Condomínio: Doutrina e Jurisprudência

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CONDOMÍNIO:	Doutrina	e
Jurisprudência
	
	
Teoria	Geral	do	Condomínio	–	Condomínio	Comum	–
Condomínio	Edilício	–	Loteamento	Fechado	–	Time-
Sharing	–	Shopping	Center	–	Direito	Processual
Condominial
	
	
AMÉRICO	LUÍS	MARTINS	DA
SILVA
	
	
1ª	Edição	atualizada	de	acordo	com	a	Lei	n°
13.105,	de	16.03.2015	(Novo	Código	de
Processo	Civil)
CONDOMÍNIO:	Doutrina	e	Jurisprudência
	
Teoria	Geral	do	Condomínio	–	Condomínio	Comum	–	Condomínio	Edilício	–	Loteamento	Fechado	–	Time-
Sharing	–	Shopping	Center	–	Direito	Processual	Condominial
	
	
	
	
1ª	Edição	atualizada	de	acordo	com	a	Lei	n°	13.105,	de	16.03.2015
(Novo	Código	de	Processo	Civil)
	
	
	
	
AMÉRICO	LUÍS	MARTINS	DA	SILVA
	
	
	
	
Copyright	©	2017	Américo	Luís	Martins	da	Silva
	
	
A	obra	foi	registrada,	em	16.03.2017,	no	Escritório	de	Direitos	Autorais	da	Biblioteca	Nacional,	 junto	ao
registro	nº	741.848,	do	Livro	1.437,	à	fl.	139	(protocolo	2017RJ_2652).
	
	
Todos	 os	 direitos	 reservados.	 Proibida	 a	 reprodução	 total	 ou	 parcial,	 por	 qualquer	 meio	 ou	 processo,
especialmente	 por	 sistemas	 gráficos,	 microfílmicos,	 fotográficos,	 reprográficos,	 fonográficos,
videográficos.	Vedada	a	memorização	e/ou	a	recuperação	total	ou	parcial,	bem	como	a	inclusão	de	qualquer
parte	desta	obra	em	qualquer	sistema	de	processamento	de	dados.	Essas	proibições	aplicam-se	também	às
características	gráficas	da	obra	e	à	sua	editoração.	A	violação	dos	direitos	autorais	é	punível	como	crime
(art.	184	e	parágrafos,	do	Código	Penal),	com	pena	de	prisão	e	multa,	conjuntamente	com	busca	e	apreensão
e	indenizações	diversas	(arts.	101	a	110	da	Lei	federal	brasileira	n°	9.610,	de	19.02.1998,	Lei	dos	Direitos
Autorais).
	
	
	
E-mail	do	Autor	de	atendimento	ao	público	leitor	913724rb.rj@uol.com.br
	
	
	
ISBN:	9781977084569
SOBRE	O	AUTOR
	
Américo	Luís	Martins	da	Silva	 (1955-)	nasceu	no	Rio	de	 Janeiro,	Brasil.	É
Procurador	 Federal;	 Professor	 de	 Direito	 Econômico,	 de	 Direito	 Empresarial,
Direito	 Imobiliário,	Direito	Civil	 e	 Planejamento	Tributário	 da	Escola	 de	 Pós-
Graduação	em	Economia	-	EPGE	da	Fundação	Getúlio	Vargas	-	FGV;	Professor	
da	Fundação	Getúlio	Vargas	–	FGV;	Professor	de	Direito	Societário	da	Escola	da
Magistratura	 do	 Rio	 de	 Janeiro	 -	 EMERJ;	 Professor	 de	 Direito	 Tributário	 do
Curso	 de	 Pós-Graduação	 em	 Direito	 Tributário	 da	 Universidade	 Cândido
Mendes	–	UCAM;	Professor	de	Direito	Comercial	do	Curso	de	Graduação	em
Direito	da	Universidade	Estácio	de	Sá.	É	Especialista	 em	Direito	Empresarial,
pelo	 Centro	 de	 Ensino	 Unificado	 de	 Brasília	 -	 CEUB.	 É	 pós-graduado	 em
Direito	Civil	pela	Escola	Superior	da	Magistratura	do	Distrito	Federal.	É	Mestre
em	Direito	Empresarial,	pela	Universidade	Gama	Filho	-	UGF	do	Rio	de	Janeiro.
É	autor	das	seguintes	obras	jurídicas:	1)	AS	AÇÕES	DAS	SOCIEDADES	E	OS
TÍTULOS	 DE	 CRÉDITO	 [2ª	 edição];	 2)	 A	 ORDEM	 CONSTITUCIONAL
ECONÔMICA	[3ª	edição];	3)	A	PARTICIPAÇÃO	DOS	EMPREGADOS	NOS
LUCROS,	NOS	RESULTADOS	E	NA	GESTÃO	DA	EMPRESA	[2ª	edição];	4)
DIREITO	 DE	 FAMÍLIA	 E	 COSTUMES	 ALTERNATIVOS:	 ESTUDO
JURÍDICO,	ANTROPOLÓGICO	E	SOCIAL	DA	FAMÍLIA	(2	VOLUMES)	[3ª
edição];	 5)	 CUMPRIMENTO	 DE	 SENTENÇA	 E	 EXECUÇÃO	 DA
OBRIGAÇÃO	 DE	 PAGAR	 CONTRA	 A	 FAZENDA	 PÚBLICA:	
PRECATÓRIO-REQUISITÓRIO	 E	 REQUISIÇÃO	 DE	 PEQUENO	 VALOR
(RPV)	[5ª	edição];	6)	DIREITO	DAS	LOCAÇÕES	IMOBILIÁRIAS	[4ª	edição];
7)	 O	 DANO	 MORAL	 E	 SUA	 REPARAÇÃO	 CIVIL	 [5ª	 edição];	 8)
INTRODUÇÃO	AO	DIREITO	EMPRESARIAL	[3ª	edição];	9)	A	EXECUÇÃO
DA	DÍVIDA	ATIVA	DA	FAZENDA	PÚBLICA	[4ª	edição];	10)	INTRODUÇÃO
AO	 DIREITO	 ECONÔMICO	 [2ª	 edição];	 11)	 REGISTRO	 PÚBLICO	 DA
ATIVIDADE	 EMPRESARIAL	 (2	 volumes)	 [2ª	 edição];	 12)	 CONTRATOS
EMPRESARIAIS	 (2	 volumes)	 [3ª	 edição];	 13)	 DIREITO	 DO	 MEIO
AMBIENTE	 E	 DOS	 RECURSOS	 NATURAIS	 (3	 volumes)	 [2ª	 edição];	 14)
SOCIEDADES	 EMPRESARIAIS	 (2	 volumes)	 [2ª	 edição];	 15)	 DIREITO
AERONÁUTICO	 E	 DO	 ESPAÇO	 EXTERIOR	 (4	 volumes)	 [2ª	 edição];	 16)
DIREITO	DOS	MERCADOS	FINANCEIROS	(3	VOLUMES)	[2ª	edição];	17)
DIREITO	 DA	 CONCORRÊNCIA	 EMPRESARIAL;	 18)	 CONDOMÍNIO:
DOUTRINA	 E	 JURISPRUDÊNCIA;	 19)	 DIREITO	 DA	 PROTEÇÃO	 E
DEFESA	 DO	 CONSUMIDOR;	 e	 20)	 DIREITO	 AQUAVIÁRIO	 E	 DA
NAVEGAÇÃO	 MARÍTIMA	 (3	 VOLUMES).	 É	 também	 autor	 das	 seguintes
obras	 não	 jurídicas:	 1)	 O	 VOO-SOLO	 E	 OUTROS	 CONTOS	 [categoria:
contos];	 2)	 UMA	 ODISSÉIA	 PELOS	 MARES	 ORIENTAIS	 [categoria:
romance];	3)	O	RESGATE	DE	ALLAJI	 [categoria:	 romance];	4)	A	SAGA	DE
BARTOLOMEU	 BRASILEIRO	 [categoria:	 romance];	 5)	 BARTOLOMEU
BRASILEIRO,	 O	 BUCANEIRO	 [categoria:	 romance];	 6)	 O	 IMIGRANTE
PORTUGUÊS	 [categoria:	 romance];	 7)	 DESCONHECIDO	 CAVALEIRO	 DA
ORDEM	 DE	 CRISTO	 [categoria:	 romance];	 8)	 UM	 CONTINENTE	 LONGE
DEMAIS	 [categoria:	 romance];	9)	UMA	PASSAGEM	PARA	A	ESPERANÇA
[categoria:	romance];	10)	A	ÉPOCA	DE	BUENO	MACHADO,	DANÇARINO
E	 CABARETIER	 [categoria:	 crônica];	 11)	 POESIAS	 REUNIDAS	 DE	 UM
POETA	EVENTUAL	[categoria:	poesias];	12)	OS	MAIS	FAMOSOS	ATORES
DE	HOLLYWOOD	-	DE	1940	A	1960	-	VOLUME	1	[categoria:	biografia];	13)
OS	 MAIS	 FAMOSOS	 ATORES	 DE	 HOLLYWOOD	 -	 DE	 1940	 A	 1960	 -
VOLUME	2	 [categoria:	 biografia];	 e	14)	AS	MAIS	FAMOSAS	ATRIZES	DE
HOLLYWOOD	-	DE	1940	A	1960	-	VOLUME	1	[categoria:	biografia].
	
Visite	os	sites:
http://www.americoluismartinsdasilva.com.br	(site	pessoal)
http://www.amazon.com/author/americo.silva	(pagina	de	autor	de	livros	na
amazon.com)
	
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DEDICATÓRIA
	
	
Dedico	este	livro	à	memória	de	Manoel	de	Angola.
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
ÍNDICE
	
