Lista de exercicios-ajust

Prévia do material em texto

Lista de Exercícios 
Disciplina: Avaliação e Perícia – Prof James Hall 
 
1) Conceitue Valor, Preço e Custo, citando as referências consultadas ou literadas (definições 
copiadas ipsis litteris). 
 
2) O que vem a ser a TIR (Taxa Interna de Retorno)? 
 
3) O que é Taxa de Atratividade (Ta)? 
 
4) O que vem a ser o Valor Presente? Qual sua relação com a viabilidade de um 
empreendimento quanto ao comportamento da Taxa de Atratividade? 
 
5) Defina o que são Módulo Fiscal e Módulo Rural? 
 
6) Explique a diferença entre Perícia e Avaliação, citando as referências consultadas ou 
literadas (definições copiadas ipsis litteris). 
 
7) Qual o valor do imóvel de pecuária de ovino de corte, com taxa de usufruto de 20%, com 
rebanho de 1.500 cabeças, em 150ha totais. 
Considerar: 
Relaçao de 1:40 (machos : fêmeas); 
Índice de natalidade: 70% 
Índice de mortalidade: 3% 
Crias por ano: 1,50 
Despesas com rebanho: 60% 
 
8) Qual o valor do imóvel rural por área total de 250ha, utilizado para milho e arroz, com 
quantidade média anual líquida de milho: 30sc/ha/aa e arroz com 20sc/ha/aa, com taxa 
anual de 12%. Considerar o valor como uma função entre a relação da renda líquida e a 
taxa de juros anuais. 
 
9) Avaliar o valor econômico de uma lavoura de cana-de-açúcar de primeiro ano, ainda sem 
colheita. Previstas quatro safras, com taxa de juros de 8,00%aa. Considerar as seguintes 
receitas líquidas, calculando seu Valor Atual, separadamente, de acordo com o Fator de 
Atualização (FA)= 1 / (1+i)^n, onde n é o período considerado específico para cada renda 
líquida: 
1º. Ano: R$1.370,00 
2º. Ano: R$1.650,00 
3º. Ano: R$1.270,00 
4º. Ano: R$1.150,00 
Supor o risco em 6% 
 
10) Seja (a) Avaliar o valor econômico de uma lavoura de uvas de primeiro ano, ainda sem 
colheita. Previstas as safras abaixo, com taxa de juros de 8,00%aa no 1º ano; 6,5%aa no 
2ºano; 7,2%aa no 3ºano; e, 5,3% no 4º ano. Considerar as seguintes receitas líquidas: 
1º. Ano: R$311.370,00 
2º. Ano: R$413.650,00 
3º. Ano: R$221.270,00 
4º. Ano: R$356.330,00 
Supor o risco em 6% 
(b) Se o Valor de investimento inicial para a formação da cultura é de R$138.770,00, qual o 
Valor da Cultura? 
 
 
11) Avaliar os critérios de Fr e Fc para estabelecer o Valor Cênico (Vc) e o Valor Total (VT) do 
Pico de Itatiaia (RJ). Supor q=R$530,00/m2 (valor unitário paisagístico local) como dado do 
Valor Inicial Local. Considerar a área da microbacia da região de 2,2X6,4Km2. 
Justifique a opção dos coeficientes e expoentes adotados. 
 
12) Avaliar os critérios de Fr e Fc para estabelecer o Valor Cênico (Vc) do Corcovado 
(RJ)/Morro do Cristo Redentor. Supor q=R$800,00/m2. Calcular o Valor Total (Vt) do imóvel 
considerando uma área de influência em função da microbacia de drenagem de 
3,39X1,29Km2. Justifique a opção dos coeficientes e expoentes adotados. 
 
13) Calcular o Valor do Impacto Ambiental de uma enxurrada grave na área do exercício 11, 
considerando apenas o Custo de Reposiçao (CREP), supondo que a área atingida foi de 
200ha. Adotar um custo médio unitário por ha de massa orgânica de R$18,00, sendo 
executado em 5 anos; adotar o custo com reposição química do solo em R$3.500.000,00; 
adotar o custo do litro de sementes da Mata Atlântica em R$22,00 (fornecimento e plantio) 
por muda, e que 1 litro produz efetivamente 70 plantas em média, sabendo-se que são 
gastos 80 litros de sementes em 48.000m2, para compor o custo com a cobertura florística; 
e, considerar ainda, o custo do desmonte em R$2.850.000,00. Considerar que a atividade 
econômica de visitação turística não fica paralisada. 
 
