CADERNO DE DIREITO URBANÍSTICO

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DIREITO URBANÍSTICO 
ESTATUTO DA CIDADE (LEI 10.257/01) ................................................................................................ 4 
1. PREVISÃO CONSTITUCIONAL (art. 182 e 183 CF) ........................................................................ 4 
2. INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE ............................................................................... 4 
2.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF ...................................................................... 4 
2.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ............................................................. 5 
2.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA ............................................................. 5 
3. OBJETO E FINALIDADE DO ESTATUTO DA CIDADE .................................................................... 5 
4. ESTUDO DOS INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE ....................................................... 7 
4.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF ...................................................................... 7 
4.1.1. Parcelamento/edificação compulsória (art. 182 CF e art. 5º EC)......................................... 7 
4.1.2. IPTU progressivo (art. 182 CF e art. 7º EC) ........................................................................ 9 
4.1.3. Desapropriação (art. 182 CF e art. 8º EC) .......................................................................... 9 
4.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ........................................................... 10 
4.2.1. Usucapião especial (art. 183 CF, art. 1240 CC, art. 9º EC) ............................................... 10 
4.2.2. Usucapião coletiva (art. 183 CF, art. 10 EC) ..................................................................... 11 
4.2.3. Procedimento da usucapião (especial/especial coletiva) do Estatuto da Cidade (art. 11, 
12,13 e 14 EC) ................................................................................................................................ 13 
4.2.4. Usucapião e o NCPC ........................................................................................................ 14 
4.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA ........................................................... 16 
4.3.1. Direito de superfície (DS - art. 21 a 24 do EC, 1369 e ss do CC) ...................................... 17 
4.3.2. Direito de Sobrelevação .................................................................................................... 19 
4.3.3. Direito de preempção (DP - preferência ou prelação – art. 25 a 27 do EC) ....................... 21 
4.3.4. Outorga onerosa do direito de construir (OODC - “solo criado” – art. 28 a 31 EC) ............ 23 
4.3.5. Transferência do direito de construir (TDC - art. 35 EC) ................................................... 24 
4.3.6. Operação urbana consorciada (OUC - art. 32, 33 e 34 EC) .............................................. 25 
4.3.7. Estudo de impacto de vizinhança (EIV – art. 36 EC) ......................................................... 27 
5. PLANO DIRETOR (PD - art. 39 a 42 EC) ....................................................................................... 27 
6. GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE (art. 43, 44 e 45 - EC) ...................................................... 30 
7. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO (art. 46 EC) ........................................................................................ 30 
8. IMPROBIDADE (art. 52 EC) ........................................................................................................... 31 
9. ALTERAÇÕES (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) .................................................................... 32 
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (LEI Nº 11.977/09) .............................................................. 34 
1. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) ..................................................................... 34 
2. REGISTRO ELETRÔNICO, CUSTAS E EMOLUMENTOS ............................................................. 34 
3. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS ............................................ 35 
 
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PARCELAMENTO DO SOLO URBANO: DECRETO-LEI 58/67 E LEI 6.766/79 .................................... 38 
1. URBANIZAÇÃO, PARCELAMENTO: LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO ............................. 38 
2. PASSOS PARA A IMPLANTAÇÃO REGULAR DE UM PARCELAMENTO .................................... 40 
2.1. DEFINIÇÃO DE DIRETRIZES ................................................................................................. 40 
2.2. APRESENTAÇÃO DO PROJETO ........................................................................................... 41 
2.3. APROVAÇÃO DO PROJETO .................................................................................................. 42 
2.4. REGISTRO DO PARCELAMENTO ......................................................................................... 43 
3. DOS CONTRATOS ......................................................................................................................... 47 
4. DISPOSIÇÕES GERAIS ................................................................................................................. 48 
5. DISPOSIÇÕES PENAIS ................................................................................................................. 51 
6. DISPOSIÇÕES FINAIS ................................................................................................................... 52 
7. DECRETO-LEI 58/1937 .................................................................................................................. 52 
LEI 13.089/2015 (ESTATUTO DA METRÓPOLE) ................................................................................. 52 
1. NOÇÕES GERAIS .......................................................................................................................... 52 
2. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL .............................................................................................. 53 
3. ESTATUTO DA CIDADE X ESTATUTO DA METRÓPOLE ............................................................ 53 
4. AGLOMERAÇÃO URBANA E REGIÃO METROPOLITANA ........................................................... 53 
4.1. CONCEITO E DIFERENÇAS ...................................................................................................... 53 
4.2. PREVISÃO CONSTITUCIONAL .................................................................................................. 54 
4.3. INSTITUIÇÃO DE AGLOMERAÇÕES URBANAS E REGIÕES METROPOLITANAS ................. 54 
4.3.1. Existência jurídica ................................................................................................................. 54 
4.3.2. Finalidade de sua criação ..................................................................................................... 54 
4.3.3. Governança interfederativa ................................................................................................... 54 
4.3.4. Forma de criação .................................................................................................................. 55 
4.3.5. Requisitos da Lei Complementar instituidora ........................................................................ 55 
5. GOVERNANÇA INTERFEDERATIVA............................................................................................. 56 
5.1. CONCEITO ................................................................................................................................. 56 
5.2. PRINCÍPIOS (ART. 6º) ................................................................................................................ 56 
5.3. Diretrizes específicas (art. 7º) ......................................................................................................57 
5.4. ESTRUTURA (ART. 8º) ............................................................................................................... 57 
6. INSTRUMENTOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO ........................................... 57 
6.1. ROL DE INSTRUMENTOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO .......................... 57 
6.2. PLANO DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO ........................................................ 58 
6.2.1. Em que consiste ................................................................................................................... 58 
6.2.2. Obrigatório ............................................................................................................................ 58 
6.2.3. Aprovação ............................................................................................................................. 58 
6.2.4. Ministério Público .................................................................................................................. 58 
 
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6.2.5. Revisão periódica do plano ................................................................................................... 58 
6.2.6. Plano diretor continua obrigatório .......................................................................................... 59 
6.2.7. Aprovação do plano no prazo de 3 anos ............................................................................... 59 
6.2.8. Adaptação do plano diretor ao plano de desenvolvimento urbano ........................................ 59 
7. APOIO DA UNIÃO AO DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO .......................................... 60 
8. VIGÊNCIA ...................................................................................................................................... 60 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ESTATUTO DA CIDADE (LEI 10.257/01) 
 
A grande maioria das provas, sobre o EC, cobra letra seca de lei. 
1. PREVISÃO CONSTITUCIONAL (art. 182 e 183 CF) 
O EC regulamenta os artigos 182 e 183 da CF. Objetiva trabalhar a função social da cidade e 
função social da propriedade. Deve fazer isso através de instrumentos, que serão vistos abaixo. 
 
