de cessão de direitos. A coisa objeto 
da compra e venda possui como características: 
• ser disponível ou estar in commercium, uma vez que sua inalienabilidade 
impossibilitaria a sua transmissão ao comprador, como nas hipóteses de bem 
de família (registrado como tal), bem público, bem gravado com cláusula de 
inalienabilidade, bem desapropriado, etc. 
• pode se referir a coisas futuras (art. 483, CC) como ocorre nos contratos 
aleatórios (ex: frutos de uma colheita esperada), embora deva ser 
individualizada no momento de sua execução (coisa determinada ou 
determinável). 
B) PREÇO (pretium) ⎯ é a quantia em dinheiro que o comprador é 
obrigado a pagar pela coisa; é o valor da compra e venda. A lei diz que deve 
ser pago em dinheiro (art. 481, CC). Todavia, nada impede que o valor 
expresso em dinheiro seja pago por coisas representativas de dinheiro (cheque, 
nota promissória, duplicata, etc.). Se constituir numa coisa por outra, não 
haverá compra e venda, mas sim uma troca ou permuta (que também veremos 
logo adiante). O preço deve ser certo e fixado de comum acordo pelas partes. É 
nulo o contrato em que o preço pode ser fixado ao livre arbítrio de uma das 
partes (art. 489, CC). Todavia, o preço pode ser fixado: 
• no futuro, ao arbítrio de terceiro (art. 485, CC) que os contratantes 
designarem no contrato ou prometerem designar. Neste caso, se o terceiro 
não aceitar a incumbência, o contrato será considerado sem efeito (nulo), 
salvo se as partes concordarem, no contrato, em designar outra pessoa; 
• à taxa de mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar. 
Não sendo a venda à crédito (ou seja, a compra e venda foi instantânea), 
o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 
491, CC). 
C) CONSENTIMENTO (consensus) ⎯ é o acordo de vontade entre os 
contratantes sobre a coisa, o preço e as demais condições do negócio 
(observação – com relação ao consentimento, se alguém ficou com alguma 
dúvida, releia a aula referente aos Fatos e Atos Jurídicos – 2a Parte). 
EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
A) Tradição ⎯ obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos os 
seus acessórios, transferindo ao adquirente a propriedade. Geralmente a 
tradiçãoé efetiva ou real. Mas em certos casos pode ser simbólica, como a 
entrega de algo que represente a coisa (ex: as chaves do carro). 
 
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B) Garantia ⎯ o vendedor deve garantir a qualidade e o bom 
funcionamento da coisa alienada (garantia quanto aos vícios redibitórios – art. 
441 a 446, CC; garantia contra os vícios do produto – art. 18 e 26, do CDC - Lei 
n° 8.078/90). O vendedor também deve assegurar ao comprador a propriedade 
da coisa (garantia contra a evicção – arts. 447 a 457, CC). Os vícios aparentes 
poderão ser reclamados dentro do prazo decadencial de 30 (produtos não 
duráveis) ou 90 dias (produtos duráveis), contados da entrega do produto. Se o 
vício for oculto o prazo computa-se no instante em que o defeito se evidenciar. 
Já vimos estes conceitos na aula anterior. Qualquer dúvida, retornem a ela. 
C) Riscos ⎯ relacionam-se com a responsabilidade, caso a coisa ou preço 
não seja pago. Determina o art. 492, CC que até o momento da tradição os 
riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do 
comprador. Assim, temos como regras: 
• risco da coisa ⎯ se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por 
caso fortuito ou força maior, até o momento da entrega (antes da 
tradição), o vendedor sofrerá as consequências, devendo restituir o 
preço, se já o havia recebido; se o fato se der após a tradição, sem 
culpa do vendedor, este terá direito ao preço. 
• risco do preço ⎯ se o preço se perder ou se degradar antes da 
tradição, o comprador sofrerá o risco; se isso ocorrer após o 
pagamento, o vendedor arcará com o prejuízo. 
Exceções: 
• Se a coisa, para ser entregue, necessitar de ser contada, pesada, 
medida ou assinalada, desde o momento em que tiver sido colocada à 
disposição do comprador, por sua conta correm os riscos. 
• Correm por conta do comprador os riscos das coisas que já tiverem 
sido colocadas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo 
ajustados, se o comprador estiver em mora para recebê-las. 
D) Despesas ⎯ aquilo que se gasta para a transferência do bem. 
Segundo o art. 490, CC, temos como regra (admite-se disposição contratual em 
contrário): 
• despesas da tradição – correm por conta do devedor (ex: de 
transporte ou carreto, frete, corretagem, comissão, etc.). 
• da escritura – correm por conta do comprador (além dos impostos 
sobre transmissão da propriedade, registro, etc.). 
E) Certidões Negativas de Impostos ⎯ a lei determina que em toda 
escritura de imóveis serão transcritas as certidões de se acharem eles quites 
com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a que 
possam estar sujeitos. Isto é, quando se compra um imóvel deve ser 
apresentado, no momento do registro, uma certidão de que aquele imóvel está 
quite de todo e qualquer imposto. Chamamos este documento de Certidão 
Negativa de Impostos. Por outro lado, existe a regra de que os ônus dos 
 
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impostos sobre prédios se transmitem aos adquirentes, exceto se constarem da 
escritura pública as certidões de recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos. 
Desta forma, o adquirente do imóvel pode ser exonerado de exibir certidão 
negativa de débito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido, de 
responsabilidade por dívida anterior do imóvel por impostos. 
PROIBIÇÃO DE VENDA 
• a lei civil proíbe que os ascendentes vendam aos descendentes quaisquer 
bens, sem que haja o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge 
do alienante, salvo se casado sob o regime de separação obrigatória de bens 
(art. 496 e seu parágrafo único, do CC), sob pena de anulação do ato. Isto 
porque essa venda poderia simular uma doação em prejuízo dos demais 
herdeiros. Esse é um dos itens mais exigido nos concursos. Muito cuidado, 
então! Por isso repito, perguntando: Um pai pode vender um imóvel para 
um de seus filhos? Resposta: ⎯ Pode, mas com o consentimento de todos os 
outros filhos e também da esposa do pai (que é o alienante), sob pena de 
anulação posterior da venda. Observem que a “esposa do pai” pode ser a 
mãe do comprador ou outra mulher (ex: o pai se divorciou ou ficou viúvo e 
se casou novamente). Como isso se dá na prática? ⎯ No dia marcado para se 
fazer a escritura, todos vão ao Cartório. A venda é realizada pelo pai. Mas 
todos os demais assinam a escritura, dando o seu ciente e anuência com a 
venda. 
• uma pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) não 
poderá alienar ou gravar de ônus (ex: hipotecar) os bens imóveis do seu 
domínio sem a autorização do outro cônjuge (art. 1.647, CC). Trata-se da 
outorga: a) uxória (quando a mulher autoriza a venda feita pelo marido); 
b) marital (quando o marido autoriza a venda realizada pela esposa). 
• os consortes (marido e mulher) não poderão, em regra, fazer contrato entre 
si, com relação aos bens incluídos na comunhão (nulidade absoluta). 
Observem que se isto for realizado no regime da comunhão universal 
teremos uma venda fictícia, pois os bens do casal já são comuns e ninguém 
pode comprar o que já lhe pertence. No entanto se a compra e venda tem 
por objeto bem excluído da comunhão (ex: regime da separação total de 
bens), o negócio pode ser realizado. 
PROIBIÇÃO DA COMPRA 
Não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (art. 497, CC): 
• pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens 
confiados à sua guarda ou administração. A lei receia que estas pessoas se 
façam prevalecer de sua posição especial para lograrem vantagem em 
detrimento dos titulares dos bens que guardam ou administram. 
• pelos servidores públicos, os bens da União, dos Estados e dos Municípios, 
que estiverem sob sua administração direta ou indireta, aplicando-se a 
mesma disposição aos juízes, arbitradores, ou peritos que, de qualquer 
modo, possam influir no ato ou no preço da venda. 
 
