laudo involutivo processo casa de vigario

Prévia do material em texto

LAUDO PERICIAL
Processo nº 
Requerente: Estado do Rio de Janeiro
Requerido: 
Ação de Desapropriação
Data da vistoria: 11 de setembro de 2014
1 – Princípios e Ressalvas
O Laudo Pericial observou criteriosamente os seguintes princípios fundamentais:
O Laudo Pericial foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional (CREA / CONFEA);
Os honorários profissionais do Perito não estão, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste laudo;
O Perito não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo, nem contempla, tanto no momento atual, quanto no futuro, qualquer interesse nos bens relativos a esta perícia;
No melhor conhecimento e crédito do Perito, as análises, opiniões e conclusões expressadas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências e levantamentos verdadeiros e corretos, de acordo com os padrões normalmente aceitos.
2 – Objetivo
Apurar o valor de mercado do terreno e o valor de reedição de benfeitorias atingidas pela desapropriação para fins de arbitramento na presente Ação.
Decisão do Juízo (fls. 741):
“Ademais, considerando, que o art. 26 do Dec. Lei n. 3.365/41, determina que a quantia a ser paga pelo imóvel desapropriado deve refletir o justo valor da indenização, de acordo com o preço atual de mercado do bem, determino a realização de nova perícia avaliatória.”
3 – Vistoria
A vistoria foi realizada no dia 11 de setembro de 2014 às 10:00 hs no local do imóvel desapropriado, situado na rua XXXXXX esquina com a avenida XXXXXXX número XXXXX, Copacabana, Rio de Janeiro – RJ. Os assistentes técnicos das partes, Sr. XXXXXX representando o Estado e o Sr. XXXXXX representando o Espólio, acompanharam as diligências. 
	No local atualmente está sendo construído a ...........
Foto do Imóvel
4 – Descrição do Imóvel Objeto desta Ação
No imóvel desapropriado, constituído de terreno e benfeitorias, funcionou um bar restaurante e discoteca.
4.1 - Terreno
 
Conforme o RGI o “prédio na rua XXXXX n. XX, esquina da avenida XXXXXXXX n. XXX e respectivo terreno que mede 27,00 m de frente, 30,00 m nos fundos, por 55,00 m a esquerda e a direita, confrontando com a direita coma rua XXXXXXXXXXX, a esquerda com a avenida XXXXXXXX e nos fundos com o n. XXXXXX da Avenida XXXXXX”. 
O terreno é plano.
A área do terreno de acordo com o RGI é de 1.567,50 m2. A área real do lote é de 1.290,00 m2, descontando o “recuo frontal obrigatório” previsto no PAA 6742 e considerando a supressão de curva de concordância entre o lado par da Rua XXXXXXXX e a Av. XXXXXXXXX prevista no PAA 4.818, já efetuados. O “relatório de informações urbanísticas” da Secretária Municipal de Urbanismo (SMU) para endereço do imóvel desapropriado consta em anexo. 
A área real do lote e outras premissas referentes ao aproveitamento eficiente do imóvel desapropriado foram confirmadas em consulta à DLF de Botafogo, no dia 23/10 as 14:40 hs com o arquiteto da prefeitura Sr. XXXXXXX.
4.2 - Benfeitorias
No imóvel desapropriado havia um prédio comercial em estado de conservação entre bom e regular e idade aparente de 20 anos, constituído de subsolo, térreo, 1o andar, 2o andar, conforme demonstrado a seguir: 
Subsolo: Garagem com acesso por uma rampa. Piso cimentado, pilares e paredes emboçados e pintados e o teto em estrutura de concreto aparente.
Térreo: Composto por áreas distintas. A esquerda havia o hall de entrada e a escada de acesso a Danceteria. A direita estava o restaurante e bar Sobre as Ondas, e nos fundos toda a infra estrutura de serviços. O restaurante no térreo é constituído de um salão onde o piso encontra-se revestido em placas de granito polidas, as paredes em tijolos maciços aparentes e os tetos em forro de gesso com iluminação indireta e as vigas revestidas em lambris de madeira. No acesso a danceteria havia um hall e uma escada larga revestido com tapetes e espelhos. Na cozinha o piso era de granito e as paredes revestidas em azulejo até o teto e o teto em gesso. Os depósitos tinham os pisos cimentados e as paredes emboçadas e teto em gesso.