CF Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público 
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o 
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de 
seus habitantes. 
§ 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades 
com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de 
desenvolvimento e de expansão urbana. 
§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às 
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. 
§ 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa 
indenização em dinheiro. 
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área 
incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo 
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado 
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: 
I - parcelamento ou edificação compulsórios; 
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no 
tempo; 
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de 
emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate 
de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o 
valor real da indenização e os juros legais. 
 
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta 
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a 
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja 
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à 
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 
2. INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE 
Aqui estudaremos: 
2.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF 
1) Parcelamento/edificação compulsória; 
2) IPTU progressivo; 
 
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3) Desapropriação. 
2.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA 
1) Usucapião (especial e/ou coletiva). 
2.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA 
1) Direito de superfície; 
2) Direito de preempção; 
3) Outorga onerosa do direito de construir (solo criado); 
4) Transferência do direito de construir; 
5) Operação urbana consorciada; 
6) Estudo de impacto de vizinhança. 
3. OBJETO E FINALIDADE DO ESTATUTO DA CIDADE 
Normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol 
do bem coletivo, da segurança, do bem-estar e do equilíbrio ambiental. Tudo gira em torno das funções 
sociais da propriedade urbana. 
CF art. 21, IX competência exclusiva da União. 
CF Art. 21. Compete à União: 
... 
IX - elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e 
de desenvolvimento econômico e social; 
 
Muitas provas cobram a literalidade dos arts. 3º e 4º do EC. 
EC Art. 3o Compete à UNIÃO, entre outras atribuições de interesse da política 
urbana: 
I – legislar sobre NORMAS GERAIS de direito urbanístico; (decorrência do art. 
24 da CF, competência legislativa concorrente - privativa) 
 
CF Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar 
concorrentemente sobre: 
I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico; 
§ 1º - No âmbito da legislação concorrente, a competência da União 
limitar-se-á a estabelecer normas gerais. 
§ 2º - A competência da União para legislar sobre normas gerais não 
exclui a competência suplementar dos Estados. 
§ 3º - Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a 
competência legislativa plena, para atender a suas peculiaridades. 
§ 4º - A superveniência de lei federal sobre normas gerais suspende a 
eficácia da lei estadual, no que lhe for contrário. 
 
Continuando EC Art. 3º 
Art. 3o Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana: 
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico; 
 
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II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito 
Federal e os Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio 
do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional; 
III - promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito 
Federal e os Municípios, programas de construção de moradias e melhoria das 
condições habitacionais, de saneamento básico, das calçadas, dos passeios 
públicos, do mobiliário urbano e dos demais espaços de uso público; (Redação 
dada pela Lei nº 13.146, de 2015) 
IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, 
saneamento básico, transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de 
acessibilidade aos locais de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 
2015) 
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e 
de desenvolvimento econômico e social. 
 
A Lei 13.146/2015, Estatuto da Pessoa com Deficiência, alterou o art. 3º do Estatuto da Cidade, 
a fim de que facilitar a inclusão social, implementando meios de acessibilidade nas ruas, prédios 
públicos e privados. 
O artigo 4 traz um rol dos instrumentos do Estatuto da Cidade. 
Art. 4o Paraos fins desta Lei, serão utilizados, entre outros INSTRUMENTOS: 
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de 
desenvolvimento econômico e social; 
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e 
microrregiões; 
III – planejamento municipal, em especial: 
a) plano diretor; 
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; 
c) zoneamento ambiental; 
d) plano plurianual; 
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual; 
f) gestão orçamentária participativa; 
g) planos, programas e projetos setoriais; 
h) planos de desenvolvimento econômico e social; 
IV – institutos tributários e financeiros: 
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; 
b) contribuição de melhoria; 
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros; 
V – institutos jurídicos e políticos: 
a) desapropriação; 
b) servidão administrativa; 
c) limitações administrativas; 
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; 
e) instituição de unidades de conservação; 
f) instituição de zonas especiais de interesse social; 
g) concessão de direito real de uso; 
h) concessão de uso especial para fins de moradia; 
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; 
j) usucapião especial de imóvel urbano; 
l) direito de superfície; 
m) direito de preempção; 
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; 
o) transferência do direito de construir; 
 
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p) operações urbanas consorciadas; 
q) regularização fundiária; 
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais 
menos favorecidos; 
s) referendo popular e plebiscito; 
t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; (Incluído pela Lei nº 
11.977, de 2009) 
u) legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009) 
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
§ 1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes 
é própria, observado o disposto nesta Lei. 
§ 2o Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, 
desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação 
específica nessa área, a concessão de direito real de uso de imóveis públicos 
poderá ser contratada coletivamente. 
§ 3o Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos 
por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, 
garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade 
civil. 
4. ESTUDO DOS INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE 
4.1. REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF 
1) Parcelamento/edificação compulsória (art. 182 CF e art. 5º EC); 
2) IPTU progressivo (art. 182 CF e art. 7º EC); 
3) Desapropriação (art. 182 CF e art. 8º EC). 
Vejamos: 
4.1.1. Parcelamento/edificação compulsória (art. 182 CF e art. 5º EC) 
a) Previsão constitucional 
 
CF Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público 
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o 
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de 
seus habitantes. 
... 
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área 
incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo 
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu 
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: 
I - parcelamento ou edificação compulsórios; 
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no 
tempo; 
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de 
emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate 
de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o 
valor real da indenização e os juros legais. 
 
