CONTRATOS EM ESPÉCIE (parte 01)

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CURSO DE DIREITO CONTRATUAL
(contratos em espécie)
 Contrato de Compra e Venda
Conceito: contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel, mediante uma remuneração, denominada preço (art. 481, CC).
Características: 
Sinalagmático (bilateral): cria-se obrigações tanto para o comprador (pagar o preço) como para o vendedor (entregar a coisa).
Dois atos que correspondem a uma só atividade jurídica.
Cada ato corresponde, a um só tempo, causa e efeito da outra (correspectivas)
Oneroso: confere vantagens econômicas a ambas as partes: (para o vendedor) – o direito de obter o preço; (para o comprador) : o direito de receber a coisa. 
Comutativo (a regra): prestações determináveis e equivalentes no momento da conclusão do contrato.
O contrato de compra e venda será aleatório se disser respeito a: 
coisas futuras, cujo risco de não vierem a existir seja assumido pelo comprados;
 
coisas futuras, cujo risco de virem a existir em qualquer quantidade seja assumido pelo comprados; 
coisas presentes, mas expostas a riscos, assumidas pelo comprador (Orlando Gomes, Contratos, p. 230).
Consensual: forma-se pelo simples acordo de vontades
Pergunta-se: O contrato de compra e venda é translativo da propriedade ? 
- compõe o conteúdo, que se perfaz pela tradição ou pelo registro (art. 482, CC).
A transferência da propriedade se divide em duas fases: 
O contrato de compra e venda: efeito meramente obrigacional, constituindo-se título causal. 
A tradição ou registro: constituem o ato translativo (Serpa Lopes, Curso de Direito Civil, vol. III, p. 291).
Pergunta-se: O que se entende por efeito obrigacional do contrato de compra e venda ? 
Ius ad rem: tem o comprador direito pessoal, contra o vendedor, para haver a coisa; 
Na hipótese de venda dupla: cabe ao preterido apenas perdas e danos em face do vendedor, consolidando-se a propriedade em face do adquirente de boa-fé.
Direito ao preço: tem o vendedor direito pessoal contra o comprador, para haver o preço; 
Quanto à aplicação a regra res perit domino: O vendedor, que continua proprietário da coisa até o momento da tradição ou registro, tem o dever de conservar a coisa, enquanto não se efetivar a transmissão do domínio, suportando os riscos do eventual perecimento.
Elementos essenciais: (1) Coisa; (2) Preço; (3) Consentimento (art. 482, CC).
Coisa: todo e qualquer bem pode ser objeto do contrato, desde que se encontre no comércio: a) presente ou futuro; b) próprio ou alheio.
No caso de bem futuro que não venha existir: 
Se comutativo, ficará sem efeito, restituindo-se as partes ao estado anterior – art. 483, CC, primeira parte; 
Se aleatório, necessária a distinção entre as hipóteses de emptio spei (compra da esperança) e emptio rei speratae (compra da coisa esperada). 
Na emptio spei (compra da esperança): a existência da coisa futura depende do acaso – terá o comprador de pagar o preço, já que assumiu o risco, se a inexistência da coisa se deu sem culpa do vendedor (art. 458, CC).
Na emptio rei speratae (compra da coisa esperada): a existência das coisas futuras está na ordem natural, sendo apenas a qualidade e quantidade fruto do acaso (Ex: colheita) – se a coisa vier a existir em qualquer quantidade ou qualidade, o vendedor fará jus ao preço; se a coisa não vier a existir, resolve-se o contrato e as partes voltam ao status quo ante – art. 459, CC.
Na dúvida, aplica-se a emptio rei speratae: por ser mais favorável ao comprador (art. 231, CC).
Compra e venda de herança futura: inadmissível o chamado pacto corvina (art. 426, CC).
Venda à vista de amostras, protótipos ou modelos: exige-se que as qualidades correspondentes nas amostras, protótipos e modelos sejam também encontradas na coisa propriamente dita (art. 484, CC).
Incluem-se as hipóteses de produtos oferecidos por fotografias (Carvalho Santos, Código Civil brasileiro Interpretado, vol XVI, p.150).
Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo se houver contradição ou diferença entre a coisa entregue e aquilo pactuado (art. 484, CC,§único).
Controvérsia: Trata-se de negócio condicional ? Não: o negócio jurídico não fica sujeito a evento incerto, estabelecendo-se desde logo uma obrigação exata e definitiva (Carvalho de Mendonça); Sim: O negócio somente se torna perfeito com a verificação da identidade entre o objeto comprado e a amostra (Arnold Wald).
Preço: consiste em soma de dinheiro que equivale ao valor da coisa objeto do contrato.
Exige-se a pecuniaridade do preço no momento da celebração:
Quando há entrega de outro bem: haverá troca ou dação em pagamento.
Quando se convenciona o pagamento do preço em dinheiro, mas posteriormente as partes convencionam a entrega de um bem: hipótese de dação em pagamento, que não desnatura o contrato celebrado de compra e venda.
Quando se convenciona o pagamento do preço parte em dinheiro e parte em bem: verifica-se a predominância sensível da soma em dinheiro sobre o valor da coisa, ou vice-versa (Caio Mário, Instituições, p. 181).
Exige-se a seriedade do preço (real e verdadeiro):
Veda-se os preços irrisórios: vício da lesão (art. 157, CC)
 Veda-se os preços fictícios: vício da simulação. 
Exige-se ser certo e determinável o preço.
A sua determinação dá-se:
 
(1) estipulação entre as partes; 
- Veda-se a potestatividade pura: deixar a determinação ao arbítrio exclusivo de uma das partes – art. 122 c/c art. 489, CC;
(2) tabelamento ou tarifamento por parte da autoridade pública, se for o caso; 
(3) arbitramento por um terceiro, a critério das partes – art. 485, CC; 
- aceite do terceiro: trata-se de condição suspensiva para o aperfeiçoamento do contrato.
- efeito retrooperante:considera-se celebrado o contrato desde o momento em que as partes o pactuaram.
- as partes não podem recusar o preço oferecido: sob pena de se transformar em uma cláusula de arrependimento por via reflexa.
- momento da estipulação: quando da estipulação do preço e não da celebração do contrato.
Teoria da imprevisão: deve-se recompor o equilíbrio econômico financeiro
- não cabe integração judicial (Caio Mário).
(4) fixação do valor da coisa, segundo sua cotação, no mercado ou na bolsa, em certo momento e lugar – art. 486, CC – ou fixação por índices e parâmetros objetivos (art. 487, CC).
- funcionamento do mercado ou da bolsa: trata-se de condição suspensiva para o aperfeiçoamento do contrato.
- variação de cotação no mesmo dia, em que não há estipulação de horário: preço médio de mercado do dia (art. 488, § único, CC, por analogia).
- na ausência de inexistência das hipóteses anteriores: considera-se o preço habitual praticado pelo vendedor (art. 489, CC).
- acessórios do preço - despesas de registro e escritura (a cargo do comprador) e despesas com a tradição (a cargo do vendedor) - art. 490, CC.
Decidam 
Consentimento: acordo de vontades manifestadas, naturalmente, por agente capaz.
Momento de formação: tratativas - há o oferecimento mútuo de propostas e contrapropostas (art. 427, CC).
Exige-se capacidade genérica e capacidade especial (legitimação) – art. 496 e 497, CC.
Aperfeiçoa-se solo consensu: independe de formalidades, salvo no caso de venda de bens imóvel no valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, quando se exige escritura pública – art. 108 c/c 215, CC.
Elementos não essenciais: (1) Tempo; (2) Lugar; (3) Modo de execução.
Dispensáveis, apesar de relevantes: na ausência, cabe a integração do negócio jurídico, seja por posterior consenso das partes ou por suprimento judicial.
Ex: Contrato de compra e venda celebrado sem que as partes tenham acordado sobre os ditos elementos supletivos. Não poderá o alienante deixar de proceder à entrega, alegando que não definidas as condições de tempo, lugar e modo deexecução.
