Livro-Teoria Geral do Direito Aplicável ao CondomínioI-HENRIQUECASTRO

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TEORIA GERAL DO 
DIREITO APLICÁVEL 
AO CONDOMÍNIO I
Autoria: Henrique Gomes de Araújo e Castro
Indaial - 2021
UNIASSELVI-PÓS
1ª Edição
CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI
Rodovia BR 470, Km 71, no 1.040, Bairro Benedito
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Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais
Diagramação e Capa: 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Copyright © UNIASSELVI 2021
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
 UNIASSELVI – Indaial.
C355t
 Castro, Henrique Gomes de Araújo e
 Teoria geral do direito aplicável ao condomínio I. / Henrique 
Gomes de Araújo e Castro – Indaial: UNIASSELVI, 2021.
 125 p.; il.
 ISBN ISBN 978-65-5646-395-7
 ISBN Digital 978-65-5646-390-2
1.Direito civil. - Brasil. 2. Condomínio. - Brasil. II. Centro Universi-
tário Leonardo da Vinci.
CDD 342
Impresso por:
Sumário
APRESENTAÇÃO ............................................................................5
CAPÍTULO 1
Noções Iniciais de Legislação Civil ............................................. 7
CAPÍTULO 2
Conceito de Condomínio............................................................. 45
CAPÍTULO 3
Conceitos Iniciais do Direito do Trabalho .............................. 85
APRESENTAÇÃO
A convivência condominial se tornou imprescindível para o mundo 
contemporâneo, porquanto a habitação compartilhada, seja nos condomínios 
edilícios (horizontal e vertical), loteamentos, associações, multipropriedades etc., 
é irreversível e, sem dúvida, a melhor e mais segura forma de moradia.
Este livro tem por objetivo orientar e introduzir nas bases teóricas do direito 
civil e trabalhista correlacionados ao universo condominial; trataremos das 
matrizes históricas legais do direito à propriedade, posse, aspectos e definições 
dos diversos tipos de condomínios e bem como levantar a legislação aplicada 
nessas relações condominiais e o seu trato na legislação trabalhista.
O material foi dividido em três capítulos. No primeiro capítulo, levantaremos 
as noções iniciais do direito civil: pormenores do direito posse e propriedade e 
bem como os seus efeitos e a função social. E será apresentado a definição, a 
natureza jurídica dos condomínios, ampliando as bases para a compreensão e 
consolidar na formação.
No segundo capitulo apresentaremos um breve histórico e os conceitos de 
condomínios e bem com estudo da legislação condominial e finalizamos com 
estudo da forma de instituição e registro do condomínio. 
O terceiro capitulo abordará noções iniciais de legislação trabalhista, 
aspectos trabalhistas em condomínios e analisaremos a questões da contratação 
direita ou terceirizada. 
A leitura atenta e resolução das atividades propostas é o caminho para 
sucesso. Siga em frente e bons estudos!
Prof. Henrique Gomes de Araújo e Castro
CAPÍTULO 1
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL
A partir da perspectiva do saber-fazer, neste capítulo você terá os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
 Compreender os conceitos de direito civil relativo à posse e propriedade, bem 
como a natureza jurídica dos condomínios.
 Reconhecer a importância de dominar esses conceitos iniciais para formação 
do gestor de propriedades.
 Conhecer os efeitos da posse, a função social da propriedade e todos elementos 
da natureza jurídica de um condomínio.
 Entender os conceitos básicos e necessários da legislação civil aplicada ao 
condomínio.
 Dominar as defi nições iniciais do direito à propriedade e denominação jurídica 
dos condomínios.
 Desempenhar o papel de um gestor de propriedades urbanas, tendo ciência 
dos conceitos iniciais de posse, propriedade e da natureza jurídica dos 
condomínios.
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 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
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NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
O Direito Civil é um ramo de direito privado que rege as relações entre os 
particulares (pessoas físicas e/ou jurídicas), destinando-se a reger relações, 
pessoas, familiares, patrimoniais e obrigacionais. 
O Código Civil divide-se em parte geral (das pessoas físicas e jurídicas; 
domicílio, bens e fatos jurídicos) e parte especial (direito das obrigações, direito de 
empresa, direito das coisas, direito de família, direito das sucessões e disposições 
fi nais e transitórias).
FIGURA 1 – CÓDIGO CIVIL
FONTE: O autor (2021)
O presente capítulo vamos tratar da relação jurídica entre o homem e a coisa 
(rés), da qual poderia dispor irrestritamente. Cada indivíduo tem o poder subjetivo 
sobre seus pertences, relação que deve ser respeitada pelos demais membros da 
coletividade.
Sabemos que a propriedade se trata do direito real por excelência, do qual 
gravita o direito das coisas. Trata-se de um direito complexo, do qual partem todos 
os demais atributos e poderes inerentes ao domínio.
Assim, compreender os elementos que compõem os conceitos de propriedade 
e essa noção inicial do direito civil é essencial para que possamos acompanhar 
essa evolução e bem como nortear a compreensão e a defi nição normativa dos 
condomínios de todos seus conceitos e aspectos legais. 
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 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
2 DA POSSE E PROPRIEDADE 
2.1 DA DEFINIÇÃO DE POSSE 
A palavra “posse” tem sido usada abrangendo variadas signifi cações 
impróprias, o que deve ser evitado a fi m de garantir precisão técnica da 
terminologia. Comumente, o conceito de posse tem sido exprimido com as 
seguintes signifi cações:
a) “Posse” como sinônimo de propriedade. Tal equívoco remonta ao 
próprio direito romano e até hoje fi gura na linguagem do povo e mesmo 
de juristas. É certo que posse exprime, em regra, o conteúdo da 
propriedade, mas é errônea tecnicamente a confusão dos dois institutos.
b) “Posse” como sinônimo de tradição, signifi cando condição de aquisição 
do domínio, o que também consiste numa imprecisão técnica, tendo em 
vista que a posse tem um conteúdo mais amplo do que a simples forma 
de aquisição da coisa.
c) “Posse” signifi cando o exercício de um direito qualquer, independente 
de recair diretamente sobre coisas, o que tem sido alvo de grande 
polêmica sobre a possibilidade de posse de direitos pessoais. O nosso 
código civil, inclusive, utiliza a expressão “posse do estado de casados”, 
nos artigos 1.545 e 1.547.
d) “Posse” denotando o compromisso do funcionário no qual se 
compromete a exercer sua função com honra.
e) “Posse” na acepção de poder sobre uma pessoa. Essa confusão tem 
seu âmbito no direito de família, quando da referência ao poder que os 
pais têm sobre os fi lhos.
Assim, ultrapassadas essas considerações preliminares sobre a signifi cação 
vulgar do termo posse, é importante ressaltarmos que vários doutrinadores se 
esforçaram na tentativa de precisar o signifi cado técnico desse instituto.
Este é um tópico mais discutidos na esfera do direito pela sua complexidade e 
principalmente pelas consequências jurídicas que pode produzir. Algumas teorias 
são apresentadas neste contexto para que haja entendimento e integração com 
o tema.
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NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
A doutrina classifi ca posse em duas teorias, sendo a Teoria Subjetiva da 
Posse e Teoria Objetiva da Posse e que se contrapõe. Sendo certo que maior 
parte da doutrina se baseia na objetiva. 
A Teoria Subjetiva da posse foi idealizada por Savigny que diz: para ser o 
possuidor, o sujeito deveria ter o corpus e o animus, conjunção cumulativa e o 
corpus está relacionado ao objeto, significa dizer que ele está apreendendo o 
bem sobre ele. O animus chamado de elemento anímico está voltado ao animus 
da pessoa, ou seja, é a intenção de ser dono. Saber do animus da pessoa é algo 
subjetivo.
Dessa forma, constata-se que é uma teoria com lacunas e abre espaço 
para a Teoria Objetiva da Posse, onde Ihering critica a teoria do Savigny, em um 
exemplo mais contemporâneo, tijolos no terreno qualquer, para construir, embora 
não esteja ninguém ao lado, se alguém pegar é furto. Ou seja, se perceber como 
proprietário, tem a posse. Não precisa ter o corpus, não precisa saber se tem 
animus ou não, precisa entender se está agindo como dono.
POSSE: TEORIA SUBJETIVA x TEORIA OBJETIVA 
Teoria Subjetiva: segundo Friedrich Carl von SAVIGNY (1779-1861) posse é o 
poder que tem a pessoa de dispor fi sicamente de uma coisa, com intenção de tê-
la para si e de defendê-la contra a intenção de outrem. Esta teoria nos aponta que 
dois são os elementos que constituem a posse:
• o poder físico sobre a coisa, a detenção da coisa, esta é defi nição de 
Corpus: elemento material que se traduz no poder físico da pessoa sobre 
a coisa.
• a intenção de ter a coisa como sua, a intenção de exercer sobre a 
coisa o direito de propriedade, esta é a defi nição de Animus: elemento 
intelectual, representada a vontade de ter a coisa como sendo sua.
