Apostila Exercicios Apontamentos Versao 2010

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DR. VALDEMAR ANTÔNIO DEMÉTRO
Prof. Titular do Depto. Engenharia Rural
ESALQ / USP – Piracicaba / SP
ENG. AGR. LUIS AUGUSTO C. MOURA ANDRADE
Engenheiro de Avaliações e Perito Judicial
CADERNO DE EXERCÍCIOS E 
APONTAMENTOS
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS 
Piracicaba / SP
Setembro 2010
EXERCÍCIO CLASSE DE 
CAPACIDADE DE USO
EXERCÍCIO CÁLCULO DO DESVIO 
PADRÃO
Propriedade VTNindexado
1 8.982,26
2 3.348,78
3 7.189,03
4 8.154,53
5 14.220,68
6 8.696,06
7 6.438,97
8 6.811,10
9 8.925,32
10 5.515,68
11 7.333,81
Média
Desvio-padrão
DADOS AMOSTRAIS
QUADRO ORDENADO
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
0 2 4 6 8 10 12
Propriedade VTNindexado
1 8.982,26
2 3.348,78
3 7.189,03
4 8.154,53
5 14.220,68
6 8.696,06
7 6.438,97
8 6.811,10
9 8.925,32
10 5.515,68
11 7.333,81
Média
n
CÁLCULO DO DESVIO-PADRÃO
Desvio-padrão
  2xx i 
  
2
xxi
EXERCÍCIO CÁLCULO DO VALOR 
DA TERRA NUA (VTN)
Fatores homogeneização CCU e Situação
Tabela Incra 2007
Grau de fundamentação III
Área total = 222,00 hectares Situação = muito boa
Área = 100,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 75,00 ha Classe Cap. Uso = III
Área = 35,00 ha Classe Cap. Uso = V
Área = 12,00 ha Classe Cap. Uso =: VII
Amostra 01
Valor do imóvel = R$895.350,00
Área total = 150,00 hectares Situação = muito boa
Área = 50,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 100,00 ha Classe Cap. Uso = III
Amostra 02
Valor do imóvel = R$700.000,00
Área total = 210,00 hectares Situação = boa
Área = 70,00 ha Classe Cap. = Uso: II
Área = 110,00 ha Classe Cap. Uso = III
Área = 30,00 ha Classe Cap. Uso = VII
LEVANTAMENTO DE DADOS
CONDIÇÕES
PARADIGMA
Imóvel Avaliando
Benfeitorias = imóvel não apresenta benfeitorias R$
DADOS AMOSTRAIS
Oferta
Benfeitorias = imóvel não apresenta benfeitorias R$ 0,00
Negócio Realizado
Benfeitorias = 180,00 ha de pastagens R$ 19.709,00
Amostra 03
Valor do imóvel = R$ 1.397.200,00
Área total = 250,00 hectares Situação = muito boa
Área = 150,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 100,00 ha Classe Cap. Uso = III
Amostra 04
Valor do imóvel = R$ 734.600,00
Área total = 215,00 hectares Situação = boa
Área = 150,00 ha Classe Cap. Uso = III
Área = 50,00 ha Classe Cap. Uso = IV
Área = 15,00 ha Classe Cap. Uso = VII
Amostra 05
Valor do imóvel = R$ 1.372.800,00
Área total = 230,00 hectares Situação = muito boa
Área = 230,00 ha Classe Cap. Uso = V
Amostra 06
Valor do imóvel = R$ 1.875.000,00
Área total = 290,00 hectares Situação = desfavorável
Área = 290,00 ha Classe Cap. Uso = II
Amostra 07
Valor do imóvel = R$ 1.365.000,00
Área total = 245,00 hectares Situação = muito boa
Área = 245,00 ha Classe Cap. Uso = II
Oferta
Benfeitorias = 01 casa tipo proletário, 140 ha de 
pastagens
R$ 28.156,00
Oferta
Benfeitorias = 150 ha de pastagem R$ 14.078,00
Oferta
Benfeitorias = 200 ha de pastagens R$ 25.340,00
Negócio Realizado
Benfeitorias = 300 ha de pastagens R$ 33.787,00
Oferta
Benfeitorias = 100 ha de pastagens R$ 29.563,00
Amostra 08
Valor do imóvel = R$ 1.811.000,00
Área total = 350,00 hectares Situação = boa