Hipótese de venda condicional ou a termo: ajusta-se elementos acidentais que fazem depender de acontecimentos futuros a produção de efeitos do negocio jurídico – pendente condição suspensiva ou termo inicial, diz-se que o contrato existe, mas não produz seus regulares efeitos.
Da tradição da coisa:
- tempo: após o recebimento do preço (art. 491, CC)
em caso de tradição antes do pagamento do preço e o comprador cair em insolvência: poderá o vendedor exigir caução – art. 495, CC.
Não é necessária a insolvência civil ou falência: basta a insolvabilidade – justo receio de que o comprador não conseguirá honrar o compromisso.
igual proteção é conferida ao comprador em que paga o preço antes de ser realizada a entrega (art. 477, CC).
- lugar: em regra, no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda (art. 493, CC).
Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador: o risco corre em desfavor do comprador, uma vez entregue a coisa a quem haja de transportá-la – (art. 494, CC).
- responsabilidade: 
pelos débitos que gravem a coisa existentes até o momento da tradição: vendedor (art. 502, CC).
pelo perecimento até o momento da tradição: vendedor – art. 492, CC (primeira parte) – presunção res perit domino.
pelo preço: comprador – art. 492, CC (segunda parte)
pelos fortuitos que ocorrerem no ato de contar, marcar ou assinalar coisas que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando: comprador, desde que já tiverem sido postas à disposição do mesmo – art. 492, CC (§ 1º).
se o comprador estiver em mora de receber as coisas: comprador, desde que a coisa esteja posta à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados - art. 492, CC (§ 2º).
Venda ad mensuram (quando o imóvel é vendido por valor que corresponda ao produto da soma do preço estipulado para cada unidade de medida) X venda ad corpus (quando a referência às dimensões do imóvel é meramente enunciativa, já que a venda recai sobre objeto certo e determinável) 
Presunção legal de venda ad corpus (art. 500, § 1º).
Na hipótese de entrega de imóvel com metragem inferior, na venda ad mensuram: o comprador terá direito de exigir o complemento da área ou, em não sendo possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço (art. 500, CC, caput).
Na hipótese de entrega de imóvel com metragem superior, na venda ad mensuram: segundo escolha do comprador, o mesmo poderá completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso (art. 500, § 2º).
Na hipótese de venda ad corpus: não haverá complemento, nem devolução (art. 500, § 3º, CC).
Prezo decadencial: art. 501, CC- 01 ano a contar do registro do título ou a partir da imissão na posse.
Quanto ao defeito oculto, nas coisas vendidas conjuntamente, não é autorizado a rejeição de todas (art. 503, CC).
- Da Restrição à Compra e Venda
Da venda de ascendente à descendente (art. 496, CC).
Da venda entre cônjuges (art. 499, CC).
- há a possibilidade de compra e venda de bens afetados com clausula de incomunicabilidade (art. 1668, I, CC)? Não, pois importaria em fraude à disposição de vontade que instituiu a cláusula.
Sim, pois incomunicabilidade não gera inalienabilidade (art. 1911, CC).??????
Da venda de bens sob administração (art. 497, CC).
Da venda de bens em condomínio (art. 504, CC).
 - restrição aplicável apenas na hipótese do condomínio pro indiviso (STJ).
DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS 
À COMPRA E VENDA
Cláusula de retrovenda (art. 505 a 508, CC)
- Trata-se de cláusula acessória/ importa em uma condição resolutiva/ não é nova alienação/ paga-se somente um imposto: o Imposto de Transmissão Inter Vivos.
- Conceito: cláusula em que o vendedor de um imóvel se reserva o direito de recobrá-lo em certo prazo restituindo o preço mais despesas.
- outorga uxória de ambos os contratantes: (art. 1647, I. CC).
- retrovenda feita por condôminos (art. 508, CC).
- Pressupostos da retrovenda
1) Somente imóveis.
2) Prazo decadencial de 03 anos (art. 505, CC)
as partes podem reduzir o prazo
quando não estabelecido o prazo, exerce-se a qualquer momento, desde que haja prévia notificação.
3) Deve constar no mesmo instrumento da venda: se estiver em outro, será promessa de compra e venda, e não cláusula de retrovenda.
