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Pontifícia Universidade Católica de Goiás
Escola de Direito e Relações Internacionais
Curso de Direito
Gabryele Marcelino Rodrigues
Análise sobre Contratos, Vícios Redibitórios e Evicção
Goiânia, 15 de setembro de 2017.
Análise sobre Contratos, Vícios Redibitórios e Evicção
Análise de Contratos, Vícios redibitórios e evicção para a disciplina Direito Civil lll, ministrada pelo Prof. Dr. Luiz Carlos Falconi.
Goiânia
2017 
Introdução
Sendo a manifestação de vontade com intensão de gerar efeitos jurídicos nomeado num negócio jurídico, retratado pelo atual Código Civil nos artigos 104 á diante, sem muita expressividade, as normas de contratos possuem as verdadeiras regras gerais que são iguais para todos os negócios jurídicos, constituindo a parte geral do Código.
Assim, para qualquer negócio jurídico e não somente aos contratos, aplicam-se regras e definições que o trabalho à seguir trará sobre, contratos, vícios redibitórios e evicção.
Histórico do conceito de contrato
Um contrato paritário é aquele em que as partes encontram-se em igualdade de condições para discutir os termos do ato do negócio e fixar as cláusulas e condições contratuais, esta igualdade entre os sujeitos retoma o princípio da autonomia da vontade. Princípio o qual foi pressuposto pelo consensualismo, que na realidade não obtém êxito, ocupando hoje, uma porcentagem mínima dos contratos em geral. 
É perceptível no mundo atual enxergar as empresas de todas proporções fornecendo bens e serviços para incontáveis consumidores finais, tornando os contratos negócios de massa, os bens e serviços raramente são duráveis, estando prontos para serem utilizados imediatamente, sendo o contratante individual citado como consumidor, desprotegidos em muitas das situações, não havendo outra solução para a economia do país. A exemplo do que diz Enzo Roppo (1988:64)
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É espelho desta mudança e uma nova dialética do direito o artigo 421 cc, 2002: “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.” Pressupondo-se que seja exercido o principio da boa-fe, como mencionado no artigo 422: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Nesse histórico, não é certo dizer que o contrato está em crise e sim que a crise situa-se na prória evolução da população, obtendo situações que fogem dos dogmas clássicos, impondo que o contrato deve ser cumprido para melhor benefício de ambas as partes.
Princípios gerais do direito contratual
O contrato, ao desempenhar seu papel fundamental, caracteriza-se por ser uma fonte de obrigações, gerando, com isso, direitos e deveres para as partes contratantes. A análise dos princípios contratuais, nesse contexto, é de extrema importância para delinear a conduta das partes em toda relação contratual, ou seja, antes, durante e até mesmo depois da extinção do contrato. 
Autonomia da vontade
A vontade foi colocada como um princípio essencial no mundo contratual, porém tal liberdade nunca fora ilimitada, devido o princípio de ordem publica limitar a mesma, sendo colocada sob o prisma da liberdade propriamente dita de contratar ou não, estabelecendo o conteúdo do contrato ou o prisma da escolha da modalidade do contrato. Permitindo a existência de contratos típicos e atípicos.
Orlando Gomes (1983a:94) examina dizendo que o contrato , segundo o Código anterior, dava ênfase na manifestação das vontades e corrigia vícios do consentimento para certificar que o consentimento era livre, se opondo ao contrato atual, o qual enfatiza no impedimento de clausulas injustas para alguma das partes presentes no contrato.
Forças Obrigatória dos Contratos
Em tese, o contrato obriga às partes contratantes, pois dentro da autonomia da vontade de cada uma das partes foram as cláusulas escolhidas e aceitas por elas, se fazendo o contrato valido e eficaz, denominada pacta sunt servanda. 
Tendo em vista esse princípio, a intangibilidade do contrato, diz que ninguém pode alterar o unilateralmente o conteúdo do contrato, nem mesmo o juiz.
Princípio da relatividade dos contratos
Este princípio faz com que o contrato em regra geral seja vigente somente para as partes em que deles participam, não podendo atingir terceiros, sendo assim o contrato trata-se de res inter alios acta, aliis neque nocet neque potest, aplicando tanto as partes quanto aos objetos.
Porém, havendo exceções trazidas nos artigos 436 à 438, que estipulam os casos que incluem terceiros. CITA O ARTIGO, tendo a noção de que o contrato é um bem tangível, que tem repercussões reflexas, que podem tocar terceiros mesmo que indiretamente, não se isentando de efeitos do contrato redijido e aceitado pelas partes, como no caso de contrato firmado por representante.
