PIM V Gestão Financeira

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UNIVERSIDADE PAULISTA - UNIP 
FACULDADE DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA 
CURSO SUPERIOR TECNÓLOGO EM GESTÃO FINANCEIRA 
 
 
 
 
Marcelo 
 
 
 
 
PIM - PROJETO INTEGRADO MULTIDISCIPLINAR V 
CYRELA BRASIL. 
 
 
 
 
São Paulo / SP 
2018
0 
 
 
 
Marcelo 
 
 
 
 
 
 
 
CYRELA BRASIL. 
 
 
 
Trabalho referente ao curso de graduação 
superior tecnólogo à Universidade 
Paulista, para o primeiro bimestre do curso 
de gestão financeira. 
 
Orientador Prof. Ms. Rodrigo Marchesin 
 
São Paulo / SP 
 2018 
1 
 
 
RESUMO 
O projeto Integrado Multidisciplinar V do curso de Gestão Financeira – Fontes 
de Financiamento, Planejamento Tributário e Matemática Financeira. Esta pesquisa 
foi iniciada com o desígnio de realizar uma análise da gestão financeira, contábil e 
interpessoal da empresa CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E 
PARTICIPAÇÕES, com intuito de aplicação dos conceitos apresentados e 
visualização das ações e resultados possíveis de obtenção a partir da prática e 
reflexão aprofundada sobre estas ações. O foco de estudo é a estrutura 
organizacional típica da função financeira e as atribuições do administrador no 
desenvolvendo um planejamento, de curto, médio e longo prazo e que utilize das 
ferramentas adequadas para desenvolver um planejamento estratégico, considerando 
seus objetivos e metas da companhia. Haverá observação de indicadores e 
metodologias aplicadas à realidade da empresa, análise e apresentação de relatórios 
das atividades financeiras e econômicas a fim de analisar lucros e prejuízos, assim 
como o cuidado e tratativa da organização para com seus colaboradores, além de 
registro de dados. 
 
Palavras-Chave: Gestão de Capital, Gestão Financeira, Planejamento, 
Tributos. 
 
 
 
2 
 
 
ABSTRACT 
The Integrated Multidisciplinary Project V of the course of Financial 
Management - Sources of Financing, Tax Planning and Financial Mathematics. This 
research was initiated with the purpose of conducting an analysis of the financial, 
accounting and interpersonal management of the company CYRELA BRAZIL 
REALTY SA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, with the purpose of 
applying the presented concepts and visualization of the actions and possible results 
of obtaining from the practice and reflection these actions. The focus of study is the 
typical organizational structure of the financial function and the duties of the 
administrator in developing a short, medium and long-term planning and using the 
appropriate tools to develop a strategic planning, considering its goals and company 
goals. There will be observation of indicators and methodologies applied to the reality 
of the company, analysis and reporting of financial and economic activities in order to 
analyze profits and losses, as well as the care and treatment of the organization with 
its employees, as well as data recording. 
 
Keywords: Capital Management, Financial Management, Planning, 
Taxation. 
 
3 
 
 
SUMÁRIO 
1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 8 
2. DESCRIÇÃO ORGANIZACIONAL ....................................................................... 9 
2.1 Cyrela ................................................................................................................... 9 
2.2 Histórico da organização .................................................................................... 10 
2.3 Setor de Atividade e negócio .............................................................................. 10 
2.4 Porte da Organização ......................................................................................... 11 
2.5 Composição de força de trabalho da organização .............................................. 11 
2.6 Principais produtos e serviços negociados ......................................................... 12 
2.7 Principais fornecedores e insumos ..................................................................... 12 
2.8 Mercados e segmentos de atuação .................................................................... 13 
2.9 Principais Concorrentes ...................................................................................... 13 
2.10 Estrutura organizacional da empresa ........................................................... 13 
3. FONTES DE FINANCIAMENTO ......................................................................... 14 
3.1 Operacionalização do Capital de Giro ................................................................ 14 
3.2 Custos com Empréstimos e Financiamentos ...................................................... 17 
3.3 Debentures ......................................................................................................... 18 
4. PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO ........................................................................ 20 
4.1 Regimes Tributários ............................................................................................ 21 
4.2 Tributos ............................................................................................................... 22 
4.2.1 Principais Tributos ........................................................................................ 23 
4 
 
 
4.2.1.1 Tributos Federais ...................................................................................... 23 
4.2.1.2 Tributos Estaduais .................................................................................... 23 
4.2.1.3 Tributos Municipais ................................................................................... 25 
4.3 Planejamento Tributário - Cyrela ........................................................................ 26 
4.3.1 Análise de Tributos Federais ........................................................................ 27 
4.3.2 Análise de Tributos Estaduais ...................................................................... 30 
4.3.3 Análise de Tributos Municipais ..................................................................... 33 
5. MATEMÁTICA FINANCEIRA .............................................................................. 37 
5.1 Tipos de Juros .................................................................................................... 38 
5.1.1 Juros Simples ............................................................................................... 38 
5.1.2 Juros Compostos ......................................................................................... 39 
5.2 Matemática Financeiro e Planejamento Tributário .............................................. 40 
5.2.1 Aplicação da Matemática Financeira............................................................ 40 
5.3 Financiamento de Capital de Giro ...................................................................... 41 
5.3.1 Empréstimos e Financiamentos – Taxa de juros ......................................... 41 
5.4 Aumento de resultados Financeiros ................................................................... 43 
5.4.1 Aplicações Letras Financeiras ..................................................................... 43 
5.4.2 Aplicações Automática – Conta Corrente ..................................................... 44 
5.5 Sistema de Amortização ..................................................................................... 45 
5.6 Análise de Risco ................................................................................................. 46 
5.6.1 Aplicações de Alto Risco .............................................................................. 46 
5 
 
 
6. CONCLUSÃO .....................................................................................................49 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................... 51 
 
 
 
6 
 
 
ÍNDICE DE ILUSTRAÇÕES E QUADROS 
Quadro 1 - Estrutura Organizacional Cyrela.............................................................. 13 
Quadro 2 – Valor total - Ativo e Passivo Circulante ................................................... 16 
Quadro 4 – Debentures – Juros e valores a pagar .................................................... 19 
Quadro 6 – Alíquotas Federais – Regime Tributário ................................................. 27 
Quadro 7 – Tributos Federais Lucro Real ................................................................. 28 
Quadro 8 – Tributos Federais Lucro Presumido ........................................................ 28 
Quadro 9 – Tributos Federais Regime Especial de Tributação (RET) ...................... 29 
Quadro 10 – Custo de Bens por Região ................................................................... 31 
Quadro 11 – Aplicação de Alíquota Interna ICMS ..................................................... 31 
Quadro 12 – Aplicação de Alíquota Interna ICMS - Hipótese Inversa ....................... 32 
Quadro 11 – Aplicação de Alíquota ICMS - Interestadual ......................................... 32 
Quadro 14 – Breakdown Estoque Total (4T16) ......................................................... 34 
Quadro 15 – Alíquota de IPTU – Rio de Janeiro ....................................................... 35 
Quadro 16 – Aplicação de Alíquota de IPTU - Rio de Janeiro................................... 35 
Quadro 17 – Alíquota de IPTU – São Paulo .............................................................. 36 
Quadro 18 – Aplicação de Alíquota de IPTU - São Paulo ......................................... 36 
Quadro 19 – Demonstrativo de Aplicações – Letras Financeiras .............................. 48 
 
Tabela 1 – Empréstimos e Financiamentos .............................................................. 15 
Tabela 2 – Despesas e Receitas Financeiras ........................................................... 17 
Tabela 3 – Empréstimo com BNDES ........................................................................ 18 
7 
 
 
Tabela 4 - ICMS por Estado 2018 ............................................................................. 24 
Tabela 5 - Demonstrativo Consolidado Tributos. ...................................................... 40 
Tabela 6 - Demonstração dos Valores Adicionados .................................................. 42 
Tabela 7 – Demonstrativo conta Caixa – Financiamentos Curto Prazo .................... 42 
Tabela 8 – Empréstimos e Financiamentos .............................................................. 43 
Tabela 9 – Balanço Patrimonial Cyrela 2016 ............................................................ 45 
Tabela 10 – Movimentação de Investimentos ........................................................... 47 
Tabela 11 – Despesas Financeiras ........................................................................... 48 
 
Gráfico 1 - Composição de colaboradores ................................................................ 11 
Gráfico 2 – Segmentação de Colaboradores ............................................................ 12 
Gráfico 3 – Receita Bruta por Atividade .................................................................... 26 
Gráfico 4 – Custo por Atividade ................................................................................. 30 
Gráfico 5 – Valor de Estoque Pronto (4T16) ............................................................. 33 
Gráfico 6 – Breakdown Estoque Total (4t16)............................................................. 34 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 
 