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b) Solo urbano NÃO EDIFICADO 
 
Trata-se de terreno. Terra nua que não há nada. Embora não esteja edificado, poderia ser 
utilizado. Exemplo: estacionamento. 
c) Imóvel SUBUTILIZADO 
 
É aquele que existe construção, só que inferior ao índice legal definido no plano diretor. 
Só para que visualize: X tem um terreno de 200 m², com uma casa minúscula e em péssimas 
condições no meio. 
d) Imóvel urbano NÃO UTILIZADO 
 
Além de não ser edificado, não está sendo utilizado para qualquer circunstância. 
É problema do proprietário? Sim, pois influi na vida das demais pessoas, seja através dos preços 
dos aluguéis, da ocupação por moradores de rua, do uso do imóvel para consumir drogas, etc. 
e) Procedimento 
 
EC Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá 
determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo 
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e 
os prazos para implementação da referida obrigação. 
§ 1o Considera-se SUBUTILIZADO o imóvel: 
I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em 
legislação dele decorrente; 
§ 2o O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o 
cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de 
registro de imóveis. 
§ 3o A notificação far-se-á: 
I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao 
proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha 
poderes de gerência geral ou administração; 
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma 
prevista pelo inciso I. 
§ 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a: 
I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão 
municipal competente; 
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do 
empreendimento. 
§ 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei 
municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em 
etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento 
como um todo. 
 
Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior 
à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou 
utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos. 
 
Inicialmente, o Poder Público Municipal notificará o proprietário, a notificação deverá ser 
averbada no registo de imóveis. 
 
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Obs.: caso o proprietário do imóvel seja pessoa jurídica, a notificação será feita na pessoa do 
represente legal/contratual. 
Após três tentativas infrutíferas de notificação, esta será feita por meio de edital. 
 
Após a notificação, o proprietário terá um ano para protocolar um projeto no órgão municipal 
competente. Sendo aprovado, terá dois anos para começar as obras do seu empreendimento. 
ATENÇÃO! Uma vez notificado, mesmo que haja transmissão inter vivos ou causa mortis, após 
a notificação, todas as obrigações são transferidas (seja de apresentar o projeto ou de iniciar a 
edificação). 
Exceção: empreendimentos de grande porte. A lei municipal pode prever a conclusão do 
empreendimento por etapas. Ex: shopping. 
4.1.2. IPTU progressivo (art. 182 CF e art. 7º EC) 
Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na 
forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas 
previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do 
imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) 
PROGRESSIVO no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazode 
cinco anos consecutivos. 
§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a 
que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor 
referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento. 
§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em 
cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que 
se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o. 
§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação 
progressiva de que trata este artigo. 
 
Não sendo cumpridas as exigências do art. 5º do EC, alíquota do IPTU poderá ser majorada 
pelo prazo de 05 anos consecutivos. Após, será mantida a cobrança no valor máximo. 
O valor da alíquota é fixado em lei e não excederá 2x o valor referente ao ano anterior, 
respeitada a alíquota máxima de 15%. 
OBS: Não se poderá conceder a concessão de isenções ou anistia referentes ao IPTU 
progressivo. É o caráter extrafiscal do IPTU progressivo. 
Após os 5 anos, sem que se cumpra a obrigação, o Poder Público poderá proceder a 
desapropriação (sanção). 
4.1.3. Desapropriação (art. 182 CF e art. 8º EC) 
Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o 
proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou 
utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com 
pagamento em títulos da dívida pública. 
 
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§ 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e 
serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e 
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por 
cento ao ano. 
§ 2o O valor real da indenização: 
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante 
incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o 
mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei; 
 
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros 
compensatórios. 
§ 3o Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para 
pagamento de tributos. 
§ 4o O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo 
máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público. 
§ 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder 
Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, 
nesses casos, o devido procedimento licitatório. 
§ 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as 
mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no 
art. 5o desta Lei. 
 
É a desapropriação sanção. 
Será paga com títulos da dívida pública. O valor real da indenização será o do momento da 
notificação. 
Base de calculo do IPTU só que descontado o montante incorporado em função de obras 
realizadas pelo poder público, após a notificação do proprietário. 
Não há que se falar em expectativa de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios. 
É possível utilizar os títulos da divida pública como liberação de pagamento de tributos? Não. 
Utilização do bem pelo Poder Público: o poder público não pode ficar retendo o imóvel após a 
desapropriação, ele tem o prazo de 05 anos, após a incorporação, para dar destinação. 
O Poder Público pode alienar este bem ou fazer concessão a terceiros (licitação). Neste caso, as 
mesmas obrigações serão cobradas do terceiro. A intenção é que o imóvel obedeça a função social. 
4.2. INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA 
4.2.1. Usucapião especial (art. 183 CF, art. 1240 CC, art. 9º EC) 
CF Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e 
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem 
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o 
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à 
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 
 
 
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CC Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e 
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem 
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o 
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à 
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez. 
 
EC Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até 
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e 
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o 
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor 
mais de uma vez. 
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, 
a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da 
abertura da sucessão. 
 
4.2.2. Usucapião coletiva (art. 183 CF, art. 10 EC) 
EC Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros 
quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível 
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de 
serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam 
proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, 
acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, 
mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de 
registro de imóveis. 
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada 
possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, 
salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo 
frações ideais diferenciadas. 
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de 
extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos 
condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição 
do condomínio. 
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão 
tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também 
os demais, discordantes ou ausentes. 
 
Áreas com mais de 250m², ocupadas por população de baixa renda, para sua moradia, por 05 
anos ininterruptamente e sem oposição, poderão ser usucapidas coletivamente. 
Não conseguindo definir qual a área de cada um, a usucapião será recebida em favor de todos 
em porções ideais, sendo declarada por sentença e averbada no registro de imóveis. 
 
12 
 
Esse condomínio especial é indivisível. 
Há exceção: se houver deliberação de pelo menos 2/3 dos condôminos, é possível a 
desconstituição do condomínio no caso de urbanização posterior à constituição do condomínio. 
OBS: Comentários aos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do CC (“desapropriação judicial” ou forma 
especial de usucapião?!)Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o 
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha 
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou 
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por 
necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, 
em caso de perigo público iminente. 
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel 
reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por 
mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela 
houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços 
considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
 
Seria uma desapropriação ou forma especial de usucapião? 
 
Há quem acredite tratar-se de desapropriação, entretanto, Pablo Stolze acredita ser uma forma de 
usucapião especial, devido à presença do elemento posse. 
A norma é cheia de conceitos abertos. É possível um grande número de pessoas ocupar extensa 
área de boa-fé? Sim, imagine que eles acreditam ser ela improdutiva. 
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização 
devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o 
registro do imóvel em nome dos possuidores. 
 
Quem vai pagar o proprietário? 
 