	
SOBRE	O	AUTOR
DEDICATÓRIA
ÍNDICE
AGRADECIMENTOS
APRESENTAÇÃO
CAPÍTULO	I	–	TEORIA	GERAL	DO	CONDOMÍNIO
1.1	DEFINIÇÃO	DE	CONDOMÍNIO
1.2	COMUNHÃO,	CONDOMÍNIO	E	SOCIEDADE
1.3	EVOLUÇÃO	HISTÓRICA	DO	CONDOMÍNIO
1.4	NATUREZA	JURÍDICA	DO	CONDOMÍNIO
1.5	ESPÉCIES	DE	CONDOMÍNIO
1.6	PROBLEMAS	DO	CONDOMÍNIO	HORIZONTAL
1.7	NOVAS	FORMAS	DE	CONDOMÍNIO
1.7.1	Loteamento	fechado	e	loteamento	aberto	ou	convencional
(condomínio	de	fato)
1.7.2	Multipropriedade,	propriedade	compartilhada	ou	time-sharing
1.7.3	Comunidade	condominial	em	shopping	center
1.7.4	Clubes	de	campo
1.7.5	Cemitérios	privados
CAPÍTULO	II	–	CONDOMÍNIO	TRADICIONAL,	GERAL	OU	COMUM
2.1	DEFINIÇÃO	DE	CONDOMÍNIO	TRADICIONAL,	GERAL	OU
COMUM
2.2	ESPÉCIES	DE	CONDOMINIO	TRADICIONAL,	GERAL	OU	COMUM
2.3	CONDOMINIO	VOLUNTÁRIO	OU	CONVENCIONAL
2.3.1	Conceito	de	condomínio	voluntário	ou	convencional
2.3.2	Regras	gerais	do	condomínio	voluntário	ou	convencional
2.3.3	Direitos	dos	condôminos	no	condomínio	voluntário	ou	convencional
2.3.3.1	Direito	de	usar	a	coisa	comum
2.3.3.2	Direito	de	reivindicar	a	coisa	comum	de	terceiros
2.3.3.3	Direito	de	alienar	a	parte	indivisa
2.3.3.4	Direito	de	gravar	de	ônus	real	a	parte	indivisa
2.3.3.5	Direito	a	divisão	da	coisa	comum
2.3.3.6	Deveres	dos	condôminos	no	condomínio	voluntário	ou
convencional
2.3.3.6.1	Quota-parte	como	elemento	indispensável	para	fixação	das
obrigações	de	cada	condômino
2.3.3.6.2	Rateio	das	despesas	e	dívidas
2.3.3.6.3	Regime	jurídico	dos	frutos	da	coisa	comum
2.3.3.7	Defesa	do	bem	condominial
2.3.3.8	Alienação	ou	Oneração	do	bem	comum
2.3.3.9	Administração	do	condomínio	voluntário	ou	convencional
2.3.3.10	Extinção	do	condomínio	tradicional,	geral	ou	comum
2.3.3.10.1	Das	formas	de	extinção	do	condomínio
2.3.3.10.1.1	Da	divisão	da	coisa	comum
2.3.3.10.1.2	Da	alienação	da	coisa	comum
2.3.3.10.2	Ação	de	extinção	do	condomínio
2.4	CONDOMINIO	NECESSÁRIO	OU	LEGAL
2.4.1	Condomínio	forçado
2.4.2	Condomínio	fortuito,	incidente	ou	eventual
CAPÍTULO	III	–	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO	OU	POR	UNIDADES
AUTÔNOMAS
3.1	DEFINIÇÃO	DE	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO	OU	POR	UNIDADES
AUTÔNOMAS
3.2	EVOLUÇÃO	HISTÓRICA	DO	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
3.3	NATUREZA	JURÍDICA	DO	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
3.4	DA	PERSONALIDADE	JURÍDICA	DO	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
3.4.1	Da	evolução	na	interpretação	da	Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964
3.4.2	Da	consolidação	jurisprudencial	em	passado	recente	atribuindo
personalidade	jurídica	ao	condomínioedilício
3.4.3	Da	consolidação	doutrinária	em	passado	recente	em	torno	do
reconhecimento	da	personalidade	jurídica	do	condomínio	edilício
3.4.4	Da	aplicação	do	art.	5°	da	Lei	de	Introdução	às	Normas	do	Direito
Brasileiro
3.4.5	Do	reconhecimento	da	personalidade	jurídica	do	condomínio	no
Direito	Comparado
3.5	ESPÉCIES	DE	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO	OU	CONDOMÍNIO	EM
EDIFICAÇÕES
3.6	ELEMENTOS	CONSTITUTIVOS	DO	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
3.6.1	O	ato	de	instituição	do	condomínio
3.6.2	A	convenção	do	condomínio
3.6.3	O	regulamento	interno	do	condomínio
3.6.4	Os	regulamentos	especializados
3.7	DIREITOS	E	DEVERES	DOS	CONDÔMINOS	DO	CONDOMÍNIO
EDILÍCIO
3.7.1	Direitos	do	condômino
3.7.2	Deveres	do	condômino
3.8	DESPESAS	DO	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
3.8.1	Despesas	condominiais	em	espécie
3.8.2	Orçamento	das	despesas	e	receitas	do	condomínio
3.8.3	Cota	ou	taxa	de	condomínio
3.8.4	Fundos	e	rateios	extras
3.8.4.1	Fundos	de	reserva
3.8.4.2	Espécies	de	fundo	e	rateio
3.8.4.3	Quorum	de	aprovação	e	arrecadação
3.8.4.4	Participação	de	inquilinos	e	usufrutuários	para	formação	de	fundos
3.8.4.5	Gestão	dos	fundos
3.8.4.6	Inadimplência	na	arrecadação	de	fundos
3.9	SEGURO,	INCÊNDIO,	DEMOLIÇÃO	E	RECONSTRUÇÃO
OBRIGATÓRIA
3.9.1	Seguro	da	edificação
3.9.2	Sinistro	e	reconstrução	ou	venda	do	terreno	e	materiais
3.10	UTILIZAÇÃO	DA	EDIFICAÇÃO	OU	DO	CONJUNTO	DE
EDIFICAÇÕES
3.10.1	Utililização	exclusiva	de	área	comum
3.10.2	Limitações	à	utililização	de	área	comum
3.10.3	Penalidades	pela	irregularidade	na	utililização	de	área	comum
3.11	ADMINISTRAÇÃO	DO	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
3.11.1	A	escolha	do	síndico
3.11.2	As	atribuições	do	síndico
3.11.3	Remuneração	do	síndico
3.11.4	Prestação	de	contas	do	síndico
3.12	ASSEMBLEIA-GERAL	DE	CONDÔNIMOS
3.12.1	Espécies	de	assembleias
3.12.2	Presença	dos	condôminos	nas	assembleias
3.12.3	Uso	excessivo	de	procurações	nas	assembleias
3.12.4	Ata	de	assembleia
3.13	CONSELHO	CONSULTIVO	OU	CONSELHO	FISCAL
3.14	EXTINÇÃO	DO	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
CAPÍTULO	IV	–	LOTEAMENTO	CONVENCIONAL	FECHADO
4.1	LOTEAMENTO	ABERTO	OU	CONVENCIONAL
4.2	LOTEAMENTO	E	SUA	FUNÇÃO	PÚBLICA
4.3	CONFUSÃO	DOUTRINÁRIA	A	RESPEITO	DAS	ESPÉCIES	DE
LOTEAMENTO
4.4	LOTEAMENTOS	CONVENCIONAIS	FECHADOS
4.5	TITULARIDADE	DOMINIAL	DOS	BENS	PÚBLICOS
4.6	O	USO	DOS	BENS	PÚBLICOS	POR	PARTICULARES
4.7	A	CONCESSÃO	DE	DIREITO	REAL	DE	USO	DAS	ÁREAS
PÚBLICAS	DOS	LOTEAMENTOS	CONVENCIONAIS
4.8	DA	VIOLAÇÃO	AO	ARTIGO	17	DA	LEI	N°	6.766,	DE	19.12.1979
4.9	RATEIO	DAS	COTAS	DO	LOTEAMENTO	FECHADO	E	DO
CONDOMINIO	DE	FATO
CAPÍTULO	V	–	MULTIPROPRIEDADE,	PROPRIEDADE
COMPARTILHADA	OU	TIME-SHARING
5.1	DEFINIÇÃO	DE	MULTIPROPRIEDADE,	PROPRIEDADE
COMPARTILHADA	OU	TIME	SHARING
5.2	ETIOLOGIA	HISTÓRICA	DO	TIME	SHARING
5.3	NATUREZA	JURÍODICA	DO	TIME	SHARING
5.4	ESPÉCIES	DE	TIME	SHARING
5.4.1	Deeded	contracts	(Contrato	de	Transferência)
5.4.2	Deeded	ownership	ou	fractional	ownership	(Propriedade	Fracionada)
5.4.3	Leasehold	deeds	(Título	de	Arrendamento)
5.4.4	Right-to-use	contracts	(Contrato	de	Direito	de	Uso)
5.4.5	Fixed	Week	Ownership	(Propriedade	de	Semanda	Fixa)
5.4.6	Floating-week	ownership	(Propriedade	de	Semanda	Flutuante)
5.4.7	Rotating	or	flex	week	owership	(Rotação	ou	Propriedade	de	Semanda
Flexível)
5.4.8	Points	Programs	(Programas	de	Pontos)
5.5	TIPOS	E	TAMANHOS	DE	TIME	SHARING
5.6	LEGISLAÇÃO	SOBRE	TIME	SHARING
5.7	REGULAMENTO	DO	SISTEMA	DE	TEMPO	COMPARTILHADO	EM
MEIOS	DE	HOSPEDAGEM	DE	TURISMO
5.7.1	Parte	Geral	do	Regulamento	do	Sistema	de	Tempo	Compartilhado
5.7.2	Funcionamento	do	Sistema	de	Tempo	Compartilhado
5.7.3	Contrato	de	Tempo	Compartilhado
5.7.4	Direitos	e	Obrigações	da	Partes	do	Contrato	de	Tempo	Compartilhado
5.7.5	Responsabilidades	do	Empreendedor	e	do	Comercializador
CAPÍTULO	VI	–	CONDOMÍNIO	EM	SHOPPING	CENTER
6.1	INTRODUÇÃO
6.2	NATUREZA	JURÍDICA
6.3	CARACTERÍSTICAS	CONTRATUAIS	DO	SHOPPING	CENTER
6.3.1	Organização	na	forma	de	condomínio	ordinário	ou	condomínio	pro
indiviso
6.3.2	Organização	na	forma	de	condomínio	edilício
6.3.3	Organização	na	forma	de	sociedade
6.3.4	Constituição	jurídica	da	administração	do	shopping	center:	relação
entre	os	investidores	e	administradora
6.3.5	Operacionalidade	do	shopping	center:	relação	entre	investidores	e
lojistas
6.3.5.1	Aspectos	gerais	dos	contratos	de	locação	de	espaços	em	shopping
centers
6.3.5.2	Diversos	contratos	celebrados	entre	o	empreendedor	e	o	lojista	de
shopping	center
6.3.6	Registro	da	incorporação	e	organização	em	condomínio	edilício
6.3.7	Receitas	em	shopping	center
6.4	RESPONSABILIDADE	CIVIL	NOS	SHOPPING	CENTERS
CAPÍTULO	VII	–	CONDOMÍNIO	EM	CLUBES	DE	CAMPO
7.1	CARACTERÍSTICAS	DOS	CLUBES	DE	CAMPO
7.2	EVOLUÇÃO	HISTÓRICA	DOS	CLUBES	DE	CAMPO
7.3	CONDOMÍNIO	DE	CLUBE	DE	CAMPO
CAPÍTULO	VIII	–	CONDOMÍNIO	EM	CEMITÉRIOS	PRIVADOS
8.1	INTRODUÇÃO
8.2	EVOLUÇÃO	HISTÓRICA	DO	CEMITÉRIO
8.3	ESPÉCIES	DE	CEMITÉRIOS
8.4	NATUREZA	JURÍDICA	DOS	CEMITÉRIOS
8.4.1	Natureza	jurídica	dos	cemitérios	públicos
8.4.2	Natureza	jurídica	dos	cemitérios	privados
8.5	REGIME	JURÍDICO	DOS	ESPAÇOS	EM	CEMITÉRIO	E	A	TIME
SHARING
CAPÍTULO	IX	–	DIREITO	PROCESSUAL	CONDOMINIAL
9.1	AÇÃO	DE	DEMARCAÇÃO	OU	DEMARCATÓRIA
9.2	AÇÃO	DE	DIVISÃO	OU	AÇÃO	DE	EXTINÇÃO	DE	CONDOMÍNIO
9.2.1	Fase	contenciosa	da	ação	de	divisão	de	condomínio
9.2.2	Fase	administrativa	da	ação	de	divisão	de	condomínio
9.3	AÇÃO	DE	ALIENAÇÃO	JUDICIAL	DA	COISA	COMUM
9.3.1	Introdução
9.3.2	Procedimento	da	ação	de	alienação	de	coisa	comum
9.3.3	Do	leilão	judicial	eletrônico
9.3.4	Do	leilão	judicial	presencial
9.3.5	Normas	de	realização	de	leilão	judicial
9.4	AÇÃO	DE	EXECUÇÃO	DE	CONTRIBUIÇÕES	ORDINÁRIAS	OU
EXTRAORDINÁRIAS	DE	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
9.5	AÇÃO	DE	COBRANÇA	DE	CONTRIBUIÇÕES	ORDINÁRIAS	OU
EXTRAORDINÁRIAS	DE	CONDOMÍNIO	EDILÍCIO
9.6	AÇÃO	DE	PRESTAÇÃO	DE	CONTAS
9.6.1	Introdução
9.6.2	Primeira	fase	da	ação	de	exibição	de	contas
9.6.3	Segunda	fase	da	ação	de	exibição	de	contas
9.7	DA	IMPOSSIBILIDADE	DE	AJUIZAR	AÇÃO	DE	EXECUÇÃO	DE
CONTRIBUIÇÕES	ORDINÁRIAS	OU	EXTRAORDINÁRIAS	DE
CONDOMÍNIO	EDILÍCIO	NOS	JUIZADOS	ESPECIAIS	CÍVEIS
BIBLIOGRAFIA
AGRADECIMENTOS
	
	
À	CRISTINA	MARIA	CÉSAR	MARTINS	DA	SILVA,	pelo	auxílio	na	pesquisa	para	a
elaboração	desta	obra
.
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
APRESENTAÇÃO
	
Com	o	crescimento	das	comunidades	humanas	no	sentido	vertical,	a	vida
social	foi	tomada	por	inúmeras	situações	em	que	duas	ou	mais	pessoas	têm	posse
ou	propriedade	sobre	o	mesmo	bem.	De	fato,	determinado	direito	pode	pertencer
a	 várias	 pessoas	 ao	 mesmo	 tempo,	 caso	 em	 que	 temos	 a	 denominada
“comunhão”;	 se	 esta	 comunhão	 recai	 sobre	 um	 direito	 de	 propriedade,	 surge,
então,	o	que	se	costuma	chamar	de	“condomínio,	coposse	ou	copropriedade”.	A
coposse,	copropriedade	ou	condomínio	constitui	uma	situação	jurídica	que	vem
marcando	profundamente	os	tempos	mais	recentes	e	atuais.
Neste	 diapasão,	Condomínio	 é	 um	 livro	 dirigido	 aos	 profissionais	 do
Direito	 (advogados,	 juízes	 etc.)	 que	 atuam	 principalmente	 na	 área	 imobiliária,
bem	como	aos	 profissionais	 ligados	 à	 administração	de	 imóveis	 e,	 porque	não
dizer,	dirigido	também	aos	próprios	proprietários	que	integram	o	condomínio.
Com	 efeito,	 embora	 dirigido	 prioritariamente	 a	 estudiosos	 da	 área
jurídica	em	geral	e	profissionais	no	exercício	de	suas	atividades	relacionadas	ao
Direito,	administradores	de	imóveis,	por	exemplo,	poderão	encontrar	neste	livro
algumas	questões	de	 interesse	prático,	como	direitos	e	deveres	de	condôminos,
administração	do	condomínio,	extinção	do	condomínio,	condomínio	em	edifício
de	apartamentos,	etc.
Além	 disso,	 o	 leitor	 interessado	 em	 aprimorar	 seus	 conhecimentos	 a
respeito	de	da	matéria	ligada	a	administradores	da	coisa	comum	e	condomínios,
encontrará	neste	 livro	algumas	 facilidades	e	 seções	dirigidas	à	Convenção,	aos
Poderes	 Administrativos	 do	 condomínio,	 às	 administradoras	 que	 prestam
serviços	 ao	 condomínio,	 a	 parte	 financeira,	 a	 fiscalização	 dos	 síndicos	 ou
administradores,	etc.
Os	 livros	 que	 se	 encontram	disponibilizados	no	mercado	 especializado
restringem-se	 a	 comentar	 apenas	 a	 Lei	 n°	 4.591,	 de	 16.12.1964	 (Lei	 do
Condomínio)e	a	parte	do	Código	Civil	de	2002	que	trata	desta	matéria.
Ao	 contrário,	 a	 obra	Condomínio	 tem	por	 objetivo	 fornecer	 uma	visão
muito	 mais	 abrangente	 das	 principais	 questões	 ligadas	 à	 disponibilização	 do
compartilhamento	imobiliário	de	nosso	tempo.
Queremos	 crer	 que	 ela	 seja	 única	 em	 sua	 abrangência,	 pois,	 dentro	 do
mesmo	 exemplar,	 em	 sete	 capítulos,	 trata	 da	 Teoria	 Geral	 do	 Condomínio;
Condomínio	 Tradicional,	 Geral	 ou	 Comum;	 Condomínio	 Edilício	 ou	 por
Unidades	 Autônomas;	 Loteamento	 Convencional	 Fechado;	 Multipropriedade,
Propriedade	Compartilhada	ou	Time-Sharing;	Condomínio	em	Shopping	Center;
Condomínio	 em	 Clubes	 de	 Campo;	Condomínios	 em	 Cemitérios	 Privados;	 e
Direito	Processual	Condominial.
A	difícil	relação	entre	condôminos;	entre	administração	e	condôminos;	a
questão	da	personalidade	 jurídica	do	 condomínio;	o	 regulamento	 interno	 e	 seu
cumprimento	 por	 parte	 dos	 condôminos;	 as	 questões	 controvertidas	 a	 respeito
das	 frações	 ideais;	 o	 condomínio	 sem	 convenção	 ou	 com	 a	 sua	 convenção
desatualizada;	 o	 condomínio	 de	 fato,	 sem	 áreas	 comuns;	 o	 condomínio	 e	 as
questões	trabalhistas;	a	administradoras	que	prestam	serviços	ao	condomínio;	os
setores	 prioritários	 na	 fiscalização	dos	 síndicos	 e	 administradores;	 a	 segurança
contra	 incêndio	 e	 pânico	 nos	 prédios	 de	 apartamentos;	 as	 discussões	 sobre
garagens,	vagas	e	abrigos;	etc.	Todas	essas	questões	condominiais,	de	natureza
econômica,	 jurídica	ou	social,	demonstram	por	si	 sós	a	 importância	deste	 livro
no	 contexto	 atual.	 Importância	 esta	 reforçada	 pela	 atualização	 dos	 temas
tratados,	 pela	 abrangência	 peculiar	 da	 matéria,	 pela	 organização	 didática	 dos
assuntos	e	pela	facilidade	da	consulta	a	respeito	dos	temas	específicos.
Trata-se	de	um	livro	jurídico,	no	qual	se	procura	explicar,	com	clareza	e
concisão,	 conceitos	 e	 problemas	 jurídicos	 fundamentais,	 de	 forma	 que	 os
estudantes	e	os	profissionais	possam	ter	uma	melhor	compreensão	da	realidade
condominial.	 Ele	 é	 o	 resultado	 da	 experiência	 do	 autor	 ministrando	 aulas	 de
Direito	 Imobiliário	 em	 cursos	 de	 graduação	 e	 pós-graduação,	 bem	 como	 em
cursos	 de	 extensão	 e	 especialização,	 para	 estudantes	 e	 profissionais	 das	 várias
áreas	interessadas	nos	institutos	jurídicos	ligados	aos	condomínios.
Todas	 as	 nuances	 da	 teoria	 geral	 dos	 condomínios	 estão	 organizadas
sistematicamente	na	obra	Condomínio.	Não	apenas	isto!	Encontram-se	inseridos
nela,	 de	 maneira	 aprofundada,	 comentários	 a	 respeito	 das	 espécies	 de
condomínio	 imobiliário,	 informando,	 ainda,	 ao	 leitor	 a	 respeito	das	 legislações
que	regulamentam	cada	uma	dessas	espécies	de	condomínio.
Assim	 é	 que	 a	 obra	 comenta	 com	 minúcias	 os	 aspectos	 comuns	 dos
condomínios	de	um	modo	geral	e	especificamente	dos	condomínios	regidos	pela
Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964	(Lei	do	Condomínio)	e	os	condomínios	regidos	pelo
Código	Civil	de	2002.
Portanto	 o	 trabalho	 tem	 por	 finalidade	 apresentar	 estudo	 completo	 e
diversificado	 das	 espécies	 de	 condomínio,	 inclusive	 daqueles	 que	 geralmente
não	são	tratados	pela	literatura	especializada.	Por	essa	razão,	a	obra	certamente
será	 de	 grande	 valia	 para	 estudo	 e	 acompanhamento	 de	 aulas	 pelos	 alunos
universitários,	 tanto	 da	 graduação	 como	 da	 extensão	 universitária	 e	 da	 pós-
graduação,	 bem	 como	 será	 de	 grande	 valia	 para	 consulta	 com	 o	 fim	 de	 sanar
dúvidas	 daqueles	 profissionais	 do	 Direito,	 que	 tratam	 costumeira	 ou
esporadicamente	de	temas	relacionados	com	os	condomínios.
	