Área = 350,00 ha Classe Cap. Uso = II
Amostra 09
Valor do imóvel = R$ 2.500.000,00
Área total = 400,00 hectares Situação = boa
Área = 300,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 100,00 ha Classe Cap. Uso = III
Amostra 10
Valor do imóvel = R$ 955.000,00
Área total = 200,00 hectares Situação = boa
Área = 200,00 ha Classe Cap. Uso = III
Amostra 11
Valor do imóvel = R$ 1.050.000,00
Área total = 220,00 hectares Situação = desfavorável
Área = 220,00 ha Classe Cap. Uso = III
Amostra 12
Valor do imóvel = R$ 900.000,00
Área total = 125,00 hectares Situação = muito boa
Área = 50,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 75,00 ha Classe Cap. Uso = III
Amostra 13
Valor do imóvel = R$ 695.000,00
Área total = 95,00 hectares Situação = muito boa
Área = 35,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 40,00 ha Classe Cap. Uso = IV
Área = 20,00 ha Classe Cap. Uso = VII
Oferta
Benfeitorias = 300 ha de pastagens R$ 42.234,00
Oferta
Benfeitorias = 180 ha de pastagens R$ 42.234,00
Oferta
Benfeitorias = 120 ha de pastagens R$ 21.117,00
Oferta
Benfeitorias = 1700 ha de pastagens R$ 25.340,00
Oferta
Benfeitorias = 95 ha de pastagens R$ 100.000,00
Negócio Realizado
Benfeitorias = 85 ha de pastagens R$ 50.000,00
Propriedade Tipo Situação Classe1 Área1 (ha) Nota1 Classe2 Área2 (ha) Nota2 Classe3 Área3 (ha) Nota3 Classe4 Área4 (ha) Nota4 ÁreaTotal (ha) N. Agronômica
Avaliando
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
QUADRO RESUMO DA NOTA AGRONÔMICA
Elemento Tipo Situação Área Total NA Felasticidade VTI Benfeitorias VTN VTNindexado
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
QUADRO RESUMO DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS
Propriedade N. Agronômica VTNindexado
Limite Inferior
Limite Superior
Propriedade N. Agronômica VTNindexado
QUADRO RESUMO DADOS SEMELHANTES
QUADRO RESUMO DADOS AMOSTRAIS
PRÉ-SANEAMENTO
Propriedade VTNindexado Propriedade VTNindexado
Limite Inferior
Limite Superior
Média Média saneada
s s saneado
nsaneado
SANEAMENTO
SANEAMENTO PELO CRITÉRIO DA MÉDIA
DADOS SANEADOSDADOS ORIGINAIS
Propriedade VTNindexado Propriedade VTNindexado
Limite Inferior
Limite Superior
Média Média saneada
s s saneado
nsaneado
DADOS ORIGINAIS DADOS SANEADOS
SANEAMENTO
SANEAMENTO PELO CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO
Propriedade VTNindexado Propriedade VTNindexado
d/sinferior
d/ssuperior
d/scrítico
Média Média saneada 1
s s saneado 1
nsaneado 1
Propriedade VTNindexado Propriedade VTNindexado
d/sinferior
d/ssuperior
d/scrítico
Média saneada 1 Média saneada 2
s saneado 1 s saneado 2
nsaneado 2
SANEAMENTO
SANEAMENTO
SANEAMENTO PELO CRITÉRIO DE CHAUVENET
DADOS ORIGINAIS DADOS SANEADOS 1
DADOS SANEADOS 1 DADOS SANEADOS 2
Propriedade VTNindexado Propriedade VTNindexado
rinferior
rsuperior
rcrítico
Média Média saneada 1
s s saneado 1
nsaneado 1
Propriedade VTNindexado Propriedade VTNindexado
rinferior
rsuperior
rcrítico
Média saneada 1 Média saneada 2
s saneado 1 s saneado 2
nsaneado 2
SANEAMENTO
SANEAMENTO PELO CRITÉRIO DE ARLEY
DADOS ORIGINAIS DADOS SANEADOS 1
SANEAMENTO
DADOS SANEADOS 1 DADOS SANEADOS 2
CRITÉRIO nsaneado Média saneada s saneado
