Direito das Coisas: Propriedade e Usucapião

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Direito das Coisas
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DA PROPRIEDADE
DA PROPRIEDADE EM GERAL
Conceito: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
É o direito atribuído a uma pessoa de usar, fruir e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como, reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.
Elementos constitutivos da propriedade
São elementos que constituem a propriedade o direito de usar, fruir e dispor dos bens, bem como reavê-los de quem injustamente os possua
Usar: faculdade do dono de servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que lhe convier, sem, no entanto, alterar-lhe a substância, podendo excluir terceiros de igual uso. É possível ainda que o dono deixe de usar a coisa, mantendo-a simplesmente inerte em seu poder, em condições de servi-lo quando lhe convier.
Fruir: Poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente seus produtos.
Dispor: poder de transferir a coisa, de gravá-la de ônus e de aliená-la a outrem a qualquer título.
Reaver: reivindicar a coisa de quem injustamente a possua ou detenha, como corolário de seu direito de seqüela, que é uma das características do direito real. Envolve a proteção específica da propriedade que se perfaz com a ação reivindicatória.
Ação Reivindicatória
O direito de propriedade é dotado de tutela específica, fundada no direito de seqüela, esse poder de perseguir a coisa onde quer que se encontre e retomá-la de quem a possui ou detém injustamente.
Pressupostos e Natureza Jurídica
A ação reivindicatória só pode ser usada pelo proprietário. São três os pressupostos de admissibilidade de tal ação:
A titularidade do domínio, pelo autor da área reivindicada; prova-se com o registro imobiliário.
A individualização da coisa;
A posse injusta do réu.
Com a ação de reivindicação o possuidor está obrigado a restituir ao proprietário a coisa, com todos os seus acessórios, tais como frutos e rendimentos. Se a coisa pereceu com o possuidor de má-fé, é devido ao proprietário o valor da coisa.
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias.
Posse injusta significa sem justo título, isto é, sem causa jurídica. A pretensão reivindicatória é imprescritível, e não se extingue pelo não uso.
Objeto da ação reivindicatória
Podem ser reivindicadas todas as coisas corpóreas que se acham no comércio. A parte ideal de imóvel indiviso, como metade ou terço, pode ser reivindicada desde que o possuidor não seja condômino. Se a coisa pereceu em parte, reivindica-se o que resta. O coproprietário só pode propor ação reivindicatória contra terceiro.
USUCAPIÃO
Conceito:
É disciplinada nos artigos 205 e 206 do Código Civil. Também chamada de prescrição aquisitiva, é modo originário de aquisição da propriedade e outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei.
Espécies: 
Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis. A usucapião de bens imóveis divide-se em extraordinária, ordinária e especial, dividindo-se a última em rural e urbana. Há ainda outra modalidade de usucapião, que é a usucapião indígena, estabelecida no Estatuto do Índio (Lei n. 6.011/73). 
A usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminada em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana). 
Usucapião extraordinário: previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo. 
Usucapião ordinário: está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC. 
A usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. Pessoa Jurídica está impedida de requerer usucapião, visto que o dispositivo legal exige que o usucapiente não tem família nem morada. Não é necessário justo título nem boa-fé.
Já a usucapião urbana, também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. A usucapião rural e urbana estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente. Tal espécie não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família.
O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião. Vale ressaltar que nessa espécie de usucapião é necessário também que na área ocupada não seja possível identificar de forma individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.
A Lei n° 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, que prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Pressupostos da Usucapião:
	São pressupostos da usucapião a coisa hábil ou suscetível de usucapião, posse, decurso do tempo, justo título e boa fé. Os três primeiros são indispensáveis para qualquer tipo de usucapião. O justo título e boa fé somente são reclamados na usucapião ordinária. A ação de usucapião é meramente declaratória, tanto que a usucapião pode ser argüida em defesa, antes da sentença declaratória, conforme entendimento jurisprudencial e a súmula 237 do STF.
“Súmula 237: O USUCAPIÃO PODE SER ARGÜÍDO EM DEFESA.”
Coisa hábil: é preciso inicialmente verificar se o bem que se pretende usucapir é suscetível de prescrição aquisitiva, pois os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a ela.
São insuscetíveis de apropriação pelo homem o ar, a luz, o mar alto, etc. Bens legalmente inalienáveis são os que por lei não podem ser transmitidos a outrem. 