1o Pavimento: 
Restaurante
Uma escada em granito com paredes emboçadas e pintadas dava acesso ao restaurante Sobre as Ondas, constituído de um salão e um varandão, com um bar e pista de dança. Piso revestido com granito polido, paredes revestidas de espelhos e lambris de madeira e o teto em forro de gesso. 
Danceteria
Constituída de um salão com um jirau na parte superior, com pista de dança, bar e 2 banheiros. O piso revestido de granito preto e branco e tapetes. Duas escadas davam acesso ao Jirau, onde haviam mais dois banheiros.
2o Pavimento: 
Uma escada com piso cimentado e paredes emboçadas e pintadas. Constituído por lavanderia, banheiro, vestiário, 3 compartimentos para equipamentos de ar condicionado, um compartimento para máquina de gelo, um depósito e uma área descoberta onde haviam torres de refrigeração. 
 
TABELA COM ÁREA DAS BENFEITORIAS
A área construída equivalente é de 3.131 m² conforme memória de cálculo descrita acima e plantas que constam dos Autos (fls. 400 a 404). 
5 – Avaliação do Imóvel
O imóvel desapropriado, objeto desta lide, é constituído de terreno e benfeitorias, conforme descrito a seguir.
5.1 – Avaliação do Terreno
A metodologia adotada para a avaliação do terreno (prevista na NBR 14653-2) é o método involutivo, que identifica o valor de mercado do bem baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se premissas realistas para execução e comercialização do produto. 
A metodologia adotada foi considerada a mais adequada para o caso em tela, visto que praticamente não existem dados amostrais semelhantes ao avaliando que nos permitisse adotar o método comparativo direto. 
O método involutivo é composto pelas seguintes fases: adoção de um projeto hipotético para o imóvel, pesquisa de valores, previsão de receitas, levantamento do custo de produção, previsão de despesas adicionais, margem de lucro do incorporador, prazos e taxas financeiras, e o cálculo do valor do terreno.
5.1.1 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando.
A área do terreno de acordo com o RGI é de 1.567,50 m2. A área real do lote é de 1.290,00 m2, descontando o “recuo frontal obrigatório” previsto no PAA 6742 e considerando a supressão de curva de concordância entre o lado par da Rua XXXXXX e a Av. XXXXXXX previsto no PAA 4.818, já efetuados.
A área total edificável (A.T.E.) permitida = 3,5 x 1.290,00 = 4.515,00 m2 (anexo relatório de informações urbanísticas da SMU da prefeitura)
	O gabarito permitido no local, de acordo com o Decreto Municipal 322/76 e PAL 22.351, são 12 pavimentos. No entanto a legislação municipal não permite o sombreamento do calçadão nem da areia da praia. Considerando o sombreamento no horário mais restritivo, que é solstício de inverno as 16:00 hs, e a barreira de edifícios na rua XXXXXXXX, a altura prevista que seria permitida pela Prefeitura em casos semelhantes é de 26 metros de altura (gabarito) no alinhamento da Avenida XXXXXXXXX. Considerando pé direito de 2,85 m, são possíveis 9 pavimentos mais uma cobertura recuada, visto que a altura possível aumenta progressivamente em direção à rua XXXXXXXXXX. 
VISTA PARCIAL DA PLANTA DO PAL 22.351
	A taxa de ocupação permitida é de 70%. Com lâmina de projeção máxima de 1.290,00 x 70% = 903,00 m2.
	
A solução proposta de aproveitamento eficiente dentro dos limites descritos acima é um prédio residencial constituído por dois subsolos de garagem, térreo, PUC (pavimento de uso comum), 7 pavimentos tipo e cobertura recuada.A área total edificável (A.T.E.) do projeto hipotético está dentro dos padrões estabelecidos pelo Plano Diretor para a localidade = (602 m2 por pavimento tipo x 7 pavimentos tipo) + 301 m2 (cobertura recuada) = 4.515,00 m2. 