Américo	Luis	Martins	da	Silva
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
CAPÍTULO	I	–	TEORIA	GERAL
DO	CONDOMÍNIO
	
1.1	DEFINIÇÃO	DE	CONDOMÍNIO
	
	
O	 condomínio	 (copropriedade	 ou	 comunhão),	 termo	 proveniente	 do
latim	condominium,	 ocorre	 quando	 existe	 um	domínio	 de	mais	 de	 uma	pessoa
(condôminos),	exercido	simultaneamente	sobre	um	determinado	bem,	ou	partes
de	 um	 bem,	 ou	 a	mesma	 coisa	 certa	 e	 comum	 (posse	 ou	 propriedade	 sobre	 o
mesmo	bem).
O	 condomínio	 é	 uma	 espécie	 de	 propriedade,	 em	 que	 dois	 ou	 mais
sujeitos	 são	 titulares,	 em	 comum,	 de	 uma	 coisa	 indivisa,	 atribuindo-se	 a	 cada
condômino	uma	parte	ou	fração	ideal	da	mesma	coisa.[1]	Por	sinal,	a	indivisão	é
situação	jurídica	daqueles	que	possuem	propriedade	em	comum	de	um	bem,	sem
comportar	 divisão	material	 de	 suas	 partes,	 seja	 por	 sua	 natureza,	 ou	 seja,	 por
causa	da	lei	ou	convenção	das	partes.
Condomínio	é,	pois,	o	estado	da	coisa	indivisa	sobre	a	qual	duas	ou	mais
pessoas	exercem,	ao	mesmo	tempo,	o	direito	de	propriedade	(relações	jurídicas
em	que	se	verifica	uma	pluralidade	subjetiva	com	unicidade	do	objeto).[2]
No	entanto,	 vale	 lembrar	 que	 esta	 ideia	 de	condomínio	 tem	origem	no
Direito	 Romano,	 e	 por	 isso	 mesmo	 denominada	 condominium	 iuris	 romani
(condomínio	 do	 direito	 romano).	 Todavia	 ela	 não	 se	 confunde	 com	 o
condominium	iuris	germanici	 (condomínio	do	direito	germânico),	 instituto	este
que,	 por	 sinal,	 existe	 na	 Alemanha	 ao	 lado	 de	 outro	 instituto	 denominado
também	 de	 condomínio	 por	 quotas.	 É	 importante	 esclarecer	 que	 o	 sistema
germânico	 compreendia	 o	 condomínio	 de	 forma	 diversa,	 ou	 seja,	 no
condominium	 iuris	 germanici	 (condomínio	 do	 direito	 germânico),	 a	 coisa
pertence	 à	 coletividade	 e	 não	 aos	 condôminos,	 que,	 desta	 sorte,	 têm	 apenas
direitos	de	uso	e	gozo	da	coisa	em	razão	da	vinculação	corporativa	em	que	se
encontram	 e	 não	 em	 consequência	 de	 serem	 sujeitos,	 individualmente,	 de
direitos	 sobre	 a	 própria	 coisa.	 O	 elemento	 diferenciador	 do	 condomínio	 do
direito	 germânico	 reside,	 pois,	 no	 fato	 de	 se	 considerar	 como	 “propriedade
coletiva”	ou	“exercida	como	comunhão	de	mão	comum”	(Gesamnteigenthum	ou
gemeinschaft	zur	gesammten	Hand),	isto	é,	cada	consorte	tinha	direito	de	exercer
o	domínio	sobre	a	coisa.	Não	havia	nessa	comunhão	a	noção	de	parte	ideal,	pois
a	coisa	é	objeto	de	uso	e	gozo	comum.	Trata-se	de	concepção	do	Direito	Feudal.
[3]
A	doutrina,	de	um	modo	geral,	tem	sustentado	noções	diversas	quanto	à
propriedade	 condominial,	 em	 discussões	 intermináveis	 relacionadas	 à	 sua
estrutura,	 pois	 na	 propriedade	 condominial	 verifica-se	 um	 fenômeno
aparentemente	contraditório	ao	exercício	do	poder	econômico	de	domínio,	diante
do	fato	de	mais	de	um	titular	exercer	o	mesmo	direito	sobre	o	bem.	Contudo,	a
doutrina	 tem	 atenuado	 esta	 aparente	 contradição,	 ou	 seja,	 a	 diversidade	 de
titularidade	dos	direitos	de	domínio,	com	a	individualidade	quanto	ao	exercício
de	 seu	poder.	Certo	 é	que	o	direito	 real	 de	propriedade	 se	 conserva	 intacto	no
caso	 do	 condomínio,	 apenas	 se	 estendendo	 a	 cada	 um	 dos	 coproprietários	 o
exercício	 de	 sua	 parte	 ideal	 no	 direito	 comum	 sobre	 o	 mesmo	 bem.	 Assim,
considerando-se	 desta	 maneira,	 a	 propriedade	 de	 um	 bem	 vai	 pertencer,	 pro
indiviso,	a	mais	de	um	titular,	o	mesmo	ocorrendo,	ainda	que	materialmente	seja
divisível	a	coisa	comum.	No	entanto,	no	estágio	embrionário,	as	dificuldades	na
conceituação	 do	 condomínio	 e	 em	 sua	 identidade	 e	 localização	 no	 direito
fizeram	com	que	se	desenvolvessem	teorias	para	justificar	e	identificar	o	referido
instituto	 de	 Direito	 Civil.	 PIETRO	 BONFANTE	 [4]	 considerou	 estas	 teorias,
agrupando	 os	 entendimentos,	 da	 seguinte	 forma:	 a)	 teoria	 da	 propriedade
integral	ou	 total	 (teoria	coletiva),	que	vislumbra	no	condomínio	um	só	direito,
de	maneira	 que	 cada	 condômino	 tem	 direito	 à	 propriedade	 sobre	 toda	 a	 coisa
(sujeito	do	direito	é	a	coletividade	constituída	pelos	 interessados),	sendo	que	o
exercício	 desse	 direito	 é	 limitado	 pelos	 direitos	 dos	 demais	 consortes	 (não
havendo	titulares	individuais).	Adepto	desta	doutrina	é	VITTORIO	SCIALOJA,
[5]	 ao	 asseverar	 que	 o	 condomínio	 constitui	 relação	 de	 igualdades,	 que
mutuamente	 se	 limitam,	 sendo	a	propriedaderealmente	 comum	ou	coletiva.	A
propriedade	não	pertence	 a	 várias	 pessoas,	 cada	qual	 tendo	 a	 sua	 parte,	mas	 a
todos	 os	 comunheiros	 em	 conjunto,	 ainda	 que	 não	 seja	 orgânico	 o	 estado	 de
indivisão.	 Não	 há,	 enfim,	 justaposição	 de	 parte	 individuais;	 [6]	 b)	 teoria	 das
propriedades	 plúrimas	 parciais	 (teoria	 individualista),	 para	 a	 qual	 cada
condômino	só	é	dono	apenas	de	sua	parte	 ideal	(direito	de	propriedade	sobre	a
parte	 abstrata	 resultante	 da	 divisão	 ideal),	 havendo	 no	 condomínio	 diversas
propriedades	 intelectualmente	 parciais,	 cuja	 reunião	 é	 que	 daria	 origem	 ao
condomínio.
É	importante	mencionar	que	o	nosso	direito	positivo	considerou	a	teoria
das	 propriedades	 plúrimas	 parciais,	 porque	 o	 art.	 1.314	 do	 Código	 Civil	 de
2002,	da	mesma	forma	que	o	Código	Civil	de	1916,	estabelece	o	direito	de	cada
condômino	ou	consorte	utilizar-se	do	bem,	em	conformidade	com	sua	destinação
econômica,	 podendo	 exercer	 seus	 direitos	 em	 face	 de	 terceiros.	 Mas	 o
condomínio,	 ao	 contrário	 da	 propriedade	 individual,	 não	 tem	 o	 condão	 de	 se
perpetuar	 no	 tempo,	 justamente	 por	 se	 compor	 a	 propriedade	 de	 mais	 de	 um
indivíduo	 que	 podem,	 em	 determinado	 momento	 da	 relação	 condominial,
divergir	quanto	aos	interesses	comuns	ou	simplesmente	querer	se	afastar	de	seu
exercício.	A	nossa	 atual	 lei	 civil	 bem	alicerça	 a	 possibilidade	de	 sua	 extinção,
quando	 no	 art.	 1.320	 do	Código	Civil	 de	 2002,	 que	 tem	 o	mesmo	 sentido	 do
caput	do	art.	629	do	Código	Civil	de	1916,	impõe	que	“a	todo	tempo	será	lícito
ao	condômino	exigir	a	divisão	da	coisa	comum,	respondendo	o	quinhão	de	cada
um	pela	sua	parte	nas	despesas	da	divisão”.	Portanto,	pode-se,	inclusive,	extrair
os	princípios	que	regem	o	condomínio	geral,	que	seriam	o	da	indivisibilidade	de
seu	exercício	e	da	divisibilidade	quanto	à	sua	extinção.
No	 mesmo	 sentido,	 ARNOLDO	 WALD	 esclarece	 que	 “o	 direito
brasileiro	admitiu	a	concepção	romana	do	condomínio,	baseada	no	conceito	de
cota	 ideal,	 embora	 houvesse	 em	 nosso	 direito	 de	 família	 em	 resquício	 do
condomínio	germânico,	que	é	a	comunhão	universal	de	bens	existente	entre	os
cônjuges.	 Efetivamente,	 nesta,	 todos	 os	 bens	 do	 casal	 pertencem
simultaneamente	 ao	 marido	 e	 à	 mulher,	 sem	 que,	 na	 vigência	 da	 sociedade
conjugal,	 se	 possa	 concretizar	 ou	 individualizar	 a	 cota	 ideal.	 Somente	 com	 a
dissolução	da	sociedade	conjugal,	em	virtude	de	morte,	da	separação	judicial	ou
de	 divórcio	 é	 que	 recorremos	 a	 meação	 (cota	 ideal	 correspondente	 à	 metade)
para,	no	inventário,	calcular	o	que	cabe	a	cada	um	dos	interessados.	A	meação
que,	até	então,	era	fluída	e	essencialmente	variável,	de	acordo	com	as	mutações
do	patrimônio	do	casal,	cristaliza-se	no	momento	em	que	se	dissolve	a	sociedade
conjugal”.[7]
Também	CAIO	MÁRIO	DA	SILVA	PEREIRA	(1913	–	2004)	menciona
que	“dá-se	o	condomínio	quando	a	mesma	coisa	pertencer	a	mais	de	uma	pessoa,
cabendo	a	cada	uma	delas	igual	direito,	idealmente,	sobre	o	todo	e	cada	uma	das
partes.	 O	 poder	 jurídico	 é	 atribuído	 a	 cada	 condômino,	 não	 sobre	 uma	 parte
determinada	 da	 coisa,	 porém	 sobre	 ela	 em	 sua	 integralidade,	 assegurando-se	 a
exclusividade	 jurídica	 ao	 conjunto	 de	 coproprietários,	 em	 relação	 a	 qualquer
pessoa	estranha,	e	disciplinando-se	os	respectivos	comportamentos	bem	como	a
participação	de	cada	um	em	função	da	utilização	do	objeto”.[8]
Segundo	 a	 boa	 técnica	 jurídica	 e	 a	 legislação	 brasileira,	 a	 palavra
“condomínio”	expressa,	invariavelmente,	a	ideia	do	direito	exercido	por	mais	de
uma	 pessoa	 sobre	 o	 mesmo	 objeto,	 ou	 seja,	 o	 poder	 de	 disposição	 sobre
determinado	 bem	 se	 materializa	 em	 várias	 pessoas	 ao	 mesmo	 tempo,	 com	 a
consequência	de	que	esta	situação	dominial	se	encontra	reciprocamente	limitada
no	 exercício	 dos	 direitos	 concorrentes,	 mas,	 por	 outro	 lado,	 se	 compensa	 as
vantagens	 e	 sacrifícios	 dos	 comunheiros.	 E	 isto	 está	 estampado	 no	 próprio
termo:	 “co”	+	 “domínio”;	 “com”	+	 “domínio”;	 ou	 seja,	 o	 domínio	 de	mais	 de
um.
No	Brasil	tem-se	o	condomínio,	quando	a	mesma	coisa	pertence	a	mais
de	uma	pessoa,	e	todas	envolvidas	têm	igual	direito,	de	forma	ideal,	sobre	o	todo
e	cada	uma	de	suas	partes.	Sendo	assim,	o	poder	jurídico	atribuído	a	todos	na	sua
integralidade.	 Por	 sinal,	 esclarece	 a	 professora	 GISELE	 LEITE	 que,
considerando	o	aspecto	objetivo	do	condomínio,	 trata-se	de	 indivisão	dominial,
correspondendo	 ao	 estado	 em	 que	 se	 encontra	 uma	 coisa	 sobre	 a	 qual	 várias
pessoas	 têm	 direitos	 concorrentes.	 Já	 no	 aspecto	 subjetivo,	 o	 condomínio	 se
representa	uma	situação	dominial	de	comunhão.	No	entanto,	não	se	pode	perder
de	vista	que	a	comunhão	pro	diviso	 só	existe	de	direito,	não	de	fato,	pois	cada
condômino	se	localiza	numa	parte	certa	e	determinada	da	coisa	(fração	ideal	ou
quota	 da	 coisa).	Exercem	 sobre	 uma	 fatia	 ou	 fração	 concreta	 todos	 os	 atos	 de
proprietário	singular.	Vale	lembrar	que	comunhão	pro	indiviso	é	a	que	perdura	de
fato	 e	 de	 direito,	 permanecendo	 a	 coisa	 em	 estado	 de	 indivisão	 perante	 os
condôminos,	e	estes	não	se	localizam,	per	se,	na	coisa.	A	comunhão	voluntária	é
de	origem	negocial	tal	como	a	aquisição,	doação	e	destinação	em	comum	de	bem
para	duas	ou	mais	pessoas	podem	estas	usá-lo	e	fruí-lo.	O	casamento	em	regime
de	 comunhão	 universal	 de	 bens	 a	 estabelece	 e	 provoca	 a	 conversão	 da
propriedade	individual	de	um	dos	cônjuges	em	condomínio.[9]
Portanto,	cada	condômino	tem	assegurada	uma	fração	ideal	ou	quota	da
coisa.	Entretanto,	esta	fração	ideal	não	significa	uma	parcela	material	da	coisa.
De	 fato,	 cada	 quota	 ou	 fração	 ideal	 não	 que	 dizer	 que	 a	 cada	 um	 dos
coproprietários	se	reconhece	a	plenitude	dominial	sobre	um	fragmento	físico	do
bem,	 mas	 que	 todos	 os	 comunheiros	 ou	 condôminos	 têm	 direitos
qualitativamente	 iguais	 sobre	a	 totalidade	do	 referido	bem,	 limitados,	 contudo,
na	titularidade	sobre	o	conjunto.
Valendo-se	 desse	 elemento	 conceitual,	 MARIA	 HELENA	 DINIZ
menciona	que	“concede-se	a	cada	consorte	uma	cota	ideal	qualitativamente	igual
da	coisa	e	não	uma	parcela	material	desta;	por	conseguinte,	todos	os	condôminos
têm	 direitos	 qualitativamente	 iguais	 sobre	 a	 totalidade	 da	 coisa,	 sofrendo
limitação	 na	 proporção	 quantitativa	 em	 que	 concorrem	 com	 os	 outros
comunheiros	 na	 titularidade	 sobre	 o	 conjunto.	 Deveras,	 as	 cotas-partes	 são
qualitativa	e	não	quantitativamente	 iguais,	pois,	 sob	esse	prisma,	 a	 titularidade
dos	consortes	é	suscetível	de	variação.	Só	dessa	forma	é	que	se	poderia	justificar
a	coexistência	de	vários	direitos	sobre	um	mesmo	bem”.[10]
Inclusive,	 tanto	 HENRI	 DE	 PAGE	 (1894	 -	 1969),[11]	 MARCEL
PLANIOL	 (1853	 -	 1931),	 GEORGES	 RIPERT	 (1880	 -	 1958)	 e	 JEAN
BOULANGER	(1900	–	1966),[12]	bem	como	ROBERTO	DE	RUGGIERO	(1875
-	1934),	FULVIO	MAROI	(1881	–	1954)	e	CARLO	MAIORCA,[13]	VITTORIO
SCIALOJA	 (1856	 –	 1933),[14]	 HENRI	 MAZEAUD	 (1900	 –	 1993),	 LÉON
MAZEAUD	e	JEAN	MAZEAUD,[15]	e	PIETRO	BONFANTE	(1864	–	1932),[16]
são	 unânimes	 em	 desatacar	 que	 somente	 assim	 se	 justifica	 a	 coexistência	 de
direitos	 sobre	dada	coisa,	 exercidos	comunitariamente	 e	 sem	conflito	 por	 uma
pluralidade	 de	 donos,	 e	 com	 exclusão	 de	 todos	 quantos	 sejam	 estranhos	 à
comunhão.
Mas	 esta	 ideia	 não	 se	 aplica	 necessariamente	 em	 outros	 países.	 Por
exemplo,	 no	 Direito	 Português,	 o	 termo	 “condomínio”	 expressa	 uma	 ideia
diferente,	ou	seja,	diz	respeito	a	uma	situação	em	que	determinadas	parcelas	de
um	objeto	são	regidas	por	direitos	de	propriedade	autônomos,	o	que	implica	que
os	diversos	titulares	desses	direitos	tenham	de	conviver	e	contribuir	nas	despesas
necessárias	 para	 a	 manutenção	 de	 parcelas	 que	 são,	 sem	 qualquer	 outra
alternativa,	usadas	em	comum.	Na	vida	encontramos	diversas	situações	em	que
duas	ou	mais	pessoas	têm	posse	ou	propriedade	sobre	omesmo	bem.	Ademais,	o
ordenamento	 jurídico	 nacional	 não	 pode	 deixar	 de	 reconhecer	 o	 exercício
simultâneo	da	propriedade	por	mais	de	um	sujeito,	uma	vez	que	tal	regime	legal
se	 faz	 necessário	 para	 que	 a	 propriedade	 atinja	 suas	 funções	 sociais,	 em
benefício	dos	próprios	coproprietários	e	da	coletividade,	em	última	análise.
Já	a	figura	indispensável	do	condômino	pode	ser	definida	como	a	pessoa
que,	com	outra,	exerce	o	direito	de	propriedade	sobre	um	imóvel.	É	o	chamado
coproprietário	 da	 coisa	 comum,	 podendo	mesmo	 alienar	 a	 parte	 ideal	 que,	 no
condomínio,	 lhe	 cabe,	 guardando,	 entretanto,	 o	 direito	 de	 preferência	 que
compete	aos	demais	condôminos.[17]
	
