Direito civil 4

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Plano de Aula: DIREITO CIVIL IV - CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0015 
Título 
DIREITO CIVIL IV - CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Número de Aulas por Semana 
Número de Semana de Aula 
12 
Tema 
Condomínio edilício 
Objetivos 
Ao final dessa semana, o aluno deverá ser capaz de: 
- Identificar os direitos e deveres dos condôminos no condomínio edilício, bem como as sanções cabíveis 
ao descumprimento dos deveres; 
- Diferenciar as áreas comuns das áreas sujeitas à utilização exclusiva e entender a relevância prática 
dessa diferenciação; 
- Compreender a administração do condomínio edilício; 
- Entender como ocorre a formação e a extinção do condomínio edilício. 
Estrutura do Conteúdo 
Unidade 5 CONDOMÍNIO (continuação) 
 
5.4. Condomínio edilício e o Novo Código Civil 
 
Aplicação Prática Teórica 
Caso Concreto 
 
Aqua Service Serviços Ltda., em ação de cobrança em que é ré Sônia, pleiteia o pagamento de despesas 
realizadas na prestação de serviços de captação, tratamento e distribuição de água, esgoto, limpeza das 
ruas, pavimentação, paisagismo, segurança e demais despesas de conservação do complexo 
habitacional do qual a ré faz parte. Alega, como fundamento do pedido, que tais despesas devem ser 
rateadas por todos aqueles que se beneficiam dos serviços oferecidos. Em contestação, a ré sustenta 
que jamais celebrou contrato com a autora, motivo pelo qual não se vê obrigada a pagar qualquer 
contraprestação. Aduz não existir condomínio algum no complexo habitacional em que reside, constituído 
de lotes autônomos, razão pela qual não se pode falar em despesas condominiais . Indaga-se: 
a) Pode-se afirmar que há, na hipótese, um condomínio? Em caso positivo, de que natureza? 
b) Há obrigação de rateio de despesas? Justifique. 
Questão objetiva 
 
Em relação ao condomínio edilício, assinale a alternativa correta. 
a. O condômino pode dar à sua fração ideal destinação outra que não a destinação do condomínio, por 
sua condição de proprietário. 
b. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique a fachada 
do prédio, na dependência de obtenção de aquiescência de um terço dos votos dos condôminos. 
c. A participação e voto nas deliberações dos condôminos nas assembleias nunca dependem de 
estarem quites quanto ao pagamento dos encargos a que estão sujeitos. 
d. As despesas originadas pelo condomínio edilício, a serem suportadas pelos condôminos, não devem 
ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, portanto, as regras do Código de Defesa do 
Consumidor. 
 
Procedimentos de Ensino 
Aspectos Gerais 
 
Condomínio constituído com um ato de edificação. 
Referências legislativas : arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei n° 4.591/64 (dispõe sobre o condomínio em 
edificações e as incorporações imobiliárias); Lei n° 4.864/65 (cria medida de estímulos à construção civil). 
 
Natureza Jurídica 
 
O condomínio edilício caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas com áreas 
comuns (art. 1331, caput), tais como o solo em que a edificação é erguida, as fundações, muros, 
corredores, terraço de cobertura (salvo estipulação contrária na convenção do condomínio art. 1.331 § 5°) 
e tudo mais que se destinar ao uso comum. É um condomínio parcial, híbrido. 
Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o proprietário aliena-la e grava-la livremente, a teor 
do art. 1.331 § 1°. Porém, se à garagem não tiver sido atribuída específica fração ideal do terreno, não se 
poderá falar em propriedade exclusiva e, portanto, a alienação terá que ser feita conforme o art. 1.339 § 
2°. 
A cada unidade cabe fração ideal do solo e da área comum , identificada em forma decimal ou ordinária no 
instrumento de instituição do condomínio. Não há relação entre a fração ideal e a área da unidade 
autônoma. 
 
Área comum x área de uso comum : a área comum permite utilização exclusiva, enquanto que a área de 
uso comum deve ser utilizada por todos os comproprietários. 
 
Enunciado n° 247, III Jornada de Direito Civil, CJF: no condomínio edilício é possível a utilização 
exclusiva de área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao us o comum 
dos demais condôminos. 
 
Personalidade jurídica do condomínio 
 
O condomínio não tem personalidade jurídica, mas tão somente capacidade postulatória (ou 
personalidade judiciária). A compreensão do art. 12 do CPC é a de que o condomínio, embora poss a 
compor relação jurídica processual, é entidade jurídica despersonalizada, assim como a massa falida, o 
espólio e a Câmara Municipal. Essa posição é bastante questionável diante do princípio da operabilidade, 
uma das diretrizes do atual Código Civil. 
 
Enunciado n° 90, I Jornada de Direito Civil, CJF: deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao 
condomínio edilício. 
 