Eduardo Cambi, Arruda Alvim e o Ministro Teori Zavascki dizem que o pagamento deve ser feito 
pelos próprios posseiros. 
Outra parcela da doutrina (Fabiana Pacheco Araújo) defende que o pagamento, por se tratar de 
desapropriação judicial, deve ser feito pelo Município (caso seja imóvel urbano) ou pela União (se 
imóvel rural). No entanto, esse pagamento não tem previsão legal ou constitucional. 
Os Enunciados 84 (I Jornada) e 308 (IV Jornada) tentam responder a essa pergunta. 
84 – Art. 1.228: A defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse 
social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código Civil) deve ser arguida pelos réus da 
ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da indenização. 
 
308 – Art.1.228. A justa indenização devida ao proprietário em caso de 
desapropriação judicial (art. 1.228, § 5°) somente deverá ser suportada pela 
Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma urbana ou 
agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido 
intervenção daquela nos termos da lei processual. Não sendo os possuidores de 
 
13 
 
baixa renda, aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil. 
(Utilizar esta orientação em defesa na AGU!) 
 
*Cristiano Chaves: É chamada também de “DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL INDIRETA” ou 
“AQUISIÇÃO COMPULSÓRIA ONEROSA”. Nova modalidade de desapropriação por interesse social. 
Não se confunde com usucapião coletivo (Estatuto da Cidade), eis que neste não há indenização. 
Apesar de o código se referir à via de defesa em ações reivindicatórias, nada impede que seja usada 
em reintegratórias. Há entendimento ainda, no sentido que tal regra pode ser aplicada a bens públicos 
dominicais, visto não ser usucapião. 
Para Cristiano Chaves, a coletividade de baixa renda, a indenização deve ser paga pelo estado. 
 
“DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL INDIRETA” USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO COLETIVO 
Prazo de 05 anos; Prazo de 05 anos; 
Posse de boa-fé; Posse de boa ou má-fé; 
Extensa área, em imóvel urbano ou rural; Imóvel urbano superior a 250 m2; 
Considerável número de pessoas; População de baixa renda em composse; 
Gera indenização (aquisição compulsória) Não gera indenização (modo de aquisição 
originária) 
Alegação em ação autônoma ou em matéria de 
defesa. 
Alegação em ação autônoma ou em matéria de 
defesa. 
Obras e serviços relevantes, assim considerados 
pelo juiz. 
Finalidade de moradia. 
Incide sobre bem público. Não incide sobre bem público. 
 
4.2.3. Procedimento da usucapião (especial/especial coletiva) do Estatuto da Cidade (art. 11, 
12,13 e 14 EC) 
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas 
quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas 
relativamente ao imóvel usucapiendo. 
 
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial 
urbana: 
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou 
superveniente; 
II – os possuidores, em estado de composse; 
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, 
regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente 
autorizada pelos representados. 
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do 
Ministério Público. 
§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, 
inclusive perante o cartório de registro de imóveis. 
 
 
14 
 
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria 
de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no 
cartório de registro de imóveis. 
 
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito 
processual a ser observado é o SUMÁRIO. 
 
Quando há a ação de usucapião especial urbana, ficam sobrestadas todas e quaisquer ações, 
petitórias ou possessórias que venham a ser propostas em relação a este imóvel. 
4.2.4. Usucapião e o NCPC 
- Usucapião de bem imóvel 
Era um procedimento especial previsto pelo CPC de 73. 
Não há mais previsão de um procedimento especial de usucapião. 
O NCPC pegou as peculiaridades da usucapião e colocou no procedimento comum, ou seja, a 
usucapião passou a ser um procedimento comum com peculiaridades, consequentemente, ela não é 
propriamente um procedimento comum. 
Art. 246. A citação será feita: (...) 
§ 3o Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes (vizinhos) serão citados 
pessoalmente (é um caso de litisconsórcio necessário), exceto quando tiver por 
objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é 
dispensada – isso é novidade (havia discussão sobre quais vizinhos deveriam ser 
citados e o CPC esclarece) 
 
Art. 259. Serão publicados editais: 
I - na ação de usucapião de imóvel (...). 
 
São 5 características que trazem as especificidades da usucapião, e 3 não foram reproduzidas 
no CPC de 2015: 
a) Citação dos confinantes – mantida pelo Novo CPC; 
b) Edital para terceiros interessados – mantida pelo Novo CPC; 
c) Juntada de planta do imóvel – foi extinta porque a legislação extravagante já não previa 
mais essa exigência; 
d) Intervenção obrigatória do MP – o Novo CPC deixa claro que a intervenção do MP como 
fiscal da ordem jurídica se dá somente nas hipóteses previstas no art. 179 – presença de 
incapaz e presença de interesse público; 
e) As Fazendas Públicas deveriam ser intimadas – embora não haja previsão expressa, a 
doutrina tem entendido que essa exigência deve continuar em vigor, a partir de uma 
interpretação por analogia, porque o Novo CPC criou a figura do reconhecimento extrajudicial 
da usucapião perante o Cartório, no qual as Fazendas Públicas têm que ser intimadas. 
- Usucapião de bem móvel 
 
15 
 
A ação de usucapião de bem móvel tramita pelo procedimento comum, e não tem nenhuma 
especialidade. 
- Usucapião especial rural e especial urbana 
Usucapião especial rural: Lei 6.969/81 
Usucapião especial urbana: Estatuto da Cidade. 
Ambas remetem ao procedimento sumário – só que o procedimento sumário não existe mais. 
Art. 1049, parágrafo único, CPC: aplicação do procedimento comum.- Usucapião extrajudicial 
Previsto no art. 1.071 do NCPC. 
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 
1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-
A: (Vigência) 
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de 
reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente 
perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o 
imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, 
instruído com: 
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e 
seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; 
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, 
com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de 
fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos 
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos 
imóveis confinantes; 
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do 
domicílio do requerente; 
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a 
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos 
impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da 
prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. 
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos 
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel 
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo 
registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, 
para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o 
seu silêncio como discordância. 
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito 
Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de 
títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se 
manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. 
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de 
grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente 
interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. 
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou 
realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. 
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de 
diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a 
 
16 
 
documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos 
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel 
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de 
imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo 
permitida a abertura de matrícula, se for o caso. 
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, 
nos termos desta Lei. 
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de 
registro de imóveis rejeitará o pedido. 
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de 
usucapião. 
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de 
usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros 
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na 
matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum 
terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo 
competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a 
petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.” 
 