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• pelos juízes, empregados da Fazenda, secretários de tribunais, escrivães e 
outros oficiais da Justiça, os bens ou direitos, sobre os quais se litigam em 
tribunal, juízo, ou conselho, no lugar onde esses funcionários servirem ou a 
que se estender sua autoridade. 
• pelos leiloeiros e seus prepostos quanto aos bens de cuja venda estejam 
encarregados e os corretores das Bolsas quanto aos bens a eles confiados. 
• o proprietário de coisa alugada, para vendê-la deverá dar conhecimento do 
fato ao inquilino, que terá direito de preferência (veremos isso melhor ainda 
na aula de hoje) para adquiri-la em igualdade de condições com terceiros. 
• o condômino, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá vender a 
sua parte a estranho, se o outro condômino a quiser (art. 504, 1ª parte, do 
CC). Trata-se do chamado direito de preferência do condômino sobre a 
venda de bem indivisível. O condômino a quem não se der conhecimento 
da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a 
estranhos, no prazo de seis meses. Um condomínio pode ser classificado em: 
a) pro indiviso – quando o bem se encontra indiviso (não foi dividido) entre 
os vários proprietários, de modo que cada um apenas possui parte ou fração 
ideal); b) pro diviso – quando apesar de possuírem em condomínio, cada 
condômino já tem a sua parte delimitada e determinada.Nesta última 
hipótese, cada condômino pode vender sua parte a terceiro sem oferecer aos 
outros condôminos. No caso do condomínio ser pro indiviso, e o bem for 
indivisível, cada condômino só pode vender sua parte a estranhos se antes 
oferecer aos outros condôminos (como dissemos, há o direito de 
preferência). 
CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA 
Um contrato de compra e venda, desde que os contraentes consintam, 
pode vir acompanhado de cláusulas especiais, que não retiram sua essência, 
mas alteram um pouco sua “fisionomia”, inserindo uma obrigação acessória. A 
doutrina costuma chamar estas cláusulas especiais de pactos adjetos à 
compra e venda. Pacto = acordo; Adjeto = de adjetivo, de qualidade ou 
acessório do principal. São eles: a retrovenda; a venda a contento; a 
preempção; a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos. 
Vamos analisá-los um a um: 
1) Retrovenda (arts. 505 a 508, CC) 
Retrovenda (ou direito de retrato) é o direito que tem o vendedor de 
readquirir o imóvel que vendeu, dentro de certo prazo, restituindo ao 
comprador o preço recebido, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive 
as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a autorização escrita, 
ou para a realização de benfeitorias necessárias (art. 505, CC). 
A retrovenda é uma condição resolutiva. Exemplo: estou passando por 
necessidades financeiras e não desejo perder um imóvel. Desta forma eu vendo 
este imóvel para você. No entanto estabeleço uma cláusula que posteriormente 
você deverá revender o imóvel para mim pelo mesmo preço que pagou 
 
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(acrescidos dos dispêndios feitos como escritura, impostos, etc.). Na prática ela 
não é usada, por trazer certa insegurança nos negócios jurídicos. Esta cláusula 
tem que ser expressa no contrato. A propriedade resolúvel se extinguirá no 
instante em que o alienante exercer seu direito de reaver o bem. 
As partes podem pactuar o prazo de retrovenda, mas o máximo é de 03 
(três) anos. Trata-se de prazo decadencial. Este prazo é improrrogável, 
ininterrupto e insuscetível de suspensão. No caso de não se estipular o prazo, 
este será considerado como sendo de três anos. Na hipótese de se estipular 
prazo maior, este será considerado não escrito e ficam valendo os três anos. 
Vencido o prazo e não exercido o direito, a venda se torna irretratável. 
2) Venda a contento e Venda sujeita a prova (arts. 509 a 512, CC) 
Venda a contento consiste na hipótese de venda feita sob condição 
suspensiva. Neste caso, a venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não 
se declara satisfeito, mesmo que a coisa já tenha sido entregue. Exemplo: A
vende para B uma certa quantidade de vinho e a entrega. No entanto a 
conclusão do negócio fica na dependência de B manifestar sua aceitação, após 
provar o produto. Enquanto o comprador não manifestar sua vontade, suas 
obrigações são de mero comodatário. É o que nós costumamos dizer na prática 
“satisfação garantida... ou o seu dinheiro de volta”. Até esse ato a coisa 
pertence ao vendedor. Pode haver uma cláusula de manifestação de aceitação 
tácita. Exemplo: se você não se manifestar em 30 dias, estamos entendendo 
que você está satisfeito e não poderá mais reclamar. 
Não havendo prazo estipulado para a manifestação do comprador, o 
vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o 
faça em prazo improrrogável. 
Ocorre a venda sujeita a prova quando o vendedor apresenta ao 
comprador amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido. Neste 
caso, entende-se que o vendedor assegura ter a coisa vendida as qualidades por 
ele apresentadas. Exemplo: você prova um copo de vinho e o acha excelente. 
Compra uma caixa deste produto. Mas as demais garrafas não são tão boas 
quanto àquela que você provou. Na hipótese da coisa não apresentar as 
qualidades explicitadas pelo vendedor, ela poderá ser enjeitada, aplicando-se as 
regras do vício redibitório (art. 510, CC). 
3) Preempção, preferência ou prelação (arts. 513 a 520, CC) 
Inicialmente reparem que os examinadores gostam de usar todas estas 
expressões como sinônimas (direito de preferência, preempção e prelação). O 
contrato de compra e venda pode conter a cláusula segundo a qual o comprador 
se obriga a oferecer ao vendedor a coisa objeto do contrato (móvel ou imóvel), 
se caso o comprador for vendê-la a terceiro ou dá-la em pagamento, para que o 
comprador use de seu direito de prelação (preferência) na compra. O preço será 
"tanto por tanto", isto é, o valor que seria pago pelo terceiro. 
Cuidado para não confundir o direito de preempção (preferência) com a 
retrovenda. Nesta última a pessoa é obrigada (num prazo de até três anos) 
 
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revender a coisa para quem lhe vendeu inicialmente, sendo que o preço é o 
mesmo que ela pagou (mais despesas de transferência). No direito de 
preempção, quando eu for revender a coisa (se um dia eu for revendê-la), devo 
oferecer primeiro ao primeiro vendedor. E o preço será o de mercado, ou seja, o 
mesmo valor que o terceiro interessado pagaria se ele fosse comprar a coisa. É 
muito parecido. Mas existem diferenças. E o examinador gosta de confundir tais 
institutos. 
O direito de preferência é intransmissível, isto é, não se pode ceder a 
terceiros (inter vivos) e nem passar aos seus herdeiros (causa mortis), sendo 
personalíssimo (art. 520, CC). Prazo máximo para o exercício da preempção: 
a) se a coisa for móvel, não poderá exceder 180 dias. 
b) se for imóvel, não poderá exceder 02 anos. 
Obs: não sendo fixado um prazo determinado, o direito de preempção caducará 
em 03 dias se for móvel, ou 60 dias se for imóvel. 
Havendo preferência em favor de mais de uma pessoa, só poderá ser 
exercida em relação à totalidade do objeto, não se admitindo exercício parcial 
do direito de preferência que viria cindir a venda. 
Se o comprador alienar a coisa sem ter dado ciência ao vendedor do preço 
e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos. 
Se o adquirente também estiver de má-fé, responde solidariamente (art. 518, 
CC). 
Como regra o direito de preferência decorre do contrato. Mas em algumas 
situações é a lei que o prevê. Assim, têm direito de prelação (ou 
preferência) legal: 
• o dono de bem desapropriado (trata-se do direito de retrocessão, 
previsto no art. 519, CC) – ou seja, se a coisa expropriada para fins de 
necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, não tiver o destino 
para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços 
públicos, caberá ao expropriando o direito de preferência, pelo preço 
atual da coisa. 
• o condômino de bem indivisível – um condômino só pode vender sua 
parte a estranhos, se oferecer primeiro a outro condômino, nas mesmas 
condições. O condômino preterido poderá, depositando o peço, requerer 
para si a coisa vendida a estranhos, se o fizer no prazo (decadencial) de 
180 dias. 
• o locatário em relação ao bem locado – o art. 27, da Lei n° 8.245/91 
prevê que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em 
igualdade de condições com terceiros, nos casos de venda ou promessa 
de venda. O locatário deverá exercer este direito no prazo (decadencial) 
de 30 dias. Se o locador não respeitar o direito de preferência, há duas 
opções para o locatário preterido: reclamar perdas e danos ou depositar 
o preço (e demais despesas do ato de transferência) e haver para si o 
imóvel locado.Nesta última hipótese deve requerer no prazo de 06 (seis) 
 