Princípio da boa-fé nos contratos.
No código italino, segundo o artigo 1.337, impõe que as partes devem portar-se com boa-fé, tanto nas tratativas quanto na formação do contrato, servindo de inspiração para o atual código civil de 2002.
De forma sucinta, o princípio da boa-fé nos contratos, da-se pelo dever das partes de agir de forma correta, eticamente aceita, em todos os momentos do contrato, até mesmo após o mesmo ter sido cumprido, devido a possibilidade de futuros efeitos que possa sobrar.
Importanto, então, examinar a boa fé objetiva e subjetiva das partes, examinado as condições em que o contrato foi aceitado por ambas as partes.
- A boa-fé objetiva
A boa-fé objetiva tem a função corretiva (ou de controle) de eventuais desequilíbrios que vierem a aparecer na relação jurídica, com o fito de manter o equilíbrio contratual. É aplicada essa função corretiva, por exemplo, na revisão de contratos de trato sucessivo (ou de execução continuada) em decorrência de situação superveniente imprevisível ou extraordinária que torne a prestação excessivamente onerosa para uma das partes, gerando lesão objetiva por fato imprevisível, tendo em vista a possibilidade da má-fé incial que devera ser examinada e punida
Dispõe o artigo 422, cita o art. Uma modalidade que algumas doutrinas denominam de cláusula geral, que diz sobre a função de integraçãp do negócio jurídico, havendo outros artigos que reportam aà boa-fé objetiva, como por exemplo o artigo 113, cita o artigo, discorrendo sobre a função interpretativa, o artigo 187 que impõe a função de controle dos limites do exercício de um direito.
Como a boa- fé é algo ligado à interpretação, avalia-se a boa-fé pré contratual e pós contratual, ficando à critério da jurisprudência definir o alcance da norma dita e aberta, mesmo que não esteja mencionado com precisão no princípio.
Judith Martins-Costa, aponta que é no processo pré-contratual que percebe-se a importância de tal principio, 
“especialmente na hipótese de não justificada conclusão dos contratos”. (2000:517)
Classificação dos contratos
A classificação dos contratos surge como um pré-requisito do exame de qualquer contrato, havendo enfoque nas partes e no objeto contratado, sendo a função do interprete examinar a natureza jurídica, ajudando a atingir seus efeitos, bem como a classificação de qualquer outro tipo de negócio jurídico. 
Doutrinas, com intuito de facilitar o entendimento do interprete, agrupa os contratos em varias categorias, buscando enfatizar identidades e afinidades de cada tipo, porém nem sempre é possível detectar tal procedimento, devido ser de origem doutrinária.
Sendo assim, a classificação serve para dar um direcionamento ao négocio jurídico. Vale ressaltar que a distinção entre as classificações diz sobre à atividade obrigacional das partes no contrato e não ao número de contratantes.
Desarte, Sílvio Rodrigues (1981b, v. 3:27) dispõe que: PAGINA 389.
Contratos Unilaterais e bilaterais
Contratos bilaterais, são também denominados como prestações reciprocas devido no momento da elaboração do contrato,são atribuídas obrigações à ambas as partes presentes ou para todas as partes intervenientes. A título de exemplo a compra e venda.
Já os contratos unilaterais, quando em sua formação, gera obrigações para uma das partes somentes, sendo assim, a doação pura, quando o donatário não tem obrigação.
No entanto, é importante ressaltar que quando possível as partes podem alterar a natureza primária de um contrato, tornando a doação unilateral tornando bilateral, quando uma doação pura passa a ter encargos para o donatário.
Orlando Gomes (1983a:77) abre os pensamentos e discorre sobre os contratos bilatéria impertos, CITA NA PAGINA 391.
Ademais, essas consequências também podem ocorrer nos contratos unilaterais sendo não essenciais nesse tipo de negócio.
Contratos gratuitos e onerosos
Nos contratos gratuitos, também dito como contrato de benéficios, a responsabilidade contratual é exercida pelo contratante, podendo o outro apenas obter benefícios do negócio. Hà uma lliberalidade que esta ínsita ao contrato, com a redução de patrimônio de uma das partes, em benefícios da outra, cujo patrimônio se enriquece. Não deixa de ser gratituito o contrato que circunstancialmente impõe deveres à parte beneficiada, como o dever do donatário em não incorrer em ingratidão. Art. 555 cita.
Borda (1989:23) diz que Cita pagina 399. A mesma situação ocorre no mandato gratuito, quando o mandante deve reembolsar o mandatário de despesas para o desempenho do mandato. Artigo 675 e 678.
