CONTRATOS resumo 1

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Resumão Direito Civil III
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CONTRATOS
Conceito: negócio jurídico resultante de um acordo de vontades que produz efeitos obrigacionais.
Negócio jurídico: contrato é negócio jurídico, ou seja, é uma declaração de vontade para produzir efeito jurídico.
Acordo de vontades: o contrato exige um consenso, um acordo de vontades. É esse consenso que vai formar o contrato, principalmente se o contrato for verbal. O consenso é entre pelo menos duas partes. Por isso todo contrato é no mínimo bilateral quanto às partes, afinal ninguém pode ser credor e devedor de si mesmo.  O que se admite é o autocontrato, ou contrato consigo mesmo, quando uma única pessoa vai agir por duas partes (ex: A vai viajar e precisa vender sua casa, então passa uma procuração a seu amigo B autorizando-o a vendê-la a quem se interessar, eis que o próprio B resolve comprar a casa, então B vai celebrar o contrato como vendedor, representando A, e como comprador, em seu próprio nome). São duas vontades jurídicas distintas, embora expressas por uma só pessoa.
1) a transitoriedade: os contratos, em geral, são transitórios/são efêmeros/têm vida curta (ex: compra e venda de balcão); alguns contratos são duradouros (ex: locação por doze meses), mas um contrato não deve ser permanente. Permanência é característica dos Direitos Reais. A propriedade sim dura anos, décadas, se transmite a nossos filhos, mas os contratos não.
2) o valor econômico: todo contrato, como toda obrigação, precisa ter um valor econômico para viabilizar a responsabilidade patrimonial do inadimplente se o contrato não for cumprido. Em outras palavras, se uma dívida não for paga no vencimento ou se um contrato não for cumprido, o credor mune-se de uma pretensão e a dívida se transforma em responsabilidade patrimonial. Que pretensão é esta de que se arma/de que se mune o credor? É a pretensão a executar o devedor para atacar/tomar seus bens através do Juiz. E se o devedor/inadimplente não tiver bens? Então não há nada a fazer pois, como dito, a responsabilidade é patrimonial e não pessoal. Ao credor só resta espernear, é o chamado na brincadeira “jus sperniandi”. Realmente já se foi o tempo em que o devedor poderia ser preso, escravizado ou morto por dívidas. O único caso atual de prisão por dívida é na pensão alimentícia, assunto de Direito de Família
Elementos, requisitos e pressupostos contratuais
1 – capacidade das partes: este é o primeiro elemento (art. 104, I), pois o contrato celebrado pelo incapaz é nulo (166, I) e pelo relativamente incapaz é anulável (171, I). A nulidade é assim mais grave do que a anulabilidade. Imaginem uma doença: a nulidade é uma doença fatal, já a anulabilidade é curável.
2 – objeto do contrato: é a operação, é a manobra que as partes visam realizar. O objeto corresponde a uma prestação lícita, possível, determinada e de valoração econômica. Falaremos mais de prestação abaixo. Então A não pode contratar B para matar C, nem A pode contratar B para comprar contrabando ou drogas, pois o objeto seria ilícito.  Igualmente o filho não pode comprar um carro com o dinheiro que vai herdar quando o pai morrer, pois a lei proíbe no art. 426 (chama-se de pacta corvina, ou pacto de corvo este dispositivo já que é muito mórbido desejar a morte do pai, e ninguém garante que o filho é que vai morrer depois).
Quanto à possibilidade do objeto, seria impossível contratar um mudo para cantar, ou vender passagens aéreas para o sol.
O objeto também precisa ser determinado ou determinável, conforme visto no semestre passado quanto às obrigações de dar coisa certa ou incerta (243).
Finalmente, o contrato precisa ter valor econômico para se resolver em perdas e danos se não for cumprido por ambas as partes, conforme explicado na aula passada (389). O valor econômico do contrato viabiliza a responsabilidade patrimonial do inadimplente, já que não se vai prender um artista que se recusa a fazer um show. O artista será sim executado patrimonialmente para cobrir os prejuízos, tomando o Juiz seus bens para satisfazer a parte inocente.
Vide art 104, II do CC
3 – forma: a forma do contrato é livre, esta é a regra, lembrem-se sempre disso. Existem exceções, mas esta é a regra geral: os contratos podem ser celebrados por qualquer forma, inclusive verbalmente face à autonomia da vontade que prevalece no Direito Civil (107). O formalismo está em desuso nos países modernos para estimular as transações civis e comerciais, trazendo crescimento econômico com a circulação de bens e de riqueza. A vontade inclusive prevalece sobre a forma, nos termos do art 112 que será explicado nas próximas aulas. Quando vocês forem redigir um contrato não há formalidades a obedecer, basta colocar no papel aquilo que seja imprescindível ao acordo entre as partes, até porque, como dito na aula passada, os contratos podem ser verbais, como na compra e venda, locação e empréstimo. Vide art 104, III: assim salvo expressa previsão em lei, a forma do contrato é livre.  Que contratos têm forma especial e precisam ser escritos? Sim vou adiantar dois: a doação de coisas valiosas (541 e pú) e a compra e venda de imóvel (108). Percebam que os contratos escritos se dividem em “instrumento particular” (feito por qualquer pessoa, qualquer advogado) e “escritura pública” (feita por tabelião de Cartório de Notas, com as solenidades do art. 215).  
4 – legitimidade: A legitimidade é um limitador da capacidade em certos negócios jurídicos. A legitimidade é o interesse ou autorização para agir em certos contratos previstos em lei. A pessoa pode ser capaz, mas pode não ter legitimidade para agir naquele caso específico. Exs: o tutor não pode comprar bens do órfão (497, I), o cônjuge não pode vender uma casa sem autorização do outro (1647, I), a amante do testador casado não pode ser sua herdeira (1801, III), o pai não pode vender um terreno a um filho sem a autorização dos outros filhos (496). Em todos estes exemplos falta legitimidade e não capacidade às partes. 
5 – causa: qual o motivo do contrato? Qual a finalidade do contrato? Por que João quer comprar? Por que Maria quer alugar? Isto não interessa, não há relevância jurídica para a causa/motivo do contrato no direito brasileiro. O art 166, III usa a expressão “motivo”, todavia se refere ao objeto do contrato (104, II, ex: alugar uma casa para prostituição infantil). Quando você vai comprar um carro, é juridicamente irrelevante se o carro é para você passear, trabalhar, ou se você vai dar a seu filho, etc. Esse motivo é só do comprador, e o vendedor em geral nem sabe quais os motivos da outra parte.