Nesta defi nição de Savigny, estes dois elementos devem estar sempre 
conjugados para que exista a posse por fazerem parte da estrutura, signifi ca dizer 
que a posse não vai se dar somente pela apreensão física ou somente com a 
intenção de ser dono, mas sim motivada pelas duas estruturas conjuntamente. 
(OLIVEIRA, 2010, p. 4).
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 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
Teoria Objetiva: defendida por Rudolf Von Ihering (1818-1892) diz que “para 
que a posse seja constituída basta o Corpus”, negando completamente a 
existência do Animus. Ele dá ênfase no estabelecimento de diferenças entre as 
noções de posse e propriedade para que assim possa ser defi nido do que se 
trata este instituto. Para ele, não existe distinção quando a posse e a propriedade 
estão reunidas na mesma pessoa. 
 A posse é poder de fato, já a propriedade é o poder de direito sobre a 
coisa. Sendo que, esta separação do sujeito e a coisa pode ocorrer tanto com 
a vontade do proprietário como contra sua vontade. Por ser normalmente o 
proprietário aquele que transfere para outrem o seu poder de fato sobre a coisa, 
trata-se aí da Posse Justa. Quando ocorre a separação em consequência de 
subtração da coisa ser contra a vontade do possuidor, trata-se da Posse Injusta. 
 Entende-se, portanto, que para Ihering posse é um fato e não um direito 
por ser um exercício de fato dos poderes que se têm sobre a coisa. Para essa 
teoria pode-se ignorar a intenção de ser dono e assim, permite-se considerar 
como possuidores quem está com a coisa. (OLIVEIRA, 2010, p. 5)
TOME NOTA: Rudolf von Ihering é também autor de um 
clássico da literatura jurídica ocidental, escrito em 1872, chamado A 
Luta Pelo Direito (no original Der Kampf ums Recht).
A posse é a exteriorização da propriedade, o possuidor é aquele que age 
como se fosse proprietário, tratada no Código Civil (BRASIL, 1988), vejamos: 
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, 
pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
A posse tem lugar no mundo fático e não somente no jurídico, de modo que 
se revela como uma condição fática de exercício de um dos poderes inerentes à 
propriedade.
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NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
O artigo 1228 diz que o proprietário:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, 
e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha.
§ 1° O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as 
suas fi nalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a fl ora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2° São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer 
comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3° O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, 
por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de 
requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4° O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado 
consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco 
anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em 
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse 
social e econômico relevante.
§ 5° No caso do parágrafo antecedente, o juiz fi xará a justa indenização 
devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro 
do imóvel em nome dos possuidores (BRASIL, 1988, s.p.).
Nesse ponto, vale mencionar que dispor da coisa, tem suas ressalvas e 
uma delas é a função social, como exemplo a reserva legal da fazenda, o rodízio 
de veículos, respeito ao direito de vizinhança, que é uma limitação do direito de 
propriedade e o direito de reaver é um fundamental dos direitos reais acima dos 
outros.
TOME NOTA: No direito brasileiro adota-se a teoria objetivista 
(art. 1196 Código Civil)
corpus +animus = posse.
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 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
Sobre posse, acesse o site e assista o seguinte vídeo:
https://www.youtube.com/watch?v=GwMtvsYiFp8
2.2 DA CLASSIFICAÇÃO DE POSSE 
 O Código Civil (BRASIL, 1988, s.p.) dispõe quem é o possuidor: 
 Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o 
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
E poderem esse que são representados pelos direitos de gozar, reivindicar, 
usar e dispõe dessa propriedade.
Em regra, os poderes ou faculdades do domínio se encontram reunidos em 
uma única pessoa. É o caso de pessoa que habita residência própria. Quando 
os poderes decorrentes do domínio estão distribuídos entre mais pessoas, 
temporariamente, tem-se a posse direta e indireta. É o caso do contrato de 
locação, em que o locatário tem a posse direta – possui a coisa, enquanto o 
locador tem a posse indireta (Artigo 1.197, Código Civil).
Exemplo 1: jus possidendi: proprietário; locatário; comodatário; usufrutuário 
– posse embasada em contrato ou propriedade.
Exemplo 2: O jus possessionis: é a posse sem causa. O ordenamento 
jurídico atribui efeitos ao jus possesionis, conferindo ao possuidor o direito de 
defender tal situação contra terceiros, e, até mesmo a aquisição pela usucapião.
O artigo 1.199 do Código Civil dispõe acerca da composse, vejamos:
“Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma 
exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros 
compossuidores”.
É a chamada composse de mão comum, na lição de Silvio de Salvo Venosa 
"Nenhum dos sujeitos tem poder fático independente dos demais. É o caso da 
posse dos herdeiros, isto é, os herdeiros A, B e C são titulares em conjunto da 
posse e não cada herdeiro especifi camente" (VENOSA, 2003, p. 67).
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NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
Vejamos mais exemplos: 
Exemplo 1: Quando duas pessoas têm a posse de um bem sob o mesmo 
título – são compossuidores os irmãos que alugam um imóvel para passar um 
feriado.
Exemplo 2 Sabe-se também que no comodato há duas posses: uma exercida 
pelo comodatário, denominada de posse direta, ao passo que o comodante 
mantém a posse indireta.
Assim, podemos classifi car a posse quanto a sua manifestação das seguintes 
formas: 
a) Direta é a exercida diretamente por quem detém a coisa (com contato 
físico) e indireta é a que o proprietário conserva por fi cção legal, já que 
o exercício daposse direta é exercido por outra pessoa (sem contato 
físico) (ex.: a posse do locatário é direta e a do locador indireta);
b) Justa é a posse adquirida sem vícios; não é clandestina (às escondidas), 
nem violenta (esbulho), nem precária (é cedida a título provisório com 
abuso de confi ança) e injusta é a posse que conta com tais características 
que a viciam;
 OBS: A posse clandestina e a violenta podem se tornar justas, com a 
cessação dos respectivos vícios, mas a posse precária jamais se tornará 
justa;
c) De boa-fé é a posse que ocorre sem a ciência do possuidor acerca 
dos vícios de seu exercício e a de má-fé ocorre quando o vício não é 
ignorado;
d) Com justo título é a amparada em causa hábil para constituir posse 
(ex.: contrato de locação). Justo título signifi ca qualquer ato jurídico 
que, em tese, seria hábil para constituir a posse, se não contivesse um 
determinado defeito que a maculasse. Presume-se de boa-fé o possuidor 
com justo título.
e) Posse ad interdicta é a que pode ser defendida pelas ações 
possessórias (interditos possessórios) e a posse ad usucapionem é a 
posse que se prolonga por determinado período de tempo que gera para 
o seu titular o direito de aquisição do domínio pela usucapião.
f) Velha é a posse que tem o lapso temporal maior que um ano e um dia 
(Art. 1.211, do Código de Processo Civil).
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 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
ATENÇÃO: conheça os Enunciados do Conselho da Justiça 
Federal acerca do tema que estamos estudando.
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos, responda à questão 
a seguir. 
 1 Qual o elemento necessário para a existência do instituto da 
posse?
Enunciado n. 301 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça 
Federal: “É possível a conversão da detenção em posse, desde que rompida a 
subordinação, na hipótese de exercício em nome próprio dos atos possessórios”.
Enunciado n. 492 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça 
Federal: “O detentor (art. 1.198 do Código Civil) pode, no interesse do possuidor, 
exercer a autodefesa do bem sob seu poder”.
2.3 DA AQUISIÇÃO 
A posse (enquanto um direito real que é) pode ser adquirida ou perdida. São 
vários os negócios jurídicos que podem ter por objeto a transmissão da posse 
de um bem, mas, além deles, é possível também que fatos jurídicos promovam 
transferência da posse, como ocorre na herança por morte.
A aquisição da posse pode se dar de forma originária ou derivada, sendo 
que a originária ocorre quando não há vínculo entre o antigo e o novo possuidor de 
determinado bem, enquanto, na derivada, o adquirente é sucessor do alienante, 
tanto nos direitos quanto nos eventuais vícios decorrentes da posse adquirida.
Vamos analisar, detidamente, ambas as formas de aquisição da posse:
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NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
a) Posse Originária:
• ocorre sem que haja um vínculo de sucessão entre o alienante e o 
adquirente;
• eventuais vícios de possuidores anteriores não são transmitidos ao 
adquirente;
• engloba a aquisição injusta, pois nesse caso não há uma relação 
negocial válida que transfi ra a posse ao adquirente;
• a posse adquirida por meio de ação judicial é, também, considerada 
originária;
• a aquisição justa pode ser originária ou derivada.
Exemplo: um bem jogado no lixo ou abandonado por alguém e encontrado 
por outrem. Aqui não houve uma negociação entre as partes.
b) Posse Derivada:
• ocorre mediante negociação entre as partes ou causa mortis, mas 
sempre havendo uma transferência direta da titularidade da posse, do 
alienante para o adquirente;
• os vícios que existam na posse são transmitidos com a transferência da 
posse;
• a aquisição justa pode ser originária ou derivada;
• além dos vícios, são transmitidos também os mesmos direitos que o 
alienante tivesse ao adquirente.