MÉDIA
DPADRÃO
CHAUVENET
ARLEY
IC Inferior
IC Superior GP
Limiteinferior
Limitesuperior
VTN avaliando
Resumo dos critérios de saneamento
CÁLCULO INTERVALO DE CONFIANÇA, CAMPO DE ARBÍTRIO E 
GRAU DE PRECISÃO
CAMPO DE ARBITRIO
INTERVALO DE CONFIANÇA
Melhor critério de saneamento
EXERCÍCIO CÁLCULO VALOR DA 
BENFEITORIA PRODUTIVA - 
POMAR DE LARANJA
408 9,72 Custos (R$/ha) Receita (R$/ha)
6.361,00 0,00
Ano 4 5 6 7 8 9 ao 18 2.586,00 0,00
0,50 1,20 2,30 2,70 3,20 2,70 3.329,00 0,00
204,0 489,6 938,4 1.101,6 1.305,6 1.101,6 6.190,00 1.982,88
6.190,00 4.758,91
4 anos 6.190,00 9.121,25
6.190,00 10.707,55
6.190,00 12.690,43
7.963,00 10.707,55
2004 2005 Mar-Abr Mai-Jun Jul-Ago Média
7.099,00 6.908,00 6.548,00 6.537,00 6.542,00 6.548,00 
6.411,00 6.117,00 5.816,00 5.806,00 5.810,00 5.814,75 
11.280,00 11.980,00 12.450,00 12.640,00 12.690,00 12.551,00 
12.350,00 12.926,00 13.239,00 13.151,50 
10.156,00 10.004,00 9.511,00 9.621,00 9.631,00 9.594,0010%
6,17% 811,45
Fonte: Agrianual 2007.
DADOS BÁSICOS DE MERCADO CUSTO DA TERRA NUA
Fator de risco 
Terra agrícola de laranja
Preço (R$/ha) Custo (R$/ha)
Custo Oportunidade do Capital 13.151,50
Terra agrícola com laranja 2,50 cx./pé 13.140,00 13.112,00 
Terra agrícola de grãos 9.613,00 
Pastagem formada de baixo suporte 0,60 UA/ha 5.827,00 
Terra agrícola com cana-de-açúcar 80 ton./ha 12.424,00 
Região de Araraquara / SP Padrão Jan-Fev
Pastagem formada de alto suporte 1,00 UA/ha 6.565,00 
2006
Produtividade (cx./pl.) Manutenção 3º ano
Produtividade (cx./ha) Produção do 4º ano
Produção do 5º ano
Idade ínicio produção Produção do 6º ano
Produção do 7º ano
Produção do 8º ano
Produção do 9º ao 18º ano
Fonte: Agrianual 2007, custo de um pomar de Laranja, para a região de Araraquara/SP, módulo de 100ha, valores de 2006.
TERRAS EM ARARAQUARA / SP
Manutenção 2º ano
POMAR DE LARANJA
Densidade (pl./ha) Preço médio (R$/cx.) Evento
Formação 1º ano
constante
Valor Econômico
Valor da Benfeitoria
Receita Líquida
Ano
Momento da Avaliação ano
Série de pagamentos
únicos
Fator de atualização
Avaliação feita no final do 5º ano, pomar com colheita realizada - NBR 14.653-3
Custo da Terra Nua
Terra agrícola de laranja
Preço (R$/ha) Custo (R$/ha)
constante
Valor da Benfeitoria
Ano
Receita Líquida
Fator de atualização
Valor Econômico
Momento da Avaliação ano
Série de pagamentos
únicos
Avaliação feita no final do 15º ano, pomar com colheita realizada - NBR 14.653-3
Custo da Terra Nua
Terra agrícola de laranja
Preço (R$/ha) Custo (R$/ha)
ano
ano
Custo de Formação
Receita na Formação
Ano
Avaliação feita no final 5º ano do pomar com colheita realizada - NBR 8.799
Momento da Avaliação
Início da Produção Econômica:
Custo de Formação
Valor da Benfeitoria
Resultado do C.F.
Valor Econômico
Resultado do VE
Valor Econômico
Ano
Receita Líquida
Fator de atualização
ano
ano
Resultado do C.F.
Receita na Formação
Avaliação feita no final 15º ano do pomar com colheita realizada - NBR 8.799
Momento da Avaliação
Início da Produção Econômica:
Custo de Formação
Ano
Custo de Formação
Valor Econômico
Resultado do VE
Valor da Benfeitoria
Ano
Receita Líquida
Fator de atualização
Valor Econômico