6 – prestação: é uma conduta humana, é um ato ou omissão das partes, é um dar, é um fazer ou é um não-fazer. O contrato é uma fonte de obrigação, e toda obrigação tem por objeto uma prestação que corresponde a um dar, fazer ou não-fazer. Então se eu contrato um advogado para me defender, o objeto deste contrato será o serviço jurídico que será feito pelo bacharel (obrigação de fazer). Outro exemplo: vejam o conceito legal de compra e venda no art. 481. Observem a expressão “se obriga”. Então o objeto da compra e venda não é a coisa em si, mas a prestação de dar o dinheiro pelo comprador e de dar a coisa pelo vendedor. O vendedor se obriga a dar a coisa, e se ele não der, o comprador não pode tomar a coisa, mas sim exigir o dinheiro de volta mais eventuais perdas e danos (389).
7 – elementos acidentais: estes não são obrigatórios, mas facultativos, ou seja as partes inserem se quiserem (ex: cláusula penal, 408; encargo na doação, 562, etc).
Formação do contrato
As vontades que formam o contrato se chamam de oferta (ou proposta) de um lado, e aceitação do outro lado. Quem emite a oferta é o proponente (ou policitante). Quem emite a aceitação é o aceitante (ou oblato). Nos contratos complexos e de alto valor existem os debates preliminares, avançando as negociações até a maturidade e o fechamento do contrato com o acordo de vontades. Na fase preliminar pode se escrever uma minuta ou rascunho do contrato. Mas para comprar chiclete na barraca ninguémfaz isso: as vontades se comunicam, o contrato se forma, nasce e se extingue em segundos. 
	
I
Interpretação dos Contratos - Regras Principais
 Na interpretação dos contratos, que é negócio jurídico, portanto, cabe precisar o sentido e alcance do conteúdo da declaração de vontade. Busca-se apurar a vontade concreta das partes, não a vontade interna, psicológica, mas a vontade objetiva, o conteúdo, as normas que nascem da sua declaração. 
Pode-se dizer que as regras de interpretação dos contratos previstas no Código Civil dirigem-se primeiramente às partes, que são as principais interessadas em seu cumprimento. Não havendo entendimento entre elas a respeito do exato alcance da avença e do sentido do texto por elas assinado, a interpretação deverá ser realizada pelo juiz, como representante do Poder Judiciário. A interpretação pode ser tanto declaratória quanto construtiva ou integrativa:
Interpretação declaratória: diz-se que a interpretação contratual é declaratória quando tem como único escopo a descoberta da intenção comum dos contratantes no momento da celebração do contrato; e 
Interpretação construtiva ou integrativa: quando objetiva o aproveitamento do contrato, mediante o suprimento das lacunas e pontos omissos deixados pelas partes. 
 
CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
É importante conhecer esta classificação para fins de interpretação e aplicação dos contratos. 
a) unilateral e bilateral: todo contrato é sempre bilateral quanto às partes (no mínimo duas partes), mas quanto aos efeitos pode ser unilateral ou bilateral. O contrato bilateral quanto aos efeitos é também conhecido como sinalagmático pois cria direitos e deveres equivalentes para ambas as partes. Ex: compra e venda, pois o comprador tem o dever de dar o dinheiro e o direito de exigir a coisa, enquanto o vendedor tem a obrigação de dar a coisa e o direito de exigir o dinheiro; locação, pois o locador tem a obrigação de transferir a posse do imóvel e o inquilino tem a obrigação de pagar o aluguel. Já o contrato de efeito unilateral só cria direito para uma das partes e apenas obrigação para a outra, uma das partes será só credora e a outra só devedora, ex: doação, pois só o doador tem a obrigação de dar e o donatário apenas o direito de exigir a coisa, sem nenhuma prestação em troca. Empréstimo e fiança também são exemplos de contratos unilaterais que estudaremos em breve.
Plurilaterais: Plurilaterais são os contratos que contêm mais de duas partes. Na compra e venda, mesmo que haja vários vendedores e compradores, agrupam-se eles em apenas dois polos: o ativo e o passivo. Se um imóvel é locado a um grupo de pessoas, a avença continua sendo bilateral, porque todos os inquilinos encontram-se no mesmo grau. Nos contratos plurilaterais ou plúrimos, temos várias partes, como ocorre no contrato de sociedade, em que cada sócio é uma parte. Assim também nos contratos de consórcio. Uma característica dos contratos plurilaterais é a rotatividade de seus membros. A sua principal característica consiste no fato de que, mediante a sua realização, as partes perseguem um fim comum. Desse modo, o chamado contrato plurilateral se manifesta, em realidade, como ato coletivo, o qual é, efetivamente, do tipo negocial, mas não é figura contratual. Disto é exemplo eloquente a sociedade, da qual constituem características a ausência do elemento “consentimento” e a possibilidade de sua formação (e de sua gestão) mediante deliberação também majoritária; daí a sua exclusão do rol dos contratos.
b) onerosos e gratuitos: nos contratos onerosos ambas as partes têm vantagem e proveito econômico, ex: os contratos bilaterais, onde ambas as partes ganham e perdem. Já os contratos gratuitos só beneficiam uma das partes, então geralmente todo contrato unilateral é gratuito, como na doação e no empréstimo Porém pode haver contratos unilaterais e onerosos quando existe uma pequena contraprestação da outra parte, como na doação modal, aquela onde há um encargo por parte do donatário, ou seja, o doador exige um pequeno serviço do donatário em troca da coisa (ex: A doa uma fazenda a B com o ônus de construir uma escola para as crianças carentes da região; A dá um carro a seu filho com o ônus de levar a mãe para passear todo sábado, art. 553). O encargo tem que ser pequeno, senão descaracteriza a doação. Se o encargo for grande o contrato não será nulo, apenas não será doação, mas outro contrato qualquer. Ex: empresto um apartamento a João sob pagamento mensal de mil reais, ora isto não é empréstimo, mas locação. Outro exemplo de contrato unilateral e oneroso é o mútuo feneratício ( = empréstimo de dinheiro a juros, art. 591). Empréstimo entre amigos em geral não tem juros (= mútuo simples), sendo unilateral e gratuito, mas no empréstimo econômico os juros são naturalmente devidos, tratando-se de contrato unilateral e oneroso. 