Instituição do Condomínio (art. 1.332) 
 
O Condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou mortis causa, registrado no cartório 
imobiliário, devendo conter: discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas umas das outras e das partes comuns (inc. I); determinação da fração ideal atribuída a cada 
unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns (inc. II); o fim a que as unidades se destinam (inc. 
III). 
O condomínio é, então, instituído por: 
a) Destinação do proprietário do edifício; 
b) Incorporação (proprietário do terreno, promitente comprador do terreno e o cessionário do 
terreno); 
c) Testamento. 
 
Constituição do Condomínio (art. 1.333) 
 
A lei distingue a instituição da constituição do condomínio. A constituição se dá pela convenção do 
condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, subscrita por ao menos 2/3 das frações 
ideais (incluindo os promitentes compradores e os cessionários de direitos a elas relativos) e registrada 
no Cartório de Registro de Imóveis (oponibilidade erga omnes). 
 
A convenção do condomínio é obrigatória tanto aos condôminos quanto aos possuidores e/ou detentores. 
 
Convenção do Condomínio 
 
A convenção do condomínio edilício é o instrumento no qual são prefixadas as normas adotadas para o 
condomínio em plano horizontal, inclusive o modo como será administrado?. (Carlos Alberto Dabus Maluf) 
 
Deve conter na convenção (art. 1.334): 
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para 
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
- A forma da administração; 
- A competência das assembléias, bem como a forma de sua convocação e o quorum 
exigido para as deliberações; 
- As sanções (condôminos ou possuidores); 
- Regimento interno (tudo o que não for essencial para a constituição e funcionamento do 
condomínio, possuindo cunho circunstancial e mutável). Discussão sobre a oportunidade do 
Regimento na convenção. 
 
 
Direitos e Deveres dos Condôminos (arts. 1.335 a 1.346) 
 
Os condôminos têm propriedade privativa sobre a unidade autônoma e direito de compropriedade sobre 
as partes indivisas. 
 
São direitos dos condôminos : 
a) Sobre a unidade autônoma: 
- Usar conforme sua destinação, embora o uso possa sofrer limitações; 
- Alienar independente do consentimento dos demais; 
- Gravar com ônus reais. 
Obs: o ato de alienação da parte divisa importa em igual transferência de titularidade sobre a parte 
indivisa. Não há prelação nem retomada. 
 
b) Sobre a parte indivisa: 
- Utilização da área condominial conforme sua destinação (vestíbulo, corredores, escadas, 
elevadores etc.); 
- Votar nas deliberações daassembléia e delas participar, estando quite. Este mesmo 
direito também ass iste aos compossuidores que estiverem em dia com as contribuições 
condominiais. 
- 
Obs: o gozo destes direitos independe da área da unidade autônoma. 
 
Deveres dos condôminos: 
- Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais (obrigação propter 
rem). Em alguns casos, esta fixação é feita conforme a área da unidade autônoma do condômino 
(estipulação expressa na convenção); 
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
- Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira 
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes; 
- Responder o adquirente da unidade autônoma pelos débitos condominiais existentes, 
com os juros e a correção monetária. 
 
Obs: 
A) Efeitos do inadimplemento relativo das contribuições condominiais: 1% ao mês a título de 
juros moratórios e multa de até 2% (cláusula penal). Esta multa, à luz do direito anterior (art. 12, 
§ 3°, Lei n° 4.591/64), era de 20% e foi reduzida conforme o parâmetro estabelecido pelo CDC. 
Houve recente veto presidencial na tentativa de elevar a cláusula penal para 10%. 
B) Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de até 5 vezes o valor das 
contribuições condominiais, independente das perdas e danos. Esta multa deve estar prevista na 
convenção do condomínio; caso contrário, a assembléia deliberará, por 2/3 dos demais 
condôminos, o valor da multa. 
C) Infrações reiteradas (incluindo a inadimplência): multa de até o quíntuplo das contribuições 
condominiais, aprovada por deliberação de ¾ dos demais condôminos, tomando por parâmetros 
a reincidência e a gravidade das faltas; 
D) Comportamento incompatível com a convivência harmônica no condomínio: multa de até 10 
vezes o valor das contribuições condominiais, podendo ser aplicada pelo síndico, independente 
de deliberação da assembléia, que precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com votos de 
¾ dos demais condôminos. 
Obs: Outras espécies de multa: restrição de utilização de bens e serviços, proibição do ingresso de 
pessoas. Possibilidade de exclusão mediante decisão da Assembléia. ?Condomínios seletivos?. Ponto 
controvertido. 
 
Realização de obras no condomínio 
 
As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico, ou, diante do impedimento ou omissão deste, 
por qualquer outro condômino, independente de deliberação da Assembléia. As demais obras dependem 
de aprovação da Assembléia, na seguinte proporção: 
- Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos; 
- Úteis: maioria dos condôminos; 
- Obras úteis, na parte comum, em acréscimo às já existentes: 2/3 da Assembléia; 
- Outro pavimento ou outro prédio, para novas unidades imobiliárias: unanimidade dos 
condôminos. 
Obs: no caso de obras urgentes e necessárias, o síndico dará ciência imediata da realização à 
Assembléia se importar em despesas excessivas. 
 