 
1. INTRODUÇÃO 
Pretende-se com este trabalho analisar as características, práticas e decisões 
de um gestor financeiro sob os constantes desafios existentes em uma organização, 
propondo a aplicabilidade dos conhecimentos técnicos, teóricos, e práticos envoltos a 
gestão financeira. Este, objetivará o desenvolvimento de uma visão analítica que 
facilite a identificação e tratativa de possíveis adversidades e a perspectiva de êxito 
em relação as estratégias financeiras aplicadas à empresa. 
O trabalho consistirá em adentrar em dados e demonstrativos da companhia 
Cyrela, uma empresa de grande solidez no mercado, tal qual, conceituar a dinâmica 
de relações interpessoais adotadas pela empresa, utilizando o conhecimento teórico 
obtido com as disciplinas cursadas no bimestre, e que seja possível, de forma prática, 
conhecer e interpretar a saúde financeira da empresa por meio de indicadores, 
análises, comparativos e gráficos que ressaltem a evolução ou retração de valores 
durante o período. 
O projeto empregou a metodologia de pesquisa de tipo bibliográfica, a fim de 
levantar os dados e buscar informações teóricas com o propósito de criar um enlace 
da teoria com a prática, proporcionando a conclusão referente aos resultados 
disponibilizados no site da própria empresa. Está que por sua vez, utiliza de estudos 
e avaliações minuciosas sobre o mercado imobiliário, a macroeconomia e novas 
tendências, que viabilizam à elaboração, adoção e atualização de estratégias 
financeiras bem definidas. 
Será apresentado um conjunto de informações de forma direta e objetiva, 
comprovando eficiência de uma boa gestão financeira, que se atente a todos os 
quesitos abordados em prol do resultado final, desde que, haja direcionamento 
constituído a partir de fatos retratados por estudos e análises corretamente aplicadas. 
 
 
9 
 
 
2. DESCRIÇÃO ORGANIZACIONAL 
2.1 Cyrela 
A Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (“Companhia”) é 
uma sociedade anônima de capital aberto com sede em São Paulo, Estado de São 
Paulo, tendo suas ações negociadas na BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, 
Mercadorias e Futuros - Novo Mercado - sob a sigla CYRE3. A sede social da 
Companhia está localizada na Avenida Engenheiro Roberto Zuccolo, 555 - 1º andar, 
Sala 1.001, na cidade de São Paulo, no Estado de São Paulo. 
A Companhia tem como objeto social e atividade preponderante a incorporação 
e construção de imóveis residenciais, isoladamente ou em conjunto com outras 
entidades. As sociedades controladas, sob controle compartilhado e coligadas, 
compartilham com a controladora as estruturas e os custos corporativos, gerenciais e 
operacionais da Companhia ou do parceiro, conforme cada situação. 
A Administração afirma que todas as informações relevantes próprias das 
demonstrações financeiras, estão sendo evidenciadas, e que correspondem às 
utilizadas por ela na sua gestão. Eles adotam modernas práticas de Governança 
Corporativa, baseadas em princípios que privilegiam a transparência e o respeito a 
todos os públicos relacionados. Os modelos de gestão dos negócios e de 
acompanhamento e prestação de contas se baseiam em rígidos princípios éticos, 
estabelecendo as condições para a manutenção de um relacionamento de longo 
prazo com seus investidores. 
A Cyrela alterou espontaneamente seu Estatuto Social para adequá-lo às 
regras do Novo Mercado e celebrou, em 29 de julho de 2005, o Contrato de 
Participação do Novo Mercado com a atual BM&FBOVESPA, por meio do qual aderiu 
às regras do Novo Mercado, logo após a abertura de seu capital na bolsa. Este 
segmento de listagem é destinado à negociação de ações emitidas por empresas que 
se comprometem, voluntariamente, com a adoção das seguintes práticas de 
Governança Corporativa e disclosure adicionais em relação ao que é exigido pela 
legislação: 
De acordo com seu Estatuto Social, a Cyrela é administrada por um Conselho 
de Administração e uma Diretoria Executiva. O Estatuto Social prevêtambém a 
constituição de um Conselho Fiscal de funcionamento não permanente, composto de 
três membros e suplentes em igual número, acionistas ou não, observados os 
10 
 
 
requisitos legais. Os administradores da Companhia, assim como todos os 
funcionários e prestadores de serviços que têm acesso a informações privilegiadas 
por força de seu trabalho, aderem à Política de Divulgação de Ato ou Fato 
Relevante da Cyrela e preservação de sigilo acerca de Informações Relevantes que 
ainda não tenham sido divulgadas ao público. 
 
2.2 Histórico da organização 
Em 1962 a Cyrela foi fundada oficialmente em São Paulo e em 1981 foi criada 
a Cyrela Construtora e Seller. No ano 2000 iniciou o programa social de alfabetização 
– Construindo Pessoas, já em 2005 ocorreu a primeira oferta pública de ações (IPO) 
da Cyrela, onde também passou a se chamar Cyrela Brazil Realty S.A. 
Pioneira na implantação de Resíduos de obras, em 2006 foi criação a Living e 
ocorreu a incorporação da RJZ Engenharia, com atuação no Rio de Janeiro. Em 2009 
aconteceu a incorporação da Goldsztein Participações, com atuação na região Sul. 
O Instituto Cyrela foi criado em 2011, ano em que se tornou a primeira empresa 
imobiliária brasileira a fechar uma venda pelo site Facebook. 
 
2.3 Setor de Atividade e negócio 
A Cyrela e suas controladas atuam no ramo Industrial da Construção Civil e 
prestadora de serviços, atuando através de duas marcas: Cyrela - foco em atuação 
na incorporação e construção de empreendimentos residenciais e comerciais de alto 
padrão e a Living – foco no segmento médio. 
A Seller foca na atuação do mercado de intermediação e consultoria imobiliária 
– prestação de serviço de corretagem. 
 
 
 
 
 
 
11 
 
 
2.4 Porte da Organização 
Empresa de Grande Porte, a Cyrela apresenta faturamento anual nos últimos 
cinco anos: 
 2017 – R$ 3.259 milhões 
 2016 – R$ 2.800 milhões 
 2015 – R$ 3.390 milhões 
 2014 – R$ 5.684 milhões 
 2013 – R$ 7.175 milhões 
 
2.5 Composição de força de trabalho da organização 
A Cyrela possui grande número de funcionários, e sua composição se dá 
conforme abaixo, levando em conta o grau de instrução dos funcionários. 
 
Gráfico 1 - Composição de colaboradores 
 
Fonte: Cyrela 2013 
 
12 
 
 
Gráfico 2 – Segmentação de Colaboradores 
 
Fonte: Cyrela 2013 
 
2.6 Principais produtos e serviços negociados 
Os principais produtos e serviços negociados são: 
 Compra e venda de imóveis, produtos e terrenos; 
 Locação, administração e construção de imóveis; 
 Prestação de serviços de consultoria voltados para o mercado 
imobiliário. 
 
2.7 Principais fornecedores e insumos 
 Votorantim Cimentos; 
 Duratex S.A. - Divisão Deca; 
 L. Sant’Ângelo Pinturas 
 
13 
 
 
2.8 Mercados e segmentos de atuação 
A Cyrela atua no mercado imobiliário, sendo uma das maiores incorporadoras 
no mercado imobiliário brasileiro, apresentando-se nos seguimentos de construção e 
incorporação. 
 
2.9 Principais Concorrentes 
O mercado imobiliário é bastante competitivo, para a Cyrela os principais 
concorrentes são: 
 Gafisa; 
 Abyara; 
 Even; 
 PDG. 
 
2.10 Estrutura organizacional da empresa 
A Cyrela se estrutura de acordo com o quadro abaixo: 
 
Quadro 1 - Estrutura Organizacional Cyrela 
 
Fonte: Amanda S. Nascimento 2018 
14 
 
 
3. FONTES DE FINANCIAMENTO 
Para Chiavenato (2014) ‘’ O dinheiro é um dos recursos mais escassos e caros 
do nosso mundo.’’ 
As fontes de financiamento representam capitais próprios e de terceiros, 
disponíveis para utilização da empresa, de forma que sob análises dos custos 
financeiros, juros, taxas e garantias exigidas, possa ser estipulado se sua utilização 
acarretará perda ou ganho da autonomia financeira para a companhia. 
Resumidamente, pode se apresentar quatro tipos principais de fontes de 
financiamento: 
 Autofinanciamento – quando a empresa consegue com suas 
disponibilidades financeiras provenientes de seus lucros, se pagar; 
 Capitais Próprios – representado pelo aumento de capitais próprios 
provenientes de novos sócios ou acionistas; 
 Capitais de terceiros – quando a empresa precisa buscar fora, a entrada 
de capital, como produtos bancários; 
 Incentivo ao investimento – projetos de apoio criados para incentivar 
competitividade e investimento das empresas. 
 