A prescrição aquisitiva pode recair tanto sobre a propriedade plena, quanto sobre certos direitos reais que dela se desmembram, como o domínio útil da enfiteuse, as servidões aparentes, o usufruto, o uso e a habitação (Súmula STJ).
Forma de aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas.
Posse: é a peça fundamentalda prescrição aquisitiva. A posse ad interdicta, justa, dá direito à proteção possessória, mas não gera usucapião. Segundo Lafayette, a posse jurídica é a base de toda prescrição aquisitiva; “mas carece que ela seja adquirida de um modo justo, isto é, que não começasse por violência ou clandestinamente, ou a título precário. O vício da violência continua a subsistir, ainda que a posse no decurso da sua duração se torne pacífica; e, enquanto não é expurgado, impede a prescrição; mas não se transmite à posse do terceiro que em boa-fé recebe a coisa do esbulhador.”Cessadas a violência e a clandestinidade , a posse passa a ser “útil”, surtindo todos os efeitos, nomeadamente para a usucapião e para a utilização dos interditos.
Posse Ad Usucapionem (ARTS. 1238 A 1242 DO CC): contém os requisitos dos mencionados artigos. O primeiro deles é o ânimo de dono (animus domini). O segundo é que seja mansa e pacífica, ou seja, sem oposição. A oposição pode ser feita na área judicial e deverá ser séria e procedente. Poderá ser feita fora da justiça, mas deverá ser provado nos autos que houve oposição do dono do imóvel. O terceiro requisito é que a posse seja ininterrupta. O possuidor não pode possuir a coisa a intervalos, intermitentemente. Pode ser acrescida a posse dos antecessores à sua posse a fim de contagem do prazo prescricional. 
Tempo: a posse e o tempo são pressupostos estruturais da usucapião. A posse deve ter sido exercida durante todo o lapso temporal de modo contínuo, não interrompido e sem impugnação. O prazo é contado dia a dia. Não é contado o primeiro dia, por ser incompleto, mas conta-se o último dia. 
OBS: Os pressupostos acima identificados são obrigatórios em toda e qualquer espécie de usucapião.
Justo título: é todo ato formalmente adequado a transferir o domínio ou o direito real de que trata, mas que deixa de produzir tal efeito em virtude de não ser o transmitente, senhor da coisa ou do direito, ou de faltar-lhe o direito de alienar.
O justo título para originar a crença de que se é dono, deve revestir as formalidades externas e estar registrado no cartório de registro imobiliário. 
O decurso do tempo, a posse de dez anos e a ocorrência dos demais requisitos mencionados vêm sanar as eventuais irregularidades e defeitos desses títulos. O vício, contudo, não deve ser de forma, nem constituir nulidade absoluta. Se o título é nulo, não é justo. Somente o título anulável não impede a usucapião ordinária, visto 	que é título eficaz e produz efeitos, enquanto não se lhe decreta anulação.
Boa-fé – (Art. 1201 do CC ): diz-se que boa-fé é a crença de que o possuidor ignora o vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. Essa crença deve existir desde o início da posse e com ela perdurar durante todo o lapso temporal mínimo necessário à aquisição da propriedade. Uma vez provado o justo título, a boa-fé fica presumida. 
Causas Impeditivas	
Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens: 
a) entre cônjuges, na constância do matrimônio; 
b) entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder; 
c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela; 
d) em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda. 
E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião: 
a) contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil; 
b) contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios; 
c) contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra; 
d) pendendo condição suspensiva; 
e) não estando vencido o prazo; 
f) pendendo ação de evicção. 
5. Ação de usucapião 
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar à inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória. 
Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, estando regulada no CPC pelos artigos 941 a 945, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial. 
ACESSÃO
Conceito
É o modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou adere ao seu bem. Compõe a espécie do gênero acessórios da coisa. Está regrada nos artigos 1248 à 1253.
ESPÉCIES: art. 1248
Formação de Ilhas (art. 1249): este artigo cuida da formação de ilhas em rios particulares, ou seja, dos rios não navegáveis, ou que banhem mais de um Estado, uma vez que tais correntes são públicas. A aquisição da propriedade das que se formaram por força natural ocorre de acordo com sua situação ou posição no leito dos rios.
As ilhas que se formarem no meio do rio se distribuem na proporção das testadas dos terrenos até a linha que dividir o álveo ou leito do rio em duas partes iguais; as que se formarem entre essa linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.