Exemplo: cessão de posse, herança, aluguel etc.
O momento da aquisição da posse está previsto no artigo 1.204 do Código 
Civil, vejamos a seguir: 
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível 
o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
Ou seja, ao adquirir o poder de gerenciar socioeconomicamente sobre um 
bem, em nome próprio, a pessoa adquire sua posse.
 É possível que a posse seja adquirida pela própria pessoa que a pretende, 
desde que seja capaz e que pratique o ato gerador da relação possessória. 
Caso a pessoa que pretenda adquirir a posse do bem seja incapaz, ela deverá 
ser representada ou assistida (art. 1.205, I, do Código Civil). É possível, ainda, 
que o adquirente seja representado por procurador, munido de instrumento com 
poderes específi cos.
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 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
Se a posse for adquirida por terceiro sem mandato, a aquisição dependerá 
da ratifi cação do interessado. Nesta hipótese, o que ocorrerá será a gestão de 
negócio alheio e, não havendo a ratifi cação, o gestor fi cará obrigado pessoalmente 
perante a pessoa que ele se obrigou, devendo arcar com todas as consequências, 
inclusive eventuais perdas e danos. Caso ocorra a ratifi cação, entretanto, a 
aquisição será considerada válida desde o momento em que o gestor efetuou a 
aquisição (art. 1.205, II, CC).
No que se refere à herança da posse, esta é transmitida aos herdeiros 
com os mesmos caracteres, ou seja, com todos os direitos, deveres, vícios etc., 
conforme artigo 1.206 do Código Civil.
Adicionalmente, no que diz respeito à aquisição da posse, da mesma maneira 
que atos violentos ou clandestinos não autorizam a aquisição dessa, os atos de 
permissão ou tolerância não a induzem, conforme determina o artigo 1.208 do 
CC.
No caso de posse de bem imóvel, até que se prove o contrário, presume-se 
a posse, também, das coisas móveis que estejam nele. Isto se dá com base no 
princípio de que os acessórios acompanham o principal (art. 1.209, CC).
2.4 PERDA DA POSSE
Quanto a perda da posse o art. 1223 do Código Civil, dispõe que pode 
ocorrer quanto o possuidor deixar de exercer o poder fático-dominial sobre a 
coisa, ainda que contra a sua vontade, vejam quais são: 
a) Abandono: é a renúncia à posse de alguma coisa em razão da 
manifestação, da intenção de deixar ou largar aquilo que lhe pertence. 
Torna-se res derelicta (coisa abandonada).
b) Tradição: é o ato de entregar coisa móvel. A partir da entrega, perde-se 
a posse.
c) Perda da posse: dá-se por acontecimento involuntário, contra vontade 
do possuidor. Aquele que encontra a coisa tem dever legal de devolvê-la 
ou entregar à autoridade competente.
d) Destruição da coisa: é o perecimento total do objeto, a coisa deixa de 
existir, impossível fazer o exercício de poderes fático-dominiais sobre 
ela.
e) Pela posse de outrem: dá-se por meio do esbulho.
f) Pela apreensão ou sequestro da coisa: dá-se por determinação 
policial ou judicial que retira a coisa da posse de alguém.
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NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
2.5 POSSE X DETENÇÃO
O detentor de algum bem possui o corpus, porém sem tutela possessória, 
são hipóteses:
a) Fâmulo, gestor ou servidor da posse: é aquele com ordens do possuidor 
ou proprietário conserva a posse deste em cumprimento de ordens ou 
instruções. EX: Caseiro de um sítio.
Os detentores são aquelas pessoas vinculadas por um elo de subordinação 
oneroso ou gratuito, ao verdadeiro possuidor. 
Vale ressaltar que pelo enunciado 301 da III Jornada de Direito Civil do 
Conselho da Justiça Federal pode o detentor se tornar possuidor e posteriormente 
gozar até de usucapião. Exemplo: Caseiro o que é despedido, mas continua 
morando na propriedade, a contraordem e com conhecimento do proprietário.
b) Atos de permissão ou tolerância: quando o possuidor permite ou tolera 
que outrem utilize o bem, sem afastar seu poder de possuidor. Ex.: Seu 
amigo vindo do interior solicita que passe algumas semanas na sua casa 
até se fi rmar. O amigo é apenas detentor da coisa, pois foi permitidoestar naquele local por um lapso temporal. 
c) Atos de violência ou clandestinidade: Durante a invasão ou a 
objetivação por posse nos casos de atos de violência ou clandestinidade 
o invasor durante o momento de invasão é um mero detentor, sendo 
considerado um possuidor (injusto) a partir da ciência do ofendido. 
d) Bens públicos: não se fala de posse em bens públicos para os fi ns de 
invasão ou tentativa de posse. O STJ entendeu que a ocupação regular 
de área pública não induz posse, mas mera detenção, portanto sem 
direito de retenção.
Nota-se! Súmula 619-STJ: A ocupação indevida de bem público 
confi gura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de 
retenção ou indenização por acessões e benfeitorias
Leia mais em https://scon.stj.jus.br/SCON/sumulas/enunciados.
jsp
20
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
2.6 DA PROPRIEDADE
Para contextualizar o estudo do direito de propriedade é importante ser 
precedido de vasto conhecimento acerca do seu histórico e criação do instituto, 
partindo, inicialmente, dos pensamentos fi losófi cos de Aristóteles, Locke e Hobbes 
para, posteriormente, adentrar no contexto da idade clássica com análise do Direito 
Romano até a chegada da propriedade no paradigma da contemporaneidade.
A propriedade sofreu infl uência de muitos povos no decorrer da história e 
por essa razão que sempre foi objeto de acalorados debates em sede doutrinária. 
Diante disso se faz imprescindível um apanhado acerca da temática.
Para dar ensejo ao histórico do direito de propriedade, Venosa (2015, p. 165) 
traz que antes do direito romano a sociedade só tinha propriedade sobre bens 
móveis, sendo esse o povo que trouxe a primeira noção da propriedade imóvel 
privada, conforme se depreende:
Antes da época romana, nas sociedades primitivas, somente 
existia propriedade para as coisas móveis, exclusivamente para 
objetos de uso pessoal, tais como peças de vestuário, utensílios 
de caça e pesca. O solo pertencia a toda a coletividade, todos 
os membros da tribo, da família, não havendo o sentido de 
senhoria, de poder de determinada pessoa.
Segundo Orlando Gomes (2008), a propriedade é o direito real que dá a 
uma pessoa, denominada proprietário, a posse de uma coisa, em todas as suas 
relações e desta forma poderá então ter o direito de usar, gozar e dispor desta 
coisa, podendo inclusive reavê-la caso tenha esta injustamente possuída.
O direito à propriedade é considerado um direito humano desde o início, se 
não nasceu com ela, nasceu com a formação do Estado, mas sempre existiu. 
Os proprietários sob a lei romana tinham o direito absoluto e exclusivo de sua 
propriedade, eles podiam usar e desfrutar das coisas indefi nidamente e da 
maneira que lhes convinha. 
No entanto, com a queda do Império Romano, ao longo da história houve uma 
mudança na ideia de que a propriedade é absoluta, passando para a propriedade 
como um direito de igual liberdade e igualdade, um ideal trazido pela Revolução 
Francesa. A propriedade passou a ser reconhecida como direito fundamental 
de uso individual, podendo o proprietário fazer uso da coisa de forma absoluta, 
desde que não desobedecessem às leis, desta forma constou, inclusive, no 
Código Napoleônico. A mudança de paradigma do direito de propriedade trouxe 
uma forma de limitá-lo, dando a ele a função social do direito de propriedade para 
que pudesse respeitar o interesse social.
21
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
No fl uir da história, o direito de propriedade foi perdendo o caráter 
individualista e absoluto e tomando forma de propriedade em obediência à função 
social, entendimento que se consolidou entre o século XIX e XX. Posteriormente 
o Brasil elencou como cláusula pétrea na Constituição Federal de 1988 a 
função social do direito de propriedade. Diante disso, o estudo das diretrizes 
constitucionais e do Código Civil acerca do direito de propriedade e sua função 
social se faz importante.
O direito de propriedade é exclusivo, absoluto e apresenta caráter de 
plenitude, tendo o proprietário o direito de dispô-la da maneira que quiser, 
limitando-se a determinados interesses que a sociedade impõe.
A noção de direito de propriedade tem sido modifi cada ao longo do tempo, 
antigamente o direito de propriedade era muito absoluto, ao passar dos anos 
o direito de propriedade foi relativizando. Podemos levar em consideração as 
Gerações do Direito, sendo que a 1ª geração garantia a propriedade absoluta ao 
indivíduo, na 2ª geração o Estado, para defesa da sociedade retirou a propriedade 
dos indivíduos, na 3ª geração viu-se que a humanidade é autodestrutiva, desta 
forma o direito de propriedade perdeu o caráter absoluto em prol do direito social.
A propriedade é “o direito complexo, absoluto, perpétuo, exclusivo, pelo qual 
uma coisa fi ca submetida à vontade de uma pessoa, com as limitações da lei” 
(GOMES, 2008, p. 99).