Segundo Daniel Neves (NCPC – Comentado 2016), seguindo tendência do direito nacional de 
desjudicialização do direito, atribuindo-se as serventias notariais e registrais tarefas que antes 
dependiam obrigatoriamente da intervenção jurisdicional, o art. 1.071 do Novo CPC, ao criar o art. 216-
A da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), passa a admitir a realização de usucapião extrajudicial. 
Não se trata propriamente de uma novidade do sistema, já que o art. 60 da Lei 11.977/2009 (Lei 
do Programa Minha Casa, Minha Vida), já prevê tal possibilidade, desde que preenchidos os requisitos 
legais. O art. 216-A da Lei 6.015/1973, entretanto, é mais amplo, porque sua única exigência é a 
concordância das partes. 
Registre-se que a novidade não cria um dever à parte que pretenda adquirir um bem por 
usucapião, que mesmo preenchidos os requisitos para o procedimento extrajudicial pode livremente 
optar pela propositura de ação judicial. Sendo a via extrajudicial a opção da parte, que deverá estar 
assistida de advogado, o procedimento tramitar obrigatoriamente perante a serventia imobiliária da 
situação do imóvel. 
4.3. INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA 
1) Direito de superfície (DS - art. 21 a 24 do EC, 1369 e ss do CC); 
2) Direito de sobrelevação (direito de laje, sem previsão legal) 
3) Direito de preempção (DP - preferência ou prelação – art. 25 a 27 do EC); 
4) Outorga onerosa do direito de construir (OODC - “solo criado” – art. 28 a 31 EC); 
5) Transferência do direito de construir (TDC - art. 35 EC); 
6) Operação urbana consorciada (OUC - art. 32, 33 e 34 EC); 
7) Estudo de impacto de vizinhança (EIV – art. 36 EC). 
Vejamos: 
 
17 
 
4.3.1. Direito de superfície (DS - art. 21 a 24 do EC, 1369 e ss do CC) 
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do 
seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública 
registrada no cartório de registro de imóveis. (Perceber que difere do CC, no qual 
só pode ser por tempo DETERMINADO...) 
 
CC Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir 
ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura 
pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o 
espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato 
respectivo, atendida a legislação urbanística. (Perceber que difere do CC, no 
qual não pode ser utilizado o subsolo...) 
 
CC Art. 1.369. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra 
no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. 
 
Conforme o Enunciado 93 da Jornada, os dois diplomas são compatíveis. 
 
JDC Enunciado 93 Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre direito 
de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do 
Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de 
desenvolvimento urbano. 
 
Código Civil: Estabelece as normas gerais do instituto. 
Estatuto da Cidade: Regula especificamente o direito de superfície em zona urbana. 
O direito de superfície de zona rural é totalmente disciplinado pelo CC/2002. 
CÓDIGO CIVIL ESTATUTO DA CIDADE 
Regramento geral e Imóveis rurais Imóveis urbanos. 
O prazo é sempre por tempo DETERMINADO. Pode ser por tempo DETERMINADO ou 
INDETERMINADO. 
Obs: se for por indeterminado, a mora é ex persona. 
CC NÃO ABRANGE subsolo e espaço aéreo. ABRANGE também o subsolo e o espaço aéreo, ou 
seja, admite o direito de sobrelevação (“laje”). Mais 
amplo. 
 
Continuando: 
 
§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser GRATUITA ou ONEROSA. 
 
Lembrarque no CC, cada prestação periódica recebe o nome de CÂNON ou SOLARIUM. 
 
§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que 
incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à 
sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto 
da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato 
respectivo. 
 
18 
 
§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos 
do contrato respectivo. 
§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros. 
 
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o 
superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em 
igualdade de condições à oferta de terceiros. 
 
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície: 
I – pelo advento do termo; 
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário. 
 
Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno 
domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no 
imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem 
estipulado o contrário no respectivo contrato. 
§ 1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o 
superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida. 
§ 2o A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de 
imóveis. 
 
Qual a natureza jurídica do direito de superfície? Direito real. 
As construções e plantações constituem inescondível valor econômico em si mesmas. Por conta 
disso, pensou o ordenamento em criar um direito real na coisa alheia que valorizasse a construção e a 
plantação no solo, de modo a concretizar a função social da propriedade. 
Assim, pode-se conceituar como o direito concedido a um terceiro de usar a superfície da 
propriedade de outrem, para fins de construção e plantação (ou seja, funcionalização do solo). 
O direito real de superfície é aquele através do qual um terceiro cumpre a função social da 
propriedade de outrem, através da funcionalização do solo. 
É um meio de o titular do solo evitar uma série de sanções que poderiam lhe ser aplicadas dado 
o não cumprimento da função social de sua propriedade: edificação compulsória, desapropriação, IPTU 
progressivo etc. 
O direito de superfície é a utilização do solo, do subsolo ou do espaço aéreo. O CC restringe 
mais o direito de superfície, falando apenas do solo. Ceder o espaço para o indivíduo edificar no imóvel 
do proprietário. Isso pode acontecer por tempo determinado ou determinável, registrado em escritura 
pública lavrada em cartório. 
O direito de superfície pode ser gratuito ou oneroso, o que será pactuado no contrato. 
O superficiário é responsável por todos os encargos que incidem sobre a propriedade 
superficiária, arcando ainda proporcionalmente à sua efetiva ocupação com a aérea objeto do direito de 
superfície (ex: onde o superficiário está utilizando, ele arcará com os encargos, salvo disposição 
contratual em contrário). 
É possível a transferência de direito de superfície? Sim, desde que o contrato permita. 
E se morrer o superficiário? Neste caso, os direitos do superficiário se transferem aos 
herdeiros. 
 
19 
 
O direito de superfície divide o direito de propriedade. 
E no caso de venda do direito de superfície? O proprietário tem preferência. 
 
E no caso de venda do imóvel? O superficiário tem direito de preferência em igualdade de 
condições com outros. 
 
