Ações Locatícias

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Ações Locatícias 
 
Conceito 
Trata-se de ações derivadas da locação do imóvel urbano regidas pela Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245/91. Esta lei 
se aplica especificamente à locação do imóvel urbano, não se referindo à locação de bens móveis e nem à loca-
ção de imóveis rurais. 
 
Aspectos gerais da Lei do Inquilinato 
- o foro competente, em princípio, será aquele da situação do imóvel locado; mas as partes podem eleger pelo 
princípio da autonomia da vontade, outro foro; 
- todas as ações locatícias terão como valor da causa uma anuidade, bastará que se proceda à multiplicação do 
valor do aluguel vigente, no momento do ajuizamento da ação, por doze, não estando inclusos os encargos, ex-
clusivamente o aluguel, e é sobre o valor calculado ao ano que incidirão os emolumentos, como as taxas judiciá-
rias, custas; 
- em todas as ações locatícias, os recursos serão recebidos tão somente no efeito devolutivo. 
 
Espécies 
 
Ações de despejo (arts. 59 a 66, Lei n. 8.245/91) 
 
- é a única competente para que o locador recupere o imóvel locado; 
- o pedido é o de rescisão de dissolução do contrato. É uma ação, portanto, de natureza eminentemente pessoal e 
não possessória; 
- polo passivo da ação de despejo, figurará o locatário ou o sublocatário ou quem venha sub-rogar-se em seus 
direitos; 
- segue o rito ordinário; 
- permite medidas liminares sem a oitiva da outra parte; 
- tem caráter mandamental, pois dispensa a fase final exasperante da liquidação da sentença; 
- pode ser utilizada por: falta de pagamento; infração contratual; pedido para uso próprio; não conservação do 
imóvel; danos ao imóvel em detrimento do patrimônio do locador; realizar obras que aumentem a sua capacidade 
ou obras determinadas pela autoridade pública e que sejam urgentes (arts. 47 e 59, Lei n. 8.245/91); 
- permite o despejo por denúncia vazia. 
 
Ação consignatória de aluguéis e acessórios na locação (art. 67, Lei n. 8.245/91) 
 
- é o remédio legal que tem o locatário para evitar a mora e o risco da propositura de uma ação de despejo por 
falta de pagamento; 
- é uma modalidade de pagamento indireto; 
- segue o rito especial; 
- o locatário é o autor da ação; 
- a lei permite ao réu, que é o locador, além de oferecer contestação, fazer também uma reconvenção. 
 
Ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70, Lei n. 8.245/91) 
 
- é uma ação de mão dupla, o que significa dizer que, ela tanto pode ser aflorada pelo locador que pretende elevar 
o aluguel quanto pode ser ajuizada pelo locatário quando entende que o aluguel deve ser reduzido; 
- só pode ser proposta a cada 3 anos; 
- segue o rito sumário qualquer que seja o valor da demanda; 
- a contestação do réu será oferecida na audiência, inclusive as provas que julgar conveniente; 
- tem por peculiaridade a fixação de aluguel provisório que será fixado pelo juiz, a pedido da parte; 
- o aluguel fixado na sentença começa a vigorar a partir desta, mesmo havendo recurso; 
- a diferença de aluguel, verificada entre o aluguel provisório e o definitivo, poderá ser cobrada ao final da ação; 
- caberá ação de despejo por falta de pagamento, mesmo em se tratando de inadimplemento do aluguel provisó-
rio. 
 
Ação renovatória de contrato (arts. 71 a 75, Lei n. 8.245/91) 
 
- é aquela ação em que o locatário pleiteia em juízo a recondução do contrato por um novo prazo; 
- segue o rito ordinário; 
- é uma ação privativa para as locações não residenciais; 
 
 
 
 
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- uma locação verbal ou uma locação desde logo contratada por tempo indeterminado não autorizará o ajuizamen-
to da ação renovatória; 
- necessário que o tempo do contrato seja de no mínimo 5 anos, sendo admitido que possam ser somados prazos 
de contratos sucessivos inferiores a 5 anos; 
- necessário que nos últimos 3 anos do contrato, o locatário esteja no pleno exercício de sua atividade; 
- o prazo é decadencial, pois o direito de renovar o contrato é potestativo e é de 1 ano a 6 meses antes do término 
do contrato; 
- o autor da ação é o locatário; 
- permite a fixação de um aluguel provisório que só vai começar a vigorar depois que se expirar o prazo do contra-
to renovado; 
- o aluguel fixado na sentença de mérito na ação renovatória, como na revisional, começa a vigorar imediatamente 
após a sentença; 
- não sendo renovado o contrato e decretando- 
-se o despejo, poder-se-á fazer a execução provisória mediante a prestação de caução. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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