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meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o 
contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da 
alienação, junto à matrícula do imóvel. 
4) Reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC) 
Ocorre a reserva de domínio quando se estipula em contrato de compra e 
venda de coisa móvel infungível (regra), que o vendedor reserve para si a 
propriedade do bem, até o momento em que se realize o pagamento integral do 
preço, quando então o negócio terá eficácia plena. O vendedor transfere ao 
comprador a posse da coisa, mas conserva a propriedade até o pagamento 
(art. 521, CC). Exemplo: Eu vendo um carro para você em dez prestações; 
transfiro a posse para você. Mas a propriedade continua sendo minha. Quando 
você me pagar o preço integralmente, somente aí eu irei transferir a 
propriedade para você em definitivo. 
Trata-se de um contrato formal, que deve ser feito sempre por escrito. 
Para valer contra terceiros (efeito erga omnes) deve ser registrado no Cartório 
de Títulos e Documentos. A doutrina predominante o considera como sendo uma 
venda sob condição suspensiva, em que o evento futuro e incerto é o 
pagamento integral do preço; suspende-se a transmissão da propriedade até 
que se tenha o implemento da condição, isto é, o pagamento integral do preço 
ajustado. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se 
automaticamente. Se o comprador não pagar as prestações no vencimento, 
poderá o vendedor: 
• pleitear a rescisão do contrato, reintegração de posse da coisa, 
devolvendo as prestações pagas (deduzidas as despesas); 
• mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e 
vincendas, pois o atraso de uma prestação acarreta no vencimento 
antecipado das demais. Notem os arts. 1.070 e 1.071 
(especialmente o seu §3o), do Código de Processo Civil. 
Observação: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se 
houver a expressa autorização do vendedor. 
5) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC) 
Esta prática vem sendo usada em negócios de importação e exportação, 
ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust 
receipt). Substitui-se a tradição da coisa, pela entrega de seu título 
representativo ou outros documentos exigidos no contrato. O pagamento, como 
regra, deverá ser efetuado na data e local da entrega dos documentos. 
6) Pacto Comissório 
O pacto comissório é a cláusula por força da qual se opera a extinção 
(resolução) dos direitos contratuais da parte contratante que não cumpre a sua 
prestação. Era um dispositivo expresso no Código Civil anterior. O atual não 
cuida mais de tal cláusula nos contratos em geral. Isso significa que ela 
 
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deixou de existir juridicamente? Ora, tal cláusula não é contrária à lei, nem à 
ordem pública e nem aos bons costumes, como também não está proibida a sua 
utilização em nenhum dispositivo da lei. Portanto, entendo que o simples fato de 
o novo Código não mais se referir, de modo expresso, à cláusula “pacto 
comissório” não excluiu a possibilidade dela vir a ser adotada, principalmente 
nos negócios jurídicos bilaterais. Quando expressamente previsto no contrato de 
compra e venda, pelas partes intervenientes, ele funciona como condição 
resolutiva expressa. Assim, o inadimplemento, por parte de um dos contraentes, 
possibilita ao outro a prerrogativa de pleitear a rescisão do contrato, com as 
perdas e danos. Portanto, entendo que em uma escritura de compra e venda de 
imóvel, pode se estabelecer condição resolutiva expressa, pela qual o contrato 
ficará extinto (resolvido), de pleno direito, se, por exemplo, o comprador não 
efetuar o pagamento do preço na data aprazada, ou se deixar de pagar alguma 
das parcelas, caso o preço da compra tenha sido parcelado. 
TROCA OU PERMUTA 
(art. 533, CC) 
CONCEITO 
O contrato de troca ou permuta é aquele pelo qual as partes se obrigam 
a dar uma coisa por outra coisa que não seja dinheiro. Operam-se, ao mesmo 
tempo, duas vendas, servindo as coisas trocadas de compensação recíproca. 
Este contrato também é chamado de escambo. 
CARACTERÍSTICAS 
• Trata-se de um contrato bilateral, oneroso, comutativo e translativo de 
propriedade (há duas tradições, duas entregas). 
OBJETO 
O objeto da permuta há de ser dois bens. Se um dos contraentes der 
dinheiro ou prestar serviços, não haverá a troca ou permuta. Podem ser 
trocados todos os bens que puderem ser vendidos, mesmo sendo de espécies 
diversas e valores diferentes. Assim como na compra e venda, gera para cada 
contratante a obrigação de transferir para o outro o domínio da coisa objeto 
de sua prestação. 
RELAÇÃO COM A COMPRA E VENDA 
Há uma grande analogia entre os dois institutos. Por isso o legislador (art. 
533, CC) determina que se apliquem à permuta as mesmas disposições 
relativas à compra e venda (em relação às garantias, vícios redibitórios, 
evicção, etc.). No entanto, ressaltamos as seguintes diferenças: 
a) na troca, ambas as prestações são em espécie; na venda, a prestação 
de um dos contratantes é em dinheiro. 
 
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b) o vendedor, uma vez entregue a coisa vendida, não poderá pedir-lhe a 
devolução no caso de não ter recebido o preço; já o permutante terá o 
direito de repetir o que deu, se a outra parte não lhe entregar o objeto 
permutado. (lembrando que repetir é devolver coisa ou dinheiro; ou 
seja, restituir o que foi entregue). 
EFEITOS 
• a permuta encerra uma dupla venda. 
• cada um dos permutantes pagará metade das despesas da troca, além 
de pagar, cada um, o imposto sobre o valor do bem adquirido. 
• é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e 
descendentes, sem o expresso consentimento dos outros descendentes 
e do cônjuge do alienante; se os valores forem iguais a troca é válida. 
CONTRATO ESTIMATÓRIO 
(arts. 534 a 537, CC) 
CONCEITO 
Contrato estimatório ou venda em consignação é o negócio jurídico 
em que alguém (consignatário) recebe de outrem (consignante) bens móveis, 
ficando autorizado a vendê-los, obrigando-se a pagar um preço estimado 
previamente, se não restituir as coisas consignadas, dentro do prazo ajustado 
(art. 534, CC). É considerado com sendo um contrato real, pois há necessidade 
da entrega do objeto. Exemplo: Digamos que em minha residência eu fabrique, 
manualmente, alguns brinquedos ou enfeites, doces ou salgados, etc. Desejo 
vender esses bens. Mas não tenho um ponto de venda. Assim, eu deixo esses 
bens na padaria de um amigo ou no salão de beleza de outra amiga. Esses bens 
ficam expostos para à venda. Entrego os bens a meus amigos e eles podem 
vender os bens. Posteriormente eles vendem e devem prestar contas comigo. 
Também usamos a expressão “venda em consignação”. 
CARACTERÍSTICAS 
• Trata-se de um contrato bilateral ou sinalagmático (obrigações para 
ambas as partes), oneroso (envolve sacrifício patrimonial), real (exige a 
entrega), comutativo (as partes têm conhecimento prévio acerca de suas 
prestações), informal (não exige forma solene, podendo ser verbal) e 
temporário. 
PARTES 
• Consignante – é aquele que entrega a coisa; no exemplo fornecidoacima, sou eu. 
 