c) comutativos e aleatórios: esta classificação só interessa aos contratos onerosos. Só os contratos onerosos se dividem em comutativos e aleatórios. São comutativos quando existe uma equivalência entre a prestação (vantagem) e a contraprestação (sacrifício), ex: compra e venda, troca, locação, etc. Diz-se inclusive que a compra e venda é a troca de coisa por dinheiro. Já nos contratos aleatórios uma das partes vai ter mais vantagem do que a outra, a depender de um fato futuro e imprevisível chamado "alea" = sorte, destino. Ex: contrato de seguro onde eu pago mil reais para proteger meu carro que vale vinte mil; se o carro for roubado eu receberei uma indenização muito superior ao desembolso efetuado, mas se durante o prazo do contrato não houver sinistro, a vantagem será toda da seguradora. Jogo, aposta, compra e venda de coisa futura, são outros exemplos de contratos aleatórios que veremos oportunamente.
d) principais e acessórios: contrato principal é aquele que tem vida própria e existe por si só. A grande maioria dos contratos é principal, independente e autônoma. Porém há contratos acessórios cuja existência depende de outro contrato, como os contratos de garantia. Ex: a fiança é um contrato acessório que geralmente garante uma locação principal; a hipoteca é outro contrato acessório que geralmente garante um empréstimo principal. A fiança e a hipoteca vão servir assim para satisfazer o credor caso haja inadimplemento dos contratos principais, trazendo mais segurança ao credor. Veremos fiança no próximo semestre e hipoteca em Civil 5. Tais contratos acessórios seguem os principais (art 184).  
e) instantâneos e de duração: a regra é o contrato ser instantâneo, ter vida curta/efêmera (ex: compra e venda, troca, doação, que duram segundos ou minutos; mesmo uma compra e venda a prazo é instantânea, sua execução é que é diferida no tempo). Já outros contratos são duradouros e se prolongam por dias, semanas e meses (ex: empréstimo, locação, seguro). Não é da essência dos contratos durarem anos e décadas. Os direitos reais é que são permanentes, como a propriedade, a superfície e o usufruto, valendo por toda uma vida.  Se você deseja alugar um imóvel por muitos anos, é mais seguro instituir uma superfície, assunto de Civil 5. E se superfície é melhor do que locação, por que a sociedade usa mais a locação? Porque os contratos são mais simples, podem até ser verbais, enquanto os direitos reais exigem solenidades e formalidades. Em suma: os contratos devem ser no máximo duradouros e não permanentes.
f) pessoais e impessoais: o contrato pessoal é celebrado com determinada pessoa em virtude de suas qualidades pessoais, é chamado assim “intuitu personae” (em razão da pessoa). Ex: contrato um ator famoso para gravar um filme, caso ele desista, não aceitarei o filho no lugar dele. Quando a obrigação é de fazer um serviço, em geral o contrato é personalíssimo. Já nas obrigações de dar uma coisa, o contrato é impessoal, então se A me deve cem reais, não tem problema que B ou C me paguem tais cem reais.  Veremos em breve que, nos contratos impessoais, se admite a execuçãoforçada do contrato, prevista no art. 475 do CC (sublinhem “exigir-lhe o cumprimento”). Falaremos mais em breve deste importante art. 475. Já nos contratos personalíssimos, se o devedor não quiser cumprir sua obrigação, a única saída são as perdas e danos do 389, afinal não se pode constranger uma pessoa a trabalhar sob vara.
g) típicos e atípicos: os contratos típicos têm previsão no tipo/na lei, e foram disciplinados pelo legislador, pois são os contratos mais comuns e importantes com “nomem juris” (nome na lei). Ex: os cerca de vinte contratos previstos no CC, no Título VI do Livro I, do art. 481 ao 853.  Mas estes não são os únicos contratos permitidos, são apenas os mais importantes. Sim, já que a criatividade e necessidade dos homens em se relacionar e fazer negócios pode criar novos contratos não previstos em lei dentro da autonomia privada. Um exemplo de contrato atípico é o leasing, não previsto em lei, mas muito importante na aquisição de bens duráveis, que será visto no próximo semestre (art 425, obs: a lei  Nº 11.649/2008, dispõe sobre procedimento no leasing, não sobre o contrato em si). Quando o contrato é típico, a lei serve para completar a vontade das partes, o que chamamos de norma supletiva (ex: 490, este artigo não é imperativo/obrigatório, é apenas supletivo, já que as partes podem violá-lo em contrato). Os contratos típicos podem ser verbais, pois existe a lei para suprir suas lacunas. Já os contratos atípicos, como o leasing, devem ser escritos e minuciosos já que não há lei para regulamentá-los. Falando de tipicidade, os Direitos Reais são típicos, não podem ser criados pelas partes (art. 1225). Falando de normas imperativas, no Direito Público a maioria das normas é imperativa, enquanto aqui na autonomia privada encontramos muitas normas supletivas.  Gosto de dizer que, no Direito Civil, se faz tudo que a lei não proíbe, a liberdade é grande, enquanto no Direito Público (Trabalhista, Administrativo) só se faz o que a lei permite.
h) solenes e informais: como na autonomia privada a liberdade é grande, a maioria dos contratos são informais e consensuais, bastando o acordo de vontades para sua formação (107, 104 III). Já em alguns contratos, pelas suas características, a lei exige solenidades para sua conclusão, como no caso da doação e fiança que devem ser por escrito (541 e 819). Já na compra e venda de imóvel, pelo valor e importância dos imóveis, o contrato além de escrito deve ser feito por tabelião, pelo que para adquirir uma casa só o acordo de vontades não basta, é necessário também celebrar uma escritura pública (arts. 108 e 215).  Então os contratos informais podem ser verbais, enquanto os contratos solenes devem ser por escrito, seja particular (feito por qualquer pessoa/advogado, como na fiança e doação) ou público (feito apenas em Cartório de Notas, qualquer deles).