3.1 Operacionalização do Capital de Giro 
Para atender as necessidades de capital de giro de uma empresa, deve-se 
executar minuciosos estudos das opções disponíveis no mercado, não apenas a fim 
de projetar impactos e dispêndios, bem como a administrar as responsabilidades 
sobre seus pagamentos. 
Em uma administração, o capital de giro representa o capital necessário para 
financiar a continuidade das operações da empresa, estando diretamente relacionado 
as contas financeiras que movimentam o dia a dia da companhia. Sendo assim, a 
necessidade de capital de giro indica valores que são requeridos com o objetivo de 
financiar suas operações, honrando seus compromissos em dia. 
Ainda segundo Chiavenato (2014) ‘’ A Gestão Financeira desponta na 
atualidade como uma das áreas mais importantes na condução das empresas rumo a 
excelência.’’ Desta forma que uma boa administração de recursos financeiros 
resultará na redução de despesas e maximização de receitas, logo, ponderando os 
15 
 
 
ativos e passivos circulantes diariamente o gestor financeiro consegue identificar os 
recursos necessários e como eles serão adquiridos. 
A Cyrela apresenta em 2017 um montante de R$ 574.471.000,00 em 
empréstimos e financiamentos a pagar no curto prazo, tendo como disponibilidade no 
ativo circulante, para realização desses pagamentos R$ 6. 640.859.000,00. Fica claro 
que ao contrair dívidas de 8,7% de representatividade sobre seu ativo circulante, a 
empresa possui recursos suficientes para manter sua liquidez. 
Foram apresentadas como garantias para o financiamento, a caução de 
recebíveis, chegando a 130% do valor dos empréstimos, hipoteca de futuras unidades 
e terrenos, assim como o aval da Companhia. 
 
Tabela 1 – Empréstimos e Financiamentos 
 
Fonte: Cyrela 2017 
16 
 
 
Quadro 2 – Valor total - Ativo e Passivo Circulante 
 
Fonte: Cyrela 2017 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17 
 
 
3.2 Custos com Empréstimos e Financiamentos 
Com base nos empréstimos e financiamentos contraídos, identifica-se as 
principais despesas incorridas, sendo juros de R$ 121.377.000,00 e despesas 
bancárias R$ 10.838.000,00 um montante de R$ 132.215.000,00. 
 
Tabela 2 – Despesas e Receitas Financeiras 
 
Fonte: Cyrela 2017 
Sabendo que o BNDES promove o desenvolvimento sustentável, tornando a 
economia brasileira competitiva, a Cyrela fez uso do Swap de fluxo de caixa, fonte de 
financiamento com pagamentos periódicos de juros com fluxo constante, e 
amortização nos últimos quatro meses do contrato. 
Essa informação deixa claro o planejamento estratégico da companhia, 
projetando esse pagamento com recebíveis projetados no mesmo período. 
 
18 
 
 
Tabela 3 – Empréstimo com BNDES 
 
Fonte: Cyrela 2017 
 
3.3 Debentures 
Outra fonte de financiamento é o título de dívida onde o investimento é uma 
forma de empréstimo, chamado de debêntures. Sendo assim o investidor passa a ser 
um credor, adquirindo direito de recebimento de juros no final do período. 
A companhia somou um total de R$ 48.555.000,00 em pagamentos ao final de 
2017. 
Essa captação de recursos é uma opção para aumento da capacidade 
produtiva, investimento em novos mercados sem recorrer a instituições financeiras, 
ainda mais atraente por ser flexível, onde a companhia poderá ajustar as parcelas de 
amortização e a remuneração desses títulos ao seu fluxo decaixa. 
Novamente a Cyrela demonstra seu planejamento financeiro, fazendo uso de 
mais de uma opção de captação de capital, ajustando e analisando o melhor cenário 
para cada situação. 
 
19 
 
 
Quadro 3 – Debentures – Juros e valores a pagar 
 
Fonte: Cyrela 2017 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
20 
 
 
4. PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO 
A complexa carga tributária que incide diretamente sobre a pessoa física assim 
como pessoa jurídica no Brasil, impacta famílias e empreenderes de pequeno ou 
grande porte anualmente. Certas vezes por insciência de todas as normas ou cálculos 
necessários, tal qual por falta de planejamento ou conhecimento das leis, muitos 
deixam de pagar os devidos impostos, e nesses casos, são severamente penalizados 
pelo governo, mesmo que sem intenção de descumprir a lei e sonegar impostos. 
As elevadas taxas e tributos, que podem até inviabilizar certos tipos de negócio 
no território nacional, elevam as despesas fiscais das empresas de forma que algumas 
entram em colapse financeiro, podendo até virem a quebrar com grandes dívidas 
fiscais, que nem mesmo em constantes renegociações, trariam ao alivio ao 
contribuinte. 
Devido a diversos fatores, incluindo os descritos acima, alguns contribuintes 
preferem seguir na clandestinidade impedindo o avanço sustentável de seus negócios 
e impactando a sociedade em geral. 
De forma a reduzir, amenizar ou até mesmo eliminar legalmente os encargos 
ou evitar as penalizações e multas, se faz necessário uma gestão e planejamento de 
pagamento dos tributos. Da mesma forma que um administrador gerencia por exemplo 
o estoque, as vendas, ou o capital de giro a fim de rentabilizar e agregar valor à 
empresa, o planejamento tributário parte do cumprimento das obrigações fiscais de 
forma correta evitando pagamento excedente ou ausência. 
Conforme descrito por Rocha (1998), o planejamento tributário tem como 
proposito a previsão ou estimativa das despesas com arrecadações ou tributos que 
incidirá sobre determinada atividade, e enquanto empenhado a obtenção de 
resultados, que licitamente atinja o menor dispêndio possível. 
 
 
 
 
 
21 
 
 
4.1 Regimes Tributários 
Diversos são os tributos incidentes em uma empresa, ainda mais se tratando 
de uma de tamanho porte e divisões de negócios, e que está presente em 
praticamente todos os estados. Inicialmente os tributos pagos pela companhia são 
definidos em sua maioria após escolha de um regime tributário, que é o sistema a ser 
utilizado para averiguar o tributo a ser pago tal qual a sua alíquota. 
Atualmente há quatro distinções de regimes tributários, são esses: Simples 
Nacional, Lucro Presumido, Lucro Arbitrado e Lucro Real em duas opções, Anual e 
Trimestral. Cada regime tributário apresenta as características necessárias das 
empresas que pretendem adotá-lo, porem caso haja algum impedimento ou restrição 
na operação da companhia, é vedada a adoção do regime intencionado. 
O Simples Nacional se torna de grande atratividade para pequenas empresas, 
principalmente pela sua aparente simplicidade de regime e a possibilidade de 
economia no pagamento de vários tributos, contudo, há diversas restrições legais para 
a esta modalidade, tal qual, limite de receita bruta anual. Um fato interessante sobre 
o Simples Nacional, é que as alíquotas são progressivas, podendo muitas vezes ser 
mais onerosas do que os regimes de Lucro Real ou Presumido, principalmente para 
empresas de serviços que possuem alíquotas de incidência sobre os serviços mais 
elevadas. 
Com sua limitação de faturamento anual de no máximo R$78.000.000,00 
(setenta e oito milhões de reais), e que a empresa não opere em específicos ramos, 
como bancos e empresas públicas, o Lucro Presumido é depois do Simples Nacional, 
o regime tributário com mais empresas enquadradas no Brasil. Empresas do Lucro 
Presumido tem alíquotas de impostos variáveis, de 1,6% a 32% sobre o faturamento, 
dependendo do tipo de atividade que exercem. 
O Lucro Real, não possui impedimentos e é aberto a todas as empresas, sendo 
o mais complexo na execução, necessitando de escrituração contábil completa, 
softwares para informações precisas e recursos humanos capacitados para as 
contabilizações e o fechamento das demonstrações contábeis, incluindo a apuração 
dos tributos. Além deste ponto, conforme descrito na Lei nº 9.718 de 1998, artigo 14, 
que afirma que estão obrigadas à apuração do lucro real as pessoas jurídicas cuja 
receita total no exercício anterior, ultrapasse o limite de R$78.000.000,00 (setenta e 
oito milhões de reais). (Redação dada pela Lei nº 12.814, de 2013). 
22 
 