Se eu sou o proprietário do terreno, quero vender e quem adquire é o superficiário, elimina-se o 
instituto. 
Formas de extinção do direito de superfície: 
1-Advento do termo; 
2-Descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário. 
Com a extinção do direito de superfície, o proprietário pega o pleno domínio do terreno 
(propriedade aloidial). Mesmo com benfeitoria e acessões, tudo vem para o proprietário 
independentemente de indenização, salvo se houver disposição contratual em sentido contrário. 
A extinção do direito de superfície deve ser averbada a margem da matrícula do imóvel, já que é 
um direito real. 
4.3.2. Direito de Sobrelevação 
O assunto começou a ser explorado recentemente em provas, a exemplo da segunda fase da 
DPE/RN. 
Abaixo o padrão de resposta fornecido pelo CESPE, o qual traz o conceito, a posição da 
doutrina sobre o assunto, distinções, impacto social e econômico. 
Conceito: 
O direito de sobrelevação, conhecido também como direito de laje, prática muito comum nas 
favelas brasileiras, é “a possibilidade de o titular da propriedade superficiária construir ou conceder a um 
terceiro que construa sobre a sua propriedade superficiária”. Há uma tripartição de propriedades 
autônomas: a propriedade do solo, de titularidade do concedente; a propriedade da superfície, 
pertencente ao superficiário; e a propriedade da sobrelevação, que ingressaria no patrimônio do 
segundo concessionário (Ricardo Pereira Lira. O novo código civil, estatuto da cidade, direito de 
superfície. In: Seminário EMERJ – Debate: O Novo Código Civil. Anais dos seminários EMERJ – 
Debate: O Novo Código Civil. Número especial, parte II, 2004, p. 151). 
Posicionamentos da doutrina acerca da adoção do instituto pelo ordenamento jurídico 
brasileiro: 
Impera forte divergência doutrinária sobre a adoção do instituto pelo ordenamento jurídico 
brasileiro. 
Uma primeira corrente entende que o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo 
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admite o direito de sobrelevação. Nesse 
contexto, a norma estabelecida no Código Civil (art. 1.369, parágrafo único) e no Estatuto da Cidade 
(art. 21, § 1.º) deve ser interpretada de modo a conferir máxima eficácia ao direito de superfície, que 
 
20 
 
constitui importante instrumento de aproveitamento da propriedade imobiliária. Se não há autorização 
expressa, também não se verifica restrição literal no Código Civil, colhendo-se silêncio do art. 1.369. No 
que se refere ao Estatuto da Cidade, o art. 21, § 1.º, parece autorizar a sobrelevação quando arrola o 
espaço aéreo como possível objeto do direito de superfície (Frederico Henrique Viegas Lima). 
Por outro lado, existe corrente doutrinária que defende a impossibilidade de aplicação do 
instituto por ausência de previsão legal. Assim, ao contrário da legislação de outros países, a brasileira 
não cuidou do direito de sobrelevação. Podem alguns argumentar que a previsão é inferida do Estatuto 
da Cidade, que franqueia o direito de superfície ao espaço aéreo da propriedade. Contudo, tal ilação é 
incompatível com a sistemática dos registros públicos, de modo que o legislador teria de alterar a Lei de 
Registros Públicos para permitir que a superfície fosse fracionada sucessivamente (Cristiano Chaves de 
Farias e Nelson Rosenvald. Curso de direito civil: Reais. Salvador: Juspodivm, 2014, p. 536). 
 Distinção entre direito de sobrelevação e direito de superfície por cisão: 
 O direito de superfície por cisão está presente quando o proprietário aliena por superfície 
construção já existente no terreno. O superficiário poderá introduzir benfeitorias na construção já 
existente (superfície por cisão qualificada) ou não introduzir tais benfeitorias (superfície por cisão 
ordinária). 
Embora essa situação tenha alguma semelhança com a sobrelevação, com esta não se 
confunde, pois, na superfície por cisão, as benfeitorias estarão sendo feitas na construção que o 
superficiário terá direito de manter (ou seja, terá direito de fruição e disposição), o que não ocorre na 
sobrelevação.Na realidade, em se tratando de sobrelevação, a construção já existente não será alvo de 
melhoramento ou de destaque para exercício em benefício próprio do superficiário, servindo apenas de 
base para nova construção, que será independente da primeira. 
Impacto social e econômico do instituto: 
O instituto permite incrementar a função social da posse em várias favelas e aglomerados 
populares pela via de sua regularização através do registro imobiliário. Em razão do pluralismo jurídico 
que surge nas favelas, criou-se uma prática social plenamente aceita e regrada por essas comunidades, 
denominada direito de laje. Para essas comunidades, o direito de laje refere-se ao poder de disposição 
que o proprietário da construção exerce sobre o espaço aéreo imediatamente superior à sua construção 
e que, pela cultura popular desenvolvida nas favelas, lhe pertence por direito. 
A laje, para o costume social praticado na favela, tem um importante papel nas atividades sociais 
e de lazer dos seus moradores. Uma vez que, normalmente, nas construções não existem áreas do solo 
destinadas ao lazer dos moradores, pois cada espaço do solo é aproveitado, a laje acaba 
desempenhando o papel de extensão da construção, no que se refere às áreas de lazer, e se torna 
palco das reuniões sociais com as famílias e com os amigos nos finais de semana, do cultivo de plantas 
e dos mais diversos interesses dos moradores, sendo facultado a estes que vendam o direito sobre a 
laje, para que outra pessoa nela edifique sua moradia. 
Da relação proprietária da construção com a sua superfície no sentido horizontal, decorre a 
apropriação do direito de laje resultante das relações com a família, pois, com o surgimento de um novo 
grupo familiar, o pai ou a mãe cede o direito de laje, para que o filho, ou filha, edifique nela sua moradia. 
Analisando a questão das construções que possuem os moradores das favelas, em relação ao direito 
oficial, verifica-se que o seu direito sobre elas é um direito informal de superfície, pois o solo, na maioria 
das situações, pertence ao poder público ou a outro particular que, muitas vezes, desconhecem. O que 
realmente importa é a construção; portanto, o direito que eles têm resume-se à construção. Assim 
compreendido, o direito de laje seria o direito sobre um outro direito (oficial ou não), sobre a superfície 
 
21 
 
do solo que pode ser vendido, permutado, doado, enfim, objeto de todos os atos de disposição 
(Frederico Henrique Viegas Lima). 
4.3.3. Direito de preempção (DP - preferência ou prelação – art. 25 a 27 do EC) 
Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência 
para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. 
§ 1o Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá 
o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, 
renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência. 
§ 2o O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na 
forma do § 1o, independentemente do número de alienações referentes ao 
mesmo imóvel. 
 
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público 
necessitar de áreas para: 
I – regularização fundiária; 
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; 
III – constituição de reserva fundiária; 
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana; 
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; 
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; 
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de 
interesse ambiental; 
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico; 
IX – (VETADO) 
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1o do art. 25 desta Lei deverá 
enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais 
das finalidades enumeradas por este artigo. 
 
Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para 
que o Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu 
interesse em comprá-lo. 
§ 1o À notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra 
assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão 
preço, condições de pagamento e prazo de validade. 
§ 2o O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou 
regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos 
do caput e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta 
apresentada. 
§ 3o Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o 
proprietário autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições 
da proposta apresentada. 
§ 4o Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao 
Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do 
imóvel. 
§ 5o A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada 
é nula de pleno direito. 
§ 6o Ocorrida a hipótese prevista no § 5o o Município poderá adquirir o imóvel 
pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta 
apresentada, se este for inferior àquele. 
 
 
22 
 
Qual a natureza jurídica? NÃO é direito real. Trata-se de uma faculdade do poder público 
municipal. 
Direito de preferência ou direito de prelação. Deverá estar previsto no plano diretor e ter uma lei 
específica municipal. 
A lei municipal dirá que o poder público tem preferência para adquirir imóveis de particulares em 
determinadas áreas (bairros ou distritos). Por que isso? Porque ele não consegue desapropriar tudo ao 
mesmo tempo, assim fará de forma gradual. 
A lei municipal, baseada no plano diretor, irá delimitar as áreas onde irá incidir o direito de 
preempção, fixando prazo de vigência (não poderá ser superior a 05 anos), renovável a partir do 
primeiro ano, após o decurso do prazo inicial de vigência. Assim, todas as alienações dentro de 05 
anos, em determinada área, deverão ser primeiramente oferecidas ao poder público. Findos os 05 
anos, o poder público terá de esperar um ano (interstício sem direito de preempção), passado este 
prazo, ele poderá novamente estipular nova preempção. 
Nesta senda, o direito de preempção confere ao poder público municipal preferência na 
aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. 
Diógenes Gasparini: pela redação do Estatuto da Cidade, a alienação onerosa é compra e 
venda. Não entrando, por exemplo: doação, dação em pagamento e similares. 
O uso do direito de preempção não é aleatório. Ver art. 26 EC. 
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público 
necessitar de áreas para: 
I – regularização fundiária; 
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; 
III – constituição de reserva fundiária; 
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana; 
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; (equipamentos 
urbanos: hospital, escolas, áreas de lazer, etc., equipamentos comunitários: 
serviços públicos) 
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; 
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de 
interesse ambiental; (unidade de preservação) 
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico; (exemplo: 
centro histórico de Curitiba) 
IX – (VETADO) 
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1o do art. 25 desta Lei deverá 
enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das 
finalidades enumeradas por este artigo. 
 
Assim, a lei municipal deverá indicar qual a hipótesedo art. 26 em que se funda o direito de 
preempção, sob pena de configuração de improbidade administrativa. 
Procedimento: o proprietário notifica o poder público sobre a intenção de alienar o imóvel, este 
último tem o prazo de 30 dias para manifestar, por escrito, o interesse em adquirir tal imóvel. O que vai 
na notificação? A proposta de compra assinada pelo terceiro interessado, constando o preço, as 
condições de pagamento e prazo de validade. 
1ª Hipótese: o poder público quer adquirir. Observe que isto é raro. Normalmente, quando o 
poder público quer adquirir ele vai lá e desapropria. Contudo, há casos em que o valor na compra e 
 
23 
 
venda é mais em conta do que por desapropriação, eis que esta é baseada no valor venal do imóvel 
(IPTU). Recebida a notificação, o poder público deverá publicar em órgão oficial, em pelo menos um 
jornal local ou regional de grande circulação, um edital de aviso da notificação recebida e a intenção de 
adquirir o imóvel. Assim qualquer particular poderá impugnar tal compra, não esquecendo eventual 
improbidade administrativa. Isso tudo porque a preempção flexibiliza as restrições que sofre o 
poder público para a obtenção de bens. 
2ª Hipótese: poder público NÃO quer, passou 30 dias sem manifestação. O particular aliena 
para terceiro. Isso deve ocorrer nas condições propostas. Por quê? Isso porque a lei manda que, após o 
alienante lavrar a escritura pública (formalizar a venda), ele tem 30 dias para comunicar o poder público 
da venda. Caso as condições tenham sido diferentes, a alienação será nula de pleno direito. Desta feita, 
o poder público poderá adquirir o imóvel pelo valor de base do IPTU ou pelo valor apresentado na 
proposta, se inferior. 
Caso: X notifica, o poder público não tem interesse. Faz a alienação onerosa para Y, que faz 
para Z. Ainda existe a preempção? Sim, independente do número de alienações onerosas. 
4.3.4. Outorga onerosa do direito de construir (OODC - “solo criado” – art. 28 a 31 EC) 
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir 
poderá ser exercido ACIMA do coeficiente de aproveitamento BÁSICO 
adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. 
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a 
área edificável e a área do terreno. 
§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para 
toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. 
§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos 
coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a 
infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área. 
 
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida 
alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo 
beneficiário. 
 
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas 
para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, 
determinando: 
I – a fórmula de cálculo para a cobrança; 
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; 
III – a contrapartida do beneficiário. 
 
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de 
construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos 
incisos I a IX do art. 26 desta Lei. 
 
Art. 26. O direito de preempção (aqui leia-se: outorga onerosa de direito de 
construir e alteração de uso do solo) será exercido sempre que o Poder Público 
necessitar de áreas para: 
I – regularização fundiária; 
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; 
III – constituição de reserva fundiária; 
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana; 
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; 
 
24 
 
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; 
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de 
interesse ambiental; 
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico; 
IX – (VETADO) 
 
Natureza jurídica: Eros Grau: é constitutiva de um direito. Não é declaratória (como licença). 
Não há direito subjetivo à outorga, depende do poder público. 
Também é chamado de “solo criado”. Solo criado é aquele que não tem base natural (ou seja, 
em base artificial). Em toda cidade temos um coeficiente básico para edificação (plano diretor), de 
aproveitamento, isso é o que se pode edificar em cada cidade. O instituto em tela existe para que 
possamos ir além do coeficiente básico para edificação. 
Coeficiente de aproveitamento básico: é a relação entre a área edificável e a área do terreno. O 
plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente 
básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Esse coeficiente pode ser 
único para toda zona urbana ou diferenciado para áreas específicas em determinadas regiões da zona 
urbana. 
Normalmente, aparece nas leis municipais o coeficiente “1”. Isso significa que se temos uma 
propriedade com 300m², o que poderemos edificar nele será 300m² (podem ser em vários andares, 
dependendo do tamanho destes, desde que não passe 300m²). O tamanho da propriedade é o que 
posso edificar. Se a propriedade é 500m², e o coeficiente é de 1.5, poder-se-á edificar 750m². 
Pois bem, o que é o solo criado? Em uma cidade temos como o coeficiente básico 1.0 e o 
máximo em 2.0. Em determinadas regiões (lei municipal) desta mesma cidade, pode ser permitido o 
solo criado, no coeficiente de 1.5. Geralmente, são regiões que precisam de adensamento populacional, 
a partir do índice básico chamamos de solo criado (fica entre o coeficiente mínimo e o coeficiente 
máximo), para essa utilização, deverá ser pago um valor ‘x’. 
 
