Ana Carolina Barbosa - Direito de Vizinhança

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DIREITO CIVIL IV (DIREITO DIREITO CIVIL IV (DIREITO 
DAS COISAS)DAS COISAS)DAS COISAS)DAS COISAS)
Ana Carolina Barbosa Pereira Matos
Direito de Vizinhança
• Limitações ao direito de construir (Arts. 1.299 à 1.313, do CC):
o De acordo com Arnaldo Rizzardo, visa o direito de construir o
regramento das relações que devem imperar entre os vizinhos, quando um
deles resolver construir. Envolve tanto a superfície do solo quanto o subsolo e
o espaço aéreo. (Direito das coisas. 3.ed. Rio de Janeiro: Forense,o espaço aéreo. (Direito das coisas. 3.ed. Rio de Janeiro: Forense,
2007. p. 529).
o Importante observar que as normas contidas no Código Civil
não são as únicas limitadoras da autonomia do proprietário em
construir. Devem ser ainda levados em consideração o plano
diretor do município e as regulamentações administrativas.
Condomínio
� Conceito e natureza jurídica:
• O condomínio é uma exceção à exclusividade do direito de
propriedade. Não chega, porém, a constituir uma espécie nova de
direito real – é o mesmo direito de propriedade, cuja titularidade
é plural.
• O condomínio trata-se de figura anômala do direito, pois pelo
princípio da exclusividade um mesmo bem não pode pertencer
ao mesmo tempo a duas pessoas, pois a superposição aniquilaria
a titularidade de ambos.
•O condomínio é uma espécie do gênero comunhão.
Condomínio
• Assim, aplica-se ao condomínio a teoria da propriedade integral
para a justificação da natureza jurídica deste instituto.
• Cada condômino tem propriedade sobre a coisa toda,
delimitada pelos direitos dos demais consortes, perante terceiros
o direito de cada um abrange a pluralidade de poderes imanenteso direito de cada um abrange a pluralidade de poderes imanentes
ao domínio, mas entre os próprios condôminos o direito de cada
um é limitado pelo outro, na medida de suas partes ideais, isto no
caso do condomínio pro indiviso.
• Cada condômino tem uma quota indivisa sobre o bem, de
modo que seu direito de propriedade incide sobre esse bem por
inteiro, na proporção de sua quota.
Condomínio
• Logo, o exercício do direito sobre a coisa deve respeitar os
limites dos direitos dos demais condôminos. Todos os
comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a
totalidade da propriedade.
• Em caso de dúvida, presumem-se iguais os quinhões de cada• Em caso de dúvida, presumem-se iguais os quinhões de cada
condômino (presunção juris tantum).
• Há no condomíno (ou compropriedade) as noções de indivisão
(aspecto objetivo) e comunhão (aspecto subjetivo)
Condomínio
• Sendo condomínio pro diviso as faculdades de uso e fruição
naturalmente serão limitadas ao plano do exercício da posse de
cada proprietário.
• Naturalmente, cessando o estado de indivisão por ação
divisória, a fragmentação da propriedade propiciará o surgimentodivisória, a fragmentação da propriedade propiciará o surgimento
de dois ou mais bens, cada qual com a sua titularidade.
• Classificação quanto a forma:
o Comunhão pro diviso só existe de direito, não de fato, pois
cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da
coisa.
Condomínio
o Exercem sobre sua fração concreta todos os atos de
proprietário singular, tal como se a gleba já fosse partilhada, com
aprovação tácita recíproca. (Ex.: Cada Condômino estabeleceu
uma área de atuação individualizada.)
o Comunhão pro indiviso é a que perdura de fato e de direito,
permanecendo a coisa em estado de indivisão perante ospermanecendo a coisa em estado de indivisão perante os
condôminos, porquanto estes ainda não se localizaram, cada qual,
per se, na coisa.
• Classificação quanto à origem:
o Condomínio Voluntário ou Convencional;
o Condomíno Incidente ou Eventual ou Acidental;
o Condomínio Forçado (paredes, cercas, muros, valas e
formação de ilhas).
Condomínio
� Condomínio necessário ou forçado (arts. 1.327 a 1.330,
CC):
• Objeto: paredes, cercas, muros, valas, tapumes e formação de
ilhas. Condomínio especial do Estatuto da Cidade (usucapião
coletiva).
• Todas as despesas com a conservação devem ser partilhadas e
os comunheiros devem utilizar a coisa de modo a não prejudicar
uns aos outros.
• Feita a obra sem a anuência do confinante, este pode adquirir a
meação através do depósito da despesa que lhe caberia.
Condomínio
• Enquanto não houver sido efetuado o depósito, não pode o
confinante beneficiar-se a obra realizada pelo outro.
� Condomínio voluntário (arts. 1.314 a 1.326, CC):
• Direitos e deveres dos condôminos
� Poder de proteção da coisa comum contra qualquer pessoa.� Poder de proteção da coisa comum contra qualquer pessoa.
� Direito de uso conforme sua destinação e exercício de todos
os direitos compatíveis com a indivisão.
Obs: o direito de usar importa em o condômino suportar os ônus
da conservação, da perda e da deterioração da coisa, além de
responder pelos frutos que percebeu sem o consenso dos demais,
conforme as regras da responsabilidade civil.
Condomínio
Direito de alhear a respectiva parte indivisa. Direito de
preferência ou prelação (prazo decadencial de 180 para anular o
ato de transferência do domínio) e pluralidade de condôminos
interessados (art. 504, CC/2002).
� Direito de gravar a parte indivisa com ônus reais.
� Responder pelas dívidas contraídas em favor do condomínio,� Responder pelas dívidas contraídas em favor do condomínio,
com respectivo regresso contra os demais condôminos.
� Renúncia à fração ideal, a fim de se eximir do pagamento das
despesas de conservação.
� Impossibilidade de dar posse, uso ou gozo da propriedade a
estranho sem a anuência prévia dos demais comunheiros. Direito
de retomada.
Condomínio
• Administração do Condomínio:
o Deve ser escolhida pela maioria dos condôminos, podendo
recair sobre alguém estranho à comunhão.
o Todos os atos praticados pelo administrador do condomínio,
obriga os demais.
oEm não havendo escolha do administrador, presumir-se-á como
sendo este o condômino que, por iniciativa própria, pratica atos
de gestão sem oposição dos demais.
o Os votos são computados conforme o valor do quinhão do
comproprietário.
Condomínio
o As deliberações tomadas pela maioria absoluta dos votos, são
obrigatórias a todos. Caso não seja alcançada a maioria absoluta,
o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino, ouvidos
os demais.
o Os frutos serão partilhados na proporção dos quinhões.
• Extinção do Condomínio• Extinção do Condomínio
o Por ser um estado anormal da propriedade, o condomínio
pode ser extinto, com exceção dos casos de condomínio forçado
e de coisa indivisível. Desta forma, extingue-se o condomínio
ordinário:
a) Em 5 anos, nos casos de condomínio consensual. Este prazo
pode ser prorrogado.
Condomínio
b) Em 5 anos, nos casos de condomínio eventual estabelecido
pelo doador ou testador.
c) Antes do prazo estabelecido, pelo juiz, a requerimento do
interessado, em decorrência de razões graves.
d) Pela venda da coisa.d) Pela venda da coisa.
• Extinto o condomínio, proceder-se-á a divisão da área
condominial, que pode ser feita de forma amigável (escritura
pública) ou judicialmente e tem efeito declaratório.
• As regras de divisão do condomínio seguem, no que couber, as
regras de partilha da herança.