O pavimento tipo com 602 m2 seria composto por 4 apartamentos e área de uso comum como hall e corredor comum, vãos para elevadores e circulação de ar e escada (10%). Os apartamentos teriam cada um 135,50 m2 de área privativa fechada mais 20% de varanda (27,00 m2). A equivalência adotada para a varanda é de 75%. A área privativa equivalente (APE) de cada apartamento tipo é de 155,75 m2 (APE = 135,5 + 75% x 27,00). Seriam 24 apartamentos (4 por andar x 6 andares) com esta configuração, sendo 12 unidades frontais para a praia e 12 unidades de fundos (com vista lateral para a praia e frontal para a rua XXXXXXXXXXx).
No último pavimento haveriam 4 apartamentos duplex, cada um com 155,75 m2 de área equivalente privativa no primeiro andar de cobertura e mais o terraço, com 75,25 m2 cada um de área privativa fechada e 75,25 m2 de área privativa descoberta. A equivalência adotada para a área descoberta do terraço é de 30% e da área coberta é de 90%. A área privativa equivalente de cada apartamento de cobertura (APEC) é de 246,05 m2 (APEC=155,75 + 75,25 x 90% + 75,25 x 30%).
	O empreendimento hipotético é constituído por 24 (vinte e quatro) apartamentos tipo com 155,75 m2 de área privativa equivalente e três vagas de garagem, sendo 12 apartamentos de fundos (voltados para a Rua XXXXXXXXX) e 12 apartamentos frontais (para a Avenida XXXXXXXX); e 4 (quatro) apartamentos de cobertura (duplex) com 246,05 m2 de área privativa equivalente e quatro vagas de garagem cada um. 
5.1.2 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores dos apartamentos do projeto hipotético foi realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada, que são os 28 apartamentos detalhados no item anterior. 
	Vale registrar que a decisão do Juízo (fls. 741, data 24/10/2013) determinou que “a quantia a ser paga pelo imóvel desapropriado deve refletir o justo valor da indenização, de acordo com o preço atual de mercado do bem”.
O método adotado foi o “Comparativo de Dados de Mercado”, previsto pela NBR 14653-2 e recomendado pelo IEL – Instituto de Engenharia Legal, que é baseado na comparação de dados de transações com imóveis semelhantes ao avaliando, utilizando critérios adequados para considerar as diferenças existentes entre os mesmos. 
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. 
A pesquisa dos elementos da amostra, as fontes, os fatores e o quadro de homogeneização e a análise estatística dos elementos constam em anexo.
O valor médio homogeneizado por m² para o apartamento tipo (frontal) é de R$ 22.568,00 por m2. O valor atual de mercado de cada apartamento tipo (frontal) do projeto hipotético seria R$ 3.514.966,00 por unidade. São 12 apartamentos tipo, frontais, com 155,75 m2 de área privativa equivalente cada e três vagas de garagem. O valor atual de mercado de cada apartamento de cobertura (frontal) do projeto hipotético seria R$ 5.722.793,00 por unidade. São 2 apartamentos de cobertura, frontais, com 246,05 m2 de área privativa equivalente cada e quatro vagas de garagem.
O valor médio homogeneizado por m² para o apartamento de fundos (com vista lateral da praia) é de R$ 18.878,00 por m2. O valor atual de mercado de cada apartamento tipo (fundos) do projeto hipotético seria R$ 2.940.249,00 por unidade. São 12 apartamentos tipo, fundos, com 155,75 m2 de área privativa equivalente cada e três vagas de garagem. O valor atual de mercado de cada apartamento de cobertura (fundos) do projeto hipotético seria R$ 4.787.083,00 por unidade. São 2 apartamentos de cobertura, frontais, com 246,05 m2 de área privativa equivalente cada e quatro vagas de garagem.
