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Para melhor compreender a evolução e os contornos atuais do contrato de Locação é importante termos em mente algumas características do cenário sócio-jurídico no início da vigência do Código Civil de 1916. 
Na primeira metade do século XX vivíamos em um país pré-industrial, predominantemente agrário. As relações locatícias eram norteadas pelos contratos. Tais contratos refletiam um estado burguês e liberal, em um sistema fechado, onde predominava o sentido de igualdade apenas formal.
 Em uma sociedade caracterizada pela concentração financeira e patrimonial, poucos eram cidadãos proprietários de terras e capital. Paulatinamente, ainda na vigência do CC/16, passa-se do estado liberal para o social. Explosão demográfica, massificação contratual e desordenação dos centros urbanos são características deste novo cenário. 
O civilismo clássico, essencialmente individualista, declina em face da ascensão dos direitos e garantias sociais. Em uma nova realidade econômica, leis especiais, extravagantes dando origem aos microssistemas. Neste sentido, de maior proteção ao mais fraco, pode-se citar: ECA, CLT, lei de condomínios, estatuto da mulher casada e, no ponto que nos interessa, lei do inquilinato.
A Lei 8245, de certo modo, moraliza e regulariza as relações locatícias do país. Traz providências de cunho material e processual, criando um sistema próprio. Cuida apenas dos bens imóveis (8.245), incluindo a locação residencial, não residencial e por temporada. Deve-se lembrar que o grande déficit de moradia e a inspiração da Constituição Federal, que traz o direito à moradia como fundamental. 
É neste contexto, de valorização dos microssistemas, déficit de moradia e constitucionalização do direito civil, que surge a Lei 12.112/2009, que entrou em vigor em 25 de janeiro de 2010, após vacatio legis de 45 dias. Essa lei não revogou a 8.245. Trouxe apenas algumas alterações importantes em pontos relevantes.
 A nova lei de locações não atinge os contratos anteriores (seu efeito é ex nunc), mas só os contratos posteriores á vigência da nova lei. Mas há divergências de posições. Há juízes que receberam tal lei no efeito ex tunc. 
Uma mudança relevante: O prazo de locações vinha sendo de 30 meses. A vigência do contrato permaneceu igual ao da lei anterior. O locador tinha direito à denúncia vazia e ficava privilegiado pela possibilidade de prorrogação, caso permanecesse no imóvel e não houvesse oposição do locador. Com o direito à renovação automática, transformava-se em contrato por tempo indeterminado. Agora o inquilino somente poderá permanecer no imóvel se cobrir a oferta que o locador recebeu (valor de locação), findo o prazo do contrato de locação. Ou seja, se o dono do imóvel receber uma oferta melhor, ele submeterá tal valor ao inquilino para ver se este cobre. Caso não aceite, o locador estará livre para locar ao melhor ofertante. Questão que talvez seja difícil é a prova desta oferta mais vantajosa. 
Outra alteração está na rescisão do contrato de locação, no sentido de se cobrar multa pro rata ao tempo que faltava para findar o contrato. Trata-se de prática já corrente no mercado imobiliário. Assim, por exemplo, se o contrato é de 30 meses e só se passaram 15, em vez de pagar a multa toda, pagará – proporcionalmente – a metade. 
Sobre alterações no valor da locação (não confundir com reajuste para recompor o valor da moeda), como crescimento, benfeitorias, a nova lei busca coibir aumentos abusivos. Com a nova lei o Juiz fixará um valor provisório do aluguel (nas revisionais), limitado esse valor a 80% do valor corrente. Ou seja, parece que deverá haver uma avaliação, ou 3 avaliações e com base nisso, o juiz deverá limitar o valor obtido nas avaliações a 80% na ação judicial. 
Houve inovação quanto à continuidade da locação por cônjuges e companheiros em caso de separação. Na lei antiga havia dificuldades para findar a locação ou para retirar um deles do imóvel. Com a nova lei, fica responsável pela locação o cônjuge que permanecer no imóvel. Aí, dependendo do caso, surgirá o direito de regresso contra o outro cônjuge. 
Novidade é o chamado despejo Sumário. (art. 59). Passa-se a prever contrato de locação sem garantia fiador ou seguro-fiança). Neste caso, o locatário pode ser sumariamente despejado, caso se torne inadimplente. Na lei antiga, havia um prazo de 14 meses para tirar o inadimplente do imóvel.
Com a nova lei, o tempo deverá reduzir-se sensivelmente, talvez no máximo uns 7 meses. Não havendo fiador, haverá citação do réu em 15 dias na para que desocupe o imóvel em 30 dias. Então, este terá no máximo um prazo de 45 dias para desocupar o imóvel. Alguns criticam o dispositivo e já há uma Adin, alegando afronta o art. 1º e 5º da CF, que fala dos direitos da igualdade, da moradia. 
Em relação ao fiador, há novidades. Este passa a ter que comprovar a renda não só no início mas também nas renovações do contrato. O fiador passa a poder se desonerar da fiança a qualquer momento, desde que haja notificação da exoneração. Com a nova lei, ele permanece responsável pela garantia por 120 dias, a partir da notificação. Além desta hipótese, se o casal se separar ou romper a união estável, o fiador poderá se exonerar da fiança, caso o faça em até 30 dias da comunicação do rompimento. Todavia, neste caso continua responsável por até 6 meses.