	
1.2	COMUNHÃO,	CONDOMÍNIO	E	SOCIEDADE
	
	
O	ponto	de	ajuste	entre	o	condomínio	estabelecido	no	Código	Civil	de
2002	e	o	condomínio	horizontal,	tipificado	na	Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964,	está
relacionado	 com	 as	 edificações	 ou	 conjuntos	 de	 edificações	 de	 um	 ou	 mais
pavimentos,	construídas	sob	forma	de	unidades	isoladas,	onde	cada	condômino	é
investido	nas	duas	 categorias	de	direito.	No	entanto,	 a	 realidade	social	 não	 se
cristalizou,	continuou	criando	novos	fenômenos.	Dos	condomínios	de	unidades
autônomas	 nasceram	 novas	 situações,	 de	 maior	 complexidade,	 tais	 como	 a
multipropriedade,	 os	 loteamentos	 fechados,	 os	 cemitérios	 privados,	 os
condomínios	 de	 fato,	 etc.,	 que	 se	 encontram,	 atualmente,	 em	posição	 anômala
frente	ao	ordenamento	jurídico	existente.	Diante	desta	nova	faceta	social	surgiu
o	 termo	 comunhão,	 palavra	 que	 deriva	 do	 latim,	 que	 significa	 pluralidade,
coletividade	ou	reunião	de	elementos	singulares.[18]
Os	 juristas,	 por	 sua	 vez,	 tomaram	 emprestado	 o	 termo	 do	 mundo
coloquial,	e	nele	introduziram	um	sentido	técnico	para	qualificar	tudo	aquilo	que
é	comum	a	sujeitos	distintos,	independentemente	de	se	referir	a	coisas	ou	bens,
pois	 se	 trata	 simplesmente	 de	 comunhão	 de	 direitos.	 Desse	 modo,	 podemos
concluir	que	a	comunidade	é	um	gênero	incidente	nos	diversos	ramos	do	direito,
enquanto	 que	 o	 condomínio	 é	 apenas	 uma	 espécie	 deste	 gênero,	 cujo	 objeto
deverá	sempre	ser	uma	coisa,	pois	do	contrário	teríamos	um	a	outra	natureza	de
comunhão.	Condomínio	e	comunhão	não	possuem	o	mesmo	sentido.	O	primeiro
apenas	se	origina	do	segundo,	mas	possui	sua	própria	razão	de	ser.[19]
Com	efeito,	a	comunhão	não	se	confunde	com	o	condomínio.
Do	latim	communĭo,	o	termo	comunhão	faz	referência	a	participação	no
comum	de	determinadas	pessoas.	É	o	compartilhamento	ou	posse	entre	duas	ou
mais	pessoas	de	uma	só	coisa.	Portanto,	a	situação	de	concorrência	de	direitos
iguais	na	mesma	coisa	toma	o	nome	genérico	de	comunhão.	Há,	pois,	comunhão
de	direitos	ou	obrigações	quando	duas	ou	mais	pessoas	possuem	o	mesmo	bem
jurídico	 ou	 têm	 o	 dever	 da	 mesma	 prestação.	 Não	 se	 trata	 de	 direitos	 ou
obrigações	 idênticos,	 iguais,	 posto	que	diversos,	mas	de	um	único	direito	 com
mais	de	um	titular	ou	de	uma	única	obrigação	sobre	a	qual	mais	de	uma	pessoa
seja	devedora.	Observa-se	que,	nesse	caso	ambos	os	comunheiros	serão	titulares
de	direitos,	ou	devedores	de	obrigações.
Por	 isso	 ousamos	 opinar	 que	 comunhão	 seria	 o	 gênero,	 enquanto	 o
condomínio	uma	das	espécies	 de	 comunhão.	 Então	 todo	 condomínio	 será	 uma
comunhão,	 mas	 nem	 toda	 comunhão	 será	 condomínio.	 A	 comunhão	 é	 de
qualquer	direito,	como,	por	exemplo,	pai	e	mãe	têm	o	direito	em	comunhão	de
educar	os	filhos;	enquanto	condomínio	é	apenas	do	direito	de	propriedade.
Segundo	ORLANDO	GOMES	DOS	SANTOS	(1909	-	1988),	são	fontes
da	comunhão:	a)	a	vontade	das	partes	(comunhão	voluntária	ou	contratual);	e	b)
a	 lei	 (comunhão	 legal).	 Sendo	 que	 a	 comunhão	 legal	 subdivide-se	 em:	 a)
comunhão	forçada	(imposta	por	força	do	inevitável	estado	de	indivisão	de	certos
bens);	e	b)	comunhão	fortuita	ou	incidente	(resulta	de	circunstâncias).[20]
Já	a	denominação	de	condomínio	é	particularizada	pela	situação	em	que
a	coisa	indivisa	tem	vários	proprietários,	simultânea	e	concorrentemente.
De	 fato,	 como	 vimos,	 o	 termo	 condomínio	 é	 formado	 pela	 junção	 da
preposição	com	(junto,	ao	lado	de)	e	do	substantivo	domínio	(latim	dominium,	ou
seja,	direito	de	propriedade)	o	que	significa	dizer	que	a	propriedade	pertence	ao
mesmo	tempo	a	mais	de	uma	pessoa.	Todavia,	pode	a	propriedade	de	uma	coisa
pertencer	em	comum	a	diversos	titulares,	de	modo	que	a	solução	técnica	é	dada
pela	 admissão	 de	 uma	 pluralidade	 de	 titulares	 incidentes	 sobre	 um	 mesmo
direito	 subjetivo	 de	 propriedade	 e,	 ainda,	 pela	 construção	 da	 noção	 de	 fração
ideal,	onde	cada	um	possua	a	sua	quando	a	coisa	se	achar	indivisa.	Sem	fugir	do
conceito	 que	 lhe	 foi	 outorgado	 pela	 civilística	 clássica,	 o	 termo	 condomínio
recebeu	 um	 novo	 conteúdo	 em	 razão	 da	 pressão	 social,	 ao	 se	 criar	 a	 lei	 do
condomínio	horizontal,	passando	a	designar	também	que	a	cada	apartamento	ou
unidade	autônoma	deve	corresponder	uma	 fração	 ideal	no	condomínio	 sobre	o
terreno	e	partes	comuns	do	edifício.[21]
Para	J.	A.	DE	FARIA	MOTTA	o	conceito	de	comunhão	é	subjetivo	e	o
conceito	 de	 condomínio	 é	 objetivo.	 Segundo	 ele,	 o	 “termo	 condomínio	 ou
copropriedade	exprime	um	conceito	real,	 estado	de	 fato	modificação,	modo	de
ser	da	propriedade;	o	termo	comunhão	 inculca	um	conceito	pessoal,	alusivo	às
relações	 entre	 os	 condôminos;	 o	 primeiro	 refere-se	 à	 coisa;	 o	 segundo,	 às
pessoas	nele	interessadas”.[22]
Em	suma,	temos	a	comunhão	quando	determinado	direito	pode	pertencer
a	várias	pessoas	ao	mesmo	tempo.	E	 temos	o	condomínio	 quando	a	 comunhão
recai	sobre	objeto	do	Direito	das	Coisas.
Em	 relação	 à	 diferença	 entre	 condomínio	 e	 sociedade,	 podemos	 dizer
que,	 no	 condomínio,	 existe	 o	 domínio	 de	 mais	 de	 uma	 pessoa
concomitantemente	em	relação	a	um	determinado	bem,	ou	seja,	um	objeto	que
pertença	a	mais	de	uma	pessoa,	sendo	que	todas	possuam	direitos	iguais	ante	ao
objeto.	Já	a	sociedade	é	um	estado	de	coisa	caracterizado	pelo	conjunto	laboral
de	 diversos	 indivíduos,	 com	 finalidade	 onerosa.	 Em	 sentido	 contrário	 ao
condomínio,	a	sociedade	pode	não	possuir	igualdade	na	distribuição	do	objeto,
como	por	exemplo,	um	sócio	tem	40%	(quarenta	por	cento)	das	ações	e	o	outro
60%	 (sessenta	 por	 cento),	 sendo	 que	 essa	 distribuição	 varia	 de	 acordo	 com	 o
investimento.
WASHINGTON	DE	BARROS	MONTEIRO	que	entre	o	condomínio	e	a
sociedade	 existem	muitos	 pontos	 de	 contato.	 Em	 ambos	 os	 casos,	 é	 condição
essencial	 para	 a	 sua	 existência	 a	 pluralidade	 de	 sujeitos.	 Tanto	 numa	 como
noutro	caso,	torna-se	mister	que	exista	a	res	(coisa)	comum,	que,	no	condomínio,
é	 a	 coisa	 e,	 na	 sociedade,	 é	 o	 acervo	 social.	 Além	 disso,	 um	 e	 outro	 caso
reclamam	conjugação	de	esforços	para	a	respectiva	administração,	respondendo
todos,	sócios	e	condôminos,	pelas	despesas.	Todavia,	estremam-se	por	caracteres
inconfundíveis.	Na	sociedade,	os	direitos	dos	sócios	decorrem	do	contrato	sócia,
ao	passo	que,	no	condomínio,	derivam	da	situação	da	coisa	pertencente	a	vários
titulares.	Ademais,	a	sociedade	só	pode	existir	em	virtude	do	acordo	de	vontade,
ou	da	affectio	societatis,	ao	passo	que	o	condomínio	resulta	não	só	desse	acordo
como	 de	 outros	 acontecimentos	 estranhos	 à	 vontade	 dos	 condôminos,	 como	 a
herança	 e	 o	 testamento,	 bem	 como	 da	 própria	 lei.	 Acrescenta-se	 que,	 na
sociedade,	 falecendo	um	dos	 sócios,	 procede-se	geralmente	 à	 sua	dissolução	e
liquidação,	o	que	não	sucede	no	condomínio,	que	prossegue	com	os	herdeiros	do
condômino	 falecido,	 podendo	 subsistir	 até	 contra	 a	 vontade	 daqueles	 que	 se
tornaram	condôminos.	Ainda	não	é	 tudo:	as	sociedades	 são	administradas	pela
forma	prevista	no	contrato	 social,	 enquanto	por	 lei	é	 regulada	a	administração
do	condomínio.	 Em	 suma,	 a	 sociedade	 é	 relação	 jurídica	 de	 natureza	pessoal,
enquanto	o	condomínio	participa	da	natureza	real.	Entretanto,	vale	alertar	para	o
fato	 de	 que	 ocondomínio	 se	 rege	 por	 conjunto	 de	 normas	 que	 se	 filiam,
simultaneamente,	à	 teoria	da	propriedade	e	das	obrigações.	Podemos	dizer	que
de	 toda	 sociedade	 resulta	 sempre	 um	 condomínio,	 mas	 a	 recíproca	 não	 é
verdadeira.[23]
	