5.1.3 Previsão de receitas
A previsão de receitas com a venda das unidades do projeto hipotético é de R$ 98.482.327,00 (noventa e oito milhões, quatrocentos e oitenta e dois mil, trezentos e vinte e sete reais).
5.1.4 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.
	A área equivalente de construção do empreendimento é igual a 7.267 m2, conforme descrito na tabela no item 5.1.1 deste laudo. O CUB equivalente é o R16A do Siduscon RJ, que corresponde a R$ 1.544,11 por m2 em setembro de 2014 (em anexo). O CUB não contempla custos com instalações mecânicas como por exemplo elevadores, isto posto, devemos considerar um fator (“Finstalações”) para incorporar aspectos referentes à estas instalações ao custo de produção.
O fator denominado “Finstalações” é igual a 10%, considerado com base na planilha de Caricchio em anexo. O BDI (custos indiretos de produçao) adotado é de 40%.
Desta forma o cálculo do custo de produção (CP) é a área equivalente de construção vezes o custo unitário de construção vezes o BDI.
CP = Aequiv. x Custo Unitário de Construção x (1+BDI %)
CP = Aequiv. x (CUB x (1+Finstalações)) x (1+BDI %)
CP = 7.267,00 m2 x R$ 1.544,11 / m2 x (1+10%) x (1+40%)
CP = R$ 17.280.413,00 (dezessete milhões, duzentos e oitenta mil quatrocentos e treze reais).
5.1.5 Previsão de despesas adicionais
Devem ser incluidas na análise de retorno do empreendimento os custos com publicidade, as despesas de comercialização das unidades, despesas legais, impostos e taxas, despesas administrativas do empreendimento (fase comercial), despesas financeiras (considerando juros, investimento e prazo para retorno). As premissas adotadas devem ter relação com o que é praticado no mercado.
administração do empreendimento comercial, publicidade , despesas legais, taxas e comercialização das unidades: 
consideramos 8 % sobre a receita de vendas
tributos
consideramos 7 % sobre a receita de vendas
RET – regime especial de tributação – lei 10.931, 02/08/04
IRPJ 2,20% / CSLL 1,15% / PIS 0,65% / COFINS 3,00 %
despesas financeiras
consideramos 3 % sobre a receita de vendas
d) taxas (laudêmio)
consideramos 5% sobre o valor do terreno, imóvel foreiro à união
5.1.6 Margem de lucro do incorporador
A margem de lucro do incorporador adotada deve ter relação com o que é praticado no mercado. Desta forma, consideramos como a remuneração do incorporador 40% da margem líquida do empreendimento (ou 25% da receita do empreendimento), conforme demonstrado na tabela abaixo.
*
* retorno líquido do empreendimento
5.1.7 Cálculo do valor do terreno
O valor do terreno, expresso na tabela do item anterior (5.1.6), é o retorno líquido do empreendimento. O resultado do valor de terreno é igual a R$ 35.174.285,00 (trinta e cinco milhões, cento e setenta e quatro mil, duzentos e oitenta e cinco reais).
5.2 – Avaliação das Benfeitorias
A metodologia adotada para a avaliação das benfeitorias é a de quantificação do custo, onde utilizaremos o custo unitário básico de construção (CUB, data base de setembro/14) multiplicado pela área equivalente e depreciado pelo critério de Ross – Heidecke, com base na idade aparente, vida útil e estado de conservação.
Na tabela abaixo consta a memória de cálculo do custo para a reedição das benfeitorias que existiam no local na época da desapropriação, que é o resultado do custo de reprodução subtraído da parcela relativa à depreciação:
Composição do Custo de Reedição de Edificações
 Legenda: CSL8-A – comercial salas e lojas até 8 andares padrão alto (CUB set/2014)
O custo de reedição das edificações e benfeitorias existentes no imóvel, objeto destalide, soma R$ 4.444.922,00 (quatro milhões, quatrocentos e quarenta e quatro mil, novecentos e vinte e dois reais) nesta data.