 
4.2 Tributos 
De acordo com o artigo terceiro da Lei nº 5.172 de 1966, tributo é toda 
prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, 
que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade 
administrativa plenamente vinculada. 
A expressão acima engloba todas as características do tributo, e para melhor 
compreensão, deverá ser analisada cada uma das expressões. 
Prestação pecuniária, de acordo com Sabbag (2008), refere-se ao dever de se 
pagar o tributo em dinheiro, não sendo permitido o pagamento in natura ou in labore, 
ou seja, por meio de entrega de bens, produção ou prestação de serviço a fim de 
quitação de tributos. 
Prestação compulsória, conforme Becker (1998), o dever jurídico tributário 
indefere-se da vontade do sujeito passivo para sua incidência, se tornando de 
obrigatoriedade após concretização do fato previsto na norma tributária. 
Em moeda ou cujo valor nela possa se exprimir, trata-se de assim como sobre 
prestação pecuniária, do dever de pagamento em moeda ou cujo valor possa ser 
expresso por ela, em casos permitidos no próprio CTN, como exemplo da dação em 
pagamento de bens imóveis, conforme descrito na lei nº 5.172 de 66, artigo 156 inciso 
XI, posteriormente alterada pela Lei nº 13.259, de 2016. 
Ainda segundo Becker, a hipótese de incidência da regra jurídica tributária pode 
ser qualquer fato desde que lícito. Portanto o pagamento de tributo não deve ser ter o 
propósito de punição, ou seja, com objetivo de aplicar sanção pela prática de ato ilícito. 
Compreende-se então, que tributos não devem ser confundidos com multas 
tributárias. 
Prestação instituída em lei, define que nenhum tributo poderá ser exigido sem 
que este esteja estabelecido na lei, ressalta-se nesta expressão o Artigo 150 da 
Constituição Federal de 1988, inciso I, onde é vedado à União, aos Estados, ao Distrito 
Federal e aos Municípios exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça. 
Prestação cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada. A 
cobrança de tributos somente terá seu início com a atividade pela qual se verifica a 
ocorrência do fato gerador da obrigação tributária, o devedor, tal qual. Não apenas 
este lançamento, como os subsequentes atos de cobrança, é de competência 
privativa da administração tributária, estando coberto pelo princípio da legalidade. 
23 
 
 
4.2.1 Principais Tributos 
Diversos são os tributos ao qual seria possível exemplificar a aplicação do 
planejamento tributário, contudo, o estudo será focado nos principais tributos que 
afetam a companhia Cyrela e suas Controladas. 
 
4.2.1.1 Tributos Federais 
No âmbito federal, teremos o IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica), CSLL 
(Contribuição Social sobre Lucro Líquido), PIS (Programa de Integração Social) e a 
COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social). 
Nas empresas tributadas pelo lucro real, são calculados pelas alíquotas 
regulares de 15%, acrescida de adicional de 10% sobre a parcela de lucro que 
ultrapassar o limite de R$20.000,00 para o IRPJ, e de 9% para a CSLL, sobre o lucro 
contábil do exercício, ajustado conformecritérios estabelecidos pela legislação fiscal 
vigente. 
O PIS e a COFINS, previstas na Constituição Federal nos Artigos 195, I e 239, 
impostos não cumulativos, possuem alíquotas regulares de 1,65% para o PIS, e de 
7,6% para a COFINS. 
Nas empresas tributadas pelo lucro presumido, a base de cálculo do IRPJ é de 
8% e a da CSLL de 12% sobre as receitas brutas (32% quando a receita for resultante 
da prestação de serviços e 100% das receitas financeiras), sobre as quais se aplicam 
as alíquotas regulares do imposto de renda e da contribuição social. Para o PIS e a 
COFINS, a base de cálculo é de 0,65% e 3%, respectivamente. 
 
4.2.1.2 Tributos Estaduais 
O ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviço). 
Sua regulamentação constitucional está prevista na Lei Complementar 87 de 1996, 
posteriormente alterada pela Lei Complementar 92 de 1997 revogada pela Lei 
Complementar 99 de 1999, e pelas Leis Complementares, 102 de 2000, 114 de 2002, 
120 de 2005 e 138 de 2010. 
Trata-se de um imposto não cumulativo sobre operações relativas à circulação 
de mercadorias, e sobre prestações de serviços de transporte interestadual, 
intermunicipal e de comunicação, que é de jurisdição estadual e do Distrito Federal, 
portanto sua alíquota varia de cada estado, conforme lei vigente. 
24 
 
 
Este incide não apenas nas operações internas estaduais, como sobre 
operações interestaduais, que sofrem diferentes alíquotas de acordo com o local de 
origem/destino, conforme tabela abaixo. 
 
Tabela 4 - ICMS por Estado 2018 
 
Fonte: SAGE, 2017 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
25 
 
 
4.2.1.3 Tributos Municipais 
ISSQN (Imposto sobre Serviço de Qualquer Natureza) ou ISS (Imposto Sobre 
Serviços) e IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano). Suas 
regulamentações estão descritas na Constituição Federal nos Artigos 156 inciso I e 
III. O ISS principalmente possui suas normas básicas regulamentas pelo Decreto-lei 
nº 406 de 1968, alterada pelas Lei Complementar de nº 56 de 1987 que fora 
posteriormente revogada pela Lei Complementar de nº 116 de 2003. 
Conforme Emenda Constitucional 3 de 1993, o ISS, afere o imposto sobre os 
serviços prestados de qualquer natureza desde que o fato gerador do serviço já não 
seja de competência do Estado ou da União. 
Mesmo este sendo um imposto de competência municipal, os serviços ao quais 
podem ser aferidos de tributação pelo ISS, são listados na Lei Complementar 116 de 
2003, que descreve que o local de recolhimento do imposto deverá ser o 
estabelecimento prestador ou, na sua falta, o domicílio do prestador. Toda via, alguns 
tipos de serviços sofrem exceções e a lei complementar determina que o mesmo deva 
ser pago ao município onde o serviço fora prestado. 
Por se tratar de um imposto municipal, sua alíquota difere entre os municípios, 
porem esta deverá respeitar os limites de 2% a 5% conforme estabelecido no artigo 
3º da Emenda Constitucional nº 37 de 2002 e o inciso III do artigo 8 da Lei 
Complementar nº 116 de 2003. 
O IPTU por sua vez, afere seu valor pelo composto do Imposto Predial e o 
Imposto Territorial Urbano, sendo este o imposto predial sobre imóveis construídos, 
parte onde possa ser habitada ou utilizada para exercício de atividades, enquanto o 
imposto territorial urbano é cobrado sobre a parte não edificada do terreno. 
O fato gerador deste imposto é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem 
imóvel por natureza ou por acessão física, localizado na zona urbana do Município. 
O IPTU é de competência municipal, e sua base de cálculo é feita de acordo 
com o valor venal do imóvel, este que seria o valor que o bem atingiria caso fosse 
colocado à venda, sobre o valor de venda à vista. O valor venal sempre será inferior 
ao valor de mercado, uma vez que é aferido sobre a ditado pela necessidade da venda 
do imóvel. Portanto, varia de município, localidade, existência de serviços públicos, 
potencial de comércio e valor de mercado de imóveis semelhantes nas proximidades. 
 
26 
 
 
4.3 Planejamento Tributário - Cyrela 
A companhia Cyrela possui diversos empreendimentos resultantes 
principalmente de incorporações. De acordo com o Release de Resultados do 4º 
trimestre do 2016, a participação na receita bruta da companhia por atividade foi de 
98,4% para as incorporações, e 1,6% para prestação de serviços. Portanto, será 
utilizado a atividade de incorporação como parâmetro para análise e exemplificação 
da aplicação de planejamento tributário na empresa. 
 
Gráfico 3 – Receita Bruta por Atividade 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
Antes de ser analisado questões como regimes tributários empregados no 
modelo da companhia, diferenciações tributais sobre a ótica Federal, Estadual ou 
Municipal, deve ser ressaltado que, assim como descrito no Demonstrações 
Financeiras Individuais e Consolidadas de 2016 da Cyrela, certas controladas, 
conforme atribuído pela legislação tributária cujo faturamento anual do exercício 
anterior fora inferior a R$78.000.000, puderam optar pelo regime de Lucro Presumido. 
Para essas, a base de cálculo do IRPJ e CSLL é baseada no lucro estimado apurado 
à razão de 8% e 12% sobre as receitas brutas respectivamente, o qual se aplica as 
alíquotas nominais do respectivo imposto e contribuição. 
27 
 
 
Observa-se também que a incorporação de alguns empreendimentos fora 
submetida ao regime da afetação (Regime Especial de Tributação – RET), pelo qual 
o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens, 
direitos e obrigações a ela vinculados, estão apartados do patrimônio do incorporador 
e constituem patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação 
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 
Conforme descrito na Instrução Normativa nº 1.435 de 30 de dezembro de 2013, as 
alíquotas das contribuições sociais (PIS, COFINS e Contribuição Social sobre o Lucro 
Líquido - CSLL) e Imposto de Renda Pessoa Jurídica - IRPJ para as empresas 
submetidas ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias foi reduzida para 
4% aplicado as receitas mensais recebidas, com as seguintes distinções, 1,71% para 
COFINS, 0,37% para PIS, 1,26% como IRPJ; e 0,66% para CSLL. 
 