i) reais e consensuais: já dissemos que todo contrato é consensual, quer dizer, exige acordo de vontades. Mas em alguns contratos, só o consenso é insuficiente, então além do acordo de vontades, a lei vai exigir a entrega da coisa ( = tradição), por isso se dizem contratos reais.  Podem até ser verbais/informais, mas não nascem antes da entrega da coisa. Ex: doação de bens móveis (pú do 541), comodato (579), mútuo, depósito (627). Porém na compra e venda, troca, locação, etc., já vai existir contrato após o acordo de vontades e mesmo antes da entrega da coisa, de modo que uma eventual desistência pode ensejar perdas e danos ou até a execução compulsória do 475. Então se A promete emprestar sua casa de praia para B passar o verão (= comodato), só haverá contrato após a ocupação efetiva da casa por B. Já se A se obriga a alugar sua casa de praia a B durante o verão (= locação), o contrato surgirá do acordo de vontades, e eventual desistência de A, mesmo antes da entrega das chaves, ensejará indenização por perdas e danos (389). A tradição não é requisito de validade, mas de existência dos contratos reais.
j) civis e mercantis: os contratos civis visam satisfazer uma necessidade particular, sem visar diretamente ao lucro (53); já os contratos mercantis serão estudados em Direito Empresarial e têm fins econômicos (981). É fundamental preservar a informalidade dos contratos mercantis para estimular sempre o comércio entre as empresas, com a geração de emprego e renda. Afinal quem produz riqueza é o particular, e não o Estado.
Contrato de adesão - Nestes casos, a parte que adere é o consumidor que não pode discutir as cláusulas, pode apenas aceitá-las integralmente ou não. Os contratos de adesão são assim contratos numerosos para negociação em massa nas relações de consumo, tornando-as mais rápidas e baratas. É contrato muito popular e  a parte deve ler com cuidado o que está assinando para depois não se arrepender, embora o Código do Consumidor proíba cláusulas abusivas nos contratos de adesão, justamente porque não foi objeto de discussão (art 51 da lei 8.078/90). O consentimento neste contrato surge com a adesão. Para alguns doutrinadores o contrato de adesão não seria contrato porque as cláusulas são predispostas e faltaria o consenso, mas eu discordo, e afirmo que o contrato de adesão é importante na vida moderna e o consenso surge com a adesão, existindo o Código do Consumidor justamente para coibir abusos e monopólios. Em suma, o contrato de adesão não é nulo, ao contrário, é válido e importante, recomendando a vocês que cursem oportunamente a disciplina Direito do Consumidor. 
Resumão Direito Civil III
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EXTINÇAO DOS CONTRATOS (arts 472 -480 CC)
Ao falar em extinção do contrato, está se referindo ao momento que o contrato chega ao fim, ou seja, aos fatores, ao que faz com que o contrato esteja terminado.
Existem algumas maneiras diferentes do contrato civil chegar ao fim, são elas: extinção normal do contrato; extinção por fatos anteriores a celebração do contrato; extinção por fatos posteriores a celebração do contrato; extinção por morte.
O contrato mesmo chegando ao fim, não abandona seus princípios basilares, como por exemplo, o da boa-fé, que continua vivente no contrato mesmo ele chegando ao fim. Art. 422 do Código Civil, caso este princípio seja desrespeitado, mesmo o contrato estando já extinto, surgirá à coação do art. 187, CC, ou seja, quem viola ou abusa do direito, deve responder neste caso, por responsabilidade civil pós-contratual ou post pactum finitum.
EXTINÇÃO NORMAL DO CONTRATO
O contrato é extinto de maneira normal, quando foram cumpridas as obrigações expressas nele ou quando foi estipulado um prazo para o contrato chega ao fim. Entretanto, no caso de haver prazos, ele só estará extinto, desde que, estejam cumpridas suas obrigações.
EXTINÇÃO POR FATORES ANTERIORES À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO
Esta forma de ocorrer à extinção ou de levar o contrato ao seu fim. Representa alguns problemas na formação do contrato que esta relacionada com o seu plano de validade ou com a autonomia privada das partes no contrato.
Existem três problemas específicos que fazem com que o contrato chegue a este fim. São eles: invalidade do contrato; cláusula de arrependimento expressa; cláusula resolutiva expressa.
Ao se referir à invalidade do negócio jurídico, trata-se do caso ao qual há um desvio no contrato, desvio que leva a nulidade, ou seja, invalidade absoluta do negócio jurídico, em que ele está totalmente fora da lei, e também, por meio de uma nulidade relativa ou anulabilidade, em que apenas uma parte do negócio jurídico – o contrato desvia-se da lei. Estas hipóteses de nulidade ou anulabilidade estão nos arts. 166,167,171 do CC.
Já, nos casos de clausula de arrependimento expressa no contrato, ocorre que, por força desta no contrato, as partes de maneira unilateral, ou seja, por meio da vontade de apenas uma das partes, o contrato pode ser extinto, por que há uma incerteza de firmação do negócio jurídico.
Outro problema, que faz com que o contrato chegue ao fim, é por meio da clausula resolutiva expressa no contrato, pois esta representa uma condição,ou seja, um evento futuro e incerto, que pode chegar ou fazer com que o contrato chegue ao seu 
fim, devido a sua origem constar tal previsão. É obrigatório, haver uma previsão expressa no contrato, por que esta clausula ocorre tanto de maneira expressa como também de maneira tácita, mas a diferença reside no fato de que, estando esta clausula expressa no contrato, ela pode ser acatada ou executada simplesmente por uma das partes, ou seja, é operada de pleno direito, enquanto o modo de ocorrer tacitamente envolve uma decisão judicial, que põem fim ao então contrato. Artigo 474, CC. Em outras palavras, uma depende de manifestação judicial e outra não, a tácita depende, enquanto a expressa não.
EXTINÇÃO DO CONTRATO POR FATOS POSTERIORES À CELEBRAÇÃO 
O contrato definitivo chega ao fim ou pode chegar ao fim, antes de sua conclusão normal, por fatos que ocorreram durante o período contratual, ou seja, nesses casos, é colocado em jogo à validade do contrato. Estamos falando da chamada de rescisão contratual. E, sua ação judicial, é chamada ação de rescisão contratual.