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• Consignatário – é aquele que recebe a coisa para vendê-la; no 
nosso exemplo, são os meus amigos: o do dono da padaria, a dona do salão 
de beleza, etc. 
EFEITOS 
• o consignante não perderá o domínio (a propriedade) da coisa 
consignada, até que o consignatário a negocie com terceiros. 
• o consignante não poderá dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou 
de lhe ser comunicada a restituição. 
• a coisa consignada não poderá ser objeto de penhora pelos credores do 
consignatário, enquanto não for pago integralmente o seu preço. 
• o consignatário deverá pagar as despesas de custódia e venda. 
• o consignatário não se libertará da obrigação de pagar o preço, se a 
restituição da coisa consignada, em sua integridade, se tornar 
impossível, ainda que por fato a ele não imputável. 
Venda em Consignação X Pagamento em Consignação 
É muito comum o aluno confundir o contrato de venda em consignação 
(contrato estimatório) com o pagamento em consignação. Já vimos este último 
instituto na aula sobre Obrigações – Parte Geral. Este é uma forma especial de 
pagamento e extinção da obrigação. Trata-se do depósito da coisa devida 
(judicial ou extrajudicialmente) feito pelo devedor, com o objetivo de liberar-se 
da obrigação líquida e certa. O exemplo clássico é o do credor que, sem justa 
causa, se recusa a receber a coisa (ou dar a quitação); neste caso o devedor 
deposita a coisa e se libera da obrigação. 
DOAÇÃO 
(arts. 538 a 564, CC) 
CONCEITO 
Doação é o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere do 
seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita. Exige-se, 
para tanto, o animus donandi, ou seja, a vontade de se fazer uma liberalidade 
espontânea. 
PARTES 
• Doador ⎯ é a pessoa que doa. 
• Donatário ⎯ é a pessoa que recebe o bem objeto da doação. 
CARACTERÍSTICAS 
• Contrato unilateral e gratuito ⎯ requer intervenção de duas partes 
contratantes. No entanto, apenas o doador assume a obrigação de transferir 
bens ao donatário (apenas uma é devedora), não havendo contraprestação 
por parte do donatário. A doação é ato de liberalidade. Todavia, pode ser 
 
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estipulado um encargo, caso o doador vincule o donatário a determinado 
ônus. Exemplo: eu lhe dou um terreno, desde que você plante determinada 
cultura ou construa uma casa, etc. 
• Consensual ⎯ aperfeiçoa-se com a manifestação de vontade das partes. 
• Supõe a aceitação ⎯ o contrato de doação só se aperfeiçoa com a 
aceitação do bem por parte do donatário. Portanto trata-se de um negócio 
receptício (quer dizer, exige a manifestação de vontade da outra parte: ou 
seja, a aceitação). Referida aceitação pode ser expressa ou tácita. Neste 
último caso o doador marca um prazo para que o donatário recuse a doação 
e ele não se manifesta neste prazo. Presume-se então que ele aceitou a 
doação. No entanto, se a aceitação for com encargos, precisa ter a forma 
expressa. 
• Forma ⎯ como regra, trata-se de um contrato solene, pois o art. 541, CC 
impõe uma forma que deverá ser respeitada, sob pena de não valer o 
contrato. É obrigatória a forma escrita, uma vez que se exige instrumento 
público ou particular. Admite-se a forma verbal (seguida de tradição) para os 
bens móveis de pequeno valor (é chamada de “doação manual” – art. 541, 
parágrafo único, CC). É necessária a forma de escritura pública para imóveis, 
sujeita à transcrição no Registro Imobiliário. 
• É ato inter vivos ⎯ Não existe doação para após a morte (caso contrário 
estaríamos diante de uma cláusula testamentária e não de uma doação). 
CAPACIDADE ATIVA PARA DOAR 
Para que a doação seja válida, além dos elementos genéricos e comuns a 
todos os negócios jurídicos, ainda é imprescindível observar os seguintes 
requisitos: 
• Os absoluta ou relativamente incapazes em regra não podem doar, nem 
mesmo por meio de representantes legais, visto que tais liberalidades não 
são feitas no interesse do representado. O pródigo (pessoa que dissipa seus 
bens; dilapida seu patrimônio) pode doar, desde que assistido por seu 
curador, que dará ou não sua anuência para o ato. 
• Os cônjuges, sem a devida outorga (exceto no regime da separação 
absoluta), estão impedidos de fazer doação, não sendo remuneratória, com 
os bens e rendimentos comuns, ou dos que possam integrar futura meação. 
• O cônjuge adúltero não pode fazer doação a seu cúmplice, sob pena de 
anulabilidade (pleiteada pelo outro cônjuge ou seus herdeiros necessários, 
até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal). 
• Os consortes (marido e mulher) não podem fazer doações entre si se o 
regime for da comunhão universal; se outro for o regime, não havendo 
disposição em contrário, nada obsta a doação, importando em adiantamento 
do que lhes couber por herança (art. 544, CC). 
• As pessoas jurídicas de direito privado podem fazer e receber doações. 
 
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• O falido não pode fazer doações porque perdeu a administração de seus bens 
e isso lesaria seus credores. 
REQUISITOS OBJETIVOS PARA A DOAÇÃO 
Inicialmente é necessário que a coisa esteja in commercium. Esta coisa 
pode se referir a bem móvel ou imóvel; corpóreo ou incorpóreo; presente ou 
futuro; etc. Além disso, deve ser observado: 
• Uma pessoa não pode doar todos os seus bens (doação universal), sem 
reserva de parte ou renda suficiente para sua subsistência (art. 548, CC). 
Nula será tal doação. Mas a proibição será eliminada se o doador se 
reservar o usufruto dos bens. Exemplo: uma pessoa, já com 80 anos, 
deseja doar todos os seus bens em vida, para evitar “futuras desavenças 
familiares” após a sua morte. Ele não pode fazer a doação pura e simples. 
Qual a solução? Ele doa os bens e no mesmo instrumento se reserva no 
direito de usufruto. Desta forma ele perde a propriedade dos bens, mas 
continua a usufruir (morar ou alugar) o mesmo. 
• Se com a doação o doador ficar insolvente (passivo maior que o ativo – em 
outras palavras tem mais dívidas do que patrimônio), os credores 
prejudicados poderão anulá-la, pois neste caso pode ter ocorrido a fraude 
contra credores (caso tenha ficado com alguma dúvida, releia este ponto na 
aula referente aos Fatos e Atos Jurídicos). 
• Nula também será a doação da parte excedente do que poderia dispor o 
doador em testamento. Ou seja, havendo herdeiros o testador só poderá 
dispor de metade da herança (arts. 1.789 e 1.846, CC), preservando-se, 
assim, a legítima dos herdeiros. Haverá nulidade da doação inoficiosa 
(segundo o dicionário Aurélio inoficiosa é aquilo que prejudica, sem razão 
conhecida; nociva) apenas na porção excedente à legítima de seus 
herdeiros. 
DOAÇÃO A INCAPAZES 
As pessoas que não podem contratar (os incapazes, relativa e 
absolutamente) podem aceitar doações puras (isto é, sem encargos ⎯ art. 543, 
CC). A doação feita ao nascituro é válida, desde que aceita pelos pais (art. 
542, CC). Trata-se de caso de ato jurídico sujeito a condição suspensiva, pois a 
doação somente se efetivará se houver o nascimento com vida do nascituro. 
Caso ele nasça morto (natimorto), o contrato será considerado ineficaz. 
Igualmente válida será a doação feita em contemplação de casamentofuturo e 
referente aos filhos futuros do casal. 
ESPÉCIE DE DOAÇÃO 
• Pura e simples ou típica ⎯ é aquela feita por mera liberalidade; quando 
não se impõe nenhum ônus, nenhuma restrição ao donatário, que desfrutará 
amplamente do bem recebido, sem qualquer limitação. 
 