	
1.3	EVOLUÇÃO	HISTÓRICA	DO	CONDOMÍNIO
	
	
O	Direito	Romano	é	praticamente	a	fonte	que	originou	a	constituição	da
estrutura	 em	 que	 a	 maioria	 dos	 povos	 compilou	 as	 bases	 de	 suas	 instituições
jurídicas.	Se	não	bastasse	isto,	a	legislação	brasileira	da	atualidade,	sem	sombra
de	 dúvida,	 também	 sofreu	 as	 influências	 jurídicas	 dos	 descobridores	 e
colonizadores	portugueses,	como	era	natural,	a	partir	dos	tempos	das	Ordenações
Filipinas.
Nessa	sequência	histórica	de	 influências	normativas,	como	não	poderia
deixar	 de	 ser,	 os	 legisladores	 lusitanos,	 em	 suas	 Ordenações	 (Manuelinas,
Afonsinas	e	Filipinas),	absorveram	princípios	fundamentais	provindos	do	Direito
Romano,	que	não	concordavam	com	a	divisibilidade	da	propriedade	horizontal,
considerando	 como	 usos	 e	 costumes	 medievais	 a	 aceitação	 da	 possibilidade
desse	fracionamento.
Apenas	 a	 título	 de	 ilustração,	 o	 §	 34	 do	 Título	 68	 do	 Livro	 das
Ordenações,	 com	 toda	 característica,	 terminologia	 da	 época	 e	 sua	 complicada
ortografia,	 menciona	 o	 seguinte:	 “E,	 se	 huma	 casa	 for	 de	 dois	 senhorios,	 de
maneira	que	de	hum	deles	seja	o	sótão	e	de	outro	o	sobrado,	não	poderá	aquele,
cujo	for	o	sobrado,	fazer	janela	sobre	o	portal	daquele,	cujo	for	o	sótão,	ou	logea,
nem	outro	edifício	algum”.	A	respeito	desta	antiga	norma	é	importante	destacar
que	se	 trata	de	dispositivo	 inteligente	e	válido,	pois,	até	hoje,	passados	séculos
de	sua	promulgação,	os	legisladores	preservam	o	direito	que	dele	flui,	tanto	que
toda	legislação	reguladora	das	relações	entre	condôminos	protege	o	bem	comum
contra	 as	 modificações	 de	 seu	 aspecto	 externo	 pretendidas	 por	 um	 só	 dos
coproprietários.
Desde	os	tempos	do	Brasil	Colônia	até	a	promulgação	do	Código	Civil
Brasileiro	de	1916,	os	princípios	legais	das	Ordenações	regeram	as	relações	do
povo	 brasileiro.	 E,	 para	 comprovar	 o	 efeito	 comparativo,	 tanto	 o	 jurista
AUGUSTO	 TEIXEIRA	 DE	 FREITAS	 (1818-1886),	 responsável	 pela
extraordinária	 “Consolidação	 das	 Leis	 Civis	 brasileiras”,	 de	 1858,	 como	 o
também	 jurista	CARLOS	AUGUSTO	DE	CARVALHO	 (1851-1905),	 autor	 da
“Nova	Consolidação	das	Leis	Civis”	ou	 “Direito	Civil	Brasileiro	Recopilado”,
publicada	no	ano	de	1899,	em	Bruxelas,	utilizaram-se	da	essência	jurídica	desse
mesmo	 §	 34	 do	 Título	 68	 do	 Livro	 das	 Ordenações,	 dando-lhe	 a	 seguinte
redação:	“Se	uma	coisa	é	de	dois	donos,	pertencendo	a	um	as	lojas,	e	ao	outro	o
sobrado,	não	pode	o	dono	do	sobrado	fazer	janela	ou	outra	obra,	sobre	o	portal
das	lojas”.
Entretanto,	 até	 então,	 prevalecia	 à	 noção	 tradicional	 de	 propriedade
ligando-se	à	ideia	de	assenhoreamento	de	uma	coisa	com	exclusão	de	qualquer
outro	 sujeito.	 Ideia	 esta	 contrária	 a	 atual	 concepção	 de	 condomínio	 que
compreende	 o	 exercício	 do	 direito	 dominial	 por	 mais	 de	 um	 dono,
simultaneamente.	 Entre	 a	 concepção	 antiga	 e	 a	 concepção	 atual	 há,	 portanto,
uma	 contradição	 acentuada:	 propriedade	 que	 é	 exclusiva	 e	 exclusivista,	 e
condomínio	que	assenta	na	comunidade	de	direitos.	Esta	incompatibilidade	entre
a	 propriedade	 e	 a	 pluralidade	 de	 proprietários	 já	 impressionava	 os	 antigos
romanos	 a	 tal	 ponto,	 que	 um	 dos	 seus	 famosos	 	 jurisconsultos	 do	 período
clássico,	PUBLIO	JUVENCIO	CELSO	(nasceu	por	volta	do	 fim	do	século	 I	e
faleceu	em	meados	do	 século	 II),	 o	 enunciava	dizendo	o	 seguinte:	duorum	vel
plurium	 in	 solidum	 dominium	 vel	 possessionem	 esse	 non	 potest	 (“não	 pode
existir	 a	 propriedade	 ou	 posse	 de	 duas	 ou	mais	 pessoas”).[24]	 Vale	 dizer	 que	 a
propriedade,	senhoria	universal	sobre	a	coisa,	não	pode	pertencer	a	mais	de	um
dominus	 (senhor,	 dono,	 possuidor,	 proprietário)	 simultaneamente,	 sendo,
todavia,	lícita	sua	pertinência	a	mais	de	um	sujeito,	pro	partis	(por	partes).[25]
Certo	é	que	fatores	eventuais,	como	a	sucessão	hereditária,	por	exemplo,
criavam	o	fenômeno	da	propriedade	pertencente	a	mais	de	um	dominus.	Por	essa
razão,	 o	 Direito	 Romano	 engendrou	 a	 teoria	 condominial	 dentro	 do	 aspecto
paralelo	 do	 exercício	 da	 propriedade,	 tal	 como	 demonstra	 a	 codificação	 de
Justiniano:	nemo	ex	sociis	plus	parte	sua	potest	alienare,	etsi	totorum	bonorum
socii	sint	(“nenhum	dos	sócios	pode	alienar	mais	do	que	os	seu	quinhão,	embora
sejam	 sócios	 de	 todos	 os	 bens”).[26]	 Portanto,	 “a	 coisa	 comum	 não	 se	 diz
propriedade	de	um	só”.	Os	cotitulares	do	direito	de	propriedade	exercem-no	ao
mesmo	tempo	em	quotas	ideais	(frações	ideais)	sobre	a	propriedade	indivisa.	A
divisão	não	é	material,	mas	idealizada.	No	sistema	romano,	como	oportunamente
menciona	 SÍLVIO	 DE	 SALVO	 VENOSA,	 “a	 cota	 ideal	 é	 a	 medida	 da
propriedade”,	e,	“de	acordo	com	essa	fração,	repartem-se	os	benefícios	e	ônus,
direitos	e	obrigações	entre	os	comunheiros”.[27]
Vale	 registrar	 que	 o	 Brasil	 foi	 um	 dos	 primeiros	 países	 do	 mundo	 a
dinamizar	a	sistemática	condominial	através	do	Projeto	de	Lei	n°	649,	de	1927,
originário	 da	 Câmara	 dos	 Deputados.	 Tal	 Projeto	 de	 Lei	 acabou	 se
transformando,	 depois	 de	 longos	 estudos	 e	 debates,	 no	 Decreto	 n°	 5.481,	 de
25.06.1928,	 que	 dispunha	 sobre	 a	 alienação	 parcial	 dos	 edifícios	 de	 mais	 de
cinco	 andares	 e	 dava	 outras	 providencias	 (publicado	 no	 Diário	 Oficial	 de
27.06.1982	 e	 retificado	 no	 dia	 seguinte).	 Este	 Decreto	 rompeu	 o	 regime	 do
condomínio	 absoluto,	 que	 não	 admitia	 propriedades	 divididas	 em	 planos
horizontais,	 através	 de	 quotas	 ideais,	 podendo	 o	 condomínio	 dispor	 da	 coisa
fisicamente	indivisível.
De	maneira	que,	a	partir	da	vigência	do	Decreto	n°	5.481,	de	25.06.1928,
se	 passou	 a	 admitir	 a	 propriedade	 plena	 de	 unidades	 autônomas	 em	 forma	 de
apartamentos,	 em	 edifícios	 de	 mais	 de	 5	 (cinco)	 andares,	 isolados	 entre	 si,
contendo	cada	um	mais	de	3	(três)	peças	e	que	se	destinassem	a	escritórios	ou
residências	particulares,	prevendo	sua	alienação	no	todo	ou	em	parte,	conforme
deixava	logo	claro	o	seu	art.	1°	na	sua	redação	original.[28]
No	entanto,	 paulatinamente,	 o	Decreto	 n°	 5.481,	 de	 25.06.1928,	 foi	 se
tornando	 mais	 e	 mais	 abrangente.	 Com	 efeito,	 o	 Decreto-	 Lei	 n°	 5.234,	 de
08.02.1943	deu	outra	redação	ao	referido	art.	1°:	“Os	edifícios	de	 três	ou	mais
pavimentos	construídos	de	cimento	armado,	ou	material	 similar	 incombustível,
sob	 a	 forma	de	 apartamentos	 isolados,	 entre	 si,	 contendo	cada	um	pelo	menos
três	 peças,	 e	 destinados	 a	 escritórios,	 ou	 residência	 particular,	 poderão	 ser
alienados	 no	 todo	 ou	 em	 parte,	 objetivamente	 considerado,	 constituindo	 cada
apartamento	 uma	 propriedade	 autônoma,	 sujeita	 às	 limitações	 estabelecidas
nesta	 lei”.	Posteriormente,	a	Lei	n°	285,	de	05.06.1948,	modificou	novamente:
“Os	 edifícios	 de	 dois	 ou	mais	 pavimentos	 construídos	 de	 cimento	 armado	 ou
material	 similar	 incombustível,	 sob	a	 forma	de	apartamentos	 isolados,	entre	 si,
que	contiverem	cada	um,	pelo	menos,	 três	peças,	 e	destinados	a	 escritórios	ou
residências	 particulares,	 poderão	 ser	 alienados,	 no	 todo	 ou	 em	 parte,
objetivamente	 considerados,	 e	 constituíra	 cada	 apartamento	 propriedade
autônoma	sujeita	às	limitações	estabelecidas	nesta	Lei”.
Todas	 essas	modificações	 eram	 inevitáveis.	À	medida	 que	 a	 sociedade
foi	 se	 tornando	 complexa,	 devido	 à	 concentração	 da	 população	 nos	 centros
urbanos,	uma	nova	forma	de	vida	em	comum	foi	criada,	diante	da	necessidade
de	aproveitamento	de	áreas	de	terrenos	mais	propícias	à	habitação.	Surgiu	então
a	moradia	em	edifícios	de	dois	ou	mais	pavimentos,	que	futuramente	receberia	o
nome	de	condomínio	horizontal.	Ressalte-se	que	após	a	primeira	grande	guerra,
a	 sociedade	 brasileira	 pressionou,de	 forma	 contundente,	 o	 estado,	 para	 que
buscasse	um	melhor	 aproveitamento	dos	 terrenos	urbanos,	 de	modo	 a	 permitir
que	o	maior	número	de	famílias	pudesse	utilizar,	de	maneira	racional,	uma	única
parcela	do	terreno.	Essa	pressão	exercida	pela	sociedade	incidiu	diretamente	na
esfera	 jurídica,	 para	 onde	 as	 questões	 foram	 levadas,	 dando	 ensejo	 a	 um	novo
conceito	de	condomínio,	que	veio	a	se	chamar	o	condomínio	horizontal.[29]
Finalmente,	 a	 Lei	 n°	 4.591,	 de	 16.12.1964,	 que	 dispõe	 sobre	 o
condomínio	em	edificações	e	as	incorporações	imobiliárias,	revogou	o	Decreto	n
°	5.481,	de	25.06.1928.
Por	 sinal,	 a	 Lei	 n°	 4.591,	 de	 16.12.1964,	 surgiu	 em	 razão	 da	 pressão
social,	 que	 tinha	 por	 escopo	 legalizar	 os	 condomínios	 já	 existentes,	 que	 eram
irregulares	 na	 ocasião,	 em	 virtude	 da	 defesa	 do	 interesse	 popular	 diante	 da
amplitude	 alcançada	 nas	 massas.	 A	 modalidade	 de	 condomínio	 permitida	 na
ocasião	 pelo	 Decreto	 n°	 5.481,	 de	 25.06.1928,	 que	 previa	 a	 copropriedade,
apenas,	a	prédio	de	2	(dois)	ou	mais	pavimentos,	construídos	de	cimento	armado
ou	 material	 similar	 e	 incombustível,	 sob	 forma	 de	 apartamentos	 isolados,
contendo	 cada	 um	 pelo	 menos	 3	 (três)	 peças	 destinadas	 a	 escritórios	 ou
residências	particular.	De	maneira	que	a	Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964	(Lei	sobre
Condomínio	e	Incorporação)	instituiu	uma	nova	modalidade	de	condomínio	em
edifício,	sem	quaisquer	limitações	ou	restrições	quanto	ao	número	de	unidades	e
ao	 tipo	 de	 material	 a	 ser	 empregado,	 firmando-se,	 inclusive,	 na	 figura	 das
edificações	 ou	 conjunto	 de	 edificações,	 que	 podem	 ser	 superpostas	 ou
geminadas,	para	fins	residenciais,	comerciais	ou	misto.	Essa	nova	modalidade	de
propriedade	 se	origina	diante	da	vontade	de	 se	 submeter	ao	 tipo	de	edificação
instituído	 em	 lei	 especial,	 cuja	 natureza	 dúplice	 faz	 com	 que	 coexistam	 ao
mesmo	tempo	o	domínio	singular	próprio	das	unidades	autônomas	e	o	domínio
exercido	em	conjunto	nas	áreas	de	uso	comum,	 o	que	 significa	dizer	que	cada
condômino	 é	 proprietário	 de	 sua	 unidade	 e	 coproprietário	 das	 áreas	 de	 uso
comum.[30]
A	Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964,	se	mantém	em	vigor	até	hoje,	mas	com
alterações	 ditadas	 pela	 Lei	 n°	 4.864,	 de	 29.11.1965	 (que	 criou	 medidas	 de
estímulo	 à	 Indústria	 de	 Construção	 Civil),	 pelo	 Decreto-Lei	 n°	 981,	 de
20.10.1969,	pela	Lei	n°	6.434,	de	15.07.1977,	pela	Lei	n°	6.709,	de	31.10.1979,
pela	Lei	n°	7.182,	de	27.03.1984,	pela	Lei	n°	9.267,	de	25.03.1996,	pela	Lei	n°
10.931,	de	02.08.2004,	pela	Lei	n°	12.424,	de	16.06.2011.
	