4.3.1 Análise de Tributos Federais 
Sob a ótica dos tributos federais, observa-se as particularidades da 
aplicabilidade do planejamento tributário na empresa estudada, ao qual possuem 
diferentes tributações sobre dos regimes tributários aos quais serão calculados, serão 
calculadas as três distinções dos regimes tributários possíveis para as controladas da 
companhia. 
 
Quadro 4 – Alíquotas Federais – Regime Tributário 
Tributo 
Alíquotas - Regime Tributário 
Lucro Real Lucro Presumido RET (Receita) 
IRPJ 15,00% 15,00% 1,26% 
IRPJ (Adicional) 10,00% 10,00% Não possui 
CSLL 9,00% 9,00% 0,66% 
PIS (Receita) 1,65% 0,65% 0,37% 
COFINS (Receita) 7,60% 3,00% 1,71% 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
Conforme Demonstrativo Financeiro Anual Completo 2016, a Cyrela aferiu a 
receita bruta de incorporação e revenda de imóveis de R$ 3.126.299.000,00 (três 
bilhões, cento e vinte e seis milhões e duzentos e noventa e nove mil) e um lucro 
contábil de R$ 318.343.000,00 (trezentos e dezoito milhões e trezentos e quarenta e 
três). Desta forma, pode prosseguir com os seguintes cálculos. 
28 
 
 
Aplicando as alíquotas do regime tributário de lucro real para toda a 
consolidada, os tributos federais resultarão a um montante de R$ 397.425.877,50, 
representando 12,7% da receita anual da empresa. 
 
Quadro 5 – Tributos Federais Lucro Real 
Lucro Real 
Tributo Alíquota Base de Calculo Total 
IRPJ 15,00% 318.433.000,00 47.764.950,00 
IRPJ (Adicional) 10,00% 318.193.000,00 31.819.300,00 
CSLL 9,00% 318.433.000,0028.658.970,00 
PIS 1,65% 3.126.299.000,00 51.583.933,50 
COFINS 7,60% 3.126.299.000,00 237.598.724,00 
Total 397.425.877,50 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
Presumindo, hipoteticamente, a possibilidade de aplicação de lucro presumido 
para toda a holding e suas controladas, a representatividade dos tributos sobre a 
receita, passa a ser de 6,7%, sob um montante de R$ 210.375.922,70. Uma redução 
significativa de 6 pontos percentuais, uma redução de dispêndio tributário de R$ 
187.049.954,80. 
 
Quadro 6 – Tributos Federais Lucro Presumido 
Lucro Presumido 
Tributo Alíquota Base de Calculo Total 
IRPJ 15,00% 250.103.920,00 37.515.588,00 
IRPJ (Adicional) 10,00% 249.863.920,00 24.986.392,00 
CSLL 9,00% 375.155.880,00 33.764.029,20 
PIS 0,65% 3.126.299.000,00 20.320.943,50 
COFINS 3,00% 3.126.299.000,00 93.788.970,00 
Total 210.375.922,70 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
Novamente, hipostenizando a aplicação de um regime tributário a todas 
controladas responsáveis por incorporações realizadas pela companhia, calcula-se 
conforme quadro abaixo, o dispêndio do contribuinte em relação RET (Regime 
Especial de Tributação– Patrimônio de Afetação), de R$ 125.051.960,00, 4% sobre a 
receita bruta da companhia. 
 
29 
 
 
Quadro 7 – Tributos Federais Regime Especial de Tributação (RET) 
Regime Especial de Tributação (RET) 
Tributo Alíquota Base de Calculo Total 
IRPJ 1,26% 3.126.299.000,00 39.391.367,40 
CSLL 0,66% 3.126.299.000,00 20.633.573,40 
PIS 0,37% 3.126.299.000,00 11.567.306,30 
COFINS 1,71% 3.126.299.000,00 53.459.712,90 
Total 125.051.960,00 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
Obviamente as limitações e regras para se aderir a cada regime tributário 
impossibilitariam a aplicabilidade do lucro presumido, assim como a estratégia para 
cada empreendimento ou incorporação sobre a margem de lucro possa aferir uma 
divergente carga tributária, principalmente comparando o Lucro Real onde a base de 
cálculo para o IRPJ e CSLL se dão sobre o lucro contábil ao Regime Especial de 
Tributação (Patrimônio de Afetação), onde a alíquota mesmo sendo reduzida, aplica-
se diretamente sobre a receita do empreendimento. 
Todavia, avaliando os valores totais encontrados acima, fica claro que devido 
à margem das incorporações da companhia ser estrategicamente maior que a 
presunção desta para a atividade de incorporação, conforme Lei nº 9.249 de 95, artigo 
15 inciso IV, redação dada pela Lei nº 12.973 de 2014, o valor despendido para 
cumprimento das obrigações tributárias sobre o Patrimônio de Afetação, seria 
significativamente menor tanto em relação ao Lucro Real, quando ao Lucro 
Presumido. 
Entende-se que mesmo que com a impossibilidade, ou mesmo a não 
conformidade dos acionista a aplicação do regime supracitado (RET), ainda sim, deve 
ser avaliado a possibilidade de que as controladas da companhia possam se adequar 
e aderir ao Lucro Presumido, uma vez que os percentuais aferidos sobre as alíquotas 
do PIS e da COFINS serão significativamente reduzidos, resultando em uma menor 
carga tributária total. 
 
 
 
30 
 
 
4.3.2 Análise de Tributos Estaduais 
Observando os tributos estaduais, é importante ressaltar que nas atividades 
imobiliárias compreendidas no conceito de incorporação, não existem normativos de 
especial relevância para sua aplicação, tendo que se considerar a ser tributado pelo 
ICMS apenas das mercadorias empregadas nas construções do bem incorporado. 
Para tal, hipoteticamente será utilizado o custo total dos bens no período de 
2016, 2.838.000.000,00, conforme release de resultados do 4º trimestre de 2016, 
aplicando as alíquotas que incidem em decorrência do imposto, variável por estado, e 
desta forma, obter com maior clareza a necessidade de conhecimento e constante 
atualização das normas tributárias no Brasil. 
 
Gráfico 4 – Custo por Atividade 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
De acordo com os valores registrados pela companhia no 4º trimestre de 2016, 
os lançamentos de empreendimentos no período tiveram sua maior concentração nas 
regiões de São Paulo e Sul, representando 46,7% e 18,4% do total dos lançamentos 
no período, respectivamente. Desta forma, estas serão analisadas sobre a ótica do 
custo total dos bens, e o valor de base para os cálculos será de, R$ 1.325.346.000,00 
para o estado de São Paulo e R$ 522.192.000,00. 
 
 
31 
 
 
Quadro 8 – Custo de Bens por Região 
Custo de Bens por Região - Lançamentos 2016 
Região Participação Base de Calculo Total 
São Paulo 46,70% 2.838.000.000,00 1.325.346.000,00 
Sul 18,40% 2.838.000.000,00 522.192.000,00 
Total 1.847.538.000,00 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
Devido à proximidade das alíquotas internas e interestaduais na região Sul, 
principalmente em relação a Santa Catarina e Rio Grande do Sul, será utilizado como 
parâmetro as taxas do estado de Santa Catarina para as próximas análises. 
São Paulo possui uma tributação baseada no valor percentual de 18% para 
operações internas de circulação de produtos e serviços, enquanto o estado de Santa 
Catarina afere 17% para a mesma operação. Contudo, operações interestaduais 
possuem diferentes alíquotas, previamente citado. 
Ao cenário pressuposto de circulação de produtos e prestação de serviços 
interna no estado, a aplicação da alíquota sobre os custos resulta no montante 
dispendido de R$ 327.334.920,00, sendo estes resultantes de R$ 238.562.280,00 no 
estado de São Paulo, e R$ 88.772.640,00 para o estado de Santa Catarina. 
 
Quadro 9 – Aplicação de Alíquota Interna ICMS 
Aplicação de Alíquota Interna ICMS - Por estado 
Região Participação Base de Calculo Total 
São Paulo 18,00% 1.325.346.000,00 238.562.280,00 
Sul 17,00% 522.192.000,00 88.772.640,00 
Total 327.334.920,00 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
Caso o cenário fosse inverso, com a maior aplicação de lançamentos de 
empreendimentos na região Sul e a menor na Região de São Paulo, seria possível 
averiguar uma redução do valor tributado total de R$ 8.031.540,00. Dos quais, R$ 
13.253.460,00 seriam provenientes da aplicação da alíquota reduzida da região em 
questão. 
 
