Desafio pousada PDF

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UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP 
CENTRO DE ENSINO A DISTÂNDIA 
PÓLO SIDROLÂNDIA-MS 
 
 
 
 
 
DESAFIO PROFISSIONAL 
VIABILIDADE DE INVESTIMENTO EM UMA POUSADA NA REGIÃO NORDESTE. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Jean Carlo Rodrigues R.A.: 9929030243 
ADMINISTRAÇÃO 
SIDROLÂNDIA/MS 
MAIO/ 2017 
 
2 
 
UNIVERSIDADE ANHANGUERA UNIDERP – CEAD 
POLO – CENTRO DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA (CEAD) 
CURSO: ADMINISTRAÇÃO 
DISCIPLINAS: ANÁLISE DE INVESTIMENTOS, ESTRUTURA E ANÁLISE DAS 
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS, CONTABILIDADE DE CUSTOS, GESTÃO DE 
NEGÓCIOS INTERNACIONAIS E DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO 
 
 
Desafio Profissional 
ADMINISTRAÇÃO 
 
 
Desafio Profissional aplicado ao 
Curso Superior de Administração 
oferecido pela Universidade 
Uniderp Anhanguera Interativa – 
Polo de Sidrolândia, sob a 
orientação do Professor Tutor 
Presencial Adão da Cunha 
Cristaldo, sugerido pelos 
professores Jefferson Dias, Valdeci 
Araújo, Maria Mônica, Dirceu de 
Araújo, Renato Silva e Caroline da 
Silva, sob orientação da Tutora 
eletrônica Kamilla Mateus. 
 
 
 
 
 
Jean Carlo Rodrigues R.A.: 9929030243 
SIDROLÂNDIA 
29 DE MAIO DE 2017 
 
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INDICE DE TABELAS 
 
Tabela 01: Resumo do Investimento Inicial..............................................................................06 
Tabela 02: Quadros e Diárias.....................................................................................................06 
Tabela 03: Volume de Diárias...................................................................................................07 
Tabela 04: Gastos Operacionais................................................................................................08 
Tabela 05: Projeções de receita para 15 anos............................................................................09 
Tabela 06: Fluxo de Caixa.........................................................................................................11 
Tabela 07: Cálculos do Valor Presente Líquido........................................................................14 
Tabela 08: Cálculos do Valos Presente Líquido Anualizado.....................................................15 
Tabela 09: Cálculos da Taxa Interna de Retorno (TIR)............................................................16 
Tabela 10: Cálculo do Payback Simples...................................................................................17 
Tabela 11: Cálculo do Payback Descontado..............................................................................18 
Tabela 12: Conclusões de retornos de investimento..................................................................19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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SUMÁRIO 
 
01 - INTRODUÇÃO .................................................................................................................. 5 
02 - DADOS ECONÔMICOS E FINANCEIROS DO PROJETO DE INVESTIMENTO ....... 6 
03 - GASTOS OPERACIONAIS ............................................................................................... 8 
04 - ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO PROJETO ........................................ 9 
05 - FLUXO DE CAIXA PROJETADO .................................................................................. 10 
05.1 - A IMPORTÂNCIA DO FLUXO DE CAIXA ........................................................... 10 
05.2 - PROJEÇÃO DE FLUXO DE CAIXA DA POUSADA NO NORDESTE ............ 11 
06 - O QUE É O VPL? ............................................................................................................. 13 
06.1 COMO CALCULAR O VPL MANUALMENTE ....................................................... 13 
06.2 - CALCULO DE VALOR PRESENTE LÍQUIDO COM A CALCULADORA ........ 14 
07 - VALOR PRESENTE ANUALIZADO (VPLA) ............................................................... 15 
08 - TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) ......................................................................... 16 
09 - TEMPO DE RECUPERAÇÃO DO INVESTIMENTO (PAYBACK) ............................ 17 
09.1 - PAYBACK DESCONTADO ..................................................................................... 18 
10 - CONCLUSÃO .................................................................................................................. 19 
11 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................................................................. 20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
01 - INTRODUÇÃO 
 