O Código Civil não traz explicito em um artigo quais seriam as formas de 
aquisição da propriedade. Este assunto é tratado no código na forma de capítulos: 
• No Capítulo I temos – Da propriedade em Geral, que se subdivide em 
duas seções: disposições preliminares e da descoberta. 
• A seguir temos o Capítulo II, que trata da aquisição da propriedade 
imóvel, que por sua vez se divide em três seções. A primeira seção trata 
da usucapião, a segunda seção trata-se da aquisição pelo registro 
público e a terceira seção trata da aquisição por acessão que, por sua 
vez, se subdivide em cinco subseções: das ilhas; da aluvião; da avulsão; 
do álveo abandonado e das construções e plantações. 
• No Capítulo III temos da aquisição da propriedade móvel, que é 
dividida em seis seções: da usucapião; da ocupação; do achado de 
tesouro; da tradição; da especifi cação; da confusão, da comissão e da 
adjunção.
• E, por último, temos o Capítulo IV que trata da perda da propriedade.
Seguindo a temática adotada pelo Código Civil, temos que a propriedade 
imóvel se adquire através da usucapião, do registro público e por acessão. Já a 
22
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
propriedade móvel é adquirida através da usucapião, da ocupação, do achado de 
tesouro, da tradição, da especifi cação, da confusão, comissão e adjunção.
O direito de propriedade, em nosso ordenamento jurídico é um DIREITO 
e uma GARANTIA fundamental. Assegurado pela Constituição Federal em seu 
artigo 5º, inciso XXII, nos seguintes termos:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer 
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País 
a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à 
propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
A propriedade é formada pelos direitos de usar, usufruir, dispor da coisa e 
reavê-la de quem injustamente a possua, vejamos o artigo 1.228 do Código Civil: 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, 
e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha.
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas 
fi nalidades econômicas e sociais […].
Destacamos os ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA PROPRIEDADE:
a) Direito de usar (jus utendi): consiste na faculdade do dono servir-se da 
coisa e utilizá-la da maneira que lhe convier;
b) Direito de gozar ou usufruir (jus fruendi): compreende o poder de 
perceber os frutos naturais e civis da coisa e aproveitar economicamente 
os seus produtos;
c) Direito de dispor (jus disponendi ou jus abutendi): direito de transferir 
ou alienar coisa a outrem a qualquer título, desde que condicionado ao 
bem-estar social;
d) Direito de reivindicar (reivindicatio): direito de reaver coisa de quem 
a possua injustamente. Este direito envolve a proteção específi ca da 
propriedade através da Ação Reivindicatória.
23
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃOCIVIL Capítulo 1 
Lembre-se de que você pode circular, rabiscar, sublinhar e 
escrever nas margens laterais as suas refl exões e sínteses dos 
principais assuntos deste livro!
Assim, o domínio ou propriedade é exclusivo e sem restrições, podendo o seu 
titular exercê-lo como melhor lhe parecer, nos três aspectos da sua manifestação: 
uso, gozo e disposição. Sendo tal exercício, tem apenas fronteiras: a legalidade e 
a função social. 
Quanto a extensividade da propriedade é tratada no artigo 1229 do CC: 
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo 
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu 
exercício, não podendo o proprietário opor-se às atividades que 
sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade 
tais que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las 
(BRASIL, 1988, s.p.).
A extensividade estabelecida no Código Civil é denominada de caráter 
ilimitado da propriedade, porém existe uma limitação de caráter econômico que 
deve ser observada. Isto signifi ca dizer que o proprietário não poderá interferir em 
obras no subsolo que não interfi ram na utilização do bem, como a construção de 
túneis de metrô, por exemplo. 
2.6 DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE 
Para que se dê a aquisição da propriedade temos duas formas: 
a) Aquisição originária.
b) Aquisição derivada. 
Na forma originária de aquisição da propriedade, a pessoa entra em contato 
direto com a coisa, sem a interferência de terceiros. A propriedade começará nova, 
sem as características do antigo dono. Já na forma de aquisição derivada existe 
um intermediário entre o proprietário e a coisa, há um sentido de continuidade da 
propriedade, como o que acontece na compra e venda, por exemplo, onde a coisa 
já pertence a uma pessoa, trazendo assim, as características que possuía com o 
antigo dono. 
24
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
No Código Civil a aquisição está dividida em bens móveis e em bens imóveis. 
Vamos seguir esta divisão, informando quais são for, mas originárias e quais são 
derivadas.
Da aquisição da Propriedade Imóvel
A aquisição da propriedade imóvel se dá através da usucapião (forma de 
aquisição originária), pelo registro (forma de aquisição derivada) e pelas acessões 
(forma de aquisição originária).
Usucapião: termo jurídico é usado para designar a aquisição pelo uso 
prolongado (no sentido de posse prolongada) (art. 1238 1244 do CC).
Registro do título é a for usual de aquisição da propriedade imóvel, e que 
ocorre tal como determina o art. 1.227 do CC: 
Art. 1.277 Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou 
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o 
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos 
títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste 
Código (BRASIL, 1988).
Assim, para a aquisição da propriedade imóvel não basta o simples acordo 
de vontades entre adquirente e transmitente. Esta transferência somente se opera 
com o registro do título no cartório de registro de imóveis. O Código Civil apenas 
traça lineamentos gerais do registro imobiliário (arts. 1.245 a 1.247), e a matéria é 
regulada pela Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos.
O registro obedece (dentre outros) os princípios da publicidade – visto que 
qualquer interessado tem acesso a seus assentos; da conservação – os arquivos 
com o histórico imobiliário dos bens são permanentes; e da responsabilidade 
– pelo qual os ofi ciais respondem por prejuízos causados por culpa ou dolo, 
pessoalmente ou por seus prepostos.
2.7 CLASSIFICAÇÃO DA 
PROPRIEDADE
Analisaremos, a seguir, os critérios de classifi cação da propriedade, que 
podem ser divididos em cinco categorias.
25
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
 Vejamos:
a) Propriedade Corpórea x Incorpórea: a propriedade pode ser dividida 
em Corpórea, quando se tratar de um bem físico, material. Nesse caso, 
a propriedade tem o nome de Domínio e está regulada nos artigos 1.228 
e seguintes do Código Civil, o estudo do Direito das Coisas aborda 
justamente essa categoria de Propriedades. É muito importante ressaltar 
que os preceitos estabelecidos para a Propriedade Corpórea não podem 
ser aplicados à Propriedade Incorpórea, como o contrário também não é 
possível, a menos que haja previsão legal específi ca que o permita.
A propriedade incorpórea, como dito, não está regulada no Código Civil, 
mas sim em legislação esparsa. Um exemplo de propriedade incorpórea é 
a Propriedade Intelectual, que diz respeito ao Direito Comercial, no caso da 
Propriedade Industrial, ou ao Direito Civil, com a Propriedade Intelectual.
b) Propriedade Mobiliária x Imobiliária: este critério de classifi cação é 
válido apenas para as Propriedades Corpóreas, e depende da natureza 
do bem. A defi nição de bens imóveis apresentada pelos artigos 79 a 81 
do Código Civil é:
c) Propriedade Plena x Restrita: a propriedade é plena quando não 
existem restrições ou limitações ao exercício do direito do proprietário 
sobre ela. Aqui, todos os poderes referentes ao direito de propriedade 
estão com o proprietário e quaisquer limitações que ocorre ao exercício 
desse são oriundos de força legal ou constitucional.
Por sua vez, Propriedade é Restrita quando o proprietário transfere 
temporariamente a outrem posse, uso e administração de seu bem. Nesse caso é 
instituído o direito de usufruto da coisa a um terceiro, o usufrutuário, que cessa ao 
fi m do usufruto, momento em que a propriedade volta a ser plena.
A propriedade não se presume restrita, ou seja, é plena até que se prove 
o contrário. Se o usufrutuário não possa provar sua condição como tal, ele será 
considerado apenas um possuidor.
e) Propriedade Singular x Copropriedade: O critério de classifi cação aqui 
é o número de proprietários de um bem. Será singular quando houver 
apenas um proprietário, podendo ser pessoa física ou jurídica, enquanto, 
havendo mais de um proprietário, será o caso de uma copropriedade.
26
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
No caso da copropriedade, é importante que fi que claro que deve haver 
mais de um proprietário para apenas um bem, não importando a forma de 
copropriedade, como condomínio, comunhão ou propriedade coletiva.
É possível que bens móveis ou imóveis sejam objetos de copropriedade, não 
importando se é um bem divisível ou indivisível.
f) Propriedade Perpétua x Resolúvel: A propriedade é perpétua quando 
ela existir, enquanto seu proprietário tiver interesse por ela, enquanto a 
resolúvel deixa de existir com uma determinada condição. Via de regra 
as propriedades são perpétuas, duram enquanto o proprietário quiser 
ou estiver vivo. Isto não impede que o proprietário venha a perder seu 
bem em uma ação de cobrança judicial, ou mesmo por usucapião, 
nesse caso a perda da propriedade terá um efeito similar à alienação, 
será considerado que a propriedade foi transferida por intenção do 
proprietário.
