direito de construir 2

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11. DO DIREITO DE CONSTRUIR (art. 1299 a 1313 do CC)
O proprietário pode dispor (jus abutendi), então pode reformar demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno, respeitando os direitos dos vizinhos e regulamentos administrativos. Todo proprietário é obrigado a permitir que o vizinho, mediante prévio aviso, entre no seu prédio e dele temporariamente use, quando seja indispensável à limpeza ou reparação, construção ou reconstrução de sua casa, bem como limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços ou fontes. Se causar dano ao vizinho, é obrigado a reparar, independente de prova de culpa, pois decore da mera relação de causalidade entre a obra nova e o estrago verificado.
O poder público municipal é quem autoriza, organiza e fiscaliza as construções para a devida cobrança de impostos, para zelar pela segurança das obras, pelo respeito aos direitos de vizinhança, pela arquitetura da cidade (regras de zoneamento e proteção ao patrimônio histórico e cultural) e pela intimidade da família.
A construção poderá abranger tanto a superfície do solo como o subsolo e o espaço aéreo, em extensão, profundidade e altura não proibidas pelas normas administrativas, uma vez que não há restrição, por parte das normas civis, quanto a ocupação da propriedade particular.
O que a lei civil declara, de outro lado, é que o poder de utilização do subsolo e do espaço aéreo pelo proprietário do terreno vai até a profundidade e até a altura úteis ao exercício do direito de construir.
Para fins jurídicos, entende-se que construção é toda realização material e intencional do homem, visando a adaptar o imóvel às suas conveniências. Assim, tanto é construção a edificação ou a reforma, como a demolição, o muramento, a escavação, o aterro, a pintura e demais trabalhos destinados a beneficiar, tapar, desobstruir, conservar ou embelezar o prédio.
Tratando-se de propriedade imóvel, mais premente é a necessidade das construções para que possa o dono auferir todas as vantagens e colher todos os frutos que o terreno lhe proporciona. Embora amplo, o direito de construir não é absoluto, porque as relações de vizinhança e direito, como, de resto, a todo direito individual, visando a assegurar a coexistência pacífica dos indivíduos em sociedade.
11.1 PROIBIÇÕES À REGRA GERAL DE DIREITO DE CONSTRUIR
A regra geral é a da liberdade de construir, mas não se pode:
a) despejar goteiras sobre o terreno/teto do vizinho (art. 1300 do CC)
b) não se pode abrir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho, de modo que entre uma janela e outra deve haver três metros (1,5 m de recuo de cada lado, art. 1301 do CC); se você não vai fazer uma janela, pode construir na zona urbana até o limite do terreno, mas na zona rural tem que deixar três metros, mesmo sem abrir janela, afinal os terrenos rurais são maiores (art. 1303 do CC).
c) não se pode encostar na parede divisória fornos muito grandes para não incomodar o vizinho. Entre as obras que a lei proíbe a construção junto à parede-meia, estão às fornalhas, fornos de fundição, aparelhos higiênicos, fossos, canos de esgoto, depósito de sal e outras substâncias corrosivas (art. 1308 do CC).
d) não se pode construir fossa junto de poço de água (art. 1309 do CC).
e) não se pode executar obras arriscadas (art. 1311 do CC)
Observação com referencia ao item b: Tem-se admitido a construção de janelas a menos de metro e meio, desde que se apresentam tapadas com caixilhos não basculantes, fixos com vidros opacos que impeçam a visão do imóvel contíguo. Também se admite a construção de pequenas aberturas (10 x 20 cm) a mais de dois metros de cada piso.
11.2 SANÇÕES
Conforme artigo 1312 do Código Civil, todo aquele que violar as proibições estabelecidas no Direito de Construir é obrigada a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Ensina Maria Helena Diniz que a edificação não poderá invadir área pertencente ao vizinho, sob pena de ser embargada; entretanto, se a invasão for de pouca monta, não prejudicando a utilização econômica do imóvel invadido, o infrator não será condenado a demoli-la, mas sim a indenizar o lesado, pagando o justo valor da área que invadiu.
Como meio de defesa, confere a lei à ação de nunciação de obra nova, quando a obra estiver em andamento. Terminada a obra, o que cabe é a ação demolitória, se não representar prejuízo para a sociedade.
11.3 DEVER DE COLABORAÇÃO. EFETIVIDADE DO DIREITO DE CONSTRUIR
Por outro lado, o vizinho pode:
a) exercer o direito de travejar ou madeirar (art. 1304 do CC), ou seja, em casas alinhadas pode-se construir apoiando na parede divisória do vizinho, pagando a devida indenização.
b) O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo. A construção pertence ao construtor, porém pode o dono do terreno invadido, o direito de adquirir a meação, mediante o pagamento de metade do valor, neste caso, não só o uso como a propriedade da parede se torna comum, (parede meia). A parede-meia pode ser usada pelo confinante até meia espessura, desde que: Não ponha em risco a segurança e a separação dos prédios; Não ponha armários ou obras semelhantes, às já existentes, do lado oposto; Seja dado aviso prévio ao vizinho (artigo 1306 do CC).
c) pode entrar na casa do vizinho para fazer as obras na sua casa com segurança (art. 1313, I e § 1º do CC); trata-se de uma norma inconveniente que traz muito problema na prática, pois ninguém gosta de ver os vizinhos dentro de sua casa.
