01 Paper III FINAL 13112017

Prévia do material em texto

DIREITO IMOBILIÁRIO E AVALIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA 
A Responsabilidade do Corretor de Imóveis na Mediação Imobiliária, e 
Aspectos da Avaliação Imobiliária 
 
 
Allan Pretto Da Silva 
Tutor (a) Externo (a): Maiara Dias Martins 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI 
Negócios Imobiliários (FLEX 0032) Seminário Interdisciplinar III 
02/12/2017 
 
RESUMO 
 
A primeira parte deste trabalho tem por fim tratar da responsabilidade do corretor de imóveis na 
mediação imobiliária. Alguns aspectos assim entendidos pelo autor deste estudo como sendo 
relevantes serão trazidos à baila, buscando demonstrar por meio de dispositivos legais, 
doutrinários e jurisprudenciais que a atividade de corretagem de imóveis requer disciplina e ética 
profissional. A legislação prevê uma série de casos em que esse profissional possa ser 
responsabilizado por seus atos comissivos ou omissivos. Da mesma forma doutrinadores explanam, 
por meio de seus estudos e publicações, quais as situações podem comprometer o trabalho do 
corretor de imóveis. Em se tratando da jurisprudência, pode se notar que há sim julgados 
desfavoráveis aos profissionais de corretagem de imóveis por suas atuações. No que diz respeito à 
avaliação imobiliária, normas regem a atuação dos profissionais avaliadores de bens. Há, 
inclusive, obrigação do profissional em questão em seguir as diretrizes, por assim dizer, contidas 
na norma, é taxativa ao determinar que toda avaliação seja procedida conforme o conteúdo do 
códex peculiar elaborado pela ABNT. Seguindo toda informação contida na norma, ao final o 
avaliador de bens, ou de imóveis, poderá emitir o laudo, de caráter conclusivo de sua avaliação 
imobiliária. 
 
Palavras chave: Corretor de Imóveis. Responsabilidade. Avaliação Imobiliária. 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
O presente trabalho tem por escopo o estudo da responsabilidade civil do corretor de 
imóveis. Alguns aspectos determinantes serão verificados e que podem ser determinantes na 
atuação desse profissional, podendo fazer com que o mesmo incida no tipo legal em desacordo com 
a lei, principalmente e responsabilizado, segundo o Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406 de 2002. 
 
 
2 
A lei em questão, trás especificamente em seu Livro I, que trata Do Direito das Obrigações, 
Título VI Das Várias Espécies de Contrato, Capítulo XIII Da Corretagem, aspectos relacionados à 
atividade do corretor de imóveis. Esse capítulo, embora diminuto, trata da corretagem de imóveis 
especificamente, e nele estão contidas algumas obrigações e direitos inerentes ao exercício 
profissional, enquanto mediador de negócios imobiliários. 
Quanto à obrigação de reparar o dano, a lei em questão aborda, em determinados artigos, 
acerca da responsabilidade civil por atos ilícitos no Título III, e Dos Atos Ilícitos e do dever de 
indenizar e no Título IX - Da Responsabilidade Civil; Capítulo I - Da Obrigação de Indenizar. 
Além da previsão contida na legislação supracitada, devem atentar-se ainda esses 
profissionais ao conteúdo da Lei nº 6.530 de 1978 que dispõe sobre a profissão de corretor de 
imóveis. Nela estão insertas as responsabilidades de cada um dos órgãos responsáveis, cito o 
Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) com premissa de atuação em todo território 
nacional. 
Em se tratando dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, que tem sua área de 
atuação nos limites territoriais do respectivo estado federado que se encontra, são responsáveis pela 
fiscalização do exercício profissional de seus associados na abrangência estadual. É responsável por 
aplicar as sanções administrativas impostas aos profissionais que não incidirem em alguma 
penalidade. 
Por fim, serão apontados alguns aspectos relacionados à atividade do avaliador de imóveis, 
alguns pontos relevantes que, na atuação desse profissional, são relevantes a fim de se determinar o 
valor de venda de um imóvel. 
O estudo se dará por meio de pesquisa documental junto ao sítio eletrônico do Tribunal de 
Justiça do Estado de Santa Catarina – TJSC, decisões desse colegiado que tenham relação com a 
responsabilização dos profissionais de corretagem de imóveis quando da negociação imobiliária e 
analisadas leis e normas correlatas além de considerações de doutrinadores renomados. 
Quanto ao estudo relacionado a avaliação imobiliária, serão pesquisados documentos 
digitais que orientam o trabalho dos avaliadores de imóveis, documentos esses editados e 
publicados pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, manuais e doutrinas que 
contemplem o tema proposto. 
 