No caso da propriedade resolúvel, ela chega ao fi m por força de uma condição 
predeterminada. Pode ser interpretada como uma propriedade condicional.
2.8 DA FUNÇÃO SOCIAL DA 
PROPRIEDADE
A Constituição assegura o direito de propriedade e estabelece o seu regime 
fundamental, enquanto o Código Civil não disciplina a propriedade, mas apenas 
as relações civis que lhe dizem respeito.
Assim, verifi ca-se que o conteúdo da função social trazido pela Constituição 
Federal de 1988 no artigo 5º, inciso XXIII, segundo Debone (2011, p.116) “deve 
ser interpretado a forma mais ampla possível, a fi m de alcançar os ideais de 
preocupação com o desenvolvimento nacional buscando a justiça social, a 
realização do bem comum, a diminuição das desigualdades sociais”.
A Constituição Federal de 1988 em seu artigo 182, § 2º expressa: 
“A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às 
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”.
Nesse sentido, 
27
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVILCapítulo 1 
A propriedade, portanto, tendo em vista a sua função social, 
sofre limitações de várias naturezas, desde as limitações 
impostas no Código Civil de 1916 e de 2002 em razão do direito 
de vizinhança, até de ordem constitucional e administrativa 
para a preservação do meio ambiente, fauna, fl ora patrimônio 
artístico etc (VENOSA, 2003. p. 182).
FIGURA 2 – FUNÇÃO SOCIAL
FONTE: O autor (2021)
Consoante o entendimento de Avvad, a função social é vista como limitador 
dos direitos do proprietário: 
[...] já vai longe a época em que se considerava a propriedade 
como um direito individual e absoluto, concebido exclusivamente 
para a satisfação dos interesses do proprietário. Contudo, 
pode-se afi rmar, com segurança, a fi nalidade social não exclui o 
direito subjetivo nem afasta o interesse e a proteção individuais, 
mas condicionam o exercício de tal direito ao cumprimento de 
determinadas obrigações, positivas ou negativas, em favor 
da sociedade, de acordo com as circunstâncias e segundo a 
natureza do bem (AVVAD, 2009. p. 78).
Neste sentido, a função social da propriedade é um princípio basilar do Direito 
moderno. Voltada para a LIMITAÇÃO do direito subjetivo individual à propriedade.
A propriedade torna-se um direito-dever desempenhando uma função 
social. O bem deve ser utilizado de acordo com sua destinação socioeconômica 
e bem estar social. A propriedade está impregnada de socialidade e limitada pelo 
interesse público.
A comunhão social não seria possível sem a obrigação do indivíduo de 
sacrifi car o seu interesse privado em benefício do bem comum. Como os deveres 
entre os homens são correlativos e a comunhão social é uma condição de 
aperfeiçoamento do indivíduo, assim, o direito individual termina onde começa o 
da sociedade.
28
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
De acordo com a inteligência da Constituição Federal de 1988, 
especifi camente no artigo 5°, inciso XXIII, a propriedade deve cumprir com sua 
função social. Na mesma linha, o Código Civil de 2002 em decorrência das 
infl uências constitucionais, no seu artigo 1228 afi rma que: 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, 
e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha.
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as 
suas fi nalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a fl ora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer 
comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, 
por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de 
requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado 
consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco 
anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em 
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse 
social e econômico relevante.
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fi xará a justa indenização 
devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro 
do imóvel em nome dos possuidores.
Assim, interpretando-se esse artigo, infere-se que o direito do proprietário 
sobre sua propriedade não é pleno tendo em vista que o legislador o limitou 
nos termos do parágrafo segundo do artigo acima. A limitação ao direito de 
propriedade encontra respaldo na função social da propriedade, que segundo 
Carlos Roberto Gonçalves (2008, p. 224) consubstancia: 
[...] inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, 
como o Código de Mineração, o Código Florestal, a Lei de 
Proteção do Meio Ambiente etc. Algumas contêm restrições 
administrativas, de natureza militar, eleitoral etc. 
A própria Constituição Federal impõe a subordinação da propriedade à sua 
função social. E ainda existem limitações decorrentes do direito de vizinhança e 
de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade, 
impenhorabilidade e incomunicabilidade. Todo esse conjunto, no entanto, acaba 
29
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
traçando o perfi l atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de 
apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se transformar 
em um direito de fi nalidade social”.
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com suas 
fi nalidades econômicas e sociais (art. 1.228 do CC).
No parágrafo 3º do art. 1228 do código Civil, encontramos a autorização 
dispositiva para que o Estado intervenha na propriedade particular, isto na busca 
de um equilíbrio entre os interesses do indivíduo e os interesses da coletividade. 
Deste modo, com respaldo na supremacia do interesse público sobre o privado, é 
possível privar o proprietário de seu direito de propriedade.
Os parágrafos 4º e 5º do art. 1228 do código Civil são motivos de 
controvérsias sobre a defi nição do instituto descrito. Se este seria um tipo 
especial de desapropriação ou se seria uma usucapião coletivo de pessoas de 
baixa renda. 
Assim, nas palavras de Flávio Tartuce (2011, p. 851 e 852): 
Não há dúvidas de que o instituto aqui estudado constitui uma 
modalidade de desapropriação e não de usucapião, como 
pretende parte da doutrina. Isso porque o §5º do art. 1.22 8 
do CC consagra o pagamento de uma justa indenização, não 
admitindo o nosso sistema jurídico a usucapião onerosa. 
Esta forma de desapropriação é privada, uma vez que se dá no interesse 
direto e particular de considerável número de pessoas que ocupam extensa área. 
ATENÇÃO: conheça os Enunciados do Conselho da Justiça 
Federal acerca do tema:
Enunciado 82: “É constitucional a modalidade aquisitiva de propriedade 
imóvel prevista nos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo Código Civil”. 
Enunciado 83: “Nas ações reivindicatórias propostas pelo Poder Público, 
não são aplicáveis as disposições constantes dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo 
Código Civil”.
30
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
Enunciado 84: “A defesa fundada no direito de aquisição com base no 
interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código Civil) deve ser arguida 
pelos réus da ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da 
indenização”.
A autorização dispositiva para que o Estado intervenha na propriedade 
particular, isto na busca de um equilíbrio entre os interesses do indivíduo e 
os interesses da coletividade. Deste modo, com respaldo na supremacia do 
interesse público sobre o privado, é possível privar o proprietário de seu direito de 
propriedade.
Constituição Federal
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer 
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País 
a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à 
propriedade, nos termos seguintes: [...]
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social; [...]
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano 
e na livre iniciativa, tem por fi m assegurar a todos existência digna, conforme os 
ditames da justiça social, observados os seguintes princípios [...]
III - função social da propriedade;
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder 
Público municipal, conforme diretrizes gerais fi xadas em lei, tem por objetivo 
ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-
estar de seus habitantes [...].
2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às 
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas noplano diretor.
Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fi ns de 
reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, 
mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula 
de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do 
segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será defi nida em lei [...]. 
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, 
simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, 
aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
31
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do 
meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos 
trabalhadores.
FIGURA 3 – RESUMO
FONTE: O autor (2021)
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos, responda à questão a 
seguir. Leia o enunciado e responda: 
2 Na lição de Washington de Barros Monteiro (1998, p 1): “O 
homem no passado podia usar, gozar e dispor da coisa que 
lhe pertencesse, como melhor lhe aprouvesse, sem que fosse 
lícito opor qualquer restrição ao livre exercício deste direito. 
Todas as legislações, sem discrepância proclamavam então a 
intangibilidade do domínio, verdadeiro resquício da propriedade 
quiritária, no direito romano, simonia do direito absoluto, de 
propriedade absoluta. Gradativamente, porém, modifi cou-se esta 
concepção egoística e individualista, que logo se tornou obsoleta, 
graças às tendências fundamentais da civilização atual”. A partir 
desses elementos trazidos pelo renomado civilista, como caminha 
a defi nição e o conceito de propriedade na atualidade?
32
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
3 DA NATUREZA JURÍDICA DOS 
CONDOMÍNIOS 
A natureza jurídica do condomínio é amplamente discutida e bastante 
controvertida, a legislação de fato considera o condomínio como um grupamento 
anômalo, sem personalidade jurídica defi nida. No Código de Processo Civil, 
por exemplo, ele tem classifi cação própria como parte processual e capacidade 
processual e que representada pelo seu síndico e/ou administrador (Art. 75, XI do 
CPC).
Dessa forma, manifesta-se Caio Mario da Silva (2011, p. 184) acerca da 
natureza jurídica do condomínio: “É despiciendo mobilizar todos esses velhos 
conceitos para a caracterização do condomínio edilício. É ele um fenômeno 
econômico e jurídico moderno não se compraz com os institutos invocados para a 
sua explicação, nem deles necessita”.