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• Condicional ⎯ quando surte efeitos somente a partir de determinado 
momento ou ao findar uma determinada situação (lembrem-se que condição 
se subordina a ocorrência de um acontecimento futuro e incerto). Exemplo: 
doação feita subordinando-se a realização de um casamento (chamamos de 
doação propter nuptias). Neste caso há uma condição suspensiva: a doação 
só terá efeito se o casamento se realizar. A doação também pode ser 
condicionada aos futuros filhos do casal (art. 546, CC). Se houver dúvidas 
sobre o tema, retorne à aula sobre Fatos e Atos Jurídicos. 
• A termo ⎯ quando contém um termo inicial ou final (lembrem-se que o 
termo se subordina à ocorrência de um evento futuro e certo). Exemplo: 
Doei um sítio a João, que terá o direito de usá-lo durante dez anos; após 
esta data o direito de usar passará a ser de Antônio. 
• Subvenção periódica ⎯ o doador estipula rendas ao donatário em 
periodicidade (semanal, quinzenal, mensal, etc.). Trata-se de uma 
modalidade de contrato de “trato sucessivo”. Esta doação não poderá 
ultrapassar a vida do donatário (art. 545, CC). 
• Com encargo ou modal ou onerosa ⎯ quando o doador impõe ao 
donatário alguma incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro ou 
de interesse geral. Exemplo: Doei um terreno com a obrigação de o 
donatário ali construir uma escola; doei uma casa com a obrigação de se 
colocar os impostos em dia, etc. 
• Remuneratória ⎯ é aquela que tem por finalidade recompensar serviços ou 
favores prestados pelo donatário ao doador. Esta doação não é tida como 
gratuita, mas onerosa. Exemplo: Doação de um leitão ao médico que tratou 
do doador sem nada cobrar. Na verdade a parte que corresponde à 
retribuição do serviço prestado é pagamento; só será doação, propriamente 
dita, quanto à parte que exceder o valor desse serviço. 
• Com cláusula de reversão (resolutiva) ⎯ o doador estipula que se o 
donatário morrer antes dele, os bens doados retornarão ao patrimônio do 
doador, gerando, assim, uma sucessão anômala (isto porque não segue o 
caminho natural de uma sucessão, que seria rumo ao patrimônio dos 
sucessores do donatário). Não prevalece a cláusula de reversão em favor de 
terceiro (art. 547, CC), ou seja, o doador não pode, por exemplo, estipular 
que caso João morra este bem vá para o patrimônio de José. Tem efeitos 
retroativos, anulando eventuais alienações feitas pelo donatário, fazendo os 
bens reverterem livres de quaisquer ônus ao doador. 
• Doação conjuntiva ⎯ é aquela feita em comum a mais de uma pessoa, 
sendo distribuída por igual entre os diversos donatários, exceto se o contrato 
estipulou o contrário (art. 551, CC). Caso os beneficiários sejam marido e 
mulher, falecendo um deles, terá o cônjuge sobrevivente o direito de 
acrescer à sua parte a do falecido. 
DOAÇÃO A FILHOS - IMPORTANTE 
 
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É permitida a doação de bens dos pais aos filhos. E não é imprescindível a 
autorização dos outros filhos para esta doação. No entanto, "a doação de 
ascendente a descendente, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do 
que lhes cabe por herança" (art. 544, CC). Exemplo: Um homem viúvo possui 
três imóveis do mesmo valor e três filhos. Pergunto: ele pode doar em vida um 
imóvel a um dos filhos? Necessita de autorização dos outros filhos? Resposta: O 
pai pode fazer a doação do bem sem autorização dos demais filhos. No entanto, 
quando esse pai falecer, esta situação será levada em consideração no 
inventário. Aquele filho que recebeu a doação, em tese, não terá mais direito à 
herança. Houve o que chamamos de adiantamento da parte que lhe era cabível, 
ou seja, adiantamento da legítima. Ele terá que prestar contas desta doação 
no inventário, trazendo aquele bem à colação. Portanto os outros dois imóveis 
serão divididos entre os outros dois filhos. Outra pergunta: E se o pai doar dois 
imóveis a um dos filhos? Resposta: neste caso a doação de um dos imóveis será 
válida, pois está dentro de sua parte disponível. Mas o outro não. Nesse caso, a 
doação que ultrapassou a parte disponível é considerada nula. Isto porque 
qualquer cláusula que altere normas de ordem pública de direito sucessório é 
considerada nula. 
Por ocasião da morte do doador, se faz necessário que os bens recebidos 
pelos filhos sejam arrecadados no inventário, para nova conferência, por meio 
da colação. Colação consiste na arrecadação dos bens recebidos pelos herdeiros 
do de cujus, quando este ainda vivia, trazendo-os todos para o processo de 
inventário, a fim de serem submetidos a uma conferência e divisão no juízo do 
inventário. 
Todavia, pode ocorrer que a doação tenha sido feita saindo os bens da 
parte disponível de seu patrimônio, dispensando-se expressamente o donatário 
da colação. Neste caso, a doação não importa em adiantamento da legítima. 
REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO 
A doação é um contrato e, como tal, uma vez aperfeiçoado, só pode ser 
rescindido pela vontade de ambas as partes ou pela presença de algum vício, 
gerando nulidade ou anulabilidade (ex: coação, estado de perigo, não se 
respeitar a forma adequada, etc). Todavia, a doação, também poderá ser 
revogada nas seguintes hipóteses: 
A) Pela ingratidão. Isto ocorrerá se o donatário: 
• atentar contra a vida do doador. 
• cometer alguma ofensa física contra o doador. 
• injuriar ou caluniar o doador. 
• recusar alimentos ao doador, desde que pudesse ministrá-los. 
A revogação deve ser pleiteada dentro do prazo decadencial de um ano, 
a partir do conhecimento do fato que a autorizar pelo doador, mediante ação 
judicial. Esse direito é personalíssimo (art. 560, CC), ou seja, somente o 
próprio doador pode revogar uma doação. 
 
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Não se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade 
por ingratidão do donatário (art. 556, CC), sendo nula disposição neste sentido. 
A revogação não prejudica os direitos adquiridos de terceiros (art. 563, 
CC). Isto é, revogada a doação, os bens voltam ao patrimônio do doador, 
respeitados, porém, os direitos dos terceiros. Se o donatário já vendeu um bem, 
o terceiro não fica prejudicado. Porém o preço recebido pelo donatário na venda 
deve retornar ao doador. 
Não se revogam por ingratidão as doações: 
• puramente remuneratórias. 
• oneradas com encargo. 
• que se fizerem em cumprimento de obrigação natural (dívidas de jogo 
ou prescritas). 
• feitas para determinado casamento. 
B) Pelo descumprimento do encargo imposto (se houver) – a doação 
onerosa poderá ser revogada pela inexecução de um encargo, desde que o 
donatário incorra em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador 
poderá notificar judicialmente o donatário, assinalando-lhe prazo razoável para 
que cumpra a obrigação assumida (art. 562, CC). 
LOCAÇÃO 
(arts. 565 a 578, 593 a 626, CC) 
A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração 
paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapsode tempo, o 
uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável 
economicamente ou a execução de alguma obra determinada. Levando-se em 
consideração este conceito, podemos estabelecer três espécies de locação: 
a) Locação de Coisas (locatio rei) – uso e gozo de bem infungível. 
b) Locação de Serviços (locatio operarum) – prestação de serviços 
economicamente apreciável. 
c) Locação de Obras ou empreitada (locatio operis faciendi) – 
execução de obra ou trabalho. 
Observações 
1) Pela disposição atual no Código Civil, a prestação de serviços e a 
empreitada não são mais espécies de locação, até porque o legislador as colocou 
no Código após o contrato de empréstimo, fazendo questão de separar esses 
contratos (prestação de serviços e empreitada) da locação de coisas. No 
entanto, por questões didáticas, continuamos a colocá-las neste mesmo ponto 
da aula. 
2) É conveniente também esclarecer que as expressões “locação” e 
“arrendamento” são usadas como sinônimas. No entanto, na prática, se costuma 
usar o termo arrendamento para se designar o aluguel de imóveis rústicos (ou 
 