 
 
3 
2 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS NA MEDIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA 
 
Os Tribunais de Justiça estaduais julgam demandas judiciais no segundo grau de jurisdição 
em matéria processual. Dentre tantas as matérias a serem apreciadas, em um universo imenso de 
processos, repousam em determinado número, e aqui não se trará a baila esse quantitativo, ações 
judiciais em que figuram ora como partes ativas, ora como partes passivas, os profissionais de 
corretagem de imóveis. 
Geralmente, quando partes passivas da lide processual, e é o que se pretende levantar nesse 
estudo, esses profissionais são acionados a responder, perante a justiça, casos em que se busca a sua 
responsabilidade por atos cometidos, seja por ação ou omissão, são conhecidos, portanto, por atos 
ilícitos. 
Maria Helena Diniz conceitua ação, na seara do processo civil, como sendo: 
Elemento constitutivo da responsabilidade vem a ser o ato humano, comissivo ou omissivo, 
ilícito ou licito, voluntario e objetivamente imputável do próprio agente ou de terceiro, ou o 
fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem, gerando o dever de satisfazer 
os direitos do lesado. (DINIZ 2005, p. 43) 
 
Por ato ilícito, segundo Carlos Roberto Gonçalves: 
É o praticado com infração ao dever legal de não violar direito e não lesar outrem. Tal 
dever é imposto a todos é, portanto, fonte de obrigação: a de indenizar ou ressarcir o 
prejuízo causado. É praticado com infração a um dever de conduta, por meio de ações ou 
omissões culposas ou dolosas do agente, das quais resulta dano para outrem 
(GONÇALVES 2010, p. 32-33). 
 
Decorre dessa obrigação, portanto, a observância dos atos praticados por profissionais de 
corretagem uma vez que estão sujeitos a sanções de reparação na ordem civil. O ato ilícito é, 
conforme o autor ressaltou “fonte de obrigação”, obrigação essa a que pode ter direito o agente 
ativo da demanda, seja ele qual for envolvido na relação jurídica de negociação imobiliária. 
O Código Civil pátrio, no artigo 186, evidencia o que se expôs acima, pois, conforme o 
referido artigo “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar 
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (BRASIL 
2002). 
Com isso, descende o instituto da responsabilidade civil, que gera ao que provocar atos 
 
 
4 
ilícitos, o dever de reparar. Busca-se, por conseguinte, alumiar a questão, ainda nas palavras de 
Carlos Roberto Gonçalves, que conceitua o instituto da responsabilidade civil como “parte 
integrante do direito obrigacional, pois a principal consequência da prática de um ato ilícito é a 
obrigação que acarreta, para seu autor, de reparar o dano, obrigação esta de natureza pessoal, que se 
resolve em perdas e danos” (GONÇALVES 2009, p. 02). 
Nota-se por meio da definição do supra doutrinador, buscando, necessariamente emparelhar 
aos atos que envolvam negócios imobiliários, que a corretagem imobiliária pode representar assim 
um vasto campo passível de se identificar possíveis situações que comprometam a atuação do 
profissional da áreao que, por certo, o fará restituir o status quo ao prejudicado, além, quiçá, danos 
morais e/ou materiais. 
Ainda, segundo Maria Helena Diniz, responsabilidade civil é “a aplicação de medidas que 
obriguem uma pessoa a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em razão de ato por 
ela mesmo praticado, por pessoa por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de 
simples imposição legal” (DINIZ, 2003, p. 36). 
Quando a autora cita “por pessoa a que, ela responde”, nada mais, nada menos, tem relação 
aos negócios jurídicos praticados mediante outorga de poderes, ou seja, por meio de procuração, 
logo, não somente por seus atos pessoalmente praticados, mas também os atos praticados em nome 
de outrem são passíveis de responsabilização por atos ilícitos incorridos. 
Segundo a jurisprudência da corte máxima catarinense, que como citado alhures, tem por 
fim processar e julgar ações no segundo grau de jurisdição observa-se que, nesse sentido, tem 
decidido: 
Apelação cível. Ação de anulação de ato jurídico c/c indenização por danos materiais. 
Compra e venda de terreno patrocinada por corretor de imóveis munido de 
procuração pública, cuja falsidade se apurou posteriormente. Demanda ajuizada pelo 
comprador em face da imobiliária e do corretor. Sentença de procedência. [...]. Causa 
de pedir fundada na má prestação dos serviços imobiliários. Mérito. Relação de 
consumo evidenciada. Responsabilidade objetiva do corretor e da imobiliária nos 
termos do art. 14 do cdc. Negligência das rés, ademais, amplamente evidenciada. 
Dever de indenizar inconteste, mesmo sob a inteligência dos artigos 186 e 927 do código 
civil. Procedência mantida [...]. Apelo desprovido. (Apelação Cível n. 2011.043007-0, de 
Balneário Camboriú Relator: Des. Domingos Paludo). (SANTA CATARINA, 2017. Sem 
grifos no original). 
 