 
 
32 
 
 
Quadro 10 – Aplicação de Alíquota Interna ICMS - Hipótese Inversa 
Aplicação de Alíquota Interna ICMS - Hipótese Inversa 
Região Participação Base de Calculo Total 
São Paulo 18,00% 522.192.000,00 93.994.560,00 
Sul 17,00% 1.325.346.000,00 225.308.820,00 
Total 319.303.380,00 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
 
Na perspectiva de aplicação das alíquotas interestaduais, como nos casos em 
que a matéria prima para os empreendimentos, os fretes ou serviços contratados 
tenham como origem outro estado, a alíquota será de 12%, tanto para São Paulo ou 
Sul, o valor resultando do cálculo seria no total de R$ 221.704.560,00. 
 
Quadro 11 – Aplicação de Alíquota ICMS - Interestadual 
Aplicação de Alíquota ICMS - Interestadual 
Região Participação Base de Calculo Total 
São Paulo 12,00% 1.325.346.000,00 159.041.520,00 
Sul 12,00% 522.192.000,00 62.663.040,00 
Total 221.704.560,00 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
 
Na análise tributária referente ao ICMS, percebe-se a particularidade estadual 
das alíquotas do imposto ao qual o gestor financeiro terá de submeter seus negócios, 
principalmente caso precise avaliar um projeto que demande a nova carga tributária. 
Conforme averiguado, o simples fato de direcionar o investimento para uma região do 
pais onde a alíquota é levemente menor, traria a possibilidade de economia tributária 
de mais de 8 milhões no período. 
 
 
 
 
 
 
 
 
33 
 
 
4.3.3 Análise de Tributos Municipais 
Na esfera municipal, a empresa é tributada pelo IPTU, que incide diretamente 
sobre o valor venal do estoquede produtos prontos no período, ou seja, posterior a 
comprovação de que o empreendimento ou imóvel fora construído seguindo-se as 
exigências estabelecidas pela prefeitura, este que atesta a conclusão de sua 
construção e disponibilidade para comercialização, conhecido como habite-se. 
A Cyrela também possui a responsabilidade de contribuição com o ISS, 
Imposto Sobre Serviço, em suas atividades de prestação de serviços, está de menor 
monta no faturamento. 
Como descrito anteriormente, devido a maior representatividade sobre as a 
receita, será avaliado os tributos sobre a incorporação imobiliária. Resumidamente, 
averígua-se o valor aferido o IPTU em relação ao estoque finalizado, este que fora de 
R$ 2.402.000.000,00 no 4T16. 
Para melhor compreensão da diferenciação das alíquotas municipais, será 
utilizado os valores sobre a perspectiva do estoque pronto do Rio de Janeiro, que 
representa 27,4% do período, e de São Paulo representando 17,7%. 
Consequentemente, os valores para base de cálculos do IPTU sobre as duas 
localidades selecionadas será de, R$ 658.148.000,00 para os empreendimentos do 
Rio de Janeiro, e de R$ 425.154.000,00 para São Paulo. 
 
Gráfico 5 – Valor de Estoque Pronto (4T16) 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
 
34 
 
 
Gráfico 6 – Breakdown Estoque Total (4t16) 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
 
Quadro 12 – Breakdown Estoque Total (4T16) 
Breakdown Estoque Total 4T16 
Região Participação Base de Calculo Total 
Rio de Janeiro 27,40% 2.402.000.000,00 658.148.000,00 
São Paulo 17,70% 2.402.000.000,00 425.154.000,00 
Total 1.083.302.000,00 
Fonte: Cyrela, 2017 
Em um cenário hipotético, presume-se que o estoque pronto supracitado seja 
de localidade municipal conforme descrito, e utilizando como base de cálculo o valor 
médio do empreendimento de R$500.000,00 em ambas as cidades, obteríamos um 
total de 1.316 unidades prontas dos empreendimentos na cidade de Rio de Janeiro, 
contra 850 unidades na cidade de São Paulo. Desta forma, será possível calcular a 
alíquota correlativa, que se diferem não apenas pela metodologia de cálculo, como 
pela alíquota. 
Assim como explicado e exemplificado por RJTV, no portal de notícias Globo, 
em 06 de setembro de 2017, no Rio de Janeiro, de acordo Lei Municipal de nº 6.250 
de 2017, o valor do IPTU será cobrado, em média, pelo seguinte cálculo simplificado. 
Valor de mercado do bem ou imóvel divido por 400. Caso o valor resultante do cálculo 
seja inferior ao valor de R$ 3.000,00, deverá ser aplicado a taxa de desconto conforme 
quadro abaixo: 
35 
 
 
 
Quadro 13 – Alíquota de IPTU – Rio de Janeiro 
Valor de Mercado / 400 = Resultado 
Resultado até Faixa de Desconto 
800,00 60,00% 
1.200,00 40,00% 
1.600,00 20,00% 
3.000,00 10,00% 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
De acordo com o estoque calculado sobre a cidade do Rio de Janeiro, e 
presumindo que a média do valor do imóvel ou bem seja de R$ 500.000,00, a imposto 
pago por unidade do empreendimento após a liberação do Habite-se, será de R$ 
1.000,00, conforme quadro abaixo. 
 
Quadro 14 – Aplicação de Alíquota de IPTU - Rio de Janeiro 
R$ 500.000,00 / 400 = 1250 
Resultado até Faixa de Desconto Aplica-se Valor Final 
1.600,00 20,00% 1250 - 20% 1.000,00 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
Ao multiplicar o valor resultante do calculo acima com a média total da 
quantidade de unidades prontas dos empreendimentos na cidade, obteremos o total 
de R$ 1.316.000,00. Este, será teoricamente o valor do tributo a ser pago pelo estoque 
finalizado no período seguinte caso não ocorra a venda dos bens. 
Em relação ao estoque da companhia na cidade de São Paulo, a aplicação da 
alíquota do IPTU sobre o estoque pronto, deverá ser calculado sobre o valor venal 
conforme anteriormente mencionado, contudo, este é correlativo a localidade do 
imóvel ou bem, metragem, idade da construção, entre outros previamente citados. 
Devido à complexidade e volatilidade do valor venal, será utilizado no cálculo o 
valor médio do imóvel ou bem, aplicado sobre a base de alíquota para o imposto na 
cidade de São Paulo, de acordo com a secretaria da fazenda do município. 
 
 
 
 
36 
 
 
Quadro 15 – Alíquota de IPTU – São Paulo 
Faixas de Valor Venal (R$) Multiplicar por Subtrair 
Até R$ 150.000,00 0,70% 0,00 
De R$ 150.001,00 a R$ 300.000,00 0,90% 300,00 
De R$ 300.001,00 a R$ 600.000,00 1,10% 900,00 
De R$ 600.001,00 a R$ 1.200.000,00 1,30% 2.100,00 
Acima de R$ 1.200.000,00 1,50% 4.500,00 
Fonte: Secretaria da Fazenda do Município de São Paulo, 2007 
Ao aplicar a média do valor do imóvel ou bem de R$ 500.000,00 sobre a 
alíquota de sua faixa, resulta-se no valor de imposto por unidade pronta do 
empreendimento de R$ 4.600,00. 
 
Quadro 16 – Aplicação de Alíquota de IPTU - São Paulo 
Faixas de Valor Venal (R$) Multiplicar por Subtrair Aplica-se Valor Final 
De R$ 300.001,00 a R$ 600.000,00 1,10% 900,00 500.000,00 4.600,00 
Fonte: Marcelo Clementino Pereira, 2018 
 O montante calculado pelo resultado do cálculo acima com a média total da da 
quantia de unidades prontas dos empreendimentos em São Paulo, é de total de R$ 
3.910.000,00. Aproximadamente 300% a mais dispendido a fim de pagamento do 
tributo, em relação a cidade do Rio de Janeiro, mesmo esta possuindo um estoque 
maior de produtos finalizados e prontos para comercialização. 
Obviamente, devido a impossibilidade de pressupor o valor venal dos bens de 
forma direta, o montante calculado para o IPTU na cidade de São Paulo, fora superior 
ao real. Contudo, ainda assim, é possível perceber sob a ótica municipal o quão 
importante se faz um bom planejamento e controle tributário na empresa, 
principalmente a fim de análises minuciosas das normas tributárias e aplicações das 
leis, evitando obviamente o pagamento desnecessário de imposto ou até a ocorrência 
de multa. 
 