 O trabalho que segue, constitui-se no desenrolar de um Desafio Profissional, o qual 
proporciona o desenvolvimento e estimula a aprendizagem das disciplinas do 5° (quinto) 
semestre do curso de Administração, sendo elas: Análise de Investimentos; Estrutura e Análise 
das Demonstrações Financeiras, Contabilidade de Custos, Gestão de Negócios Internacionais e 
Desenvolvimento Econômico, proposto pela Universidade Anhanguera EAD. 
 O desenvolvimento deste desafio, tem por objetivo a aplicação de conceitos teóricos e 
práticos, visando verificar a viabilidade econômica do projeto de investimento para a 
construção de uma pousada na região nordeste do país. Através da aplicação do conhecimento 
adquirido ao longo do semestre, analisar os dados apresentados, e concluir se o grupo de 
investidores pode ter um retorno do investimento ao longo do tempo, levando em conta a 
instabilidade financeira que os investidores enfrentam no Brasil. 
 Serão utilizadas ferramentas de análise de investimento, que são compostas de um 
conjunto de técnicas, como o cálculo do Fluxo de Caixa, Valor Presente Líquido (VPL), Valor 
Presente Líquido Anualizado (VPLa), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Payback (Simples e 
descontado). 
Será elaborado um fluxo de caixa, projetando a receita líquida para um panorama de 15 
anos, que será a base para a aplicação de todas as outras ferramentas contábeis utilizadas na 
resolução deste trabalho. 
 Ao final dos cálculos e procedimentos financeiros, poderemos concluir com base nas 
comparações entre os resultados obtidos e os anseios dos investidores, se o projeto de 
investimento na pousada é ou não viável, do ponto de vista de retorno de investimento e 
rentabilidade a médio e longo prazo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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02 - DADOS ECONÔMICOS E FINANCEIROS DO PROJETO DE INVESTIMENTO 
 
 Conforme o desafio nos mostra, os investidores nos informaram alguns dados de 
pretensões de investimento para a construção da nova pousada: 
 
Tabela 01: Resumo do Investimento Inicial. 
Resumo de Investimento Inicial 
Investimento Inicial R$ 
Construção 1.583.977,61 
Compra de bens e equipamentos 322.265,00 
Outras despesas 30.000,00 
Total 1.936.242,61 
 Elaborado pelo autor do desafio (2016). 
 
 Na pousada haverá três tipos de quartos para os hospedes, sendo eles: 
Standard, Luxo e Master. Os quartos têm características alinhadas ao perfil dos hospedes em 
relação ao tamanho (m²), mobília e eletrodomésticos. 
Esta é uma projeção anual para os valores de diárias e para a frequência de utilização 
dos quartos: 
 
Tabela 02: Quadros e Diárias. 
 Quartos e Diárias 
Quartos Valor da diária (R$) Frequência de utilização 
Standard 165,20 55% 
Luxo 249,78 40% 
Máster 391,40 5% 
Valor médio diárias/ (freq.%) R$ 210,34 
 Elaborado pelo autor do desafio (2016). 
 
 Conforme nos mostra a tabela de quartos e diárias, o valor médio das diárias é de R$ 
210,34, considerando a frequência de utilização dos quartos. 
 
7 
 
 O público alvoda pousada, será de hospedes com renda média entre quatro e seis 
salários mínimos (R$ 3.748,00 a R$ 5.622,00). Com isso, estima-se que o período médio de 
permanência na pousada seja de quatro diárias e, assim, acredita-se que a preferência maior será 
para quartos do estilo standard e luxo. 
 No quadro abaixo, apresentamos a projeção do número de diárias semanais: 
 
 Tabela 03: Volume de Diárias. 
Volume de Diárias 
Mês 1ª semana 2ª semana 3ª semana 4ª semana Total Diárias 
Janeiro 172 172 306 172 822 
Fevereiro 308 70 70 70 518 
Março 172 70 70 70 382 
Abril 70 172 70 70 382 
Maio 70 70 70 70 280 
Junho 70 70 60 70 270 
Julho 70 70 70 140 350 
Agosto 70 70 70 70 280 
Setembro 70 70 70 70 280 
Outubro 70 70 70 70 280 
Novembro 70 70 70 70 382 
Dezembro 172 172 172 140 656 
Total 4882 
Elaborado pelo autor do desafio (2016). 
 