6 – Quesitos da Parte Autora – fls 725
“Queira a i. Perito descrever o imóvel objeto da lide, sua localização privilegiada e as benfeitorias outrora existentes”;
Resposta: Atendido no item 4 deste laudo.
“Queira a i. Perito calcular o valor de mercado do correspondente terreno, empregando o Método Involutivo e considerando o máximo aproveitamento eficiente, em consonância com a legislação edilícia, levando a consideração que se trata do último terreno na Av. XXXXXXX que permite a construção de empreendimento de porte, o que lhe confere status de “joia rara””;
Resposta: Atendido no item 5.1 deste laudo.
“Queira a i. Perito calcular o valor das benfeitorias que outrora compunham o imóvel objeto da perícia”;
Resposta: Atendido no item 5.2 deste laudo.
“Queira a i. Perito calcular o valor de mercado do imóvel (terreno + benfeitorias)”.
Resposta: Atendido no item 8 deste laudo.
7 – Quesitos da Parte Autora – fls 819
“Queira a Sr. Perito descrever o imóvel cujo domínio útil (com as respectivas benfeitorias existentes à época do decreto de desapropriação) é objeto da presente desapropriação, mencionando, inclusive, as metragens, confrontações e geografia, se for o caso”;
Resposta: Atendido no item 4 deste laudo.
“Queira o Sr. Perito estimar o valor do imóvel levando em consideração os seguintes pontos:
2.1- Que, sendo um terreno de difícil comparação, uma vez que o universo de ofertas com as mesmas características de legislação edilícia (gabarito, volumetria etc.) é extremamente limitado, o método mais adequado, conforme preceitua a NB 14653 da ABNT, é o Método Involutivo;
2.2- A legislação urbanística vigente à época do decreto que desapropriou o imóvel em tela;
2.3- Na parte do método involutivo que envolver a avaliação das unidades do projeto hipotético proposto para o terreno, coletar os elementos amostrais da época do decreto de desapropriação;
2.4- Sobre o valor obtido, atualizar financeiramente para a data em que for concluído o laudo pericial”. 
Resposta: Prejudicado. Atendido parcialmente no item 5.1 deste laudo. Vale registrar que a decisão do Juízo (fls. 741, data 24/10/2013) determinou que “a quantia a ser paga pelo imóvel desapropriado deve refletir o justo valor da indenização, de acordo com o preço atual de mercado do bem”.
“Queira o Sr. Perito definir a parte da avaliação correspondente ao domínio útil”;
Resposta: Atendido no item 5.1 deste laudo.
“Queira o Sr. Perito prestar quaisquer outras informações relativas ao imóvel que julgar pertinentes ao deslinde da presente controvérsia”;
Resposta: Nada além do que consta do corpo do laudo.
8 – Conclusão
Em razão do exposto, o valor de mercado nesta data para o terreno desapropriado é de R$ 35.174.285,00 (trinta e cinco milhões, cento e setenta e quatro mil, duzentos e oitenta e cinco reais) e o custo para reedição, nesta data, das benfeitorias atingidas pela desapropriação é de R$ 4.444.922,00 (quatro milhões, quatrocentos e quarenta e quatro mil, novecentos e vinte e dois reais). 
9 – Encerramento
E, nada mais havendo, encerro o presente laudo ressalvando o disposto no art. 435 do CPC.
 Rio de Janeiro, 30 de outubro de 2014
 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
	 Perito do Juízo
ANEXO I
(fotos)
 
ANEXO II
(memória de cálculo e pesquisa do método comparativo para aptos do projeto hipotético)
ANEXO: Método Comparativo e Pesquisa de valores
O empreendimento hipotético é constituido por 16 apartamentos tipo com 210 m2 de área privativa equivalente e três vagas de garagem cada; e quatro coberturas com 342 m2 de área privativa equivalente e quatro vagas de garagem cada.
A pesquisa de valores foi realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada, que são os 20 apartamentos detalhados no item anterior. 