Aluvião (art. 1250): é o aumento insensível que o rio anexa às terras, tão vagarosamente que seria impossível, em dado momento, apreciar a quantidade acrescida. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, conforma a regra de que o acessório segue o principal. O favorecido não está obrigado a pagar indenização ao prejudicado.
As descobertas pela retração das águas dormentes, como lagos e tanques, são chamadas aluvião impróprio, que é admitido tacitamente como forma de aquisição da propriedade.
Avulsão (art. 1251): ocorre quando força súbita de corrente, ou qualquer força natural e violenta, arranca uma parte considerável de um prédio, arrojando-a sobre outro. Quando a avulsão é de coisa não suscetível de aderência natural, deverá ser devolvido ao dono. O dono do imóvel em que caírem deverá tolerar a busca e a retirada, mediante indenização se sofrer algum prejuízo. Cabe ao dono do prédio acrescido a opção: aquiescer a que se remova a parte acrescida, reclamada dentro de um ano, ou indenizar o reclamante. O prazo de um ano é decadencial. Passado esse prazo, considera-se consumada a incorporação, perdendo o proprietário prejudicado, o direito de reivindicar e o de receber indenização.
Álveo abandonado (art. 1252): álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto (definição do Código de Águas). O álveo abandonado, tanto de rio público, quanto de rio particular, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, na proporção das testadas, até a linha mediana daquele. Os dono dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso não têm direito à indenização, uma vez que se está diante de um acontecimento natural.
Acessões industriais: construções e plantações (art. 1253 à 1259): construções e plantações são chamadas de acessões industriais ou artificiais, porque derivam de um comportamento ativo do homem. Presume-se que toda plantação existente em um terreno foi feita pelo seu proprietário e à sua custa. Essa presunção se ilide nas hipóteses de que:
O dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, com sementes ou materiais alheios;
O dono das sementes ou materiais planta ou constrói em terreno alheio;
Terceiro planta ou edifica com sementes ou materiais alheios, em terreno igualmente alheio.
Para resolver esse problema é preciso avaliar a presença da boa ou má-fé. Na primeira hipótese, aquele que utilizou plantas ou materiais alheios deverá ressarcir o seu valor; se agiu de má-fé, responderá aindapor perdas e danos. 
Na segunda hipótese, se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização, porém se estiver de má-fé, perderá as sementes, plantas e construções. O proprietário poderá obrigá-lo a repor as coisas no estado anterior, retirando a plante ou demolindo a edificação, e a pagar os prejuízos, ou deixar que permaneça, a seu benefício e sem indenização. Se o valor da plantação ou edifício forem consideravelmente maiores que o valor do terreno, este passa a pertencer àquele que plantou ou edificou de boa-fé, mediante pagamento de indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. Se de ambas as partes houve má-fé, o proprietário adquire as sementes, plantas e construções, mas é obrigado a ressarcir o valor das acessões. 
Na terceira hipótese, mesmo se agiu de boa-fé, o proprietário adquire plantas ou materiais e o dono desses poderá cobrar indenização do dono do solo quando não puder reavê-la do plantador ou construtor. Quanto à invasão de solo alheio por meio de construção, sendo em parte mínima que não lhe prejudique a utilização, o invasor não é condenado à demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadida, segundo seu justo valor.
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
	A propriedade móvel pode ser adquirida por: usucapião, ocupação, achado de tesouro, tradição, especificação e confusão (comistão e adjunção). 
Usucapião (Art. 1260 e 1261): no artigo 1260, exige a posse contínua e incontestadamente como sua por três anos, com justo título e boa-fé. É uma espécie de usucapião ordinária, já a extraordinária está prevista pelo artigo seguinte, que exige apenas posse prolongada por cinco anos, independente de justo título ou boa-fé. 
Pode o possuidor acrescentar à sua posse, a posse de seu antecessor, para efeito do reconhecimento da usucapião. Aplicam-se à usucapião as causas que obstam, interrompem ou suspendem a prescrição. 
Súmula 193 – Superior Tribunal de Justiça: O direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por usucapião.
Ocupação (Art. 1263): é a tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de se tornar seu proprietário. Coisas sem dono são coisas de ninguém, ou coisas abandonadas. O abandono não pode ser presumido, devendo resultar da vontade do proprietário de se despojar do que lhe pertence. 