A rescisão contratual dá possibilidade ao surgimento de dois fatos que a podem gerar. Ou seja, são subdivisões da rescisão contratual: a resolução contratual (o contrato chega ao fim, por descumprimento das obrigações nele estipuladas); resilição contratual (quando as duas ou uma das partes, quer que o contrato chegue ao fim, e encontra fundamentação em lei, expressamente ou implicitamente, por revelar um direito potestativo.).
Enfim, é provocada a extinção do contrato, por motivo de uma das partes esta em desvantagem ou em desequilíbrio, há um prejuízo para uma delas (as partes). Por isto, ocorre a rescisão contratual.
RESOLUÇÃO CONTRATUAL
A extinção do contrato é provocada em decorrência do descumprimento ou inadimplemento das obrigações estipuladas no contrato. Ela pode ocorrer de 4 (quatro) maneiras diferentes, são elas: inexecução voluntário; inexecução involuntária; onerosidade excessiva; clausula resolutiva tácita.
Inexecução voluntária
Neste caso, a resolução contratual ocorre por fato de uma das partes, o devedor, tornar a obrigação impossível de ser cumprida por fato seu, ou seja, o devedor age com culpa ou dolo no inadimplemento da obrigação.
Dando liberdade para a outra parte, o credor, pedir a resolução do contrato ou optar pela continuação do contrato. Na segunda opção, o devedor continuará no polo da obrigação, em outras palavras, o contrato continua, por que o credor quer que ele seja cumprido, e o devedor, deverá cumprir as obrigações estipuladas no contrato.
Tanto na primeira opção, quanto na segunda, o devedor deverá pagar indenização por perdas e danos, que são decorrentes de seu inadimplemento voluntário.
Inexecução involuntária
Ocorre por meio da impossibilidade das obrigações contratuais serem cumpridas por que surgiu um acontecimento imprevisível (caso fortuito) ou um fato inevitável (caso de força maior).
Ao surgirem estes acontecimentos, o contrato fica em situação de resolução por inexecução involuntária, por que, não é possível às partes cumprirem com o contrato depois de ocorrido eventos que alteraram a origem, ou tornaram o contrato impossível de ser cumprido.
Quando ocorre este tipo de resolução contratual, não é possível uma das partes em proveito ou de má-fé, exigir da outra indenização por perdas e danos. O deve acontecer é que o dinheiro é devolvido e eles voltam ao início do contrato. E, caso queiram, em respeito à autonomia privada, podem dar início a outro contrato.
Onerosidade excessiva
Na continuação de um contrato ou no decorrer do contrato, é possível ocorrer eventos que são imprevisíveis e extraordinários, que afetam direta ou indiretamente as obrigações no contrato, tornando-as onerosas.
Em outras palavras, o cumprimento das obrigações seguia normalmente, com suas condições, encargos, e etc. Até que ocorreu um fato, que fez com que as obrigações contratuais se tornassem impossíveis de serem cumpridas, por colocarem um dos polos em extrema desvantagem ou desequilíbrio.
Nestes casos, tem que ocorrer a resolução contratual por onerosidade excessiva. Entretanto, existem outro caminho ou possibilidade de a parte que se encontra em desequilíbrio pode procurar, estamos falando da revisão contratual, ou seja, a parte leva ao juiz para que ele extingue o contrato em decorrência dos fatos que o tornaram extremamente onerosos. Enquanto, a parte, ainda tem a possibilidade de pedir ao juiz, que ele revise o contrato, porque, o juiz não pode realizar a revisão contratual de oficio, é necessário que a parte peça isso a ele. Pedindo, o juiz pode rever o contrato, e estabelecer novas condições que colocam as partes envolvidas no contrato em pé de igualdade.
Clausula resolutiva tácita (ART 474)
O contrato chega ao fim através da presença de uma das condições estipulada no contrato, em outras palavras, um evento futuro e incerto gera o inadimplemento contratual, em decorrência de lei.
Sendo assim, é essencial a manifestação judicial, que nada mais é do que a interpelação judicial pondo fim ao contrato. Pois, no contrato não esta presente a clausula resolutiva expressa. É necessária a provocação da justiça, mostrando o fato.
RESILIÇÃO CONTRATUAL
Quando as partes contratuais querem extinguir o contrato ao qual firmaram e dar início a um novo contrato, estando eles permitidos por meio de lei, por que tem-se a presença de um direito potestivo. Ela pode ocorrer de 2 (duas) maneiras: resilição bilateral; resilição unilateral.
Resilição bilateral
A resilição bilateral ou distrato é a manifestação de ambas as partes envolvidas no contrato, querendo por fim a ele, de comum acordo, voluntariamente, entretanto, querem dar inicio a um novo contrato, ou seja, pretende-se por fim ao que estão envolvidos e iniciar um novo contrato. Isto é permitido, contudo, é necessário apenas seguir as formalidades do contrato anterior, sob pena de nulidade do negocio jurídico por não obedecer a formalidade essencial para a sua validade.
Resilição unilateral
A lei explicita ou implicitamente quando dá a uma das partes o direito potestativo. Este pode por declaração sua, ou seja, uma única vontade, extinguir a relação contratual.
EXTINÇÃO POR MORTE DE UM DOS CONTRATANTES
O contrato pode chegar ao fim, antes de sua conclusão normal, através da morte de uma das partes, que tinha obrigações intuitu personae ou personalíssimas para serem cumpridas, denominado de cessão contratual. A extinção é concretizada de pleno direito.
ARTIGOS : 474 CC – Cláusula Resolutiva, 476 Exceção de contrato não cumprido,478 teoria da imprevisão.	Comment by user: im
Ler artigos 393,399,927 PU
Aula 04.09.2017 – GARANTIAS LEGAIS
DIRIGISMO CONTRATUAL
O dirigismo contratual caracteriza-se pela intervenção do estado por meio de legislação específica com objetivo de valer a prevalência do interesse coletivo, protegendo o economicamente mais fraco do domínio do poderoso, minimizando as desigualdades entre as partes, dirigindo a atividade econômica e a atividade contratual de modo a corresponder às exigências 
fundamentais da justiça social ou distributiva e da garantia a todos da existência digna, garantindo a resolução do contrato por onerosidade excessiva ou em caso de perigo, mesmo que contrarie a autonomia da vontade.