	
1.4	NATUREZA	JURÍDICA	DO	CONDOMÍNIO
	
	
Segundo	o	jurista	baiano	ORLANDO	GOMES	DOS	SANTOS,	2	(duas)
teorias	 principais	 procuram	 explicar	 a	 natureza	 jurídica	 do	 condomínio:	 a)	 a
teoria	individualista;	e	b)	a	teoria	coletivista.[31]
Em	relação	à	 teoria	 individualista,	destacamos	que	a	propriedade	é	um
direito	exclusivo.	Por	esta	razão,	parece	estranho	que	várias	pessoas	possam	ter
simultaneamente	o	domínio	da	mesma	coisa.	Uma	excluiria	a	outra,	eis	que	não
pode	 ser	 comum	 o	 que	 é	 próprio	 por	 natureza	 e	 essência.	 Para	 conciliar	 essa
antítese,	 a	 teoria	 individualista	 divide	 idealmente	 a	 coisa,	 atribuindo	 a	 cada
sujeito	o	direito	de	propriedade	sobre	a	parte	abstrata	resultante	da	divisão	ideal.
Embora	os	condôminos	exerçam	direitos	sobre	a	coisa	comum,	são	proprietários
de	 partes	 abstratamente	 divididas.	 Objeta-se	 que	 o	 domínio	 recaia	 sobre	 essa
cota-parte	 ideal,	quando,	por	definição,	há	de	 ter	por	objeto	uma	coisa.	Diz-se,
porém,	que	é	uma	situação	provisória,	pois,	potencialmente,	as	partes	abstratas
tendem	 à	 concretização,	 em	 face	 do	 direito	 assegurado	 aos	 condôminos	 de
pedirem,	 a	 todo	 tempo,	 a	 divisão	 da	 coisa	 comum.	A	 indivisão,	 na	concepção
individualista,	é	um	estado	inorgânico,	uma	situação	excepcional,	que	não	deve
durar,	porque	se	contrapõe,	econômica	e	socialmente,	à	forma	de	domínio.[32]
Em	relação	à	 teoria	coletiva,	podemos	dizer	que	seus	adeptos	veem	na
comunhão	 um	 só	 direito,	 tendo	 como	 sujeito	 a	 coletividade	 constituída	 pelos
interessados.	Não	 há	 titulares	 individuais.	A	 coisa	 é	 realmente	 comum,	 sendo,
então,	 a	 propriedade	 denominada	 como	 coletiva.	O	 bem	não	 pertence	 a	 várias
pessoas,	cada	qual	tendo	a	sua	parte,	mas	a	todos	os	comunheiros	em	conjunto,
ainda	que	não	seja	orgânico	o	estado	de	indivisão.	Não	há	enfim,	justaposição	de
partes	individuais.[33]
Vale	mencionar	mais	uma	vez	que	o	Direito	Alemão	conhece	a	figura	da
propriedade	de	mão	comum,	cuja	construção	jurídica	é	distinta,	senão	oposta	à
construção	 jurídica	 do	 condomínio.	 Ao	 contrário	 do	 que	 se	 verifica	 na
copropriedade,	 há	 uma	 vinculação	 recíproca	 entre	 todos	 os	 que	 participam	 da
relação	 jurídica,	 de	 modo	 que	 cada	 qual	 não	 tem	 direito	 sobre	 uma	 parte	 da
coisa,	ainda	que	ideal,	mas,	sim,	sobre	o	todo.	Em	consequência,	nenhum	pode
dispor	 de	 parte	 da	 coisa,	 nem	 exigir	 a	 sua	 divisão.	 Na	 administração	 do	 bem
comum,	 a	 prática	 dos	 atos	 está	 sujeita	 ao	 consentimento	 unânime,	 não
vigorando,	pois,	o	princípio	da	maioria,	que	é	próprio	do	condomínio.	Os	casos
mais	 importantes	 são:	 a	 propriedade	 de	 um	 grupo	 de	 pessoas	 associadas,	 a
indivisão	hereditária	e	a	comunhão	universal	de	bens	no	casamento.[34]
ORLANDO	GOMES	DOS	SANTOS	acrescenta	que	a	comunhão	pode
ser	concebida	como	limitação	do	direito	de	propriedade.	Os	direitos	concorrentes
limitar-se-iam	 entre	 si,	 para	 coexistirem.	 E,	 assim,	 a	 cota	 de	 cada	 condômino
seria	 o	 limite	 do	 direito	 dos	 outros.	 Segundo	 ele,	 é	 justamente	 na	 comunhão
forçada	 que	 esse	 sentido	 de	 limitação	 ao	 direito	 de	 propriedade	 se	 revela	 de
modo	mais	incisivo.[35]
No	 entanto,	 as	 legislações	 em	 geral	 seguem	 a	 teoria	 individualista,
admitindo	a	existência	da	propriedade	dividida	em	partes	ideais,	sob	o	nome	do
condomínio.	 É	 o	 que	 se	 verifica,	 por	 exemplo,	 na	 jurisprudência	 de	 nossos
tribunais.
	
“O	Código	Civil	Brasileiro,	 tomando	partido	entre	correntes	 tão
diversas	e	 tão	embaraçosas,	aceitou	a	 teoria	da	subsistência,	em
cada	 condômino,	 da	 propriedade	 sobre	 toda	 a	 coisa,	 delimitada
naturalmente	 pelos	 iguais	 direitos	 dos	 demais	 consortes;	 entre
todos	 se	 distribui	 a	 utilidade	 econômica	 da	 coisa;	 o	 direito	 de
cada	 condômino,	 em	 face	 de	 terceiros	 abrange	 a	 totalidade	 dos
poderes	 imanentes	 ao	 direito	 de	 propriedade;	 mas,	 entre	 os
próprios	condôminos,	o	direito	de	cada	um	é	autolimitado	pelo	de
outro,	na	medida	de	suas	quotas,	para	que	se	 torne	possível	sua
coexistência”.[36]
	
PIETRO	 BONFANTE	 (1864	 -	 1932),	 a	 seu	 turno,	 após	 examinar	 as
teorias	 do	 jurista	 alemão	Rudolf	Von	Hering	 (1818	 -	 1892),	 do	 jurista	 italiano
Francesco	Carnelutti	(1879	-	1965),	Karl	Barth	 (1886	-	1968)	e	outros	 juristas
de	 renome,	 agrupando	 os	 entendimentos	 deles	 nas	 seguintes	 teorias	 que
procuram	explicar	a	natureza	jurídica	do	condomínio:	a)	 teoria	da	propriedade
integral	ou	total:	esta	teoria	vislumbra	no	condomínio	um	só	direito,	de	maneira
que	cada	condômino	tem	direito	à	propriedade	sobre	 toda	a	coisa,	sendo	que	o
exercício	 desse	 direito	 é	 limitado	 pelos	 direitos	 dos	 demais	 consortes.	Adepto
desta	doutrina	é	o	 jurista	 italiano	VITTORIO	SCIALOJA	(1856	-	1933),	opina
que	o	condomínio	constitui	relação	de	igualdades,	que	mutuamente	se	limitam;
[37]	 b)	 teoria	 das	 propriedades	 plúrimas	 parciais:	 para	 esta	 teoria	 cada
condômino	só	é	dono	apenas	de	sua	parte	ideal,	havendo	no	condomínio	diversas
propriedades	 intelectualmente	 parciais,	 cuja	 reunião	 é	 que	 daria	 origem	 ao
condomínio.	 No	 entanto,	 PIETRO	 BONFANTE	 acabou	 inclinando-se	 para	 a
teoria	 das	 propriedades	 plúrimas	 parciais,	 isto	 é,	 para	 concepção	 da
concorrência	de	propriedades	parciais	pela	qual	cada	condômino	tem	um	direito
autônomo	que,	pelo	carátere	conteúdo,	é	propriedade,	e,	pela	medida,	limitada	a
uma	cota-parte.[38]
Com	certeza	o	Direito	Positivo	Brasileiro	adotou	a	teoria	da	propriedade
integral	 ou	 total,	 uma	 vez	 que	 o	 art.	 1.314	 do	 Código	 Civil	 de	 2002,[39]	 da
mesma	 forma	 que	 o	 Código	 Civil	 de	 1916,	 estabelece	 o	 direito	 de	 cada
condômino	ou	consorte	utilizar-se	do	bem	como	um	todo,	em	conformidade	com
sua	destinação	econômica,	podendo	exercer	seus	direitos	em	face	de	terceiros.
	