14) Avaliar os critérios de Fr e Fc para estabelecer o Valor Cênico (Vc) do entorno da Lagoa de 
Marapendi-RJ. Supor qmicrobacia=R$180,00/m2. Utilizar como a área influência da lagoa 
20,86X4,84Km2. 
a. Qual o Valor do Vc? 
b. Qual o Valor Total? 
 
15) Considerando os dados da questão anterior, calcular o Valor do Impacto Ambiental após 
uma grave enxurrada, considerando apenas o Custo de Reposição (CREP), supondo que a 
área atingida foi de 200ha. Adotar um custo médio unitário por ha/ano de massa orgânica de 
R$1.800,00, sendo executado, anualmente, durante 5 anos; adotar o custo com reposição 
química do solo em R$195.000,00; o custo da Cobertura Florística será feito de acordo com 
o quadro anexo; e, considerar ainda, o custo do desmonte em R$850.000,00. Considerar 
que a atividade econômica de visitação turística não fica paralisada. 
 
16) Um trator agrícola fabricado em 2010 deve ser avaliado na data de hoje. Desde que foi 
adquirido opera 8h/dia, 6 dias na semana, em serviços diversos. Sua programação de 
manutenção é rigorosa. Considerar um valor residual de 5%. A vida útil situa-se entre 10 e 
20 anos. Um trator igual e novo custa R$180.000,00. Qual valor do trator usado mais 
provável que será encontrado pela avaliação? 
 
17) Um minitrator agrícola fabricado em 2003 deve ser avaliado na data de hoje. Desde que foi 
adquirido opera 8h/dia, 6 dias na semana, em serviços diversos. Sua programação de 
manutenção é sofrível e sua carga de trabalho tau(Ƭ) é considerada normal. Considerar um 
valor residual de 8%. Adotar um valor para a vida útil entre 16 e 20 anos. Um trator igual e 
novo custa R$80.000,00. Qual valor do trator pela avaliação? 
 
 
 
 
18) Utilize o Método Indireto Involutivo para avaliar o valor de um terreno retangular de 30X45m, 
na cidade do Rio de Janeiro, com as seguintes características: 
a. Situa-se numa zona média de valorização, com prédios residenciais de até 15 
pavimentos; 
b. Considerar uma T.O. de 75% e destinar 20% para áreas comuns; estimar 6 unidades 
por andar; 
c. Considere: 
i. A taxa i de desconto ao mês de 4%; 
ii. A taxa de publicidade de 6,5%; 
iii. A taxa de corretagem de 5,2% 
iv. Tempo de construção de 18meses (considerar folga para comercialização de 
6 meses); 
v. O valor de venda do metro quadrado de R$7.350,00; 
d. Considere que, para o método do lucro mínimo o incorporador deseja um lucro de 
11%. 
 
i. Calcular o valor do terreno; 
ii. o valor do metro quadrado do imóvel; comparando os dois critérios, a saber; o 
critério do Lucro do Investidor (fator de zona de comercialização) e o critério 
do Lucro Mínimo; 
iii. qual o percentual entre os dois lucros encontrados? 
iv. Qual o percentual entre os valores dos terrenos encontrados? 
v. Quanto o incorporador pagará a mais pelo valor do terreno e em qual critério? 
Utilize o CUB mais recente. 
 
19) Supondo que o mercado atual está desaquecido, considere os dados dos problemas 13 e 
14 e calcule o novo valor (valor atual depreciado) do citado imóvel e as demais questões 
abaixo, levando em conta um custo residual de 18%; uma relação idade/vida útil de 0,5; que 
o terreno mantém-se atualizado quanto à função e uso; e, um fator FC de 0,80. 
a) Qual o custo depreciável? 
b) Qual o valor da depreciação? 
 