Continuando, segundo decisão do Egrégio Tribunal de Justiça Catarinense: 
"Apelação cível. Anulatória de negócio jurídico cumulada com indenização por danos 
morais. Imobiliária ré que mostrou um terreno ao autor, mas vendeu-lhe outro em piores 
condições. Ação ajuizada em face da imobiliária, do corretor de imóveis e dos 
 
 
5 
proprietários do imóvel negociado. Sentença de parcial procedência. Recurso da 
imobiliária e do corretor de imóveis. Ilegitimidade passiva ad causam. Boa-fé dos réus. 
Alegação de que os réus só tomaram conhecimento de qual era o terreno de propriedade dos 
vendedores quando o autor descobriu que o bem adquirido não era o que lhe foi mostrado. 
Situação que não retira da imobiliária e do corretor de imóveis a responsabilidade 
pela má prestação do serviço. Exegese do artigo 723 do código civil. Ademais, a 
imobiliária propôs um acordo ao autor para resolver o impasse. Conduta incompatível com 
a alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Legitimidade passiva 
ad causam configurada. Recurso conhecido e desprovido. A imobiliária que intermediou a 
negociação, aproximando as partes para concretização do negócio, e ainda, realizando 
proposta de acordo, até mesmo extrajudicialmente, na tentativa de resolver o impasse, 
confirma sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda". (TJSC, Apelação 
Cível n. 2014.043033-0, de Criciúma, rel. Des. Saul Steil, j. 16-12-2014) (SANTA 
CATARINA, 2017. Sem grifos no original). 
 
Por meio do acima exposto, é de se notar que na inocorrência de dano, fraude, ou quaisquer 
outras modalidades de má prestação de serviço, ou o que o valha, o corretor de imóveis pode sim 
ser responsabilizado por seus atos ilícitos, bem como a quem ele responde, seja por meio de 
procuração ou por meio da prestação de serviço prestado a pessoa jurídica, cita-se uma imobiliária. 
Sobre o tema, vejamos o que o Código Civil Brasileiro aponta no artigo 927 “aquele que, 
por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. O artigo ainda 
remete aos dois artigos já tratados no início desse trabalho que tratam dos atos ilícitos. 
Os artigos 186 e 187 esclarecem como os atos de vontade podem ensejar o cometimento de 
ato ilícito, já o artigo 927, todos do Código Civil, preleciona que há obrigação de reparar o dano 
causado por ato ilícito. 
Assim sendo, toda atividade exercida pelo profissional de corretagem de imóveis deve estar 
muito bem pautada em um dos princípios basilares que regulam as relações comerciais, o da boa fé, 
pois do contrário, todo prejuízo causado por sua ação, omissão, negligência ou excesso poderá 
acarretar em ação judicial e responsabilização civil, penal e mesmo administrativa. 
 
3 A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
Em se tratando de avaliação imobiliária, o profissional deve seguir algumas regras 
estipuladas e determinadas como de uso obrigatório em qualquer análise de avaliação imobiliária, 
segundo a ABNT NBR 14653-1, que trata dos Procedimentos Gerais na Avaliação de Bens. 
Por Avaliação de Imóveis, segundo Neto: 
 
 
6 
É a definição técnica do valor de mercado dos bens 
(tangíveis) ou de direitos ou frutos sobre eles (intangíveis). Os bens 
tangíveis identificados materialmente são os imóveis urbanos, rurais e 
industriais, as máquinas e equipamentos, matéria-prima (NETO et. al. 2007 p.09). 
 