O direito de ocupação foi historicamente muito importante, porém, atualmente tem sua aplicação restrita pelo baixo número de coisas sem dono.
Do achado do tesouro (Art. 1264 a 1266): tesouro é o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. 
Se alguém o encontrar em prédio alheio, dividir-se-á por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente. 
Da descoberta (Art. 1233 A 1237): a coisa achada deverá ser restituída ao verdadeiro dono, tendo o descobridor, direito a uma recompensa que não ultrapasse 5% do valor da coisa e as despesas que tiver tido com o deslocamento e conservação. 
Se o dono não aparecer até 60 dias após divulgação do edital e divulgação pela imprensa, será o bem vendido em hasta pública.
Da Tradição (Art. 1267 e 1268): a aquisição do domínio do bem móvel só se adquire mediante a tradição do bem. Esta consiste na entrega do bem móvel do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio, em complementação do contrato. 
Com essa entrega, torna-se pública a transferência. 
Da Especificação (Art. 1269 a 1271): dá-se a especificação quando uma pessoa, trabalhando com matéria-prima, obtém espécie nova. Esta será do especificador, se a matéria era sua, ainda que só em parte, e não se puder restituir à forma anterior	.
Se a matéria não for do especificadora a restituição à forma anterior se mostrar impossível, a solução dependerá da boa ou má-fé do especificador. Se houve boa-fé, a espécie nova será do especificador, se , porém, houver má-fé, a espécie nova será do dono da matéria-prima.
Da confusão, da comistão e da adjunção (Art. 1272): Confusão é a mistura de coisas líquidas; comistão, a mistura de coisas sólidas ou secas; a adjunção, a justaposição de uma coisa a outra.
Se as coisas pertencem a donos diferentes e foram misturadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separar a matéria-prima sem deterioração. Não o sendo, ou exigindo a separação dispêndio excessivo, subsiste indiviso o todo. A espécie nova pertencerá aos donos da matéria-prima, cada qual com o seu quinhão proporcional ao valor do seu material. No entanto, se uma das coisas puder ser considerada principal em relação às outras, a propriedade da espécie nova será atribuída ao dono da coisa principal, tendo este, contudo, a obrigação de indenizar os outros.
Estas presunções vigem na presunção de boa-fé das partes. Se derivarem de má-fé de uma das partes, pode a outra escolher entre guardar o todo, pagando a porção que não for sua, ou renunciar a parte que lhe pertence, mediante indenização completa.
DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA
O direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas. As regras que compõem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos. Tem sempre em mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre os conflitantes.
Do uso anormal da propriedade (Art. 1277 a 1281): o uso anormal compreende tanto o ato ilícito como o ato abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica ou social, a boa-fé ou os bons costumes.
Ato ilícito é todo ato, tanto por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, que violar o direito e causar dano a outrem, mesmo que o dano seja exclusivamente moral. Ex: atear fogo no prédio vizinho. O prejudicado está protegido pelo art. 186 do CC, que lhe garante direito à indenização.
Ato abusivo é aquele que, mesmo que o causador do incômodo esteja nos limites de sua propriedade, venha a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma do barulho excessivo. O ato de usar a propriedade de forma nociva não está condicionado à intenção do agente em causar o incômodo, pois pode não haver o propósito de prejudicar ou incomodar, mas haver o mau uso da propriedade.
Ato lesivo é aquele que causa dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo mau uso da propriedade e a atividade tinha sido até autorizada pelo Poder Público, como por exemplo, uma indústria que faça muito barulho. Nesse caso há uso anormal da propriedade, em que é protegido o direito do vizinho pelo artigo 1277.
Para aferir a normalidade ou anormalidade da utilização de um imóvel, procura-se:
Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado: se o incômodo se mantém no limite tolerável ou razoável, não há motivos para reprimi-lo. Ninguém pode pretender que, em razão do direito de descanso, tudo ao seu redor se imobilize e se cale.
Examinar a zona em que ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais: os usos e costumes em um bairro residencial e um bairro industrial, uma cidade tranqüila do interior e uma cidade da capital não se pode apreciar da mesma forma. Assim, quem reside em local comercial ou industrial deve suportar o rumor da indústria ou do comércio nos horários normais das atividades, porém, esse rumor não deve ultrapassar o tolerável e o tempo reservado ao repouso humano.
