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APOSTILA CIVIL V (1)

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por	
  um	
  raio,	
  o	
  locatário,	
  estando	
  em	
  mora,	
  
obriga-­‐se	
  a	
  indenizar	
  o	
  locador.	
  
90	
  
	
   O	
  locador,	
  ainda,	
  pode	
  estipular	
  um	
  aluguel-­‐pena	
  até	
  que	
  a	
  coisa	
  lhe	
  seja	
  restituída.	
  
No	
  entanto,	
  o	
  valor	
  não	
  pode	
  ser	
  excessivo	
  ou	
  abusivo,	
  porque,	
  se	
  o	
  for,	
  o	
  juiz	
  poderá	
  reduzi-­‐
lo,	
  sob	
  um	
  juízo	
  de	
  equidade,	
  a	
  um	
  valor	
  justo.	
  
	
   Esta	
  regra	
  do	
  artigo	
  575	
  do	
  Código	
  Civil	
  não	
  se	
  aplica	
  às	
  locações	
  de	
  imóveis	
  urbanos,	
  
regida	
  pela	
  Lei	
  8.245/91,	
  afirma	
  Sanseverino.	
  
	
  
1.13.	
  Venda	
  da	
  coisa	
  locada	
  
Art.	
  576.	
  Se	
  a	
  coisa	
  for	
  alienada	
  durante	
  a	
  locação,	
  o	
  adquirente	
  não	
  ficará	
  
obrigado	
  a	
   respeitar	
   o	
   contrato,	
   se	
   nele	
   não	
   for	
   consignada	
  a	
   cláusula	
  da	
  
sua	
  vigência	
  no	
  caso	
  de	
  alienação,	
  e	
  não	
  constar	
  de	
  registro.	
  
§	
  1o	
  O	
  registro	
  a	
  que	
  se	
  refere	
  este	
  artigo	
  será	
  o	
  de	
  Títulos	
  e	
  Documentos	
  do	
  
domicílio	
  do	
  locador,	
  quando	
  a	
  coisa	
  for	
  móvel;	
  e	
  será	
  o	
  Registro	
  de	
  Imóveis	
  
da	
  respectiva	
  circunscrição,	
  quando	
  imóvel.	
  
§	
  2o	
  Em	
  se	
  tratando	
  de	
  imóvel,	
  e	
  ainda	
  no	
  caso	
  em	
  que	
  o	
  locador	
  não	
  esteja	
  
obrigado	
  a	
  respeitar	
  o	
  contrato,	
  não	
  poderá	
  ele	
  despedir	
  o	
  locatário,	
  senão	
  
observado	
  o	
  prazo	
  de	
  noventa	
  dias	
  após	
  a	
  notificação.	
  
	
  
	
   O	
  locador,	
  em	
  sendo	
  o	
  proprietário,	
  não	
  está	
  impedido	
  de	
  alienar	
  a	
  coisa	
  locada	
  no	
  
curso	
  da	
  locação.	
  	
  
	
   Contudo	
   algumas	
   questões	
   devem	
   ser	
   observadas,	
   tais	
   como,	
   a	
   preferência	
   do	
  
locatário,	
  a	
  vigência	
  da	
  locação,	
  o	
  prazo	
  para	
  desocupação.	
  
	
  
Preferência	
  do	
  locatário	
  
	
   Na	
   locação	
   regida	
   pelo	
   Código	
   Civil,	
   não	
   é	
   assegurado	
   ao	
   locatário	
   direito	
   de	
  
preferência,	
  na	
  hipótese	
  de	
  alienação	
  da	
  coisa	
   locada.	
  “O	
  silêncio	
  do	
  legislador	
  deixa	
  clara	
  a	
  
sua	
  intenção	
  de	
  não	
  conceder	
  esse	
  direito	
  ao	
  locatário”,	
  diz	
  Sanseverino.	
  Contudo,	
  podem	
  as	
  
partes	
  estabelecer,	
  por	
  cláusula	
  contratual,	
  direito	
  de	
  preferência	
  ao	
  locatário.	
  
91	
  
Vigência	
  da	
  locação	
  na	
  hipótese	
  de	
  a	
  coisa	
  locada	
  ser	
  alienada	
  
	
   Em	
  regra,	
  alienada	
  a	
  coisa	
  locada,	
  a	
  locação	
  se	
  extingue.	
  
	
   Contudo,	
   como	
  exceção	
   à	
   regra,	
   o	
   adquirente	
  deve	
   respeitar	
   a	
   locação,	
   desde	
  que	
  
preenchidos	
  os	
   seguintes	
  pressupostos:	
   locação	
  por	
  prazo	
  determinado,	
   cláusula	
   contratual	
  
expressa,	
  registro.	
  
	
   A	
   manutenção	
   do	
   contrato	
   de	
   locação,	
   na	
   hipótese	
   de	
   alienação	
   da	
   coisa	
   locada,	
  
requer	
  prazo	
  determinado.	
  
	
   Devem	
  as	
  partes	
  estipular	
  expressamente	
  a	
  manutenção	
  da	
  locação	
  se	
  a	
  coisa	
  locada	
  
for	
  alienada.	
  