O STJ no tocante ao condomínio edilício, quanto a inexistência de 
personalidade jurídica vejamos: 
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL CIVIL E 
RESPONSABILIDADE CIVIL SISTEMA FINANCEIRO 
DA HABITAÇÃO (VICIO DE CONSTRUÇÃO AÇÃO DE 
REPARAÇÃO AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO ALEGADOS 
DANOS MORAIS EXPERIMENTADOS PELO ENTE 
DESPERSONALIZADO IMPOSSIBILIDADE AFASTAMENTO 
DOS DANOS MORAIS 
1 Os danos morais estão intrinsecamente ligados aos direitos 
da personalidade, mas neles não se esgotam, dizendo, pois, 
especialmente, com a esfera existencial do ser humano, com 
a sua dignidade 
2 A doutrina dominante reconhece que os condomínios 
edilícios não possuem personalidade jurídica, sendo, pois, 
entes despersonalizados também chamados de entes formais, 
com a massa falida e o espólio 
3 Não havendo falar em personalidade jurídica, menos ainda 
se poderá dizer do maltrato a direitos voltados à personalidade 
e, especialmente, àqueles ligados à honra objetiva 
Apesar de não ser pessoa jurídica, o art. 63, § 3º, da lei 4.591/64 confere 
ao condomínio (no caso do edilício) a preferência para adjudicar a unidade 
em construção, após a realização do leilão fi nal, desde que haja autorização 
unânime da assembleia. Assim, pode ser titular de alguns direitos e obrigações, 
classifi cando-se como “quase pessoa jurídica ou ente despersonalizado”. Como 
não é pessoa jurídica, não pode praticar os atos jurídicos em geral, não pode, por 
exemplo, comprar um terreno. Entretanto, é registrado perante a Receita Federal 
33
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
e possui um CNPJ e pode ser titular de conta bancária e que será estudo com 
maiores detalhes dos próximos capítulos desse livro.
3.1 DA DENOMINAÇÃO E 
CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO 
O condomínio existirá sempre que uma coisa indivisa tiver dois ou mais 
proprietários. No âmbito interno, cada coproprietário o será da coisa toda, sendo 
tal direito limitado pelo direito dos demais, na medida de suas quotas. Já no 
âmbito externo, ou seja, perante terceiros, cada um será proprietário da coisa 
toda.
A lição do doutrinador Anderson Scheiber (2018, p. 758): 
[...] compreende-se que no condomínio, há um único direito 
de propriedade, já que, embora sendo múltiplos os titulares, 
cada um desses coproprietários ou condôminos atua perante 
terceiros como se fosse o proprietário exclusivo, absoluto, 
perpétuo da coisa, certo que internamente, o exercício da 
propriedade por cada condômino não pode excluir o exercício 
dos demais.
Na visão de Miguel Zaim, “Juridicamente pode se conceituar o condomínio 
como sendo um estado de coisa indivisa sobre a qual várias pessoas exercem 
simultaneamente o direito de propriedade sobre um quinhão ideal” (2019, p 30).
A norma jurídica brasileira que trata do condomínio está disposta nos: artigos 
1314 ao 1330 / 1331 ao 1358 Código Civil e na Lei n. 4.591/64 nas seguintes 
modalidades:
a) tradicional ou geral;
b) edilício (Lei n. 4.591/64 – Lei do condomínio e incorporações 
imobiliárias – nas duas três espécies 1) condomínio edilício tradicional; 
2) condomínios de lotes e 3) condomínio urbano simples;
Multipropriedade (Lei n. 13.777/2018).
Todas defi nições e detalhes serão apresentados em momento oportuno. 
A caracterização de um condomínio confi gura-se dos seguintes fatores:
a) por determinação legal;
b) em função de circunstância;
c) pela vontade dos seus titulares – em caráter provisório ou fi nalístico.
34
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
O condomínio, quanto à sua origem pode ser classifi cado em: convencional
(decorre da vontade dos condôminos de adquirir bem em conjunto), eventual ou 
incidente (resulta da vontade de terceiros – Exemplo: do doador, do testador que 
deixa um bem para mais de uma pessoa) e legal ou necessário (determinado 
pela lei – Exemplo: meação de paredes, cercas, muros e valas - Art. 1.327, 
Código Civil).
O condomínio convencional e o eventual são ditos transitórios, já que 
poderão ser extintos a qualquer momento por qualquer dos coproprietários (no 
caso do eventual o prazo da indivisão estabelecida por doador ou testador não 
poderá ser superior a 05 anos), já o condomínio legal é permanente, uma vez 
que perdurará enquanto existir sua causa. No caso de a coisa ser indivisível, o 
condomínio se extinguirá pela venda da coisa comum.
O condomínio, quanto à sua forma, pode ser “pro diviso” (há mera 
aparência de condomínio, mas cada condômino possui parte certa e determinada 
– Exemplo: condomínio em edifício de apartamentos) ou “pro indiviso” (não há 
localização das partes de cada um).
Enunciado n. 89 do Conselho de Justiça Federal, I Jornada 
de Direito Civil. “O disposto nos artigos 1331 a 1358 do novo Código 
Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais 
como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de 
campos”.
O citado enunciado antecedeu ao Código Civil/2002, segundo Cesar 
Calo Peghini “cujo objetivo foi inserir regras legais ao condomínio de lotes e 
em multipropriedade que, em suma, signifi ca que tudo o que se entende por 
condomínio edilício também se aplica, à similitude, aos condomínios de lotes e 
em multipropriedade, além de se aplicar aos clubes de campo” (PEGHINI, 2021, 
p. 20).
No direito brasileiro, o condômino podealienar a fração ideal a terceiros, 
desde que dê preferência para os outros condôminos (Artigos 504 e 1.314, Código 
Civil). Esse direito de preferência decorre da inclinação legislativa no sentido 
de estimular o retorno da propriedade ao seu perfi l unitário, pois o condomínio 
tradicional. Vejamos:
35
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender 
a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por 
tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da 
venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte 
vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta 
dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único: Sendo muitos os condôminos, preferirá o que 
tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o 
de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverá a parte 
vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando 
previamente o preço.”
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua 
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis 
com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse 
e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único: Nenhum dos condôminos pode alterar a 
destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela 
a estranhos, sem o consenso dos outros (BRASIl, 1988, s.p.).
O Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir dois ou mais direitos 
de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Trata- se de 
uma “copropriedade” simultânea. No condomínio (em latim: con-dominium) ocorre 
um domínio sobre determinado bem, ou partes de um bem.
Os condomínios podem se apresentar na forma horizontal ou vertical, 
residencial ou comercial. O condomínio edilício se diferencia do condomínio 
comum pois naqueles existem partes comuns e partes exclusivas, o que não 
ocorre quando falamos do condomínio comum no qual se verifi cam vários 
proprietários detendo, todos e ao mesmo tempo, a propriedade em comum, sem 
individualizações.
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, 
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo 
e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser 
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto as vagas de 
estacionamentos ou garagens para veículos que não poderão ser alienados ou 
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na 
convenção de condomínio.
Existe uma distinção jurídica entre o condomínio em sentido amplo e o 
condomínio edilício, que é comumente conhecido apenas por condomínio de 
apartamentos, vertical, horizontal, cuja regulamentação se dá pela regulamentação 
da Lei 4.591/64, denominada Lei de Incorporação Imobiliária e do Condomínio 
Edilício, existindo também regulamentação de alguns aspectos nos artigos 1.331 
a 1.358 da Lei 10.406/02 - Código Civil - e na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
36
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
3.2 PRINCÍPIOS DO DIREITO CIVIL 
APLICÁVEIS AO INSTITUTO DO 
CONDOMÍNIO
Como é sabido, o que vigora hoje é a ideia de constitucionalização do direito 
civil, o que signifi ca que o direito civil deve ser interpretado à luz da nova ordem 
constitucional. Nesse sentido, a grande contribuição do neoconstitucionalismo 
para o ordenamento jurídico brasileiro foi a inserção dos princípios como normas 
jurídicas. Não obstante em relação ao tema, existem princípios de destaque que 
devem ser ressaltados e levados em consideração.
Neste sentido, o primeiro princípio que deve analisado é o da eticidade. De 
acordo com Flávio Tartuce (2007, p. 106), em relação ao caso concreto, devem-
se avaliar os interesses individuais e os interesses da sociedade, sendo que a 
ética que oportunizará o ponto de equilíbrio entre a satisfação do indivíduo e a 
proteção dos valores sociais.
O próximo princípio diz respeito à socialidade, em que o juiz ao aplicar a 
lei deve observar os fi ns sociais a que ela consubstancia, priorizando interesses 
coletivos, atribuindo, assim, conotação social aos direitos privados, tal como na 
função social da propriedade, não olvidando de observar os direitos que são 
inerentes à pessoa humana.
E, por fi m, tem-se o princípio da operabilidade que é aquele que apregoa 
que os institutos de direito privado devem ter sua interpretação fl exibilizada, 
isto é, o juiz tem maior liberdade de lançar mão de clausulas gerais e conceitos 
indeterminados, de acordo com a necessidade e conveniência do caso concreto. 
Este é o raciocínio de Flávio Tartuce (2007, p. 107).
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos, responda à questão a 
seguir. Leia o enunciado e responda: 
3 Defi na o que é o condomínio e de forma é tratado em nossa 
legislação?