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rurais) e locação para bens (móveis ou imóveis) urbanos. Trata-se apenas de 
uma questão de terminologia da doutrina, não estando expressa na lei. 
CARACTERÍSTICAS COMUNS 
As três modalidades de contrato acima mencionadas apresentam as 
seguintes características comuns: 
• Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem haver a transmissão da 
propriedade. 
• Termos usados para a Remuneração: 
a) na locação de coisas → aluguel 
b) na prestação (locação) de serviços → salário 
c) na empreitada (locação de obras) → preço 
• Classificação ⎯ de uma forma geral, trata-se de contrato: bilateral 
(obrigações recíprocas), oneroso (visa determinada vantagem), 
comutativo (mútuas vantagens conhecidas e equivalentes) e 
consensual (sem forma especial, exceto hipóteses especiais). 
A) LOCAÇÃO DE COISAS 
CONCEITO 
É o contrato pelo qual uma das partes (locador, senhorio) se obriga a 
ceder à outra (locatário, inquilino), por tempo determinado, ou não, o uso e 
gozo de coisa não-fungível (ou infungível – que não pode ser substituído por 
outro igual), mediante certa remuneração (art. 565, CC). Portanto é oneroso. Se 
houver mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários, se o 
contrato não estipulou o contrário. 
Caso se referisse a bem fungível, teríamos o mútuo (que veremos mais 
adiante) e não a locação. No entanto, em certas hipóteses, os bens fungíveis 
podem ser alugados. Isto quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam 
vel ostentationem. Exemplo: ceder ao locatário garrafas de vinho, ou cestas de 
frutas, para que sirvam apenas de ornamentação em uma festa, sendo que 
estes bens serão devolvidos depois da festa. Por outro lado, se a coisa fosse 
infungível, porém gratuita, teríamos não uma locação, mas sim o comodato 
(que também será analisado mais adiante). 
PARTES 
• Locador (senhorio ou arrendador) ⎯ é o que oferece a coisa em 
locação. Em regra é o proprietário. Mas nem sempre o proprietário é o 
locador. Exemplo: o usufruto dá direito à pessoa de usar ou fruir (retirar 
os frutos – alugar) a coisa alheia. Logo, o usufrutuário, embora não seja 
proprietário, também pode ser locador. Trata-se de uma ótima 
pegadinha, pois o examinador às vezes coloca em uma alternativa “o 
 
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locador é sempre o proprietário”. A afirmação está errada. O mesmo 
também se aplica na sublocação, quando o contrato permite. 
• Locatário (inquilino ou arrendatário) ⎯ é o que recebe a coisa em 
locação e que por sua vez, deve pagar o aluguel. 
ELEMENTOS 
Sendo a locação um contrato, e, portanto, um negócio jurídico, será 
sempre um ato jurídico bilateral. Portanto, seus elementos serão os mesmos 
previstos para um negócio jurídico em geral, acrescentando-se: a coisa (res), o 
preço (pretium) e o consenso (consensus): 
• Coisa ⎯ como vimos, o bem a ser locado pode ser móvel ou imóvel, 
corpóreo ou incorpóreo, divisível ou indivisível. Por outro lado ele deve ser 
infungível, inconsumível e suscetível de gozo. Além disso, deve ser sempre 
lícito e possível. É conveniente ressaltar que mesmo um bem inalienável (ex: 
bem gravado com cláusula de inalienabilidade, bem de família) pode ser 
locado. 
• Preço - remuneração, aluguel ou renda ⎯ é a importância que o locatário 
paga periodicamente pelo uso da coisa. O valor do aluguel pode ser 
estipulado livremente pelas partes, sendo proibida a imposição unilateral. Ele 
deve ser certo, podendo ser em dinheiro ou qualquer outro bem. Deve 
também ser sério; se for irrisório será um empréstimo da coisa de forma 
dissimulada. Como vimos na aula sobre Obrigações, é proibida qualquer 
forma de vinculação ao salário mínimo, moedas estrangeiras e metais 
preciosos (art. 318, CC). Os reajustes devem seguir o disposto em lei 
específica. Se o locatário não pagar o preço, sua cobrança poderá ser feita 
judicialmente, havendo motivo para rescisão contratual. 
• Consentimento válido ⎯ é o acordo de vontades. Quanto aos defeitos 
relativos ao consentimento, revejam a aula referente aos Fatos e Atos 
Jurídicos (ex: erro essencial; dolo essencial, coação...) Os incapazes só 
poderão alugar se forem representados (para os absolutamente incapazes) 
ou assistidos (para os relativamente incapazes) por seus representantes 
legais (pais, tutores ou curadores). 
FORMA E PRAZO 
A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive a verbal, 
posto que é um contrato consensual. 
O prazo é sempre temporário. Poderá até ser vitalício, mas nunca 
perpétuo. O prazo pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que 
se pactuar no contrato. Se não for estipulado um prazo exato, ele será 
indeterminado. Na locação predial urbana, se for igual ou superior a dez anos, 
dependerá de autorização conjugal (outorga marital ou uxória), na hipótese de 
apenas um dos consortes ser o locador. 
Se o contrato de locação for pactuado com prazo fixo o locador não poderá 
reaver a coisa alugada antes do seu vencimento (salvo se rescindir o contrato e 
indenizar o locatário pelas perdas e danos resultantes desta quebra de contrato; 
 
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neste caso o locatário terá direito de retenção do bem até o pagamento da 
indenização). Por outro lado o locatário poderá devolver a coisa pagando a 
multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo que resta para o fim 
da locação (art. 571, CC). Se este valor for excessivo, o Juiz pode reduzir este 
valor para “bases razoáveis” (art. 572, CC). Tal dispositivo está em sintonia com 
o art. 413, CC que permite ao Juiz “reduzir equitativamente” o valor da cláusula 
penal, quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o seu 
montante for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a 
finalidade do negócio. Nota-se, mais uma vez, a presença da “função social do 
contrato” (art. 421, CC). 
ESPÉCIES 
De uma forma geral a locação pode ser de: 
1. Coisa: 
a) Móvel – rege-se pelo Código Civil (ex: locação de um carro). 
b) Imóvel – rege-se pelo Código Civil (ex: locação de um terreno, de 
uma garagem autônoma, etc.). 
2. Prédios Urbanos – nestecaso aplica-se a Lei nº 8.245/91 
a) Residenciais urbanos 
b) Não residenciais: 
- comerciais ou industriais urbanos e rústicos (art. 51). 
- hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos 
de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder 
Público (art. 53). 
- lojistas e empreendedores de shopping center (art. 54). 
- não comerciais urbanos (ex: prédio para rede de associação). 
3. Prédios Rústicos (destinados à atividade rural) ⎯ neste caso aplica-se 
o Dec. 59.566/66 e o Estatuto da Terra. 
LOCAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL 
As regras do Código Civil aplicam-se à locação de objetos (móveis e 
imóveis), que não se enquadram como prédios urbanos com fins residenciais e 
comerciais (pois nestes casos aplica-se a Lei n° 8.245/91). Assim continuam 
sendo regulados pelo Código Civil: 
1) Locações: 
• de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios. 
• de vagas autônomas de garagem ou de espaços para 
estacionamentos de veículos. 
• de espaços destinados à publicidade. 
• de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados 
2) Arrendamento Mercantil. 
 
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LOCAÇÃO DE COISAS MÓVEIS E IMÓVEIS 
a) Pode ela ser por tempo determinado ou indeterminado. Se por prazo 
determinado, ela cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, 
independente de notificação ou aviso (art. 573, CC). 
b) Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa 
alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada sem prazo 
determinado (art. 574, CC). 
c) A qualquer tempo, vencido o prazo do contrato, pode o locador 
notificar o locatário para restituir a coisa. 
d) Alienada a coisa, o novo proprietário não é obrigado a respeitar o 
contrato, a não ser que o contrato esteja na sua vigência, por prazo 
determinado, e contenha cláusula de sua vigência no caso de alienação, e 
constar de Registro de Imóveis (art. 576, CC). 
e) Morrendo o locador ou locatário transfere-se a locação a seus herdeiros 
(art. 577, CC), por esse motivo a doutrina afirma que o contrato de 
locação não é personalíssimo. 
f) Na dúvida quanto à interpretação do contrato, deve ser entendida a que 
mais favorecer o locatário. 
Direitos do locador 
• Receber pagamento do aluguel. 
• Exigir algumas garantias do locatário, como a fiança (veremos isso 
mais adiante de forma minuciosa). 
• Mover ação de despejo nos casos em que a lei permitir. 
• Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação. 
• Pedir revisão judicial do aluguel. 
Obrigações do locador 
• Entregar ao locatário a coisa alugada, com seus acessórios, em 
estado de servir ao uso a que se destina. 
• Manter a coisa alugada neste estado pelo tempo do contrato, salvo 
cláusula expressa. 
• Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa, durante o prazo do 
contrato. 
• Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros 
(tanto o locador como o locatário possuem legitimidade para 
ingressar com as ações possessórias). 
• Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de 
boa-fé. 
Direitos do locatário 
• Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel. 
 