 Conforme observamos na tabela a cima, a projeção de maior volume de ocupação 
(diárias) na pousada é para os meses de janeiro, fevereiro, novembro e dezembro. Estes períodos 
correspondem as festividades de fim de ano, bem como o período de férias da maior parte dos 
hospedes, por isso, a demanda aumentará na pousada nestes períodos. 
 Será considerado para os próximos cálculos, o número total de diárias a fim de calcular 
a projeção de receitas e gastos operacionais, que estão diretamente ligados ao sucesso ou ao 
fracasso do investimento em questão. Para dar continuidade aos cálculos, precisamos conhecer 
e calcular os gastos operacionais do futuro empreendimento. 
 
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03 - GASTOS OPERACIONAIS 
 
É chamado de Gasto operacional ao dinheiro que uma empresa ou organização 
desembolsa em relação ao desenvolvimento das atividades realizadas. Entre as mais comuns 
podemos citar as seguintes: o pagamento de aluguel do local ou escritório que está fixado, o 
pagamento de salário a seus empregados e a compra de suprimentos, ou seja, são os gastos que 
uma empresa destina para manter em atividade sua condição de empresa ou, de outra forma, 
para modificar a condição de inativa em caso de não estar em boas condições de trabalho. 
 Os gastos operacionais se dividem em quatro tipos: gastos administrativos (salários e 
despesas do escritório), gastos financeiros (pagamento de juros, emissão de boletos), gastos não 
recuperáveis (realizados antes do início das operações correspondentes às atividades) e gastos 
de representação (gastos com viagens, transporte, alimentação, entre outros). 
 Os gastos operacionais também são chamados de gastos indiretos, pois correspondem ao 
funcionamento do negócio, portanto, não são investimentos, já os gastos desembolsados pela 
compra de alguma máquina podem ser considerados investimentos, por exemplo, a compra de 
uma copiadora é um investimento para uma empresa, enquanto que as folhas usadas para tirar 
cópias, sua manutenção e tudo aquilo exigido para seu funcionamento são considerados gastos 
operacionais. 
 
Tabela 04: Gastos Operacionais. 
Gastos Operacionais 
Gastos operacionais R$ 
Custo fixo R$ 146.084,18 
Custo Variável R$ 259.705,22 
Despesas R$ 324.631,52 
Outros Gastos 81.157,88 
Total 811.578,80 
 Elaborado pelo autor do desafio (2016). 
 
 Conforme a tabela a cima, a projeção de gastos operacionais para o primeiro ano do 
empreendimento é de R$ 811.578,80. Conhecendo os gastos operacionais, o volume de diárias 
e o valor médio das diárias, podemos projetar a receita do ano 01 e a partir dele os demais. 
 
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04 - ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO PROJETO 
 
Conforme projeção futura, há uma estimativa de crescimento de 6% ao ano para os 
gastos operacionais, e uma estimativa de crescimento de 8% para as receitas operacionais. Há 
também o imposto de renda a considerar, no valor de 10%, sobre todas as receitas. Partindo 
destas informações, vamos vislumbrar um panorama de receitas, despesas e impostos para um 
horizonte de 15 anos. 
 
 Tabela 05: Projeções de receita para 15 anos. 
 Ano 1 R$ Ano 2 R$ Ano 3 R$ Ano 4 R$ 
Diárias Anuais + 8% a.a 1.026.879,88 1.109.039,02 1.197.762,14 1.293.583,12 
Impostos 10% 102.687,98 110.903,90 119.776,21 129.358,31 
 Desp. Oper. + 6% a.a. 811.578,80 860.273,52 911.889,93 966.603,33 
Rec. Op. Líquida 112.613,10 137.861,60 166.096,00 197.621,48 
Elaborado pelo aluno (2017). 
 
 Ano 5 R$ Ano 6 R$ Ano 7 R$ Ano 8 R$ 
Diárias Anuais + 8% a.a 1.397.069,77 1.508.835,35 1.629.542,18 1.759.905,55 
Impostos 10% 139.706,97 150.883,53 162.954,21 175.990,55 
Desp. Oper. + 6% a.a. 1.024.599,53 1.086.075,50 1.151.240,03 1.220.314,44 
Rec. Op. Líquida 232.763,27 271.876,32 315.347,94 363.600,55 
Elaborado pelo aluno (2017). 
 
 Ano 9 R$ Ano 10 R$ Ano 11 R$ Ano 12 R$ 
Diárias Anuais + 8% a.a 1.900.698,00 2.052.753,84 2.216.974,14 2.394.332,08 
Impostos 10% 190.069,80 205.275,38 221.697,41 239.433,20 
Desp. Oper. + 6% a.a. 1.293.533,30 1.371.145,30 1.453.414,02 1.540.618,86 
Rec. Op. Líquida 417.094,90 476.333,15 541.862,70 614.280,01 
Elaborado pelo aluno (2017). 
 