	
1.5	ESPÉCIES	DE	CONDOMÍNIO
	
	
De	 acordo	 com	 a	 constituição,	 o	 condomínio	 pode	 ser	 de	 3	 (três)
espécies	distintas:	a)	condomínio	convencional:	esta	modalidade	de	condomínio
é	aquela	que	nasce	do	contrato	pelo	qual	duas	ou	mais	pessoas	que	adquirem	ou
colocam	 uma	 coisa	 em	 comum	 para	 dela	 usar	 ou	 fruir;[40]	 b)	 condomínio
incidental	ou	eventual:	esta	modalidade	de	condomínio	é	aquela	que	nasce	não
da	 vontade	 das	 partes	 envolvidas	 (concurso	 de	 vontades),	 mas	 de	 uma
circunstância	 qualquer	 em	que	 o	 estado	 de	 comunhão	 provém	de	 um	 fato	 não
decorrente	 da	manifestação	 volitiva	 dos	 comunheiros,	 como,	 por	 exemplo,	 da
sucessão	hereditária	ou	dos	direitos	de	vizinhança;[41]	e	c)	condomínio	 legal	ou
necessário:	 esta	 modalidade	 de	 condomínio	 nasce	 da	 imposição	 direta	 do
ordenamento	 jurídico.	No	entanto,	 o	condomínio	 legal	 se	 divide	 didaticamente
em	2	(duas	modalidades):	i)	condomínio	forçado:	esta	subespécie	é	aquela	que	se
forma	imperativamente,	ou	seja,	resultante	de	inevitável	estado	de	indivisão	dos
bens,	quer	por	 imposição	da	ordem	 jurídica	 (por	exemplo,	módulo	 rural),	quer
por	cercas,	pastos	(compáscuos),	vala,	parede	(parede-meia)	e	muros.	Em	outras
palavras,	 sempre	 que	 houver	 divisas,	 a	 lei	 forçadamente	 estabelece	 o
condomínio.	Em	todas	esses	hipóteses	a	presunção	de	condomínio	é	relativa.	De
maneira	que	 a	parte	 interessada	pode	 fazer	prova	 em	contrário,	 para	dizer	que
não	houve	condomínio	para	provar,	por	exemplo,	que	a	parede	foi	feita	por	um
condômino	 apenas;	 e	 ii)	 condomínio	 fortuito:	 esta	 subespécie	 é	 aquela	 que	 se
forma	 aleatoriamente,	 como	 por	 exemplo,	 a	 sucessão	 hereditária	 (não	 se	 sabe
quem	irá	receber	a	herança	primeiro).[42]
Já	 quanto	 à	necessidade,	 o	 condomínio	 pode	 ser	 de	 2	 (duas)	 espécies
distintas:	 a)	 condomínio	 ordinário	 ou	 transitório:	 esta	 modalidade	 de
condomínio	é	aquela	que,	resultante	ou	não	de	contrato	(convenção),	vigora	por
tempo	certo	ou	enquanto	não	se	lhe	ponha	termo,	mas	que	pode	cessar	sempre;	e
b)	 condomínio	 permanente:	 esta	 modalidade	 de	 condomínio	 é	 aquela	 que	 é
coativa	ou	forçada,	insuscetível	de	se	extinguir	pela	natureza	mesma	da	coisa	ou
da	relação	jurídica	que	o	gerou,	ou	do	exercício	do	direito	correlativo.[43]
Como	se	pode	ver,	existem	diversas	espécies	de	condomínio,	entretanto,
a	mais	importante	das	classificações	em	virtude	de	suas	consequências	práticas	é
a	relativa	à	possibilidade	de	divisão	 física,	pois	 influi	diretamente	na	forma	ou
modo	de	ser	do	condomínio.	Em	assim	sendo,	segundo	a	classificação	relativa	à
possibilidade	 de	 divisão	 física	 o	 condomínio	 pode	 ser	 de	 2	 (duas)	 espécies
distintas:	a)	condomínio	pro	diviso;	e	b)	condomínio	pro	indiviso.
Na	modalidade	de	condomínio	pro	diviso,	se	exerce	a	posse,	sempre	no
mesmo	 lugar;	 consegue-se	 identificar	 a	 posse	 física,	 por	 isso	 é	pro	diviso.	 Em
outras	palavras,	esta	espécie	existe	de	direito,	mas	não	de	fato,	uma	vez	que	cada
condômino	 já	 se	 localiza	 numa	 parte	 certa	 e	 determinada	 da	 coisa.	 Exemplo
típico	 desta	 modalidade	 é	 o	 prédio	 cujos	 andares	 pertencem	 a	 proprietários
diversos,	o	condomínio	nos	edifícios	de	apartamentos.
Segundo	 MARIA	 HELENA	 DINIZ,	 tomando-se	 por	 base	 estas
características,	 o	 condomínio	 pro	 diviso	 é	 “aquele	 em	 que	 a	 comunhão	 existe
juridicamente,	mas	não	de	fato,	já	que	cada	coproprietário	tem	uma	parte	certa	e
determinada	do	bem,	como	ocorre	no	condomínio	em	edifícios	de	apartamentos.
Ocorre	 quando	 os	 consortes,	 com	 aprovação	 tácita	 recíproca,	 instalam-se	 em
parte	 da	 área	 comum,	 exercendo	 sobre	 ela	 todos	 os	 atos	 de	 proprietários
singulares	e	com	exclusão	de	seus	condôminos,	como	se	a	gleba	já	tivesse	sido
partilhada”.[44]	CAIO	MÁRIO	DA	SILVA	PEREIRA,	por	sua	vez,	esclarece	que
“as	faculdades	dos	condôminos	do	prédio	dividido	horizontalmente,	e	fracionado
em	apartamentos	 residenciais	ou	conjuntos	comerciais	não	 traduzem	um	poder
jurídico	 sobre	 a	 coisa	 toda,	 por	 quota	 ideal,	 mas	 implicam	 na	 utilização	 em
comum	 apenas	 das	 partes	 necessárias	 à	 soldadura	 da	 comunhão,	 importando
quanto	mais	no	poder	exercido	sobre	uma	fração	da	coisa	com	exclusão	de	todos
os	participantes	da	copropriedade”.[45]
Além	disso,	existe	uma	peculiaridade	que	pode	ser	de	pronto	assinalada
no	 condomínio	 pro	 diviso,	 a	 de	 que	 cada	 condômino	 de	 um	 edifício	 coletivo
guarda	poder	exclusivo	sobre	sua	unidade,	e	se	sujeita	à	comunhão	do	 terreno,
dos	alicerces,	das	paredes	externas,	do	pórtico	de	entrada,	das	áreas	de	serviço,
dos	elevadores,	daquilo	enfim	que	se	 torna	 indispensável	à	coesão	orgânica	de
um	 conjunto	 econômico-jurídico.	 Cada	 condômino	 há	 de	 ter	 a	 faculdade,	 em
princípio,	de	usar	por	si	ou	por	outrem	a	coisa,	e	assim	compete-lhes	dar	posse,
uso	 ou	 gozo	 da	 propriedade	 a	 estranhos,	 sem	 prévia	 audiência	 dos	 demais
condôminos.	É	 certo	 que	 este	 poder	 às	 vezes	 encontra	 limitação	no	 ajuste	 dos
consortes,	mas	esta	restrição	já	em	si	mesma	é	a	afirmação	de	um	direito,	pois
que	 se	 este	 é	 diminuído	 em	 seu	 exercício	 pela	 convenção	 livre	 dos	 titulares	 é
porque	 em	 princípio	 fora	 suscetível	 de	 fruição	 ampla.	 De	 maneira	 que	 a
copropriedade	sobre	o	 terreno	e	partes	comuns	não	se	pode	destacar	do	direito
exclusivo	 sobre	 a	 unidade	 e,	 o	 proprietário	 de	 uma	 unidade	 autônoma	 pode
aliená-la	independentemente	de	anuência	dos	demais.
Na	 modalidade	 de	 condomínio	 pro	 indiviso,	 o	 estado	 de	 indivisão	 é
jurídico	 e	 de	 fato.	 Isto	 é,	 a	 comunhão	 perdura	 de	 fato	 e	 de	 direito;	 todos	 os
condôminos	permanecem	na	indivisão,	tanto	juridicamente	como	de	fato.	Sendo
assim,	 podemos	 dizer	 que	 a	 propriedade	 horizontal	 diverge	 da	 comunhão	 pro
indiviso	 tradicional,	 e	 coincidentemente	 insurge-se	 contra	 os	 seus	 princípios
básicos	do	domínio.	Por	exemplo,	numa	fazenda	com	40	(quarenta)	condôminos,
cada	um	é	titular	de	1/40,	mas	nenhum	sabe	o	lugar	de	seu	quinhão.
Segundo	WASHINGTON	DE	BARROS	MONTEIRO,	condomínio	pro
indiviso	“é	aquele	 em	 que	 a	 comunhão	 perdura	 de	 fato	 e	 de	 direito.	 Todos	 os
comunheiros	permanecem	na	indivisão,	não	se	localizando	bem,	que	se	mantém
indiviso”.[46]	 Ademais,	 faz-se	 necessário	 manter-se	 a	 comunhão	 permanente	 e
perpétua,	 pois,	 não	 será	 possível	 a	 conservação	 útil	 do	 complexo	 jurídico	 do
condomínio	pro	 indiviso,	 nem	concebível	 a	 fruição	da	 parte	 exclusiva	 de	 cada
condômino	sem	a	permanência	do	estado	de	comunhão.	Em	consequência,	está	é
obrigatoriamente	 duradoura,	 em	 contraposição	 à	 comunhão	 clássica,	 que	 a	 lei
quer	transitória.
Visto	isto,	devemos	lembrar	ainda	que,	se	tomando	por	base	a	legislação
brasileira	em	vigor,	temos	2	(dois)	diferentes	modelos	de	condomínio	legais:	a)
condomínio	 tradicional,	geral	ou	comum,	 disciplinado	 pelos	 arts.	 1314	 a	 1330
do	 Código	 Civil	 de	 2002:	 este	 modelo	 caracteriza-se	 pela	 multiplicidade	 de
sujeitos;	 pela	 unicidade	 do	 objeto;	 pelo	 fato	 de	 a	 copropriedade	 ser	 exercida
sobre	 a	 mesma	 coisa;	 pelo	 exercício	 simultâneo	 do	 mesmo	 direito	 de
propriedade	 por	 duas	 ou	 mais	 pessoas;	 pelo	 fato	 de	 não	 haver	 nenhuma
infringência	 ao	 caráter	 exclusivista	 da	 propriedade	 (característica	 da
propriedade);	 e	 pelo	 fato	 de	 o	 condomínio	manter	 a	 exclusividade,	 sendo	 que
essa	exclusividade	é	exercida	por	duas	ou	mais	pessoas.	Nesta	modalidade,	toda
a	coisa	fica	sujeita	ao	regimecomum,	sem	se	cogitar	da	propriedade	individual,
e	sua	extensão	incide	sobre	a	integralidade	da	coisa,	e	não	apenas	em	parte	desta;
e	 b)	 condomínio	 edilício,	 especial,	 relativo,	 horizontal	 ou	 condomínio	 por
unidades	 autônomas,	 disciplinado	 nos	 arts.	 1331	 a	 1358	 do	 Código	 Civil	 de
2002	e	na	Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964:	este	modelo	caracteriza-se	pela	simbiose
(uma	relação	mutuamente	vantajosa	entre	dois	ou	mais	proprietários);	pelo	mix
(mistura)	 entre	 propriedade	 comum	 e	 propriedade	 coletiva;	 pelo	 fato	 de	 ser
necessariamente	formado	por	unidades	autônomas	e	partes	comuns;	e	pelo	fato
de	não	se	admitir	separação	das	unidades	autônomas	das	partes	comuns,	pois	se
houver	 essa	 divisão,	 importaria	 em	 extinção	 do	 condomínio	 edilício.	 Nesta
modalidade,	além	das	partes	comuns	relativas	a	 todos	os	proprietários,	existem
as	partes	autônomas	de	propriedade	de	modo	singular	ou	coletiva.[47]	Em	suma,
se	 tem	presente	que	a	 simbiose	edilícia	 implica	uma	 inter-relação	de	 tal	 forma
íntima	 entre	 os	 proprietários	 das	 unidades	 autônomas	 envolvidas	 que	 se	 torna
obrigatória;	 quando	 não	 existe	 obrigatoriedade	 na	 relação,	 não	 há	 condomínio
edilício.	 Vale	 acrescentar	 que	 o	 condomínio	 horizontal,	 hoje	 devidamente
tipificado,	mas	que	 teve	 sua	origem	baseada	nos	anseios	 sociais,	bem	antes	da
sua	 criação	 legal,	 justamente	 por	 fugir	 aos	moldes	 determinados	 pela	 lei	 civil
que	tratava	dos		condomínios;[48]	c)	loteamento	fechado,	disciplinado	pela	Lei	n°
6.766,	de	19.12.1979,	que	dispõe	sobre	o	parcelamento	do	solo	urbano	(dispõe
sobre	 as	 vias	 de	 circulação	 e	 os	 logradouros	 públicos,	 cuja	 utilização	 resta
assegura	 da	 apenas	 aos	 proprietários	 e	 aos	moradores,	mediante	 permissão	 ou
concessão	de	uso):	a	estrutura	do	loteamento	fechado	é	muito	semelhante	ao	do
condomínio	horizontal.	Ocorre,	porém,	uma	diferença	entre	ambos	os	institutos
no	que	diz	respeito	aos	espaços	livres	de	uso	comum	de	todos.	Verifica-se	que	as
suas	 naturezas	 se	 distinguem,	 por	 ser	 a	 propriedade	 horizontal	 um	 verdadeiro
condomínio	 neste	 aspecto,	 pois	 os	 titulares	 possuem	 em	 comum	 o	 domínio
destes	 espaços,	 enquanto	 que	 no	 loteamento	 fechado,	 estes	 espaços	 livres
pertencem	ao	município,	constituindo-se	então	numa	comunhão	de	uso.
	