37
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
3.2.1 O direito de vizinhança 
O direito de vizinhança se destinar a conciliar o direito a propriedade com 
a vizinhança, tentando, desta forma, evitar confl itos e que é fi xado pela lei. O 
direito de vizinhança tem caráter propter rem, isto é, trata-se de um direito que 
acompanha a coisa, ou seja, uma obrigação ambulatória.
Saiba mais sobre Obrigações propter rem acesse o site e leia:
https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/2/2131/tde-
17112011-113351/publico/Final.pdf
O direito de vizinhança pode se corporifi car em obrigações ou abstenções. 
Ressalta a necessidade de lealdade e boa-fé, e parte do pressuposto de que o 
direito à propriedade não é absoluto ou ilimitado.
A propriedade não deve existir para uso anormal. Neste sentido, o art. 1277 
do Código Civil fi xa:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o 
direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, 
ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela 
utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-
se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas 
as normas que distribuem as edifi cações em zonas, e os 
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança 
(BRASIL, 1988, s.p.).
Assim, vedam-se, em matéria de direito de vizinhança, os atos ilegais, que 
são ilícitos (art. 186 Código Civil). Exemplo disto são vizinhos que danifi cam 
plantações, devendo ser compelidos, inclusive, a indenizar os danos causados 
(art. 927, Código Civil).
Os atos abusivos são aqueles que, embora o causador de incômodo se 
mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim causa prejuízos. 
Exemplo disto é o barulho excessivo de alguém em uma morada. São atos em 
desacordo com a fi nalidade social da propriedade, com exercício irregular de um 
direito, em fl agrante abuso de direito (art. 157, Código Civil), sendo certo que a 
melhor doutrina procura aferir tais atos com critérios objetivos.
38
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
 Atos lesivos ocorrem não necessariamente com uso anormal da 
propriedade. Podem ser lesivos mesmo com a existência prévia de alvará 
expedido pelo Poder Público. É o caso, por exemplo, de indústrias com fuligem e 
poluentes que danifi cam o meio ambiente e a vizinhança.
 Não só o proprietário pode vindicar tutela de direitos de vizinhança, sendo 
prerrogativa também do possuidor.
 Para aferir se há ato que ofende o direito de vizinhança, insta observar a 
extensão do dano, ver se extrapola o limite do tolerável, até porque não é todo e 
qualquer incômodo que é necessariamente recriminável ou anormal.
 Também é preciso, no exame de um ato que ofenda o direito de 
vizinhança, aquilatar a zona onde ocorre o confl ito, bem como eventuais usos e 
costumes locais. Cabe observar se a localidade é no interior ou em metrópole, se 
é em bairro residencial ou industrial.
 Na apuração da ofensa ao direito de vizinhança, cumpre saber a 
anterioridade da posse. Deve ser olhado, com prudência, caso a caso. Uma 
construção em localjá antes barulhento deve observar se realmente o local 
extravasa demasiadamente o tolerável.
 O decoro é tutelado pelo direito de vizinhança, mas sem excessos, tanto 
é que há decisões judiciais que não impedem que prostitutas se instalem em 
apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos moradores.
 Tenha-se também em mente que é preciso observar, na aferição se há ou 
não dano ao direito de vizinhança, se o ato objeto de polêmica entre vizinhos é 
realmente incômodo, ou seja, se excede o tolerável. Na convivência entre vizinhos, 
perturbações e dissabores são inevitáveis, mas, se não forem contundentes, não 
são passíveis de sanção.
 Saber se dado ato excede ou não o limite do tolerável exige, por exemplo, 
que se leve em conta o local onde ocorre o confl ito, bem como seus usos e 
costumes. Isto varia, por exemplo, se o eventual litígio é em bairro residencial ou 
industrial, se ocorre em cidade grande ou pequena cidade interiorana. Além disto, 
também é preciso identifi car a antiguidade da posse, ou seja, pode ser minorado 
o dano ao direito de vizinhança reclamado por quem construiu em área na qual já 
havia anterior construção objeto de reclamação por gerar incômodo.
 Soluções saudáveis devem ser buscadas para questões inerentes à 
direito de vizinhança. Se o incômodo é normal, plenamente tolerável, não deve 
ser reprimido. Se o dano for intolerável, deve-se determinar que seja reduzido a 
39
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
proporções normais. Se não for possível reduzir o incômodo a níveis toleráveis, 
cabe inclusive a cessação de atividade que gere este tipo de dano. Contudo, não 
será determinada a cessação da atividade vista como insuportável se for exercida 
em prol do interesse social, cabendo, segundo o Código Civil, art. 1277, que o 
prejudicado receba indenização do causador do dano.
 O bem imóvel que esteja com risco de ruína, ameaçando a vizinhança, 
pode, na dicção do art. 1280 do CC, ensejar pedido de demolição ou reparação 
da ruína, bem como prestação de caução pelo dano iminente.
 Vistas algumas questões gerais de direito de vizinhança, cabe um estudo 
mais pormenorizado de questões específi cas desta matéria:
 Árvores limítrofes entre dois imóveis geram a presunção de um 
condomínio (art. 1282, Código Civil), ideia que admite prova em contrário. A 
árvore não pode ser arrancada sem consentimento de condômino afetado.
 Segundo art. 1284 Código Civil, os frutos de árvore limítrofe são do 
proprietário ou possuidor do imóvel onde caírem naturalmente, podendo o mesmo 
apanhá-los da árvore antes de caírem, se maduros.
 A necessidade de passagem forçada por imóvel pressupõe que o 
proprietário ou possuidor do imóvel que requer tal passagem esteja encravado, 
sem acesso à via pública (art. 1285, Código Civil). Contudo, o vizinho constrangido 
a ceder passagem deve ser indenizado por tal ato e a passagem forçada deve 
representar o menor ônus possível ao que é obrigado a suportar tal condição. 
Cumpre dizer que não se considera imóvel encravado, e não há que se falar 
em direito de passagem por imóvel de vizinho, se o imóvel que requer suposta 
passagem já possui acesso à via pública, ainda que penoso e difícil.
 Passagem forçada e servidão, embora até parecidos, diferem. A 
passagem forçada é uma imposição legal, procurando evitar que dado imóvel 
fi que sem destinação ou utilização econômica. Exige que tal imóvel, conforme já 
exposto, esteja encravado. Já a servidão, direito real, advém de contrato, e pode 
nascer não necessariamente da necessidade de um imóvel encravado ter acesso 
á via pública, mas por ajuste para facilitar comunicação mais fácil e rápida, ou 
seja, foi um acordo fi rmado com base em conveniência dos contratantes.
 Se um imóvel deve suportar a passagem de tubulação e cabos de 
outro imóvel, o proprietário que é compelido a tolerar isto deve ser indenizado 
(CC, art. 1286). O critério de indenização deve observar a desvalorização da 
área remanescente. Urge também expor que tais canos e tubulações devem 
ser instalados da forma menos danosa possível ao constrangido a permitir tal 
40
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
instalação, o que permite até eventuais remoções para outros locais do imóvel 
onerado. Se tais instalações gerarem risco, o proprietário do prédio onerado pode 
exigir obras de segurança (CC, art. 1287).
 No que concerne as águas, também existe forte regulamentação do tema 
em matéria de Direito de Vizinhança. O aqueduto ou canalização de águas é 
regulado pelo CC, art. 1293. É lícito, portanto, canalizar pelo prédio de outrem as 
águas a que tem direito, mediante, por óbvio, prévia indenização ao proprietário 
atingido.
 As sobras de águas nascentes ou pluviais, de acordo com o art. 1290 
do CC, são direito do prédio inferior. Não é razoável, portanto, que o dono ou 
possuidor do imóvel da nascente das águas altere artifi cialmente o curso das 
águas, tudo com o intuito de fi car com às águas só para si, não permitindo que o 
prédio inferior receba águas indispensáveis para sua mantença.
 O dono ou possuidor de imóvel inferior deve receber as águas vindas do 
imóvel superior, mas não é compelido a acatar o escoamento de detrito e fezes 
vindas do imóvel de cima. O poluidor deve recuperar as águas poluídas, sob pena 
de ser compelido a indenizar o prejudicado (CC, art. 1281).
 A fi xação de limites entre prédios ganha volume no direito de vizinhança, 
suscitando a ideia do “direito de tapagem", ou seja, a demarcação de limites 
e a aviventação de marcos destruídos ou apagados. Tal obra, em regra, deve 
ter custos repartidos entre os vizinhos (art. 1297, Código Civil). O direito de 
cercar imóvel é legalmente reconhecido, mas não se tolera que, por exemplo, o 
proprietário mais abastado imponha a feitura, em detrimento de seu vizinho, de 
tapume demasiadamente dispendioso.
 O direito de construir também é repleto de contingenciamentos fi rmados 
pelo direito de vizinhança. Apresentamos o art. 1299 do Código Civil, que diz que 
o proprietário pode fazer construções, desde que respeite o direito dos vizinhos e 
regulamentos administrativos específi cos que regulam construções.