Mas como dito a importância da classificação dos contratos, tal rotulação nçao é suficientes para constratar sua suficientes para constratar sua categoria. Sendo assim uma fiança pode ser concedida gratuita ou mediante remuneração. Como diz Gariido e Zago (1989, t. 1:73): pagina 400.
Porém, precisamos entender que o contrato uma vez que seja gratuito não poderá ser oneroso e vice-versa.
Nos contratos onerosos, as partes tem direitos e deveres, vantagens e obrigações, sendo assim a responsabilidade é distribuída entre eles, não havendo a necessidade de serem divididas em igualdade.
Rodrigues, (1981c, v. 1:31) nos convence que em regra geral o contratante befeniciado não tem a mesma proteção que o contratante oneroso. CITA.
Contratos comultativos e aleatórios
Tal classificação se aplica como uma divisão dos contratos onerosos, se tornanam comultativos quando os contraentes sabem das suas prestações (ex radice) havendo o conhecimento de dar e receber, já no aleatório o contrato em que o conhecimento do conteúdo da prestação de uma das partes é desconhecido, havendo o conhecimento no curso do contrato.
Contratos típicos e atípicos
Os Contratos típicos (ou nominados) são aqueles tipificados em lei, ou seja, previstos e regulados no Código Civil ou em lei extravagante.
Como lembra Caio Mário da Silva Pereira (1986, v 3:40) CITAR PAGINA 408.
São exemplos os contratos de locação de imóveis urbanos (regulados pela Lei nº 8.245/91) e também os de incorporação imobiliária (regulados pela Lei nº 4.591/64).
Nos FIIs temos os Típicos na maioria dos fundos, com multas proporcionais e valores geralmente em 3 ou 4 vencimentos mensais; já os Atípicos em sua maioria representados pelo segmento de Agências Bancárias, a interrupção da locação implica no pagamento dos aluguéis até o seu vencimento, agregando grande segurança e uma componente a mais na seleção do investidor.
Consensuais e reais
Da-se o nome de contratos consensuais quando os mesmo se aperfeiçoam pelo consentimento das partes, sendo este formal ou não formal. Já os reais se denominam quando se realiza a entrega da coisa que constitui o objeto em negociação no contrato, tornando o mero consentimento como nos contratos consensuais insuficiente para considerar um contrato cumprido. Há doutrinas em que expressão a opinião de que os contratos reais geram uma obrigação de restituir, todavia, tal obrigação é paralela a toda obrigação de quem recebe a coisa alheia.
É importante diferenciar tais contratos pela devida informação de quando se forma o contrato. Orlando Gomes (1983a:82) ainda acrescenta que os contratos reais geralmente são unilaterais, explicando que a entrega da coisa, essencial para sua formação não significa um começo de execução, como pode sugerir a primeira vista.
Contratos solenes e não solenes (formais e não formais)
Antimão é necessário ressaltar que só os contratos só deveram ter uma forma se a lei ordenar, caso contrario o contrato é eficaz e valido.
Desta forma, se torna contratos formais os que dependerem da observância de uma forma preestabelecida na lei (ad probationem) Sujeito ao negocio jurídico carecer de efeito, como por exemplo, um negocio de imóvel onde o valor é superior ao legal.
A questão de relevância desse tipo de contrato é a excepcionalidade do formalismo, que só decorre da imposição da lei, como diz o aritgo 107, CITA O ARTIGO. Sendo hoje uma um elemento de segurança as partes contratuais.
Contratos principais e acessórios
Tais contratos são dispostos no atigo 92 do atual código civil brasileiro, onde diz CITA, 
Um contrato é principal quando não depende de outro juridicamente, dando o significado de acessório o oposto citado sobre contrato principal, quando existe dependecia jurídica, exemplo clássico a fiança. Geralmente tal contrato existe para garantir uma obrigação principal.
Contratos instantâneos e de duração
Contratos instataneos são aqueles que adquirem o cumprimento das partes no mesmo instante em que celebra o contrato, o que ocorre quando uma compra e venda é efetuada a vista, se tornando contratos de execição única.
Já os contratos de duração, são observados pela adiação do cumprimento das obrigações, estipulados no contrato, para o futuro, fixando uma data para a realização da avença. Em outras palavras, contratos de duração são os que alongam no tempo.