 Ano 13 R$ Ano 14 R$ Ano 15 R$ 
Diárias Anuais + 8% a.a 2.585.878,64 2.792.748,93 3.016.168,85 
 
10 
 
Impostos 10% 258.587,86 279.274,89 301.616,88 
 Desp. Oper. + 6% a.a. 1.633.055,99 1.731.039,35 1.834.901,71 
Rec. Op. Líquida 694.234,78 782.434,68 879.650,25 
Elaborado pelo aluno (2017). *a.a.: ao ano Desp. Oper.: Despesa Operacional 
 
05 - FLUXO DE CAIXA PROJETADO 
 O fluxo de caixa projetado é um recurso por meio do qual o gestor financeiro é capaz 
de se antecipar situações de risco ou falhas que possam comprometer o orçamento da 
empresa, permitindo que, assim, ele tome as medidas necessárias para evitá-las antes mesmo 
que se concretizem. Consiste na projeção, para um período futuro determinado, das entradas e 
saídas do caixa da empresa, contando com suas contas a pagar e receber das datas futuras dentro 
desse período. 
Sem um fluxo de caixa projetado, a empresa torna-se vulnerável a problemas financeiros 
diversos, pois não consegue prever, por exemplo, quando haverá recursos para cobrir despesas 
como investimentos, imprevistos, ou até mesmo se será necessário recorrer a um financiamento. 
Em resumo, o fluxo de caixa projetado é uma ferramenta que serve para que empresas 
possam ter um conhecimento mais profundo a respeito de sua receita, lucros e despesas. 
 
05.1 - A IMPORTÂNCIA DO FLUXO DE CAIXA 
 
O fluxo de caixa pode ser utilizado de várias maneiras para otimizar a gestão financeira, 
como auxiliar no gerenciamento de gastos. Ao analisar corretamente o fluxo de caixa é possível 
que identificar gastos desnecessários dentro de algum processo realizado dentro da sua empresa. 
Utilizando o Fluxo de Caixa é possível garantir um maior controle das contas, sabendo 
exatamente quanto você está gastando e com o quê, além de estar ciente de tudo o que está 
entrando na empresa e de onde vem esse dinheiro. 
Através de uma análise de histórico de fluxos de caixas passados é possível fazer 
projeções que possam ajudar a empresa a se planejar financeiramente. Analisando estes 
históricos você pode fazer uma previsão de receita e de saída para determinado mês, podendo 
prever impactos causados por diversos motivos, que podem variar desde uma crise econômica 
 
11 
 
até a sazonalidade (que são as variações que influenciam na sua empresa, normalmente 
climáticas ou de movimento). 
Se você possui um restaurante perto da praia, por exemplo, suas entradas devem ser 
maiores nos meses de verão. Ao realizar um controle regular do seu Fluxo de Caixa, por 
exemplo, você consegue ter uma estimativa do quanto você irá receber naqueles meses, 
possibilitando que você trace um plano maisassertivo para aquele período. 
Levando em consideração que o futuro pode ser baseado em lições do passado, para que 
você possa planejar o futuro da sua empresa, é preciso que você reúna a maior quantidade de 
informações – atuais e históricas – possíveis. 
Os dados retirados de uma análise de fluxo de caixa são valiosíssimos para embasar a tomada 
de decisão da sua empresa, uma vez que você conhece os históricos de entradas e saídas, 
dependendo da amplitude das mudanças que você realiza, a tendência é que resultados venham 
a se repetir. 
 
05.2 - PROJEÇÃO DE FLUXO DE CAIXA DA POUSADA NO NORDESTE 
O gráfico que se apresenta agora, mostra a relação de receitas em relação aos anos 
projetados, neste caso 15 anos, levando em conta o aumento anual de 8% das receitas, o 
aumento de 6% das despesas, e 10% relativo ao imposto de renda, sobre as receitas: 
 
Tabela 06: Fluxo de Caixa. 
 R$ 197.621,48 
 R$ 166.096,00 
 R$ 137.861,60 
 R$ 112.613,10 
Ano 0 
 
 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 
 
R$1.936.242,61 
Investimento Inicial 
 
 
 
 
12 
 
 R$ 363.600,55 
 R$ 315.347,94 
 R$ 271.876,32 
R$ 232.763,27 
 
 
 
Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 
 
 
 R$ 614.280,01 
 R$ 541.862,70 
 R$ 476.333,15 
 R$ 417.094,90 
 
 
 
 
Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12 
 
 
 R$ 879.650,25 
 R$ 782.434,68 
R$ 694.234,78 
 
 
 
 
 
 
Ano 13 Ano 14 Ano 15 
 Elaborado pelo aluno (2017). 
 