4) Pagar o preço, que imposta: a) valor originalmente pago pela coisa original; b) valor das despesas suportadas comprador, quando da aquisição original; c) valor equivalente às benfeitorias necessárias; d) valor equivalente às benfeitorias úteis e voluptuárias expressamente consentidas, na forma escrita. 
- Meio de viabilização do direito
- Pergunta-se: Qual a medida cabível quando o comprador se recusa a receber o preço?
Efetua-se o depósito judicial, quando o comprador se recusa a receber a quantia (art. 506, CC).
- na hipótese de insuficiência do depósito: o vendedor não será restituído no domínio enquanto não complementá-lo (art. 506, § único, CC).
Pode ser exercido perante terceiros adquirentes (art. 507, CC).
- deve-se realizar o registro tanto da compra e venda, como de suas modalidades (art. 167, I, 29, Lei 6.015/73).
- Meio de defesa do comprador:
Em sendo título executivo extrajudicial: oposição de embargos (art. 585, CPC).
Em não sendo título executivo, contestação na ação de conhecimento pelo rito ordinário. 
- Cessão do direito:
Transmissível a herdeiros e legatários (art. 507, CC).
Transmissão inter vivos ? Não: Maria Helena Diniz; Sim: Paulo Lobo.
- Extinção da retrovenda
Pelo exercício do direito do vendedor;
Pela preclusão do prazo decadencial (3 anos no máximo); acabado o prazo, resolvido está o contrato;
Pelo perecimento do imóvel. O imóvel pode ter sido erodido. E se o imóvel deteriorar? Amanda pagou R$ 500 mil pelo terreno. Se eu quiser comprar de volta, pagarei esse valor a ela. Isso é fato. Só que o imóvel deteriorou, e agora vale R$ 100 mil a menos. Quanto pagarei para Amanda? Os mesmos 500, se eu quisé-lo de volta. E se a deterioração se deu por culpa (ou dolo) do comprador? Aí sim abate-se o valor. 
Pela renúncia do vendedor. Aqui chamamos de direito de resilição unilateral.
Cláusula de venda a contento e Cláusula de venda sujeita a prova (art. 509 a 512, CC).
- Venda a contento: art. 509, CC
Conceito: contrato que se subordina a condição de ficar desfeito se a coisa não agradar o comprador. 
condição suspensiva (art. 509, CC). Permanece a coisa sob o domínio do vendedor, que assumira os riscos (res perit domino).
não se trata de condição puramente potestativa: mas simplesmente potestativa (a boa-fé objetiva dará o tom ético da manifestação do comprador).
cabe a aprovação tácita (art. 111, CC).
em não havendo prazo, necessária a notificação (art. 512, CC).
- Venda sujeito a prova (art. 510, CC).liga-se ao fato da coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser idôneo ou não para o fim a que se destina
há margem de discricionariedade menor
aplica-se a ela o quanto foi dito em relação a venda a contento
Cláusula de preempção ou preferência (arts. 513 a 520, CC): promessa unilateral de oferecer a coisa ao vendedor, pelo peço equivalente ao da oferta feita por um terceiro interessado na sua aquisição.
Há duas espécies de preempção: a convencional e a legal
- a convencional: constitui um pacto adjeto à compra e venda.
Exige uma dupla condição: se o comprador quiser vender/se o vendedor quiser comprar
Implica em um direito pessoal: em sendo desrespeitado, gera para o comprador a obrigação de arcar com as perdas e danos.
Pode ser objeto tanto bens móveis como imóveis.
Prazo para incidir o direito de preferência: 180 dias para as coisas móveis e 02 anos para o imóveis, contados a partir da afronta.
Clausula de venda com reserva de domínio (art. 521 a 528, CC)
Cláusula de venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC)
CONTRATO DE TROCAOU PERMUTA
- Conceito: É aquele pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro.
- Natureza Jurídica: bilateral ou sinalagmático (traz direitos e deveres recíprocos) /oneroso (presença de sacrifício de vontade pelas partes)/consensual/formal ou informal
- aplicação residual: aplicam-se, no que couberem, as mesmas regras previstas para a compra e venda.