	
   Ainda	
  o	
  contrato	
  deve	
  estar	
   registrado.	
  O	
  registro	
  é	
  efetuado,	
  se	
  a	
  coisa	
   locada	
  for	
  
móvel,	
  no	
  Registro	
  de	
  Títulos	
  e	
  Documentos,	
  se	
  imóvel,	
  no	
  Registro	
  de	
  Imóveis.	
  
	
  
Prazo	
  para	
  a	
  desocupação	
  do	
  imóvel	
  locado	
  na	
  hipótese	
  de	
  alienação	
  
	
   Na	
   locação	
   de	
   imóvel,	
   pelo	
   Código	
   Civil,	
   um	
   box	
   de	
   garagem,	
   por	
   exemplo,	
   o	
  
adquirente,	
   não	
   estando	
   obrigado	
   a	
   respeitar	
   a	
   locação,	
   ao	
   denunciar	
   o	
   contrato,	
   deve	
  
conceder	
  ao	
  locatário	
  um	
  prazo	
  mínimo	
  de	
  90	
  dias	
  para	
  a	
  desocupação,	
  que	
  são	
  contados	
  da	
  
notificação.	
  
	
  
1.14.	
  Morte	
  do	
  locador	
  ou	
  do	
  locatário	
  	
  	
  	
  
Art.	
  577.	
  Morrendo	
  o	
  locador	
  ou	
  o	
  locatário,	
  transfere-­‐se	
  aos	
  seus	
  herdeiros	
  
a	
  locação	
  por	
  tempo	
  determinado.	
  
	
  
	
   A	
  morte	
  do	
  locador	
  ou	
  do	
  locatário,	
  tratando-­‐se	
  de	
  contrato	
  por	
  tempo	
  determinado,	
  
regido	
  pelo	
  Código	
  Civil,	
  não	
  extingue	
  a	
  locação,	
  que	
  passa	
  a	
  ser	
  exercida	
  pelos	
  sucessores	
  do	
  
falecido.	
  
92	
  
	
   Todavia,	
   se	
   o	
   contrato	
   flui	
   por	
   prazo	
   indeterminado,	
   falecendo	
   uma	
   das	
   partes,	
  
qualquer	
  interessado,	
  parte	
  contrária	
  do	
  falecido,	
  ou	
  os	
  sucessores	
  deste,	
  pode	
  denunciá-­‐lo.	
  
	
   A	
   regra	
  do	
  artigo	
  577	
  é	
  de	
  natureza	
  dispositiva,	
  podendo	
  as	
  partes	
  deliberarem	
  de	
  
forma	
   diversa.	
   Assim,	
   podem	
   pactuar	
   a	
   manutenção	
   do	
   contrato	
   com	
   os	
   sucessores	
   do	
  
contratante	
  falecido,	
  ou	
  a	
  extinção	
  do	
  contrato	
  com	
  prazo	
  determinado	
  pelo	
  falecimento	
  de	
  
uma	
  das	
  partes.	
  
	
   Registre-­‐se,	
  nas	
  locações	
  de	
  imóveis	
  urbanos	
  (Lei	
  Nº	
  8.245/91),	
  o	
  tratamento	
  é	
  outro.	
  
	
  
1.15.	
  Benfeitorias	
  	
  
Art.	
   578.	
   Salvo	
   disposição	
   em	
   contrário,	
   o	
   locatário	
   goza	
   do	
   direito	
   de	
  
retenção,	
  no	
  caso	
  de	
  benfeitorias	
  necessárias,	
  ou	
  no	
  de	
  benfeitorias	
  úteis,	
  se	
  
estas	
  houverem	
  sido	
  feitas	
  com	
  expresso	
  consentimento	
  do	
  locador.	
  
	
  
	
   Concede	
   a	
   lei	
   ao	
   locatário	
   o	
   direito	
   de	
   retenção	
   da	
   coisa	
   locada,	
   seja	
   por	
   tempo	
  
determinado,	
  seja	
  por	
  tempo	
  indeterminado,	
  se	
  ele	
  realizou	
  na	
  coisa	
  benfeitorias	
  necessárias,	
  
independentemente	
  de	
  autorização,	
  ou	
  benfeitorias	
  úteis,	
   se	
  houver	
  expressa	
   concordância	
  
do	
  locador.	
  
	
   No	
  caso	
  das	
  benfeitorias	
  úteis,	
  na	
  ausência	
  do	
  consentimento	
  do	
  locador,	
  o	
  locatário	
  
não	
  tem	
  direito	
  de	
  retenção,	
  mas	
  pode	
  reclamar	
  indenização,	
  diz	
  Sanseverino.	
  Tratando-­‐se	
  de	
  
benfeitoria	
  voluptuária,	
  o	
  locatário	
  poderá,	
  apenas,	
  levantá-­‐la,	
  se	
  não	
  houver	
  deterioração	
  da	
  
coisa.	
  Haverá	
  possibilidade	
  de	
  pedir	
  indenização,	
  se	
  a	
  benfeitoria	
  voluptuária	
  se	
  prestar	
  para	
  
enriquecimento	
  injustificado	
  do	
  locador	
  (CC/art.844).	
  
	
   Como	
   se	
   trata	
   de	
   direito