20) Utilize o Método Indireto Involutivo para avaliar o valor de uma gleba urbanizável com área 
retangular de 120mX450m que deverá conter lotes de blocos de apartamentos com área 
retangular de 18X35m, com as seguintes características: 
a. Considere 20% da área da gleba sejam destinados para arruamentos, equipamentos 
coletivos e áreas de reserva legal, que equivalem a 8% do custo do empreendimento; 
b. Considere que todos os blocos de apartamentos serão construídos dentro do mesmo 
cronograma; 
c. Situa-se numa zona média de valorização, com prédios residenciais de 12 pavimentos; 
d. Supor uma T.O. de 75% e destinar 15% para áreas comuns de cada bloco; 
e. Considere: 
i. A taxa i de desconto ao mês de 5%; 
ii. A taxa de publicidade de 3,5%; 
iii. A taxa de corretagem de 4,0% 
iv. Tempo de construção de 30meses; 
v. O valor do custo do metro quadrado de R$3.550,00; 
f. Considere que, para o método do lucro mínimo o incorporador deseja um lucro de 18%. 
Calcular: (1) o valor de cada lote; (2) o valor da gleba; (3) o valor do metro quadrado de 
cada lote; (4) na comparação dos critérios, a saber;o critério do Lucro do Investidor 
(fator de zona de comercialização) e o critério do Lucro Mínimo, em qual o incorporador 
pagará mais pelo valor do terreno? Utilize o CUB mais recente. 
 
21) Assumindo o valor da gleba e sua área da questão anterior como referência, calcule o valor 
do imóvel que tivesse uma benfeitoria cujas construções fossem bem valorizadas e tivessem 
um Fator de Comercialização de 1,10, num cenário de transação aquecido. Considere que 
as fundações representem 22% do valor do terreno e que as instalações compreendam 15% 
do mesmo valor. Qual o valor do imóvel? Aplique o CUB de R$900,00/m2 e BDI 32%. 
 
22) Tomando o valor de um terreno como R$450.000,00 como referência, para uma área 
residencial, calcule o valor de um imóvel, constituído do terreno e de um prédio de 8 
pavimentos-tipo, mais um térreo. Calcular: 
a) o valor do imóvel, considerando Sc=4.500m2, como área equivalente de construção; com 
benfeitoria bem valorizada; num cenário bastante aquecido com um Fator de 
Comercialização de 1,39. Considere que a diferença dos tipos de fundações representam 
25% do valor do terreno e que as instalações gerais compreendam 22% do mesmo valor. 
Aplique o CUB de 1.560,00R$/m2; e, considere o BDI igual a 33%. 
(b) Supondo 4 apartamentos por andar, com térreo na mesma projeção do andar-tipo, qual o 
valor unitário de venda do apartamento novo.? Considerar área privativa como 90% da 
área equivalente. 
(c) Supondo o imóvel com 30 anos no ato da avaliação, e, com vida útil esperada de até 70 
anos; considerando uma manutenção regular, com pequenos reparos; e, um resíduo de 8%, 
qual o valor do imóvel usado? 
(d) qual o novo valor unitário de venda para o imóvel usado qu? 
 
23) Tomando os valores da questão anterior como referência, para uma área residencial de 
casas, calcule, porém, o valor de um imóvel existente e único na zona, de 11 pavimentos. 
Considerar as seguintes condições: (a) o valor do imóvel com Sc=5.500m2, como área 
equivalente, com benfeitoria bem valorizada, num cenário bastante aquecido com um Fator 
de Comercialização de 1,19. Considere que a diferença dos tipos de fundações representam 
25% do valor do terreno e que as instalações compreendam 22% do mesmo valor. Aplique o 
CUB de 1.250,00R$/m2; e, considere o BDI igual a 33%. (b) Qual o valor unitário de venda 
do imóvel novo? (c) Supondo o imóvel com 30 anos no ato da avaliação e, com vida útil 
esperada de até 70 anos; considerando uma manutenção normal, com pequenos reparos, 
qual o valor do imóvel usado? (d) qual o novo valor unitário para o imóvel usado? 
 