13 
 
 
Conforme vimos na tabela anterior, os saldos foram positivos em todos os 15 anos de 
projeção. Com essas informações em mãos, os investidores definiram uma taxa mínima de 
atratividade (TMA), em 10% ao ano, tendo 9 anos como prazo máximo para recuperação do 
investimento. 
Tendo ciência destes dados, vamos utilizar outra ferramenta para análise de 
investimentos, que é o cálculo do Valor Presente Líquido (VPL). 
 
06 - O QUE É O VPL? 
 
O valor presente líquido (VPL), ou método do valor atual, é o método financeiro de se 
determinar o valor presente de saldos de fluxos de caixa futuros descontados a uma taxa de 
desconto, menos o custo do investimento inicial. A princípio, é calculado como os futuros 
pagamentos somados a um custo inicial estariam valendo hoje. Temos que considerar o conceito 
de valor do dinheiro no tempo, pois, exemplificando, 1(um) real hoje, não valeria 1(um) real 
daqui a um ano, devido ao custo de oportunidade (taxa de desconto). Exemplo: o montante de 
dinheiro no fundo de renda fixa rende juros. 
Para os cálculos do VPL é utilizada a TMA (Taxa Mínima de Atratividade) como taxa 
de desconto. A TMA é à taxa de retorno esperada pelos investidores e segue a seguinte lógica: 
VPL > 0 – significa que a sua expectativa de retorno foi superada e representam um lucro 
adicional. No caso se dois projetos forem mutuamente exclusivos, deve escolher-se o com o 
VPL positivo mais elevado. 
VPL = 0 – o investimento é indiferente 
VPL < 0 – indica que o investimento não é lucrativo para os investidores. 
O VPL para fluxos de caixa uniformes deve ser calculado através da seguinte fórmula, 
onde t é a quantidade de tempo que o dinheiro foi investido no projeto, n a duração total do 
projeto nos exemplos abaixo é de 6 períodos, i a taxa de desconto e FC o fluxo de caixa naquele 
período. 
 
06.1 COMO CALCULAR O VPL MANUALMENTE 
 
Para calcular manualmente o VPL, utilizamos a seguinte fórmula: 
 
14 
 
 
 
 
 Além desta fórmula para cálculo manual, o VPL também pode ser calculado utilizando 
uma calculadora financeira. Por ser a mais famosa e conceituada das calculadoras financeiras, 
utilizaremos a fórmula para lançar na calculadora financeira HP 12C. 
 
06.2 - CALCULO DE VALOR PRESENTE LÍQUIDO COM A CALCULADORA HP 
12C 
 
Para calcular o Valor Presente Líquido do nosso projeto de investimento através da 
calculadora financeira HP 12c, utilizaremos a seguinte sequência de teclas: 
 
Tabela 07: Cálculos do Valor Presente Líquido. 
F, CLEAR, REG 0,00 Limpa registros armazenados 
1936242.61,CHS, g, 
CFo 
-1.936.242,61 Armazena o FC0 (com sinal de menos). 
112613.10, g, CFj 126.613,10 Armazena o FC1. 
137861,60, g, CFj 137.861,60 Armazena o FC2. 
166096,00, g, CFj 166.096,00 Armazena o FC3. 
197621,48, g, CFj 197.621,48 Armazena o FC4. 
232763,27, g, CFj 232.763,27 Armazena o FC5. 
271876,32, g, CFj 271.876,32 Armazena o FC6. 
315347,94, g, CFj 315.347,94 Armazena o FC7. 
363600,55, g, CFj 363.600,55 Armazena o FC8. 
417094,90, g, CFj 417.094,90 Armazena o FC9. 
476333,15, g, CFj 476.333,15 Armazena o FC10. 
541862,70, g, CFj 541.862,70 Armazena o FC11. 
614280,01, g, CFj 614.280,01 Armazena o FC12. 
694234,78, g, CFj 694.234,78 Armazena o FC13. 
782434,68, g, CFj 782.434,68 Armazena o FC14. 
 