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração 
de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. 
 
O que é ALTERAÇÃO DE USO? Evita a especulação imobiliária, é a incorporação de uma área 
(ex.: rural) em outra (ex.: urbana), mediante pagamento de certa quantia. Desta feita, será oferecido na 
área incorporada o que deve ter a área originária (ex.: encanamento, energia elétrica, esgoto e tal). 
 
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de 
construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos 
incisos I a IX do art. 26 desta Lei. 
4.3.5. Transferência do direito de construir (TDC - art. 35 EC) 
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de 
imóvel urbano, privado ou público, a EXERCER EM OUTRO LOCAL, ou 
ALIENAR, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano 
diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido 
imóvel for considerado necessário para fins de: 
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; 
 
25 
 
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, 
ambiental, paisagístico, social ou cultural; 
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas 
por população de baixa renda e habitação de interesse social. 
§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder 
Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput. 
§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à 
aplicação da transferência do direito de construir. 
 
É um instituto irmão do solo criado. 
Esse instituto permite transferência onerosa ou não de um coeficiente de aproveitamentobásico. 
Ex: casarão histórico. Indivíduo quer construir prédio comercial. Não pode, patrimônio histórico. 
Assim, ele fica privado de utilizar todo seu potencial de coeficiente de aproveitamento básico. Nesta 
senda, a administração permite que ele transfira ou venda o coeficiente que não pode utilizar por meio 
de escritura pública. 
Esse instituto tem que estar previsto em lei municipal, permitida pelo plano diretor que vai 
autorizar o proprietário de imóvel rural ou urbano, público ou privado. 
Aliena-se o percentual. 
As hipóteses são as previstas nos incisos do art. 35 (ver acima). 
4.3.6. Operação urbana consorciada (OUC - art. 32, 33 e 34 EC) 
 
Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar 
área para aplicação de operações consorciadas. 
§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e 
medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos 
proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, 
com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas 
estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. 
§ 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras 
medidas: 
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do 
solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o 
impacto ambiental delas decorrente; 
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em 
desacordo com a legislação vigente. 
III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias 
visando a redução de impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas 
construções e uso de edificações urbanas, de tecnologias que reduzam os 
impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as 
modalidades de design e de obras a serem contempladas. (Incluído pela Lei nº 
12.836, de 2013) 
 
Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará 
o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo: 
I – definição da área a ser atingida; 
II – programa básico de ocupação da área; 
 
26 
 
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente 
afetada pela operação; 
IV – finalidades da operação; 
V – estudo prévio de impacto de vizinhança; 
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e 
investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos 
I, II e III do § 2o do art. 32 desta Lei; (Redação dada pela Lei nº 12.836, de 2013) 
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com 
representação da sociedade civil. 
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários 
permanentes e investidores privados, uma vez atendido o disposto no inciso III do 
§ 2o do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013) 
§ 1o Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI 
deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria operação urbana 
consorciada. 
§ 2o A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as 
licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em 
desacordo com o plano de operação urbana consorciada. 
 
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever 
a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial 
adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente 
no pagamento das obras necessárias à própria operação. 
§ 1o Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente 
negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área 
objeto da operação. 
§ 2o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial 
adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os 
padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite 
fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada. 
 
Art. 34-A. Nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas instituídas 
por lei complementar estadual, poderão ser realizadas operações urbanas 
consorciadas interfederativas, aprovadas por leis estaduais 
específicas. (Incluído pela Lei nº 13.089, de 2015) 
 
 
Lei municipal específica baseada no plano diretor poderá delimitar a área para as operações 
urbanas consorciadas, que são um conjunto de intervenções e medidas ordenadas pelo poder público 
municipal, com a participação de moradores, proprietários e investidores privados. Com o objetivo de 
alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização 
ambiental. 
O que pode ocorrer em uma operação urbana consorciada? 
 
- A modificação de índices e características do parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, 
bem como das características edilícias. 
- A regularização de construções, reformas e ampliações realizadas em desacordo com a 
legislação vigente. 
OBS: O poder público vai em busca de recursos (para fazer as melhorias). A lei específica que 
prever a OUC, poderá prever a emissão pelo município de uma quantidade determinada de certificados 
 
27 
 
de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão (para incorporadoras, 
construtoras...) ou utilizados diretamente no pagamento das obras da operação. 
Toda emissão de licenças e autorizações, na área da OUC, deverá observar as disposições da 
lei municipal e do plano de operação urbana consorciada. 
Ex: se houver construção de um novo estádio em SP para a copa do mundo, ao redor, na região, 
haverá uma OUC. 
4.3.7. Estudo de impacto de vizinhança (EIV – art. 36 EC) 
Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou 
públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de 
impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de 
construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal. 
 
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e 
negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da 
população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, 
das seguintes questões: 
I – adensamento populacional; 
II – equipamentos urbanos e comunitários; 
III – uso e ocupação do solo; 
IV – valorização imobiliária; 
V – geração de tráfego e demanda por transporte público; 
VI – ventilação e iluminação; 
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. 
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que 
ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público 
municipal, por qualquer interessado. 
 
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de 
estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da 
legislação ambiental. 
 
Não se confunde com o estudo prévio de impacto ambiental (EIA). O instituto em tela será 
utilizado em área urbana. 
Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana 
que dependerão da elaboração de estudo de impacto de vizinhança para a obtenção das licenças e 
autorizações no âmbito municipal. 
Exemplo: as grandes cidades fazem isso. A lei diz: antes de grandes empreendimentos, precisa-
se saber o impacto da atividade na cidade. Preocupação com o crescimento desenfreado. A construção 
de um presídio ou de um shopping. 
Qual o papel do EIV? O estudo dos efeitos positivos e negativos do empreendimento quanto à 
qualidade de vida da população ao redor. Condições: art.