24) Considere o imóvel avaliando abaixo e encontre o seu valor utilizando o método da 
Avaliação de imóvel por comparação direta com tratamento por fatores. 
Imóvel avaliando 
R. Passo da Pátria, 156 
Área: 450m2 
 
Para a avaliação do imóvel utilize o método comparativo direto com homogeneização por 
fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653, e aplique o Critério de Exclusão 
de Chauvenet, com tratamento estatístico, considerando a distribuição "t" de Student, com 
confiança de 80%. 
Considere um lote padrão na região de abrangência do lote avaliando com as seguintes 
dimensões: 10X35m. 
A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores: 
Fi: fator Inclinação 
Ft: fator Testada 
Fp: fator Profundidade 
Fa: fator Área 
 
Imóveis amostrados para comparação (considere os terrenos em meio de quadra com 
exceção do lote 3): 
 
Imóvel 1 
Fonte: Corretor 1 
Valor: $ 480.000,00 
Fator de homogeneização Fi: 35% declive 
 
Imóvel 2 
Fonte: Corretor 2 
Valor: $ 770.000,00 
Fator de homogeneização Fi: aclive de 25% 
 
Imóvel 3 (conforme figura abaixo) 
Fonte: Corretor 3 
Valor: $ 900.000,00 (maior valor para a Rua A) e qB = R$770,00 
Fator de homogeneização Fi: 20% de aclive 
Considere ainda que este imóvel tem a vantagem de possuir duas frentes dada pela 
expressão (N/peq)^0,75 quando N < peq ou (N/peq)^0,5 quando N > peq, considerando que 
a testada será aquela obtida da Frente Aparente (Fap). 
25) 
Imóvel 4 
Fonte: Corretor 4 
Valor: $ 350.000,00 
Fator de homogeneização Fi: 10% de aclive 
 
Imóvel 5 
Fonte: Corretor 5 
Valor: $ 1.900.000,00 
Fator de homogeneização Fi: 45% de declive 
Imóvel 6 
Fonte: Corretor 6 
Valor: $ 980.000,00 
Fator de homogeneização Fi: 12% de declive 
Imóvel 7 
Fonte: Corretor 7 
Valor: $ 720.000,00 
Fator de homogeneização Fi: 25% de aclive 
 
Imóvel 8 
Fonte: Corretor 8 
Valor: $ 660.000,00 
Fator de homogeneização Fi: aclive de 50% 
Tabela de homogeneização: 
Imóv. 
Medidas (m) 
R$/m2 Fi Ft Fp Fa 
R$/m2 
homog. 
n ρcrit 
1 18X30 5 1,65 
2 16X48 6 1,73 
3 Lote 3 7 1,80 
4 16X55 8 1,86 
5 12X28 9 1,92 
6 18X40 10 1,96 
7 15X45 11 2,03 
8 10X45 12 2,10 
 
26) Supondo que sejam erradicados 3 exemplares da espécie Ipê (Tabeluia sp. família 
Bignoniaceae), com DAP de 0,48m, com idade média de 9 anos e de 4,0 metros de altura, 
qual o volume de reposição de biomassa esperado considerando o padrão da muda usual e 
o valor final de reposição? Considerar o custo da muda adotando-se o valor de R$68,00, 
para fornecimento, plantio e manutenção. 
 
27) Para um valor da tonelada de Carbono sequestrado (tCO2) de U$32.00, 
considerando a unidade padrão de Carbono retido para cada quilo de massa de 
madeira suprimida, qual seria o valor representativo de Carbono sequestrado, 
sabendo-se que houve uma supressão de 56m3 de Tabeluia sp.? 
 
28) Considerando a teoria de Avaliação e Valoração Ambiental, justifique as seguintes 
proposições: 
a) O Método dos Preços Hedônicos são uma aplicação do Método da Renda à Teoria da 
Valoração Ambiental; 
b) A Reposição de Biomassa e a Reposição do Carbono Liberado são técnicas suficientes 
para a base da Valoração Ambiental. 
 
29) Considerando que o valor da terra nua da questão 13 é de R$320,00/ha e que o número de 
importância da área ficou em 4,3, que Valor Ambiental da área da questão 3 deve ser 
adotado, com base na metodologia da Cartilha IBAPE-SP:2016?