Formas de aquisição da propriedade imóvel

Prévia do material em texto

Formas de aquisição da propriedade imóvel
	O Código Civil de 1916 enumerava, taxativamente, no art. 530, os modos de aquisição da propriedade imóvel: a) transcrição do titulo de transferência no Registro do Imóvel; b) acessão; c) usucapião; e) direito hereditário.
	O novo diploma não os especificou, limitando-se a disciplinar, no capítulo intitulado “da aquisição da propriedade imóvel”, a usucapião, o registro do título e a acessão (arts. 1.238 a 1.259).
	Como ocorre na posse e nos demais direitos, a propriedade admite formas de aquisição originárias e derivadas, onde, nas formas originárias há contato direto da pessoa com a coisa, sem qualquer intermediação pessoal. Na forma derivada, há intermediação subjetiva.
Formas de aquisição da propriedade imóvel:
Originárias – quando não houver transmissão de uma pessoa para outra; o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transmitido por outrem. Subdivide-se em:
Acessões (ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, plantações e construções);
Usucapião.
Derivadas – quando houver transmissibilidade do domínio; a propriedade passa de uma pessoa para outra. Dá-se por:
Registro imobiliário – ato intervivos – negócio jurídico (ex: contrato de comporá e venda seguido do registro);
Sucessão hereditária – ato causa mortis (testamento, herança).
Usucapião
Conceito: USUCAPIÃO é modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa à observância dos requisitos legais. É também chamada de prescrição aquisitiva, sendo modalidade de aquisição originária, pois não exige vínculo entre o usucapiente e o antigo proprietário da coisa, ou seja, não existe o fenômeno da transmissão. Diante disto, duas consequências podem ocorrer, sendo: não obrigatoriedade de pagamento do ITBI; não subsiste a hipoteca e, caso de aquisição originária, pois a propriedade é recebida de forma limpa, isenta de vícios. Segundo o artigo 1241 do CC, a sentença de usucapião tem natureza declaratória.
Bem público pode ser usucapido? Ver corrente de Spencer Vampé, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves, onde salientam:
“a nosso viso, a absoluta impossibilidade de usucapião sobre bens públicos é equivocada, por ofensa ao princípio constitucional da função social da posse, e, em última instância, ao princípio da proporcionalidade. Os bens públicos poderiam ser divididos em materialmente e formalmente públicos. Estes seriam aqueles registrados em nome da pessoa jurídica de direito público, porém excluídos de qualquer forma de ocupação, seja para moradia ou exercício de atividade produtiva. Já os bens materialmente públicos seriam aqueles aptos a preencher critérios de legitimidade e merecimento, posto dotados de alguma função social... ou seja, se formalmente público, haveria óbice a usucapião. Esta seria a forma mais adequada de tratar a matéria, se lembrarmos que, enquanto o bem privado tem função social, o bem público é função social”.
	Apesar de excelente defesa, vigora a impossibilidade, admitindo, no máximo, usucapião de bem de sociedade de economia mista, verbis:
Resp – 647.357 MG.
	Pressupostos:
Coisa hábil ou suscetível de usucapião;
Posse ad usucapionem;
Decurso de tempo;
O autor deve individualizar o imóvel e indicar qual i direito real que pretende ver declarado;
Matrícula do imóvel para identificação do réu, e confinantes;
Certidão negativa, caso o imóvel não tenha sido registrado.
Legitimação:
Exclui-se o detentor e inclui-se o possuidor, sendo este legitimado ativo para propositura de tal ação. Há entendimento que no polo ativo da ação não seja necessário o litisconsórcio entre cônjuges, desde que haja autorização do outro, e em caso de recusa, o judiciário poderá suprir a mesma.
No polo passivo da ação haverá a formação do litisconsórcio necessário, conforme versa o artigo 10 do CPC. Caso o imóvel não esteja matriculado, junto ao RGI, será réu qualquer um que tiver o título de propriedade.
Competência:
Será foro da situação do bem;
Se ocorrer a intervenção da União, a competência será delegada para a justiça federal.
Usucapião como matéria de defesa:
É possível o réu alegar matéria de defesa – súmula 237 do STF: a usucapião pode ser arguida em defesa.
A doutrina processualista, afirma que, somente nos dispostos em lei em que a usucapião for utilizada como matéria de defesa, a sentença de improcedência servirá como título para fins de registro.
Espécies:
Extraordinária: requisitos: posse de 15 anos (podendo ser reduzida a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo – posse trabalho – desde que exercida com ânimo de dono. De forma contínua, mansa e pacífica. Dispensam-se os requisitos do justo título e boa-fé.
Ordinária: prevista no artigo 1242, onde a norma apresenta duas espécies de usucapião, sendo a ordinária simples (caput) e a usucapião tabular (parágrafo único). Estes os requisitos: posse 10 anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, além do justo título e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 5 anos, na hipótese prevista no parágrafo único, ou seja, para deferimento da usucapião tabular, é necessário o registro do título e prazo de no mínimo 5 anos antes de o registro ser cancelado. Alguns chamam tal ocorrência de convalescência registral.
Especial rural (pro labore): requisitos: não ser o usucapiente proprietário rural nem urbano; posse de 5 anos, contínua, mansa e pacífica, área rural contínua,não excedente de 59 hectares, tornando-a produtiva com seu trabalho e nela tendo sua morada. Independente de justo título de boa-fé e não recair sobre bens públicos.
Especial urbana (pro mísero): exige posse de área urbana de até 250 metros quadrados; prazo de 5 anos; posse contínua, mansa e pacífica; utilização do imóvel para moradia do possuidor ou de sua família; não propriedade de outro imóvel urbano ou rural, não podendo recair sobre imóveis públicos e nem ser reconhecido ao novo possuidor mais de uma vez.
Coletiva: artigo 10 do estatuto da cidade prevê também a usucapião coletiva, de inegável alcance social, de ares urbanas com mais de 250 metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados individualmente. Nesta modalidade de usucapião, o possuidor pode, para fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu sucessor, contanto que ambas sejam contínuas. Trata-se do instituto do acessio possessionis. A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz mediante sentença, a qual servirá de título para posterior registro no RGI, onde o juiz, atribuirá fração ideal para cada terreno, independente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos.
Indígena: prevista no artigo 33 da lei 6001/73.
O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por 10 anos consecutivos, trecho de terras inferior a 50 hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. Este dispositivo não se aplica a terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, as áreas reservadas de que trata esta lei.
	Direito intertemporal:
	Artigos 2029 e 2030 do CC, onde até a data de 11 de janeiro de 2005, os prazos dos artigos acima serão de 12 a 17 anos. Assim os prazos de 10 e 5 anos, somente terão aplicação após transcorridos 2 anos da vigência do nosso atual Código Civil, sendo aplicado apenas para as regras extraordinária e ordinária em que houver posse ad laborem, onde para as demais aplica-se a regra do artigo 2028 do CC.
	Cumpre salientar, deverá ser exercida com animus domini (intenção de dono), e deverá ser:
	Mansa e pacífica: exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse (ou seja, proprietário).
	Contínua: sem intervalos, porém admite a sucessão (artigo 1243); o possuidor pode (não é obrigado, pois às vezes pode não interessar), acrescentar a sua posse à do seu antecessor para o fim de contar o tempoexigido, desde que ambas sejam informes.
	Justa: sem os vícios da violência, clandestinidade, ou precariedade. Se a situação de fato for adquirida por meios de atos violentos ou clandestinos, não induzirá posse, enquanto não cessar a violencia ou a cladestinidade, se for adquirida a título precário tal situação jamais se convalescerá.