11.4 LIMITAÇÕES
O exercício do direito de construir esta limitada nas disposições contidas no Código Civil e nos regulamentos administrativos que deverão ser observados:
a) Que proíbem a construção de casa de taipa, palhoças e mocambos; de edifícios de elevados gabaritos; de fábricas ou estabelecimentos comerciais em zonas residenciais; de edificações nas proximidades de aeroportos e das fortificações;
b) Que impedem a demolição de prédios ou monumentos históricos;
c) Que exigem que as construções sejam de determinado tipo ou conservem certo recuo lateral ou o do alinhamento da rua;
d) Que impõem o acatamento às regras de higiene, estética e solidez.
11.5 JURISPRUDÊNCIA
TJSC - Apelação Cível: AC 673670 SC 2008.067367-0
Parte: Apelante: Representante do Ministério Público Parte: Apelada: Diraneze Doebber Parte: Interessados: Município de Florianópolis e outro
Relator (a): Pedro Manoel Abreu
Julgamento: 18/03/2010
Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Público
Publicação: Apelação Cível n., da Capital
Ementa: Ação civil pública demolitória. Direito de construir. Proteção ambiental. Edificação realizada mediante estudos de impacto ambiental. Ausência de poluição constatada por perícia. Plantio de árvores nativas como medida compensatória. Caso isolado. Aplicação dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Recurso desprovido.
TJSC - Apelação Cível: AC 374256 SC 2009.037425-6
Parte: Apelantes: Sandro João Gonçalves e outro Parte: Apelado: Município de Palhoça Parte: Apelado: Representante do Ministério Público
Relator (a): Pedro Manoel Abreu
Julgamento: 19/04/2010
Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Público
Publicação: Apelação Cível n., de Palhoça
Ementa: Ação Civil Pública. Ambiental e Administrativo. Direito de Construir. Edificação realizada sem as devidas licenças ambientais. Pleito de desfazimento da obra. Decreto judicial de procedência proferido no primeiro grau. Insurgência dos réus. Apelação intempestiva. Não conhecimento. Causa superveniente extintiva de direito mencionada em contrarrazões de recurso. Interpretação e alcance do art. 462, do Código de Processo Civil. Consideração da circunstância pelo Tribunal. Possibilidade. Modificação da sentença, de ofício, que se afigura imperiosa. Cabimento. Sentença reformada, para decretar-se a improcedência do pedido.
12. CONCLUSÃO
Como já vimos, desde os primordiosos os homens eram “forçados” a viverem juntos. Assim, para garantir a paz de sua família e a própria harmonia na convivência
do grupo, estabeleceram regras de vizinhança. Uma vez que somos permanentemente vizinhos uns dos outros, o respeito pelo direito alheio rege constantemente nosso relacionamento social. O mau vizinho é aquele que ultrapassa o terreno da licitude e ingressa no abuso do direito. Prevalece, nestes casos, o egoísmo ou a ignorância. Por exemplo, a perturbação do sossego, a lei confere ao vizinho o poder de impedir que os outros o incomodem em excesso, com ruídos intoleráveis, que perturbem o sossego. O uso nocivo da propriedade vem perturbar a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos. Bons exemplos de conflitos entre vinzinhos são aqueles gerados pela plantação de árvores limítrofes, pela passagem forçada, e pela obrigatoriedade de suportar as águas que advenham naturalmentedo prédio superior, de acordo com as normas estipuladas no código de Águas. O essencial é que o ato ou inatividade produza um dano à integridade de seus habitantes ou freqüentadores, ou seja, o vizinho que perturba a saúde, o sossego e a segurança dos outros deverá ser condenado a uma indenização por danos materiais e morais, bem como a fazer cessar o inconveniente.
Em suma, o Código Civil especialmente nos seus artigos que trata do direito de vizinhança, surgiu para garantir a harmonia no convívio e na vida em comum.
Interessante notar que o" direito de vizinhança "é um dos ramos do Direito que convive de maneira mais intensa com a oposição de direitos recíprocos e conflitantes. Ou seja, podem dois vizinhos pretenderem exercer seus direitos e garantias individuais, ao mesmo tempo, de modo que a ação (em tese legítima) de um pode prejudicar um direito do outro (como por exemplo, ao descanso ou privacidade).
Para a resolução de tais conflitos, há muito tempo o"direito de vizinhança"exige à relativização desses direitos individuais, exigindo do julgador a utilização de técnicas de razoabilidade e proporcionalidade, entre direitos de mesma hierarquia. Essas teorias de relativização, eficácia horizontal de direitos e garantias, ponderação, são atualmente debatidas na moderna doutrina constitucional, com especial avanço da doutrina alemã. No entanto, há de se ver que há muito tempo (talvez até de forma inconsciente), essas teorias já eram aplicadas na prática para a solução de conflitos relacionados ao direito de vizinhança.