- Art. 533, CC: destacam-se duas particularidades:
Inciso I: regra, de natureza supletiva, quanto à distribuição das despesas entre os permutantes.
Inciso II: sanção de anulabilidade à permuta entre ascendentes e descendentes, sem o consentimento do cônjuge e dos demais descendentes, se os valores dos bens trocados forem desiguais.
- Caio Mário: natureza jurídica do contrato quando as partes ajustam que uma das prestações se dará, parte em dinheiro, parte em outra coisa: haverá compra e venda ou doação?
Corrente objetivista: cogita dos valores, considerando que será troca ou compra e venda se a coisa tiver maior valor do que o saldo, ou vice-versa (Pothier).
Corrente subjetivista: dá relevância à intenção das partes e considera troca ou venda o contrato se as partes tiverem o propósito de realizar uma ou outra (Marcadé).
Corrente híbrida: conjuga os elementos anímico e material, ensinando que, realizada permuta de bens de valores desiguais, deve o contrato ser tido mesmo como uma permuta, salvo se o valor do saldo exceder tão flagrantemente o valor da coisa, que a prestação pecuniária seja mais importante para as partes.
CONTRATO ESTIMATÓRIO OU 
VENDA EM CONSIGNAÇÃO
Conceito: contrato pelo qual o consignante transfere ao consignário bens móveis, para que o último os venda, pagando um preço de estima, ou devolva os bens findo o contrato, dentro do prazo ajustado.
Características: bilateral ou sinalagmático/oneroso/real (aperfeiçoado com a entrega da coisa consignada)/cumutativo (as partes já sabem quais são as suas prestações./informal
CONTRATO DE DOAÇÃO
- Conceito: Contrato pelo qual o doador transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o donatário, sem a presença de qualquer remuneração (art. 538, CC).
- Características:
Unilateral: somente cria obrigações para uma das partes, o doador.
Doação com encargo: natureza jurídica de ônus – imperativo do próprio interesse, não se confundindo com outra obrigação.
Gratuito (benéfico): o donatário percebe um aumento em seu patrimônio sem contrapartida.
Formal: para se aperfeiçoar não basta o simples consenso
Art. 541, CC: impõe a forma escrita
Real: excepcionalmente
Art. 541, § único, CC;
- Elementos:
a) subjetivo: vontade de enriquecer o beneficiário a expensas próprias
b) objetivo: diminuição do patrimônio do doador e correspondente enriquecimento do donatário (devem ser cumulados). 
Observação relevante para extremar a doação de outras tantas liberalidades que se podem verificar no direito civil: Ex: remissão de débito, renúncia da prescrição, etc...
- Observações
Realizado mediante ato inter vivos: distingue da herança testamentária ou do legado
O doador só poderá transferir bens que efetivamente estejam em seu patrimônio no momento da execução do contrato
Semelhante à compra e venda, admite-se a doação de bem futuro ou alheio, desde que no momento da transferência se possa cumprir a obrigação de entrega.
Promessa de Doação: admissibilidade ?
1ª corrente) Majoritária - nega-se os efeitos - incompatibilidade entre a natureza calcada na liberalidade da doação e a possibilidade de execução coativa da obrigação de fazer (STF, RE 105.862/85 – Oscar Dias Corrêa)
2ª corrente) Intermediária - admite-se a promessa da doação nas hipóteses em que a doação não seja pura – vislumbra-se um correspectivo nestes casos.
Ex 1: Promessa de doação aos filhos do casal em sede de dissolução de sociedade conjugal (STF, RE 109.097/86 – Octávio Gallotti).
Ex 2: somente nos casos de doação modal seria possível conceber a promessa de doação – o encargo imposto legitimaria o donatário a exigir o cumprimento da prestação por parte do doador (Caio Mário).
3ª Corrente: Intermediária - admite-se a promessa da doação pura, mas o descumprimento enseja uma indenização e não a execução forçada (Pontes de Miranda e Silvio Venosa).