Administração do Condomínio 
 
Assembléia geral 
Órgão deliberativo formado pelos condôminos, equiparados a estes os promitentes -compradores e os 
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334, § 2°). Todos os condôminos devem 
ser convocados à Assembléia, sob pena de nulidade da mesma (art. 1354). Condômino inadimplente: 
discussão. 
Direito projetado: PL 6.960/2002: os codôminos poderão ser representados através de procuração, sendo 
vedada a outorga de mais de três mandatos à mesma pessoa. 
 
Compete à Assembléia geral: 
- Escolher (art. 1.347) e destituir o síndico (art. 1.349); 
- Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de 
contas; 
- Eleger substituto para o síndico; 
- Alterar a convenção, sob aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos; 
- Alterar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária, sob a aprovação unânime dos 
condôminos (redação dada pela Lei n° 10.931/2004); 
- Eleger o conselho fiscal. 
Enunciado n° 248, CJF: o quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser 
livremente fixado na convenção. 
Convocações da Assembléia geral: 
- Primeira convocação: maioria dos votos dos condôminos presentes, que representem ao 
menos a metade das frações ideais. 
- Segunda convocação: maioria dos votos dos presentes, salvo quorum especial. 
 
Síndico 
É eleito pela Assembléia Geral, que também pode destituí-lo nos casos de irregularidade, não prestação 
de contas ou má administração, em reunião específica para este fim, sob a aprovação da maioria 
absoluta de seus membros. 
Atribuições do síndico (art. 1.348): 
- Convocar a Assembléia; 
- Representar, ativa e passivamente o condomínio; 
- Dar imediato conhecimento à Assembléia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo; 
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da 
Assembléia; 
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores; 
- Elaborar o orçamento anual; 
- Cobrar as contribuições, impor e cobrar as multas; 
- Prestar contas à Assembléia, anulamente e quando exigido; 
- Realizar o seguro da edificação (art. 1.346). 
Possibilidade de tercerização. Remuneração. 
 
Extinção do Condomínio 
 
O condomínio é extinto: 
- Destruição. Neste caso, a Assembléia pode, sob voto da maioria absoluta, optar pela 
reconstrução ou pela venda. Na hipótese de venda, o valor apurado será dividido entre os 
condôminos conforme o valor de sua unidade autônoma (art. 1.357, § 2°). 
- Desapropriação. 
 
Recursos Físicos 
Quadro e pincel; 
Retroprojetor; 
Datashow. 
Avaliação 
Caso Concreto 
 
Aqua Service Serviços Ltda., em ação de cobrança em que é ré Sônia, pleiteia o pagamento de despesas 
realizadas na prestação de serviços de captação, tratamento e distribuição de água, esgoto, limpeza das 
ruas, pavimentação, paisagismo, segurança e demais despesas de conservação do complexo 
habitacional do qual a ré faz parte. Alega, como fundamento do pedido, que tais despesas devem ser 
rateadas por todos aqueles que se beneficiam dos serviços oferecidos. Em contestação, a ré sustenta 
que jamais celebrou contrato com a autora, motivo pelo qual não se vê obrigada a pagar qualquer 
contraprestação. Aduz não existir condomínio algum no complexo habitacional em que reside, constituído 
de lotes autônomos, razão pela qual não se pode falar em despesas condominiais . Indaga-se: 
a) Pode-se afirmar que há, na hipótese, um condomínio? Em caso positivo, de que natureza? 
b) Há obrigação de rateio de despesas? Justifique. 
 
Gabarito: As despesas comuns necessárias para o custeio dos serviços de água, esgoto, limpeza 
e segurança do condomínio de fato devem ser rateadas entre todos os integrantes do loteamento 
fechado, independentemente de contrato escrito, convenção ou estatuto social, em razão do 
princípio do enriquecimento sem causa. 
Questão objetiva 
 
Em relação ao condomínio edilício, assinale a alternativa correta. 
a. O condômino pode dar à sua fração ideal destinação outra que não a destinação do condomínio, por 
sua condição de proprietário. 
b. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique a fachada 
do prédio, na dependência de obtenção de aquiescência de um terço dos votos dos condôminos. 
c. A participaçãoe voto nas deliberações dos condôminos nas assembleias nunca dependem de 
estarem quites quanto ao pagamento dos encargos a que estão sujeitos. 
d. As despesas originadas pelo condomínio edilício, a serem suportadas pelos condôminos, não devem 
ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, portanto, as regras do Código de Defesa do 
Consumidor. 
Gabarito: D. 
 
Considerações Adicionais