Considerar a anterioridade da posse: teoria da pré-ocupação – quem primeiramente se instala em um local, estabelece a sua destinação, porém essa teoria não deve ser aceita em todos os casos e sem reservas.
Os bens tutelados pelo artigo 1277 são o sossego, a saúde e a segurança. Tudo aquilo que for feito por um proprietário que atinja esses bens tutelados, causando demasiado prejuízo ao vizinho, deverá ser reprimido.
Na procura de soluções para a composição desses conflitos de vizinhança, a doutrina e a jurisprudência têm entendido as seguintes soluções como possíveis:
Se o incômodoé normal, tolerável, não deve ser reprimido: será adotado o critério do homo medius, sendo atendidas apenas as reclamações que ultrapassarem esse critério.
Se o dano for intolerável, deverá o juiz determinar, primeiramente, que seja reduzido a proporções normais: por exemplo, fixar horários de funcionamento da atividade considerada nociva, ou exigir a colocação de aparelhos que controlem a poluição...
Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz, a cessação da atividade: quando nem mediante emprego das medidas adequadas se conseguir reduzir o incômodo a níveis suportáveis, ou quando a ordem judicial para que sejam adotadas não for cumprida, determinará o juiz a cessação da atividade, fechamento da indústria ou do estabelecimento, ou até a demolição da obra, se forem de interesse particular.
Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social: se o incômodo não puder ser reduzido aos graus de tolerabilidade mediante medidas adequadas, será imposta ao causador do dano a obrigação de indenizar o vizinho. Há, nesse caso, conflito de interesses entre o coletivo e o individual, de forma que o interesse coletivo prevalece sobre o individual. A ação apropriada para pleitear indenização cabal é a cominatória, que pode ser ajuizada pelo proprietário, pelo compromissário comprador titular de direito real ou pelo possuidor. Se há dano consumado, é cabível ação de ressarcimento de danos.
A ameaça de desabamento de prédio vizinho em ruína constitui negligência do proprietário, de forma que o vizinho ameaçado pode pleitear em juízo caução de dano iminente (caução pelo dano infecto), ou pode mover ação cominatória contra o proprietário negligente, na forma de ação demolitória, ou para exigir a reparação do prédio em ruínas.
Das Árvores Limítrofes (Art. 1282 a 1284): a árvore que tiver seu tronco na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes (condomínio). Sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários, devendo ser repartidos igualmente entre eles. Os frutos que caírem naturalmente pertencem ao proprietário do solo em que tombarem. As raízes que ultrapassarem a divisa poderão ser cortadas até a linha divisória, sem que o dono da árvore tenha direito a qualquer indenização.
Da Passagem Forçada (Art. 1285): o dono do imóvel que não tiver ligação com a via pública, nascente ou porto, poderá utilizar-se do terreno vizinho para sua saída. Este direito só existe quando não há absolutamente nenhuma outra saída possível. Se o dono do imóvel vender a parte do terreno que lhe servia de saída, não poderá constranger o vizinho a lhe dar saída. É devida ao vizinho que ceder saída, indenização cabal. 
Da Passagem de Cabos e Tubulações (Art. 1286 e 1287): o proprietário é obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Das Águas (Art. 1288 a 1296): De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior". 
Prevê ainda o art. 1.290 do mesmo código o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão. 
Não pode o proprietário do prédio superior poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem, conforme dispõe o art. 1.291 do CC. 
Estabelece também o art. 1.292 do mesmo diploma que "o proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido".   
Dos Limites entre prédios e do Direito de Tapagem (Art. 1297 e 1298): Preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. É interesse do dono de um prédio que se estabeleça os limites extremos de sua propriedade". 
A ação cabível para solucionar as confusões entre as linhas divisórias é a demarcatória, que não se confunde com ações possessórias e reivindicatórias. 
Interposta tal ação o juiz delimitará as áreas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma não ser provada, o terreno será dividido em partes iguais entre os prédios ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro (art. 1.298 do CC). 
Entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietários confinantes que, por isso, devem arcar com as despesas de conservação e construção em partes iguais. 
Porém, para "a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas".   
7. Do Direito de construir 
1. Limitações e responsabilidades: Argúi o art. 1.299 do CC que "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos". 
Assim, todo o proprietário deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construção, podendo este último valer-se da ação de indenização, na qual provará a ocorrência do dano e o nexo de causalidade com a construção.  
Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam serviços de construção civil respondem solidariamente com os proprietários pelos danos causados pela obra, já que são técnicos habilitados para realizá-la. Se os danos decorrem de imperícia ou negligência do construtor, pode o proprietário que pagar sozinho valer-se de ação regressiva contra àquele. 
2. Devassamento da propriedade vizinha: Prescreve o art. 1.301 do CC "é defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade das famílias. No entanto, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação. 
Pode o proprietário "no lapso de até ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho", conforme previsto no art. 1.302 do CC. 
Entretanto, em se tratando de aberturas ou vãos para luz, poderá o vizinho levantar sua edificação ainda que vede a claridade do outro (art. 1.302, parágrafo único do CC). 
Já na zona rural não se pode levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (art. 1.303 do CC). 
3. Águas e beirais: Estabelece o art. 1.300 do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio. 
4. Paredes divisórias: Não se confunde com os muros divisórios, que são elementos de vedação regulamentados junto aos tapumes. Asparedes divisórias integram a estrutura do edifício e constituem elemento de vedação e sustentação. 
Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce" (art. 1.305 do CC). 
5. Uso do prédio vizinho: Dispõe ao art. 1.313 do CC que "o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para: 
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; 
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente". 
A única restrição que pode o proprietário fazer é a estipulação de horários, por exemplo. Além disso, o vizinho que causar dano ao penetrar no imóvel tem o dever de repará-lo. 
DO CONDOMÍNIO GERAL
Do condomínio voluntário: a indivisão ou condomínio voluntário pode ter uma das seguintes causas:
Falecimento de um proprietário, deixando dois ou mais herdeiros, que lhe sucedem conjuntamente no gozo de seus bens;
Alienação feita pelo proprietário de uma coisa a dois ou mais adquirentes, ou a outra pessoa uma parte da sua coisa;
Aquisição feita em comum por dois ou mais indivíduos;
Ocupação efetuada por duas ou mais pessoas de uma coisa que não tinha dono;
Dissolução de uma sociedade, seguida da fase de liquidação, mas só enquanto esta não se concluir.
Ocorre o condomínio quando um determinado bem pertence a duas ou mais pessoas, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
1.1 Direitos e deveres dos condôminos (art. 1314 a 1318)
Usar a coisa conforme a sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão.
Reivindicar a posse de terceiro;
Defender sua posse;
Alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la: o uso autorizado pela lei é o pessoal.
Extinção do Condomínio
A lei dispõe que o condomínio pode ser dividido a qualquer tempo, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. Se houver pacto para não dividi-lo, terá validade de apenas cinco anos, que poderão ser prorrogados. Se a indivisão foi estabelecida pelo testador ou doador, entende-se que tem validade de só cinco anos, mas o juiz pode determinar que seja dividida a coisa antes do prazo se houverem graves razões para isso.
A divisão é o melhor meio para extinguir condomínio de coisa divisível. A partilha será judicial sempre que houver discordância entre os herdeiros ou se um deles for incapaz. A ação de divisão é imprescritível, podendo ser ajuizada a qualquer tempo.
Se a coisa for indivisível, será extinto o condomínio pela venda judicial da coisa comum. Se houver cláusula de inalienabilidade, será admitida venda judicial. Os condôminos têm direito de preferência quando da venda do bem conjunto. 
Administração do condomínio
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se houver discordância, poderão decidir se a coisa será administrada, vendida ou alugada. Se optarem pela administração, deverão escolher, por maioria, quem será o administrador, sua remuneração, prestação de contas... A maioria é calculada com base nos quinhões de cada um. Condômino tem sempre preferência em detrimento de quem não o é.
Os frutos da coisa comum serão divididos conforme os quinhões de cada um.
Do Condomínio Necessário
Este tipo de condomínio é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas. O valor é considerado aquele que vale a coisa no momento, e não o preço de custo da coisa. O condomínio necessário decorre em razão de situações peculiares do direito de vizinhança. Perdura enquanto persistir a situação que o determinou, diferentemente do condomínio voluntário, de caráter transitório, suscetível de divisão. A indivisibilidade do condomínio necessário provém da própria natureza da coisa, que se tornariam imprestáveis ao fim que se destinam, se divididas fossem.
O pagamento da meação deve ser feito previamente. Somente com o pagamento ou depósito é que o vizinho adquire a meação, e por conseqüência, está autorizado a construir. Se antes disso edificar, pode ser compelido a demolir.