4ª Corrente: Minoritária – sustenta a validade da promessa e sua exeqüibilidade (Washington de Barros, Paulo Lobo, Arnaldo Rizzardo, Arnold Wald).
Leitura Recomendada: RTDC, nº 24, p. 3-22 (artigo da Maria Celina Bodin de Moraes).
d) Aceitação: 04 espécies de aceitação: expresso, tácito, presumido e ficto (Caio Mário).
expresso: se o donatário declarar que aceita a doação;
tácito quando se possa inferir-lo de uma conduta do donatário (Ex: na doação propter nuptias, cansando-se o donatário;
presumido: se assinado um dado prazo para que o donatário declare se aceita ou não a doação, este se queda inerte;
ficto: quando se tratar de doação pura feita em favor de incapaz
- Controvérsia: Se o doador morrer antes de o donatário aceitar a doação e depois de ter conhecimento de sua oferta ?
1ª corrente: a doação deve resolver-se porque o contrato não chegou a se firmar (Bevilaqua);
posição adotada pelo CC português: art. 945, nº 1)
2ª corrente) a morte não obstará à conclusão do contrato, porque a declaração de vontade do primeiro já se fizera, e o vinculo obrigacional aguardava tão somente a aceitação do segundo (Caio Mário)
quando a morte do donatário se dá antes do fim do prazo assinado pelo doador para que se manifeste quanto à eventual aceitação ou recusa: o negócio se resolve, já que o consenso não foi formado.
Espécies de doação:
Doação pura
Doação em contemplação do merecimento de alguém: destaca-se a motivação do doador
- trata-se de doação pura
Doação remuneratória: motivada por um préstimo anterior do donatário para com o doador, constituindo uma necessidade moral do doador em compensar o que antes recebeu do donatário 
- caráter híbrido: o efeito será de doação pura quanto ao excedente ao valor dos serviços remunerados/ será doação onerosa até o limite do valor dos serviços prestados.
- responde o doador pelos riscos da evicção e pela garantia dos vícios rebiditórios, até o limite do valor dos serviços (art. 441, CC, único e art. 447, CC).
Doação com encargo ou modal: ao aceitar a doação, o donatário assume o ônus de executar uma prestação determinada que, uma vez descumprida, será sancionada com a revogação da doação
Regras específicas
Art. 539, CC: hipótese de fixação de prazo para o aceite.
Art. 540, CC: hipótese em que a doação em contemplação do merecimento do donatário e a doação remuneratória (na parte em que excede o valor dos serviços remuneratório) ou a modal (na parte em que exceder o encargo) não perdem o caráter de liberalidade.
Art. 541, CC: em regra, a doação será escrita. Excepcionalmente será verbal (real), desde que o bem seja móvel e de pequeno valor, seguindo-se incontinenti sua tradição.
- “pequeno valor”: conceito jurídico indeterminado, que será fixado de acordo com o lugar, as circunstâncias e as partes (San Tiago Dantas)
“O pequeno valor a que se refere o texto, há de ser considerado em relação à fortuna do doador; se é pessoa abastada, mesmo as coisas de valor elevado podem ser doadas através da simples doação manual” (STJ REsp. 155.240. pub. DJ 05/02/2001).
- imóveis acima de 30 (trinta) vezes salários mínimos: necessidade de escritura pública (art. 108, CC).
Art. 542, CC: hipótese em que o representante legal do nascituro aceita a doação.
- distinção entre a doação em favor de nascituro/em favor de incapaz (art. 543, CC)/prole eventual de determinada pessoa (art. 546, CC).
Art. 543, CC: hipótese de aceitação ficta em doação para absolutamente incapaz.
Art. 544, CC: hipótese em que a doação de ascendente a descendentes, ou de um cônjuge ao outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
- a doação será válida até o limiteem que não invada a legítima dos demais descendentes.
- regra de natureza supletiva: pode o doador expressamente dispensar a colação, desde que recaia a doação sobre sua parte disponível.
“Dispensa do dever de colação só se opera por expressa e formal manifestação do doador, determinando que a doação ou ato de liberalidade recaia sobre a parcela disponível de seu patrimônio” (STJ, REsp. 730.483 – 03/05/05).
