CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

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Contratos imobiliários I
ATIVIDADE 7
Leia com atenção esta aula e em seguida faça o que se pede: 
Pesquise e em seguida disserte sobre a extinção do contrato pela aplicação da teoria da imprevisão. Apresente exemplos aplicáveis às relações imobiliárias.
Teoria da imprevisão acontece nos casos extraordinários e imprevisíveis por ocasião da formação do contrato, que o tornam, de um lado, excessivamente oneroso para uma das partes, gerando a impossibilidade de sua execução, e acarretam de outro lado, um lucro desarrazoado para a outra parte. Isso é assim porque impera o entendimento de que, se fosse permitido aos contratantes convencionar, ao seu bel-prazer, o ato negocial, estipulando quaisquer cláusulas sem que o juiz pudesse intervir, mesmo quando arruinasse uma das partes, a ordem jurídica não estria cumprindo o seu objetivo de assegurar a igualdade econômica, ou melhor, o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.
A Teoria da Imprevisão é o instituto que permite rediscutir os preceitos contidos numa relação contratual, em face da ocorrência de acontecimentos novos, imprevisíveis pelas partes e a elas não imputáveis. É, na verdade, uma aplicação direta do principio da boa-fé objetiva, uma vez que as partes devem buscar, no contrato, alcançar as prestações que originariamente se comprometeram, da forma como se obrigaram.
Segundo Álvaro Villaça Azevedo (2004, p. 18), ao analisar a teoria, traz o seguinte exemplo: suponhamos que um engenheiro se obrigue, fornecendo material e mão-de-obra, a construir par alguém uma casa, por oitocentos mil reais, reservando desta somo cento e cinqüenta mil reais com seus honorários.
Por imprevisível e brusca alteração no mercado, aumenta-se o preço do material de construção, eleva-se o salário mínimo, a ponto de impossibilitar o devedor ao cumprimento da sua obrigação. O que de material e de mão-de-obra tinha sido previsto para custar seiscentos e cinqüenta mil reais, passa a custar oitocentos mil reais, colocando o engenheiro em posição de desempenhar o seu serviço sem qualquer remuneração.
Exemplo:
- Um apartamento na praia em Camboriu é alugado para a primeira quinzena de janeiro. Seu contrato será celebrado em dólares, depois de feita a reserva com seis meses antes o preço do dólar dispara em 50% não sendo possível o locatário cumprir o combinado.
 
O Código Civil trata da matéria nos seguintes termos, vervis: 
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Dessa forma, a onerosidade excessiva, oriunda de evento extraordinário e imprevisível, que dificulta extremamente o adimplemento da obrigação de ma das partes, é motivo de resolução contratual. A parte lesada no contrato por esses acontecimentos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis, que alterem profundamente a economia contratual, desequilibrando as prestações recíprocas, poderá, para evitar enriquecimento sem causa ou abuso de direito por desvio de finalidade econômico-social, sob a falsa aparência de legalidade, desligar-se de sua obrigação, pedindo a rescisão do contrato ou o reajustamento das prestações recíprocas, por estar na iminência de se tornar inadimplente tendo em vista a dificuldade de cumprir o seu dever, ingressando em juízo no curso da produção de efeitos do contrato.
Para que o juiz dê ganho de causa numa ação de resolução do contrato por onerosidade excessiva, deverão estar provados os seguintes requisitos:
a) o contrato deve ser comutativo, de execução continuada e não ser aleatório, porque nesses contratos, o risco é da sua própria natureza e, em regra, apenas uma parte assume deveres;
b) devem ter ocorrido alteração radical nas condições econômicas no momento da execução do contrato, em confronto com o instante da formação;
c) onerosidade excessiva para um dos contratantes e beneficio exagerado para o outro; 
d) imprevisibilidade e extraordinariedade da modificação, pois é necessário que as partes, quando celebraram o contrato, não podiam prever esse evento anormal, isto é, que está fora do curso habitual das coisas. 
Preenchidos os requisitos e o juiz der ganho de causa, ter-se-á a liberação do devedor ou a redução da importância, ou melhor, das prestações ajustadas.
 Certo Gislaine, a teoria da imprevisão é o instituto que permite a uma das partes pedir a resolução do contrato quando a prestação que lhe cabe se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. 
Na aplicação desse princípio, consagrado no art. 478 do Código Civil, a jurisprudência tem reconhecido que não é qualquer acontecimento imprevisto que justifica sua incidência. É necessário que seja acontecimento extraordinário, imprevisível e que a vantagem da parte contrária seja extrema. A resolução do contrato poderá ser evitada, se a parte contrária oferecer-se a modificar eqüitativamente as condições do contrato. 
Como exemplo, podemos citar um recente julgado do STJ admitindo a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.