É uma política do Estado para dar superioridade jurídica a classes economicamente fracas como o consumidor, o devedor, o trabalhador e o inquilino (art. 423 do CC; art 47 da lei 8.078/90 e art. 620 do CPC). Entende parte da doutrina, especialmente no Direito do Trabalho, que “in dubio pro misero”, ou seja, na dúvida deve-se favorecer a parte mais pobre.
Vicio redibitório (441 a 446)
Vícios redibitórios: são os defeitos contemporâneos ocultos e graves que desvalorizam ou tornam imprestável a coisa objeto de contrato bilateral e oneroso (441). Tais defeitos vão redibir o contrato, tornando-o sem efeito.  Aplica-se aos contratos de compra e venda, troca, locação, doação onerosa (pú do 441) e nadação em pagamento (revisem o 356). Exemplos: comprar um cavalo manco ou estéril; alugar uma casa que tem muitas goteiras; receber em pagamento um carro que aquece o motor nas subidas, etc. Em todos esses exemplos poderemos aplicar a teoria dos vícios redibitórios para duas consequências, a critério do adquirente: a) desfazer o negócio,(ação redibitótia ou edelícia) rejeitar a coisa e receber o dinheiro de volta; b) ficar com a coisa defeituosa e pedir um abatimento no preço (442)(ação estimativa).  Justifica-se  a teoria dos VR pois toda obrigação não só deve ser cumprida, como deve ser bem cumprida. Uma obrigação não cumprida gera inadimplemento, uma obrigação mal cumprida gera vício redibitório. Para caracterizar um vício redibitório o defeito precisa ser contemporâneo, ou seja, existir na época da aquisição (444), pois se o defeito surge depois o ônus será do atual proprietário, afinal res perit domino ( = a coisa perece para o dono, ou o prejuízo pela perda espontânea da coisa deve ser suportado pelo dono). Além de contemporâneo o defeito deve ser oculto, ou seja, não estar visível, pois se estiver nítido e mesmo assim o adquirente aceitar, é porque conhecia as condições da coisa (ex: carro arranhado, cavalo com uma perna menor do que a outra, casa com as telhas quebradas, etc).  Se o vício é oculto, porém do conhecimento do alienante que agiu de má-fé, este responderá também por perdas e danos (422, 443). Além de contemporâneo e oculto, o defeito precisa ser grave, e só a riqueza do caso concreto e a razoabilidade do Juiz é que saberão definir o que é grave ou não. Existe um prazo decadencial na lei para o adquirente reclamar o vício, prazo que se inicia com o surgimento do defeito (ex: o adquirente só vai sabe se uma casa tem goteira quando chover, 445 e §§ 1º e 2º ).
Para ocorrer deve conter 4 requisitos simultaneamente:
Onerosidade – A garantia só se aplica em contrato oneroso
Oculto – O defeito deve ser não aparente
Anterioridade – O defeito dever ser anterior a aquisição 
Impropriedade – O defeito deve tornar a coisa imprópria.
Prazos : Os prazos para pleitear vícios redibitórios são decadenciais sendo de 30 dias para bens móveis e 1 ano para bens imóveis. Os prazos são reduzidos pela metade quando o adquirente já estiver em posse do objeto por ocasião da sua aquisição.
Quando o vicio for constatado após o prazo este será alargado passando a ser de 180 dias para os bens móveis e 1 anos para os bens imóveis.
EVICÇÃO (art 447)
4 – evicção: a evicção garante o comprador contra os defeitos jurídicos da coisa, enquanto os vícios redibitórios garantem o adquirente contra os defeitos materiais. 
Evicção vem do verbo evincere, que significa “ser vencido”. Aplica-se à compra e venda e troca (bilateral), mas nas doações não (unilaterais). Conceito: é a perda da coisa em virtude de sentença que reconhece a outrém direito anterior sobre ela. Ex: A é filho único e com a morte de seu pai herda todos os bens, inclusive uma casa na praia; A então vende esta casa a B, eis que aparece um testamento do falecido pai determinando que aquela casa pertenceria a C; verificada pelo Juiz a veracidade do testamento, desfaz-se então a venda, entrega-se a casa a C e A devolve o dinheiro a B.  Chamamos de evicto o adquirente, no exemplo é B, é a pessoa que comprou a casa e que vai perdê-la, recebendo porém o dinheiro de volta e os direitos decorrentes da evicção previstos no art. 450. Evicta é a coisa, é a casa da praia. Evictor é o terceiro reivindicante, é C, que vence. Alienante é A, é aquele que vendeu a coisa que não era sua, e mesmo sem saber disso, mesmo de boa-fé, assume os riscos da evicção (447).  O contrato pode excluir a cláusula da evicção, ou até reforçá-la (ex: se ocorrer a evicção, o alienante se compromete a devolver ao evicto o dobro do preço pago, 448).   Se a evicção ocorrer numa doação, o evicto não perde nada, pois não pagou pela coisa, apenas vai deixar de ganhar.  Fundamento da evicção: justifica-se na obrigação do alienante de garantir ao comprador a propriedade da coisa transmitida, e que ninguém vai interferir no uso dessa coisa
Quanto às espécies, a evicção pode ser parcial e total. Seja total ou parcial, o preço a ser restituído será o do valor da coisa, na época em que se evenceu (se perdeu), e proporcional ao desfalque sofrido no caso de evicção parcial, na forma do parágrafo único do art.450 do C.C.
Na evicção parcial, ou seja, de perda não integral da coisa alienada (por exemplo, a reivindicação de parte de livros de uma biblioteca, de parte de um terreno adquirido ou de alguns animais de uma fazenda comprada de “porteira fechada”), poderá p evicto optar entre a dissolução do contrato ou da restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Caso não seja considerável a evicção (circunstância que deverá ser aferida pelo juiz no caso concreto), terá direito apenas à indenização (art. 455 do C.C.).
Vale lembrar que para a propositura da ação edilícia deve ser observado o prazo prescricional de 3 (três) anos, na forma do art. 206, § 3º, V, do C.C. Pois o que se 
verifica no caso da evicção é uma pretensão de reparação civil, pois o alienante acabou por gerar um dano no patrimônio do adquirente evicto, por submeter um bem, que não era seu, mas sim do terceiro evictor.
É importante estarmos atentos ao tema referente à exclusão, à diminuição ou ao aumento da garantia da evicção.