 
 
 
 
37 
 
 
5. MATEMÁTICA FINANCEIRA 
Segundo Puccini (1982, p. 2) ‘’ A Matemática Financeira tem por objetivo o 
manuseio de fluxos de caixa visando suas transformações em outros fluxos 
equivalentes que permitam as suas comparações de maneira mais fácil e segura.’’ 
Apresentando-se como ferramenta indispensável para o Gestor Financeiro, 
fundamentando as análises de forma quantitativa, propiciando visão ampla de dados 
e resultados com aplicação de fórmulas e conceito, seu uso é fundamental para 
tomada de decisão. 
Todo projeto começa a partir da análise financeira, com o uso de cálculos da 
matemática financeira, demonstrando retorno e perda, determinado se o investimento 
será vantajoso a curto ou longo prazo, trazendo a possibilidade de aumento de lucros 
e redução de custos. 
O conhecimento e aplicação da matemática financeira pelo gestor financeiro se 
torna ponto chave para aplicação dos conceitos e a assim avaliar o dinheiro e sua 
variação, em determinado espaço de tempo. 
Para entender melhor como esse processo funciona é necessário primeiro, 
conhecer seus princípios básicos: 
 Capital - No momento zero de uma operação, existe o valor principal que 
se chama Capital. Representa o dinheiro no presente; 
 Montante - É a variação do valor principal, ou seja, representa o valor do 
dinheiro no futuro, o Capital acrescido de juros; 
 Taxa de Juros - Representa o custo de um crédito, é a razão entre juro 
e capital; 
 Juros – Representa o valor cobrado em dinheiro pelo empréstimo ou 
financiamento, expresso como percentual, divido em Juros Simples e Juros 
Compostos; 
 Desconto – é a redução ou abatimento sob a operação financeira 
levando em conta o tempo e taxa de juros; 
 Período – É a representação do tempo na operação financeira; 
 Investimento – Aplicação de capital (dinheiro) com o objetivo de obter 
lucro; 
 Empréstimo – Recurso de terceiros utilizado paraatender determinadas 
necessidades. 
38 
 
 
5.1 Tipos de Juros 
5.1.1 Juros Simples 
Para Puccini (1982, p. 5) (...) os juros de cada período são calculados sempre 
em função do capital inicial empregado. 
Assim representa a taxa de juros calculada sob o Capital inicial no final da 
operação. 
 
𝐹𝑜𝑚𝑢𝑙𝑎: 𝐽 = 𝐶. 𝑖. 𝑛 
 
Onde, 
M é o montante final; 
i é a taxa de juros; 
C é o capital inicial; 
n é o tempo. 
 
Observando que a Cyrela utilizou Caixa e equivalentes de caixa, ou seja, 
movimentação de recurso financeiros no ano de 2016 o valor disponível em moeda e 
outras contas que possuam as mesmas características de liquidez, correspondente a 
R$ 416.646,00, aplicado pelo período de 14 meses com taxa de juros simples de 2% 
ao mês, qual o valor do juro nessa aplicação? Assim como, qual o montante resultante 
da aplicação 
 
𝐽 = 𝐶. 𝑖. 𝑛 
𝐽 = 416.646,00 × 0,02 × 14 
𝐽 = 116.660,88 
𝑀 = 𝐶 + 𝐽 
𝑀 = 416.646,00 + 116.660,88 
𝐽 = 533.306,08 
 
 
 
39 
 
 
5.1.2 Juros Compostos 
O conceito de juros compostos consiste na aplicação de juros sobre juros, ou 
seja, o cálculo de juros é aplicado ao montante de cada período. É a modalidade de 
cobrança mais utilizado pelo sistema financeiro por apresentar alta rentabilidade. 
Segundo Puccini (1982, p. 6) (...) os juros de cada período são calculados 
sempre em função do saldo existente no início do período correspondente. 
Exemplo: 
 Para definir o montante de um capital de R$ 12.000,00 aplicado no período de 
3 anos no regime de juros compostos com taxa de 15% ao ano, é necessário calcular: 
 
𝐹𝑜𝑟𝑚𝑢𝑙𝑎: 𝑀 = 𝐶. (1 + 𝑖)௡ 
𝑀 = 12.000 × (1 + 0,15)ଷ 
𝑀 = 12.000 × (1,15)ଷ 
𝑀 = 12.000 × 1,520875 
𝑀 = 18.250,50 
 
Sabendo o valor do montante sobre a aplicação do período supracitado, é possível 
também averiguar o juro total resultante. 
𝐽 = 𝑀 − 𝐶 
𝐽 = 18.250,50 − 12.000,00 
𝐽 = 6.250,50 
 
 
 
 
 
 
 
40 
 
 
5.2 Matemática Financeiro e Planejamento Tributário 
5.2.1 Aplicação da Matemática Financeira 
A Cyrela aplica parte dos tributos a pagar com a previsão das contas a receber 
(recebimento de parcela de vendas) em prazos equivalentes, a fim de pagar suas 
obrigações tributárias, ou seja, determina que nesse período não haverá necessidade 
de recorrer ao Capital próprio ou de terceiros e opta pelo pagamento dos tributos no 
vencimento, uma vez que o pagamento antecipado não implica desconto. 
A Cyrela se mostra atenta as leis para reduzir a carga tributária a pagar, devido 
também que a incorporação de alguns empreendimentos, onde se submeteu ao 
regime da afetação (Regime Especial de Tributação – RET). 
 
Tabela 5 - Demonstrativo Consolidado Tributos. 
 
Fonte: Cyrela, 2016 
 
 
 
 
 
41 
 
 
5.3 Financiamento de Capital de Giro 
5.3.1 Empréstimos e Financiamentos – Taxa de juros 
Com base nas informações do quadro abaixo, a Cyrela informa na conta 
Empréstimos, Financiamentos, Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI, cédulas 
de crédito bancário e debêntures, o montante de recursos financeiros contraídos, 
líquido dos custos de transação, mensurados com valor de juros e encargos 
proporcionais ao período correspondente ao exercício. 
 No exercício de 2015 contraiu R$ 2.046.566 em recursos financeiros, com 
pagamento de R$ 2.197.553 ao final do período de 12 meses. Para mensurar os juros 
pagos, utilizara-se a fórmula a seguir, lembrando que a cobrança de juros simples não 
é muito usada pelo atual sistema financeiro nacional, portanto a aplicação desse 
cálculo para determinar os juros, será feita com base na cobrança de juros compostos. 
 
𝐹𝑜𝑟𝑚𝑢𝑙𝑎: 𝐽 = 𝑀 − 𝐶 
𝐽 = 2.197.553 − 2.046.566 
𝐽 = 150.987 
 
Encontrando o valor do juro, é possível determinar a taxa de juro aplicada nessa 
operação em seu total ou mensalmente, usando a fórmula a seguir: 
 
𝐹𝑜𝑟𝑚𝑢𝑙𝑎: 𝐼 = 𝐽 ÷ 𝐶 
𝐼 = 150.987 ÷ 2.046.566) 
𝐼 = 0,073777 (taxa unitária) 
𝐼 = 7,3777% (taxa percentual) 
 
𝐹𝑜𝑟𝑚𝑢𝑙𝑎: 𝐼 = (𝑀 ÷ 𝐶)
ଵ
௡ − 1 
𝐼 = (2.197.553 ÷ 2.046.566)
ଵ
ଵଶ − 1 
𝐼 = (1,073776)଴,଴଼ଷଷଷଷ − 1 
𝐼 = 1,0059494 − 1 
𝐼 = 0,0059494 (taxa unitária ao mês) 
𝐼 = 0,59494% (taxa percentual ao mês) 
42 
 
 
Tabela 6 - Demonstração dos Valores Adicionados 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
Analisando o quadro abaixo podemos observar redução do Financiamento 
curto prazo de um período para outro em R$ R$ 177.133,00, ou seja, a amortização 
no período de um ano. 
 
Tabela 7 – Demonstrativo conta Caixa – Financiamentos Curto Prazo 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
 
43 
 
 
5.4 Aumento de resultados Financeiros 
5.4.1 Aplicações Letras Financeiras 
A Cyrela alcançou aumento de R$ 61 milhões no resultado financeiro do 3T16 
na capitalização de juros, devido concentração maior em dívidas de SFH (Sistema 
Financeiro de Habitação) e redução de custo de novas dívidas corporativas. 
Essas informações indicam o uso da matemática financeira para redução de 
despesas e aumento de receitas. Para chegar a esses resultados foi necessário 
aplicar cálculos de valor futuro direcionando para o SFH o retorno alcançado. 
Em 6 meses com uma taxa de 11,22% ao ano sobre aplicação de juros simples, 
se obtém os seguintes valores: 
 
𝐹𝑉 = 𝑃𝑉. (1 + 𝑖)௡ 
𝐹𝑉 = 61.000.000,00 × (1 + 0,00935)଺ 
𝐹𝑉 = 61.000.000,00 × (1,00935)଺ 
𝐹𝑉 = 61.000.000,00 × 1,057428 
𝐹𝑉 = 64.503.108,00 
 
O Valor Futuro obtido nessa operação corresponde a R$ 64.503.108,00. 
 