A NBR 14653-1 trata de Avaliação de Bens e como tal, afirma que se trata de: 
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, 
de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua 
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data (ABNT 2011, p. 
03). 
 
Essa norma, a bem da verdade, é dividida por matéria, ou seja, as suas divisões se dão em 
outras seis, determinadas cada uma pelas características do patrimônio, portanto, a NBR 14653-2 
objeto desse estudo, trata da Avaliação de Imóveis Urbanos, a NBR 14563-3 trata da Avaliação de 
Imóveis Rurais, e assim por diante, até a NBR 14563-7 que trata da Avaliação de Patrimônios 
Históricos. 
Os objetivos da NBR 14563-2, segundo consta no item 1.1, fixam as diretrizes para 
avaliação de imóveis tais como: 
A classificação da natureza dos imóveis, a instituição da terminologia, convenções e 
notações utilizadas em laudos de avaliação, definição da metodologia, o estabelecimento 
dos critérios a serem empregados e a prescrição das diretrizes para apresentação de laudos 
(OP. cit. p. 17). 
 
Nesse sentido, enfatiza Neto que: 
As normas avaliatórias fornecem diretrizes, consolidam conceitos, 
métodos e procedimentos gerais para realização de avaliações de 
bens e exigem a necessidade de estudos científicos de mercado, 
aplicação de metodologias e ferramentas estatísticas específicas nos 
quais são imprescindíveis conhecimentos técnicos de engenharia, 
arquitetura e agronomia e que fazem parte da formação profissional 
do Engenheiro de Avaliações (Op. cit. p. 10-11). 
 
Os imóveis urbanos, segundo a NBR 14563-2, no item 5, quanto à classificação podem ser 
discriminados quanto ao uso no item 5.1 , entre residencial, comercial ou industriais. Quanto ao tipo 
de imóvel, conforme item 5.2, terreno, lote, gleba, loja dentre outros. Podem ser também 
classificados nos termos do item 5.3, quanto ao agrupamento, loteamentos, condomínio de casas, 
prédio de apartamentos, conjunto de prédios comerciais (Op. cit. p. 17-18). 
 
 
7 
Cumpre resaltar, que dentro de cada subitem existem outras classificações, contudo se 
buscou aqui apontar algumas delas a título de exemplo. 
O objetivo de uma avaliação imobiliário é só um, determinar o valor que o bem possui, mas 
esse valor não deve ser entendido, para fins de negócios imobiliários como o valor sentimental que 
geralmente se tem sobre as coisas, essevalor se refere ao valor de mercado, e, conforme a NBR 
14653-1, valor de mercado é a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e 
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente” (Op. 
cit. p. 05). 
A mesma Norma ainda tratou de definir o que seria preço, logo seria a “quantia pela qual se 
efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele” 
(Op. cit. p. 05). 
Sobre os temas, elucida Neto, no que se refere ao valor que: 
O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de 
ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe 
uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja 
qualquer pressão externa sobre elas (Op. cit p. 19). 
 
Acerca do preço, o mesmo autor explicita que “o preço depende da situação do negócio, dos 
interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões 
externas” (NETO et. al. 2007, p. 19). 
Enveredando o assunto na temática da avaliação de imóveis, é imprescindível que a análise 
do profissional seja realizada in loco, ou seja, o avaliador deve obrigatoriamente ir até o local onde 
está o bem a ser avaliado. 
Alcides Ferraro Neto destaca que “o que caracteriza a vistoria é a minuciosa verificação das 
condições do objeto da Avaliação na data de referência do Laudo, tais como a localização do 
imóvel, características da região e entorno do mesmo, o uso e ocupação do solo” (idem, p. 20). 
Portanto o autor destaca que a avaliação deva ser minuciosa, realizada com cautela, a fim de 
se ver uma prestação de serviço com resultado o mais fidedigno possível, visto que várias são as 
condições e características a serem observadas pelo profissional. 
Traçadas algumas considerações acerca da avaliação imobiliária, buscando finalizar o 
estudo, importante destacar que a avaliação de imóveis segue alguns métodos para que o trabalho 
executado pelo avaliador esteja em consonância com o valor de mercado, como já se viu. 
 