15 
 
879650,25, g, CFj 879.650,25 Armazena o FC15. 
RCL, N 15 Exibe o n°. de valores do fc inseridos (fora o 
FC0). 
10,i 10.00 Armazena a Taxa Mínima de Atratividade. 
f,NPV 545.904,38 Resultado VPL. 
 Elaborado pelo aluno (2017). 
 
07 - VALOR PRESENTE ANUALIZADO (VPLA) 
 
Em projetos com horizontes de planejamento mais longos, a interpretação do VPL pode 
ficar um pouco mais complicada para comparação. 
Uma alternativa então é utilizar um VPL médio (equivalente) para cada um dos períodos 
(anos) do projeto. Assim fica mais fácil para quem toma a decisão visualizar em termos de 
ganho por período (da mesma forma que está conceituado o lucro contábil por período) do que 
em termos de ganho acumulado ao longo de diversos períodos. 
O VPLa é uma variação do método do VPL. Enquanto o VPL concentra todos os valores 
do fluxo de caixa na data zero, no VPLa o fluxo de caixa representativo do projeto de 
investimento é transformado em uma série uniforme. 
Continuando os nossos cálculos, com base no fluxo de caixa anterior, iremos calcular 
VPLa na calculadora financeira HP 12 C da seguinte forma: 
 
 Tabela 08: Cálculos do Valos Presente Líquido Anualizado. 
Cálculos VPLa 
-545.904,38 PV 
15 N 
10 i 
PMT 71.772,11 (VPLa) 
 Elaborado pelo aluno (2017). 
 
Encontrando então um VPLa = R$ 71.772,11. Da mesma forma que o VPL, um VPLa 
> 0 indica que o projeto merece continuar sendo analisado pois a partir deste resultado, já 
podemos afirmar que o empreendimento está retornando lucros, e consequentemente o 
 
16 
 
almejado retorno de investimento ao projeto da pousada. Para termos a previsão do lucro, 
utilizaremos outras ferramentas contábeis para dar mais exatidão aos resultados. 
 08 - TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) 
 
Em resumo, esta é a taxa que torna o Valor Presente Líquido (VPL) de um fluxo de 
caixa igual à zero. 
Realizando a operação na calculadora financeira teremos: 
 
Tabela 09: Cálculos da Taxa Interna de Retorno (TIR). 
Pressionamento de tecla Dados do visor Descrição 
F, CLEAR, REG 0,00 Limpa registros armazenados 
1936242.61,CHS, g, CFo -1.936.242,61 Armazena o FC0 (com sinal de menos). 
112613.10, g, CFj 126.613,10 Armazena o FC1. 
137861,60, g, CFj 137.861,60 Armazena o FC2. 
166096,00, g, CFj 166.096,00 Armazena o FC3. 
197621,48, g, CFj 197.621,48 Armazena o FC4. 
232763,27, g, CFj 232.763,27 Armazena o FC5. 
271876,32, g, CFj 271.876,32 Armazena o FC6. 
315347,94, g, CFj 315.347,94 Armazena o FC7. 
363600,55, g, CFj 363.600,55 Armazena o FC8. 
417094,90,g, CFj 417.094,90 Armazena o FC9. 
476333,15, g, CFj 476.333,15 Armazena o FC10. 
541862,70, g, CFj 541.862,70 Armazena o FC11. 
614280,01, g, CFj 614.280,01 Armazena o FC12. 
694234,78, g, CFj 694.234,78 Armazena o FC13. 
782434,68, g, CFj 782.434,68 Armazena o FC14. 
879650,25, g, CFj 879.650,25 Armazena o FC15. 
RCL, N 15 Exibe Quant. valores inseridos (fora o FC0). 
10,i 10.00 Armazena a Taxa Mínima de Atratividade. 
f,NPV 545.904,38 Resultado VPL. 
f,IRR 13,23 Resultado TIR 
 
17 
 
Elaborado pelo aluno (2017). 
 