Tabela 8 – Empréstimos e Financiamentos 
 
Fonte: Cyrela, 2018 
 
44 
 
 
5.4.2 Aplicações Automática – Conta Corrente 
Uma ação eficaz para garantir recursos com aplicação automática é a conta 
corrente corporativa, que disponibiliza a empresa uma aplicação automática do saldo 
disponível, oferecendo rendimento médio de 0,52% ao mês. 
Para mensurar essa aplicação será utilizando como base o saldo da conta 
Caixa da Cyrela em 2016 com valor fixo de 30% desse total que representa - R$ 
248.553,60, aplicado por um período de 11 meses, quanto será revertido em 
recursos? 
Observa-se que a conta - Contas a Receber, prevê disponibilidade de R$ 
2.615.078,00, sendo o valor total de tributos a pagar R$ 147.098,00. Levando em 
conta que a despesa representa aproximadamente 6% da receita provisionada, 
mesmo que esse valor não seja contabilizado por completo o risco de não liquidar 
esse pagamento é considerado baixo. 
Lembrando que o objetivo desse cálculo é demonstrar de forma prática a 
aplicação da Matemática Financeira para o Gestor Financeiro. 
 
𝐹𝑜𝑟𝑚𝑢𝑙𝑎: 𝑀 = 𝐶. (1 + 𝑖. 𝑛) 
𝑀 = 248.553,60 × (1 + 0,0052 × 11) 
𝑀 = 248.553,60 × (1 + 0,0572) 
𝑀 = 248.553,60 × (1,0572) 
𝑀 = 262.770,86 
 
Incorporando ao final da aplicação, juros de: 
 
𝐽 = 𝑀 − 𝐶 
𝐽 = 262.770,86 − 248.553,60 
𝐽 = 14.217,23 
 
Embora a poupança tenha baixa taxa de rentabilidade não oferece riscos, 
mantém o saldo disponível e por isso é uma fonte fixa de recursos. Esse exemplo 
demonstra como a Cyrela gera recursos com a utilização de aplicação em conta 
corrente com saldo disponível em dinheiro. 
 
45 
 
 
Tabela 9 – Balanço Patrimonial Cyrela 2016 
 
Fonte: Cyrela, 2016 
 
5.5 Sistema de Amortização 
O sistema de amortização consiste na liquidação de uma dívida contraída por 
meio de planejamento. Os pagamentos devem ser feitos periodicamente por uma 
prestação, podendo ser em parcelas iguais ou diferentes, compostas pelo capital e os 
juros. 
Os sistemas de amortização mais praticados são: 
 Sistema de amortização Francês Price (SAF) – prestações iguais e 
sucessivas, as prestações são compostas por duas parcelas: juros e amortização de 
capital; 
 Sistema de amortização Constante (SAC) – prestaçõesconstantes, 
iguais e decrescentes; 
 
 
46 
 
 
 Sistema de amortização Americano (SAM) – prestações periódicas dos 
juros, onde os valores são encontrados entre a média das prestações do sistema 
PRICE e SAC, sendo assim os juros, a amortização e saldo devedor também são a 
média aritmética dos sistemas citados anteriormente, sendo a parcela de amortização 
o ultimo pagamento; 
 Sistema Americano de amortização (SAA) - prestações periódicas dos 
juros e o valor emprestado é pago ao final do prazo de uma única vez; 
 Sistema de Amortização Crescente (Sacre) – prestações periódicas e 
consideradas constantes, onde os juros são decrescentes após determinados 
períodos e amortização variável. Esse sistema é uma mistura da Tabela Price e 
Sistema de Amortização Constante. 
 Sistema de Amortização Varável – prestações constantes com variação 
no pagamento da amortização e juros. 
 
5.6 Análise de Risco 
5.6.1 Aplicações de Alto Risco 
Com a crise instalado no país nos últimos anos e todos os escândalos políticos 
nos últimos meses envolvendo troca de governo a insegurança se instalou 
principalmente para as construtoras e uma onda de especulações atingiu suas ações. 
A Cyrela atingiu altos retornos no pregão no 1TR17. Levando em conta que 
para obter maior retorno é necessário correr maior risco, sendo assim a empresa 
analisou que a chance de retorno valia o risco da operação. 
Dentro do cenário apresentado a aplicação foi assertiva, alcançando o 
resultado esperado. 
 
47 
 
 
Tabela 10 – Movimentação de Investimentos 
 
Fonte: Cyrela, 2018 
A Aplicação em Letras Financeiras R$ 430.527,00 a taxa de 9,53 % ao ano, no 
período de 1 ano, assim como o valor de juros na aplicação: 
 
𝑀 = 𝐶. (1 + 𝑖)௡ 
𝑀 = 430.527 × (1 + 0,0953)ଵ 
𝑀 = 430.527 × 1,0953 
𝑀 = 471.556,22 
 
Para encontrar o valor de juros na aplicação: 
 
𝐽 = 471.556,22 − 430.527,00 
𝐽 = 41.029,22 
 
Essa aplicação gerou R$ 41.029,22 em ano, ou seja, remuneração alta 
trazendo receitas para empresa. Quanto maior o tempo da aplicação, maior é seu 
retorno. 
 
48 
 
 
Quadro 17 – Demonstrativo de Aplicações – Letras Financeiras 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
Tabela 11 – Despesas Financeiras 
 
Fonte: Cyrela, 2017 
 
 
 
 
 
 
49 
 
 
6. CONCLUSÃO 
Diversas são as necessidades de capital de uma empresa nas particularidades 
do dia a dia administrativo. Para cada tipo de necessidade, há pelo menos um tipo de 
fonte de financiamento que mais se adequa a situação, se tornando comum a 
utilização de fontes diversas simultaneamente, cada uma muito bem analisada e 
previamente estudada sobre a perspectiva do gestor financeiro. 
Estas por sua vez demandam esforços notáveis para minimizar os impactos 
financeiros sobre o capital de giro, desta forma, percebe-se que um plano de negócio 
bem estruturado e uma análise continua das possibilidades, torna-se uma ótima 
estratégia para identificar a necessita da empresa de empréstimos ou financiamentos 
para recomposição de seu capital. 
É possível afirmar que a empresa faz uso das opções de financiamento de 
capital próprio e de terceiros, bem como empréstimos e financiamentos disponíveis 
no mercado financeiro, estes, analisados criteriosamente, viabilizando suas 
necessidades e priorizando equilíbrio do capital de giro. De forma que o surgimento 
de necessidade de capital, de curto ou longo prazo são obtidos com planejamento, 
estudo de mercado e decisões estratégicas que são determinantes em sua solidez 
financeira. 
Em relação ao planejamento tributário na empresa, como previamente citado, 
demonstra-se de suma importância na administração e gestão de negócios, 
principalmente no caso da Cyrela, que possui empreendimentos e controladas em 
todos territórios nacionais. 
Identifica-se muitos desafios para o gestor financeiro ao tratar-se da complexa 
carga tributária imposta sobre as instituições no Brasil. Contudo, a constante busca 
por melhor entendimento e aplicação das normas tributarias, assim como a 
necessidade atualização dos profissionais da área, possibilita a redução significativa 
de dispêndio tributário. 
Pode-se afirmar que o impacto causado por uma gestão tributária ineficiente, 
acarretaria a uma sequência de dificuldades para a organização, tal qual resultaria na 
distorção de diversos indicadores de resultados na empresa. Todavia, a boa 
manutenção do setor, não apenas controlando o presente, como munindo o gestor 
estrategicamente de dados quantitativos sobre a aplicabilidade dos negócios em uma 
visão macro e micro tributários, pode definir a estratégia de negócios da companhia. 
50 
 
 
Além do planejamento tributário, a Matemática Financeira apresenta-se como 
ferramenta indispensável sobre a ótica empresarial, pois esta, expressa 
quantitativamente os dados coletados a fim de representar ganhos e apontar perdas, 
e sobre a aplicação destes cálculos e princípios define-se um melhor direcionamento. 
Ao utiliza-la, a tomada de decisão passa a ser embasada por resultados que 
podem mudar completamente o cenário econômico financeiro da empresa, auxiliando 
em definições como, realizando um pagamento à vista ou usando o capital de giro da 
empresa, adquirindo um empréstimo/financiamento ou realizar uma aplicação. 
Utilizando das as questões atendidas pela Matemática Financeira, é possível 
identificar que sua aplicação é utilizada de forma bem desenvolvida pela Cyrela, 
maximizando os resultados em praticamente todas suas operações financeiras. 
Observa-se também a variação do dinheiro ao longo do tempo, hora provisionando 
seu fluxo de caixa para honrar pagamentos, hora aplicando parte de seu capital, 
fornecendo o instrumento necessário para validação de negócios ou assumindo o 
risco de perda com resultados lucrativos para a organização. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
51 
 
 
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