Art. 545, CC: hipótese da doação sob a forma de subvenção periódica ao beneficiado
Art. 555 ao art. 564, CC – Da Revogação da Doação.
DA LOCAÇÃO
Conceito (amplo): aquele pelo qual uma das partes, mediante remuneração (aluguel, salário civil ou preço), compromete-se a fornecer à outra, por certo tempo, o uso de uma coisa não fungível, a prestação de um serviço, ou a execução de uma obra determinada.
Do conceito, decorre os 03 tipos de locação existentes no Direito Romano:
- locatio rei (locação de coisas): tem como conteúdo o uso e gozo de bem infungível;
- locatio operarum (locação de serviços): tem como conteúdo a prestação de um serviço com interesse econômico;
- locatio operis faciendi (locação de obras ou empreitada): tem como conteúdo a execução de uma obra ou trabalho.
A prestação de serviços (locatio operarum) e a empreitada (locatio operis faciendi) não são mais espécies de locação.
Conceito (estrito): contrato pelo qual uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel (art. 565, CC)
Denominações:
- locação e arrendamento = expressões sinônimas.
- arrendamento: para os casos de imóveis rurais ou rústicos/locação: para os imóveis urbanos.
- arrendamento: hipótese em que há opção de compra colocada à disposição do arrendatário, por meio do pagamento do VRG (valor residual garantido).
Natureza jurídica:
- bilateral ou sinalagmático: traz obrigações recíprocas.
- comutativo: as partes já sabem quais são as prestações
- consensual: aperfeiçoa-se com a manifestação de vontades
- informal e não solene: como regra geral, não é necessária escritura pública ou forma escrita.
- de execução continuada (ou trato sucessivo): em regra, o cumprimento se protrai no tempo.
Elementos essenciais:
Consentimento: expresso ou tácito
- na locação de imóveis urbanos, exige-se vênia conjugal para o contrato de locação celebrado por prazo igual ou superior a dez anos (art. 3º, lei 8245/91).
Coisa:
- lícita possível e determinada ou determinável: art. 104, II, CC.
- infungível: quer não pode ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade (art. 85, CC).
É da essência do contrato de locação a obrigação do locatário de restituir o bem locado, sem qualquer alteração (art. 569, IV, CC)
Pode ser estabelecida infungibilidade do bem fungível: hipótese em o uso e gozo forem concedidos ad pompam vel ostenationem (ex: garrafas de vinho ou cestas de frutas para ornamentação).
- corpórea ou incorpórea (ex: direitos autorais – STJ, Resp 26598, Rel. Min. Garcia Vieira, p. 16/11/92).
- Pode ser objeto coisas moveis ou imóveis, desde que não tratadas em lei especial: imóveis urbanos (lei 8245/91) e imóveis rurais (lei 4504/64 – Estatuto da Terra).
Preço: denomina-se renda ou aluguel
- não se exige que seja em dinheiro: dispensa-se a pecuniaridade, salvo nas locações prediais urbanas.
- admite-se a fixação por ato governamental/por arbitramento administrativo ou judicial/concorrência pública (nos casos de bens pertencentes à pessoas jurídicas de direito público – Decreto lei 9760/46, art. 95, § único).
- deve ser certo e determinado, ou ao menos determinável.
Pode ser estabelecido pelos usos e costumes ou mesmo de forma relativamente aleatória (ex: estabelecendo-se o pagamento do aluguel de acordo com a arrecadação ou receita no uso do bem).
- Local de pagamento: domicílio do devedor, salvo estipulação em contrário (art. 327, CC).
Elementos não essenciais
Prazo: temporário (determinado ou indeterminado)
- salvo nas locações de imóveis pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno: prazo máximo de 10 anos (art. 96, Decreto lei nº 9760/46).
Forma:
- informal e não solene: como regra geral, não é necessária escritura pública ou forma escrita.
- quando escrito: trata-se de título executivo extrajudicial, mesmo quando não subscrito por duas testemunhas (STJ, Resp. 174.906, Rel. mini. Fernando Gonçalves, j. 06/09/99).