Para isso basta observarmos o art. 448 do C.C.:
“Art. 448 – Podem as parte, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.”
As possibilidades descritas no artigo acima sempre decorrerá de cláusula expressa, nunca podendo, pois ser implícita, consoante deflui claramente da primeira parte do dispositivo.
Portanto, se as partes resolverem aumentar (extensão da garantia) o direito do adquirente – estabelecendo uma multa caso se consume a perda, por exemplo; abater a garantia de indenização pelos eventuais frutos restituídos (diminuição da garantia); ou bem assim, excluírem totalmente a responsabilidade pela evicção, somente poderão fazê-lo por cláusula expressa constante do contrato firmado.
Lado outro, é importante salientar que existe uma hipótese de exclusão legal da garantia, que é a prevista no art. 457 do C.C., que proíbe o adquirente de demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO (439,440...)
Na promessa de fato de terceiro: é a possibilidade de um contratante obrigar-se perante outro a obter de terceiro determinada obrigação, sob pena de responder por perdas e danos. Ex: um promotor de eventos promete ao dono de uma casa de shows trazer um artista para cantar na cidade. Se o artista não vier, o promotor será responsabilizado (439). Diferente da estipulação em favor de terceiro, vista acima, o promotor não vai beneficiar o artista, vai sim se responsabilizar pela sua apresentação. O artista não integra o contrato inicial entre o promotor e o dono da casa de shows, mas sim participará de um segundo contrato com o promotor do evento.
CONTRATO COM PESSOA A DECLARAR (467 a 471)
Nessa modalidade contratual pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes. Essa avença é comum nos compromissos de compra e venda de imóveis, em que o compromissário comprador reserva para si a opção de receber a escritura definitiva ou indicar terceiro para nela figurar como adquirente. Feita validamente, a pessoa nomeada adquire os direitos e assume as obrigações do contrato com efeito retroativo. Pode aplicar-se a toda espécie de contrato que, pela sua natureza, não demonstre incompatibilidade. Participam desse contrato: o promitente, que assume o compromisso de reconhecer o amicus ou eligendo; o estipulante, que pactua em seu favor a cláusula de substituição; e o electus, que, validamente nomeado, aceita sua indicação, que é comunicada ao promitente. A validade do negócio requer capacidade e legitimaçãode todos os personagens no momento da estipulação do contrato.
Espécies de Compra e Venda
Venda ad mensuram e ad corpus: estas duas espécies de Compra e Venda se aplicam a imóveis. A venda é ad mensuram quando se determina a área do imóvel vendido (ex: fazenda de cem hectares, terreno com mil metros quadrados) ou o preço de cada metro ou hectare (ex: mil reais cada metro quadrado, dez mil reais por hectare); o erro no tamanho do imóvel traz consequências conforme art 500. 
Já na venda ad corpus adquire-se coisa certa e que se presume conhecida pelo comprador (ex: Fazenda São João, Engenho Limoeiro), de modo que  não se pode falar de abatimento do preço (§ 3º do art. 500). Na venda ad corpusexiste uma presunção absoluta de que  o comprador conhecia o imóvel, sua extensão e suas divisas. Falando de presunção, em direito a presunção pode ser absoluta (jure et de jure) ou relativa (juris tantum): a presunção absoluta não admite prova em contrário (exs: 158, 1.238), a relativa sim (ex: 322).
            Cláusulas especiais à compra e venda: estas cláusulas modificam o contrato e são opcionais, podem ou não estar presentes nos contratos de CeV, a critério das partes:
            a) retrovenda: cláusula pela qual o vendedor, em acordo com o comprador, fica com o direito de, em até três anos, recomprar o imóvel vendido, devolvendo o preço e todas as despesas feitas pelo comprador (505). Não se aplica a móveis, só a imóveis. Imaginem que uma pessoa em dificuldades financeiras precisa vender uma casa que foi dos seus antepassados, usa então a retrovenda para ter uma chance de em três anos readquirir a casa pela qual tem estima. É cláusula rara porque é onerosa para o vendedor, mas não deixa de ser útil para quem está em dificuldade transitória. É também conhecida pela doutrina como pacto de resgate ou de retrato. A retrovenda é de iniciativa do vendedor e torna inexistente a venda originária, reconduzindo os contratantes à situação anterior ao contrato. Não será necessário novo contrato de compra e venda, e nem novo pagamento de imposto de transmissão se o vendedor exercer seu poder. O comprador se torna dono da coisa, mas sua propriedade não é plena e sim resolúvel, ou seja, pode ser resolvida (= extinta) se o vendedor exercer a opção.  É direito potestativo do vendedor exercer a retrovenda, de modo que o comprador não pode se opor (506). A cláusula de retrovenda é registrada em Cartório de Imóveis, de modo que se torna pública e vale contra todos, assim se um terceiro adquirir tal imóvel fica sujeito também  à retrovenda (507 – jamais comprem um imóvel sem verificar o registro no Cartório de Imóveis). A retrovenda se extingue pelo seu exercício, pela decadência do prazo de três anos, pela destruição do imóvel (ex: incêndio, desmoronamento) ou pela renúncia do vendedor a esta cláusula.
b) venda a contento: esta cláusula, caso inserida pelas partes, permite desfazer o contrato se o comprador não gostar da coisa adquirida (ex: vendo um carro com prazo de alguns dias para o comprador experimentar o veículo; outro exemplo que vocês vão estudar em Direito do Consumidor: lojas que vendem produtos pelos correios também costumam dar prazo para o comprador provar o bem). O comprador não precisa dar os motivos caso não queira ficar com o bem, sendo direito potestativo do comprador exercer esta cláusula, e o vendedor não pode discutir ou impugnar essa manifestação. Direito potestativo é aquele que é exercido sem oposição da outra parte, como o direito do patrão de demitir o empregado. A venda a contento tem duas espécies: 1) suspensiva: nesta venda a contento o comprador não paga o preço e adquire a coisa por empréstimo. Se gostar paga o preço e adquire a coisa, se não gostar devolve sem dar explicações (510). Como a coisa é do vendedor, se a coisa perecer enquanto o comprador experimenta, o prejuízo será do vendedor, afinal res perit domino (= a coisa perece para o dono). No art 509 temos a venda ad gustum (degustação) aplicável a gêneros alimentícios.  Tanto na venda a contento do 509 como na venda sujeita a prova do 510 o comprador fica como comodatário (= empréstimo, 511). 2) resolutiva: nesta segunda espécie, o comprador paga o preço e adquire a coisa como dono, se não gostar devolve a coisa, desfaz a compra e exige o dinheiro de volta. Caso a coisa venha a perecer durante a prova o prejuízo aqui será do comprador. Se as partes não estipularem prazo para a prova do bem, o vendedor deverá intimar o comprador para se manifestar (512). 