 
8 
As metodologias mais utilizadas, segundo Neto podem ser por método comparativo direto 
que consiste em buscar certo padrão entre os bens objeto de avaliação. O método evolutivo se dá 
quando na região em que se busca determinar o valor de um imóvel, não exista nenhum outro para 
ser utilizado como amostra, como exemplo casas de alto padrão. O método involutivo se assemelha 
ao método evolutivo, mas serve para avaliação de glebas (Op. cit. p.21-22). 
Realizadas as etapas acima descritas, o avaliador de imóveis, de posse das informações 
colhidas no local do imóvel, este deve proceder à emissão do Laudo de Avaliação, que segundo 
NBR 14653-1 é o “relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com 
as normas vigentes, para avaliar o bem. Na engenharia legal esse termo é reservado ao trabalho do 
perito” (ABNT 2011, p.04). 
Acrescenta Neto que o laudo deva ser “claro, objetivo, conciso, preciso, conclusivo e 
correto” (NETO et. al. 2007, p. 23). 
O autor ainda arremata afirmando que: 
A apuração da finalidade da avaliação pretendida; dos objetivos da mesma; 
da detalhada vistoria no imóvel e em seu entorno; a apurada e completa 
pesquisa imobiliária na região em análise; os corretos e precisos cálculos 
avaliatórios, com a aplicação da correta metodologia avaliatória, dentro do 
preconizado pelas normas técnicas, irá resultar em um Laudo completo 
e fundamentado e conseqüentemente, em uma Avaliação dentro da boa 
técnica, do bom senso e da boa ética profissional (Idem, p. 23). 
 
Por todo o exposto, perceptível é que o trabalho de avaliação de imóveis requer 
conhecimento técnico e comprometimento do profissional responsável pela avaliação. Primeiro que 
o serviço deve ser pautado pelas normas tratadas no decorrer do estudo e segundo que se caso 
ocorra, por qualquer motivo má prestação do serviço, pode incorrer em penalizações na esfera civil, 
criminal e administrativa como visto no início desse trabalho. 
 
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
Tendo em vista os assuntos acima tratados, pode-se ter noção que a atividade, seja de 
corretor de imóveis, seja de avaliador de imóveis, requer o máximo de empenho e atuação em 
conformidade com as normas vigentes no âmbito de cada profissão. 
As consequências pela má atuação do profissional de negócios imobiliários, podem lhe 
render, conforme observado no tópico 1, prejuízos quiçá inestimáveis ao não pautar sua conduta 
 
 
9 
pela ética e transparência, uma vez que os tribunais de justiça, em especial o catarinense, tem 
declinado em determinadas ações judiciais em desfavor desses profissionais. 
A legislação é ampla e exige conhecimento por parte do corretor, e isso significa dedicação, 
significa entender de fato as nuances de seu trabalho. 
No tange à avaliação imobiliária, também regida por lei, ou melhor, norma específica, o 
profissional da área não deve furtar-se em exercer seu ofício em conformidade com a legislação. 
Seu trabalho vai determinar o valor de um bem, ou como bem se foi arguido no tópico 2, valor e 
preço. 
As características mercadológicas, o momento da conjuntura econômica, os detalhes do 
bem, do local e demais pontos de interesse do objeto a ser avaliado devem ser anotados, pois 
decorre daí um trabalho de excelência, que se consubstancia, ao final, com a emissão do laudo de 
avaliação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10 
REFERÊNCIAS 
 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653-1. Avaliação de 
Imóveis. Rio de Janeiro, 2011. 
 
BRASIL. Código Civil. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: < 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm>. Acesso em 14 de setembro 
de 2017. 
 
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. V. 7. 17. ed. aum. 
e atual. São Paulo: Saraiva, 2003. 
 
______, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Responsabilidade Civil. 19 ed. São 
Paulo: Saraiva, 2005. 
 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. São Paulo: Saraiva, 11 ed. 2009. 
 
______, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Responsabilidade Civil. Volume 4. São Paulo: 
Saraiva, 2010. 
 
NETO, Alcides Ferraro, et. al. Avaliação, o que é e como contratar. IBAPE. São Paulo, 2007. 
 
SANTA CATARINA. Jurisprudência Catarinense. Disponível em: < https://www.tjsc.jus.br/>. 
Acesso em 23 de setembro de 2017.