	Vale registrar que a decisão do Juízo (fls. 741) determinou que “a quantia a ser paga pelo imóvel desapropriado deve refletir o justo valor da indenização, de acordo com o preço atual de mercado do bem”
MÉTODO COMPARATIVO PARA AVALIAÇAO DAS UNIDADES DO PROJETO HIPOTÉTICO
O método adotado foi o “Comparativo de Dados de Mercado”, previsto pela NBR 14653-2 e recomendado pelo IEL – Instituto de Engenharia Legal, que é baseado na comparação de dados de transações com imóveis semelhantes ao avaliando, utilizando critérios adequados para considerar as diferenças existentes entre os mesmos. 
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. 
PESQUISA DE ELEMENTOS DA AMOSTRA
Elemento da Amostra n. 1
Localização: Avenida Atlântica com Rua Sá Ferreira, Copacabana
Fonte: Nova Aliança Imóveis (classificados O Globo 18/10/2014)
Data do contato: outubro 2014
Fone/email : (21) 3282-3500 / 2513-3083 (Sr. Charles)
Área Privativa: 200,00 m2 / Aequiv. = 195,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 4.299.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 22.046,00 / m2
Características Gerais: três vagas de garagem; apto em oferta; com varanda, bom padrão de conservação, frente para a Sá Ferreira, vista da praia.
Elemento da Amostra n. 2
Localização: Avenida Atlântica com Rua Sá Ferreira, Copacabana
Fonte: Julio Bogoricin Imóveis (classificados O Globo 18/10/2014)
Data do contato: outubro 2014
Fone/email: (21) 2187-4150 / 7714-8516 (Sra. Michele)
Área Privativa: 192,00 m2 / Aequiv.: 187,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 2.900.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 15.508,00 / m2
Características Gerais: quatro vagas de garagem; apto em oferta, frente para a Sá Ferreira, vista da praia, varanda, referência 44519, estado de conservação regular necessitando pequenos e médios reparos.
Elemento da Amostra n. 3
Localização: Avenida Atlântica posto 5, Copacabana
Fonte: Patrimóvel (classificados O Globo 18/10/2014)
Data do contato: outubro 2014
Fone/email: (21) 3539-5002 (Sr. Marcelo Maia)
Área Privativa: 231,00 m2 / Aequiv.: 231,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 4.200.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 18.181,80 / m2
Características Gerais: uma vaga de garagem; apto em oferta, frontal, referência 22068, bom estado de conservação
Elemento da Amostra n. 4
Localização: Avenida Atlântica, Posto 4, Copacabana
Fonte: Concal (classificados O Globo 18/10/2014)
Data do contato: outubro 2014
Fone/email: (21) 2512-9977
Área Privativa: 220,00 m2 / Área Equiv.: 220,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 4.600.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 20.909,10 / m2
Características Gerais: uma vaga de garagem; apto em oferta, frontal, referência CIV30.1109, bom estado de conservação.
Elemento da Amostra n. 5
Localização: Avenida Atlântica, Posto 5, Copacabana
Fonte: José Francisco Metre (classificados ZAP 30/10/2014)
Data do contato: outubro 2014
Fone/email: zap.com.br 
cód. do anúncio: IM35718021 / cód. da imobiliária: ZAP544977
Área Privativa: 200,00 m2 / Área Equiv.: 200,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 4.800.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 24.000,00 / m2
Características Gerais: uma vaga de garagem; apto em oferta, frontal, bom estado de conservação.
Elemento da Amostra n. 6
Localização: Avenida Atlântica entre Constantes Ramos e Santa Clara, Copacabana
Fonte: Imóvel VIP (classificados ZAP)
Data do contato: novembro 2014
Fone/email:3515-0000 
cód. do anúncio: im05723900 / cód. da imobiliária: LU151664
Área Privativa: 230,00 m2 / Área Equiv.: 230,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 4.500.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 19.565,00 / m2
Características Gerais: uma vaga de garagem; apto em oferta, frontal, bom estado de conservação.