Um fato interessante é que a TIR tanto pode ser usada para analisar a tanto o retorno 
como para analisar o risco. 
Na dimensão retorno ela pode ser interpretada como um limite superior para a 
rentabilidade de um projeto de investimento. Se TIR > TMA é porque há mais ganho no projeto 
do que na TMA. 
Já pela ótica de risco, a informação da TMA é mais relevante, pois pode ser interpretada 
como sendo o limite superior da variabilidade da TMA. 
Se a TMA for igual à TIR, então o ganho do projeto será igual à zero. Se a TMA for 
maior que a TIR, não vale a pena investir no projeto. Quanto mais a TIR for próxima à TMA, 
mais risco do projeto aumenta, e, portanto, deve ser analisado com ainda mais cautela. 
 
 09 - TEMPO DE RECUPERAÇÃO DO INVESTIMENTO (PAYBACK) 
 
O Payback é outro indicador de risco de projetos de investimentos sendo um importante 
indicador dentro do processo de tomada de decisão sobre investimentos. Ele representa o 
número de períodos necessários para que o fluxo de benefícios supere o capital investido. 
Seguindo nosso trabalho, vamos calcular em quanto tempo o capital de R$ 1.936.242,61 
investido inicialmente é recuperado, pelo método do payback simples: 
 
Tabela 10: Cálculo do Payback Simples. 
Projeto Pousada na região Nordeste Acumulado 
Investimento Inicial (R$) (1.936.242,61) 
Ano Entradas de Caixa (R$) -1.936.242,61 
1 126.613,10 -1.809.629,51 
2 137.861,60 -1.671.767,91 
3 166.096,00 -1.505.671,91 
4 197.621,48 -1.308.050,43 
5 232.763,27 -1.075.287,16 
6 271.876,32 -857.410,84 
 
18 
 
7 315.347,94 -543.062,90 
8 363.600,55 -178.462,35 
9 417.094,90 238.632,55 
10 476.333,15 714.965,70 
11 541.862,70 1,256.828,40 
12 614.280,01 1.871,108,41 
13 694.234,78 2.565.343,19 
14 782.434,68 3.347.777,87 
15 879.650,25 4.227.428,12 
 Elaborado pelo aluno (2017). 
Desta forma, fica simples verificarmos que o investimento inicial de R$ 1.936.242,61 
seria recuperado entre oito e nove anos. 
 
09.1 - PAYBACK DESCONTADO 
 
É o período de tempo necessário para recuperar o investimento, avaliando-se os fluxos 
de caixa descontados, ou seja, considerando-se o valor do dinheiro no tempo. O cálculo do 
Valor Presente Líquido – VPL, leva em conta o valor do dinheiro no tempo. 
 Neste método, todos os fluxos de caixa futuro deverão ser descontados por esta taxa em 
relação ao período ao qual o fluxo está atrelado. Para trazer a valor presente (VP), executaremos 
o seguinte procedimento na calculadora financeira HP 12C, considerando a taxa Mínima de 
Atratividade (TMA) em 10%: 
 
 Tabela 11: Cálculo do Payback Descontado. 
Payback Descontado Acumulado R$ 
FV i n Apertar Resultado R$ -1.936.242,61 
126.613,10 10 1 PV 115.102,82 -1.821.139,79 
137.861,60 10 2 PV 113.935,21 -1.707.204,58 
166.096,00 10 3 PV 124.790,38 -1.582.414,20 
197.621,48 10 4 PV 134.978,13 -1.447.436,07 
232.763,27 10 5 PV 144.527,68 -1.302.908,39 
271.876,32 10 6 PV 153.467,09 -1.149.441,30 
 
19 
 
315.347,94 10 7 PV 161.823,36 -987.617,94 
363.600,55 10 8 PV 169.622,34 -817.995,60 
417.094,90 10 9 PV 176.888,95 -641.106,65 
476.333,15 10 10 PV 183.647,05 -457.459,60 
541.862,70 10 11 PV 189.919,57 -267.540,03 
614.280,01 10 12 PV 195.728,54 -71.811,49 
694.234,78 10 13 PV 201.095,09 129.283,60 
782.434,68 10 14 PV 206.039,51 335.323,11 
879.650,25 10 15 PV 210.581,28 545.904,39 
 Elaborado pelo aluno (2017). 
 
 Tabela 12: Conclusões de retornos de investimento. 
Payback Simples Payback descontado 
Anos 8 Anos 12 
Meses 4 Meses 2 
Dias 10 Dias 20 
Elaborado pelo aluno (2017). 
 