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Juntamente com a necessidade de aproveitamento do espaço, surgiu a idéia de se constituir condomínio nos prédio de mais de um andar, distribuindo-os por mais de um proprietário.
O condomínio edilício se caracteriza pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja...) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, telhado, rede de água, esgoto...)
Natureza Jurídica
O condomínio não tem natureza jurídica, entretanto está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico, em situação similar à do espólio e da massa falida.
Instituições e constituição do condomínio
Todo condomínio deve ter obrigatoriamente a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno.
O ato de instituição pode resultar de atos entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destina.
O ato de instituição é sempre um ato de vontade. São formas de instituição consagradas pela prática:
 a) por destinação do proprietário do edifício: o dono do terreno constrói um edifício, dividindo-o em apartamentos autônomos que serão vendidos posteriormente.
b) por incorporação: os apartamentos ou conjuntos são vendidos na planta. O incorporador compromete-se a construir e entregar o edifício, apto à habilitação. A incorporação é um empreendimento que consiste em obter o capital necessário à construção do edifício, geralmente mediante à venda, por antecipação, dos apartamentos de que se constituirá.
c) por testamento: se recebe por herança um prédio que deverá ter tal configuração. 
A convenção de condomínio é apontada pelo artigo 1333 como ato de constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no qual se apontam direitos e deveres dos condôminos e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A utilização do prédio é por ela regulada. Não só os condôminos, mas também os locatários se sujeitam à suas disposições, mesmo não tendo legitimidade para modificá-la. Do mesmo modo ocorre no caso de revenda. O comprador está obrigado da mesma forma que estava o vendedor do imóvel.
A convenção de condomínio não pode sobrepor-se à lei. São nulas as cláusulas que contrariarem a Constituição Federal e a Lei Condominial.
O regulamento ou regimento interno complementa a convenção. Geralmente contém regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e é colocado em quadros, no andar térreo, próximo aos elevadores ou à portaria, fixados na parede.
Estrutura Interna do Condomínio
O condomínio é composto por unidades autônomas e áreas comuns. Unidades autônomas podem ser apartamentos, escritórios,... Nenhuma unidade autônoma pode ser privada de saída para a via pública.
Se o proprietário resolver alugar área de garagem, terá preferência qualquer condômino a estranhos. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será considerada um prédio autônomo. Os condôminos suportam, na propriedade horizontal, e na proporção da respectiva quota-parte, as conseqüências decorrentes de obrigações do condomínio inadimplente. 
Não é admitido usucapião de área comum de condomínio edilício.
Direitos e Deveres dos Condôminos
Deveres dos Condôminos
São elencados no artigo 1336:
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,salvo disposição em contrário na convenção; essas despesas de conservação podem ser tanto para reparos necessários à realização de obras que interessam à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum. É uma obrigação propter rem.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; é obrigação negativa imposta aos condôminos, vedando a prática de qualquer ato que possa ameaçar a segurança do edifício ou prejudica-lhe a higiene e limpeza.
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos. 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. O condômino deve dar à sua fração ideal a mesma destinação que tem o condomínio, devendo utilizá-la de modo a não causar prejuízo.
Quanto à proibição de animais no prédio, tal cláusula só será cabível se o animal atrapalhar o sossego, a higiene, ou se for agressivo. Se não houver comprovação da nocividade do animal, é inútil tal cláusula.
O morador pode receber as visitas que quiser, independentemente de ser amante, amigo, namorado, desde que seja preservada a descrição e sossego.
4.2 Direitos dos Condôminos
Art. 1.335. São direitos do condômino: 
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite:
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Da administração do condomínio em edificações 
A administração será exercida por um síndico, cujo mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição, pelo conselho fiscal e pelas assembléias gerais, que terão como diretriz a convenção e o regimento interno. Os interesses comuns dos condôminos reclamam um administrador. 
Compete ao síndico, como tal, dentre outras atribuições, representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele. Não faz jus a remuneração se não estiver regularmente prevista. Como o síndico administra bens alheios, deve prestar contas.
Da extinção do condomínio edilício
O condomínio edilício é indivisível, pois é constituído para perpetuar-se no tempo. O condomínio somente pode ser extinto nos seguintes casos:
Pela destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo, incêndio, terremoto, inundação;
Pela demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade ou por ameaça de ruína;
Pela desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias;
Pela confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa.
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