 Assim sendo, não pode construir chaminé, fogos, fornos encostados 
na parede divisória (art. 1308, Código Civil). Não pode também construir de 
maneira que seu imóvel despeje águas, diretamente, no imóvel vizinho (art. 1300, 
Código Civil)). Não pode construir de maneira que venha a poluir águas (CC, art. 
1309). Ofensas a tais balizas dão causa ao manejo de ação demolitória, bem 
como indenização por danos causados. Contudo, a despeito da indenização, se 
os vícios de construção forem sanáveis, reparos podem ser feitos para obstar a 
permanência do vício que ofende direito de vizinhança.
41
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
 A imposição legal de não perturbar o recato e a privacidade das pessoas 
são as vedações ao devassamento da propriedade vizinha. Segundo o art. 1301, 
é proibido abrir janelas, eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do 
terreno vizinho. Janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as 
perpendiculares, não podem ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. 
 Apesar de tais vedações, tem-se admitido construções menores que as 
distâncias acima expostas se forem, por exemplo, janelas para ventilação, com 
10 cm de largura e 20 cm de cumprimento. Também há tolerância para janelas 
com muros altos, janelas com vidros opacos. 
 O uso de prédio vizinho, por vezes, é necessário. Isto já foi visto, por 
exemplo, no estudo de passagem forçada. Mas há outras previsões desta matéria 
em direito de vizinhança. Um imóvel é obrigado a tolerar que nele outro adentre, 
mediante prévio aviso, temporariamente, para reparos, reconstruções ou limpeza 
do outro imóvel vizinho ou do muro divisório, bem como para o vizinho apoderar-
se de coisas suas que pôr a caso caiam no imóvel invadido, inclusive animaisque 
ali se encontrem casualmente (art. 1313, Código Civil). Se o uso de prédio vizinho 
gerar prejuízos, o usuário deve indenizar ao prejudicado. Frise-se ainda que o 
imóvel que cede o uso pode fazer restrições a dados horários, até em nome de 
suas conveniências pessoais.
 A criação e a manutenção do direitos de vizinhança estão na necessidade 
de se limitar à privacidade, havendo uma condição de subordinação de seu uso a 
respeito da propriedade de terceiros, isto é, deve haver uma constante verifi cação 
do indivíduo na utilização do seu imóvel para que esta utilização de forma alguma 
não ultrapasse os limites que possam afetar de alguma forma o direito de um 
terceiro.
 Assim, podemos fi nalizar com as seguintes considerações acerca do 
direito de vizinhança: 
• A norma jurídica pode limitar a extensão das faculdades de usar e gozar 
por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos.
• Impõe deveres que precisam ser obedecidos para que a convivência 
social seja possível.
• Defi ne limites ao uso individual para que a propriedade de cada um seja 
respeitada.
• Cria restrições recíprocas à propriedade.
 Assim, necessidade de conciliar o exercício dos direitos de cada 
proprietário em face dos seus vizinhos, em prol da harmonia social.
42
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
O direito das coisas é o complexo das normas reguladoras das relações 
jurídicas concernentes aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo 
homem. O Código Civil divide a matéria em duas partes: posse e direitos reais, 
dedicando, nesta última, títulos específi cos à propriedade e a cada um de seus 
desmembramentos, denominados direitos reais sobre coisas alheias.
Apontamos algumas considerações acerca do direito de vizinhança: 
• A norma jurídica pode limitar a extensão das faculdades de usar e gozar 
por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos;
• Impõe deveres que precisam ser obedecidos para que a convivência 
social seja possível;
• Defi ne limites ao uso individual para que a propriedade de cada um seja 
respeitada;
• Cria restrições recíprocas à propriedade.
Levantamos os conceitos relativo à posse x propriedade no nosso 
ordenamento jurídico e suas distinções, sendo apresentado aspectos relevantes 
da sua função social isso visando dar base para futura compreensão da estrutural 
jurídica dos condomínios e para isso tratamos de conceitos iniciais e basilares tais 
como a natureza jurídica dos condomínios.
A norma jurídica brasileira que trata do condomínio está disposta nos: artigos 
1314 ao 1330 / 1331 ao 1358 Código Civil e na Lei n. 4.591/64 nas seguintes 
modalidades:
a) tradicional ou geral.
b) edilício (Lei n. 4.591/64 – Lei do condomínio e incorporações 
imobiliárias – nas duas três espécies 1) condomínio edilício tradicional; 
2) condomínios de lotes e 3) condomínio urbano simples.
 Multipropriedade (Lei n. 13.777/2018).
Assim, portanto, o Capitulo 1 traçou uma base de conceitos e ideias legais, o 
qual aprofundaremos nos próximos capítulos. 
43
NOÇÕES INICIAIS DE LEGISLAÇÃO CIVIL Capítulo 1 
REFERÊNCIAS
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atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.
BRASIL. Código Civil, lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/
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de 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 10 out. 2021. 
DEBONE, G. Propriedade privada: do caráter absoluto 
à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e 
brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. 
DINIZ, M. H. Curso de direito civil brasileiro. 22 ed. rev. e atual. 
de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva: 2007.
GOMES, O. Direitos Reais. 18 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2001.
GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro. 3 
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MONTEIRO, W. de B. Curso de Direito Civil. 37 ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
PEGHINI, C. C. Direito Condominial. Leme/SP: Editora Mizuno, 2021.
SCHREIBER, A. Manual do Direito Civil Contemporâneo. 
São Paulo: Saraiva Educação, 2018. 
SILVA, J. A. da. Comentário Contextual à Constituição. 
4 ed. São Paulo: Malheiros, 2007.
TARTUCE, F. Manual de Direito Civil. São Paulo: Editora Método, 2011.
VENOSA, S. de S. Código civil comentado: direito das coisas, posse, 
direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003.
44
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
VENOSA, S. de S. Direito civil. 15 ed. São Paulo: Atlas, 2015 [Livro eletrônico].
VENOSA, S. de S. Direito Civil: Contratos em 
Espécies. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003.
CAPÍTULO 2
CONCEITO DE CONDOMÍNIO
A partir da perspectiva do saber-fazer, neste capítulo você terá os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
 Distinguir as classifi cações dos condomínios na legislação brasileira e bem 
com os aspectos históricos.
 Assegurar a compreensão da aplicação da legislação condominial pelos 
gestores e de suas bases históricas 
 Conduzir os procedimentos para tomada de decisões em condomínios edilícios. 
 Analisar a legislação aplicável aos condomínios edilícios. 
 Identifi car como são feitas e instituição do condomínio.
 Desenvolver habilidades que permitam o desempenho de uma gestão de 
excelência, tendo a compreensão da legislação condominial base.
46
 Teoria Geral do Direito APlicável ao Condomínio I
47
CONCEITO DE CONDOMÍNIO Capítulo 2 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
O chamado direito condominial, sub-ramo do Direito Civil, vem ganhando 
destaque no mercado atual profi ssional (gestores, administradores, advogados, 
contadores e outros) estima-se que mais de 1/3 (um terço) da população brasileira 
reside em condomínios (sejam edilícios e/ou lotes), e inclusive com a criação de 
diversas comissões temática de estudos do Direito Condominial nos mais variados 
conselhos de classe.
O mercado condominial está em ascensão, pois morar em condomínio 
é uma tendência nos grandes centros urbanos, uma vez que esse conceito de 
moradia agrega valores como segurança, utilização racional do espaço e redução 
de custos na construção civil. A crescente no mercado gera a necessidade de 
profi ssionais habilitados para tratar as relações jurídicas nesse meio.
A legislação vigente não atende a nova realidade dos condomínios brasileiros, 
pois a lei que introduziu o tema no país, Lei n° 4.591/64 (Lei de Incorporações 
Imobiliárias), foi criada em uma época que os condomínios eram estruturas 
simplórias comparados com os complexos condomínios dos dias atuais, uma vez 
que na década de 60, os condomínios não possuíam área de lazer, nem eram 
comumente de uso misto (comercial/residencial) e faltavam outras especifi cidades 
que hoje existem nos condomínios.
Com advento do Código de Civil de 2002, o qual derrogou parte da Lei de 
Incorporações Imobiliárias, avançou ao apresentar a necessidade da convenção 
respeitar o Código Civil para ter validade (art. 1333); multa/inadimplência (art. 
1334); regras para sanções ao condômino antissocial (art. 1337); por outro lado 
deixou a desejar em algumas situações, como a imposição de um quórum tão 
rígido para modifi car as convenções de condomínio (2/3 dos condôminos), e 
um quórum frágil para a destituição do síndico (maioria dos presentes na 
assembleia), nos termos do artigo 1349 do mencionado Código Civil.
Assim, neste capítulo vamos trazer um breve histórico do condomínio e 
suas classifi cações, bem como a normas que serão aplicadas e como se dá a 
instituição e registro do condomínio. 
Inicie agora os estudos deste capítulo. Não se esqueça de realizar todas 
as atividades e desafi os propostos ao longo desta unidade, sublinhe, rabisque e 
torne este material o mais agradável para seus estudos e refl exões.
Preparado? 
Então, vamos lá!
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