Contratos pessoais e impessoais
Os contratos pessoais são chamados de personalíssimos ou intuitu personae. A pessoa que irá cumprir a obrigação não poderá ser substituída. Claudia Leitte, depois de concordar em vir se apresentar no churrasco que vou fazer lá em casa, não pode ser substituída por Alcione, Aerosmith ou César Menotti & Fabiano. Em geral são usados em função das atribuições pessoais do prestador.
Os impessoais são aqueles cuja prestação pode ser cumprida por qualquer pessoa. Significa que ela pode ser transmitida por sucessão. As personalíssimas não se transferem com a morte, e se extinguem com ela.
Contratos impessoais podem ser transformados em impessoais.
Contrato Preliminar
Na definição de Caio Mário, o contrato preliminar é “aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será o principal”.[1] Os contratos preliminares têm, portanto, a função de tornar obrigatória no futuro a contratação, quando as partes não querem ou não podem, desde logo, contratar definitivamente.
O objeto do contrato preliminar é uma prestação de fazer adjetiva, ou seja, de celebrar o contrato principal. Distingue-se deste por isso, pois o contrato principal tem por objeto uma prestação substantiva, que cria, transfere ou extingue direitos e obrigações. Embora incida no processo de formação do contrato principal, coroando as respectivas negociações, o contrato preliminar é autônomo e não pode ser considerado como uma simples fase do aludido processo. Corresponde, em verdade, ao ponto seguinte ao final das tratativas, “figura intermediária entre as meras negociações e o contrato perfeito e acabado”. Se as partes resolverem, de comum acordo, adicionar cláusulas e condições ao contrato preliminar, é porque reabriram as tratativas para, expressa ou tacitamente, aditá-lo.
Elementos do Contrato
Pressupõe que o elemento é a circunstância que antecede necessário de outro, sendo o requisito para a obtenção de um certo fim, no caso, um contrato.
No artigo 104 cc, encontra-se os elementos necessários e essenciais do negócio jurídico: agente capaz, objeto lícito e fomra prescrita ou não proibida pela lei.Sendo nulos todos os contratos a que faltar qualquer dos elementos essenciais genéricos.
Pórem cada contrato de forma específica existem elementos de sua natureza, a titulo de exemplo um contrato de compra e venda que necessita da vontade das partes, o preço.
Havendo elementos naturais decorrentes da própria razão da natureza do negócio e acidentais que acrescem ao contrato para modificar alguma característica natural.
Da vontade 
A vontade antecede o elemento jurídico, sendo um pressuposto que poderá interferir na validade e na eficácia do contrato, se a vontade não estiver sido expressa. 
Tal elemento, se torna um exame dúplice pelo fato de haver necessidade de existir no mínimo duas vontades para aperfeiçoar um contrato, salvo no autocontrato, vista pelo olhar da harmonização, onde o ponto de encontro se localiza nas vontades (duas ou mais). 
Como já dito, no principio de relatividade dos contratos, não obrigam senão as partes contratantes, e não havendo efeito à terceitos, já no plano da vontade, ninguém pode vincular o interesse a outrem, todavia, há situações em que terceiros serão atingidos pelos contratos.
Capacidade dos contratantes
Na parte geral do cc, dispõe que um agente capaz para o contrato é, em geral, o agente capaz para o negocio jurídico, no entanto, vale ressaltar que nem sempre o agente terá capacidade para certos tipos de contratos. Ora, essa incapacidade específica para certo ato constitui falta de legitimação, tornando a mesma circunstancial. O agente não tem pertinência subjetiva para a ´ratica desses contratos (venosa, direito civil: parte geral, capituo 9).
Objeto dos contatos
O artigo 104, inciso II, do Código Civil, prevê que para a validade do ato jurídico requer-se objeto lícito, possível, determinado ou determinável, sendo que o artigo 166, II, deste mesmo diploma legal, prevê ser nulo o negócio jurídico quando for ilícito, impossível ou indeterminável seu objeto.
é a operação, é a manobra que as partes visam realizar. O objeto corresponde a uma prestação lícita, possível, determinada e de valoração econômica. 
O descumprimento do contrato e suas consequências, em razão da impossibilidade poderá ou não gerar dever de indenizar dependendo do quesito de analisar se era previsível ou conhecido.
Forma e prova 
A forma contratual existe para ampliar as garantias de validades existentes no negociio jurídico, a mesma é determinada pela lei e busca “passar para o papel” a manifestação do encontro de vontades das partes.
No artigo 107, a regra geral, é de liberade de forma para todos os negócios juridivos, salvo quando a lei estipula a nulidade.
Variadas formas de manifestação de vontades dão-se ao contratos, sendo elas escritas, verbais, gestuais, sendo uma forma externa que atesta existir um negocio jurídico. 