            c) preempção ou preferência: cláusula que obriga o comprador de coisa móvel ou imóvel a oferecê-la ao vendedor caso resolva aliená-la a um terceiro, a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência. Na preempção o adquirente admite que, caso receba uma oferta de terceiro, dará preferência ao vendedor para que a coisa retorne a seu patrimônio (513). Exige-se duas condições: que o comprador queira vender (514) e que o vendedor (ex-dono) pague o mesmo preço oferecido pelo terceiro, e não o preço pelo qual vendeu (515). Qual o prazo desta cláusula?  Resposta: pú do 513 c/c 516, então tratando-se de imóvel, se o comprador quiser vender a um terceiro em até dois anos após a compra, o vendedor terá sessenta dias para se manifestar. É direito personalíssimo (520). A preferência possui duas espécies: a) convencional: depende de contrato/de acordo de vontades, é a preferência que nos interessa; b) legal: interessa ao Direito Público, quando, por exemplo, o Estado desapropria uma casa para fazer uma rua, depois desiste, cabe então preferência ao ex-dono para readquirir o imóvel (519 – é conhecida como retrocessão de Direito Administrativo, sendo uma cláusula implícita em toda desapropriação). Na preferência não cabe ação real (na retrocessão sim), então se o comprador vende a um terceiro sem oferecer ao vendedor, o vendedor não poderá recuperar a casa do terceiro, poderá apenas exigir uma indenização do comprador que não respeitou a cláusula da preempção (518).  A preferência difere da retrovenda, explicada na aula passada, por cinco motivos: 1) a preferência não precisa de registro em Cartório de Imóveis e nem constar na escritura pública; 2) na preferência a iniciativa é do comprador em querer vender, enquanto na retrovenda é o vendedor que tem a iniciativa e a faculdade de comprar de volta; 3) a retrovenda só se aplica a imóveis, com efeito real (507, in fine), e a preferência a móveis e imóveis, sem efeito real (518); 4) na retrovenda se extingue uma venda, aqui na preferência se celebra novo contrato; 5) o direito à retrovenda se transmite aos herdeiros (507), o direito à preferência não (520).
            d) venda com reserva de domínio: é aplicável na venda a prazo de bens móveis individualizáveis e duráveis (ex: carros, geladeiras, máquinas, 523). O leasing, que veremos em breve, e a alienação fiduciária em garantia, assunto de Civil 5, também têm a mesma aplicação, só que dos três a AFG é a preferida do mercado justamente por ser mais segura/vantajosa para o vendedor. Vejamos hoje venda com reserva de domínio: é a cláusula pela qual o comprador assume a posse da coisa, mas só se torna seu proprietári oapós pagar o preço integral (521). Não se aplica a imóveis, só a móveis comprados a prazo. Para os imóveis comprados a prazo existe o direito do promitente comprador, do art. 1417, assunto de Civil 5. Posse e propriedade são conceitos que vocês vão estudar no próximo semestre, mas já dá para entender que, na VRD o comprador ocupa a coisa mas só se torna seu dono quando pagar todas as prestações. O normal é a simples tradição já transmitir a propriedade, mas na VRD, além da tradição, o vendedor exige o pagamento integral do preço. Como o comprador não é dono da coisa, caso as prestações não sejam pagas o vendedor poderá, através do Juiz, recuperar a coisa que é sua, ao invés de exigir apenas as perdas e danos por descumprimento do contrato (389, 526).  O comprador não pode atrasar o pagamento das prestações, mas pode antecipá-las (133). A coisa precisa serindividualizada, ter caracterização detalhada (ex: cor, modelo, ano, placa, número do chassis, número do motor, etc.) para permitir a apreensão judicial.  A VRD não se trata de contrato preliminar, mas sim de contrato definitivo com cláusula de reserva de domínio. Sem cláusula expressa, não há VRD, mas simples venda a prazo, tornando-se o comprador dono pela tradição, de modo que o não pagamento das prestações se resolve em perdas e danos e pronto (522).  Para o vendedor a VRD é mais segura do que a venda simples, pois a coisa fica como garantia. Mas se a coisa for retomada pelo vendedor ele não poderá ficar com ela, e sim terá que vendê-la para cobrir seu prejuízo e devolver o excedente ao comprador (527, 1364). Como a coisa pertence ao vendedor até o pagamento de todas as prestações, o prejuízo pela sua destruição em caso de furto/acidente deveria ser do vendedor, afinal vocês sabem que res perit domino ( = a coisa perece para o dono). Porém aqui na VRD existe uma exceção a este princípio, de modo que res perit emptoris ( = a coisa perece para o comprador, 524), e deve ser assim afinal o vendedor-proprietário não tem o menor controle sobre o uso da coisa e se o prejuízo fosse seu poderia ensejar muitas fraudes. A VRD exige forma escrita, não pode ser verbal, mas dispensa escritura pública, basta o instrumento particular (522). Este registro a que o artigo 522 se refere não é o registro imobiliário, afinal a VRD só se aplica a móveis; este é o registro no Cartório de Títulos e Documentos mas a jurisprudência dispensa tal registro. Se a coisa for vendida pelo comprador a terceiros a venda deve ser desfeita, afinal o comprador não é dono ainda, não podendo vender o que não é seu. Mas se o terceiro estava de boa-fé e desconhecia a cláusula de reserva de domínio, a venda pode prevalecer conforme parte final do art. 523. O legislador optou pela segurança jurídica do terceiro ao invés do direito de propriedade do vendedor, o que vocês acham? Reflitam!
            e) venda sobre documentos: interessa ao comércio exterior, e vocês vão estudá-la em Direito Empresarial/Comercial.
            Fim do contrato de compra e venda.