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• Reter o bem no caso de benfeitorias necessárias ou úteis feitas com 
o consentimento por escrito do locador enquanto não receba 
indenização relativa a elas. 
• Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel locado. 
• Purgar a mora. Trata-se do ato que repara ou corrige a falta 
cometida. No caso é o pagamento da dívida, ou seja, os eventuais 
aluguéis vencidos, para evitar a rescisão do contrato. 
Obrigações do locatário 
• Servir-se da coisa alugada apenas para os usos convencionados ou 
presumidos conforme a natureza dela. 
• Tratar a coisa alugada como se fosse sua. 
• Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de 
ajuste, segundo os costumes do lugar. 
• Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo 
as deteriorações naturais do uso. 
LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO = LEI N° 8.245/91 
Esta lei regula a locação de imóveis urbanos residenciais e não 
residenciais. O Código Civil, apesar de ser uma lei posterior, não afastou a 
aplicação da Lei n° 8.245/91 para as locações de imóveis urbanos. É o que 
dispõe o art. 2.036, CC, que dispõe: “a locação de prédio urbano, que esteja 
sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. O art. 1o da Lei de 
Locações afirma que ela não terá incidência no contrato de locação de: 
a) imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público – nestes 
casos aplica-se o Decreto-lei n° 9.760/46 e a Lei n° 8.666/93. 
b) vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamentos de 
veículos – nestes casos aplica-se o Código Civil. 
c) espaços destinados à publicidade (ou outdoors) – aplica-se o Código 
Civil. 
d) apart-hotéis, hotéis residências ou equiparados (flats) – aplica-se o 
Código Civil. 
e) arrendamento mercantil ou leasing – aplica-se a Resolução do BACEN no
980/90. 
É importante esclarecer que nesta parte da aula as referências que 
faremos a dispositivos legais, são da Lei n° 8.245/91 (e não do Código Civil). 
CARACTERÍSTICAS GERAIS 
• Remuneração = Aluguel fixado por qualquer prazo. No entanto se o 
prazo for igual ou superior a dez anos, é necessária a outorga (ou vênia) 
conjugal, uxória ou marital (art. 3°). 
 
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• Durante o prazo convencionado não poderá o locador reaver o imóvel 
alugado. Já o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, 
proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou na sua 
falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4o – redação dada pela Lei no 
12.112/09). O locatário poderá também rescindir a locação por prazo 
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência 
mínima de trinta dias. 
• É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda 
estrangeira, ouro, nem ser vinculado a variação cambial, salário-mínimo, 
etc. (art. 17). 
• Não pode ser cobrado adiantado – salvo se a locação for por 
temporada (art. 49) e também nos casos em que o contrato foi celebrado 
sem garantia alguma. 
• Os índices e a periodicidade dos reajustes são previstos em legislação 
específica. Também pode ser reajustado judicialmente a cada 03 (três) 
anos, a partir do último contrato ou acordo ⎯ Ação Revisional de 
Aluguel (arts. 19 e 68 a 70). 
• Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução 
da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente
com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (art. 12). 
• Alienação do imóvel rompe o contrato, salvo se a locação for por tempo 
determinado. 
• Extinção ⎯ a locação se desfaz por mútuo acordo, infração contratual ou 
não pagamento do aluguel. 
• Ação do locador para reaver o imóvel é sempre por despejo. Na mesma 
ação pode ser feito o pedido de rescisão da locação, cumulado com a 
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Cita-se o locatário para 
responder ao pedido de rescisão contratual. Para pedido de cobrança cita-
se o locatário e os eventuais fiadores (art. 62, I e 5o). O locatário e o 
fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando,no prazo de 15 
(quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, 
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. Trata-se da 
purgação da mora. Se a ação de despejo for julgada procedente, o juiz 
determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo 
de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária (art. 63). 
• Se o bem locado for apartamento, o locatário poderá votar nas 
assembléias que não envolvam despesas extraordinárias de 
condomínio, caso o locador a ela não compareça (Lei no 4.591/64, art. 24, 
§4o). 
GARANTIAS 
O locador só pode exigir uma das seguintes modalidades de garantia 
(art. 37): 
 
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a) Caução – este termo vem da expressão latina “cautio”, que de modo 
geral quer significar a cautela que se tem ou se toma, em virtude do qual 
uma pessoa oferece a outra uma garantia ou segurança para o 
cumprimento da obrigação. Pode se referir a bens móveis ou imóveis 
(caução real); no entanto esta garantia geralmente é em dinheiro (caução 
em dinheiro), que não pode exceder a três meses de aluguel, depositado em 
caderneta de poupança (art. 38), em nome do locador e locatário (conta 
conjunta), pelo prazo de duração da locação. As correções monetárias e os 
juros revertem em favor do inquilino quando levantados no término da 
locação. 
b) Fiança pessoal (veremos em item próprio que se o fiador for casado, 
necessita da outorga de seu cônjuge, sob pena de ineficácia da garantia – 
Súmula 332 STJ) ou bancária. É a preferida pelo locador, pois possibilita 
avaliar a capacidade patrimonial e econômica do fiador. 
c) Seguro de fiança locatícia – ou seja, pagamento de uma taxa 
correspondente a um prêmio anual ou mensal ao locador. Garante-se, 
mediante premio, o valor do aluguel. É a forma mais comum nas locações 
comerciais. 
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES 
1) Qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva 
devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, 
salvo disposição contratual em contrário. 
2) É proibida, sob pena de nulidade da cláusula contratual, a 
exigência, por parte do locador, de mais de uma dessas modalidades de 
garantia num mesmo contrato de locação (art. 37 e parágrafo único). Ou seja, o 
locador só pode pedir uma das garantias, de forma alternativa: ou a caução, ou 
a fiança, ou o seguro. Nunca duas ou três das garantias em conjunto. 
3) Além disso, o aluguel somente pode ser cobrado adiantado se o 
contrato não estiver garantido por nenhuma das modalidades acima (art. 42). 
Assim, o locador que exigiu que o locatário apresentasse um fiador não pode 
exigir que o aluguel seja pago de forma adiantado. Somente se não foi exigida 
nenhuma das garantias acima é que o locador pode exigir o pagamento 
antecipado do aluguel. 
4) O fiador pode se eximir da obrigação, notificando o locador da sua 
intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança 
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação. O locador pode notificar o 
locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, 
sob pena de desfazimento da locação (art. 40, inciso X e parágrafo único). 
LOCAÇÃO RESIDENCIAL 
O legislador estabeleceu as seguintes hipóteses: 
• Contratos fixados por 30 (trinta) meses ou mais (art. 46) ⎯ Nas 
locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta 
 
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meses, a resolução (extinção) do contrato ocorrerá quando terminar o 
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Findo o 
prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por 
mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada 
a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e 
condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá pedir 
o imóvel para si (chamamos isso de “denunciar o contrato”) a qualquer 
tempo (denúncia vazia), apenas concedendo o prazo de trinta dias para 
desocupação. Se houver ação de despejo e o locatário concordar em sair 
do imóvel, terá seis meses para a desocupação. 
• Contratos fixados até 30 (trinta) meses (art. 47) ⎯ Quando 
ajustado verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, 
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por 
prazo indeterminado. Neste caso somente pode ser retomado o imóvel 
(denúncia cheia): a) por mútuo acordo; b) em decorrência da prática 
de infração legal ou contratual; c) em decorrência da falta de pagamento 
do aluguel e demais encargos; d) para a realização de reparações 
urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser 
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, 
podendo, ele se recuse a consenti-las; e) em decorrência de extinção do 
contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada 
com o seu emprego; f) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou 
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que 
não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel 
residencial próprio; g) se for pedido para demolição e edificação 
licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se 
o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta 
por cento; h) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco 
anos. 
• Locação por temporada ⎯ por até 90 dias, para certos fins, como 
lazer, tratamento de saúde ou realização de obras. O aluguel e os 
encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só vez (arts. 
48/50). 
Caros Alunos e Amigos 
Sempre que trato do tema “locações” surgem diversas indagações de 
alunos em sala de aula. Mas as perguntas feitas geralmente são mais de ordem 
prática do que para concursos, propriamente dito. Os alunos querem saber 
aspectos práticos do contrato de locação, muitas vezes casos que vivenciaram 
(ou ainda estão vivenciando), enfim, casos de ordem particular. E eu nunca me 
neguei a responder qualquer tipo de indagação. Assim, antevendo que possa 
haver algumas indagações a respeito, elaborei uma série de perguntas-
respostas. Trata-se, na verdade, de um “bate-bola” comigo mesmo, 
respondendo às indagações mais comuns dos alunos. Repito: isso serve 
 