Já a prova existe para demonstrar a existência contratual, sendo o meio que o interessado demonstra legalmente a existência do négocio jurídico, podendo ser ad probationem tantum quando não podia ser provado por motivos de imposição à lei.
Responsabilidade contratual
A responsabilidade contratual trata-se da reparação dos danos causados pelo descumprimento do pactuado em um contrato.
Preleciona acerca do tema Maria Helena Diniz (2011, p. 263):
Sendo o principio da obrigatoriedade da convenção um dos princípios fundamentais do direito contratual, as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. O ato negocial, por ser uma norma jurídica, constituindo lei entre as partes, é intangível, a menos que ambas as partes o rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior (CC, art. 393, parágrafo único) [...]
As obrigações devem ser, portando cumpridas; o devedor está obrigado a efetuar a prestação devida de modo completo, no tempo e lugar determinados no negócio jurídico, assistindo ao credor o direito de exigir o seu cumprimento na forma convencionada. O adimplemento da obrigação é a regra e o inadimplemento, a exceção [...]
A responsabilidade contratual se origina da inexecução contratual. Pode ser de um negócio jurídico bilateral ou unilateral. Resulta, portanto, de ilícito contratual, ou seja, de falta de adimplemento ou da mora no cumprimento de qualquer obrigação. É uma infração a um dever especial estabelecido pela vontade dos contratantes, por isso decorre de relação obrigacional preexistente e pressupõe capacidade para contratar. A responsabilidade contratual é o resultado da violação de uma obrigação anterior, logo, para que exista é imprescindível a preexistência de uma obrigação.
A responsabilidade extracontratual, também chamada de aquiliana, se resulta do inadimplemento normativo, ou seja, da prática de um ato ilícito por pessoa capaz ou incapaz ( Art. 156 CC), da violação de um dever fundado em algum princípio geral de direito ( Art. 159 CC), visto que não há vínculo anterior entre as partes, por não estarem ligadas por uma relação obrigacional. A fonte desta inobservância é a lei. É a lesão a um direito sem que entre o ofensor e o ofendido preexista qualquer relação jurídica. Aqui, ao contrário da contratual, caberá à vítima provar a culpa do agente.
Requisitos da Responsabilidade
Há de se analisar aqui, primeiramente, os requisitos comuns da responsabilidade contratual e responsabilidade civil.
Segundo Maria Helena Diniz (2011, p. 266), para surgir o dever de indenizar deverá ocorrer uma conduta antijurídica. Esta ocorrerá, por exemplo, quando o devedor deixar de cumprir com sua obrigação; deixar de realizar uma prestação assumida; agir com culpa ao descumprir a obrigação; tenha causado prejuízo para o credor.
Outro requisito é a imputabilidade, ou seja, a responsabilidade só ocorrerá se puder ser imputada a um agente, ainda que terceiro responda por essa conduta, como ocorre com frequência.
É necessário também que haja um nexo causal entre a atitude do devedor e a constatação de dano pelo credor, ou vice-versa. Deve indenizar quem concorreu para o evento danoso.
De acordo com Venosa (2011), dentro do âmbito da responsabilidade contratual, os requisitos serão: a existência de um contrato, pois se há a inexistência do contrato, a responsabilidade neste caso será regulada pela responsabilidade civil; sua validade, pois um contrato nulo não gera direitos e obrigações, e, nesse caso, também, o dever de indenizar será ligado à responsabilidade extracontratual; uma ou mais obrigações descumpridas, devendo estas emanarem do contrato em tela, pois se é descumprido um dever geral de conduta, será ligado a responsabilidade extracontratual; e por fim, o prejuízo sofrido por um contratante. Quando não existe o prejuízo, pode o interessado pedir a rescisão do contrato, mas não existirão perdas e danos a serem indenizados.
Ao descumprir uma obrigação estabelecida em um contrato, incidirá sobre o inadimplente os efeitos do inadimplemento, quais são a mora, perdas e danos, os juros moratórios, cláusula penal e arras.
Relatividade dos contratos
Relatividade dos contratos (“res inter alios acta”). Significa dizer: os contratos vinculam somente as partes que o firmaram. Todavia, dada a complexidade das relações contratuais que, em alguns casos, envolvem terceiros com interesses relacionados ao objeto contratado sem que com isso, estes terceiros figurem na relação contratual, surge a necessidade de se rever o referido princípio, a fim de que se possa em determinados casos afastá-lo ou mitigá-lo.
Terceiro e contratos