Elemento da Amostra n. 7
Localização: Avenida Atlântica entre Constantes Ramos e Santa Clara, Copacabana
Fonte: Oportunidade Imóveis Copacabana Ipanema (classificados ZAP)
Data do contato: novembro 2014
Fone/email: 2303-1839 
cód. do anúncio: im15602873 / cód. da imobiliária: CA40125
Área Privativa: 188,00 m2 / Área Equiv.: 188,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 4.400.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 23.404,00 / m2
Características Gerais: uma vaga de garagem; apto em oferta, frontal, bom estado de conservação.
Elemento da Amostra n. 8
Localização: Avenida Atlântica entre Constantes Ramos e Santa Clara, Copacabana
Fonte: Sérgio Castro Imóveis (classificados ZAP)
Data do contato: novembro 2014
Fone/email: 2292-0080
cód. do anúncio: im15207901 / cód. da imobiliária: SCV3088
Área Privativa: 232,00 m2 / Área Equiv.: 232,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 4.500.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 19.397,00 / m2
Características Gerais: duas vaga de garagem; apto em oferta, frontal, bom estado de conservação.
Elemento da Amostra n. 9
Localização: Avenida Atlântica entre Constantes Ramos e Santa Clara, Copacabana
Fonte: GranCasa Imóveis (classificados ZAP)
Data do contato: novembro 2014
Fone/email: 2303-1755
cód. do anúncio: im04153944 / cód. da imobiliária: SCV3088
Área Privativa: 148,00 m2 / Área Equiv.: 148,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 3.500.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 23.649,00 / m2
Características Gerais: uma vaga de garagem; apto em oferta, frontal, bom estado de conservação.
Elemento da Amostra n. 10
Localização: Av. Atlântica próximo a Rua Miguel Lemos, Copacabana
Fonte: gilcosantos@yahoo.com.br (classificados O Globo 20/09/2014)
Data do contato: outubro 2014
Fone/email: (21) 98106-7062 (Sr. Gilson)
Área Privativa: 180,00 m2 / Aequiv.: 180,00 m2
Preço a Vista do Imóvel: R$ 2.800.000,00
O valor unitário por m2 do apartamento é de R$ 15.555,60 / m2
Características Gerais: uma vaga de garagem; apto em oferta; frente para a Aires Saldanha; bom estado de conservação
Tratamento por Fatores
Os fatores de homogeneização, utilizados para equalizar os elementos amostras do imóvel avaliando, foram:
Fator Fonte: reflete uma correção entre o valor pedido e o valor negociado. Entre 1 (transação comercial efetivada) e 0,80 (em oferta);
Fator Posição: utilizado para adequar os valores dos elementos da amostra para a posição do imóvel avaliando (ex.: frontal, fundos);
Fator Padrão Construtivo: reflete uma correção em função das diferenças referentes a padrão construtivo e estado de conservação entre os elementos da amostra e o imóvel avaliando;
Fator Vagas de Garagem: reflete uma correção em função da quantidade de vagas de garagem dos elementos da amostra e o do imóvel avaliando;
Fator Localização: utilizado para adequar os valores dos elementos da amostra para o local do imóvel avaliando. No caso em tela utilizamos o fator 1 para todos, pois são muito semelhantes neste quesito;
HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES – APTO FRONTAL
Segundo a análise estatística com base no critério de Chauvenet, não há elementos discrepantes que devam ser excluídos e o valor médio homogeneizado por m² (atual de mercado) para o apartamento tipo (frontal) é de R$ 22.568,00 por m2. 
Consoante ao que consta na NBR 14653-2, esta avaliação apresenta grau I de fundamentação e grau III de precisão.
HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES – APTO FUNDOS
Segundo a análise estatística com base no critério de Chauvenet, não há elementos discrepantes que devam ser excluídos e o valor médio homogeneizado por m² (atual de mercado) para o apartamento tipo (fundos) é de R$ 18.878,00 por m2.Consoante ao que consta na NBR 14653-2, esta avaliação apresenta grau I de fundamentação e grau III de precisão.
ANEXO III
(documentos)
Pagina Smu, CUB, Caricchio, Classificados