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mais para a vida prática do que para concursos. Mas aqui vão algumas “dicas” 
importantes em situações de nosso dia-a-dia, referente à locação: 
Situações
1) Celebrei um contrato de locação com prazo de 12 (doze) meses. O locador pode pedir 
o imóvel de volta a qualquer tempo? Resposta: Não! Nas locações efetuadas por tempo inferior 
a 30 meses, a denúncia vazia (que é o pedido de retomada do imóvel pelo locador sem 
justificativa alguma) só poderá ocorrer após cinco anos ininterruptos de locação. Já as pedidos 
justificados de retomada (denúncia cheia) são: 
- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; 
- para uso próprio, do cônjuge ou companheiro; 
- para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis 
próprios; 
- para demolição e edificação; 
- para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos20%. 
2) Celebrei um contrato de locação por 30 (tinta) meses. Só se passou um ano e o 
locador já me pediu o imóvel de volta. Ele pode reaver o imóvel antes do prazo estipulado no 
contrato? Resposta: Não! A lei é bem clara neste sentido. O locador só poderá retomar o imóvel 
sem justificativa (denúncia vazia) após o término do contrato ou em casos especialíssimos (ex: 
acordo entre as partes, não pagamento do aluguel, etc.). Somente o inquilino poderá desistir da 
locação durante o prazo do contrato, mesmo assim, pagando multa proporcional ao período de 
cumprimento do contrato. Se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer 
transferência de emprego para outro local, o inquilino ficará isento do pagamento da multa, 
devendo notificar o locador num prazo de 30 dias de antecedência. 
3) Sou locatário e desejo realizar algumas reformas no imóvel que aluguei. Como fazer 
isso? Resposta: O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem 
o consentimento prévio e por escrito do locador. Se fizer é uma infração contratual e o contrato 
poderá ser rescindido. 
4) A casa que aluguei está com problemas sérios de vazamento. Já conversei com o 
locador, mas ele ainda não mandou arrumar. Posso providenciar o conserto e abater do aluguel? 
Resposta: Sim! Consertos de vazamento são considerados como benfeitorias necessárias. E 
estas podem ser efetuadas pelo inquilino, mesmo que sem autorização do locador, sendo que 
elas são indenizáveis. 
5) Aluguei uma casa dois meses atrás e agora descobri que a casa está infestada de 
ratos, cupins e traças. Posso rescindir o contrato? Resposta: Pela lei, se o imóvel não tem 
condições de habitabilidade o locatário pode rescindir o contrato sem pagar a multa. Mas, para 
isso, seria necessário entrar com ação judicial. Na prática o conselho é que se tente primeiro um 
acordo, pedindo para que o locador providencie a desratização, descupinização e dedetização do 
imóvel. Caso não seja possível e se não houver um acordo, pode-se rescindir o contrato 
judicialmente. 
6) Fui fiador de um amigo em um contrato de locação por 30 meses. Tal período já foi 
ultrapassado. O contrato foi prorrogado de forma indeterminada. Minha obrigação como fiador 
ainda persiste? Resposta: O art. 39 da Lei n° 8.245/91 estabelece que a garantia do fiador se 
estende até a efetiva entrega das chaves, salvo disposição em contrário. Por isso o ideal é que 
no próprio contrato o fiador deixe claro que concorda em garantir a locação somente até o 
termo final da locação (termo certo), não estendendo a fiança até a entrega do imóvel, em caso 
de prorrogação do contrato para prazo indeterminado. O art. 40, inciso X (acrescentado pela Lei 
no 12.112/09) prevê que o locador poderá exigir novo fiador no caso de prorrogação da locação 
por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de 
desoneração, ficando obrigado, poro todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias 
após a notificação ao locador. E continua o parágrafo único que “o locador poderá notificar o 
 
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locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de 
desfazimento da locação”. 
7) Tenho uma casa alugada já faz cinco anos. Nunca houve nenhum reajuste. Qual é o 
índice oficial que devo usar caso tente negociar um aumento do aluguel? Resposta: Os índices 
mais utilizados para os reajustes de aluguel são o IPC da Fipe, o IGPM e o INPC. 
8) Quando o inquilino não paga a taxa de condomínio, apesar de disposto em contrato, é 
possível ao proprietário cobrar o condomínio junto com o aluguel? Resposta: Teoricamente é 
possível. No entanto, não é aconselhável na prática. Isto porque nem todas as despesas do 
condomínio são de responsabilidade do inquilino, e ele tem o direito de saber o que está 
pagando. Além do mais, se o valor do condomínio aumentar durante o prazo da locação e o 
locador efetuar a cobrança de forma única, junto com o aluguel, ele não terá como repassar este 
aumento para o inquilino, já que o reajuste a ser pactuado será por um índice de inflação 
estabelecido em contrato. 
9) Tenho um imóvel localizado no perímetro urbano de uma cidade. Ele pode ser 
considerado como rural para fins locatícios? Sim. Se este imóvel for utilizado para ser feita uma 
plantação de hortaliças, mesmo estando no perímetro urbano ele é considerado imóvel rural, 
para fins de locação. De forma contrária um posto de combustível localizado próximo a uma 
rodovia pode ser considerado como móvel urbano, incidindo nas regras da Lei n° 8.245/91 
10) No meu contrato de aluguel consta uma cláusula que me obriga a pintar todo o 
imóvel quando eu o desocupar, inclusive com especificação exata da tinta e a informação de que 
o trabalho terá de ser todo refeito se o locador não gostar do resultado da pintura. Isto é 
abusivo? Resposta: Normalmente os contratos de locação exigem a entrega do imóvel nas 
mesmas condições em que foi recebido e a pintura é uma das condições que integra os 
contratos. Mas daí a exigir que seja refeita caso o locador não goste, implica em muita 
subjetividade, podendo ser considerada como sendo uma cláusula abusiva. 
Feitas estas observações de ordem prática, vamos continuar... 
Direito de Preferência – arts. 27 a 34, da Lei n° 8.245/91 
No caso de alienação do imóvel, o locatário tem preferência para 
adquirir o bem locado, em igualdade de condições com terceiros (e em especial 
no preço), devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante: 
notificação judicial, ou notificação extrajudicial, ou qualquer outro meio de 
ciência inequívoca. 
O locatário deve se manifestar no prazo de 30 dias, sob pena de caducar 
o direito. Ocorrendo a aceitação da proposta e posterior desistência por parte do 
locador, este deve responder pelos prejuízos causados (danos emergentes e 
lucros cessantes). 
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do 
alienante as perdas e danos. Poderá alternativamente, depositar o preço e 
demais despesas do ato de transferência e haver para si o imóvel locado. Mas 
isso se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório 
de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 
dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel. 
Benfeitorias – arts. 35 e 36 
 
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Inicialmente, convêm esclarecer que, se o aluno tiver alguma dúvida sobre 
o tema “benfeitoria”, deve retornar à aula sobre Bens. Aqui vamos nos ater 
apenas às benfeitorias realizadas no curso do contrato de locação. 
As benfeitorias necessárias (são as têm por finalidade conservar ou 
evitar que o bem se deteriore) introduzidas pelo locatário, ainda que não 
autorizadas pelo locador, bem como as úteis (são as que aumentam ou 
facilitam o uso da coisa), desde que autorizadas, são indenizáveis e ainda 
permitem o direito de retenção. 
Já as benfeitorias voluptuárias (destinadas ao embelezamento ou ao 
recreio) não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a 
locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do 
imóvel. 
Tais disposições podem ser deliberadas de modo diverso no próprio 
contrato de locação. 
Transferência do contrato de locação 
É perfeitamente admissível que um contrato de locação seja transferido 
para terceiros nas seguintes hipóteses: 
• Ato inter vivos – Cessão locacional,