	
1.6	PROBLEMAS	DO	CONDOMÍNIO	HORIZONTAL
	
	
Nenhuma	outra	modalidade	de	propriedade	tem	suscitado	maior	fonte	de
problemas	 jurídicos	e	 sociais	do	que	a	denominada	propriedade	horizontal,	ou
seja,	propriedade	em	planos	horizontais	ou	propriedade	 em	edifícios.	 Segundo
SÍLVIO	 DE	 SALVO	 VENOSA,	 os	 problemas	 da	 propriedade	 horizontal
começam	pela	própria	denominação,	sobre	a	qual	não	há	um	senso	comum.	Com
efeito,	 “a	 doutrina	 nacional	 e	 estrangeira	 refere-se	 a	 essa	 modalidade	 como
propriedade	 horizontal,	 propriedade	 em	 planos	 horizontais,	 condomínio	 sui
generis,	condomínio	por	andares,	condomínio	edilício”.[49]
Entretanto,	 entre	 nós	 consagrou-se	 a	 expressão	 propriedade	 horizontal,
com	 certeza	 por	 influência	 da	 terminologia	 estrangeira,	 porém	 não	 isenta	 de
críticas,	 pois	 nem	 sempre	 essa	 modalidade	 de	 condomínio	 abrange	 apenas
propriedades	em	edifícios,	com	planos	horizontais	superpostos.
Antiga	legislação	brasileira,	nela	incluídas	as	disposições	normativas	do
Código	Civil	de	1916,	não	admitia	a	divisão	de	edifício	por	planos	horizontais.
Permitia-se	tão	somente	a	divisão	por	planos	verticais,	geradores	das	chamadas
“casas	 de	 parede-meia”,	 sujeitas	 às	 normas	 reguladoras	 dos	 direitos	 de
vizinhança.	No	entanto,	o	desenvolvimento	urbano	do	pós-guerra,	a	valorização
dos	 terrenos	 citadinos	 e	 a	 necessidade	 de	 aproveitamento	 de	 espaço	 nas
metrópoles	suscitaram	a	ideia	de	instituir	condomínio	nos	prédios	de	mais	de	um
andar,	distribuindo-os	por	diversos	proprietários.
Com	 o	 advento	 do	 Decreto	 n°	 5.481,	 de	 25.06.1928,	 alterado
posteriormente	pelo	Decreto-	Lei	n°	5.234,	de	08.02.1943,	e	pela	Lei	n°	285,	de
05.06.1948,	que	se	estatuiu	a	 regulamentação	dos	edifícios	coletivos,	divididos
em	 unidades	 autônomas,	 destinadas	 a	 finalidades	 residenciais,	 profissionais	 e
comerciais.
O	 crescimento	 da	 atividade	 empresarial	 da	 incorporação,	 com	 as
consequências	 diretas	 e	 indiretas,	 exigiam	 do	 legislador	 imobiliário	 uma
regulamentação	mais	específica	e	coerente	com	a	realidade	urbana	de	então,	não
somente	 para	 atualizar	 o	 regime	 condominial	 dos	 edifícios	 de	 apartamentos	 e
similares,	 em	 flagrante	 desconformidade	 com	 as	 exigências	 modernas,	 como
ainda	para	 coibir	 os	 abusos	 e	disciplinar	 os	negócios	 envolvendo	 a	 construção
edilícia,	definindo	os	direitos	e	as	obrigações	dos	incorporadores,	construtores	e
adquirentes	de	unidades	autônomas	em	prédios	coletivos.	Em	decorrência	disso,
foi	 promulgada	 a	 Lei	 n°	 4.591,	 de	 16.12.1964,	 denominada	 de	Condomínio	 e
Incorporações,	a	qual,	logo	em	seguida,	sofreu	modificações	impostas	pela	Lei	n
°	4.864,	de	29.11.1965	(que	criou	medidas	de	estímulo	à	Indústria	de	Construção
Civil).
Na	 natureza	 jurídica	 do	 condomínio	 edilício,	 disciplinado	 pela	 Lei	 n°
4.591,	de	16.12.1964,	existe	nítida	e	distinta	duplicidade	de	direitos	 reais:	a)	o
direito	de	propriedade	da	unidade	autônoma;	e	b)	o	direito	de	propriedade	das
áreas	comuns.
O	 direito	 de	 propriedade	 da	 unidade	 autônoma,	 em	 que	 o	 ius	 utendi,
fruendi	et	abutendi	é	o	mais	amplo	possível,	tal	como	ocorre	na	propriedade	em
geral,	sofre	restrições	de	vizinhança	impostas	pela	convivência	material	da	coisa,
em	planos	horizontais,	sendo,	então,	considerado	o	titular	da	unidade	autônoma
proprietário	 de	 um	 direito	 complexo.	 Não	 se	 distingue	 muito	 do	 direito	 de
propriedade	comum	que	também	sofre	restrições	de	uso	e	gozo,	tendo	em	vista
os	direitos	de	vizinhança	em	geral,	as	normas	edilícias	e	os	princípios	do	abuso
de	 direito.	 Sendo	 assim,	 dúvida	 não	 resta	 que	 o	 direito	 de	 usar	 da	 unidade
autônoma	 encontra	 limites	 apenas	 nos	 princípios	 de	 ordem	 natural	 de
vizinhança,	 de	 um	 lado,	 e	 de	 outro	 nos	 ordenamentos	 particulares	 do
condomínio	 edilício	 e,	 à	 margem	 desse	 direito,	 em	 quase	 tudo	 igual	 à
propriedade	 exclusiva	 individual,	 coloca-se,	 portanto,	 a	 disciplina	 dirigida	 à
propriedade	das	partes	comuns	do	edifício.
A	 questão	 nos	 chamados	 condomínios	 horizontais,	 que	 é	 de	 suma
importância,	diz	 respeito	aos	direitos	de	vizinhança.	Tal	 questão	 é	 evidenciada
pelo	 fato	 de	 a	 estatística	 indicar	 que	 os	 Juizados	 Especiais	 Cíveis	 recebem
diariamente	 cerca	de	200	 (duzentos)	novos	processos,	 sendo	aproximadamente
30%	(trinta	por	cento)	de	 tais	processos	 relativos	a	disputas	entre	vizinhos.	As
principais	causas	das	brigas	entre	vizinhos	dizem	respeito:	1)	aos	vazamentos	(o
problema	é	saber	qual	das	partes	pagará	a	conta	do	conserto);	2)	às	áreas	de	lazer
(amigos	 de	 condôminos	 que	 utilizam	 as	 áreas	 de	 lazer	 mesmo	 que	 isso	 seja
proibido	pelo	 condomínio);	3)	 aos	 animais	de	 estimação	 (só	o	 regulamento	do
condomínio	pode	dizer	quem	tem	razão:	se	o	dono	do	animal	ou	o	vizinho	que	se
incomoda	 com	 a	 presença	 do	 bicho);	 4)	 aos	 ruídos	 (problemas	 relativos	 ao
barulho	excessivo	de	uma	reforma	ou	do	aparelho	de	som	ligado	até	mais	tarde
numa	festa);	e	5)	à	má	utilização	do	 imóvel	 (muitos	condôminos	 reclamam	do
trânsito	dos	clientes	que	visitam	os	profissionais	que	trabalham	em	casa).[50]
Matéria	 controvertida	 nesta	 área	 é	 a	 respeito	 da	 indagação	 se	 edifício
pertencente	 a	 um	 só	 proprietário	 é	 ou	 não	 condomínio?	 Certamente	 que	 o
edifício	 com	 várias	 unidades	 residenciais	 ou	 comerciais	 pertencentes	 e
administradas	por	um	só	proprietário	está	fora	da	abrangência	da	Lei	n°	4.591,
de	16.12.1964,	porque	se	o	prédio	tem	um	único	dono	não	é	possível	instituir	o
condomínio	já	que	o	art.	1.332	do	Código	Civil	de	2002,[51]	e	o	art.	7°	da	Lei	n°
4.591,	de	16.12.1964,[52]	prescrevemque	o	condomínio	é	instituído	por	atos	entre
vivos	através	da	convenção	condominial.	Portanto,	a	quantidade	de	proprietários
é	o	que	caracteriza	um	condomínio,	além	da	sua	composição	com	identificação
individual	das	áreas	úteis	e	áreas	comuns	de	cada	unidade.	O	imóvel	construído
e	 mantido	 na	 posse	 de	 um	 único	 proprietário,	 mesmo	 composto	 por	 várias
unidades,	 não	 pode	 ser	 transformado	 em	 condomínio,	 podendo	 o	 seu	 detentor
alugar	e	administrar	as	unidades	indistintamente.
Na	 prática,	 não	 é	 difícil	 ocorrer	 de	 os	 moradores	 locatários	 de	 um
determinado	edifício	desejarem	escolher	um	administrador	ou	síndico,	pois	não
concordam	com	os	aumentos	das	cotas	que	vêm	sendo	cobradas;	o	que	atribuem
ao	 fato	 de	 ser	 a	 administração	 exercida	 por	 um	 único	 indivíduo,	 que	 é
exatamente	o	proprietário	de	 todas	as	unidades	 residenciais.	Em	tais	casos	não
tem	aplicação	a	Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964	 (Lei	do	Condomínio),	mas	 sim	o
§3°	do	art.	23	da	Lei	do	Inquilinato	(Lei	n°	8.245,	18.10.1991).[53]	O	proprietário
é	dono	e	administrador	do	edifício;	 impôs	condições	e	os	moradores	 locatários
aceitaram.	Nessa	particularidade	é	de	se	observar	que,	inexistindo	o	condomínio,
o	 rateio	 das	 despesas	 comportadas	 pelo	 proprietário	 para	 o	 normal
funcionamento	 do	 prédio,	 só	 poderá	 ser	 exercido	 após	 terem	 sido	 pago	 e
repassadas	 aos	 ocupantes	 a	 titulo	 de	 reembolso.	 Ou	 seja,	 o	 único	 proprietário
divide	 os	 gastos	 de	 manutenção,	 conservação,	 empregados,	 impostos,
contribuição	 previdenciária,	 seguro	 e	 outras	 despesas	 entre	 os	 moradores
locatários.	Naturalmente,	 há	um	contrato	que	 especifica	 as	 condições.	A	 causa
está	 sob	 a	 égide	 da	Lei	 do	 Inquilinato.	 Se	 há	 abuso,	 dolo,	 resta	 aos	 locatários
recorrer	 ao	 Poder	 Judiciário.	 Por	 sinal,	 a	 apresentação	 dos	 comprovantes	 de
despesas	esta	sujeita	aos	termos	do	contrato	de	locação,	mas	um	locador	correto
deve	exibi-los	quando	o	locatário	o	solicitar	em	termos.[54]
Entretanto,	não	se	pode	perder	de	vista	que	permanece	a	regra	quanto	ao
tipo	 de	 despesa,	 pois	 só	 são	 reembolsáveis	 aquelas	 destinadas	 ao	 normal
funcionamento	do	prédio.	As	despesas	destinadas	a	aumentar	a	durabilidade	do
edifício,	 principalmente	 benfeitorias,	 são	 de	 exclusiva	 responsabilidade	 do
proprietário.
Outra	 questão	 muito	 debatida	 na	 doutrina	 e	 jurisprudência	 se	 refere	 à
personalidade	 jurídica	do	 condomínio	 edilício,	 assunto	 este	 que	 trataremos	 no
capítulo	3	desta	obra.
	
	
1.7	NOVAS	FORMAS	DE	CONDOMÍNIO
	
	
A	doutrina	brasileira	vem,	insistentemente,	alertando	para	o	fato	de	que,
face	 as	 constantes	 transformações	 que	 ocorrem	 no	 seio	 de	 nossa	 sociedade,
surgiram	 realidades	 em	matéria	de	 condomínio	edilício	que	não	 se	 amoldam	à
antiga	 estrutura	 do	 condomínio	 tradicional,	 bem	 como	 estão	 cada	 vez	 mais
distantes	da	tipicidade	regulada	pela	Lei	n°	4.591,	de	16.12.1964,	julgada	como
perfeita	há	mais	de	quarenta	anos	atrás.
De	 maneira	 que	 novas	 modalidades	 de	 condomínio	 vêm	 surgindo	 de
forma	 descaracterizada	 da	 tipicidade	 estabelecida.	 Podemos	 citar	 como	 alguns
exemplos:	a	multipropriedade,	o	shopping	center,	o	clube	de	campo,	o	cemitério
privado,	 os	 condomínios	 de	 fato,	 entre	 tantos	 outros.	 Os	 civilistas
contemporâneos	 têm	 se	 utilizado	 da	 expressão	 novas	 propriedades,	 para	 se
referir	aos	desmembramentos	do	condomínio	horizontal.[55]
	
	
1.7.1	Loteamento	fechado	e	loteamento	aberto	ou	convencional	(condomínio
de	fato)
	
	
O	 processo	 de	 urbanização	 desordenada	 das	 cidades	 traz	 algumas
consequências	negativas	de	ordem	estrutural	e	social,	tais	como	a	deficiência	do
sistema	de	transportes,	o	congestionamento	do	trânsito	de	veículos	automotores,
a	proliferação	de	habitações	subnormais,	a	ocorrência	de	inundações	(causadas,
por	exemplo,	pela	impermeabilização	do	solo	e	ocupação	de	áreas	de	várzea),	a
precariedade	do	saneamento	básico,	a	“favelização”	das	áreas	públicas	invadidas
e	a	violência.
Inspirados	 na	má	 qualidade	 de	 vida	 urbana,	 gerada	 pela	 desenfreada	 e
caótica	ocupação	do	solo	nos	grandes	centros,	empresários	do	ramo	imobiliário
têm	 optado	 por	 moradias	 dotadas	 de	 comodidade,	 luxo	 e	 segurança,	 além	 do
status	 de	 se	morar	 bem.	Estas	 são	 algumas	das	 razões	 da	 proliferação	de	 uma
modalidade	 de	 parcelamento	 do	 solo	 urbano,	 os	 loteamentos	 fechados,	 com
características	 especiais	 que	 os	 diferem	 dos	 convencionais.	 Geralmente
implantados	 na	 periferia	 das	 metrópoles	 ou	 fora	 do	 perímetro	 urbano,	 os
loteamentos	 fechados	 apresentam-se	 cercados	 por	 muros,	 com	 suas	 entradas
equipadas	 com	 guaritas	 e,	 de	 ordinário,	 fechadas	 por	 cancelas,	 vigiadas	 por
agentes	 privados	 de	 segurança	 que	 controlam	 seu	 acesso	 mediante	 prévia
identificação,	 permitindo	 o	 ingresso	 somente	 aos	 residentes	 ou	 às	 pessoas	 por
estes	 autorizadas,	 impedindo,	 assim,	 a	 livre	 entrada	 e	 circulação	 de	 pessoas
estranhas	 ao	 parcelamento,	 inclusive	 às	 praias	 do	 litoral,	 naqueles	 loteamentos
que	margeiam	a	orla	marítima.
Os	 loteamentos	 fechados,	 ordinariamente,	 também	 são	 conhecidos	 por
loteamentos	especiais,	loteamentos	em	condomínio,	condomínios	horizontais	ou
condomínios	 especiais,	 como	 figuras	 afins,	 mas	 essa	 sinonímia	 é	 empregada
equivocadamente	 para	 identificar	 uma	 mesma	 figura	 e	 isto	 comporta	 muitas
críticas.	Com	efeito,	em	primeiro	lugar	os	adjetivos	“condomínio”	e	“fechado”,
aí	atribuídos,	não	espelham	os	predicados	dessa	forma	de	parcelamento	do	solo.
Na	concepção	legal	do	 loteamento	 tradicional	estão	sempre	presentes	as	 ideias
de	individualidade	dominial	das	novas	unidades	(ou	seja,	dos	lotes),	de	criação
de	espaços	para	áreas	públicas	e	de	inovação	do	sistema	viário,	perdendo	a	gleba
a	sua	indivisibilidade,	dando	azo	ao	surgimento	de	áreas	de	uso	comum	do	povo
(inciso	I	do	art.	4º,	incisos	II	e	III	do	art.	7º,	inciso	III	do	§2°	do	art.	9º	e	art.	22
da	 Lei	 n°	 6.766,	 de	 19.12.1979,[56]	 que	 dispõe	 sobre	 o	 parcelamento	 do	 solo
urbano,	combinado	com	o	inciso	I	do	art.	99	Código	Civil	de	2002).[57]
A	 esse	 respeito	 SÍLVIO	 DE	 SALVO	 VENOSA	 também	 não	 perde	 a
oportunidade	de	chamar	a	atenção	para	o	fato	de	serem	frequentes	os	chamados
“loteamentos	 fechados”	 (bairros	 urbanizados,	 em	 periferia	 de	 grandes	 centros,
para	 fins	 residenciais,	 ou	 em	 regiões	mais	 afastadas	para	 finalidades	de	 lazer).
Nesta	realidade	urbana,	se	as	edificações	ocorrem	em	dezenas	de	lotes,	como	nos
casos	 concretos,	 com	vias	públicas	particulares,	não	há	dúvida	de	que	existem
partes	comuns,	coletivas	e	unidades	autônomas.	Não	havendo	dúvida	a	respeito
da	existência	de	condomínio	edilício	(com	partes	comuns,	coletivas	e	unidades
autônomas),	emprega-se,	no	que	não	conflitar,	a	lei	condominial	(Lei	n°	4.591,
de	16.12.1964).
No	entanto,	esta	questão	não	está	isenta	de	grandes	controvérsias,	pois	os
loteamentos	 fechados	com	áreas	comuns	 (condomínio	de	direito)	e	a	 figura	do
fechamento	de	ruas	públicas	para	administração	privada	(condomínio	de	fato)
quase	se	confundem,	apesar	de	restar	elementos	diferenciadores.
Portanto,	 se	 a	 urbanização	 é	 feita	 pelo	Município,	 não	 há	 propriedade
coletiva,	 não	 há	 partes	 comuns	 no	 condomínio,	 o	 que	 ocorre	 é	 apenas
fechamento	de	ruas	públicas	para	administração	privada	(condomínio	de	fato).
Na	 verdade,	 esses	 tipos	 de	 loteamentos	 surgem	 violando	 legislação	 civil	 e
urbanística.	São	assim	concebidos	para	 favorecer,	na	prática,	 a	privatização	do
uso	das	áreas	públicas	dos	loteamentos	(áreas	verdes	e	institucionais,	sistemas	de
lazer,	ruas	e	praças,	etc.),	outrora	vocacionadas,	em	sua	origem,	ao	uso	coletivo.
Mas	são	tolerados	pelo	Poder	Público.
Portanto,	 o	 condomínio	 de	 fato	 consiste	 nos	 aglomerados	 de
proprietários	que	se	reúnem	informalmente	comportando-se	como	condôminos,
sem	que	de	direito	haja	uma	efetiva	 situação	condominial.	O	confronto