10 - CONCLUSÃO 
 
 O desenvolvimento do presente trabalho possibilitou uma análise de como projetar 
panoramas futuros de investimentos e custos, bem como aplicar de forma eficiente as várias 
técnicas de análise estudadas ao longo do semestre, e avaliar de forma prática, como essas 
ferramentas atuam e interagem entre si. 
Após a apuração de todos os dados obtidos, podemos chegar na conclusão de que o 
investimento é viável, tendo em vista que todas as previsões de metas estipuladas pelo grupo 
de investidores foram atingidas. 
Após o cálculo do Valor Presente Líquido e Valor Presente Líquido Anualizado, 
chegamos a resultados positivos, garantindo a viabilidade da continuação da análise do 
investimento, o que nos possibilitou a avançar nas análises de viabilidade do investimento 
estudado. 
 
20 
 
Calculando a taxa interna de retorno, pudemos chegar ao resultado de 13,23%, 
concluindo que a Taxa Interna de Retorno foi maior que a Taxa Mínima de Atratividade, pré-
fixada em 10% pelos investidores. 
 O Payback foi última ferramenta de análise que nos utilizamos. Comparando os dados 
das entradas de recursos projetadas para o período de 15 anos, chegamos a previsão recuperação 
do investimento em 8 anos, 4 meses e 10 dias, dentro da previsão dos investidores, que previam 
o retorno dos seus investimentos em 9 anos. Na forma descontada do cálculo de Payback, 
avaliando-se os fluxos de caixa descontados, considerando-se o valor do dinheiro no tempo 
chegamos ao resultado de retorno do investimento em 12 anos, 2 meses e 20 dias. 
11 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
Análise Horizontal e Vertical, disponível em 
https://www.researchgate.net/publication/299082340_analise_vertical_horizontal_e_atraves_
de_indices_e_regressao_linear_simples_como_elementos_para_viabilizar_a_projecao_das_de
monstracoes_contabeis_e_avaliacao_de_empresas-um_estudo_de_caso_com_empresa, acesso 
em 09 Mai. 2017. 
Conceito de Gastos Operacionais, disponível em http://queconceito.com.br/gastos-
operacionais, acesso em 12 Mai. 2017. 
O que é Fluxo de caixa Projetado, disponível em https://blog.sagestart.com.br/o-que-e-fluxo-
de-caixa-projetado/ , acesso em 15 Mai. 2017. 
A importância do VPL para avaliação de projetos, disponível em 
https://alexandrevenancioconsultoria.wordpress.com/2010/10/01/a-importancia-do-vpl-para-
avaliacao-de-projetos/ , acesso em 21 Mai. 2017. 
Valor presente liquido VPL e taxa interna de retorno TIR na HP 12C, disponível em 
www.administrando.net.br/mensagem_completa.php?id=52, acesso em 21 Mai. 2017. 
Exemplo de cálculo do valor presente líquido (VPL) em fluxos de caixa não agrupados, 
disponível em https://support.hp.com/br-pt/document/c02043764#NPVUngrp, acesso em 21 
Mai 2017. 
O que é e Como Calcular o Valor Presente Líquido (VPL), disponível em http://blog.luz.vc/o-
que-e/o-que-e-e-como-calcular-o-valor-presente-liquido/#sthash.xv4yKtFn.dpuf, acesso em 21 
Mai. 2017. 
 
21 
 
Como a análise do Valor Presente Líquido Anualizado (VPLa) ajuda no processo de avaliação 
de viabilidade de investimento?, disponível em https://www.treasy.com.br/blog/o-que-e-vpla, 
acesso em 23 Mai. 2017. 
Como calcular o Payback Descontado, disponível em 
https://www.youtube.com/watch?v=4sy8Jf-5_Iw, acesso em 25 Mai. 2017. 
Como calcular o VPL e a TIR no Excel, disponível em < https://www.youtube.com/watch?v=f-
CDveaEloI>, acesso em 25 Mai.2017. 
Conclusão de trabalhos em 6 passos secretos, disponível em < 
http://guiadamonografia.com.br/conclusao-de-trabalho/>, acesso em 28 Mai.2017. 
Lista de ilustrações e tabelas, disponível em 
http://formatacaoabnt.blogspot.com.br/2011/10/lista-de-ilustracoes-e-de-tabelas.html, acesso 
em 28 Mai. 2017.